№ 66
гр. С., 03.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ваня Н. Иванова
Ивайло П. Г.ев
като разгледа докладваното от Ваня Н. Иванова Въззивно гражданско дело
№ 20221800500576 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 435, ал. 1, т. 1 ГПК.
Образувано е по жалба на „Б.Д.“ ЕАД – гр. С., взискател в изпълнителното
производство № 20118640400303 по описа на ЧСИ Васил Недялков, с рег. № 864 на КЧСИ и
район на действие СОС, срещу разпореждане за отказ за насрочване на публична продан на
собствения на длъжника К. Н. П. недвижим имот, представляващ: УПИ I-637, в кв. 26 по
плана на с. Л., община Б., с урегулирана площ от 856,25 кв. м., с уредени сметки по
регулация, заедно с построената в имота двуетажна масивна жилищна сграда със застроена
площ от 58,32 кв. м., състояща се от: първи етаж – дневна, кухня и антре; втори етаж –
детска, спалня и стая, при съседи на поземления имот: улица, УПИ XVIII-637, УПИ V-641,
УПИ XV-640, УПИ XVI-639, УПИ XVII-639, съгласно описание на имота по документ за
собственост и учредена в полза на взискателя ипотека.
Жалбоподателят, чрез упълномощения си процесуален представител – юрк. М. Б.,
прави оплакване за неправилност на постановения от съдебния изпълнител акт, който моли
да бъде отменен и делото върнато на същия за изпълнение на следващите се изпълнителни
действия.
Твърди се и се излагат подробни аргументи, че независимо от обстоятелството, че в
процесния имот е изградена нова сграда с по-голяма застроена и разгърната застроена площ,
учредената върху имота ипотека разпростира действието си и по отношение на нея, както
по силата на закона, така и в какъвто смисъл е възприетата съдебна практика.
В срока за възражение на жалбата от насрещната страна – К. Н. П., такова е
постъпило чрез упълномощения от нея адв. Г. Д. от САК, в което се моли съда жалбата да
бъде оставена без уважение, със съответните последици от това и присъждане на разноските
за производството. Поддържа, че жалбата е неоснователна, тъй като в случая липсвали
допълнителните условия за разпростиране действието на ипотеката върху новопостроената
сграда, а именно: постигнато съгласие между страните по сключената договорна ипотека за
1
действието и спрямо бъдещи приращения; индивидуализиране в ипотечния акт на
бъдещото строителство; идентичност между посоченото в ипотечния договор бъдещо
строителство, предвидено по инвестиционния проект, и построената сграда. В случая се
касаело не за новопостроена сграда, а за надстрояване и пристрояване на съществуваща
сграда, т. е. следвало да се счита за присъединяване на новопостроеното, а не за
приращение. На отделно основание се изтъква приложението на принципа на съразмерност,
съгласно чл. 442а ГПК, като се има предвид от една страна размерът на задължението –
44 912,16 лева, от друга - пазарната цена на имота, съгласно изготвената оценка от вещо
лице възлизаща на 345 500 лева.
Във връзка с обжалваното действие съдебният изпълнител е изложил подробни
мотиви, на основание чл. 463, ал. 1 ГПК.
Съдът, като обсъди доводите на страните и се запозна с материалите по делото,
намира за установено следното от фактическа страна:
Изпълнително производство № 20118640400303 на ЧСИ Васил Недялков е
образувано по молба на взискателя „Б.Д.“ ЕАД – гр. С., въз основа на изпълнителен лист от
16. 08. 2010 г. и заповед № 684/13. 08. 2010 г. за изпълнение на парично задължение въз
основа на документ, издадени по ч. гр. д. № 1191/2010 г. на Б.ския районен съд срещу
длъжника К. Н. П., която е осъдена да заплати сумите 17 853,52 лева – главница по договор
за кредит от 29. 03. 2007 г.; 3 260,24 лева – лихва за забава от 15. 07. 2009 г. – 12. 08. 2010 г.
и законна лихва върху главницата от 13. 08. 2010 г. до изплащане на вземането, както и за
сумата 1 083,41 лева – разноски.
За обезпечаване на отпуснатата по договора за кредит сума е съставен нотариален акт
за учредяване на договорна ипотека № 179, том I, рег. № 1657, дело № 176 от 2007 г., въз
основа на който кредитополучателят учредява в полза на кредитора договорна ипотека
върху свой недвижим имот, представляващ: УПИ I-637, в кв. 26 по плана на с. Л., община Б.,
с урегулирана площ от 856,25 кв. м., с уредени сметки по регулация, заедно с построената в
имота двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 58,32 кв. м., състояща се
от: първи етаж – дневна, кухня и антре; втори етаж – детска, спалня и стая, при съдени на
поземления имот: улица, УПИ XVIII-637, УПИ V-641, УПИ XV-640, УПИ XVI-639, УПИ
XVII-639.
С молбата си за образуване на изпълнителното дело взискателят е поискал от
съдебния изпълнител да наложи възбрана и да насрочи дата за опис и оценка на
ипотекирания в полза на банката недвижим имот.
С протокол за опис на недвижимо имущество от 02. 07. 2015 г. е извършен опис на
процесния възбранен имот, с направени констатации, че на мястото на сградата е изградена
друга жилищна двуетажна сграда, до етап на груб строеж, с РЗП около и над 300 кв. м.
Изготвена е оценка на описания недвижим имот, съгласно заключението по съдебно-
техническата експертиза, назначена от съдебния изпълнител, с пазарна цена 118 800 лева.
В периода м. март 2017 г. – м. юли 2019 г. са били насрочени седем публични
продани, които съдебният изпълнител е обявил за несъстояли се, поради липса на подадени
наддавателни предложения.
По делото е приложено разрешение за строеж от 05. 11. 2007 г., издадено в полза на
длъжника по делото, за пристрояване и надстрояване на жилищната сграда в процесния
недвижим имот съм ЗП 159,60 кв. м. и РЗП 367,14 кв. м., въз основа на одобрен
инвестиционен проект.
На 19. 05. 2022 г. е съставен нов протокол за опис на недвижимия имот,
констатациите в който са идентични с тези направени в предходния протокол за опис от 02.
07. 2015 г., а дадената от вещото лице пазарна оценка е в размер на 345 500 лева, която е
предявена на страните на 02. 06. 2022 г., за което е съставен протокол.
2
Във връзка с молба на взискателя вх. № 2840/28. 06. 2021 г. за насрочване на нова
публична продан на имота, собственост на длъжника, съдебният изпълнител е постановил
разпореждането си, предмет на настоящата проверка, за отказ за насрочване на публична
продан. Посочено е, че при извършения опис на същия на 19. 05. 2022 г. е констатирано, че в
поземления имот съществува жилищна сграда, която не е идентична с тази, предмет на
ипотеката, която е изградена въз основа на издадено след сключването на договора за
ипотека разрешение за надстрояване и пристрояване на съществуваща сграда и е с по-
голяма разгърната застроена площ.
При така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни
изводи:
Жалбата е подадена от легитимирана страна, в предвидения срок, срещу подлежащ
на обжалване акт на съдебен изпълнител, поради което е допустима.
Разгледана по същество, същата е основателна, поради следните съображения:
В случая няма спор, че е била учредена валидна договорна ипотека между взискателя
и длъжника в изпълнителното производство, върху собствен на длъжника недвижим имот,
представляващ поземлен имот, с построена в него масивна жилищна сграда, служеща като
обезпечение за отпуснат от банката кредит на кредитополучателя. Впоследствие част от
сградата е погинала, за което обстоятелство се съдържат твърдения от самия длъжник, че е
разрушила, като на нейно място е изградила нова до груб строеж, чрез пристрояване и
надстрояване, за което след учредяване на ипотеката е било издадено надлежно
разрешително. Установено е също така, че новопостроената сграда значително се отличава
от съществуващата по време на сключване на ипотеката, което отклонение е станало по
волята на длъжника и което е довело до липса на идентитет между сградата, предмет на
ипотека и съществуващата към настоящия момент. Последното, обаче, не може да се
тълкува във вреда на кредитора, без да се отчетат неговите интереси, който е отпуснал
кредит, чието погасяване е гарантирано именно с учредената върху имота ипотека, чиято
функция е обезпечителна. По съществото си тя е реално обезпечение, което дава право на
кредитора да се удовлетвори по предпочитание от цената на ипотекирания имот,
реализирана при публичната му продан в чиято и собственост да е. Погиването на сградата в
ипотекирания имот не е уредено като основание за заличаване на ипотечното право в
нормата на чл. 179 ЗЗД. Да се приеме обратното, че ипотечното право се запазва само при
правно разпореждане с имота и тежи върху него и след разпоредителни действия, но се
погасява при събаряне на сградата и не се разпростира след изграждането на нова в същия
имот, означава да се постави в по-благоприятно положение длъжникът, който може да е
действал недобросъвестно, намалявайки стойността на имуществото си. В този смисъл,
тезата на длъжника, че учредената договорна ипотека на поземления имот, с построената в
него сграда не се разпростира и върху изграденото към нея впоследствие чрез пристрояване
и надстрояване след учредяването от собственика на мястото, означава да се отрече
обезпечителната ѝ функция.
Правилото на чл. 92 ЗС е, че правото на собственост върху поземлен имот се
простира и върху сградите, построени върху него. От това следва, че и новопостроената в
поземления имот сграда принадлежи на ипотекарния длъжник и след приключване на
грубия строеж, до какъвто етап е сграда, учредената върху старата сграда ипотека
разпростира действието си и по отношение на новата. Ипотеката се разпростира върху
всички права на длъжника, които следват от правото му на собственост върху имота.
За пълнота и предвид посоченото в разпореждането на съдебния изпълнител за
спазване принципа за несеквестируемост, съгласно чл. 444 ГПК, следва да бъде посочено, че
в случая той е неприложим, на основание чл. 445, ал. 1 ГПК, тъй като в случая се касае за
вещ – недвижим имот, върху който е учредена ипотека и взискател е ипотекарният
кредитор.
3
Горните факти обуславят извода, че обжалваното разпореждане за отказ за
насрочване на публична продан на процесния недвижим имот е незаконосъобразно, поради
което същото следва да бъде отменено и делото върнато на съдебния изпълнител за
продължаване на процесуалните действия.
По изложените съображения, Софийският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ разпореждане за отказ за насрочване на публична продан на недвижим
имот по изп. д. № 20118640400303 по описа на ЧСИ Васил Недялков, с рег. № 864 и район
на действие СОС и връща делото на ЧСИ за продължаване на процесуалните действия.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4