№ 206
гр. гр.Несебър, 06.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20242150100058 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС.
От ищеца „******** ЕООД срещу ответника В.Ш. е предявен иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр.
чл. 11, ал. 1, т. 11, б. „Б“ от ЗУЕС за присъждане на сумата от 818,16 лв. – възнаграждение по
договор за поддръжка и управление от 27.05.2022г., приет с решение на ОС на ЕС от 26.05.2022г.,
дължимо за 2022г. и 2023г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба.
Ищецът твърди, че на 14.05.2010г. ответника придобила собствеността върху самостоятелен обект
в сграда с идентификатор ********** по КККР на гр. Несебър. Навежда, че на основание чл. 11,
ал. 1, т. 11, буква „Б“ от ЗУЕС на 26.05.2022г. било взето решение на ОС на етажната собственост
в сградата, за възлагане на дейностите по поддържането и управлението на общите части в
сградата на дружеството ищец срещу възнаграждение от 8 евро на кв. м., като общата сума се
формира съобразно площта на обекта и съответните общи части на сградата. Твърди се, че за
обекта на ответника е формирана обща сума от 545,44 лв. годишно, като за 2022г. се претендира
сумата в размер на 50 %, а именно 272,72 лв., а за 2023г. – 545,44 лв. Сочи се, че договорът е
сключен на 27.05.2022г., като възнаграждението е посочено в него и следвало да се заплаща до
30.03 на годината, за която се отнася. Излага се, че ответника не заплатила посочените суми за
2022г. и 2023г. С тези доводи от съда се иска да уважи претенцията. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника В.Ш., чрез особения му представител, е подаден
отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват. Отправя се възражение по чл. 51, ал. 2 от
ЗУЕС. Твърди се, че ответникът не е бил информиран за задълженията. Сочи се, че той би имал
задължения единствено за периода 29.09.2023г. – 31.12.2023г. Излагат се доводи за неизпълнение
на задълженията по договора от страна на ищеца. От съда се иска да отхвърли претенциите.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че
се установява следното от фактическа и правна страна:
1
По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС:
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на решение на общо събрание на
етажната собственост в сградата в режим на етажна собственост от 26.05.2022г., с което
правомощията по управление и поддръжка са възложени на дружеството – ищец, както и
наличието на облигационна връзка – договор от 27.05.2022г., сключен между етажната
собственост и ищеца, с предмет – поддръжка на общите части в комплекс „*******“, по който
ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2022г. и 2023г., а за ответника, като собственик
на самостоятелен обект в сградата, е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми
директно на ищеца. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й. При
доказване на тези обстоятелства ответникът следва да докаже, че е погасил задълженията по
договора.
В доказателствена тежест на ответника е докаже възражението си, че не дължи плащане на
основание чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, т.е., че е пребивавал през процесните периоди в етажната
собственост не повече от 30 дни годишно.
От нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 175, том II, рег. № *******
дело № *** от 14.05.2010г. (на л. 5 – л. 6 от делото) се установява, че В.Ш. е собственик на
самостоятелен обект с идентификатор **********, представляващ ап. 2, ет. 0, находящ се в сграда
с идентификатор ********* с площ на обекта от 27,50 кв. м., ведно със 7,36 кв. м. ид.ч. от общите
части на сградата.
На 25.05.2022г. – 26.05.2022г. се провело общо събрание на етажната собственост в
сградата (видно от протокол на л. 7 – л. 10 от делото). Съдът намира, че от посочения протокол се
доказва провеждане на събрание на тази дата, като същото не е оспорено от ответника. Няма данни
и твърдения решенията на общото събрание да са атакувани по надлежния ред, поради което съдът
приема, че са влезли в сила. На събранието по т. 1 от дневния ред било взето решение на основание
чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС, а именно: за възлагане на дейности по поддържането и управлението
на общите части на сградата, които дейности да се възложат на „**********“ ЕООД, срещу
заплащането на възнаграждение в размер на 8 евро на кв. м., платимо веднъж годишно до 31 март
от всеки етажен собственик за текущата година по посочена в решението по банкова сметка.
Общото събрание взело решение за 2022г. таксата да се заплати до 31.07.2022г. и да е в размер на
50 % от общата сума за всеки обект. По т. 2 от дневния ред бил одобрен проект за договор за
управление и поддръжка. По т. 3 от дневния ред управителят на етажната собственост бил
упълномощен да сключи договор, в рамките на одобрения проект, с „**********“ ООД – в 7-
дневен срок. Съдът счита тези решения за валидни и задължителни за ответника, като в тази
връзка част от възраженията на особения му представител не следва да се обсъждат. Това е така,
тъй като практиката на ВКС е категорична (Решение № 50024 от 27.03.2023г. по гр.д. № 978/2022г.
по описа на II гр. о. на ВКС), че незаконосъобразност и нищожност на решение на общо събрание
на етажна собственост (вкл. преюдициално по друг спор) може да се установява, само ако са
наведени твърдения, че формално е създадена привидност за взето решение. Такива биха били
случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо, че той е
неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е
прекратено сдружение на етажните собственици, в което участват всички етажни собственици, ако
общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или
липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание (и ако
2
протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС), както и когато не са налице условията на чл. 8
ЗУЕС (наличието на обособеност, при която отделен вход дава достъп само до част от
индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва). Извън хипотезата на
привидност за взето решение на общото събрание, пороци на същото, независимо дали водят до
нищожност (включително и поради противоречие с императивни правни норми) или до
незаконосъобразност на решението, могат да се установяват само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС и то
предявен в дадения срок, но не и преюдициално при спор, свързан с изпълнение решение на
общото събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
В изпълнение на решението между Етажната собственост в комплекс *******, сграда с
идентификатор ********* и „**********“ ЕООД бил сключен договор за управление и поддръжка
на комплекс „*******“ от 27.05.2022г. (на л. 11 – л. 14 от договора). По силата на този договор
изпълнителят (ищецът) приел срещу възнаграждение да управлява, поддържа и обслужва
организационно, технически и административно съоръженията, обектите за общо ползване и
общите части на комплекс „*******“. По смисъла на чл. 2 от договора дейностите по управление и
поддръжка включвали: поддържане изправността, чистота на общите части на сградата,
управление, обслужване и техническа хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения,
поддържане и облагородяване на парковите места, зелените площи, дървесната растителност,
детски и спортни площадки в комплекса, осигуряване на охрана и контрол на достъп с необходим
пропускателен режим до сградата и рецепция, видеонаблюдение на общите части в сградите,
общите инсталации, оборудване и съоръжения за отдих и развлечения, градинска мебел, оградно
(периферно) пространство около комплексите, организиране и управление на текущата поддръжка,
текущи ремонти, свързани с общи части, покрив, външни и вътрешни мазилки, „В и К“, електро
инсталации. В чл. 3 от договора била предвидена същата такса като гласуваната от общото
събрание – 8 евро на кв. м. за съответната обща площ към всеки самостоятелен обект, дължимо до
30.03 на текущата година, като за 2022г. размерът бил определен на 50 % от общия дължим такъв.
Периодът за поддръжка бил определен в рамките на календарната година – чл. 3.1 от договора.
Според чл. 5 от договора възнаграждението следвало да се заплаща от всеки етажен собственик
директно на изпълнителя – „**********“ ЕООД.
Налага се извод, че между етажната собственост (респ. всеки от етажните собственици) и
„**********“ ЕООД е възникнала годна облигационна връзка, по силата на която ищецът се
задължил да извършва посочените по-горе дейност, а всеки собственик да му заплаща такса в
размер на 8 евро на кв. м. от общата площ. С оглед общата площ на обекта на ответника (27,50
кв.м., ведно с 7,36 кв. м. ид.ч.) за него възникнало задължение по този договор да заплаща
директно на ищеца (като изпълнител) сумата от 545,44 лв. годишно (респ. 272,72 лв. за 2022г.).
Вземанията за отделните периоди са и изискуеми с оглед изрично определения с решението на
общото събрание и в договора падеж – 31.07.2022г. за вноските за 2022г. и 30.03.2023г. за
вноските за 2023г., поради което не е било необходимо друго информиране на ответника.
Съдът намира за доказано по делото, че ищецът е изпълнил задължения си по договора за
2022г. и 2023г. Този факт се установява и от показанията на разпитания свидетел – В.Ю., служител
в дружеството ищец, който отговаря за комплекса. От показанията му се установява, че за 2022г. и
2023г. дружеството е осъществявала поддръжка на общите части – ток, вода, басейн, имало
назначена камериерка, охрана, видеонаблюдение. Установява се, че ответникът ползвал тези
услуги, тъй като пребивавал в комплекса през 2022г. и 2023г. Освен от показанията на този
свидетел, изпълнението се установява и от приетите по делото писмени доказателства на л. 63 – л.
3
205 от делото, а именно: фактури за заплатени сметки към „Водоснабдяване и канализация“ гр.
Бургас за комплекс *******, ведно с преводни нареждания (на л. 63 – л. 76 от делото и л. 106 – л.
129 от делото), фискални бонове, удостоверяващи заплатени сметки за електричество за комплекс
„*******“ (на л. 77 – л. 78 от делото и л. 130 – л. 134 от делото), фактури и платежни нареждания
за платени възнаграждения за абонаментно сервизно обслужване на асансьорна уредба (на л. 79 –
л. 90 от делото, л. 135 – л. 160 от делото и л. 201 – л. 205 от делото), ведомости за заплати (на л. 91
– л. 105 от делото и л. 161 – л. 184 от делото), фактури и платежни документи за извършени
строителни дейности (на л. 185 – л. 200 от делото). Всички тези писмени документи, приобщени
по делото, потвърждават показанията на св. Ю., че в комплекса в периода 2022г. – 2023г. от ищеца
е извършвана дейност по поддръжка, отговаряща на предвиденото в договора. С оглед посочените
доказателства, съдът приема за доказани и тези обстоятелства по делото.
Ето защо всички елементи от фактическия състав на предявения иск са доказани по делото.
Не се доказва и възражението на особения представител на ответника по чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС. От
една страна е вярно, че от справка от ГД „ГП“ (на л. 60 от делото) се установява присъствие на
ответника на територията на Република България през 2022г. и 2023г. за по-малко от 30 дни, но от
показанията на св. Ю. се установява, че неговият апартамент се е ползвал и от други лица, през
целия летен сезон – за около 2-3 месеца. Съдът, вкл. през призмата на чл. 172 ГПК с оглед
служебната ангажираност на свидетеля при ищеца, кредитира показанията му, тъй като в цялата си
останала част те се потвърждават изцяло и от цитираните по-горе писмени доказателства. Ето
защо с тях се разколебава тезата, че ответникът е ползвал имота за по-малко от 30 дни през
годината, а от него не е проведено пълно и главно доказване, което да установи безспорно този
факт (въпреки разпределената доказателствена тежест). Нещо повече - в случая сумите се дължат
въз основа на договор, сключен на основание чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС, който в редакцията към
2022г. (датата на сключване на договора) е предвиждал възможност да се приеме решение за
възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или
физическо лице срещу възнаграждение. В този текст преценката е оставена на общото събрание на
етажната собственост, като не са предвидени правила, подобни на тези на чл. 51, ал. 1 и ал. 2 от
ЗУЕС, в действалите им към 2022г. редакции. Ето защо според настоящия съдебен състав
правилата на чл. 51, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС не намират приложение към настоящия договор, като
същият е сключен по одобрен от общото събрание на етажната собственост проект и след
приемане на надлежно решение в този смисъл. Следователно по отношение на този договор не
важат ограниченията на чл. 51, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС и същият е приет на основание чл. 11, ал. 1, т.
11 от ЗУЕС от общото събрание, което е достатъчно, за да се приеме, че е надлежно сключен при
предвидените в него условия (които не включват освобождаване от такси на лица, които
пребивават в комплекса по-малко от 30 дни в годината).
С оглед горното съдът приема за доказани всички елементи от фактическия състав на
предявения иск и същият следва да бъде уважен изцяло. В същата насока е трайно формираната
практика на Окръжен съд Бургас по други дела, касаещи същия договор (по искове срещу други
собственици в етажната собственост), според която при доказано изпълнение по договора (както е
в настоящия случай) предявеният иск следва да се приеме за основателен – Решение № 1296 от
15.12.2023г. по в.гр.д. № 1735/2023г. по описа на Окръжен съд Бургас, Решение № 246 от
08.03.2024г. по в.гр.д. № 1738/2023г. по описа на Окръжен съд Бургас и Решение № 373 от
23.04.2024г. по в.гр.д. № 323/2024г. по описа на Окръжен съд Бургас.
По разноските:
4
При този изход на спора на ищеца се дължат направените по делото разноски (съобразно
списък на л. 69 от делото, който е рамката, от която съдът е обвързан): 50 лв. за платена държавна
такса, 400 лв. – платен депозит за особен представител на ответника и 600 лв. – платено
възнаграждение за адвокат (съобразно договор на л. 5 от делото). Не следва да се присъжда сумата
от 10 лв. – държавна такса за вписване на възбрана, тъй като няма доказателства такъв разход да е
направен от ищеца (представената бележка на л. 206 от делото не може да бъде обвързана с този
вид разход, касаещ именно действия срещу ответника), а освен това дължимите пред Служба по
вписванията такси не представляват разноски „по производството“ по смисъла на чл. 78, ал. 1
ГПК.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА В.Ш., гражданин на *********, роден на **********г., БУЛСТАТ ********, с
постоянен адрес в гр.********** ПИ № ********** бл.А ет.0 ап.2, да заплати на „**********“
ЕООД, ЕИК *********2, със седалище и адрес на управление в гр. **************, на основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС сумата от общо 818,16 лв. – възнаграждение по
договор за поддръжка и управление от 27.05.2022г., сключен въз основа на решение на общото
събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор ********* от 26.05.2022г., от които
272,72 лв. за 2022г. и 545,44 лв. за 2023г., ведно със законната лихва върху главниците от подаване
на исковата молба – 17.01.2024г., до окончателното плащане на вземането, а на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК сумата от 1050 лв., представляваща направените по делото разноски, от които: 50 лв.
за платена държавна такса, 400 лв. – платен депозит за особен представител на ответника и 600 лв.
– платено възнаграждение за адвокат.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
5