РЕШЕНИЕ
№ …….
гр.
Провадия, 24.06.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПРОВАДИЙСКИ РАЙОНЕН
СЪД, II
състав, в публично съдебно заседание проведено на девети юни през две хиляди двадесет
и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЕЛЕНА СТОИЛОВА
при секретаря Н. С., като разгледа докладваното от
съдията гр. дело № 359 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
образуването по искова молба от „Дивес Агро“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
с.Б., ул.***срещу А.И.К. с ЕГН ********** и Б.Т.К. с ЕГН
********** ***.
В исковата молба са изложени следните
обстоятелства, на които се основават претендираните права:
Страните са се задължили да сключат окончателен договор в
нотариална форма на 16.03.2020г., срещу общата продажна цена в размер на 1630
лв., като сумата от 1530 лв. се твърди, че е платена от купувача на продавача
преди подписване на предварителния договор под формата на капаро, а остатъкът
от 100 лв. трябва да бъде изплатен в деня на подписване на окончателния
договор. С подписването на предварителния договор А.И.К. е декларирал, че е
получил сумата в размер на 1530 лв. и се съгласява остатъкът от 100 лв. да му
бъде изплатен в деня на подписване.
Твърди се, че дружеството „ДИВЕС АГРО” ЕООД е изпълнило
задълженията си и още при сключване на предварителния договор е платило
посочената сума от 1530 лв. на продавача.
Ответникът отказал да сключи окончателен договор. Ищцовото дружество е изпратило покана с обратна разписка, с
която канят ответника А.И.К. да се яви на 16.03.2020г., пред нотариус Илко
Кънев с район на действие района на PC-Провадия, с peг.
№ 225 в регистъра на НК, за да подпишат окончателен договор в нотариална форма,
и да получи окончателното плащане по сделката. Ответникът е получил поканата.
На 16.03.2020г. управителят на „ДИВЕС АГРО” ЕООД, ЕИК
********* С. И.И. се явил в кантората на нотариус
Илко Кънев за сключване на сделката, но продавачът не се е явил.
Твърди се, че
ответникът е собственик на процесния имот на основание Решение за оземляване по
чл.20 от ЗСПЗЗ и чл.21, ал.6 от НОБМГ № 02216 от 25.01.2010г., издадено от ОСЗ-
Провадия, вписано в Служба по вписванията. Агенция по вписванията Дв. вх. Peг. № 261, Акт номер 101 том 1 от 05.02.2010г..
Ответницата Б.Т.К.
с ЕГН **********, с адрес *** е съпруга на ответника А.К. по силата на
сключения по между им граждански брак на 27.08.1994г..
Иска се да бъде
обявен за окончателен на основание чл.19, ал.З от ЗЗД сключения на 18.03.2010г.
предварителен договор, по силата на който А.И.К., ЕГН ********** *** задължил
да прехвърли на „ДИВЕС АГРО” ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: обл Варна община Провадия, с. Б.. ул.
„Седма“ № 2А, с управител С. И.И. Поземлен имот с
идентификатор 04457.37.134, по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017г./22.12.2017г. на Изпълнителен
директор на АГКК, находящ се в землището на с. Б., община Провадия, област
Варна, местност ..***“, с площ съгласно предходен документ за собственост от 11
000 кв.м, а съгласно данни от СГКК 10 998 кв.м., трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 3
/трета/, номер по предходен план: 037134, при съседи по кадастрална карта:
04457.37.136, 04457.37.135, 04457.37.123, 04457.37.133, 04457.37.117.
В
законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответниците.
В него се
твърди, че предявения иск е неоснователен. Твърди се, че с Нотариален акт №
102, том I, рег.№ 101, дело № 155/2010г. на Нотариус Зоя Аврамова рег.№ 535 с
район на действие PC Провадия е учредено възмездно право на ползване върху
същия недвижим имот за срок от 10 години в полза на ищцовото
дружество, за сумата от 570лв..
Твърди се, че
процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот при цена
многократно по-ниска от данъчната и пазарната стойност на имота е несъобразен с
добрите нрави и съответно сделката е нищожна на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД,
поради нееквивалентност на престациите.
Друго основание
за нищожността на процесния договор е, че ответницата Б.К. не участва в
сделката като договаряща страна.
Предявява се
насрещен иск за сумата от 5000лв. явяваща се разлика между платената сума от
570лв. за правото на ползване на 18.03.2010г. и реално дължимата сума по
договор за аренда или наем на същия недвижим имот.
С молба с вх.№
260927/04.11.2020г. е оттеглен предявения насрещен иск и исканата СОЕ.
В проведеното по
делото съдебно заседание процесуалният представител на ищецът пледира за
уважаване на предявения иск. Процесуалният представител на ответниците пледира
за отхвърляне на предявения иск, поради нищожност на предварителния договор за
покупко-продажба заради нееквивалентност на престациите и поради липса на
съгласие за сключването му от страна на съпругата на ответника продавач.
Съдът
намира за установено от фактическа страна следното:
От решение №
02216 от 25.01.2020 г. на ОСЗ гр. Провадия; копие от кадастрална карта с данни
от КРНИ на поземлен имот с идентификатор 04457.37.134; скица на
поземлен имот № 15-559069/29.06.2020 г.; удостоверение за семейно положение,
съпруг/а и деца; удостоверение с изх. №
ГР22-8/1/29.07.2020 г. се
установява, че ответникът А.К. е оземлен с
Решение на ОСЗ Провадия на 25.01.2010г. на основание чл.20 ЗСПЗЗ като му е
прехвърлено правото на собственост върху 11 дка от земи
от държавен поземлен фонд, а именно имот от ДПФ № 037134 по картата на възстановената
собственост (плана за оземляване), категория 3, местност „***“, в землището на
с.Б., начин на трайно ползване „Нива“ при граници имоти с № 037133, 037117, 037136,
037135, 037124, 037123. Стойността
на земята е определена на 528 лева, изплатения наем за имота по договор № 694/01.11.2003г.
в размер на 283.80 лева се приспада от тази цена, дължимата сума за имота е 250
лева, която е заплатена на 30.12.2009г.. На оземления се забранява да прехвърля
земята за срок от 10 години от придобиването й, освен на държавата или
общината.
Според
одобрената кадастрална карта и кадастрални регистри със Заповед №
РД-18-968/22.12.2017г. процесния имот е с площ от 10998 кв.м., находящ се в землището на с.
Б., община Провадия, област Варна, местност „***“, трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 3,
номер по предходен план: 037134, при съседи по кадастрална карта: 04457.37.136,
04457.37.135, 04457.37.124, 04457.37.123, 04457.37.133, 04457.37.117.
Ответниците А.К. и Б.К. са съпрузи по силата
на сключения по между им граждански брак на 03.04.1974г. и имат един син А. А.И..
От препис –
извлечение от акт за смърт на А. С. А., удостоверение за раждане на А. А.И.,
изд. въз основа на акт за раждане № 892/30.12.1973 г., изд. от общински народен
съвет гр. Провадия; удостоверение за раждане на С. А.ов
И., изд.въз основа на акт за раждане № 114/07.05.2002 г., изд. от община
Провадия; удостоверение за раждане на А. А.ов И.,
изд.въз основа на акт за раждане № 56/08.02.1994 г., изд. от община Провадия;
удостоверение за раждане на Ф. А.ова И., изд.въз
основа на акт за раждане № 0326/11.09.1995 г., изд. от община Провадия се
установява, че А. А. е починала на 28.03.2009г.. А. А. и А. И. имат три деца: С.
И., роден на ***г., А.И., роден на ***г. и Ф. И., родена на ***г..
От предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.03.2010 г.; уведомление до А.И.К.
от 20.01.2020 г.; известие за доставяне от 25.01.2020 г. до А.И.К.; протокол №
46, том І, 2020 г. се установява, че на 18.03.2010г. ищецът и първият ответник
са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ Поземлен имот с идентификатор 04457.37.134,
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-968/22.12.2017г./22.12.2017г. на Изпълнителен директор на АГКК, находящ
се в землището на с. Б., община Провадия, област Варна, местност „***“, с площ
от 11 000 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: Нива, категория на земята: 3 /трета/, при граници имоти с №
037133, 037117, 037136, 037135, 037124, 037123.
Страните са се
задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма на 16.03.2020г.,
срещу общата продажна цена в размер на 1630 лв., като сумата от 1530 лв. е
платена от купувача на продавача преди подписване на предварителния договор под
формата на капаро, а остатъкът от 100 лв. трябва да бъде изплатен в деня на
подписване на окончателния договор. С подписването на предварителния договор А.И.К.
е декларирал, че е получил сумата в размер на 1530 лв. и се съгласява остатъкът
от 100 лв. да му бъде изплатен в деня на подписване.
Ищцовото дружество е изпратило уведомление
с обратна разписка, с която кани ответника А.И.К. да се яви на 16.03.2020г.,
пред нотариус Илко Кънев с район на действие района на PC-Провадия, с peг. № 225 в регистъра на НК, за да подпишат окончателен
договор в нотариална форма, и да получи окончателното плащане по сделката.
Ответникът е получил уведомлението на 25.01.2020г..
На
16.03.2020г. управителят на „ДИВЕС АГРО” ЕООД, ЕИК ********* С. И.И. се явил в кантората на нотариус Илко Кънев за сключване
на сделката, но продавачът не се е явил, за което нотариус Илко Кънев е
съставил протокол.
От уведомление
с вх. № 261257/14.12.2020 г. от ЧСИ Илиана Станчева се установява, че има
образувано изпълнително дело с №
20167120402462 срещу длъжник А.И.К. и взискател „Агенция за събиране на
вземания“ ЕАД и „ОТП Факторинг България“ ЕАД и е наложена възбрана върху
½ ид.ч. от процесния поземлен имот с
идентификатор 04457.37.134, местност „***“, целият с площ от 10998 кв.м.,
трайно предназначение на територията земеделска, нива, трета категория, при
съседи: 04457.37.136, 04457.37.135, 04457.37.124, 04457.37.123, 04457.37.133,
04457.37.117. На 26.11.2020г. е извършен опис на имота и е изготвена оценка
като предстои същия да бъде изнесен на публична продан.
Ответницата Б.К.
на основание чл.176, ал.1 ГПК е отговорила на поставени
от ищцовото дружество въпроси, че не знае за
сключване на процесния предварителен договор, не е била съгласна със
сключването му, със съпруга й са нямали намерение да сключат предварителния
договор. Съпругът й не е казал, че е сключил процесния предварителен договор, мъжът й е донесъл пари вкъщи, но тя не знае
колко са били и за какво са дадени. Те са нямали пари за погребение на снаха
си, всички са били безработни и тя се е грижела за трите си внуци след смъртта
на снаха си.
От изготвената
по делото СОЕ, която съдът кредитира като обективна и компетентно изготвена се
установява, че пазарната стойност на процесния имот към момента на сключване на
предварителния договор – 18.03.2010г. е в размер на 3420 лева, а към момента на
изготвяне на СОЕ - 31.05.2021г.,
пазарната стойност на имота е в размер на 13 590 лева.
При така установената фактическа
обстановка съдът намира от правна страна следното:
Предявени е конститутивен
иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен сключения
на 18.03.2010г. предварителен договор между А.И.К. с ЕГН **********, с адрес ***
и „ДИВЕС АГРО” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ул. „Братя Миладинови“ № 47, с управител С. И.И., по силата на който А.И.К. с ЕГН **********, се е задължил да
прехвърли на „ДИВЕС АГРО” ЕООД, ЕИК *********,
правото на собственост върху поземлен имот с №
037134 по картата на възстановената собственост (плана за оземляване) с площ от
11
дка по документ за собственост Решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ гр.
Провадия, категория 4,
находящ се в землището на с.Б., местност „***“ начин на трайно ползване „Нива“
при граници имоти с № 037133, 037117, 037136, 037135, 037124, 037123,
с идентификатор 04457.37.134 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017г. на Изпълнителен директор на АГКК, с
площ 10 998 кв.м. по Скица на поземлен имот № 15-559069/29.06.2020г., издадена
от СГКК гр.Варна, при съседи по кадастрална карта: 04457.37.136, 04457.37.135,
04457.37.124, 04457.37.123, 04457.37.133, 04457.37.117.
Възражение по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД и
по чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД от ответниците, че процесния договор е нищожен
поради противоречие с добрите нрави и поради липса на съгласие за сключването
му от страна на втората ответница Б.Т.К..
За основателността на иска ищецът
следва да докаже, че е налице валидно сключен предварителен договор за покупко – продажба на процесния имот, при твърдените
уговорени цена, че ищецът е изправна страна, тъй като е изпълнил своите
задължения по договора, че ответниците са собственици на процесния имот към
датата на устните състезания.
Ответната страна следва да докаже, че
следва да установи, че процесния договор е нищожен поради противоречие с
добрите нрави и поради липса на съгласие от страна на ответницата К..
Въз основа на Решение №
02216/25.01.2010 г. на ОСЗ гр. Провадия се доказа, че ответникът К. е станал
собственик на процесния имот с № 037134 по картата на възстановената собственост
(плана за оземляване) с площ от 11 дка, находящ се в землището на с.Б.,
местност „***“ начин на трайно ползване „Нива“, тъй като е бил оземлен с него
на основание чл.20 ЗСПЗЗ. Придобиването на собствеността чрез оземляване е било
възмездно, макар и на ниска стойност, видно от Решение № 02216/25.01.2010 г. на
ОСЗ гр. Провадия, земята е оценена на 528 лева, като са приспаднати заплатените
с договор за наем № 694/01.11.2003г. 283.80 лева и ответникът е заплатил на 30.12.2009г.
остатъка от 250 лева.
По време на придобиването на
собствеността върху процесния имот ответникът К. е в
брак с ответницата Б.К., сключен на 03.04.1974г.. По силата на пар.4 от Семеен
кодекс от 2009г. правилата относно имуществените отношения между съпрузите се
прилагат и за имуществата, придобити от съпрузите по заварени бракове. По
делото не се събраха доказателства съпрузите да са избрали законов режим на
разделност или да са сключили брачен договор, поради което на основание чл.18,
ал.2 от СК между тях се прилага законов режим на общност. Според чл. 21, ал. 1 СК вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос,
принадлежат общо на двамата съпрузи независимо от това, на чие име са
придобити, като съвместният принос може да се изрази във влагането на средства
и труд, в грижи за децата и работа в домакинството – ал. 2. Видно от
разпоредбата, основание за възникването на съпружеска имуществена общност е
наличието на съвместен принос на двамата съпрузи при придобиването. На основание
чл.21, ал.3 от СК действа презумпция за съвместен принос. Процесната
земеделският имот е придобит по време на брака на съпрузите по възмезден начин
в процедура по оземляване чрез отдаване под наем на земеделски земи от ОПД по
реда на Наредба за оземляване на безимотни и малоимотни граждани. Съдът намира,
че процесният недвижим имот, находящ се в землището на с.Б. е придобит при
условията на съпружеска имуществена общност от ответниците, доколкото са налице
предпоставките на чл. 21, ал. 1 СК.
Ищцовата страна не доказа, че процесния имот е
собственост на ответниците към момента на приключване на устните състезание,
което е необходимо предвид разпределената доказателствена тежест и още повече,
предвид изпратеното писмо от ЧСИ Илиана Станчева, с което ни уведомява, че
собствената на ответника А.К. ½ ид.ч. от
процесния имот е възбранена по изп.д.
№ 20167120402462 и на
26.11.2020г. е извършен опис на имота и е изготвена оценка като предстои същия
да бъде изнесен на публична продан.
По делото предвид дадените обяснения от ответницата Б.К.
по реда на чл.176 ГПК се доказа, че тя не е знаела, че съпругът й е сключил
процесния предварителен договор, нямала е намерение да сключва такъв договор и
не е съгласна със сключването му.
Постоянната и безпротиворечива
съдебна практика на ВКС обективирана в решения №91/15.09.2020 по дело
№4040/2019 на ВКС, ГК, IV г.о., решение № 196 от 8.4.2009 г по гр.дело №
6367/2007 г на ВКС, Второ ГО, решение № 896 от 24.9.1994 г по гр.дело № 2049/92
г на ВКС, Четвърто ГО, решение № 1415/13.1.2009 г на ВКС по гр.дело № 6526/2007
г на ВКС, П. ГО, решение № 503/17.11.2009 г по гр.дело № 1679/2008 г на ВКС,
Второ ГО, решение № 1789/31.10.2001 г по гр.дело № 2006/2000 на ВКС, приема, че
за да бъде уважен иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е необходимо съгласието на съпруга на
обещателя по предварителния договор, което следва да бъде дадено до момента на
постановяване на заместващото окончателния договор съдебно решение във формата,
в която е сключен предварителния договор. В случая такова съгласие не е налице,
поради което процесния предварителен договор не може да бъде обявен за
окончателен.
Съдът намира за неоснователни възраженията на ответниците с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за нищожност на предварителния договор поради противоречие с добрите нрави и поради липса на съгласие на основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл.26, ал.1,
пр.3 от ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на добрите нрави.
Съгласно чл.9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на
договора, доколкото то не противоречи на добрите нрави, като нарушението на
границата на свободата на договаряне е предпоставка за нищожност, съгласно
чл.26 ал.1 предл.3 от закона. В практиката си ВКС приема, че "добрите
нрави" е философско-етична категория, която следва да се цени като обща
правна категория на договорното право, приложима в гражданските правоотношения
и съставляваща комплекс от наложили се правила и норми, които защитават
принципи и ценности, важими за правните субекти при
сключване на договорите и тяхното значение е в интерес на обществото. В
понятието за накърняване на добрите нрави попадат и хипотезите на липса на
еквивалентност на престациите. Преценката за такава липса се базира по всяко
конкретно дело на конкретно, безспорно установени факти за цената на сделката,
за застрахователната стойност на автомобила и за пазарната цена. Съпоставката
на установените стойности и констатацията за разлика между цената на
реализираната сделка и "пазарната цена" не се приема еднозначно като
липса на еквивалентност, а само доколкото липсата на еквивалентност би
означавала грубо нарушен баланс на престациите или тотален превес на интересите
на единия от договарящите, може да се направи извод за нарушаване на добрите нрави.
/Определение № 169 от 13.04.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1191/2016 г., II г. о.,
ГК/. В случаят предварителният договор е сключен за цена на имота в размер на 1630
лева, като са изплатени преди подписване на предварителния договор 1530 лева
т.е. почти цялата продажна цена като срокът за сключване на окончателен договор
е продължителен почти 10 години. Съгласно изготвената СОЕ пазарната цена на
имота към момента на сключване на предварителния договор, която в случая е
меродавна тъй като към този момент
страните определят стойността, на която ще се продаде имота е в размер на 3420
лева. Цената, на която са се споразумели страните е два пъти по-ниска от
реалната пазарна цена, но това не обосновава нищожността на договора, тъй като
страните са свободни да договарят условията на договора сключен по между им и
предвид обстоятелството, че тази цена е почти изцяло заплатена на продавача при
сключване на предварителния договор и дългия период за сключване на
окончателния договор – почти 10 години. Обстоятелството, че продажната цена по
договора е два пъти по-ниска от пазарната цена на имота и че ответниците са се
намирали в крайна нужда предвид смъртта на снаха им, факта, че трябва да се
грижат за тримата си внуци и са били безработни би обосновало унищожаемост на
процесния договор на основание чл.33, ал.1 от ЗЗД, но такова възражение не е
въведено от ответниците.
Порокът в сключена сделка липса на
съгласие иск по чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД, изисква сключване на сделка без
съгласието на една от страните, т.е. формално даденото съгласие да е изтръгнато
чрез насилие или да е дадено на шега без лицето да има никакво намерение да се
обвързва в облигационни отношения. В случая ответницата Б.К. не е дала по никакъв
начин съгласието си за сключване на сделката, което обосновава
неоснователността на иска предвид обстоятелството, че процесния имот е СИО, но
не и нищожността на процесната сделка, тъй като по нея въобще липсва съгласие
за сключването й от страна на Б.К..
Предвид гореизложеното предявеният иск
се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Ищецът е направил искане за присъждане на разноски, но предвид изхода по
делото такива не му се дължат. Ответната страна не е направила искане за
присъждане на разноски.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И
ОТВХЪРЛЯ предявеният
иск, с правно основание по чл.19,
ал.3 ЗЗД, от „Дивес Агро“
ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Б., ул.***срещу А.И.К.
с ЕГН ********** и Б.Т.К. с ЕГН ********** *** за обявяване за окончателен
сключения на 18.03.2010г. предварителен договор между А.И.К. с ЕГН **********,
с адрес *** и „ДИВЕС АГРО” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“ № 47, с управител С. И.И., по силата на който А.И.К. с ЕГН **********, се е
задължил да прехвърли на „ДИВЕС АГРО” ЕООД, ЕИК *********, правото на собственост върху поземлен имот с
№ 037134 по картата на възстановената собственост (плана за оземляване) с площ
от 11 дка по документ за собственост Решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ гр.
Провадия, категория 4, находящ се в землището на с.Б., местност „***“ начин на
трайно ползване „Нива“ при граници имоти с № 037133, 037117, 037136, 037135,
037124, 037123, с идентификатор 04457.37.134 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017г. на
Изпълнителен директор на АГКК, с площ 10 998 кв.м. по Скица на поземлен имот №
15-559069/29.06.2020г., издадена от СГКК гр.Варна, при съседи по кадастрална
карта: 04457.37.136, 04457.37.135, 04457.37.124, 04457.37.123, 04457.37.133,
04457.37.117.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред Варненски окръжен съд, в 14-дневен срок от получаване на
съобщението от страните, че е изготвено и обявено.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ……………………