№ 440
гр. Перник, 08.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Ивайло Юл. Колев
при участието на секретаря Лили В. Асенова Добрева
като разгледа докладваното от Ивайло Юл. Колев Гражданско дело №
20241720105465 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба, депозирана от ЕТ“ ЕМИЛ
ЗДРАВКОВ-ГЕМИ“, ЕИК ********* срещу Държавата, представлявана от Министъра
на регионалното развитие и благоустройството, чрез Областен управител на Област
Перник.
Ищецът твърди, че е собственик, признат е за такъв с нотариален акт *****, том
II, рег. № 4743, дело *********** по описа на нотариус Р. М. на недвижим имот:
ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ- МАГАЗИН на два етажа, находящ се ***************** до
*************, със застроена площ на първия етаж от 26,02 квадратни метра, със
застроена площ на втория етаж от 36,98 квадратни метра, с разгърната застроена площ
от 63,00 квадратни метра, ЗАЕДНО с правото на строеж въз основа на което е
построен, при граници :от изток-***********, от запад- **********, от север-тротоар
пред *********** и *********** и от юг-************.
Пояснява, че след влизането в сила на кадастралната карта и кадастралните
регистри *********** , одобрени със заповед № РД-18-91/ 13.10.2008г. на
изпълнителния директор на АГКК, описаният имот означен с идентификатор
***********.
Твърди, че собственият му имот се намира в ***************, бивш
************ дом, с обща застроена площ от 1 525,54 кв.м., 11 етажна, масивна,
стоманобетонна конструкция, година на построяване 1972 г., съгласно ********** за
частна държавна собственост, издаден от Областния управител на Област Перник с
дата на съставяне ********** Твърди, че с ответника са съсобственици в
притежаваните идеални части от общите части на описаната по-горе ***************
и правото на строеж върху мястото, като ответникът е изключителен собственик на
почти цялото партерно пространство, с изключение на собствения му недвижим имот
и притежава 90% от сградата и общите части, а Останалите 10% се разпределят между
него и неучастващото по делото лице.
Твърди, че терасата на втория етаж на ***************, ************, се явява
1
обща част и представлява покрив на неговия собствен имот. била компрометирана
още от ******** Твърди, че от тази дата до 2023 г. извършвал множество частични
ремонти за своя сметка, свързани с отстраняване и предотвратяване на течове в
собствения му недвижим имот, идващи от общите покривни части.
Независимо от тези ремонти на общите части, течовете се появявали отново.
Тъй като имотът му бил отдаден под наем, а течове били налице, се наложило
извършването на нови СМР.
Твърди, че лично извършил следните дейности:
Цялостно почистил покривната конструкция, не само над собствения си а в
значително по – голямо протежение. Това се наложили, защото там били изхвърлени
отпадъци от посетителите, наематели и преминаващи лица през ***************.
Събраният боклук надхвърлил 7-8 големи чувала. Премахнал „паяжината“ от кабели
на множество оператори, ползващи като трасе тази тераса.
Съществуващите на място бордове били облечени в изолационен материал, като
крайните ламарини в западната част били обхванати с дюбели.
След консултации с няколко строителни фирми, специализирани и в покривни
конструкции и настилки, достигнал до извода, че вследствие атмосферните
въздействия и дългогодишното, надхвърлящо над 20 години, неподдържане на цялата
източна тераса на бившия *********, се е стигнало до ерозийни разрушителни за
външната настилка и покритие процеси, при които отичащата се вода по неизвестни и
неведоми пътища преминава под положената хидроизолация и достига до собствения
му недвижим имот, предизвикайки течове по таваните и стените. Твърди се, че цели
сектори от мазилката отдолу на източната част на терасата липсват.
Ищецът твърди, че е наел строителна фирма съгласно договор от *****
(„*******), която фактически е извършила ремонт срещу заплащане в размер на
6000,00 лева, обхващащ по – голяма част от терасата (200 кв.м.), тъй като било
необходимо да отведе правилно водосбора на водата към действащите воронки. В тази
площ били разположени площадката, на която стои силно ************ ********
/*************/, ***************** /*********/ на оператора /***********/
монтирана на втори етаж на открита тераса на кота + 6.70м. и др.
С писмо вх.№ 19-00-3 от 02.01.2024г., адресирано до Областния управител
Област Перник като представител на Държавата, ищецът отправил предложение
доброволно уреждане на отношенията си с ответника по повод финансирания от него
ремонт на общи части от сградата, но получил единствено кратко писмо изх.№ 18-00-
3/1/ от 05.01.2024-г., в което се казвало “...че всеки съсобственик следва да участва
във всички разноски, които произхождат от поддържането на вещта, съобразно своя
дял...“, както и че „....абсолютно необходимо е полагането на грижата на добър
стопанин, както за отделните самостоятелни обекти, така и за общите части на
сградата“.
Твърди се, че извършения ремонт бил необходим и неотложен за поддържането
и възстановяването на общите части, като е действал уместно и добросъвестно в свой
интерес като собственик, и в чужд интерес по отношение на ответника като
съсобственик на ремонтираната „обща част“, притежаващ на 90% от идеалните части в
и от общите части на сградата.
С оглед на изложеното моли съда да постанови решение, с което да осъди
ответника да му заплати сумата от 5400,00 лева, представляваща заплатени от ищеца
необходими разноски, свързани с извършен неотложен ремонт на терасата на втория
етаж на ***************, ************, представляваща покрив на притежавания от
ищеца търговски обект - Магазин на два етажа, находящ се в ***********,
2
*********** № 1 до ************* с идентификатор *********, представляващи 90%
от заплатената от ищеца сума, колкото и делът на ответника в собствеността на
сградата, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяването на
исковата молба до окончателното изплащане.
Претендира разноски.
Ответникът намира предявения иск за допустим, но неоснователен. Изразява
мнение, че не е надлежен ответник, тъй като следвало да се приложи общия принцип –
чл. 31, ал. 1 ГПК, а не изключението по ал. 2.
Подробно разяснява вътрешно организационната структура на Държавата,
начинът на разходване на средства, правомощията на първостепенен и второстепенен
разпоредител със средства от държавния бюджет съобразно приложимото право.
Позовава се на чл. 40 и сл. ЗС като твърди, че не е взето надлежно решение от
общото събрание. Твърди, че областният управител не би могъл да вземе еднолично
решение и да даде съгласие за ремонт вместо другите държавни органи, настанени в
сградата.
Твърди се, че ищецът не го е информирал за необходимостта от ремонт.
Твърди се, че след земетресението от 2012 г. състоянието на сградата било
анализирано и били дадени девет конкретни препоръки в Конструктивна експертиза. В
тази връзка била започната кореспонденция през 2024 г. с МРРБ, като ОУ докладвал,
МРРБ давал указания.
Излага правното си разбиране и приложното поле на закона, в което попада
настоящия казус, цитирайки разпоредбата на чл. 61 ЗЗД.
Оспорва ищецът да притежава собственост в ***************.
Не ставало ясно в какво се изразява ремонта.
Не ставало ясно дали ремонта е наложителен, като оспорва това да е така.
Такива са само тези, описани в Конструктивна експертиза.
Не ставало ясно защо третият собственик в сградата не е също ответник.
Не бил уведомен за ремонта.
Ако не спазвали правилата, заложени от МРРБ, разхода на средства нямало да
бъде одобрен.
Достъпът до сградата се контролира от другия собственик – **********, който
също не го е уведомявал за ремонта.
Оспорва неотложността и стойността на ремонта съгласно представените от
ищеца писмени доказателства
С оглед на изложеното моли съда да отхвърли предявения иск.
Претендира разноски.
В съдебно заседание страните се представляват като поддържат изложените
тези.
Съдът, след като прецени събраните по делото релевантни за спора
доказателства и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от
фактическа страна:
По делото не се спори, вкл. обявено за ненуждаещо се от доказване с доклада по
делото, че ответникът е собственик на 90% от ***************, ************,
находяща се *******************
От представения по делото нотариален акт за собственост върху недвижим имот
*****, том I, рег. № 4743, ******************* на нотариус Р. М. се установява, че
3
ищецът е собственик на търговски обект- магазин на два етажа, находящ се
***************** до *************, със застроена площ на първия етаж от 26,02
квадратни метра, със застроена площ на втория етаж от 36,98 квадратни метра, с
разгърната застроена площ от 63,00 квадратни метра.
По делото е представен Договор за строителство и ремонт от 28.11.2023 г.,
сключен между ищеца като възложител и *********** представлявано от В. М., с
предмет ремонт на покрив цялостна подмяна на хидроизолацията на външна тераса на
северната страна на *********** Перник, от който се установява, че такива дейности
са възложени от ищеца срещу задължението му да заплати сумата от 6000,00 лева за
труд и материали.
По делото са събрани доказателства чрез разпит на свидетели. Така св. Й. е
заявил, че многократно е участвал в частични ремонти на терасата, но след тях течове
отново са се появявали в обекта на ищеца.
Свидетелят М. лично е участвал в процесния ремонт. Същият заявява, че е
огледал терасата и в магазина. Видял е легени с вода, предназначени да събират водата
от множеството течове. Състоянието на терасата, функционален покрив на обекта на
ищеца, било много лошо. Това наложило поставяне на хидроизолация в значително по
широк обем – около 200 кв.м. Лично е участвал в изпълнението на възложената
работа, како същата била на обща стойност (материали и труд, разпределени по равно)
от 6000,00 лева, които поучил лично от ищеца за сметка на изпълнителя. Работата била
приета и рекламации не са получавани от ищеца. В предходно съдебно заседание е
разяснено, че св. М. е съпруг на представляващия ******* - В. М..
По делото е приета СТЕ и допълнение към същата, тъй като в първоначално
представеното заключение вещото лице не е изчислило стойността на СМР, а
единствено ги е съпоставило с оферти, представени от ответника, но касаещи друга
част от сградата. СТЕ е неоспорена от страните и се кредитира от съда като обективна
и дадена от лице, притежаващо съответните специални знания. При извършения оглед,
вещото лице е установило, че терасата над първи етаж на бившия *********** в гр.
Перник, представлява покривна конструкция на партерните помещения. Над
помещение с идентификатор *********** (търговския обект на ищеца съгласно
приложените по делото скици), била поставена хидроизолация, обхващаща по – голяма
по обем част от самия търговски обект – около 210 кв.м. Изследвани са в детайли
конкретните дейности по изработката на хидроизолационната покривка, като е
изчислено, че средната цена на изработеното е 28,57 лева за 1 кв.м., която цена е в
средата на ценовия диапазон на разгледаните оферти. Посочено е също, че ремонтът е
бил с характер на „неотложни аварийно –възстановителни работи“.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Районен съд Перник е сезиран с осъдителен иск за осъждане на ответника да
заплати ищеца сума в размер на 5400,00 лева, съответстваща на неговите идеални
части от общите части на сградата от общо заплатената от него сума в размер на
6000,00 лева за извършения неотложен ремонт на терасата на втория етаж на
***************, ************, представляваща покрив на притежавания от ищеца
търговски обект- Магазин на два етажа, находящ се ***************** до
************* с идентификатор *********. Поддържано е, че ответникът като
мажоритарен собственик на 90% от сградата е уведомяван, че ремонта следва да се
извърши и след като действия от него не са предприети, те са извършени от ищеца.
При тези твърдения правната квалификация на предявения иск е дадена въз
основа на твърденията на ищеца – наличие на съсобственост в конкретния недвижим
имот, извършване на работа в общ и собствен интерес. Съдът намира, че тя е била
4
неправилно определена, като по предявения иск намира приложение чл. 41 ЗС.
Уважаването на този иск предполага установяването от страна на ищеца, че страните
по делото са собственици в сградата, включително припадащите се на всяка от
страните идеални части от общите части на сградата, ищеца е извършил описания в
исковата молба ремонт на общи части на сградата, че ремонтът е бил необходим, както
и размерът на разходите.
В конкретния случай, макар и съдът първоначално да е дал друга правна
квалификация, не е налице промяна в доказателствената тежест, която страните носят
и са изследвани съответните относими обстоятелства. Касае за ремонт на общи части
на сграда, за които се твърди, че са неотложни.
И двете страни са изложили разбиранията си относно приложното поле на
ЗУЕС, като съдът намира, че този специален закон не намира приложение в
конкретната хипотеза, тъй като съгласно чл. 3 от този закон – ако самостоятелните
обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат
разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността. В
конкретния случай тези предпоставки не са налице.
В тази насока са и разясненията, дадени в Определение № 50134 от 19.06.2023 г.
по гр. д. № 3981/2022 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. о., и цитираните в него
Решение № 160 от 5.12.2019 г. на ВКС по гр. д. № 948/2019 г., I г. о.; Решение № 238 от
19.08.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1012/2012 г., IV г. о., Решение № 85 от 24.06.2014 г. на
ВКС по гр. д. № 1157/2014 г., II г. о. и Решение № 228 от 13.12.2016 г. на ВКС по гр. д.
№ 5571/2015 г., III г. о. В тях се приема, че когато се касае за необходим ремонт на
общи части на сграда в режим на етажна собственост, той може да се извърши и без
решение на ОС на ЕС. Когато пък в етажната собственост има до три самостоятелни
обекта – чл. 3 ЗУЕС, който препраща към чл. 32 ЗС, общата вещ се управлява съгласно
решението на собствениците, които притежават повече от половината от
собствеността, т. е. в този случай не се прилагат правилата на ЗУЕС за управление на
общите части и по-конкретно правилата за свикване на ОС на ЕС, за вземане на
решения от общото събрание и за обжалването им – това изрично е посочено в
решение № 238 от 19.08.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1012/2012 г., IV г. о. Само когато се
касае за извършени подобрения на общи части, квалификацията на иска ще бъде по чл.
61, ал. 2 или чл. 59 ЗЗД, в случай че те са направени без взето решение на ОС на ЕС.
Както бе посочено, по делото се установи, че ответникът е собственик на 90%
идеални части от сградата, следователно - и на същия процент идеални части от
общите части на сградата (чл. 40, ал. 1 ЗС). Неминуемо, по арг. от чл. 38, ал. 1 ЗС
ремонтираната от ищеца тераса, представляваща покрив за собствения му търговски
обект, е обща част за сградата ***********, поради което ответникът е пасивно
материално легитимиран до този размер от действително извършените разходи.
Съдът намира, че извършения ремонт е бил необходим. В тази насока са както
показанията на свидетелите, така и приетата СТЕ, като данните от тези
доказателствени източници се припокриват и допълват. В помещението на ищеца е
имало множество течове, като частичните ремонти, извършвани през годините, не
дали траен и желан резултат. Това е създало пречки за ищеца за нормалното
използване на собствения му обект в резултат на теча от покрива, поради което при
липса на надлежно взето решение и предприети действия от мнозинството по чл. 32
ЗС, то ищецът е законосъобразно е предприел действия от отстраняване на течовете.
Съдът намира за доказан и размера. По делото се установи, че договорената
сума за материали и труд е заплатена, както и че работата е приета. Не са налице
несъответствия между изработеното и възложеното както в качествено, така и в
количествено отношение. СТЕ установява, че договорената и платена цена съответства
5
на среднопазарните цени за извършване на аналогични СМР.
При тези обективно установени по делото данни и приложимо право, съдът
намира, че предявеният иск е изцяло основателен (отговорността на ответника е
реализирана за 90% от платеното за необходимия ремонт), поради което предявения
иск следва да се уважи изцяло, както и искането за присъждане на законна лихва от
депозиране на исковата молба до окончателното плащане.
Конкретните възражения на ответника съдът намира за неоснователни. По
делото се установи, че ищецът притежава дял в собствеността, а ответникът не
представи доказателства съобразно разпределената му доказателствена тежест в
подкрепа на възражението си, че съсобственост не е налице.
Вярно е, че не е взето надлежно решение от общото събрание на собствениците
за извършване на процесния ремонт, но именно липсата на такова и неотложната
нужда от ремонт е наложила той да бъде извършен от един от съсобствениците.
Обстоятелствата, че препоръките за ремонт, дадени след земетресението през
2012 го, както и че областния управител е второстепенен разпоредител със средства са
правно ирелевантни. Такива са и указанията, дадени на ответника от Министъра на
МРРБ в представената от него Конструктивна експертиза. Те касаят вътрешни
взаимоотношения между ответника и неговия принципал, същевременно се отнасят за
други части от сградата.
По делото е ясно в какво се изразява ремонта. Първо това е посочено от ищеца,
а впоследствие тези твърдения се установиха от СТЕ и показанията на свидетеля М..
На възражението за недопустимост на свидетелски показания е отговорено с
определението за насрочване на делото. То е неоснователно и поради обстоятелството,
че половината от сумата по договора за изработка, в общ размер на 6000,00 лева, е за
вложените материали. Както бе посочено с показанията на свидетелят М. се
установява не наличието на договор за СМР, а неговото изпълнение, за което са
допустими всички доказателствени средства по ГПК.
Липсата на евентуално счетоводна отчетност при изпълнителя на договора за
СМР не рефлектира върху основателността на претенцията по настоящото дело.
По разноските:
Ищецът е претендирал разноски и при този изход на спора същият има право на
такива. Такива са доказани в общ размер на 2016,00 лева и следва да бъдат присъдени
изцяло.
При този изход от спора ответникът няма право на разноски.
В светлината на гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 41 ЗС Държавата, представлявана от Министъра на
регионалното развитие и благоустройството, чрез Областен управител на Област
Перник ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ “ЕМИЛ ЗДРАВКОВ-ГЕМИ“, ЕИК ********* сума в
размер на 5400,00 лева, представляваща заплатени от ищеца необходими разноски,
свързани с извършен неотложен ремонт на терасата на втория етаж на
***************, ************, ************ представляваща покрив на
притежавания от ищеца търговски обект- Магазин на два етажа, находящ се
***************** до ************* с идентификатор *********, представляващи
90% от заплатената от ищеца сума, колкото е делът на ответника в собствеността на
сградата и общите части, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
6
предявяването на исковата молба до окончателното изплащане
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Държавата, представлявана от
Министъра на регионалното развитие и благоустройството, чрез Областен
управител на Област Перник ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ “ЕМИЛ ЗДРАВКОВ-ГЕМИ“,
ЕИК ********* сума в размер на 2016,00 лева - разноски в настоящото производство,
съобразно изхода от спора.
Решението може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Окръжен съд Перник.
Препис от решението ДА СЕ ВРЪЧИ на страните.
Съдия при Районен съд – Перник: _______________________
7