Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 18.01.2024г.

 

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

 

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение,   І-1 състав, в публичното заседание на двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и трета година, в състав:

 

                                                                             СЪДИЯ: Екатерина Стоева

 

при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 6467 по описа за 2020г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:

 

 

Предмет на производството е предявен от „И.К.Х.Т.Ю.“ АД против В.В.С. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 02.06.2020г. за покупко-продажба на недвижим имот.

Твърденията на ищеца са за сключен с ответницата на 02.06.2020г. предварителен договор за продажба на недвижим имот-Апартамент № 108 в гр.София, ж.к.*******/стар блок *******срещу цена от 103 659лв. В изпълнение на уговореното заплатил задатък от 10 365лв. по банковата сметка на ответницата в деня на сключване на договора, а останалата част от цената следвало да бъде заплатена при нотариалното прехвърляне на собствеността, уговорено да се извърши в срок до 02.07.2020г. На посочената дата се явили пред нотариус, но ответницата заявила, че няма да подпише нотариалния акт преди да получи останалата част от цената, въпреки уговореното плащането да се извърши в същия ден, но след сключване на окончателния договор. Споразумели се ищецът да преведе сумата по доверителна сметка на нотариуса и след това да се сключи договора за продажба в нотариална форма, но ответницата отново отказала и напуснала нотариалната кантора. След разговори постигнали съгласие ищецът да заплати останалата част от продажната цена 93 294лв. по банковата сметка на ответницата посочена в предварителния договор, което направил. Въпреки изпълнението на задължението по плащане на цялата уговорена продажна цена, ответницата не се явила на следващия ден 03.07.2020г. при нотариус и не изпълнила насрещно за прехвърляне правото на собственост. Поради това предявява иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

В подадения в срока по чл.131 ГПК писмен отговор, чрез упълномощен адв.П. С.-С., ответницата не оспорва посочените в исковата молба обстоятелства, признава иска и моли съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителния договор. Навежда, че неизпълнението на задължението й за прехвърляне на имота е по причина психичното й състояние дължащо се на заболяване „остро полиморфно психотично разстройство с шизофренни симптоми“ и изразените съмнения относно плащането от ищеца на продажната цена за имота, поради което твърди, че не е станала повод за образуване на делото и с позоваване на чл.78, ал.2 ГПК моли разноските да бъдат възложени на ищеца.

С подадени лично на 15.01.2020г. и 27.01.2021г. молби по делото ответницата потвърждава сключването на предварителния договор, плащането на капарото от 10 365лв. на 02.06.2020г. и останалата част от продажната цена в размер на 93 294лв. Сочи, че уговорката била прехвърлянето на имота по нотариален ред да се осъществи на 30.06.2020г., на която дата се явила при нотариуса, но настояла преди подписване на договора да й се заплати останалата част от продажната цена 93 294лв. Първоначално се съгласила на предложението сумата да бъде преведена по доверителна сметка на нотариуса, за което бил съставен договор, но поради това, че бил на няколко страници и не разбирала съдържанието му отказала да го подпише. Тогава представителят на ищеца се съгласил да преведе сумата по банковата й сметка в Райфайзенбанк, което било потвърдено след посещение в клон на същата устно от служител, но не й бил издаден документ. Поради притеснение да не се отмени нареждането, на място осъществила прехвърляне на парите по друга своя сметка в същата банка и поискала удостоверение за прехвърлянето. Било й казано, че такова не може да се издаде веднага и при знанието, че според уговореното срока за прехвърляне на собствеността е до 03.07.2020г., решила да изчака документа от банката. След получаването му на следващия ден 01.07.2020г. и запознаване със съдържанието, според което се затварят сметките й, се породили съмнения дали всичко е наред. Затова на 02.07.2020г. се срещнала с представителя на ищеца с искане да й предостави оригинала на платежното нареждане, вместо което той започнал да я заплашва и обижда. След това посетила нотариалната кантора, където трябвало да се изповяда сделката, за да получи съвет поради съмнението за проблем с плащането, като й било отговорено, че това са отношения с купувача. На 03.07.2020г. се явила при нотариуса, била готова с документите за сделката, но отново не й бил представен оригинала на платежното за превод на паричната сума, поради което отказала сключването на окончателен договор. На място били извикани полицаи, които я извели принудително и откарана в Център за психично здраве, където престояла около месец и половина с поставена диагноза „остро полиморфно разстройство с шизофренни симптоми“. Сочи още, че не е титуляр на посочената от ищеца в исковата молба банкова сметка, ***, както и останалата част от продажната цена в размер на 93 294лв. не е била преведена според твърденията на 02.07.2020г., а на 30.06.2020г.

В последващо подадена по делото молба от 31.05.2023г. чрез друг упълномощен адв.Ц.В., се твърди, че към момента на подаване писмения отговор по чл.131 ГПК по причина психичното заболяване ответницата не е могла да разбира и ръководи действията си, поради което не се поддържа направеното с него признание на иска. Същият е оспорен с възражението предварителният договор да е унищожаем на основание чл.31, ал.1 ЗЗД.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

Не се спори сключването между страните на предварителен договор на 02.06.2020г. с предмет продажба на недвижим имот-Апартамент № 108 гр.София, ж.к.*******/**********, състоящ се от една стая, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ 61.12 кв.м., при съседи: стълбище, ап.№ 107, двор, ап.№ 109, заедно с принадлежащото избено помещение № 2, при съседи: коридор, стълбище, общо помещение, заедно с 0.720% ид.части от общите части на сградата. Ответницата е собственик на имота, придобит по дарение с договор от 29.08.2006г., обективиран в представения препис на НА № 101, том II, рег.№ 18 009, дело № 254/2006г., а видно от представената схема представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1386.2780.1.108.

В чл.3 е уговорена продажна цена от 103 659лв., която съгласно чл.4 следва да се заплати по следния начин: в деня на сключването на предварителния договор сумата 10 365лв., имаща характер на задатък, по банкова сметка ***: *** „Райфайзенбанк“ АД с титуляр ответницата В.С. и останала част в размер на 93 294лв. в деня на сключване на окончателния договор също по банков път.

Според чл.6 страните се задължават да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в срок до 02.07.2020г. при положение, че продавачът е предоставил на купувача всички необходими документи и той се е снабдил с тях в разумен срок, а съгласно чл.7 в случай, че не се договорят друго и са изпълнили точно и добросъвестно задълженията си по договора, който не е прекратен или развален на посочените в него основания, признават и заявяват, че се считат поканени за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота на 03.07.2020г. от 10ч. пред нотариус Ю.К., рег.№ 646, с район на действие СРС.

Видно от представеното платежно нареждане на 02.06.2020г. ищецът превел по посочената в договора банкова сметка ***. /стр.16/. По същата сметка на 30.06.2020г. превел и останалата част от продажната цена в размер на 93 294лв. /стр.17 и 18/. С платежно нареждане за кредитен превод на 30.06.2020г. от тази сметка ответницата наредила сумата 93 000лв. по друга сметка в „Райфайзенбанк“ АД, а именно IBAN: *** /стр.77/. Според представената служебна бележка от банката от 26.01.2021г. тя е титуляр и на двете сметки /стр.81/.

По искане на ответницата на 01.07.2020г. банката издала удостоверение /изх.№ 140-38/01.07.2020г./, в което е посочено, че към 30.06.2020г. разполагаемата наличност по банковата й сметка **********е в размер на 93 100лв. С писмо от същата дата /изх.№ 140-39/ банката я уведомява, че едностранно преустановява изцяло деловите си отношения с нея и отправя покана да закрие сметките си в двумесечен срок. В противен случай  това ще бъде направено служебно с отнасяне на кредитния остатък по временна нелихвоносна сметка.

 

От фактическа страна не е спорно явяването на страните в кантората на нотариус Ю.К. на 30.06.2020г. за сключването на окончателен договор. Ответницата заявила, че няма да подпише нотариален акт преди да получи останалата част от продажната цена от 93 294лв. Било й предложено сумата да се преведе по сметка на нотариуса и после да се изповяда сделката, на което първоначално се съгласила, като за целта бил съставен договор за доверителна сметка, който обаче отказала да подпише и напуснала кантората. След проведени разговори с представителя на ищеца в същия ден по банковата й сметка, посочена в предварителния договор, сумата била преведена, но въпреки това не се върнала в нотариалната кантора за прехвърлянето на собствеността. При последващо явяване на 03.07.2020г. окончателен договор отново не бил сключен.

В представения по делото констативен протокол от 03.07.2020г., съставен от помощник нотариус Е.Д.заместване на нотариус Ю.К. на основание чл.569, т.3 вр. чл.593 ГПК, са удостоверени действията и  изявленията на страните при посещенията в кантората на 30.06.2020г. /посочени по-горе/ и на 03.07.2020г. В него е посочено, че на новата дата за изповядване на сделката 03.07.2020г. ответницата заявила отказ да сключи окончателен договор, отказала да се легитимира с документ за самоличност и започнала да прави запис с мобилния си телефон, което не преустановила след молба на нотариуса. При това поведение била приканена да напусне кантората, което също отказала да направи и по тази причина извикани на място полицейски служители. На опитите им да я убедят да напусне доброволно започнала да се държи агресивно, което наложило поставянето на белезници и принудително извеждане. 

От събраните по делото доказателства се установява, че след извеждането й от нотариалната кантора на 03.07.2020г. ответницата е приведена и настанена  в „Център за психично здраве  София“ ЕООД. Едновременно с това, по молба на нейната майка, СРП внесла предложение по реда на чл.158 и сл.от Закона за здравето за настаняване за лечение в специализирано болнично психиатрично заведение. Образувано е НЧД № 789/2020г. по описа на СРС, НО, 14 състав, по което с Решение от 20.07.2020г. постановено задължително лечение за срок от един месец в стационарна форма в посоченото психиатрично заведение. Поставена е диагноза „остро полиморфно психотично разстройство с шизофренни симптоми“ с проведено лечение до 19.08.2020г.  След това, видно от представените епикризи /стр.109-117/, през 2021г. и 2022г. била неколкократно хоспитализирана за лечение в различни психиатрични заведения.

По иск на СГП по чл.5 ЗЛС за поставянето й под запрещение е проведено производство по реда на чл.336 ГПК с образувано гр.д.№ 9762/2022г. по описа на СГС, V бр.състав. С влязло в сила Решение № 2280/03.05.2023г. съдът отхвърлил иска с мотиви, че въпреки психичното заболяване, приложеното и поддържано лечение е дало положителен резултат, поради което е в състояние да се грижи за своите работи, да разбира свойството и значението на постъпките си и да ги ръководи.

Въз основа изложените фактически обстоятелства съдът намира от правна страна следното:

Разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД регламентира потестативното право на страна по предварителен договор да поиска обявяването му за окончателен по съдебен ред с произтичащите от това правни последици. Предпоставките за уважаване на иска са предварителният договор да е валидно сключен, в установената от закона форма и да съдържа съществените условия на окончателния договор. Когато има за предмет недвижим имот на основание чл.363 ГПК съдът дължи проверка дали отчуждителят е собственик и дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред.

Процесният предварителен договор от 02.06.2020г. е съставен в предписаната от закона писмена форма, двустранно подписан и съдържа съществените условия-имотът е надлежно индивидуализиран и уговорена цена. С него страните са постигнали съгласие за условията и сроковете за плащане на продажната цена, съответно за прехвърляне правото на собственост.

По безспорен начин е установено заплащането от ищеца на задатъка, в рамките на уговорения срок се явил двукратно пред нотариус с готовност за сключване на окончателен договор, включително по настояване на ответницата заплатил останалата част от продажната цена, поради което е изправна страна по предварителния договор. Въпреки полученото изпълнение отказала да сключи окончателен договор и в този смисъл е в неизпълнение на насрещно поетото задължение да прехвърли правото на собственост.

В хода на делото ответницата е заявила оттегляне признанието на иска с твърдение да е опорочено, тъй като поради психичното си заболяване не е могла да действа разумно. Затова последващо го е оспорила с наведено възражение за унищожаемост на предварителния договор по чл.31, ал.1 ЗЗД.

Признанието на иска е процесуално действие на ответника представляващо изявление, че предявената срещу него претенция е основателна. По изричната разпоредба на чл.237, ал.4 ГПК то не може да бъде оттеглено, поради което обвързва съда и следва да бъде зачетено при постановяване на решението. Доводът за опорочаването му поради порок във волята е неоснователен. Още с отговора на исковата молба ответницата е посочила, че  страда от психично заболяване, но не е навела този факт като възражение срещу иска, респ. като възражение за унищожаемост на предварителния договор /арг. чл.131, ал.1, т.5 ГПК/, а като основание за възлагане разноските по делото на ищеца по чл.78, ал.2 ГПК. Проведеното след подаване на отговора производство по чл.336 ГПК вр. чл.5 ЗЛС за поставяне под запрещение, по повод на което делото е било спряно по чл.229, ал.1, т.3 ГПК, е във връзка с възникналите съмнения относно дееспособността й и задължението на съда да следи служебно за нейното наличие като абсолютна процесуална предпоставка. С влязлото в сила съдебно решение по чл.336 ГПК е отказано поставянето й под запрещение след констатация, че независимо от заболяването може да се грижи за своите работи и е в състояние да разбира действията и ръководи постъпките си. Следователно е дееспособна и като страна в настоящото производство може валидно да извършва процесуални действия, което обхваща и подадения писмен отговор с направеното в него признание на иска. Затова само по себе си наличието на психично заболяване не означава порок във волята и не лишава от правна стойност признанието. В тази връзка следва да се посочи Решение № 141/14.07.2016г. по гр. д. № 7446/2014г. на ВКС, IV г.о., според което, поради неоттегляемостта на признанието на иска по чл.237, ал.4 ГПК, ако то е било опорочено, това е основание за прогласяване нищожността или унищожението му по исков ред, като признаването на порока с влязло в сила съдебно решение е основание за отмяна на постановеното по чл.237 ГПК или чл.235 ГПК решение.

В допълнение съдът счита за необходимо да посочи, че дори и да не се зачете признанието на иска, то в подадените лично молби на 15.01.2021г. и 27.01.2021г. ответницата потвърждава сключването на предварителния договор, плащането от ищеца на задатъка и останалата част от цената, явяването им на посочените по-горе дати в кантората на нотариуса и несключването на окончателен договор поради отказа й да прехвърли имота по нотариален ред, по същество представляващо признание на факти по смисъла на чл.175 ГПК. Те съвпадат със заявените в исковата молба, доказват се от събраните по делото доказателства и налагат правен извод за основателност на иска.  Причината да не се сключи окончателния договор по никакъв начин не е свързана със здравословното й състояние, а със съмнението относно плащането от купувача на останалата част от продажната цена по твърдение да се е породило след получаване от банката на уведомлението за преустановяване отношенията си с нея по двете разплащателни сметки и предоставен срок да ги закрие. Това уведомление не касае договорното правоотношение с ищеца и извършените от него действия. При положение, че е узнала за постъпилата по банковата й сметка парична сума, както е поискала, и в същия ден наредила тази сума с прехвърлянето й по друга своя банкова сметка ***, наред с данните за последващото й поведение при нотариуса на 03.07.2020г., не може да се възприеме като извинителна за неизпълнение на задължението като продавач да прехвърли имота.   

По отношение възражението за унищожаемост на предварителния договор по чл.31, ал.1 ЗЗД съдът не дължи произнасяне, тъй като е наведено след изтичане преклузивния срок по чл.131 ГПК вр. чл.133 ГПК и подаден писмен отговор съдържащ признанието на иска, което на основание чл.237, ал.4 ГПК и по изложените вече мотиви следва да бъде съобразено.

Сключеният предварителен договор обвързва страните. Ответницата е собственик на имота и са налице предпоставките за прехвърлянето му по нотариален ред /чл.363 ГПК/. Към датата на предявяване на иска ищецът е заплатил пълния размер на уговорената продажна цена, поради което няма основание за приложение на чл.362, ал.1 ГПК.

В съответствие с чл.364 ГПК ищецът дължи заплащане на следващите се разноски за такса по прехвърлянето, която следва да се определи въз основа уговорената продажна цена от 103 369лв., която е по-висока от данъчната оценка на имота-27 448.10лв. С оглед материалния интерес и в съответствие с Раздел ІІ, т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД  вр. чл.87, изр.2 ЗННД ищецът следва да заплати по сметка на Софийски градски съд нотариална такса от 737.24лв. На основание чл.47, ал.2, вр. чл.44, ал.1 ЗМДТ и чл.35, ал.2 от Наредба на Столичен общински съвет за определяне на размера на местните данъци /приета с Решение № 83 по Протокол № 7 от 28.02.2008г. на Столичен общински съвет/ следва да заплати местен данък за възмездно прехвърляне на недвижим имот от 823.44лв.

            Съдът намира за неоснователни поддържаните от ответницата в отговора доводи за възлагане разноските по делото на ищеца по чл.78, ал.2 ГПК. С него е направила признание на иска, но обстоятелствата по делото установяват, че е станала причина за образуване на делото. Проведеното лечение в болници поради психичното заболяване след 03.07.2020г., наведено като аргумент за обективна невъзможност за изпълнение е ирелевантно, доколко според уговореното в договора то е следвало да бъде изпълнено в срок до 02.07.2020г. или на 03.07.2020г. Ето защо и на основание чл.78, ал.1 ГПК следва да заплати на ищеца направените разноски от 3871.86лв. за заплатена държавна такса и възнаграждение за адвокат. 

Водим от горното съдът

 

 

Р   Е   Ш   И:

 

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключеният на 02.06.2020г. между „И.К.Х.Т.Ю.“ АД, ЕИК*********, със седалище и адрес на управление гр.София, ул.*********, като купувач, и В.В.С., ЕГН **********, с адрес ***, като продавач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: Апартамент № 108 гр.София, ж.к.*******/**********, състоящ се от една стая, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ 61.12 кв.м., при съседи: стълбище, ап.№ 107, двор, ап.№ 109, заедно с принадлежащото избено помещение № 2, при съседи: коридор, стълбище, общо помещение, заедно с 0.720% ид.части от общите части на сградата, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1386.2780.1.108.

ОСЪЖДА „И.К.Х.Т.Ю.“ АД, ЕИК*********, гр.София, на основание чл. 364 ГПК да заплати в полза на държавата по сметка на Софийски градски съд държавна такса за прехвърлянето на имота от 737.24лв., както и да заплати по сметка на Столична община местен данък от 823.44лв.

РАЗПОРЕЖДА на основание чл. 364, ал.1 ГПК вписване възбрана върху имота до плащането на тези разноски от ищцата.

ОСЪЖДА В.В.С., ЕГН **********,***, да заплати на „И.К.Х.Т.Ю.“ АД, ЕИК*********, гр.София, разноски по делото на основание чл.78, ал.1 ГПК от 3871.86лв.

 

На основание чл.364, ал.2 ГПК на ищеца да се издаде препис от решението след представяне на доказателства за плащане разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

 

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.

 

 

 

                                                                          СЪДИЯ: