Р Е Ш Е Н И Е
№ ...............
гр. София, 07.02.2018г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, IІ-А въззивен състав, в публично съдебно заседание на
тридесети ноември през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА ГЕОРГИЕВА
БИЛЯНА
КОЕВА
при
секретаря Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от съдия Мариана Георгиева
въззивно гражданско дело № 15691 по описа за 2012г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
Образувано
е по въззивни жалби от ответниците Д.Г.С. и А.И.С. против решението от 27.06.2011г.
по гр. дело № 28801/2009г. на Софийския районен съд, ГО, 50 състав, с което е уважен
предявеният от „И.“ ЕООД конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от
ЗС и е постановено изкупуване в полза на ищеца на продадената от „Т.Г.А.Е.Б.“
ЕООД на Д.Г.С. и А.И.С. с договор за покупко-продажба идеална част от
незастроен поземлен имот, обективиран в нотариален акт № 49/22.05.2009г., том
І, рег. № 1440, нот.дело № 46/2009г. на нотариус № 142 – Б. Н., при цена от
9 100 лева, която изкупвачът следва да заплати на купувачите Д.Г.С. и А.И.С.
в едномесечен срок от влизане в сила на решението.
С
определение от 28.11.2012г. въззивният съд е конституирал на основание чл. 265,
ал. 2 от ГПК като въззивник в производството „Т.Г.А.Е.Б.“ ЕООД – необходим
задължителен другар на въззивниците-физически лица.
В
жалбите се навеждат оплаквания за неправилност на постановеното съдебно решение
поради нарушения на материалния закон и съществени процесуални нарушения,
довели до необоснованост на обжалвания съдебен акт. Сочи се, че районният съд е
направил едностраничв анализ на приложените по делото доказателства и е тълкувал
неправилно законовата норма на чл. 33, ал. 2 от ЗС. Поддържа твърдението, че
ищецът чрез негов представител е разбрал за процесната сделка още при
извършването й, тъй като договорът, с който ищцовото дружество е продало на „Т.Г.А.Е.Б.“
ЕООД идеална част от спорния имот и сделката, по силата на която ответниците са
придобили тази част от имота, са били сключени при един и същи нотариус, в два
последователни нотариални акта по поредност на нотариалния регистър и на
вписване. Първоинстанционният съд не е обсъдил наведеният довод, че ако двете
сделки бяха извършени в по-голям период от време, а не едновременно, както се е
случило по общо съгласие на страните, нотариусът е бил задължен по закон да
изиска страните да представят нова данъчна оценка с отбелязване на името на
новия собственик. В подкрепа на тези твърдения е и обстоятелството, че и в
двата нотариални акта е посочена една и съща пазарна цена на имота, а ако
сделките не са били извършени по общо съгласие на трите страни – продавач,
купувач и трето лице, на практика това „препродаване“ на идеални части би било
безсмислено. Фактът, че сделките са свързани помежду си, се потвърждавало и от
тяхното съдържание. Процесната сделка била сключена на основание предварителен
договор от 12.07.2006г., като в същия нотариален акт било записано, че
купувачите Д.Г.С. и съпругата му, са заявили, че са съгласни на основание чл.
33 от ЗС търговското дружество „И.“ ЕООД да продава идеални части от същия
имот.
Въззиваемият
ищец „И.“ ЕООД счита депозираната въззивна жалба за неоснователна. Поддържа
становище, че решението на СРС е правилно, обосновано и законосъобразно, като
по делото са установени по безспорен начин елементите от фактическия състав на
правото на ищеца по реда на чл. 33, ал. 2 от ЗС.
Софийският
градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено
следното:
Жалбите
са подадени в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и са допустими, а разгледани по
същество са неоснователни.
Предявен
е за разглеждане иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС.
За
да постанови първоинстанционното решение СРС е приел, че по делото са
установени елементите от фактическия състав на спорното право, а именно: към
датата на сключване на процесната сделка ищецът и ответното дружество са били
съсобственици на недвижимия имот; ответникът се е разпоредил с притежаваната от
него идеална част от имота чрез сключването на договор за покупко-продажба с
трето за съсобствеността лице; на съсобственика-ищец не е предлагано да изкупи
частта от имота-предмет на сделката между ответниците /отправянето на такова
предложение не се твърди от ответното дружество-продавач/. По тези съображения
е посочил, че предявеният конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от
ЗС е основателен.
Съгласно
чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата. Процесното първоинстанционно решение е
валидно и допустимо.
По
изложените във въззивната жалба доводи и релевираните пороци на обжалваното
решение настоящият съдебен състав приема следното:
Разпоредбата
на чл. 33, ал. 2 от ЗС установява, че съсобственик на когото не е предложено да
изкупи частта на друг съсобственик може да я изкупи при действително
уговорените с третото лице условия. За да упражни правото на изкупуване по този
ред ищецът в първоинстанционното производство трябва да установи, че притежава
идеална част от недвижим имот, който съсобственикът е прехвърлил на трето лице
без да спази изискването на чл. 33, ал. 1 от ЗС да му предложи да изкупи
продаваната част. При тези предпоставки заинтересованият съсобственик може да
упражни по съдебен ред правото си на предпочитателно изкупуване, като встъпи в
правата на купувача при условията на чл. 33 ЗС. Правото на изкупуване на дял от
съсобствен имот чрез заместване на купувача по договора за покупко-продажба със
съсобственика, е регламентирано с разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС, то е
преобразуващо субективно материално право, признато от закона на онзи
съсобственик, комуто не е предложено да изкупи, разпоредена чрез
покупко-продажба идеална част на друг съсобственик в полза на трето лице, т.е.
лице извън кръга на титулярите в съсобствеността.
По
делото не е спорно обстоятелството, че ищецът „И.“ ЕООД е придобил въз основа
на договор за покупко-продажба от 19.08.2003г., обективиран в нотариален акт №
60, том ІІІ, рег. № 11547, нот.дело № 483/2003г. на нотариус Р. Димитров, № 274
на НК, правото на собственост на недвижими имоти, в това число и на поземлен
имот № 673, с площ от 2 039 кв.м., нанесен в кадастрален лист № 611 на
неодобрения кадастрален план на гр. София, местност в.з. „********“. С нотариален
акт за продажба на идеална част от поземлен имот № 48/22.05.2009г., том І, рег.
№ 1439, нот.дело № 45/2009г. на нотариус Б. Н., рег. № 142 на НК, ищцовото
дружество е продало на „Т.Г.А.Е.Б.“ ЕООД 5, 94 % ид. части от поземлен имот №
673, кв. 25А, по плана на гр. София, м. в.з. „********“, съгласно дворищна
регулация, одобрена със Заповед № 1224/1959г., № РД-50-83/18.03.2003г., №
РД-09-50-635/10.12.2003г. и № РД-50-156/17.10.2007г., с площ по графични данни
2 039 кв.м.
С
договор за покупко-продажба на идеална част от поземлен имот № 49/22.05.2009г.,
том І, рег. № 1440, нот.дело № 46/2009г. на нотариус Б. Н., рег. № 142 на НК, „Т.Г.А.Е.Б.“
ЕООД е продало на Д.Г.С. и А.И.С. притежаваните от него 5, 94 % ид. части от
поземлен имот № 673, кв. 25А, по плана на гр. София, м. в.з. „********“,
съгласно дворищна регулация, одобрена със Заповед № 1224/1959г., №
РД-50-83/18.03.2003г., № РД-09-50-635/10.12.2003г. и № РД-50-156/17.10.2007г.,
с площ по графични данни 2 039 кв.м, при цена от 9 100 лева, която
продавачът е заявил, че е получил от купувачите изцяло и в брой преди
подписване на нотариалния акт, служещ и като разписка за сумата. Ответното
дружество нито твърди, нито ангажира доказателства, че преди извършването на
тази продажба е предложило на ищеца да изкупи същата идеална част като
съсобственик.
Искът
е предявен в рамките на преклузивния двумесечен срок по чл. 33, ал. 3, изр.
2-ро от ЗС – видно от от представения по делото нотариален акт за продажба,
договорът между ответниците е сключен на 22.05.2009г., а исковата молба е
подадена на 03.06.2009г.
Във
въззивното производство е представен договор за замяна на идеална част от
недвижим имот с движима вещ от 30.12.2009г., обективиран в нотариален акт №
128, том ІІ, рег. № 7853, нот. дело № 269/2009г., с който ищецът „И.“ ЕООД е
прехвърлил на Н.Ж.Н.и съпругата му Д. В.Д.-Н.собствените на дружеството 94, 06
% идеални части от следния недвижим имот: поземлен имот № 673, кв. 25А, по
плана на гр. София, местност в.з. „********“, с площ от 2 039 кв.м., като
в замяна на така прехвърлените идеални части е получил в собственост следния
лек автомобил: марка Опел, модел Вектра, с рег. № С 8959 НК.
Основният
довод на въззивниците е, че потестативното право по чл. 33, ал. 2 от ЗС е
погасено, тъй като съсобственикът-ищец се е разпоредил със собствената си
идеална част от имота в хода на висящото производство. Настоящият съдебен
състав счита, че на основание чл. 235, ал. 3 от ГПК следва да вземе предвид
този факт, настъпил след предявяване на иска, който е
от значение за спорното право по следните съображения:
Както е прието в решение № 543 от 01.04.2008г. на ВКС по гр.д. №
2323/2007г., V ГО, нормата
на чл. 33 от ЗС дава право на съсобственика да бъде предпочетен при продажба на
идеална част от друг съсобственик на трето лице, чуждо на съсобствеността.
Смисълът на тази норма е в това, че за продавача е безразлично от кого ще
получи парите си, а за оставащия в имота съсобственик не е без значение дали в
имота ще се установи друго лице и поради това законът защитава неговия интерес,
като му предоставя правото да изкупи продаващата се идеална част. Тази законова
цел не би могла да се реализира, ако ищецът по иска по чл. 33, ал. 2 от ЗС се е
разпоредил с притежаваната от него идеална част /в посоченото решение на ВКС е
разгледана хипотеза на разпореждане с притежавана идеална част преди
предявяване на иска/. Правото на изкупуване, предвидено в нормата на чл. 33,
ал. 1 от ЗС, е потестативно /преобразуващо/, защото се упражнява с изявление от
непоканения непродаващ съсобственик и има за последица предизвикване на правна
промяна - продавачът-съсобственик е задължен да се съобрази с изразената воля
за изкупуване от съсобственика. По определение потестативното право е призната
и гарантирана от закона възможност на едната страна по гражданско
правоотношение с едностранно изявление да породи ново правоотношение или да
измени, или прекрати ново правоотношение за признаване на признат от закона
правен интерес. Потестативното право се характеризира с това, че е вторично,
защото предполага съществуването на друго субективно право, респективно
правоотношение, към което да се прибавят нови юридически факти, от които
възниква ново право или правоотношение. Следователно, субективното потестативно
право на изкупуване съществува само и доколкото съществува правото на
собственост върху идеална част от имота /съсобственост/ към момента на
настъпване на правната промяна. Съдебното решение, с което се уважава иска, има
конститутивно действие – то прехвърля собствеността от сегашния собственик /ответник
или съответник по иска за изкупуването/ в имуществото на ищеца-изкупвач. Ищецът
замества третото лице – купувач в сключения преди това договор, като става
носител на ония права и задължения, на които е бил носител изместеният от него
купувач. Вещното право се придобива от момента на влизане на решението в сила,
от който момент ищецът се счита за собственик на съответната идеална част от
имота – Решение № 111/23.03.2012 г. по
гр. д. № 718/2011 г., ВКС, II ГО.
В решение № 164
от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 802/2009 г., I ГО, като установеното в него
разрешение се споделя напълно от настоящия съдебен състав е прието, че когато
се твърди, че е налице право на изкупуване, следва да се установи, че ищецът е
съсобственик с друго лице на процесния имот. Другият съсобственик, съгласно
действащия материален закон, е длъжен да предложи имота на съсобственика си на
действително договорената цена и ако същият откаже да го купи, то
съсобственикът може да го продаде на трето лице. Предложението и отказът трябва
да са направени на действително договорената цена. Ако имотът не е предложен на
съсобственика или не е предложен на действително договорените условия, тогава
за съсобственика възниква правото да предяви иск да изкупи имота при
договорената цена. Това право следва да се упражни в двумесечен срок от
продажбата. Нормата на чл. 33 от ЗС дава право на съсобственика да бъде
предпочетен при продажба на идеална част от друг съсобственик на трето лице,
чуждо на съсобствеността. Искът е конститутивен и с уважаването му се реализира
едно потестативно право, защото се упражнява с изявление от непоканения непродаващ
съсобственик и има за последица настъпването на правна промяна. Потестативното
право се характеризира с това, че е вторично и предполага наличието на друго
субективно право или правоотношение. Преобразуващото право не възниква или се
погасява, ако не съществува или се погаси основното правоотношение.
В аспекта на изложеното съдът
счита, че към настоящия момент ищецът не е активно материално легитимиран по
предявения иск. След извършеното от него прехвърляне на притежаваната идеална
част от недвижимия имот, следва да се приеме, че преобразуващото право на
изкупуване не съществува. Да се приеме обратното означава да се постанови
решение, което ще е в противоречие с целта на закона, тъй като ще се стигне до
заместване на купувач от лице, което към датата на постановяване на решението
няма качеството съсобственик на процесния недвижим имот. По тези съображения
предявеният иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС е неоснователен.
В конкретния случай не е налице
хипотеза на прехвърляне на спорното право в течение на производството /чл. 226
от ГПК/, в какъвто смисъл са доводите на въззиваемата страна – ищец в
първоинстанционното производство. За да стигне до този извод настоящият съдебен
състав съобрази, че посочената разпоредба касае случаите на прехвърляне на правото, което е предмет на един висящ процес, т.е.
нормата предпоставя придобиване на право, което
е предмет на делото, така че ще бъде предмет и на силата на пресъдено нещо, с
която делото ще завърши. При предявения конститутивен иск с правно основание
чл. 33, ал. 2 от ЗС предмет на делото е потестативното право на изкупуване,
което безспорно не е прехвърлено с извършената разпоредителна сделка с
притежаваната от ищеца идеална част от правото на собственост върху недвижимия
имот. В обобщение следва извода, че депозираната въззивна жалба
е основателна и първоинстанционното решение следва да бъде отменено, а предявеният иск – да се отхвърли.
По отношение на разноските:
При този изход на спора и с оглед
изричното искане, в полза на въззивника Д.Г.С. следва да се присъдят
направените във въззивното производство съдебни разноски за държавна такса в
размер на 186 лева. Направено е искане за присъждане на разноски и за
адвокатско възнаграждение за въззивното производство въз основа на представения
в първоинстанционното производство договор за правна защита и съдействие от
20.08.2009г. и разписка от 28.11.2017г., в която е посочено, че е получена
сумата от 2 365 лева за осъщественото процесуално представителство по
делото. В
тази връзка и след като взе предвид своевременно направеното от въззиваемата страна възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК, въззивният
съд приема следното:
Разпоредбата
на чл. 78, ал. 5 ГПК предвижда, че при прекомерност на заплатеното от страната
възнаграждение за адвокат, съдът може да присъди по-нисък размер на разноските
в тази им част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36
от Закона за адвокатурата. Съгласно задължителните разяснения, дадени с т. 3 от
ТР №6/2012 год. по т.дело №6/2012 на ОСГТК на ВКС, при намаляване на подлежащо
на присъждане адвокатско възнаграждение, поради прекомерност по реда на чл. 78,
ал. 5 ГПК, съдът не е обвързан от предвиденото в § 2 от Наредба №1 от
09.07.2004 г. ограничение и е свободен да намали възнаграждението до предвидения
в същата наредба минимален размер.
Материалният
интерес в конкретния случай възлиза на 9 071, 63 лева. Съгласно чл. 7, ал.
2, т. 3 от Наредба № 1 от 09.07.2004 год. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения /в редакцията изм. и доп., бр. 28 от 28.03.2014
г./, при интерес от 5 000 до 10 000 лв. минималното възнаграждение е 580 лв. +
5 % за горницата над 5 000 лв. То в частност е равно на 783, 58 лева. Въззивният
съд намира, че заплатеният адвокатски хонорар, съотнесен към действителната фактическа
и правна сложност на делото, се явява прекомерен и следва да бъде намален до размер
на сумата от 783, 58 лева за производството пред СГС. Ето защо в полза на Д.Г.С. следва да бъдат присъдени на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК разноски за въззивното производство в общ размер
на 969, 58 лева, от които – 186 лева за заплатена държавна такса и 783, 58 лева
за адвокатско възнаграждение.
В
производството пред СРС ответникът Д.С. е направил искане за присъждане на
сторените по делото разноски, но не е представил доказателства за такива. В приложения
договор за правна защита и съдействие от 20.08.2009г. не е уговорено адвокатско
възнаграждение, нито са представени други документи, установяващи размера и
реалното заплащане на възнаграждение по този договор. Ето защо искането за
присъждане на съдебни разноски за първоинстанционното производство е
неоснователно.
Въззивницата
А.С. не е направила искане за присъждане на съдебни разноски в
първоинстанционното и във въззивното производство, поради което такива не
следва да се присъждат, независимо от изхода на спора.
Така
мотивиран Софийският градски съд,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решението от 27.06.2011г., постановено по гр. дело № 28801/2009г.
на Софийския районен съд, ГО, 50 състав и И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „И.“ ЕООД, с ЕИК ********, седалище и адрес на
управление *** срещу Д.Г.С., ЕГН **********,***, А.И.С.,*** и „Т.Г.А.Е.Б.“
ЕООД, с ЕИК ********, седалище и адрес на управление *** иск с правно основание
чл. 33, ал. 2 от ЗС за изкупуване на 5, 94 % идеални части от недвижим имот в
гр. София, район Витоша, кв. Бояна, ул. „********“ № **, представляващ поземлен
имот № 673, кв. 25 А по плана на гр. София, местност в.з. ********, с площ по
графични данни 2 039 кв.м., при граници и съседи – съгласно документ за
собственост: П.В.П., дере, борова гора и К.М., а съгласно скица: север-гора,
изток-УПИ І-603, 768, юг-УПИ VІІ-768, 620, запад-парк „Витоша“, при условията,
уговорени в договора за продажба, предмет на нотариален акт № 49, том І, рег. №
1440, дело № 46 от 22.05.2009г. на нотариус Б. Н., вписана в регистъра на НК
под № 142, сключен между „Т.Г.А.Е.Б.“ ЕООД, с ЕИК ******** /продавач/ и Д.Г.С.,
ЕГН ********** и А.И.С., ЕГН ********** /двамата като купувачи/.
ОСЪЖДА „И.“
ЕООД, с ЕИК ********, седалище и адрес на управление *** да заплати на Д.Г.С.,
ЕГН **********,*** на основание чл. 273, вр. чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 969,
58 /деветстотин шестдесет и девет лева и 58 ст./ лева – съдебни разноски за
въззивното производство.
Решението
може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен съд по
правилата на чл. 280 ГПК в 1-месечен срок от връчването на препис на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.