РЕШЕНИЕ
№ 3863
гр. Варна, 08.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на осми
ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Любомир Нинов
при участието на секретаря Анелия Ц. Тотева
като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело №
20223110103926 по описа за 2022 година
Ищцовото дружество „Трейд проект България“ ЕООД твърди, че на
06.08.2018г. е сключило предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот с ответницата М. В. и нейната сестра. Предмет на договора е
придобиването на недвижим имот именно: 866кв.м. находящи се в
новообразуван имот №506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО
Панорама – І-ІІIIІ, землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи
на имота 506.9510 улица, 506-381 – двор, 506.175 – двор, 506.379-двор, в едно
с построената в него вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два
етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в гореописания недвижим имот, а по
кадастрална карта: ПИ с идентификатор 54145.506.160 по КККР, одобрени
със Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново,
Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение
на територията-урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско
застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени имоти с идентификатори:
54145.506.379, 54145.506.9510, 54145.506.381, 54145.506.175, в едно с
построената в поземления имот сграда с идентификатор 54145.506.160.1 по
КККР, със застроена площ от 88кв.м., брой етажи: 2, предназначение: вилна
сграда-еднофамилна. Била определена цена на имота в размер на 45 000евро
или 88 012лв., съгласно посоченото в чл.1, ал.1 от предварителния договор.
Съгласно чл.1, ал.2 от предварителния договор, сключването на окончателен
договор във формата на нотариален акт и прехвърлянето на имота следваше
да се извърши в срок до 25.02.2019г. Съгласно договореното в
предварителния договор, при изповядването на сделката, продавачките
следвало да представят в оригинал документите, подробно описани в чл.1,
1
ал.1 и чл.1, ал.4 от договора. След сключване на предварителния договор
ищецът превел по банковите сметки на всяка една от продавачките сума в
размер 4889.58лв., равняваща се на левовата равностойност на 2500евро,
съгласно договореното в чл.2, т.1 от договора и представляваща задатък по
предварителния договор. В последствие, представители на дружеството, както
и представители на агенцията за недвижими имоти - посредник по сделката,
многократно са се опитвали да се свържат с продавачките за уточняване на
детайлите по нея, но без успех. На посочените в чл.1, ал.2 от договора дата и
час - 25.02.2019г. в 11ч., пълномощник на „ТРЕЙД ПРОЕКТ БЪЛГАРИЯ"
ЕООД се е явил в кантората на нотариус Д.Б. и е изразил готовност да сключи
окончателен договор. При явяването на срещата се е установило, че
продавачите не представят всички документи, описани в чл.1, ал.1 и чл.1, ал.4
от договора в оригинал, както и че някои от документите са изцяло нови. Ето
защо, пълномощника на дружеството поискал допълнителен 7 дневен срок, в
който да се запознае с представените документи, след което сделката да бъде
изповядана. Продавачката Ст.В. изразила съгласие с така предложеното,
докато ответницата категорично отказала. За състоялата се среща бил
съставен констативен протокол от нотариуса. В последствие, продавачката -
съсобственик Ст.В. се е снабдила със всички необходими документи,
установяващи възникването на собствеността и изпълнението на особените
изисквания на закона. На 25.10.2019г. Ст.В. изпълнила своята част от
задължението по предварителния договор и прехвърлила на ТД
притежаваната от нея 1/2 ид.ч. от процесния недвижим имот. Ответницата
отказала да прехвърли своята 1/2ид.ч. от имота, въпреки валидно сключения и
обвързващ я предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Ищцовото дружество във връзка с горното счита, че за него е възникнал
правен интерес от предявяването на настоящия иск. Предвид това, че ТД в
деня на подписване на предварителния договор е заплатило по банковата
сметка на ответницата сума в размер на 4889.58лв. равняваща се на левовата
равностойност на 2500евро и представляваща задатък по договора на
ответницата остава да дължи 39 116.60лв. или левовата равностойност на 20
000 евро. Съгласно разпоредбата на чл.362, ал.1 от ГПК ТД изразява
готовност да заплати посочената по-горе сума в двуседмичен срок от
влизането в сила на съдебно решение вкл. при извършено прихващане на
платени от него за сметка на ответника задължения към държавата. Моли се
съда, да обяви за окончателен сключения между страните предварителен
договор от 06.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот, в частта,
сключена между тях за прехвърляне правото на собственост недвижим имот, а
именно: 1/2ид.ч. от 866кв.м, находящи се в новообразуван имот №506.160 по
плана на новообразуваните имоти на СО Панорама - I-II-III, землище
с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510 улица,
506-381-двор, 506.175-двор, 506.379-двор, в едно с построената в него вилна
сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща
се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта: ПОЗЕМЛЕН
2
ИМОТ с идентификатор 54145.506.160 по КККР, одобрени със Заповед №РД-
18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново, Общ.Аксаково,
обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение на територията-
урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско застрояване/до 10 метра/, при
граници: поземлени имоти с идентификатори: 54145.506.379, 54145.506.9510,
54145.506.381, 54145.506.175, в едно с построената в поземления имот сграда
с идентификатор 54145.506.160.1 по КККР, със застроена площ от 88
/осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/, предназначение: вилна сграда-
еднофамилна и да се присъдят сторените по делото разноски.
Ответната страна в срока по чл.131 от ГПК е подала отговор в който
сочи, че документите, посочени в чл.1, ал.1 от процесния предварителен
договор са били предварително изучени с оглед тяхната релевантност и
достоверност и са приети от купувача и от избрания от него нотариус-Д.Б.
Счита, че ищецът в качеството си на купувач няма право допълнително да
изисква други документи касаещи собствеността и правния статут на имота,
предмет на процесния предварителен договор. Счита че съгласно отразеното
в чл.1, ал.3 от процесния предварителен договор се установява, че купувачът
се е запознал и е изучил всички документи, посочени в чл.1, ал.1 от
процесния предварителен договор, приел е тяхната релевантност и
достоверност и последният се е задължил да не изисква от продавачите други
документи, касаещи собствеността и правния статут на процесния имот. В
предварителния договор няма предвидено задължение за продавачите при
сключване на окончателния договор да представят в оригинал документите,
посочени в чл.1, ал.1 от същия договор, като това е в логическа връзка с
уговореното между страните в чл.1, ал.3 от процесния предварителен
договор. Съгласно чл.1, ал.4 от процесния предварителен договор
продавачите са поели задължението при сключване на окончателния договор
да представят на нотариуса посочените в същата разпоредба документи, които
са необходими за нуждите на сключването на окончателния договор във
формата на нотариален акт. Счита, че страните по процесният предварителен
договор не са предвидили задължение за продавачите да изпращат
предварително на купувача документите, посочени в чл.1, ал.4 от процесния
предварителен договор, за да може купувачът да се запознае с тези документи
в някакъв период предхождащ сключване на окончателния договор. Счита, че
страните са приели, че документите, посочени в чл.1, ал.4 от процесния
предварителен договор са единствено необходими за нуждите на сключването
на окончателния договор във формата на нотариален акт, като същите не
касаят собствеността и правния статут на имота, предмет на процесния
предварителен договор. В периода от датата на сключване на процесния
предварителен договор до 25.02.2019г. нито ищецът, нито представители на
агенцията за недвижими имоти, посредник по сключване на предварителния
договор са предприели, каквито и да било действия за осъществяване на
контакт с ответника или за подготовка за сключване на окончателния
договор. В периода от датата на сключване на процесния предварителен
3
договор до 25.02.2019г. ищецът не е предприел, каквито и да било действия
във връзка със сключване на окончателния договор. Посоченото дружество
въобще не е осъществило контакт с нотариус Д.Б., не е изпращало документи
на същия нотариус, не е поискало от нотариуса изготвяне или изпращане на
проект на нотариален акт във връзка със сключване на окончателния договор.
Съгласно приложенията към този отговор се установява, че на 15.02.2019г.
ответницата е изпратила по имейл на нотариус Д.Б. сканирано копие на
процесния предварителен договор, като със същия имейл е направила заявка
за запазване на час за 25.02.2019г., 11ч. при нотариуса за сключване на
окончателния договор. С имейли от 18.02.2019г. и 19.02.2019г. ответницата е
изпратила на нотариуса сканирани копия на всички документи,
удостоверяващи собствеността и статута на процесния имот и документите
необходими за сключване на окончателния договор, подробно посочени в
чл.1, ал.1 и ал.4 от процесния предварителен договор. С оглед направеното
изрично искане от страна на ответницата нотариуса с имейл от 22.02.2019г. и
е изпратила проект за нотариален акт за сключване на окончателен договор.
На 25.02.2019г., в 11ч. ответницата се е явила в кантората на нотариуса, като
е представила в оригинал всички изискуеми от закона документи, посочени в
чл.1, ал.1 и ал.4 от предварителния договор от 06.08.2018г. и е заявила
желанието си да сключи окончателен договор. На 25.02.2019г. ответницата не
е представяла в кантората на нотариуса нови документи, различни от тези
описани в чл.1, ал.1 и ал.4 от предварителният договор. На 25.02.2019г. в 11ч.
в кантората на нотариус Д.Б. се е явил П.П., действащ като пълномощник на
управителя на ищеца, на основание пълномощно от 03.08.2018г. с нотариално
удостоверен подпис и съдържание. На 25.02.2019г. в 11ч. в кантората на
нотариус Д.Б. е присъствал и Д.О.П.. Всички изявления на страните,
направени на 25.02.2019г., в 11ч. в кантората на нотариус Д.Б. са
възпроизведени в Констативен протокол на нотариус Д.Б. Препис от този
протокол е връчен на 25.02.2019г. на ищеца. На 25.02.2019г., в 11ч. в
кантората на нотариуса П.П, действащ в качеството си на пълномощник на
ищеца е заявил, че защитавайки интереса на дружеството няма да сключи
окончателен договор в деня, определен в чл.1, ал.2 и чл.4, ал.2 от договора,
като същият е поискал на дружеството да бъде даден подходящ срок, в който
да се запознае с всички актуални документи по сделката, вкл. удостоверение
за тежести и проект за нотариален акт. Отделно той е заявил и, че
дружеството е правило многократни опити да се свърже с ответника за
изясняване състоянието и статута на продавания имот, че в периода след
сключване на процесният предварителен договор до сключване на
окончателния договор страните е следвало да изчистят всички възникнали
въпроси във връзка с продавания имот, че дружеството се съмнява в
истинността, на който и да е от представените към 25.02.2019г. документи, че
то ще сключи окончателен договор, когато всички документи се представят
по начин и във вид, който да защити интереса на дружеството. На
25.02.2019г. П.Петров не е посочил кои са тези документи, с които иска да се
4
запознае, кои документи са нови и кои документи не са му представени в
оригинал. Данни по посочените въпроси не се съдържат и в исковата молба.
Сочи, че в исковата молба, няма данни кои документи от изброени в чл.1,
ал.1 и ал.4 от предварителният договор не са представени в оригинал и кои са
тези изцяло нови документи. По същество всички изявления, направени от
П.Петров на 25.02.2019г. в кантората на нотариуса и наведените твърдения в
исковата молба досежно представените от ответника документи на
25.02.2019г. не отговарят на истината и директно противоречат на
договореното между страните в процесния предварителен договор и по-
конкретно на изрично посоченото в чл.1, ал.3 от договора. Счита, че на
25.02.2019г. по отношение на ищеца не е съществувала, каквато и да било
легитимна причина да откаже да сключи окончателен договор. Искането за
даване на подходящ срок за запознаване с удостоверението за тежести и
проекта за нотариален акт е изцяло несъстоятелно. Съгласно приложените
към този отговор удостоверения за тежести, представени от ответника на
25.02.2019г. в кантората на нотариус Д.Б се установява, че в същите е
цитиран само един акт-Нотариален акт №138, том 59, дело №12435/2012г. на
СВ- Варна, с които ищецът се е запознал подробно при подписване на
договора. Ищецът е имал достатъчно време да поиска и да се запознае с
проекта за нотариален акт на нотариус Д.Б., изготвен във връзка със
сключване на процесния окончателен договор. Ищецът не е предприел
никакви действия за снабдяване с посочения проект за нотариален акт.
Съгласно приложения към този отговор проект за нотариален акт, изготвен от
нотариуса във връзка със сключване на процесния окончателен договор се
установява, че подробно запознаване със същия предполага период от
няколко минути и по никакъв начин не предполага отлагане на сделката за
друга дата. В исковата молба ищецът твърди, че другият продавач по
процесния предварителен договор впоследствие се снабдила с всички
необходими документи, установяващи собствеността и изпълнението на
особените изисквания на закона и на 25.10.2019г. същата прехвърлила по
нотариален ред на ищеца притежавана от нея 1/2ид.ч. от процесния имот.
Съгласно приложенията към посочения нотариален акт се установява, че при
сключване на този договор са представени само документите, посочени в
чл.1, ал.1 и ал.4 от процесния предварителен договор с изключение на
удостоверение за тежести. С оглед направения на 25.02.2019г., в кантората на
нотариус Б. отказ за сключване на окончателен договор от ищеца,
ответницата в същия момент ясно и категорично е направила изявление за
разваляне на сключения между страните предварителния договор от
06.08.2018г. на основание неизпълнение на задължението на ищеца да сключи
окончателен договор на 25.02.2019г. Страните по процесният предварителен
договор са предвидили в чл.7, ал.2 от договора, че когато купувачът в деня,
определен в чл.1, ал.2 от договора откаже да сключи окончателен договор за
продавачите възниква правото да се откажат от изпълнението на този
предварителен договор. Счита, че в чл.7, ал.2 от договора е уредено право на
5
продавачите, да развалят едностранно процесния предварителен договор, без
да дават допълнителен срок за изпълнение на ищеца, в случаите, когото
последният не изпълни задължението си да сключи окончателен договор в
деня, определен в чл.1, ал.2 от договора. В този смисъл направеното от
ответницата изявление на 25.02.2019г. пред ищцовото дружество и нотариус
Б. за разваляне на процесният предварителен договор от 06.08.2018г.
непосредствено и автоматично е прекратило съществувалата облигационна
връзка, като считано от 25.02.2019г. страните вече не са били обвързани от
посочения предварителен договор. От друга страна дори да се приеме, че
направеното изявление не е произвело непосредствено действие, то счита, че
към настоящия момент процесния предварителен договор е развален, поради
факта, че вече е изтекъл подходящия с оглед обстоятелства срок за сключване
на окончателен договор. След получаване на изявлението за разваляне на
процесният договор, направено от М.В. на 25.02.2019г. и до настоящия
момент ищецът не е предприел никакви действия във връзка със сключване на
окончателен договор. Ищецът не е изявил, по какъвто и да било начин
намерение да сключи окончателен договор, като същият не е канил
ответникът да сключи окончателен договор. В този смисъл следва да се
приеме, че съществувалата между ответницата и ищеца облигационна връзка,
възникнала на основание процесният предварителен договор е била
прекратена преди образуване на делото. Посоченото е настъпило на
основание факта на направеното от ответницата изявление на 25.02.2019г. за
разваляне на предварителният договор и изтичането по отношение на ищеца
на подходящия срок за сключване на окончателния договор. Счита, че с оглед
установените по делото обстоятелства следва да се приеме, че в конкретния
случай подходящият срок за изпълнение на задължението на ищеца да
сключи окончателен договор е бил не по- дълъг от седмица от получаване на
направеното от ответницата изявление на 25.02.2019г. за разваляне на
процесният предварителен договор, като този срок отдавна вече е изтекъл.
Посоченото изявление за разваляне ответникът е направил с Констативен
протокол, Акт №40, том I, peг.№551/2019г. на нотариус Б. Този констативен
протокол е подписан от ответницата и от пълномощник на ищеца, както и от
Д.П., като П. е получил на 25.02.2019г. препис от протокола. Моли да се
отхвърли предявеният иск и да и се присъдят сторените по делото разноски.
Съдът приема, че предявеният иск намира правното си основание в
чл.87, ал.3 от ЗЗД.
По делото е представен документ озаглавен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 6.08.2018г., в който е обективиран
договор между ищеца и ответницата по силата на който страните са се
договорили М.В. и Ст.В. в качеството си на продавачи да прехвърлят на
търговското дружество в качеството му на купувач в срок до 25.02.2019г. за
сумата от 88 012лв., като договорът съдържа препратка към
индивидуализирани документи, в който е описан имота подлежащ на
прехвърляне-4бр. нотариални акта, разрешение за строеж, 2бр.
6
удостоверения, конструктивно становище, скица и заповед. Договорът е
двустранно подписан и страните не спорят относно редовността му и поетите
по него задължения, спори си само относно това бил ли е едностранно
прекратено от страна на ответницата и били ли са представени от нея всички
нужни документи за проверка редовността на собствеността и, и за
подготовка на изповядване на сделката. Съгласно чл.1.3 от договора страните
са посочили, че изброените в чл.1.1 от договора документи са предварително
проучени от купувача и нотариуса и удостоверяват собствеността върху
имота и начина на придобиването и, а купувачът няма допълнително да
изисква от продавачите по какъвто и да било повод, каквито и да било други
документи относно собствеността и правния статут на имота в периода от
подписването на предварителния договор до момента на подписване на
окончателен договор. Страните в чл.1.4 от договора са записали, че
допълнително ще бъдат представени следните документи-актуален документ
за платени местни данъци и такси за имота, удостоверение за липса на
тежести, схема и скица от АГКК-Варна и валидна данъчна оценка. По
отношение на уговорената продажна цена е уговорено да се заплати при
сключване на предварителния договор общо сумата от 9 779лв. поравно.
Съгласно изготвения в нотариалната кантора на 25.02.2019г. и
представен по делото констативен протокол, на посочената дата страните са
се срещнали при нотариус Б.н в 11ч. за изповядване на сделката, точно както
е записано в предварителния договор чл.1.(2). Видно от протокола на срещата
е присъствала лично ответницата, а за ищцовото дружество се е явил П. Т.П.
в качеството си на пълномощник. Тази среща обаче е приключила без да се
подпише окончателен договор, а напротив на нея ответницата е заявила, че
„предварителният договор приключва днес … не давам съгласие да се
удължава срока на предварителния договор“. Тези изявления са направени от
ответната страна в устна форма и не биха имали значение предвид писмения
характер на предварителния договор, но след като са били възпроизведени в
констативния протокол и той е подписан от страните те са придобили
характера на писмено изявление и следва да се приеме, че са породили
целеният от ответницата ефект. По въпроса имала ли е право ответницата да
прекрати предварителния договор поради отказ на ищцовото дружество да
сключи окончателен договор на определената от страните дата следва да се
има предвид уговорката на чл.7.(2) от договора, където е уговорено, че
продавачът „има право да се откаже от изпълнението на договора“. Това на
свой ред води до необходимостта да се изследва въпросът имали ли са
законно основание ищците да искат отлагане изповядването на сделката с
мотив, че не са запознати с всички необходими документи и по-точно с
удостоверение за тежести и проект на нотариален акт за покупко-продажба,
както е записано в констативния протокол. Решаващия състав намира, че
изявлението на ищцовата страна за необходимост от още време за
запознаване с документация е неоснователно. Следва да се има предвид, че
удостоверението за тежести съдържа минимален обем от информация, който
7
може да бъде възприет и преценен още с прочитането му, а освен това такава
справка може да бъде извършена и в съответната нот.кантора онлайн. Що се
отнася до вторият документ-проект на нотариален акт, посочен от ищцовата
страна, като причина за искането им, то същият може да бъде преценен и
обмислен също на място. Следва да се има предвид, че констативният
протокол не съдържа изявления на ищцовият представител, че има конкретни
забележки по посочените два документа. Представлявалият дружеството е
заявил съмнения в съвсем друга насока, за съмнения в истинността на
представените от ищцата документи описани в чл.1.(1), но чл.1.(3) от
договора съдържа изрично изявление на дружеството купувач, че тези
документи са „изучени с оглед на тяхната релевантност и достоверност“,
което съдът възприема, като недвусмислено изявление, че документите
необходими за сделката са били проучени и приети от ищеца-купувач като
редовни.
Воден от горното съдът намира, че сключеният между страните на
6.08.2018г. предварителен договор за покупко-продажба е бил прекратен от
ответната страна в качеството и на продавач по него поради неизпълнение на
задължението на купувача да сключи окончателен договор на посочената
дата-25.02.2019г. На посочената дата представляващия купувача е отказал
сключването на окончателен договор без да има правно основание за това,
като ответницата е прекратила действието на договора по описания вече по-
горе начин.
Воден от горното съдът приема,че предявеният иск следва да бъде
отхвърлен като недоказан, като се присъдят в полза на ответницата и
сторените по делото разноски в размер на 1 850.18лв., като този размер е
определен след вземане предвид възражението на ищцовата страна за
прекомерност на претендираните 2 300лв., тъй като по делото е проведено
само едно заседание и не са извършвани значителни процесуални действия.
Следва да се има предвид обаче и факта, че при запознаване с
представените доказателства по делото се установяват неясноти относно
имота, несъответствие между площта на самия имот и неясноти относно
обема на собственост от него за ответницата, но това би имало значение само
ако съдът беше приел, че предварителният договор не е прекратен.
Ето защо, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ искът предявеният от „Трейд проект България“ ЕООД,
ЕИК201361870 със седалище и адрес на управление гр.София, р-н Лозенец,
ул.“Димитър Хаджикоцев“ №4, вх.А, ет.2, ап.5 срещу М. И. В.
ЕГН********** от гр.София, *** за обявяване за окончателен по реда на
чл.19 , ал.3 от ЗЗД на предварителен договор сключен на 6.08.2018г. за
покупко-продажба на недвижим имот представляващ: 1/2ид.ч. от 866кв.м,
8
находящи се в новообразуван имот №506.160 по плана на новообразуваните
имоти на СО Панорама - I-II-III, землище с.Осеново, Общ.Аксаково,
Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510 улица, 506-381-двор, 506.175-двор,
506.379-двор, в едно с построената в него вилна сграда със застроена площ от
88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в гореописания недвижим
имот, а по кадастрална карта: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
54145.506.160 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД
на АГКК, находящ се в с.Осеново, Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ
от 887кв.м., трайно предназначение на територията-урбанизирана, начин на
трайно ползване-ниско застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени
имоти с идентификатори: 54145.506.379, 54145.506.9510, 54145.506.381,
54145.506.175, в едно с построената в поземления имот сграда с
идентификатор 54145.506.160.1 по КККР, със застроена площ от 88
/осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/, предназначение: вилна сграда-
еднофамилна.
ОСЪЖДА „Трейд проект България“ ЕООД, ЕИК201361870 със
седалище и адрес на управление гр.София, р-н Лозенец, ул.“Димитър
Хаджикоцев“ №4, вх.А, ет.2, ап.5 да заплати на М. И. В. ЕГН********** от
гр.София, *** сумата от 1 850.18лв. разноски по делото, на осн. чл.78, ал.3 от
ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС с въззивна жалба в
двуседмичен срок от датата на уведомяването.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
9