№ 20648
гр. София, 14.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 154 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА
при участието на секретаря СИМОНА СВ. ЦВЕТКОВА
като разгледа докладваното от ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА Гражданско
дело № 20231110151253 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба подадена от Б. Д.
Г., ЕГН ********** и Л. З. Г.- Г., ЕГН ********** и двамата с адрес: ************** срещу
В. Н. Ш., ЕГН **********, с адрес: ************, А. Е. М., ЕГН **********, с постоянен
адрес: *************** и Н. Г. М., ЕГН **********, с адрес: ************* с която е
предявен конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС за изкупуване от ищците
на ½ идеална част от тавана – източната му половина, находящ се в къща в
**************** с идентификатор *********.
Ищците Б. Д. Г. и Л. З. Г.- Г. твърдят в исковата молба и в молби -уточнения, че били
собственици по силата на нотариален акт за собственост на недвижим имот № 144, том I
дело № 103, от 2006 г. на нотариус А.Т. с рег.№261 на НК, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор *********. В исковата молба се твърди, че първият
ответник – В. Н. Ш., е съсобственик на ищците, притежаващ правото на собственост върху
втори етаж от сграда с идентификатор *********, находяща се в ************** заедно с
мазе под стълбището, заедно с ½ идеална част от тавана, източната му половина и
съответните идеални части от общите части на сградата и 2/6 идеални части от поземлен
имот с идентификатор ***********. Твърдят още, че праводателите на ответника се
легитимирали като собственици на посочените обекти по силата на договор за доброволна
делба на съсобствен недвижим имот с рег.№ 14379/17.12.2022г., акт № 34, том VIII на
нотариус И. Н.. Навеждат твърдения, че по силата на договора за доброволна делба,
съделителите Б.В.Я., Н.К. Ш. и В.В.Х. поделили обектите, придобити по наследство,
дарение и покупко- продажба, а именно: втори етаж от сграда с идентификатор №
*********, заедно с ½ ид. части от общите части на сградата, заедно с мазе под стълбището,
и две стаи от сутеренния етаж, разположени в западната част на същия етаж от сграда с
идентификатор ********* с мазе от север и ½ от идеални части от тавана – източна
половина. В дял на Н.К. Ш., Б.В.Я. били поставени вторият етаж от сградата, заедно с мазе
под стълбището и ½ ид. части от тавана, източна половина и съответните идеални части от
общите части на сградата, а в дял на В.В.Х. били възложени две стаи от сутеренния етаж,
разположени в западната част на същия етаж от къщата, с идентификатор № *********,
заедно с мазе към север и съответните идеални части от общите части на сградата. Твърдят
още, че предявили претенциите си пред първия ответник В. Ш. да закупят части от къщата,
но ответникът изрично заявил намерението, че няма да продаде имота на ищците. Предвид
1
така направените констатации на 16.06.2023 г. ищците изпратили покана за доброволно
изпълнение до ответника, получена лично от същия чрез комуникация в социалната мрежа.
Поддържат, че въпреки проведената кореспонденция установили, че през месец юли 2023 г.
ответникът сключил предварителен договор за покупко- – продажба с ответниците А. М. и
Н. М. с вписан тавана като самостоятелен обект в имота, а не обща част от него, без за
същия да е проведена процедура по заснемане и вписване в кадастъра, както и по
отношение на останалите самостоятелни обекти в сградата, с изключение на втория етаж,
заснет през м. май 2023 г. Навеждат твърдения, че първият ответник продал идеалната си
част в нарушение на разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС, като не бил предложил на ищците –
съсобственици да изкупят идеалната му част. Поддържат, че в проведеното нотариално
производство не били представени доказателства, че продавачът е предложил на
съсобствениците да купят частта му, нито била представена декларация за отказ от
изкупуване. За продажбата ищците узнали едва през м.юли 2023 г. Молят съда да постанови
решение, с което да допусне изкупуване на ½ идеална част от процесния таван за сумата,
определена от вещо лице като стойност на процесния таван.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците са подали отговор на исковата молба, в
който оспорват предявения конститутивен иск като недопустим и неоснователен. Не
оспорват обстоятелството, че преди сключването на процесните предварителен и
окончателен договор страните били съсобственици в процесния имот. Не оспорват, че на
27.07.2023 г. ответникът В. Ш., сключил с останалите двама ответници предварителен
договор за покупко-продажба. Заявяват, че при изповядване на сделката първият ответник не
е канил ищците да изкупят неговите идеални части от тавана по смисъла на чл. 33, ал. 1 от
ЗС и не е представил пред нотариуса, изповядал сделката, доказателства в тази насока.
Поддържат, че описанието на тавана по ½ ид.ч. и съответно източна половина и западна
половина може да води до извод за евентуално завършено разпределение на ползването на
общата част на сградата, но не и за действия, водещи до промяна на предназначението на
тавана от обща част на сградата в самостоятелен обект на собственост, нито за реално
поделяне на същия. Навеждат твърдения от правна страна, че следва да бъде прието
съсобственият между ищците и първия ответник таван към момента на изповядване на
атакуваната сделка е обща част на сградата по смисъла на чл. 38 от ЗС, поради което
предявеният иск като неоснователен следва да бъде изцяло отхвърлен със законните
последици в т.ч. и присъждане на разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено
следното от фактическа и правна страна:
Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия
имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е
предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира
писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Според ал. 2 ако
декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на
съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици,
заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените
условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. В случая атакуваната
разпоредителна сделка е извършена на 27.07.2023г., а искът за изкупуване е предявен на
15.09.2023г., т.е. в законовия преклузивен срок, поради което е процесуално допустим.
За уважаване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС е необходимо кумулативното наличие на
следните предпоставки: 1. наличие на съсобственост върху недвижим имот; 2. идеалната
част на някой от съсобствениците да е прехвърлена с действителен договор за покупко-
продажба в полза на трето лице, което не е съсобственик; 3. съсобственикът, който е решил
да продаде дела си, да е предложил на другите съсобственици да го изкупят, да е получил
съгласието на всички или на някои от тях и въпреки това да е сключил договор за продажба с
трето лице, или да е извършил продажбата без изобщо да е отправил предварително
предложение до останалите съсобственици.
Не е спорно между страните, а и от приетия по делото нотариален акт № 144, том I,
рег. 3681, дело № 103/2006г. на нотариус А.Т. се установява, че ищците са собственици на
първи етаж от сутерена, от сградата с идентификатор *********, находяща в
*************, състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня – клозет и две антрета, със
застроена площ от 100, 00 кв.м., заедно с две стаи кухня /източни/, находящи се в сутеренния
етаж на сградата, заедно с ½ ид.ч. от тавана – западната половина, заедно с ½ ид.ч. от
2
общите части на сградата и заедно с ½ ид.ч. от дворно място, съставляващо поземлен имот с
идентификатор ***********, с адрес на имота: *************.
Не е спорно между страните, а и от приетия по делото договор за доброволна делба на
съсобствен недвижим имот се установява, че на 17.12.2002 г. в дял на Б.В.Я. и съпруга й
Н.К. Ш. е поставен втория етаж от сграда с идентификатор № *********, находяща се в
*************, заедно с мазе под стълбището, заедно с ½ ид.ч. от тавана – източната му
половина, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, а в дял на
В.В.Х. са поставени две стаи от сутеренния етаж, разположен в западната част на същия
етаж, заедно с мазе към север, заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата.
Не е спорно между страните, а и от приетия по делото нотариален акт № 66, том V,
рег. № 6246, дело № 816/2007 г. на нотариус И. Н. с рег.№ 040 на НК се установява, че
ответникът В. Н. Ш. е придобил по силата на правна сделка – дарение, правото на
собственост върху втория етаж от сграда с идентификатор № *********, находяща се в
*************, заедно с мазе под стълбището, заедно с ½ ид.ч. от тавана – източната му
половина, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и заедно с 2/6
идеални части от поземлен имот с идентификатор ***********, с адрес на имота:
*************.
Не е спорно между страните, а и от приетия по делото нотариален акт за покупко –
продажба на недвижим имот № 36, том VI, рег. № 8678, дело № 913/2023г. на нотариус И. Н.
с рег.№ 040 в НК се установява, че първият ответник В. Н. Ш. на 27.07.2023г. е продал на
останалите двама ответници А. Е. М. и Н. Г. М., следните обекти: втори етаж от сграда с
идентификатор *********, находяща се в *************, заедно с ½ ид.ч. от общите части
на сградата, заедно с мазе под стълбището, заедно с ½ ид.ч. от тавана – източната му
половина, както и заедно с 2/6 идеални части от поземлен имот с идентификатор
***********.
Предвид събраните по делото писмени доказателства съдът приема за установено, че
в процесната сграда са налице няколко самостоятелни обекти – две жилища на първи и
втори етаж, принадлежащи на повече от един собственик. Следователно и на основание чл.
37 ЗС процесната сграда е в режим на етажна собственост.
Основният спорен въпрос по делото е дали процесното таванско помещение е
самостоятелен обект, притежаван в режим на обикновена съсобственост между ищците и
ответниците или същото е обща част по см. на чл. 38 ЗС.
От приетото по делото и неоспорено от страните заключение на съдебно-техническа
експертиза се установява, че процесната сграда се намира в средата на дворното място със
застроена площ от 97 кв.м. След извършен оглед на място, експертът констатира, че
конструкцията на сградата е масивна със стоманобетонови носещи плочи и носещи стени от
тухлен зид с плътни единични тухли, като покривната конструкция е дървена, двускатна с
покритие с керемиди. Отразено е, че сградата се състои от полусутерен с разположени
мазета, два типови жилищни етажа и тавански етаж в подпокривното пространство, с достъп
по общо вътрешно стълбище за сградата. Посочено е, че подпокривното пространство е
разделено на две равни части, с обособени две отделни тавански помещения. В процесната
източна половина помещението е в лошо състояние и недовършено след етап груб строеж –
подът е на бетонова плоча, стените са с тухлен зид без направени мазилки и шпакловки.
Отразено е в заключението, че таванът представлява дървена конструкция на покрива с
дървени греди и дъсчена обшивка. Монтиран е прозорец със стара двукатна, дървена
дограма с обикновено единично стъкло. Вътрешните стени, обособяващи входния коридор и
двете помещения са леки, изпълнени от вертикални дървени колони и дървени, талашитени
плоскости. Посочено е, че липсват изградени вътрешни плътни стени. Помещението е с
голямо скосяване и предвид височините в него не отговаря на изискванията за жилищен
етаж. Предназначението на таванското помещение е за ползване като склад и към момента
на огледа се ползва като такова. След приложен метод на посредствено сравнение с други
обекти със сходни характеристични особености е направен извод за средна пазарна цена на
процесното таванско помещение в размер на 22874 лева.
За установяване на фактическото положение по отношение на процесния таван са
събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на свид. Б. Г. и свид. Лена Ш.а.
От показанията на свид. Г., внук на ищците, се установява, че таванското помещение е
разделено на две равни части посредством шперплат, като липсват изградени масивни
преградни стени. Свидетелят разяснява, че дясната част от тавана се ползва от ищците, а
3
лявата част понастоящем е във владение на ответниците А. и Н. М.. Споделя, че през
годините ищците са имали желание да закупят втория жилищен етаж, ведно с частта от
таванското помещение и земята, но не са постигнали съгласие по отношение на продажната
цена с ответника В. Ш.. Впоследствие през м. юни или юли 2023г. ищците узнали от
ответника А. М. за предстоящата сделка, но отрича да е предлагано на ищците да купят
процесната част от таванското помещение.
От показанията на свид. Ш.а, сестра на ответника Ш. и братовчедка на ищеца Г., се
установява, че процесното таванско помещение се намира в подпокривното пространство на
сградата, като подът е завършен на бетонна плоча, а стените не са измазани. Описва, че
таванът е общо помещение, разделено с талашит, а собствениците са разпределили помежду
си ползването му.
Съгласно чл.38, ал.1 ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на
различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена
сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между
отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите,
стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на
отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи
тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните
им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което
по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. От това законово
определение се налага изводът, че общите за етажните собственици части се делят на две
групи – общи части по естеството си, към която група спадат тези елементи от сградата, без
които е невъзможно нейното съществуване като такава, както и общи части по своето
предназначение, към която група се включват тези обекти, без които тя може да съществува,
но които са предназначени да служат за общо ползване на всички собственици на
самостоятелни обекти в нея.
С тълкувателно решение № 34 от 15.08.1983 г. по гр.д. № 11/1983 г., ОСГК на ВС са
дадени задължителни разяснения, че подпокривното пространство (таванът) на сгради,
притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за
творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или сервизни
помещения към тавана, е обща част от сградата. Подпокривното пространство (таванът) –
обща част от сградата, което има нужната височина, пространство, обем, до което има
нормален достъп от стълба и което могат при спазване на съответните законни изисквания
да се изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите в долните етажи, е
обща част по предназначение. Преустройството и изграждането на отделни обекти или
сервизни помещения може да стане по съгласие на всички етажни собственици при спазване
на законните изисквания за извършване на преустройството.
При съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, съдът намира, че в
случая таванското помещение не представлява самостоятелен обект на собственост,
притежаван в обикновена съсобственост между ищците и ответника В. Ш.. Липсват данни
спрямо таванското помещение да са предприети правни действия, водещи до неговото
преустройство, предвид което същото е станало обща част на сградата по предназначение, в
който смисъл са и горепосочените разяснения на т. 1 и т. 2 от ТР № 34/1983 г. на ОСГК на
ВС. Действително от заключението на експерта по приетата съдебно-техническа експертиза
би могъл да се обоснове извод за наличието на предприети фактически действия по
преустройство на таванското помещение чрез поставяне на преградна плоскост, но не се
установи при това фактическо преустройство да са спазени законните изисквания за
извършване на преустройството на тази обща част по предназначение – наличието на
съгласие на всички собственици. Докато липсва такава надлежна промяна на
предназначението му, то и таванският етаж е останал обща част на сградата. Същевременно,
при наличие на етажна собственост всеки от етажните собственици може да се разпореди с
правото си на собственост върху притежавания от него самостоятелен обект, без да иска
съгласието на останалите етажни собственици, тъй като идеалните части от дворното място
и от общите части на сградата, в т.ч. и прехвърлените идеални части от таванското
помещение, се прехвърлят заедно с обекта, към който принадлежат. Следователно
неприложимо е правото на изкупуване, тъй като общите части се подчиняват на режима на
главния обект съгласно чл. 98 ЗС.
Предвид изложеното съдът намира, че не е налице първата предпоставка от
фактическия състав, обуславящ възникване на правото на изкупуване, а именно: наличието
4
на обикновена съсобственост спрямо процесното таванско помещение, което налага
отхвърляне на предявения иск с правно основание чл.33, ал. 2 ЗС.
По разноските:
С оглед изхода от спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК с право на разноски
разполагат ответниците. Съгласно представения договор за правна защита и съдействие /л.
52 по делото/ ответникът В. Ш. е сторил разноски в размер на 3000 лева – уговорено и
заплатено в брой адвокатско възнаграждение, като доказателства за сторени разноски от
останалите ответници липсват. Следователно на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на В.
Ш. следва да се присъдят разноски в размер на 3000 лева.
Воден от горното, Софийски районен съд, 154 състав
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. Д. Г., ЕГН ********** и Л. З. Г., ЕГН **********, и
двамата с адрес: ************** срещу В. Н. Ш., ЕГН **********, с адрес: **********, А.
Е. М., ЕГН **********, с постоянен адрес: *********** и Н. Г. М., ЕГН **********, с
адрес: ************, конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС за
изкупуване от ищците на ½ идеална част от тавана – източната му половина, находящ се в
къща в ************ с идентификатор *********.
ОСЪЖДА Б. Д. Г., ЕГН ********** и Л. З. Г., ЕГН **********, и двамата с адрес:
************** да заплатят на В. Н. Ш., ЕГН **********, с адрес: **********, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 3000 лева, разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5