РЕШЕНИЕ
№ 140 18.07.2019 г. гр.
Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански
състав на първи юли през две хиляди и деветнадесета
година
в публично заседание в следния
състав:
Председател: Н. Моллова- Белчева
секретар Красимира Любенова
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 700 по описа за 2018 г. и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод исковата молба на А.Х.Б.,
родена на *** г. в гр. О., Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация,
против „П.Г.9.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от К.П., Н.В. Г., гражданка на Руска Федерация, родена на *** г.
и О.А. Г.роден на *** г., гражданин на Руска Федерация. Твърди се, че на 03.11.2015 год. ищцата била сключила като купувач- възложител предварителен договор за продажба и построяване на
недвижим имот с първия ответник като продавач- строител, по силата на който дружеството
се задължило да построи и
продаде, а Б.- да купи и плати, завършен и годен за ползуване имот от новострояща се
жилищна сграда, находяща се в УПИ XVII-431, кв.5 по плана на село Р., а именно- студио №101, етаж първи, състоящо се от хол с кухненски ъгъл, баня с тоалетна и тераса,
със сумарно застроена площ от 30 кв.м., заедно с
прилежащите идеални части от общите части на сградата и съответстващите му
идеални части от правото на строеж, върху посочения УПИ, които щели да бъдат определени в проектната документация след
окончателното завършване на строителството върху горепосоченото УПИ и прилежащ
землен участ с площ от 9 кв.м. Поето било задължение от първият ответник да осигури завършване на сградата, в която се намирал недвижимия имот, до 31.12.2015 год. В чл.10 било уговорено, че общата стойност на имота била 13 500 евро с ДДС, която следвало да бъде
заплатена, както следва: 3600
евро- при сключване на договора; 7400 евро- по банков
път по сметка на продавача в срок до 20.11.2015 год; 2500 евро- в брой в
срок до 10.06.2016 год. Заявява се, че ищцата е платила първата вноска в размер на 3600 евро към датата на
сключване на договор като сключването
на договора удостоверява извършеното плащане. Втората вноска в размер на 7400
евро била платена по банков път на 10.11.2015 год. с платежно нареждане. Като наредител
на сумата от 7400 евро било посочено името на
ищцата, получател бил
първия ответник, а като основание
за превода било изрично посочено- вноска за недвижимо имущество на основание
предварителен договор за покупко-продажба от 03.11.2015 год. за студио 101. Последната вноска в размер на 2500 евро била платена отново по банков път на посочена в
предварителния договор банкова сметка ***.06.2016
год. Няколко дни след
нареждане на плащането, ищцата била уведомена от банката, че плащането не може да бъде осъществено, като сумата била върната с уведомяване за изменение реквизитите на
банковата сметка на получателя. Тъй като до 10.06.2016г., когато бил срока за прехвърляне на имота по
нотариален път съгласно чл. 7 от предварителния договор, никой не я бил потърсил, към средата на м. август 2016г. ищцата се срещнала с втория
ответник и му дала оригинала на предварителния договор с
уговорката, че ако първия ответник изготвел и
представел за обсъждане тристранно споразумение между
всички страни, което тя да одобри и подпише,
тя ще се съгласи втория и третия ответник да встъпят в правата
й по предварителния договор. За целта изпратила имейл на „П.Г.9." ООД да
изготвят така нужното тристранно споразумение, с което да уредят отношенията
между всички страни. Таково тристранно споразумение обаче не й било представено за одобрение и подписване, като при извършена справка в Службата по вписванията при Районен
съд- Несебър, Б.
установила, че на 20.09.2016 год.
с н.а. № №7, том V, рег.№7292, дело 787 от 2016 год. на
Л.Ч.-Нотариус, ответното дружество продало на втория и третия ответници правото
на строеж за изграждането на апартамент, разположен на партерния етаж (кота
+0.00) в сграда, която следвало да бъде построена в
поземлен имот с идентификатор 61056.502.19, с адрес на поземления имот: село Р.,
общ. Несебър, обл. Бургас, ул. „В." №12, целият с площ от 1147 кв.м. с
трайно предназначение- урбанизирана територия,
начин на трайно ползване-ниско застрояване (до десет
метра), при съседи: 61056.502.20,61056.502.521, 61056.502.18, 61056.502.11,
61056.502.10 и 61056.502.9, а именно апартамент № 101, със застроена площ ог 24.19 кв.м., ведно с 1.514% идеални части от общите части на сградата
и правото на строеж върху поземления имот, равняващи се на 3.75 кв.м., като
общата площ на апартамента възлиза на 27.94 кв.м., състоящ се от дневна с
кухненски бокс и кът за спане, баня с тоалетна и тераса, при граници:
север-външен зид и студио №102, изток-общи части, юг-общи части и въшрен зид,
запад-външен зид, отдолу-склад №1 от сутеренния етаж и отгоре- студио №201 от
първи етаж на сградата, за сумата от 7400 евро с ДДС, като от тази сума 6166.67
евро без ДДС била преведена по банковата сметка и получена от дружеството-продавач изцяло
преди нотариалното изповядване на сделката. Твърди се, че ищцата била изправна страна по сключения предварителен
договор, изплащайки първите две вноски, а последната вноска била наредила отново в срок, поради което се явявала кредитор на ответното дружество. Сключената сделка от 20.09.2016 год. целяла да увреди правата й като кредитор на горното
дружество, за да бъдело осуетено сключването на
окончателен договор с нея. Налице били всички предпоставки на чл.135 от ЗЗД- надлежно сключен предварителен договор между ищцата и
първия ответник за продажба и построяване на недвижимия имот; качеството й на кредитор по отношение на продавача по
атакуваната сделка;
наличие на неудовлетворено
вземане спрямо длъжника-продавач по атакуваната сделка. Извършената продажба впоследствие
целяла да осуети реализиране
правата на ищцата по предварителния договор и
представлява намаление на имуществото на длъжника предвид неизпълненото му
задължение да върне продажната цена. Наред с това било налице знание за увреждане от всички страни. Предвид на това се моли да бъде
прогласена относителната недействителност на втората сделка, като наред с това
се заявява правен интерес от предявяване на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД за
обявяване на предварителния договор за окончателен.
В месечният срок дружеството- ответник не депозира писмено становище, не
взема отношение, не представя доказателства. В съдебно заседание управителят
заявява, че между него и ищцата са се водили непрекъснати кореспонденции, на
които последната изразила желание да бъде продаден имота й.
Постъпиха писмени
отговори от ответниците- физически лица с идентично съдържание, с които се
заявява становище за неоснователност на претенциите. Независимо от това се твърди, че липсвало правен
интерес у ищеца за предявяване на Павловия иск поради липса на качеството
кредитор от страна на Б. тъй като същата не била подписала предварителния
договор, нито е заплатила уговорените в него суми в срок. Липсвал анекс към
договора, с който да се изменя начина на плащане и неговите срокове. На
следващо място се заявява, че било уговорено да се прехвърли правото на
собственост на описания в договора недвижим имот по нотариален ред, при условие, че
ищцата заплатила последната дължима вноска в брой (по аргумент
от чл. 11 от договора), и преди нотариалното прехвърляне на
собствеността, изрично разписано в чл. 14. Заявява се, че след като ищцата е
била поставена в невъзможност да преведе последната вноска, както се твърди в
исковата молба, същата е имала на разположение достатъчно данни за да осъществи
контакт с продавача, което не било сторено. С оглед на това се оспорва и
добросъвестното изпълнение на поетите задължения от страна на ищцата. Твърди
се, че: не е налице валидно възникнало облигационно отношение между ищцата Б. и
ответника „П.г.9." ООД по представения предварителен договор с дата
03.11.2015 г.; представеният предварителен договор не носел подписа на ищцата и
не можел да се счита за сключен и обвързващ страните; ако все пак се приеме, че
е налице валиден предварителен договор, то ищцата не била изпълнила в
уговорения срок и по уговорения начин задължението си за заплащане на
последната по договора вноска от 2500 евро- в срок до 10.06.2016 г. и в брой,
едва след което тя би придобила качеството кредитор спрямо първия по делото
ответник. На следващо място се твърди, че съобразно чл.7 от договора, ако
междувременно продавачът- строител и ответник по делото „П.г.9." ООД, се
разпоредял с имота, предмет на договора, включително и чрез сключени с други
лица предварителни договори, то сключеният на 03.11.2015 г, предварителен
договор между ищцата и първия по делото ответник се считал за анулиран. На
последно място се твърди, че не става ясно от изложеното в исковата молба каква
е била целта на соченото тристранно споразумение. В този смисъл знанието за
увреждане у ответниците- физически лица липсвало, тъй като самата ищца желаела
това споразумение да бъде изготвено.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните, представения по делото доказателствен материал
и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявени са в
условията на кумулативно обективно съединяване искове по чл.19, ал.3 и чл.135,
двата от ЗЗД.
От страна на ответниците-
физически лица се навеждат доводи за липса на правен интерес у ищцата за
предявяване на иск по чл.135 от ЗЗД, което съдът не споделя. Както бе посочено
в определението по чл.140 от ГПК обстоятелството дали ищецът има качеството
кредитор или не, касае съществото на спора и не рефлектира върху допустимостта
на иска. В съдебната практика безспорно се застъпва становище, че за допустимостта на иска по чл. 135 ЗЗД
по принцип са достатъчни само твърдения, че ищецът
има качество на кредитор, като дори в хипотеза, в която се установи, че това
качество е отречено със сила на пресъдено нещо, искът е не недопустим, а
неоснователен.
Върховната инстанция не веднъж е приемала, че купувач по един предварителен
договор има качеството на
кредитор спрямо
продавача по отношение на едно
непарично вземане, съставляващо правото да се иска сключване на окончателен
договор. В този
смисъл и с оглед наведените твърдения в исковата молба, претенцията по чл.135 от ЗЗД се явява допустима и следва да бъде разгледана по съществото й.
По делото е представен
предварителен договор за продажба и построяване на недвижим имот, носещ дата 03.11.2015
г., по който ответното дружество се задължило да построи и продаде, а ищцата-
да закупи и плати, сочения по- горе имот. Уговорена е продажна цена в размер на
13500 евро, платима на три вноски- първата от 3600 евро- при сключване на
договора; втората от 7400 евро- по банкова сметка ***.11.2015 г.; третата- в размер
на 2500 евро- в брой до 10.06.2016 г. В чл.7 е заложена договореност, че след
подписване на акт образец 16 и окончателно заплащане на сумите, продавачът е
длъжен за прехвърли собствеността на имота по нотариален ред до 10.06.2016 г.
на купувача. Договорът е подписан от двете страни на всяка страница, като няма
спор, че подписите са на сочените в него страни. Липсва подпис в края на
договорът под „купувач”.
Няма спор по делото, а това се
установява и от представеният н.а. № 7, т.V, н.д. № 787/2016, че на 20.09.2016
г. имотът, предмет на предварителния договор, е бил продаден от ответното
дружество на ответниците- физически лица.
Основният спор по делото е налице
ли е валидно сключен между ищцата и ответното дружество предварителен договор,
който въпрос настоящата инстанция намира за нужно да изследва изначално,
предвид на това, че приетото по него пряко рефлектира върху двете претенции.
Наведено е възражение, че между
страните по договора не е възникнала облигационна връзка предвид липсата на
подпис в края на съглашението под „купувач”. Действително подпис на ищцата не е
положен на соченото място. Това обаче не следва да се приеме за липса на
изразена воля от нейна страна по клаузите на договора. Този извод се налага от
обстоятелството, че Б. е положила подпис под всяка страница на договора, като
по делото няма спор за това. Съществените каузи относно предмет, цена, начин на
плащане, уговорка относно сключване на окончателния договор, се намират на
страници, на които подписите на двете страни са факт. Спазена е предвидената от
закона писмена форма. Безспорен факт е и че ищцата е заплатила и втората вноска
по договора след 03.11.2015 г., на което ответното дружество- продавач не се е
възпротивило и не се отрича, че сумата се е възприела именно като втора вноска
съобразно уговорените в договора начин и срок на плащане. От страна на
представителят на дружеството в съдебно заседание не бе изложено твърдение, че
същото не се е счело задължено по договора към сочената в него дата- 03.11.2015
г. Всичко това налага извода, че липсата на подпис единствено на последната
страница от ищцата не следва да се приема за липса на сключен договор.
С оглед на така изложеното следва да се пристъпи
към разглеждане по същество на предявените искове като на първо място следва да
се разгледа претенцията по чл.135 от ЗЗД, тъй като успешното
провеждане на иска за финализиране на продажбата по предварителния договор
изисква връщане на обещания за прехвърляне имот в патримониума на продавача,
тъй като това е задължителна предпоставка по чл. 363 ГПК за уважаване на иска
по чл. 19, ал.3 ЗЗД.
Съгласно нормата на чл.135 ЗЗД, кредиторът може да иска да бъдат обявени за
недействителни спрямо него действията, с които длъжникът го уврежда, ако
длъжникът при извършването им е знаел за увреждането. Когато действието е
възмездно, лицето, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за
увреждането. За да бъде успешно проведен Павловият иск е необходимо да се
докаже качеството кредитор на ищеца, както
и знанието на длъжника и третото лице, с което същия е договорил, за увредата.
Предвид на това, че вземането не е установено по съдебен ред, следва да се
изследва въпроса относно неговото съществуване. В рамките на настоящото производство това е
допустимо предвид изричното предявяване и на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. В настоящият случай ищецът твърди, че е
изправна страна по договора, което му дава основанието да се счита за кредитор
на дружеството- ответник. Няма спор по делото, че към датата на
прехвърлителната сделка- 20.09.2016 г. окончателен договор не е бил сключен.
Наличието обаче само на валидно сключен предварителен договор не е достатъчно
да обоснове качеството кредитор на ищцата. Необходимо е същата да е била
изправна страна по договора, което в случая не е налице. Видно от клаузите по
договора, в частност чл. 11, ал.1, Б. е следвало до 10.06.2016 г. да заплати и то в брой третата
вноска от 2500 евро. Последната твърди, че е направила опит да стори това по
банков път, но не успяла не по нейна вина. Това обаче не може да я освободи от
задължението да заплати вноската, което е било и едно от условията по смисъла
на чл.7 от договора за да възникне задължение за
продавача да прехвърли нотариално имота на 10.06.2016 г. На първо място уговорката е била сумата да бъде
платена в брой, а не по банков път. Постигната промяна в договореността относно
начина на плащане не е била уговаряна между страните по начина, предвиден в чл.11,
ал.3 от договора- писмено. В
този смисъл продавачът не е имал задължението при промяна на обслужващата го
банка или какъвто и да е проблем със собствената му сметка, да уведомява ищцата
за това. Ето защо дори и да се приеме за доказано обстоятелството, че е имало
проблем от банково естество със сметката на ответното дружество, то неплащането
на последната вноска по договора не следва да се приема като несторено по вина
на продавача. По делото липсват каквито и да било доказателства, дори индиция, че с оглед невъзможността на ищцата да заплати
последната вноска, същата е предприела някакви други действия за връзка с
дружеството- по телефон, по електронна поща или друг начин. Съгласно твърденията в исковата молба относно изпратено
електронно писмо до продавача от страна на ищцата, последната е разполагала най-
малко с електронния адрес на продавача. При настъпването на сочената в договора
дата- 10.06.2016 г., дружеството- ответник не е предприело действия за
окончателно прехвърляне на имота, но и предпоставките за това не са били настъпили, тъй като уговореното в чл. 7 от договора е следвало да бъде
сторено само при наличието на кумулативно заложените предпоставки, една от
която е изплащане на сумите от страна на купувача. Действия по финализиране на сделката не са били предприети и от страна на ищцата, която
нито е поискала изпълнение на договора на 10.06.2016 г., нито се е възползвала от възможността да предяви иск
по чл.19, ал.3 от ЗЗД близо 2 години след продажбата на имота на ответниците-
физически лица, и 1 години след като е узнала за това. Дори и да се приеме, че
ищцата е била в невъзможност да се яви на уговорената дата /поради заболяването
на майка й/, то това обстоятелство не е било сведено до знанието на продавача.
Всичко това дава основание на настоящата инстанция да счете, че Б. не е била
изправна страна по договора, вземане в нейна полза не е имало, поради което и не може да придобие качеството кредитор. От показанията
на св. Казанцева и Малцева се установи, че чак една година след смъртта на
майката на ищцата, последната е предприела някакви действия за връзка с
ответното дружество, давайки своя екземпляр от договора на О. Глазъйчев. Това обаче е било сторено поради появата на последния и желанието
на същия да закупи имот в България, а не по инициатива на ищцата. От показанията на св. Малцева става ясно, че към
този момент ищцата вече не е имала намерение да сключи окончателен договор.
Установи се, че с ответника Глазъйчев са говорили за „преоформяне на
документите”. Това се потвърждава и от изложеното в исковата молба твърдение за
желание от страна на Б. да сключи тристранно споразумение между нея, продавача
и ответниците- физически лица не в смисъл да придобие имота окончателно. Изложеното навежда на извода, че не е доказано по
безспорен начин, че продавача по предварителния договор, както и Глазъйчеви, са
имали знанието и намерението да увредят ищцата. Само от обстоятелството, че и
двете страни по последващата продажба са знаели за сключения с ищцата предварителен
договор, не е достатъчен да се приеме изискуемото от закона знание за
увреждане. Наведените
доводи водят до наличието на вероятност страните по последващата продажба
действително да са имали съзнанието, че ищцата вече не е желала сключването на
окончателен договор, а евентуално връщане на дадената от нея сума и то от
страна на Г.а не от ответното дружество- продавач. Това се потвърждава и от
факта, че същата няма данни да е предявявала парични претенции спрямо
дружеството. Ето защо не може да
се приеме, че са доказани
по безспорен начин наличието и на другите предпоставки за уважаване на предявената
претенция по чл.135 от ЗЗД, поради което същата следва да бъде отхвърлена. Не
без значение е и уговорката, залегнала в чл.7 от договора, за прекратяване на същия в случай, че имота бъде
прехвърлен на трети лица- в случая ответниците Глазъйчеви. Прекратяването на
договора преклудира и възможността на ищеца да се счита за кредитор по
непаричното вземане, тъй като същото вече не съществува.
Като последица от неуспешното провеждане на
отменителният иск е неуважаването на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Последното
поставя в невъзможност връщането на имота в патримониума на дружеството-
ответник, а обстоятелството, че продавача по договора понастоящем не е собственик
на имота, поставя в невъзможност сключването на окончателен договор по аргумент
на чл.363 от ГПК. На следващо място съгласно чл.7 от договорът, при прехвърляне
на имота от продавача в полза на трето лице, е било договорено между страните
съглашението да се счита за анулирано, т.е. прекратено. Няма спор по делото, че
уговореното условие е настъпило още през 2016 г., което съставлява още едно
основание да не бъде уважаван иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
С оглед на така изложеното по- горе предявените претенции
следва да бъдат отхвърлени.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК, на ответниците-
физически лица следва да бъдат присъдени сторените по делото разноски,
възлизащи на сумата от 1030 лв.- 1000 лв.- адвокатско възнаграждение, и 30 лв.-
разноски за преводач. Видно от представеният договор за правна помощ
договореното възнаграждение е било в размер на 2000 лв., но доказателства за
реално заплатена сума над 1000 лв. не са представени, поради което и в този
размер следва да бъде уважено искането.
Ответното дружество не навежда искане за присъждане на
разноски.
Мотивиран от
горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ искът
на А.Х.Б., родена на
*** г. в гр. О., Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация, против „П.Г.9.”
ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от К.П.,
Н.В. Г., гражданка на Руска Федерация, родена на *** г. и О.А. Г.роден на ***
г., гражданин на Руска Федерация, за обявяване на недействителен спрямо ищцата
договор за покупко- продажба от 20.09.2016
год., обективиран в н.а. № №7, том V,
рег.№7292, н.д.№ 787 от 2016 год. на нотариус Л.Ч., с който ответното дружество е продало на Глазъйчеви правото на строеж за изграждането на
апартамент, разположен на партерния етаж (кота +0.00) в сграда, която следва да
бъде построена в поземлен имот с идентификатор 61056.502.19, с адрес на
поземления имот: село Р., общ. Несебър, обл. Бургас, ул. „В.", №12, целият с площ от 1147 кв.м., с трайно предназначение- урбанизирана територия, начин на трайно ползване- ниско застрояване (до десет метра), при съседи:
61056.502.20, 61056.502.521,
61056.502.18, 61056.502.11, 61056.502.10 и 61056.502.9, а именно апартамент № 101, със застроена площ ог 24.19 кв.м., ведно с 1.514% идеални части от общите части на сградата
и правото на строеж върху поземления имот, равняващи се на 3.75 кв.м., като
общата площ на апартамента възлиза на 27.94 кв.м., състоящ се от дневна с
кухненски бокс и кът за спане, баня с тоалетна и тераса.
ОТХВЪРЛЯ
искът на А.Х.Б., родена на *** г. в гр. О., Руска Федерация, гражданка на Руска
Федерация, против „П.Г.9.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от К.П., за обявяване за окончателен сключения
между страните предварителен договор от 03.11.2015 г. за продажба и построяване на недвижим имот от
новострояща се жилищна сграда, находяща се в УПИ XVII-431, кв.5, по плана на село Р., а именно- студио №101, етаж първи, състоящо се от хол с кухненски ъгъл, баня с тоалетна и тераса,
със сумарно застроена площ от 30 кв.м., заедно
с прилежащите идеални части от общите части на сградата и съответстващите му
идеални части от правото на строеж, върху посочения УПИ.
ОСЪЖДА А.Х.Б.,
родена на *** г. в гр. О., Руска Федерация, гражданка на Руска Федерация, да
заплати на Н.В. Г., гражданка на Руска Федерация, родена на *** г., и О.А. Г.роден
на *** г., гражданин на Руска Федерация, по равно сумата от 1030 лв.,
представляващи съдебно- деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване
пред Окръжен съд- гр. Бургас в двуседмичен срок от уведомяването на страните за
изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: