Определение по дело №113/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В закрито заседание в следния състав:

и за да се произнесе взе в предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274 ал.1 т. 2 във връзка с чл. 577 от ГПК.

Образувано е по частна жалба от Нотариус М. А. К., с ЕГН – *, от град Б., с адрес на нотариалната кантора: град Б., ул. “Д. Х. Т. № 36, . 1, вписана в регистъра на Нотариалната камара под № 493, с район на действие Б. районен съд, срещу отказа на Съдията по вписванията – Б. за вписване на нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот, обективиран в Определение от 19.11.2010г.

Недоволна от определението на съдията по вписванията и от мотивите към него, жалбоподателката моли съда да го отмени като неправилно и незаконосъобразно, като постанови вписване на Нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 46, том ІІ, рег. № 3270, дело № 235 от 19.11.2010г., на Нотариус М. А. К., вписана в регистъра на Нотариалната камара под № 493, с район на действие Б. районен съд. Възразява се в частната жалба, че при действията си във връзка с проверката на п редставения за вписване нотариален акт, съдията по вписванията е действал извън компетентността си съобразно чл. 6 от Правилника по вписванията, като е извършвал преценки които законът е предоставил в задължение на нотариуса изповядващ сделката. Наведени са доводи и срещу извода на съдията по вписванията, изразени в мотивите към атакувания акт, че от представените доказателства при изповядване на сделката, не става ясно какъв по вид имот е предмет на сключената сделка. Излагат се съображения от жалбоподателката, че от представената по делото скица е видно, че се касае за ПИ предвиден за индивидуално застрояване, а не за земеделски имот, поради което останалите разсъждения на съдията по вписванията на които е основал отказа си, са неотносими към сделката. Възразява се по същество с депозираната частна жалба, че след като предмет на сделката са 100 кв.м. от един поземлен имот, които се закупуват от собственика на съседния поземлен имот, то забраната на чл. 200 ал. 2 от ЗУТ е неприложима, доколкото съобразно определението дадено в ЗКИР, поземления имот е територия, определена по границите си съобразно правото на собственост и не се касае за УПИ, при който границите на имота се определят от подробния устройствен план на населеното място и при спазване на всички правила на ЗУТ за това.

Съдът след като прецени събраните по делото доказателства във връзка с представената в заверено копие преписка от нотариалното дело, намира за установено от фактическа страна следното:

Със заявление с вх. № 3942/19.11.2010г., Нотариус М. А. К., с ЕГН – *, от град Б., с адрес на нотариалната кантора: град Б., ул. “Д Х. Т. № 36, . 1, вписана в регистъра на Нотариалната камара под № 493, с район на действие Б. районен съд, е сезинан Съдията по вписванията в Службата към Районен съд Б., да впише на основание чл. 112 от ЗС и чл. 4 б “а” от Правилника за вписванията, изповядания същия ден в нотариалната и кантора договор, обективиран в Нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 46, том ІІ, рег. № 3270, дело № 235 от 19.11.2010г., за което са представени и находящите с в преписката книжа.

С Определение от 19.11.2010г., Съдията по вписванията към Службата по вписвания в Районен съд Б., е отказал да разпореди вписване на представения нотариален акт.

Установява се от атакувания отказ да се извърши вписване, обективиран в определение от 19.11.2010г., че същият е постановен по следните съображения: Доводите си съдията по вписванията основава на факта, че от представените документи по преписката, не става ясно какъв е по вид имота предмет на продажбата – земеделски имот или имот в урбанизирана зона. Друго основание за постановения отказ е че ако са касае за имот в урбанизирана територия, то тогава съобразно чл. 200 и чл. 204 от ЗУТ, реално определени части от имоти в рамките на регулационния план на населеното място могат да се образуват, само ако са спазени изискванията за минимални размери по чл. 19 от ЗУТ, за което е необходимо и становище на съответната общинска администрация, каквото в представената пред съдията по вписвания преписка липсва. Допълнителни съображения са изложени във връзка с разпоредбата на чл. 200 ал.2 от ЗУТ, която предвижда че част от ПИ се присъединява към съседен ако са налице условията на чл. 17 от ЗУТ, като оставащата част следва да отговаря на изискванията на чл. 19 от ЗУТ. Излагат се в мотивите на съдията по вписванията и съображения за доказателствената стойност на предварителни договори за продажба на реални части от ПИ, съобразно чл. 15 от ЗУТ, като се прави извода за липсва на доказателства че сключеното между страните по сделката предварително съглашение, е съобразено с предварително изготвен проект за изменение на плана в регулация, тъй като такова едно действие задължително е свързано с промяна на границите на един УПИ.

Окръжният съд, след като съобрази твърденията на жалбоподателя и развитите от него правни доводи, и след като прецени данните по делото въз основа на представените по настоящото дело доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Частната жалба е подадена в срока по чл. 275 ал.1 от ГПК, от надлежната страна в процеса, с право и интерес от обжалване срещу валидно и допустимо определение на съдията по вписванията, поради което като процесуално допустима същата следва да бъде разгледана по същество.

Разгледана по същество, частната жалба е основателна.

За да откаже да извърши поисканото от него вписване на нотариален акт обективиращ договор за продажба на недвижим имот, съдията по вписванията се е позовал на разпоредбите на Правилника за вписванията, който като подзаконов специален нормативен акт урежда извършването на вписванията на всички актове, с които се прехвърля правото на собственост върху недвижим имот/чл. 4 б.”а” от Правилника за вписванията/. В разпоредбата на чл. 6 ал.1 от цитирания правилник, изрично е посочено какви са задължителните законови реквизити, които следва да съдържа подлежащия на вписване акт. На практика в настоящия случай съдията по вписванията е отказал да извърши вписване на представения нотариален акт, тъй като видно от мотивите към постановения акт, не са били налице част от посочените в закона задължителни реквизити, а именно – индивидуализацията на имота предмет на договора за продажба.

Анализът на представения пред службата по вписвания нотариален акт и документите по преписката към него, дават основание на настоящата въззивна инстанция да счете, че описанието на недвижимия имот описан в него и представената по делото скица на имота, съдържат всички задължителни реквизити съобразно разпоредбата на чл. 6 ал.1 б.”в” от ПВ. Така фактическите изводи на съдията по вписванията, постановил обжалваното определение за липса на индивидуализация за вида и характеристиките на имота предмет на договора за продажба, са неправилни и необосновани, като същите са в разрез с разпоредбите на чл. 6 ал.1 б.”в” от ПВ и чл. 6 ал.3 от ПВ във връзка с чл. 60 т. 1 -7 от ЗКИР, определящи изискванията за определеност на параметрите и характеристиките при индивидуализацията на един ПИ. Иначе от представените пред съдията по вписванията доказателства във връзка с изповяданата сделка, видно е че предмет на продажба е един ПИ, включен в кадстралната карта на имотите, намиращи се извън населените места, визиращи имоти със статут на земеделска земя.

Производството по вписване е формално, едностранно и охранително, като основанията за отказ да бъде извършено вписване са изрично изброени в разпоредбата на чл. 32а от Правилника за вписвания, от който съдията по вписванията се ръководи при осъществяването на своята дейност. Отказ за вписване е допустим, тогава когато записаният във входящия регистър акт не отговоря на изискванията на закона и когато същият не подлежи на вписване. В закона не е извършено видово определяне на постановения отказ на безусловен и условен такъв. Настоящият състав на ОС Б. счита, че в настоящия случай формално не са били налице основанията за съдията по вписванията да постанови отказ за вписване на представения пред него нотариален акт, тъй като имота описан в него е бил индивидуализиран и описан съобразно изискванията на закона. Основателни са възраженията в депозираната частна жалба, че в конкретния случай съдията по вписванията е действал извън рамките на своята компетентност, тъй като на практика същият е упражнил контрол за законосъобразност на извършената сделка досежно нейния предмет, за което не е бил сезиран и за което той не е длъжен да следи.

Отделно от изложените съображения по приложението на закона, следва да се посочи, че на материално правно основание, постановения отказ за вписване на представения в службата по вписвания нотариален акт е по съществото си незаконосъобразен. В разпоредбата на чл. 24 от ЗКИР е дадена дефиниция на поземления имот, като основна единица на кадастъра. В цитираната разпоредба ПИ се определя като- “част от земната повърхност, включително и тази, който трайно е покрита с вода, определена с граници, съобразно правото на собственост.” Така закона дава едно различно виждане и въвежда различно положение от разпоредбите на ЗТСУ/отм./ относно формирането на границите и площта на един ПИ. Според дадените законови рамки, границите на ПИ се определят от границите на правото на собственост, макар в този случай ЗКИР да не дава отговор на въпроса какво ще се получи при положение, че едната отделна част от ПИ след разпореждане по волята на страните може да е с площ, неотговаряща на изискванията на чл. 19 от ЗУТ, респективно на чл. 72 от ЗН, допустимо е разпореждането с части от поземления имот, особено при предварително споразумения в тази посока между съседите на двата имота, страни по сключената сделка за продажба. Това е така защото определяща в случая е волята на страните и параметрите на правото на собственост, определени от нотариалните актове които ги обективират. Възражението на жалбоподателя в частната жалба, че ограниченията на чл. 200 ал.2 от ЗУТ във връзка с чл. 19 и чл. 17 от ЗУТ, са от правно значение тогата когато сделката касае УПИ са абсолютно основателни и законосъобразни, като тези съображения не могат да бъдат зачитани тогава когато продажбата визира реална част от два съседни ПИ.

Поради изложените съображения следва да се приеме, че действията на съдията по вписванията при постановяването на отказа му да впише представения пред него нотариален акт е неправилен и незаконосъобразен, като следва атакуваното с частната жалба определение да бъде отменено, а преписката да бъде изпратена на Службата по вписвания в Районен съд Б., за извършване на вписването по реда на закона, като в този случай вписването ще има действие от деня в който е поискано и отказано от съдията по вписванията.

Водим от горното и на основание чл. 577 от ГПК, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ Определение от 19.11.2010г. на Съдията по вписванията към Службата по вписвания в Районен съд Б., с което е отказано вписването Нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 46, том ІІ, рег. № 3270, дело № 235 от 19.11.2010г., на Нотариус М. А. К., вписана в регистъра на Нотариалната камара под № *, с район на действие Б. районен съд, като НЕПРАВИЛНО И НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

ВРЪЩА преписката на Съдията по вписванията към Службата по вписвания в Районен съд Б., за произнасяне по направеното искане и вписване на Нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 46, том ІІ, рег. № 3270, дело № 235 от 19.11.2010г., на Нотариус М. А. К., вписана в регистъра на Нотариалната камара под № ., с район на действие Б. районен съд, в регистрите и книгите на службата.

Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: