Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 22.06.2021 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Софийски градски съд, Гражданско отделение, IV-Г с-в, в
публичното заседание на четиринадесети юли през 2020 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА АЛЕКСАНДРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАНЯ
ОРЕШАРОВА
мл.с.ИРИНА СТОЕВА
при секретаря А.Петрова, като разгледа докладваното от съдия Александрова
гр.д.№ 7111 по описа за 2019 г., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258-273 ГПК.
С решение от 21.12.2018 г.
СРС, 52 с-в, по гр.д.№ 10262/15 г. е отхвърлил предявените от „О.в С.“
ЕООД искове с
правно основание чл.286 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ и чл.92, ал.1 ЗЗД срещу С.П.Д. и евентуално съединените искове с
правно основание чл.286 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ и чл.92,
ал.1 ЗЗД срещу „С.б.“ ООД за заплащане на сумата от по 10 800 евро,
представляваща дължимо и неплатено комисионно възнаграждение и на сумата от
10 800 евро, представляваща неустойка, обективирана в чл.3.10 от протокол
за оглед от 29.07.2014 г.
Срещу решението е
постъпила въззивна жалба от ищеца-„О.в С.“ ЕООД
с оплаквания за неправилно приложение на на
материалния закон и допуснати процесуални нарушения.Въззивникът
излага оплаквания за неправилно определена правна квалификация на предявените искове
за възнаграждение, като поддържа, че основанието за плащане на процесната сума по
главния иск е чл.51 ТЗ, което нарушение е довело и до неправилно разпределена
доказателствена тежест.Твърди, че първоинстанционният съд неправилно е тълкувал
процесния договор и в нарушение на чл.20 ЗЗД е приел, че свързаност между
ответниците и купувача следва да е налице единствено към момента на подписване
на нотариалния акт за покупко-продажба на имота и че посредникът няма право на
възнаграждение.Излага доводи, че съдът не е съобразил твърденията му за наличие
на симулация по смисъла на чл.17 ЗЗД и чл.26, ал.2, пр.4 ЗЗД по отношение на
договора за покупко-продажба.Оспорва и извода на първоинстанционния съд за
нищожност на клаузата за неустойка поради това, че излиза извън присъщите си обезщетителни, обезпечителни и санкционни функции, тъй като
не е съобразил, че клаузата за неустойка гарантира правото на ищеца да получи пълния
размер на възнаграждението.Моли съда да отмени обжалваното решение и да уважи
предявените искове.Претендира разноски.
Ответниците по въззивната
жалба- С.П.Д. и „С.б.“ ООД оспорват
същата.Твърдят, че решението е правилно и законосъобразно.Излагат доводи, че
съдът е дал точна правна квалификация на предявените искове и правилно е
разпределил доказателствената тежест между страните.Твърди, че по делото не е
доказана свързаност между С.Д. и „М.К.“ ЕООД към момента на изповядване на
сделката, и че разпитаният свидетел на ищеца е заинтересован от изхода на
делото.Молят съда да потвърди обжалваното решене.Претендират разноски.
Съдът, като прецени становищата на страните и обсъди
представените по делото доказателства, приема за установено от фактическа
страна следното:
Районният съд е бил сезиран с искове с правно основание чл.51 ТЗ и чл.92,
ал.1 ЗЗД, предявени срещу С.П.Д. и „С.б.“ ООД при условията на евентуалност.Ищецът-„О.в С.“ ЕООД /съгласно определение от 20.12.2017 г. за
замяна на ищеца/ твърди, че на 29.07.2014
г. с ответника С.П.Д. е подписал протокол за оглед, съгласно който са уредени
отношенията им за посредничество при закупуване на недвижим имот, представляващ
УПИ X-1351 по плана на гр.София, местност „Младост-2“, ул. „****
с площ от 250 кв.м. заедно с построените в него кулинарен цех и всички
подобрения в имота при комисионно възнаграждение в размер на 3,6% от договорената
цена.За извършената посредническа дейност за закупуване на имота ищецът е
договорил със С.Д. комисионно възнаграждение в размер на 3,6% от договорената
цена.В чл.3.10 от протокола е предвидено, че в случай че купувачът/или свързано
с него трето лице по смисъла на & 1 от ДР на ТЗ заобиколи агенцията и не й
плати договореното комисионно възнаграждение, то той й дължи комисионно
възнаграждение в размер на 3,6% с ДДС от цената на имота, предмет на
продажбата, описан в процесния протокол, като е предвидена и неустойка в размер
на 3,6% от посочената в протокола продажна цена.Твърди, че за посредничеството
при продажба на недвижим имот агенцията има сключен договор за посредничество
от 28.07.2014 г. със собственика на имота Стоян Костадинов Костов, въз основа
на който договор са осъществили контакт между собственика на имота и ответника,
като двете страни са постигнали съгласие за сключван на окончателен договор.Заобикаляйки
договорните отношения ответникът е сключил окончателна сделка със собственика
на процесния имот, обективирана в нотариален акт за продажба № 160, н.д.№
149/15 г., като за това е използвано името на трето лице-„М.К.“ ЕООД.Ищецът
излага твърдения, че за да избегнат негативните последици от заобикаляне на
агенцията страните не са желали сделката да е достояние на трети лица и са
прикрили реалния купувач на имота, като са представили за такъв -„М.К.“ ЕООД,
което дружество е регистрирано с единствената цел да прикрие реалната сделка
между лицата, с които агенцията е в договорни отношения.Твърди, че посоченото
дружество е регистрирано на 17.12.2014 г., а нотариалната сделка е сключена на
24.02.2015 г., на 04.05.2015 г. собственик на „М.К.“ ЕООД чрез вливането й
става „С.б.“ ООД с управители С.П.Д. и Т.П.Д., т.е. малко повече от три месеца
след закупуване на процесния имот дружеството-купувач става собственост на
фирмата, управлявана от С.П.Д., с който агенцията е в договорни отношения за
същия имот.Ищецът излага доводи, че купувачът на процесния
имот и С.П.Д. са свързани лица по смисъла на & 1 от ДР на ТЗ, поради което
на основание чл.3.10 от протокола за оглед от 29.07.2014 г. ответникът С.Д.,
който е управител на „С.б.“ ООД- собственик на закупилото имота дружество „М.К.“
ЕООД, му дължи комисионно възнаграждение заедно с неустойка, предвидена в
чл.3.10 от протокола за оглед.Моли съда да осъди ответника С.П.Д. да му заплати
сумата от 10 800 евро, представляваща дължимо и неплатено комисионно
възнаграждение, договорено в протокол за оглед от 29.07.2014 г., както и
10 800 евро неустойка в размер на 3,6% от продажната цена на процесния
имот със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане.При условията на евентуалност при отхвърляне на исковете
срещу посочения ответник ищецът моли исковете да се уважат срещу „С.б.“ ООД.
Видно от представения договор за посредничество при продажба на недвижим
имот от 28.07.2014 г, подписан от „О.в С.“ ЕООД
/Агенцията/ и С.К.К./възложител/, последният е
възложил на Агенцията да проучи пазара, да рекламира, да извършва огледи, да
търси купувач, да подготвя и участва във водене на преговори и да осъществява
посредничество при продажбата и да изготви сключването на договор за
покупко-продажба на УПИ IX-1351 в гр.София, жк „Младост 2“, ул. ******срещу възнаграждение от 3,6 %
от продажната цена, платима след
подписване на нотариален акт за покупко-продажба на имота.
Представен
е и протокол от 29.07.2014 г., подписан от С.П.Д. /купувач/, С.К.К./собственик/ и „О.в С.“ ЕООД /Агенцията/ за оглед на имот, находящ се в
гр.София, жк „Младост 2“, ул. „*******, двуетажна сграда от 124 кв.м. заедно с
УПИ IX-1351, местност „Младост 2“, както и
офис от 25 кв.м. в съседната сграда с обща офертна цена от 300 000 евро.В
чл.3.1 е предвидено, че при подписване на предварителен договор или в случай,
че страните директно пристъпят към нотариална сделка на описания имот,
купувачът или свързано с него лице по смисъла на & 1 от ДР на ТЗ дължи на
Агенцията комисионно възнаграждение комисионно възнаграждение в размер на 3,6%
от договорената цена.В случай, че купувачът или свързан с него лице по смисъла
на & 1 от ДР на ТЗ заобиколи Агенцията и не й плати дължимото комисионно
възнаграждение, то той й дължи комисионно възнаграждение в размер на 3,6% с ДДС
от цената на имота, предмет на продажбата, описана в протокола, а не от
посочената в нотариалния акт продажна цена, както и неустойка в размер на 3,6%
от цената на имота, предмет на продажбата, описана в протокола, а не от посоченат в нотариалния акт продажна цена.
С
нотариален акт № 160/24.02.2015 г. по
н.д.№ 149/15 г. „Куин Бъргър-България“ ООД, представлявано от управителя С.К.К.е продал на „М.К.“ ЕООД поземлен имот с идентификатор
68134.4091.472, находящ се в гр.София, ул. „******, целият с площ от 249 кв.м.
по документ за собственост, съставляващ УПИ IX-1351 по плана на гр.София, местност „Младост 2“ заедно с
построената в него двуетажна сграда за сумата от 64 000 лв.
Между
страните не се спори, че имотът, предмет на протокола за оглед е идентичен с
имота, предмет на договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №
160 по н.д.№ 149/15 г.
Разпитаният
по делото свидетел М.И.-съпруг на управителя на ищцовото
дружество-Ю.И.твърди, че работи в „О.Ю.В.-имотите в София“ от м.12.2013 г. и е
ходил на оглед за имота в гр.София, ул. „Свети Киприян“
и познава С.Д. във връзка с този имот.Собственика на имота е присъствал на
огледа и е подписан протокол.Свидетелят е водил кореспонденцията с този клиент
и той е подписал документа, с който е удостоверил, че е запознат с имота и след
няколко дни ще му се обади.Протоколът е подписан с физическо лице, а не с
фирмата собственик на имота.Свидетелят заявява, че няма сключен писмен договор
с г-н Д., само устен такъв.
Видно от
представения пред въззивната инстанция договор за покупко-продажба на
дружествен дял от 24.02.2015 г. М.Т.В.като едноличен собственик на капитала на
„М.К.“ ЕООД е прехвърлила на основание чл.129 ТЗ на „С.б.“ ООД, представлявано
от Т.П.Д. и С.П.Д. собствеността върху 10 дяла от капитала на „М.К.“ ЕООД,
представляващи 100% от учредителния капитал на дружеството заедно с всички
следващи от тях права, материали, нематериални активи и задължения.С вписване
на сделката купувачът става едноличен собственик на „М.К.“ ЕООД заедно с всички
пасиви и материални и нематериални активи на дружеството /чл.8/.Представено е и
удостоверение от 11.03.2020 г. на нотариус И.Д.в уверение на това, че на
24.03.2015 г. под № 3116 от общия регистър на нотариуса е отразено склчването и нотариалното удостоверяване на подписите под
договор за покупко-продажба на дружествени дялове на основание чл.129 ТЗ, като
удостоверените подписи са на М.Т.В.като представляващ „М.К.“ ЕООД в качеството
си на продавач, Т.П.Д. и С.П.Д. като представляващи „С.б.“ ООД в качеството си
на купувач.
От
представените удостоверения за родствени връзки на СО-р-н „Панчарево“, кметство
Герман е установено, че М.Т.В.и С.П.Д. са родители на К.С.П. и В.С.П..
Останалите
писмени доказателства не установяват релевантни за предмета на спора факти.
При така
установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 51 ТЗ търговският посредник има
право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно
уговорката им.Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид
дейност според случая и от двете страни.
Първоинстанционният съд е приел, че от събраните по
делото доказателства не може да се направи категоричен извод, че главният
ответник С.Д. и дружеството, закупило процесния имот, са свързани лица по
смисъла на & 1 от ДР на ТЗ.Приел е, че към момента на изповядване на
сделката за покупко-продажба на имота управител и едноличен собственик на
дружеството-купувач е била М.Т.В., като обстоятелството, че два месеца след
изповядване на сделката управители на дружеството стават Т.Д. и ответника С.Д.
не променя този извод.Съдът се е позовал и на липсата на уговорен срок, в
рамките на който потенциалният купувач следва да се въздържа от сключване на
сделки за процесния имот.По отношение на претенцията за неустойка, уговорена в
чл.3.10 от протокола за оглед съдът е изложил мотиви за нищожност на същата
поради накърняване на добрите нрави.Съдът е отхвърлил и исковете срещу
евентуалния ответник поради недоказване на свързаност с главния ответник.
Първоинстанционният съд е посочил,
че предявените искове са с правно основание чл.286 ЗЗД вр. с чл.51 ТЗ.Разпоредбата
на чл.51 ТЗ касае задължението за заплащане на възнаграждение на търговския
посредник, а тази на чл.286 ЗЗД предвижда задължение на доверителя за заплащане
на възнаграждение на довереника.Нормата на чл.288 ТЗ предвижда, че за
неуредените с този закон положения за търговските сделки се прилагат
разпоредбите на гражданското законодателство.Настоящият съдебен състав счита,
че по-точната правна квалификация на предявените искове за възнаграждение е
чл.51 ТЗ, без да е необходимо препращане към нормата на чл.286 ЗЗД.По отношение
на оплакванията за дадени неточни указания на страните поради неправилна правна
квалификация съдът се е произнесъл с определението по чл.267 ГПК.Макар
неправилно при възпроизвеждане на твърденията на ищеца да е посочил, че ищецът
се позовава на протокол за оглед от 29.07.2014 г., в който е инкорпориран
договор за поръчка /чл.3.10/, съдът се е произнесъл по твърдените от ищеца
факти и се е по предмета, с който е бил сезиран.
Видно от представените пред въззивната инстанция писмени
доказателства преди сключване на договора за покупко-продажба на процесния имот
между „Куин Бъргър-България“ ООД, представлявано от управителя С.К.К.и „М.К.“ ЕООД, представлявано от М.Т.В.е сключен договор
за продажба на дружествен дял, по силата на който „С.б.“ ООД, представлявано от
Т.П.Д. и С.П.Д., по силата на който дружеството-купувач е станало едноличен
собственик на капитала на продавача, а управители на същото дружество са С.П.Д.
и Т.П.Д., поради което е налице свързаност по смисъла на & 1, т.3 от ДР на
ТЗ между купувача на имота и главния ответник и по смисъла на & 1, т.5 от
ДР на ТЗ между купувача и евентуалния ответник.
Настоящият съдебен състав счита, че от събраните
доказателства не се установи ищецът и главния ответник да са били обвързани от
правоотношение по договор за посредничество.Протоколът за оглед, на който се
позовава ищецът, не удостоверява постигнато съгласие на ищеца и ответника С.Д.
за извършване на посредническа дейност.Документът обективира
само едностранни задължения на ответника, купувача или свързано с него лице по
смисъла на & 1 от ДР на ТЗ за заплащане на комисионно възнаграждение и на
неустойка при посочените в чл.3.1 и чл.3.10 от протокола условия при условията
на кумулативност, но не съдържа задължения за ищеца.Самият
ищец признава, а и от представения по делото договор от 28.07.2014 г. е видно,
че той е подписал договор за посредничество със С.К., в който са описани
подробно правата и задълженията на страните по договора, включително
задължението на възложителя да плати комисионно възнаграждение.Този договор
обаче не е подписан от ответника Д. и не създава задължения за него.Съгласно чл.21, ал.1 ЗЗД договорът
поражда действия между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в
закона случаи, каквато хипотеза в случая не е налице.Поради изложеното в
полза на ищеца не е възникнало право да получи комисионно възнаграждение по
силата на протокола за оглед, поради което на предявеното основание искът с
правно основание чл.51 ТЗ срещу главния ответник се явява неоснователен поради
липса на пасивна материалноправна легитимация.Разпитаният
по делото свидетел също не установи наличието на устен договор за
посредничество, тъй като не е възпроизвел същественото съдържание на сделка с
описаното в исковата молба съдържание, а и ищецът основава претенциите си на
протокола за оглед, а не на устен договор.
Неоснователен е и искът по чл.92, ал.1 ЗЗД, тъй като не е
налице неизпълнение на задължение за заплащане на комисионно възнаграждение, за
чието неизпълнение да се претендира обезщетение за вреди.Следва да се добави,
че настоящият съдебен състав споделя мотивите на първоинстанционния съд по
отношение нищожността на клаузата на чл.3.10 от протокола за оглед и на
основание чл.272 ГПК препраща към тях.Неустойката е уговорена за пълно
неизпълнение и кредиторът може да претендира или изпълнение на задължението или
неустойката за неизпълнение, не и двете престации
кумулативно кумулативно, тъй като тогава би получил
двойно дължимото.
С оглед липсата на договорно правоотношение между
страните съдът не следва да се произнася по доводите за симулативна сделка, тъй
като това обстоятелство е ирелевантно за изхода на спора.
С оглед отхвърляне на исковете срещу главния ответник съдът следва да
разгледа и исковете срещу евентуалния ответник.
От събраните по делото доказателства се установи, че протоколът за оглед не
е подписан от евентуалния ответник, тъй като С.Д. не е действал като законен
представител на „С.б.“ ООД, а в лично качество.Макар да се установена
свързаност по смисъла на & 1, т.5 от ДР на ТЗ, този ответник не се явява материалноправно легитимиран да отговаря по предявените
искове по чл.51 ТЗ и чл.92 ЗЗД, тъй като не е страна по договор за
посредничество, нито е подписал протокола за оглед, съответно не е налице
неизпълнение на задължение по този договор, за което да дължи неустойка.
Поради съвпадане
на крайните изводи на двете инстанции обжалваното решение следва да се
потвърди.
С оглед изхода на
спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК въззивникът следва да заплати на въззиваемите сумата от 1 800 лв.-адвокатско
възнаграждение за настоящата инстанция.
Водим от горното
съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решението
от 21.12.2018 г. на СРС, 52 с-в, по
гр.д.№ 10262/15 г., с което са отхвърлени исковете, предявени от „О.-
Ю.В.-имотите в София“ ЕООД срещу С.П.Д. и евентуално съединените искове на „О.-
Ю.В.-имотите в София“ ЕООД срещу „С.б.“ ООД с правно основание чл. чл.286 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ /с
правилна правна квалификация чл.51 ТЗ/ и чл.92, ал.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА „О.- Ю.В.-имотите в София“ ЕООД с ЕИК ******и със седалище и адрес
на управление:*** 7 и със съдебен адрес:*** да заплати на С.П.Д. с ЕГН **********
и с адрес: *** и на „С.б.“ ООД с ЕИК ******и със седалище и адрес на
управление:*** сумата от 1 800 лв. /хиляда и осемстотин лева/ на основание
чл.78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи
на касационно обжалване пред ВКС в 1-месечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.