РЕШЕНИЕ
№ 811
гр. Бургас, 01.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на дванадесети
септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА
при участието на секретаря Михаела К. Пeтрова
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско
дело № 20232100101722 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на А. Е. Е., гражданин на Р. ф.,
роден на ********** г., постоянен адрес: гр. С. П., ул. „Б. * С.“ № *, корпус *, ап. /кв.
*, действащ чрез пълномощника си адвокат Иво Бинев, съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
„Христо Фотев“ № 1, вх. 2, ет. 1, против „МАРС БИЛД“ ООД с ЕИК ********* – в
несъстоятелност, със седалище и адрес на управление: гр. Свети Влас – 8256, ж.к.
Русалка № 52, ет. 1, ап. 1, представлявано от синдика Мая Петрова Великова, с която
се претендира да бъдат обявени за окончателни сключени между страните
предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти, а именно: на
предварителен договор от 02.04.2012 г. в частта относно ½ идеална част от
самостоятелен обект с идентификатор 11538.502.247.1.15 по КККР на гр. Свети
Влас, представляващ апартамент № * *.*, както и на предварителен договор от
16.10.2012 г. относно самостоятелен обект с идентификатор 11538.502.247.1.33 по
КККР на гр. Свети Влас, представляващ апартамент № *.*.
Ищецът излага, че е заплатил продажната цена и на трите апартамента – предмет
на горните предварителни договори, а именно на апартамент № * *. *, апартамент № *
*. * и апартамент № *.*, в размер на 158 250 евро, но ответникът не му прехвърлял
имотите, като му било разяснено, че има разногласия между управителите в тази
връзка, а ищецът бил принуждаван да подписва договори с нови цени, като разказва за
възникнали отношения между страните в тази насока и тяхното развитие. Било
1
образувано гр.д. № 488/2019 г. на БОС със същия предмет, с което бил уважен иска по
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД относно самостоятелен обект с идентификатор 11538.502.247.1.16
по КККР на гр. Созопол, представляващ апартамент № * *. *, находящ се в гр. С. В.,
ул. „Л.“. Също така относно 1/2 ид.ч. от апартамент * *. * управителят И. М. сключил
предварителен договор със съпруга си, за което по-късно заведен от нея иск по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД също бил уважен. Поради това и предявявал настоящите искове относно
апартамент *.* и ½ идеална част от апартамент * *. *.
В законоустановения срок ответното дружество е депозирало отговор на
исковата молба, с който на първо място се изразява становище за недопустимост на
исковете и се иска прекратяване на делото. Като основание за това се сочи, че
ответното дружество е в несъстоятелност от 09.11.2020 г., а исковата молба по
настоящото дело била заведена три години след това, което било в разрез с
разпоредбата на чл. 637, ал. 6 от ТЗ, постановяваща императивна забрана кредиторите
да търсят своите вземания в самостоятелни производства. Излага се също така, че
ищцовите претенции можели да бъдат предявени само единствено през съда по
несъстоятелността и в сроковете по чл. 685, ал. 1 и чл. 688, ал. 1 от ТЗ или преди
решението по дело № 82/2020 г. на БОС, с което е открито производството по
несъстоятелност.
Наведените доводи за недопустимост не се споделят от съда, като съдебната
практика изобилства от разгледани по същество исковете по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД срещу
несъстоятелни търговци /например решение № 129/15.01.2015 г. на БАС по в.гр.д. №
297/2014 г.; определение № 218/17.03.2016 г. на ВКС по гр.д. № 1614/2015 г. на II–ро
ГО/. По отношение на наведените доводи за недопустимост следва да се отбележи, че
независимо от договорното неизпълнение и откриването на производство по
несъстоятелност по отношение на ответника, съответно обявяването му в
несъстоятелност, правата на ищеца по предварителния договор са се запазили,
включително правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Производството по несъстоятелност е
производство за универсално принудително изпълнение, в което се удовлетворяват
търговски и нетърговски парични вземания и след обявяване в несъстоятелност и
преустановяване дейността на търговеца имуществото от масата на несъстоятелността
се осребрява /чл. 616 и чл. 711 от ТЗ/. Поради това и непаричните вземания се
превръщат в парични с оценка към датата на откриване на производството по
несъстоятелност /чл. 617 от ТЗ/, но това е за вземания, които са притезания.
Непритезателните /преобразуващите/ права, каквото е правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
не се осребряват, при което е и допустимо предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
срещу обявен в несъстоятелност търговец /така Решение № 503 от 17.08.2009 г. по
гр.д. № 2941/2008г. на ВКС, V-то ГО/.
Доводите за недопустимост по отношение на предварителния договор за
2
продажбата на апартамент * *.*, поради наличието на анекс към него, съгласно който
отпадало задължението на ответника за продажба и съответно на ищеца за закупуване,
са по съществото на спора и по тях съдът следва да вземе отношение с крайния си
съдебен акт. Всъщност твърденията на ищеца за наличието на договорни отношения и
неизпълнение на задълженията на ответника обуславят правния интерес от исковете.
По същество се сочи, че иска по отношение на предварителния договор от
02.04.2012 г. е неоснователен, предвид наличието на сключения анекс, съобразно
изложеното по-горе в тази насока. Отделно от това се оспорват и извършените
плащания за погасяване на задълженията по процесните предварителни договори, като
в частност се заявява, че ищецът не е заплащал и уговорената продажна цена по
договора от 16.10.2012 г. Твърди се също така, че самият ищец е представил
предварителен договор от 02.04.2012 г. по гр.д. № 488/2019 г. със съдържание различно
от представения по настоящото дело такъв, с което само се потвърждавало волята му
кой от договорите е валиден и обвързващ страните, поради което се оспорва и
приложения към исковата молба такъв, както и ищцовите твърдения за осъществявана
принуда. Оспорва се и сключването на допълнително споразумение от 10.08.2015 г.,
като се сочи, че същото е антидатирано и съставено за нуждите на настоящото дело,
като се излага, че двамата управители на дружеството действали само заедно, като г-н
Г. нямал нужната представителна власт сам да сключи такова от името на дружеството.
Излага се също така, че не са налице основания за извършването на соченото от ищеца
прихващане. Депозира се и възражение за изтекла погасителна давност, като се
заявява, че в случая давността тече от датата на сключване на договорите и отдавна е
изтекла. С горните мотиви се моли за отхвърлянето на исковете. Моли и за
присъждане на разноските по делото.
Правното основание на предявените искове е чл. 19, ал. 3 от Закона за
задълженията и договорите /ЗЗД/.
Бургаският окръжен съд, след като взе предвид исковата молба и изложените в
нея факти и обстоятелства, становището на насрещната страна, събраните по делото
доказателства и след като съобрази закона, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Съгласно приложения към исковата предварителен договор от 02.04.2012 г.
ответното дружество, представлявано от И. М. М., в качеството му на продавач, се е
задължило да продаде на ищеца – купувач, собствения на дружеството недвижим
имот, а именно: апартамент № * *.*, ет. *, с изглед към морето на юг, състоящ се от
кухня-гостна, спалня, баня и тоалетна, коридор и тераса, изграден в комплекс Т. Б.,
находящ се в гр. С. В., общ. Н., ул. „Л.“, с площ на апартамента от 61.05 кв.м., с
включени 11. 58 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, във вид и срокове, оказани в
раздел 1, 2 и 3 от договора, както и апартамент № * *.*, ет. *. Съгласно чл. 1.5 цената
3
на имота възлиза на 68 000 евро и не подлежи на изменение през време на действието
на договора т.е. до 31.05.2014 г. Чл. 2.1 предвижда задължение за купувача да заплати
уговорената продажна цена от 68 000 евро, както следва: а/ 2 000 евро –такса БРОН –
02.04.2012 г.; б/до 31.05.2012 г. сума в размер на 22 000 евро; в/ до 31.05.2013 г. сума в
размер на 22 000 евро; г/ до 31.05.2014 г. сума в размер на 22 000 евро.
Представено и е допълнително споразумение № 1 към договора от 02.04.2012 г.,
съгласно което за покупко-продажбата на горните два апартамента, е уговорена
продажна цена от 208 000 евро, платими, както следва: а/ до 31.05.2012 г. сума в
размер на 78 000 евро; б/ до 31.05.2013 г. сума в размер на 65 000 евро; в/ до
31.05.2014 г. сума в размер на 65 000 евро.
Плащанията следва да бъдат извършени по посочената в договора банкова
сметка на ответника в „Райфайзенбанк“ с IBAN: *********.
Съгласно приложения към исковата предварителен договор от 16.10.2012 г.
ответното дружество, представлявано от И. М. М., в качеството му на продавач, се е
задължило да продаде на ищеца – купувач, собствения на дружеството недвижим
имот, а именно: апартамент № *. *, ет. *, с изглед към морето на юг-изток, състоящ се
от кухня-гостна, спалня, баня и тоалетна, коридор и тераса, изграден в комплекс Т. Б.,
находящ се в гр. С. В., общ. Н., ул. „Л.“, с площ на апартамента от 42.01 кв.м., с
включени 9. 74 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, във вид и срокове, оказани в
раздел 1, 2 и 3 от договора, както и апартамент № * *.*, ет. *. Съгласно чл. 1.3 цената
на имота възлиза на 89 370 евро и не подлежи на изменение през време на действието
на договора т.е. до 31.10.2014 г. Чл. 2.1 предвижда задължение за купувача да заплати
уговорената продажна цена от 89 370 евро, както следва: а/ до 16.11.2012 г. сума в
размер на 35 370 евро; б/ до 31.10.2013 г. сума в размер на 27 000 евро; в/ до
31.10.2014 г. сума в размер на 27 000 евро.
Съгласно приложено към исковата молба допълнително споразумение към
предварителни договори от покупко-продажба на ап. * *.*, ап. * *.* и ап. *.* от
10.08.2015 г., сключено между ответното дружество, представлявано от В. А. Г., и
ищеца, е уговорена дата за изпълнение на задълженията за прехвърляне на правото на
собственост, а именно: не по-късно от 31.12.2023 г.
Представена е разписка от 06.11.2012 г., видно от която И. М. М. е декларирал, че
е получил сумата от 30 000 евро по договора за продажбата на ап. № *.*; разписка от
08.06.2012 г. за сумата от 100 000 евро по договора за покупко-продажбата на
апартаменти * *. * и * *.*, както и 4 броя квитанции, съгласно които са извършени
плащания в общ размер на евро – 2 000 евро на 02.04.2012 г., 4 784 евро на 15.10.2012
г., 2 000 евро на 29.08.2012 г. и 5 370 евро на 16.10.2012 г.
От заключението на вещото лице по изпълнената съдебно-счетоводна експертиза
се установява, че на каса в Райфайзенбанк“ по разплащателната сметка с IBAN:
4
*******на ответното дружество са постъпили 16 260 евро по предварителните
договори , а именно: 10 000 евро на 21.04.2012 г. и 6 260 евро на 28.09.2012 г.
Видно от приложеното към настоящото дело гр.д. № 488/2019 г. по описа на
Окръжен съд – Бургас е че предмет на същото е предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от
ищеца срещу ответното дружество досежно * *.*. В исковата си молба по това дело
ищецът е заявил, че въз основа на сключено споразумение – анекс № 1 към
предварителния договор от 02.04.2012 г. задължението му да закупи другия
апартамент * *.* отпада, като съответно отпада и задължението за продажбата му от
страна на ответното дружество. По това дело е представен сключен между страните
предварителен договор от 02.04.2012 г. досежно апартаменти * *.* и * *.*, но с
уговорена продажна цена от 32 250 евро. Искът досежно заявения имот – апартамент *
*.* е уважен с решението по гр.д. № 488/2019 г. на Окръжен съд – Бургас.
В съдебно заседание на 12.09.2024 г. ищец е заявил пред съда, че през 2012 г. е
сключил два договора за апартаменти № *, № * и № * в комплекс „Т. б.“. Един
договор за апартаменти № * и № * и един за апартамент № *. Общата продажна цена
за трите апартамента била 160 000 евро. Тази сума заплатил на две части. Веднъж 130
000 евро и още веднъж 30 000 евро. И. - директора на „Марс билд“ ООД го помолил
130 000 евро да ги даде в брой на негово доверено лице в С. П. и вече този човек
направил превод, за което му била издадена разписка от И.. Останалите 30 000 евро ги
платил в брой на И. на части, за което имал издаден документ. И. имал два варианта на
договори за всеки апартамент, които били идентични, само сумите били различни.
През 2019 г. И. му предложил да подпише друг договор за апартамент № * и
апартамент № *, защото казал, че след месец ще фалира и той имал вариант или да
оформи договор за един апартамент, а именно за апартамент № *, или всичко да
изгуби, като разказва развилите се отношения във връзка с подписването на новия
договор, съгласно който се отказва от ап. * *.*, тъй като иначе нямало да получи нищо.
Въз основа на така установените факти, релевантни за решаването на делото,
съдът намира от правна страна следното:
Разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предвижда възможност за всяка от страните
по един предварителен договор да предяви иск за сключването на окончателен такъв.
Нормата на ал. 1 гласи, че предварителният договор за сключване на определен
окончателен договор, за който законът изисква нотариална или нотариално заверена
форма, трябва да бъде сключен в писмена форма. В тази връзка представените по
делото писмени предварителни договори са валидни и като такива са породили своите
правни последици към момента на сключването им.
В същото време обаче с исковата си молба по гр.д. № 488/2019 г., приложено
към настоящото дело, ищецът е заявил неизгоден за себе си факт, а именно, че въз
основа на сключено споразумение – анекс № 1 към предварителния договор от
5
02.04.2012 г. задължението му да закупи другият апартамент * *.* отпада, като с това
отпада и задължението за продажбата му от страна на ответното дружество. В
съдебно заседание на 12.09.2024 г. сам е потвърдил, че е подписал анекс към договора
с такова съдържание, на което и се позовава в исковата си молба по горното дело. При
това съдът приема, че само на това основание иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД по
отношение на 1/2 ид. част от апартамент * *.* следва да бъде отхвърлен, тъй като
ищецът сам е потвърдил, че съобразно уговорките между страните е отпаднало
задължението за продажбата на този апартамент от страна на ответника, като това е
видно и от представеното споразумение – анекс № 1/22.11.2012 г. към предварителен
договор от 02.04.2012 г., като същност ищецът сам се е съгласил с това. В същото
време няма някакви данни за развалянето на това споразумение или неговото
унищожаване, като ищецът сам се позова на него по другото гражданско дело, по
което е уважен иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД досежно ап. * *. *.
При това се налага извода, че искът за обявяването на предварителния договор
от 02.04.2012 г. относно 1/2 идеална част за апартамент * *.* за окончателен е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Що се отнася до предварителния договор от 16.10.2012 г. по отношение на
апартамент * *.* и предвид съдържанието на същия, съдът намира, че уговореният
между страните падеж по договора е в срок до 31.10.2014 г. /чл. 1.3/. Т.е. на тази дата
настъпва падежът на задължението на продавача за продажба на имота, като предвид
депозираното възражение за давност, искът, заявен на 12.10.2023 г., се явява предявен
след изтичането на петгодишния давностен срок, което е основание за неговото
отхвърляне. Няма данни този срок да е валидно променян респективно продължаван.
Представеното споразумение от 10.08.2015 г. е на първо място съставено след
изтичането на срока на договора и то не е подписано от двамата законни
представители на дружеството, които към този момент са действали само заедно. В
крайна сметка бездействието на ищеца е довело до изтичането на давностния срок.
Твърденията за извършените плащания на продажната цена досежно имотите –
предмет на исковете по настоящото дело предвид горните изводи, остават извън
предмета на спора и не следва да бъдат обсъждани. В тази връзка следва да се
отбележи, че ищецът би могъл има някакви облигационни претенции за
неоснователното обогатяване, но така или иначе, това няма значение по заявените
искове по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – предмет на настоящото дело, предвид направените от
съдът правни изводи, за които плащането се явява ирелевантно към предмета на спора.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ответникът има
право да получи сторените от него разноски по делото в размер на 16 063. 32 лв.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
6
РЕШИ:
Отхвърля исковете на А. Е. Е., гражданин на Р. ф., роден на ********** г.,
постоянен адрес: гр. С. П., ул. „Б. * С.“ № *, корпус *, ап. /кв. *, действащ чрез
пълномощника си адвокат Иво Бинев, съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Христо Фотев“ №
1, вх. 2, ет. 1, против „МАРС БИЛД“ ООД с ЕИК ********* – в несъстоятелност, със
седалище и адрес на управление: гр. Свети Влас – 8256, ж.к. Русалка № 52, ет. 1, ап. 1,
представлявано от синдика Мая Петрова Великова, за обявяването за окончателни,
сключени между страните предварителни договори за покупко-продажба на
недвижими имоти, а именно: предварителен договор от 02.04.2012 г. в частта относно
½ идеална част от апартамент * *.*, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 11538.502.247.1.15 по КККР на гр. Свети Влас, общ. Несебър, обл.
Бургас, адрес на имота: гр. С. В., Л., ет. *, ап. *.*, находящ се на ет. * в сграда с
идентификатор 11538.502.247.1, с предназначение: жилищна сграда – многофамилна,
разположена в поземлен имот с идентификатор 11538.502.247, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда, или в сграда
със смесено предназначение, брои нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 49.47
кв.м., прилежащи части: 1. 880 % ид.ч. от общите части на сградата, както и на
предварителен договор от 16.10.2012 г. относно апартамент * *.*, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 11538.502.247.1.33 по КККР на гр. Свети
Влас, общ. Несебър, обл. Бургас, адрес на имота: гр. С. В., Л., ет. *, ап. *.*, находящ се
на ет. * в сграда с идентификатор 11538.502.247.1, с предназначение: жилищна сграда
– многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор 11538.502.247, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент в жилищна или вилна
сграда, или в сграда със смесено предназначение, брои нива на обекта: 1, посочена в
документа площ: 42.01 кв.м., прилежащи части: 1. 581 % ид.ч. от общите части на
сградата.
Осъжда А. Е. Е., гражданин на Р. ф., роден на ********** г., постоянен адрес:
гр. С. П., ул. „Б. * С.“ № *, корпус *, ап. /кв. *, съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Христо
Фотев“ № 1, вх. 2, ет. 1 – адвокат Иво Бинев, да заплати на „МАРС БИЛД“ ООД с
ЕИК ********* – в несъстоятелност, със седалище и адрес на управление: гр. Свети
Влас – 8256, ж.к. Русалка № 52, ет. 1, ап. 1, представлявано от синдика Мая Петрова
Великова, сумата от 16 063. 32 лв. /шестнадесет хиляди шестдесет и три лева и 32 ст.
/за направените по делото разноски.
Решението може да се обжалва пред Бургаския апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му.
7
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
8