Решение по дело №410/2016 на Районен съд - Поморие

  РЕШЕНИЕ

 № 120

гр.Поморие, 11.08.2017 г.

В  ИМЕТО  НА НАРОДА

 

Районен съд – Поморие, гражданска колегия, в открито заседание на 10 април през две хиляди и седемнадесета година в състав:

                                                           СЪДИЯ: Ивайло Бъчваров

 

 при участието на секретаря Йовка Тодорова, като разгледа докладваното от районния съдия г.д.N 410 по описа за 2016 г. и за да се произнесе, взе предвид следното :

 

 Производството е образувано по искова молба от „ Х.б.а.-Поморие” ЕООД със седалище и адрес на управление в гр.Поморие , представлявано от М.М., чрез пълномощника и съдебен адресат - адв.Н.И. против Етажната собственост (ЕС) на жилищна сграда, състояща се от 12 секции – А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И, К, Л, М, разположена в поземлен имот с идентификатор ...по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с адрес в гр.Поморие, ул. „..”, ..., комплекс „Х.б.а.” („Х.”), представлявана от председателя на управителния съвет на ЕС Г. Д..

Ищецът твърди, че е собственик на следните 9 самостоятелни обекти в процесната етажна собственост , с идентификатори както следва :  ...; ...; ...; ...;

...; ...; ...;  ...;

.... Твърди се , че на 14.07.2016 г., е проведено общо събрание (ОС) на собствениците на самостоятелни обекти в ЕС. Сочи се , че при организирането и провеждането на ОС, са допуснати множество нарушения на Закона за етажната собственост (ЗУЕС), водещи до незаконосъобразност на взетите решения.Твърди се, че комплекс „Х.” се състои от жилищни сгради построени в един поземлен имот, всяка , от които разполага със собствен вход, общи части и кадастрален номер. Сочи се, че няма проведени учредителни събрания на ЕС на всяка от сградите, няма излъчени представители на отделните ЕС за провеждане на общо събрание на етажните собствености, поради което ОС е свикано и проведено в нарушение на чл.18 ЗУЕС. Твърди се също ,че  не е бил спазен установеният в чл.15 ЗУЕС кворум за провеждане на ОС ,което е  приело разпределение на общите части по смисъла на чл.17, ал.4 и ал.5 ЗУЕС, без в  случая такова разпределение да е допустимо, тъй като всеки собственик на СОС разполагал с акт за собственост, в който били отбелязани притежаваните от него идеални части от общите части на сградата . Твърди се, че дори и да се приеме, че са били налице условията за разпределение на общите части в посочената хипотеза, то преразпределението не е прието с изискуемият от чл.17, ал.6 ЗУЕС кворум.Също така се твърди , че в протокола от проведеното учредително ОС не са посочени явилите се лица, съответно техните пълномощници, в нарушение на чл.14 и  чл.16 ЗУЕС. Освен изложените съображения за незаконосъобразност на всички решения, взети на проведеното учредително ОС, в исковата молба се сочат и такива за незаконосъобразност на конкретни решения на ОС – решенията по т.6, т.7, т.8 и т.11 от дневния ред, за които се твърди, че са приети без да е бил налице изискуемият кворум за това, в нарушение на чл.17, ал.7, т.1 ЗУЕС, както и решението по т.13 от дневния ред – приемане на бюджет на ЕС за 2016-2017 г., за което се твърди, че е взето в нарушение на чл.51 ЗУЕС, на база условен брой обитатели. Като основание за незаконосъобразност на решението по т.13 се сочи и фигурирането в приетия с решението бюджет на разходи за цели и обекти, които не са включени в обхвата на ЕС, в това число възстановяване на технически проблеми в басейн, поправка на фуги и подмяна на подови плочки в алеите, както и разходи за държавно обществено осигуряване, което ЕС не е задължена да плаща, тъй като не може да бъде страна по трудови договори.

Иска се  отмяна на всички решения на ОС на ЕС, проведено на 14.07.2016 г., обективирани в протокола от ОС от същата дата, като незаконосъобразни.Претендират се направените по делото разноски . Представя доказателства .

Предявеният  иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС.

Исковата молба е приета за разглеждане от съда и препис от нея с приложенията е изпратен на ответната ЕС, която в срока по чл.131 от ГПК  е подала отговор на иска , с който оспорва предявения иск като допустим, но неоснователен и недоказан и моли за неговото отхвърляне като такъв.

В отговора се излага становище , че процесната сграда се състои от 12 архитектурно и конструктивно взаимно свързани секции,обозначени с букви от А до М , разделени в седем конструктивни блока и покривна конструкция над гаражи, която също е разделена на отделни конструктивни блокове, съответно А, В, С, D, E и F. Сочи се , че обектът (сграда) представлява единно архитектурно и конструктивно решение и следва да се разглежда като неразделно свързани структури с жилищно и обществено предназначение. Ответникът твърди, че ЗУЕС не съдържа забрана да се свика ОС на етажните собственици, дори и те да са в различни входове, още повече, че сградата е с един  административен адрес, като не следва да се обвързват понятията „сграда” по ЗУЕС и ЗКИР, поради което счита, че при провеждането на процесното ОС не е допуснато нарушение на чл.18 ЗУЕС.Също така се твърди от ответника, че в актовете за собственост идеалните части от общите части са вписани по различен начин, основно при вписването на паркоместата в покрит паркинг-гараж, поради което сборът от идеалните части от общите части е по-голям от сто и налице  хипотезата на чл.17, ал.5, т.1 ЗУЕС, поради което преди насрочването на ОС на базата на нотариалните актове за собственост и данните за площообразуване от проектната документация лицензиран независим оценител на недвижими имоти е определил съответните идеални части от общите части.Сочи се, че съгласно списъка за регистрация на собствениците, представляващ неразделна част от протокола от ОС, както и съгласно протокола на комисията по преброяване , представляващ приложение № 5 от протокола на ОС, кворумът при регистрацията на явилите се лично или чрез представител собственици е бил 37.41 % от идеалните части от общите части в ЕС. По протокол за регистрация били регистрирани 38.49% от идеалните части, поради което е бил налице изискуемият от чл.15, ал.2 ЗУЕС, кворум за провеждане на ОС. Във връзка с твърдението на ищеца, че ОС е приело разпределение на общите части по смисъла на чл.17, ал.4 и ал.5 ЗУЕС, без да е бил налице кворум по чл.17, ал.6 ЗУЕС, ответната ЕС сочи, че решението на ОС по т.5 от дневния ред е за приемане на преразпределението само за гласуване на точките в дневния ред, за които не се изисква специален кворум, т.е., че решението не е такова по чл.17, ал.6 ЗУЕС, за одобряване на идеални части определени по реда на чл.15, ал.5, т.1 ЗУЕС. В тази връзка ответникът застъпва становище, че буквалното тълкуване на разпоредбата на чл.17, ал.6 ЗУЕС, би блокирало провеждането на ОС в хипотезата, в която сборът от идеалните части е повече от 100 и едновременно с това не е налице кворум по чл.17, ал.6 ЗУЕС. Твърди, че в тази хипотеза идеалните части се определят по реда на чл.17, ал.4 ЗУЕС, за всяко конкретно ОС, като така определените идеални части не важат за следващото ЕС, а едва след одобряване на идеалните части с решение по чл.17, ал.6 ЗУЕС, не е необходимо занапред да се провежда процедура по чл.17, ал.4 ЗУЕС за последващите ОС. Твърди, че в подкрепа на това тълкуване на законовите разпоредби е изр.второ на чл.17, ал.6 ЗУЕС, съгласно което ОС може да откаже да одобри определените идеални части само ако е допусната грешка в пресмятането, т.е. ако не е налице грешка в пресмятането и е налице изискуемият от нормата кворум ОС следва да одобри определените общи части с решение. В допълнение се сочи, че решенията на процесното ОС са взети на база идеалните части определени от вещото лице – оценител, като ако се извърши преразпределение на база идеалните части по титул за собственост, то събранието ще е проведено при по-висок кворум, тъй като сборът от идеалните части по нотариални актове е по-голям от сто.

На следващо място ответникът сочи, че не е налице твърдяното от ищеца нарушение на чл.14 и  чл.16 ЗУЕС, тъй като явилите се лица са посочени в протокол за регистрация за участие в ОС, неразделна част от протокола на ОС, съответно са представени пълномощни от представителите на собствениците участвали в събранието. Ответникът застъпва становище, че ищецът тълкува превратно закона като твърди, че решенията по т.6, т.7, т.8, т.11 и т.13 от дневния ред са приети при липса на кворум чл.17, ал.7 ЗУЕС, повече от 50 на сто от идеалните части, игнорирайки провеждането на ОС при кворум по чл.15, ал.2 ЗУЕС. По отношение на твърдението в исковата молба за приемане с решението по т.13 от дневния ред на  бюджет на ЕС за 2016-2017 г. на база условен брой обитатели, в нарушение на чл.51 ЗУЕС, ответникът застъпва становище, че решението е прието поради липсата на домова книга, а оттам и невъзможност да се определи конкретният брой обитатели на СОС. Ответникът застъпва и становище, че всички разходи в бюджета на ЕС касаят поддържане на общите части, поради което възражението на ищеца в тази насока е неоснователно. Твърди, че ответната ЕС е регистрирана като субект на регистър Булстат и като такъв е сключила трудови договори с обслужващия персонал и председателя на управителния съвет, поради което има разходи за държавно обществено осигуряване. В заключение ответникът сочи , че дори и хипотетично част от решенията на ОС да не са били взети с необходимият кворум, то това следва да доведе до отмяна единствено на тези решения .

В съдебно заседание ищецът се представлява от редовно упълномощен процесуален представител – адвокат, който поддържа исковата претенция.

Ответната ЕС се представлява председателя на управителния съвет и от редовно упълномощен процесуален представител – адвокат, които поддържат изразеното в отговора становище за законосъобразно свикване и провеждане на ОС на ЕС и на взетите решения.

За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие следното:

Установява от представения по делото препис от учредителен акт на „Х. б.а.П.„ЕООД, а и не е спорно между страните, че ищецът е  собственик на следните самостоятелни обекти :  1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” .., секция Б, ет.4, ап.12, с предназначение – жилище, с площ 76.75 кв.м., прилежащи части 15.51 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – ..., под обекта – ..., над обекта – ....

 

2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” .., секция Г, ет.2, ап.8, с предназначение – жилище, с площ 96.59 кв.м., прилежащи части 19.90 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – ..., под обекта – ..., над обекта – ... и ....

3. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” .., секция Г, ет.5, ап.13, с предназначение – жилище, с площ 67.24 кв.м., прилежащи части 14.41 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – ..., под обекта – ..., над обекта – ....

4. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” .., секция В, ет.5, ап.24, с предназначение – жилище, с площ 137.12 кв.м., прилежащи части 30.01 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – няма, под обекта – ... и ..., над обекта – няма.

5. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” .., секция Б, ет.0, обект М?, с предназначение за търговска дейност, с площ 41.08 кв.м., прилежащи части 21.36 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта – ....

6. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” .., секция Б, ет.0, маг.3, с предназначение за търговска дейност, с площ 42.44 кв.м., прилежащи части 27.46 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта – ....

7. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” .., секция В, ет.0, Маг.6, с предназначение за търговска дейност, с площ 42.22 кв.м., прилежащи части 21.17 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта – ....

8. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” .., секция Г, ет.0, М.7, с предназначение за търговска дейност, с площ 40.87 кв.м., прилежащи части 8.13 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта – ....

9. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..., с адрес: гр. Поморие, ул. „..” ..,  ет.0, обект ресторант, с предназначение за обществено хранене, с площ 495.59 кв.м., прилежащи части 66.79 кв.м. в идеални части от общите части на сграда, със съседи: имоти с идентификатори на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта – ..., ... и .... . Установява се от представената по делото таблица (л.59-62), че през м.юни на 2016 г. инж.К.М. – лицензиран независим оценител на недвижими имоти, е определил за всеки СОС в процесната жилищна сграда съответните му идеални части от общите части на сградата по смисъла на чл.17, ал.4 ЗУЕС, които идеални части е посочил в проценти. Представен е заверен препис от покана, датирана от 04.07.2016 г., за свикване на ОС на собствениците в процесната сграда от 12 секции и самостоятелен обект „Покрит паркинг – гараж”, разположени в имот 57491.509.36, с адрес в гр.Поморие, ул. „..”, ..., изходяща от М.В.С., руска гражданка, в качеството и на собственик на СОС в сградата, с която всички собственици са поканени да участват в ОС на ЕС на сградата, насрочено за 14.07.2016 г., от 17.00 ч., в пространството пред сладкарницата на комплекса. В поканата е посочено, че регистрацията на участниците започва в 15.00 ч. и завършва в 17.00 ч. на 14.07.2016 г.. Като законово основание за свикване на ОС в поканата е посочен чл.12, ал.6 ЗУЕС. Представен е заверен препис от протокол , относно поставяне на поканата за свикване на ОС, подписан от двама свидетели. В протокола е отразено, че поканата е поставена от 16.00 ч. до 17.00 ч. на 04.07.2016 г., на видно място до главния вход на жилищната сграда и във фоайето на всички секции. Представен е протокол за регистрация на собствениците на ЕС за участие в ОС на 14.07.2017 г., в който са посочени СОС в ЕС, собствениците им, притежаваните от собствениците ид.части от общите части на сградата и са положени подписи от собствениците, респ. от техни пълномощници, явили се за участие в ОС. Не се спори, че в протокола идеалните части от общите части са посочени така, както са определени от лицензирания оценител в таблицата, посочена по-горе в решението. Съгласно протокол на комисията по преброяване ,  за участие в ОС са регистрирани 38.49 % от идеалните части от общите части на сградата. Представен е заверен препис от протокол от проведеното на 14.07.2016 г., ОС на собствениците на СОС в процесната сграда , в който е отразено, че към обявения час за провеждане на ОС – 17.00 ч., са регистрирани собственици и техни представители, притежаващи 38.49% идеални части от общите части на ЕС, което не отговаря на изискванията на чл.15, ал.1 ЗУЕС, за кворум. ОС е отложено с един час и е продължило в 18.00 ч., с кворум 38.49%, при дневен ред от 16 точки (в протокола, както и в поканата за свикване на ОС е допусната фактическа грешка при номерацията на точките от дневния ред , като е пропуснат пореден номер 10 ,но за яснота съдът ще се придържа към номерацията на точките, така както е посочена в протокола), както следва: т.1 Избор на председател на ОС; т.2 Избор на секретар на ОС; т.3 Избор на комисия за преброяване; т.4 Избор на преводач/преводачи; т.5 Приемане на разпределение на общи части по смисъла на чл.17, ал.4 ЗУЕС; т.6 Избор на управителен съвет (УС) на ЕС; т.7 Избор на контролен съвет на ЕС; т.8 Избор на касиер на ЕС; т.9 Обсъждане въпроса за възлагане на правомощията на УС по реда на чл.17, ал.2, т.7 ЗУЕС; т.11 Приемане на Правилник за вътрешния ред в ЕС; т.12 Упълномощаване на управителя за представяне на интересите на ЕС в съда и други официални органи за решаване на спорни въпроси по общите части в ЕС и покриване на всички свързани разходи. Сключване на договор за юридическа помощ в рамките на предвидените средства в бюджета; т.13. Приемане на бюджета на ЕС за 2016-2017 г.; т.14 Упълномощаване на УС за отстраняване на възникнали аварии в общите части на ЕС в рамките на определените средства в раздел „Непредвидени разходи” на бюджета; т.15 Упълномощаване на УС за прехвърляне на партидите за вода и ел.енергия за общо ползване на ЕС. Приемане на правила за разпределение и заплащане на използваната вода в самостоятелните обекти в ЕС; т.16 Упълномощаване на УС за сключване на договори с фирми, обслужващи асансьорните уредби и басейна, а така също с обслужващия персонал и охраната и т.17 Други въпроси. В протокола е посочено, че за преводачи от руски на български език и от английски на български език са утвърдени от ОС кандидатурите на Е.П. и Е.К., за председател на ОС е избрана С.Ж., а за съпредседател Е.П., за секретари са избрани Д.К.– за водене на протокол на български език и Г. Д. – за водене на протокола на руски език. ОС е избрало комисия по преброяването в състав М.С.,Т.П.и А.И.. Видно от протокола по т.5 от дневния ред е взето решение преразпределението на идеалните части от общите части по реда на чл.17, ал.4 ЗУЕС да послужи за гласуване на точките от дневния ред, за които не се изисква специален кворум. По т.6 ОС е взело решение УС на ЕС да се състои от 5 члена и е избрало за такива А.Ч., Г. Д., Д.П., Е.П. и Т.П..  По т.7 с решение на ОС е избран тричленен контролен съвет в състав Е.Ф., Л.Р. и М.С.. По т.8 ОС е приело решение задълженията на касиер да се възложат на член на УС избран от последния, като при опериране с банкови сметки да се използва втори подпис. По т.11 от дневния ред с решение на ОС е приет Правилник за вътрешния ред в ЕС. По т.12 ОС е упълномощило управителя да представя интересите на ЕС в съда и други официални органи за решаване на спорни въпроси по общите части в ЕС и покриване на всички свързани разходи и да подпише договор за юридическа помощ в рамките на предвидените средства в бюджета. По т.13 С решение на ОС е приет бюджет на ЕС за 2016-2017 г., съгласно представения проект и е определена заплата на управителя в размер 2 000 лв. месечно. Видно от протокола разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост са разпределени според броя на обитателите на СОС, определени условно според вида на СОС – студио, апартамент с една спалня, апартамент с две спални, поради липсата на домова книга и невъзможност да се определи реалният брой обитатели на съответните СОС. По т.14 с решение на ОС е упълномощен управителя за отстраняване на възникнали аварии в общите части на ЕС да използва средствата в раздел „Непредвидени разходи” на бюджета. По т.15 ОС е взело решение за упълномощаване на управителя за прехвърляне на партидите за вода и електрическа енергия за общо ползване на ЕС и е задължило УС в 30-дневен срок да разработи и утвърди правила за разпределение и заплащане на използваната вода в самостоятелните обекти в ЕС. По т.16 от дневния ред ОС е упълномощило УС за сключване на договори с фирми, обслужващи асансьорните уредби и басейна, а така също с обслужващия персонал и охраната.  В протокола са отразени резултатите от гласуването за всяко взето решение с посочване на гласувалите „за”, „против” и въздържал се” в идеални части от общите на сградата. Протоколът е подписан от председателя, съпредседателя на ОС и двамата секретари. Посочени са приложенията към протокола. Представени са и бюлетини, съдържащи име на собственик, респ.пълномощник на собственик на СОС в ЕС, процент на съответните идеалните части от общите части, конкретното решение на ОС, за което се гласува и какъв е реализираният от собственика/пълномощник вот, с положен подпис от последния (л.67-425). Представени са и пълномощните на представителите на собствениците участвали в ОС, както и преписи от актовете за собственост на СОС в ЕС . Представен е и приетият от ОС на ЕС бюджет за 2016-2017 г. Представен е протокол от заседание на избраният от ОС на ЕС управителен съвет от 15.07.2016 г. , съгласно който УС е избрал за председател Г. Д.. По делото е представен заверен препис от съобщение , датирано от 21.07.2016 г., подписано от председател на УС, с което са уведомени собствениците, че протоколът от ОС, проведено на 14.07.2016 г., е изготвен и собствениците могат да се запознаят със съдържанието му. Представен е заверен препис от протокол за поставяне на съобщението за изготвения протокол от ОС, подписан от председател на УС на ЕС и двама свидетели. В протокола е посочено, че съобщението за изготвения протокол е поставено на видно място до главния вход на сградата, във входовете на всички секции и входа на покрития паркинг-гараж на 21.07.2016 г. в 18.30 ч. По делото е изготвено и прието като доказателство заключението на вещото лице инж.Б.К.   по извършената съдебно-техническа експертиза , съгласно което процесните жилищни сгради с комплексно обществено обслужване, магазини, фитнес, ресторант, сладкарница и външен басейн в УПИ ..., кв.226 по плана на гр.Поморие, с административен адрес гр.Поморие, ул. „..”, ..., в поземлен имот с идентификатор ...по КК и КР на гр.Поморие, изградени съгласно разрешение за строеж № 59/29.05.2006 г., въведени в експлоатация с удостоверение № 85/03.09.2007 г. и нанесени в кадастралната карта със заповед № РД-18-36/29.04.2009 г., са общо 13 на брой , от които 12 жилищни секции обозначени с букви от А до М ,всяка със собствена вертикална комуникация –стълбище и асансьор , а тринадесетата сграда представлява подземен паркинг  . Комплексът се състои от три групи застрояване с партерен етаж с обществени функции и 6 жилищни етажа в група северозапад и 5 жилищни етажа в група югозапад и група югоизток , а в пространството между жилищните сгради е изграден като самостоятелна сграда подземен паркинг ,като покрива на паркинга е озеленен двор с плувен басейн.Достъпът от жилищата към централната част е през вертикалната комуникация – стълбище и асансьор и паркинга . Всички секции на нива жилищни етажи са функционално независими .На ниво партер е налице функционална връзка между секциите и покрития паркинг , както и между секции от А до Д с наличието на вътрешна улица с двустранно разположени търговски обекти,т.е конструктивни блокове АВ,В,ГД са функционално свързани .Секциите А с Б , Г с Д , З с И , Л с М  са конструктивно и архитектурно свързани помежду си поради общ тухлен зид,общ покрив с линии на отводняване,обща носеща конструкция , непрекъснати стоманобетонови плочи на ниво етажи и ниво покрив . Секциите В , Е , Ж и К са самостоятелни в архитектурно и конструктивно отношение . Архитектурна връзка има в партерните етажи на абсолютна кота + 0,00 м. на секции от А до Ж ,като тези секции представляват самостоятелна сграда , а конструктивни блокове ЗИ,К, ЛМ също представляват самостоятелни сгради. Покритият паркинг е самостоятелна носеща конструкция  с възможност за строителство независимо от останалите обекти в комплексното застрояване и също е самостоятелна сграда .

При така събраните доказателства и установените с тях факти съдът прие следните правни изводи.

Искът е предявен от лице ,което  е собственик на СОС в процесната ЕС и в това си качество  разполага с активна правна легитимация за предявяване на иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на решенията на ОС на ЕС, които счита за незаконосъобразни. Искът е предявен в преклузивния срок по чл.40, ал.2 ГПК, за който съдът следи служебно – 30-дневен от оповестяването на решението. Процесните решения са оповестени на 21.07.2016 г., а искът е предявен на 03.08.2016 г.

Искът е допустим и следва да бъде разгледан по същество.

В ЗУЕС е уредена строго формална процедурата по свикване и провеждане на ОС на собствениците в ЕС, с оглед на това , че решенията на ОС засягат правната сфера на всички собственици, в това число и на тези, несъгласни със съответното решение. Преодоляването на несъгласието на тези собственици и задължаването им да се съобразят с решението и неговите последици може да бъде постигнато единствено при стриктно спазване на законовите правила, ето защо всяко действие по отношение свикването и провеждането на ОС следва да е предприето в съответствие с предписанията на закона рамки и надлежно документирано.

Предвид изложеното, при оспорване на законосъобразността на взетите решения по реда на чл.40 ЗУЕС, от несъгласните с решенията собственици, тежестта на доказване на обстоятелствата по законността на свикването и провеждането на общото събрание е върху етажните собственици.

При разглеждане на законосъобразността на взетите решенията на ОС на процесната ЕС, проведено на 14.07.2016 г., обективирани в протокола от ОС, на първо място е необходимо да се извърши преценка  дали е спазен регламентираният от ЗУЕС ред за свикване, провеждане на ОС и оповестявяне на взетите решения.

В случая не е спорно ,че  се касае за ЕС, първото ОС на която не е свикано в срока по чл.12, ал.6 ЗУЕС – 6-месечен срок от възникването й, в случая 6 месеца от влизане в сила на ЗУЕС по аргумент от § 2 от ПЗР на ЗУЕС.

Не се спори също , а и се установява от представените по делото съдебни актове (л.439 – л.448 ), че на 26.08.2015 г. е свикано и проведено ОС на ЕС на сгради с идентификатори ...(бл.секция „А”), ...(бл.секция „Б”), ...(бл.секция „В”), ...(бл.секция „Г”), ... (бл.секция „Д”), ... (бл.секция „Е”) и ... (бл.секция „Ж”), комплекс „Х.б.а.” („Х.”), но всички решения на това ОС са отменени от съда, като незаконосъобразни.

Ето защо, съдът намира, че законосъобразно, в хипотезата на чл.12, ал.6, изр.второ ЗУЕС, процесното ОС е свикано от М.В.С., в качеството и на собственик на СОС в сградата, по което качество не се спори, а и същото се установява от представените по делото доказателства.

Поканата за свикване на ОС е подписана от собственика, в нея е посочена датата на провеждане на ОС – 14.07.2016 г. и същата е поставена на видно място до главния вход на жилищната сграда и във фоайето на всички секции на 04.07.2016 г., не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, в съответствие с изискването на чл.13, ал.1 ЗУЕС. В поканата е посочен дневният ред на ОС, датата, часът и мястото на провеждането му, в съответствие с изискването на чл.13, ал.7 ЗУЕС.

ОС е свикано на 14.07.2016 г., четвъртък, който  ден не е почивен или официален празник, с което е спазена забраната на чл.13, ал.8 ЗУЕС.

Твърденията на ищеца за допуснати нарушения на чл.14 и  чл.16 ЗУЕС, изразяващи се в непосочване в протокола от проведеното ОС на явилите се лица, съответно техните пълномощници, съдът намира за неоснователни, тъй като явилите се лица са посочени в протокола за регистрация, неразделна част от протокола от проведеното ОС и  към последния са приложени копия от писмени пълномощни на участвалите в ОС представители на собствениците.Протоколът от ОС е съставен в съответствие с изискванията на чл.16, ал.4-6 ЗУЕС, воден от протоколчици – секретари, избрани с обикновено мнозинство, на български и руски език,. В него са вписани датата и мястото на провеждането на ОС, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от ЕС, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Протоколът е изготвен в срока по чл.16, ал.6 ЗУЕС и е подписан от председателстващия и съпредседателстващия общото събрание и протоколчиците – секретари.Поради това ,съдът приема, че е спазена процедурата по чл.16, ал.7 ЗУЕС, за оповестяване на протокола от ОС. Избраният от УС на ЕС председател на УС, в срока по чл.16, ал. 6 ЗУЕС, е поставил на видно и общодостъпно място на главния вход на сградата, на входовете на всички секции и на входа на паркинга-гараж съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението е съставен протокол от председателя на УС и собственик, в който протокол е посочена датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.

От оповестяването на протокола за ищцовото дружество е възникнала възможността в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС, да оспори писмено съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Не се твърди, а и не се установява по делото ищецът да е направил такова оспорване, поради което, протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него действия на ОС и взети решения са извършено съобразно отразеното в него в какъвто смисъл е и  Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК на ВКС, като съдът намира за необходимо да отбележи, че стабилизирането на протокола като съдържание не преклудира правото на иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС.

Като основание за незаконосъобразност на решенията на ОС ищецът сочи свикване и провеждане на процесното ОС в нарушение на чл.18 ЗУЕС, по аргумент, че комплекс „Х.” се състои от жилищни сгради построени в един поземлен имот, всяка от които сгради разполага със собствен вход, общи части и кадастрален номер, но за отделните сгради не са проведени учредителни събрания на ЕС и не са излъчени представители на отделните ЕС за провеждане на общо събрание на етажните собствености.

В случая не се твърди процесното ОС да е такова по чл.18 ЗУЕС – съвместно общо събрание на две или повече ЕС и основният спорен въпрос  между страните е  в това дали в конкретният казус следва да се провежда отделно ОС на собствениците на СОС във всяка една от сградите, каквото е становището на ищеца или следва да се проведе едно ОС на всички собственици на СОС в сградите в процесния комплекс , каквато теза застъпва ответника.

Във връзка с разрешаването на така поставения спорен въпрос следва да се съобрази следното :Поначало в законодателството няма легално определение на понятието „етажна собственост”, но то се извлича от съответните текстове в ЗС и ЗУЕС. Етажната собственост възниква в сграда, в която отделните самостоятелни обекти са собственост на различни лица. Когато сградата се състои от няколко отделни входа, всеки вход може да образува отделна етажна собственост – Определение № 107/22.02.2016 г. по гр. д. № 6102/2015 г., I г. о., ГК на ВКС. Съгласно задължителна съдебна практика – Решение № 53/11.03.2016 г. по гр. д. № 4753/2015 г., III г. о., ГК на ВКС, когато в сграда с множество самостоятелни обекти съществуват два и повече входове, всеки от които осигурява достъп само до част от самостоятелните обекти, това е основание управлението й да се извършва от самостоятелна ЕС, учредена от собствениците на обектите в сградата, които тя обслужва, като е необходимо СОС във всеки вход да са отделени от останалите обекти на сградата по начин , който ги прави наистина самостоятелни - без никаква свързаност с обектите около останалите входове и като изключва общото ползване - наред с тези други обекти - на съответни общи части /напр. коридори, фоайета, асансьори и др./, различни от стени, покрив, терен и др. подобни. Следователно ,  за възникване на самостоятелна ЕС в сграда, освен наличието в нея на повече от три СОС, принадлежащи на различни собственици (чл.3 ЗУЕС) е необходимо СОС в сградата да са отделени от СОС в други сгради по начин, който ги прави наистина самостоятелни - без никаква свързаност с обектите от останалите сгради като изключва общото ползване - наред с тези други обекти - на съответни общи части /напр. коридори, фоайета, асансьори и др./, различни от стени, покрив, терен и др. подобни.

Съгласно заключението на вещото лице инж.К. , жилищните сгради/секции в комплекса са обособени  в три групи, съответно: секции А, Б, В, Г, Д, Е и Ж в група по западната и северна външна регулационна линия на имота, секции К, Л и М в група в югоизточната част на комплекса и секции З и И в група в югозападната му част , а между жилищните сгради , е обособен като  самостоятелна сграда  покрит  гараж , към който има достъп от всички изброени сгради   .От заключението се установява ,че конструктивно самостоятелни са жилищните сгради обособени /съобразно с инвестиционния проект / в посочените в заключението общо осем конструктивни блока , а също така конструктивно самостоятелна сграда е и покрития  паркинг . Предвид наличната архитектурна връзка помежду им ,вещото лице сочи ,че секциите от А до Ж представляват самостоятелна сграда , както самостоятелни сгради са и секциите ЗИ , К , ЛМ и покритият паркинг , като тези обстоятелства не са и спорни  .Също така от заключението се установява ,че всяка от жилищните сгради има отделни вертикални комуникации-стълбище и асансьор ,като покритият паркинг също е самостоятелна конструкция отделена във вертикално отношение от конструкциите на другите сгради .

В случая обаче ,съдът намира ,че с оглед цитираната по-горе задължителна съдебна практика ,  за определяне на сградата като самостоятелна такава в режим на ЕС по смисъла на чл.1 ЗУЕС, определящо е обособяването и не само в конструктивно отношение, но и най-вече във функционално такова . За възникване на самостоятелна ЕС в сграда, освен наличието в нея на повече от три СОС, принадлежащи на различни собственици – чл.3 ЗУЕС, както бе вече посочено, е необходимо СОС в сградата да са отделени от СОС в други сгради по начин, който да ги прави наистина самостоятелни – без никаква свързаност с обектите от останалите сгради .В случая обаче такава функционална самостоятелност липсва. От заключението на вещото лице се установява ,че е налице функционална връзка между всички секции/сгради ,която се осигурява от покрития паркинг , към който има достъп от всяка от секциите , а така също и  между секции от А до Д с наличието на вътрешна улица между тях .  Независимо от   така установената функционална свързаност между всички секции на процесния комплекс , следва да се посочи, че дори и да се приеме, че случаят касае сграда с отделни входове, съгласно разпоредбата на чл.8, ал.2 ЗУЕС, когато сградата е с повече от един вход , управлението може да се осъществява във всеки отделен вход , като  съдът намира , че тази разпоредба не изключва законосъобразното провеждане на едно ОС на собствениците на СОС във всички входове, какъвто е процесният случай.

След като по делото се установи законността на свикването на ОС следва да се обсъди  законността на провеждането на същото.

Съгласно чл.15, ал.1 ЗУЕС, ОС се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на ЕС, с изключение на случаите по чл.17, ал.2, т.1-4 ЗУЕС. В случая от представения по делото протокол се установява, че процесното ОС не е могло да се проведе поради липса на кворума по чл.15, ал. 1 ЗУЕС, отложено е с един час и е проведено при кворум по чл.15, ал.2 ЗУЕС, не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост – 38.49 % от идеалните части.

Тук следва да се отбележи, че в производството по предявен иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС. Ако определени пороци на решението на общото събрание не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на оспореното решения върху тях. Изрично в този смисъл Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК.

В тази връзка съдът взе предвид, че с исковата молба като основание за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС е въведено твърдение, че ОС приело разпределение на общите части по смисъла на чл.17, ал.4 и ал.5 ЗУЕС, а в случая такова разпределение било недопустимо, тъй като всеки собственик на СОС разполагал с акт за собственост, в който били отбелязани притежаваните от него идеални части от общите части на сградата, както и твърдение, че дори и да се приеме, че са били налице условията за разпределение на общите части в посочената хипотеза, то разпределението не е прието с изискуемият от чл.17, ал.6 ЗУЕС кворум.

По повод така изложените  от ищеца доводи за незаконосъобразност , съдът намира , че след като в титулите за собственост са посочени идеалните части от общите части на съответната секция, в която се намира СОС, а е необходимо провеждане на ОС на собствениците на СОС във всички сгради в комплекса, то правилно и законосъобразно е извършено преизчисляване на идеалните части от общите части в хипотезата на чл.17, ал.5, т.1, вр. с ал.4 ЗУЕС. С извършването на такова преизчисление се гарантира еднаква тежест на гласа на всеки собственик при гласуване на решения по въпроси относно управлението на общите части не на отделната секция, а на сградите в целия комплекс. Също така правилно според съда е извършено преизчисление и на идеалните части, съответстващи на паркоместата в сградата паркинг-гараж. Паркоместата в сградата паркинг–гараж представляват реално обособени идеални части от сградата, собственост на конкретен субект , поради което и след като по смисъла на § 1, т.1 от ДР на ЗУЕС, „Самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост” е обособена част от сграда в режим на етажна собственост със самостоятелно функционално предназначение, такива самостоятелни обекти са и паркоместата в паркинга-гараж. Предвид изложеното съдът прие, че това възражение на ищеца за незаконосъобразност на решенията на ОС е неоснователно.

По отношение на твърдението на ищеца, че извършеното преизчисление на идеалните части от общите части не е одобрено с кворум по чл.17, ал.6 ЗУЕС, съдът намира , че при липса на кворум по чл.17, ал.6 ЗУЕС, би се блокирало провеждането на ОС, а не такава е целта на закона . Настоящият съдебен състав счита, че одобряването на преизчислените идеални части от ОС с кворума по чл.17, ал.6 ЗУЕС има за цел окончателно разрешаване на проблема с идеалните части, визиран в хипотезите на чл.17, ал.4 и 5 ЗУЕС, но до достигане на това окончателно разрешение не е налице пречка за провеждане на ОС, с кворум по чл.15, ал.2 ЗУЕС, при преизчислени по реда на чл.17, ал.4 ЗУЕС идеални части.

Неоснователни според съда са и възраженията на ищеца за незаконосъобразност на конкретни решения на ОС – тези по т.6, т.7, т.8 и т.11 от дневния ред, за които се твърди, че са приети без да е бил налице изискуемият кворум за това, в нарушение на чл.17, ал.7, т.1 ЗУЕС.

Решенията на ОС по чл.17, ал.7, т.1-6 ЗУЕС, за приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния ред;  избиране и освобождаване членовете на управителния съвет (управителя) и касиера;  избиране и освобождаване членовете на контролния съвет (контрольора);  определяне размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата; създаването на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания; използване на общите части на сградата и прилежащата площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми, се вземат с мнозинството по чл.17, ал.3 ЗУЕС – повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части, като ОС може да вземе решение за приемането им с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти, но в случая такова решение на ОС не е приемано, поради което оспорените конкретни решения според съда са взети при изискуемият от ЗУЕС кворум.

Що се касае до решението по т.13 от дневния ред – приемане на бюджет на ЕС за 2016-2017 г., което безспорно е взето на база условен обитател, то също е законосъобразно, тъй като е съобразено с предписанието на чл.51, ал.1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост да се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства. Въпросът колко са обитателите на конкретен СОС в ЕС е такъв по приложението на решението, а не по неговата законосъобразност.

По отношение на възражението на ищеца, че в бюджета на ЕС фигурират разходи за цели и обекти, които не са включени в обхвата на ЕС, в това число възстановяване на технически проблеми в басейн, поправка на фуги и подмяна на подови плочки в алеите, както и разходи за държавно обществено осигуряване, което ЕС не е задължена да плаща, съдът намира, че същото е възражение по целесъобразността, а не по законосъобразността на решението, поради което и не дължи отговор на същото ,доколкото целесъобразността на приетите решения на ОС не подлежи на съдебен контрол .

Предвид изложеното съдът приема, че процесното ОС е законно свикването и проведено, взетите на него решения са законосъобразни, поради което предявеният иск е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен изцяло.

Съгласно чл.78, ал.1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска. Предявената претенция е изцяло неоснователна, поради което искането на ищеца за присъждане на разноски следва да бъде оставено без уважение.

Ответната ЕС също е направила искане за присъждане на разноски, което предвид изхода от спора е основателно, поради което и на основание чл.78, ал.3 ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответната ЕС сума в размер  1089 лв., представляваща направени от ответника разноски по делото, от които 600 лв., представляващи адвокатско възнаграждение и 489 лв., представляващи възнаграждение на вещото лице.

 

Мотивиран от изложеното  Районен съд – Поморие

 

Р Е Ш И :

 

ОТХВЪРЛЯ иска на „Х.б.а. – Поморие „ ЕООД , със седалище и адрес на управление в гр.Поморие ,ул.”..” .. ,бл.Д ,ап.4 , ЕИК… ,представлявано от управителя М.Р.М. , чрез пълномощника и съдебен адресат – адв.Н.И. с адрес *** ,офис №.. против Етажната собственост на жилищна сграда, състояща се от 12 секции – А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И, К, Л, М, разположена в поземлен имот с идентификатор ...по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с адрес в гр.Поморие, ул. „..”, ..., комплекс „Х.б.а.” („Х.”), представлявана от председателя на управителния съвет на ЕС Г. Д., за отмяна на всички решения на общото събрание на Етажната собственост, проведено на 14.07.2016 г., обективирани в протокол от общото събрание от същата дата, като незаконосъобразни.

 

ОСЪЖДА „Х.б.а. – Поморие „ ЕООД , със седалище и адрес на управление в гр.Поморие , да заплати на Етажната собственост на жилищна сграда, състояща се от 12 секции – А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И, К, Л, М, разположена в поземлен имот с идентификатор ...по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с адрес в гр.Поморие, ул. „..”, ..., сума в размер 1089 лв., представляваща разноски по делото.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на „Х.б.а. – Поморие „ ЕООД , със седалище и адрес на управление в гр.Поморие , за присъждане на разноски по делото.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – Бургас в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

                  

                                                         

                                                          РАЙОНЕН СЪДИЯ: