Р Е Ш
Е Н И Е
гр. София,16.02.2021
г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти с-в, в публичното заседание на трети
декември през две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: Росен Димитров
при
секретаря Вяра Баева като разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско
дело № 14180 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе пред вид:
Производството е образувано по иск с
правно основание чл. 93, ал. 2 от
ЗЗД.
В исковата молба Д.А.Д., ЕГН ********** твърди, че на 22.07.2019 г. между нея и Д.В.И.
е сключен предварителен договор за продажба на два недвижими имота, а именно:
ПИ с идентификатор № 68134.4378.261, с площ 791 кв.м., находящ се по
кадастрална скица в гр. София, район „Овча купел“, ул. „Малобучински път“,
както и ПИ с идентификатор № 68134.4378.262, с площ по кадастрална скица 785
кв.м, находящ се по кадастрална скица в гр. София, район „Овча купел“, ул.
„Малобучински път“.
Договорената на цена за двата
имота е в размер на 146 687 лв., като твърди, че при подписване на договора е
заплатила капаро /задатък/ в размер на 14687 лв., а
останалата част от 132 000 лв., е уговорено да бъдат платени в дена на
сключването на окончателния договор по банков път.
Твърди, че на уговорената за
сключване на окончателен договор дата /03.09.2019 г./, ответникът не се е явил,
за което ищцовата страна е представила констативен протокол при нотариус от
03.09.2019 г. като твърди, че невъзможността да се сключи окончателен договор е
по вина на ответната страна.
Моли съдът да уважи
изцяло така предявения иск за връщане на двойната сума на предадения задатък в
размер на 29 374
лева, ведно със законната лихва от дата на
предявяване на исковата молба, както и направените разноски по
делото.
Ответникът Д.В.И. ЕГН **********
оспорва изцяло предявените искове. Твърди, че е изправна страна по договора.
Потвърждава, че между страните е възникнала облигационна връзка чрез сключения
предварителен договор.Възразява ,че нейното поведение не е било причина за
несключване на окончателния договор,тъй като на няколко пъти по инструкции на
нотариуса са изваждани допълнителни документи.Относно крайната дата за
сключването на договора твърди , че след проведен телефонен разговор с избрания
нотариус установила, че няма запазен час и поради тази причина не се явила.
Навежда доводи, че многократно
е правила опити да договори нова дата с ищцовата страна, но безуспешно. Навежда
доводи, че се е снабдила с изискуемите за продажбата документи в срок, и е била
готова за сключване на окончателен договор. Твърди, че многократно е правила
опити да се разбере с ищеца за сключване на окончателния договор преди крайно
уговорената дата.
Моли съдът да отхвърли изцяло
така предявеният иск, както и претендира направените разноски по делото.
Възразява за прекомерност на адвокатския хонорара на насрещната страна.
Съдът,
след като взе предвид становищата на страните и доказателствата по делото
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Безспорен е фактът, че на
22.07.2019 г., между двете страни е възникнала облигационна връзка по силата на
сключен предварителен договор за продажба за два недвижими имота, а именно: ПИ
с идентификатор: 68134.4378.261, с площ 791 кв.м., находящ се по кадастрална
скица в гр. София, район „Овча купел“, ул. „Малобучински път“, както и ПИ с идентификатор:
68134.4378.262, с площ по кадастрална скица 785 кв.м, находящ се по кадастрална
скица в гр. София, район „Овча купел“, ул. „Малобучински път“.
Уговорена е обща цена за двата
имота в размер на 146 687 лв., като при сключването на предварителния договор
купувачът е заплатил на продавача капаро в размер на сумата от 14 687 лв. с
уговорката,че ако купувачът се откаже от договора капарото остава в полза на
продавача,а ако последния се откаже-дължи на купувача двойния размер на
капарото.
Договорена е крайна дата, на
която да сключат окончателния договор-до 30.08.2019 год.,а в случай,че до тази
дата не е сключен такъв е са договорили фиксирани дата ,час и място за
сключването на окончателен договор, а именно 03.09.2019 г. в 11.00 часа при нотариус М.К., с рег. № 200 на НК.
Установи се, че на 03.09.2019
г. в 11.00 часа ответникът Д.В.И. не се е явил
при уговорения нотариус, за което ищцовата страна е представила констативен
протокол от 03.09.2019 г.
От представеното
заверено копие от нотариален акт № 132, том II, рег. № 3889, дело 211/2018 г. за продажба недвижим имот се
установява,че продавачът Д.В.И.
е придобила собствеността върху описаните в
предварителния договор имоти са сумата от 78233 лв.
Представен е
нотариален акт № 35, том XIV, рег № 32634, дело № 2213/2019 г., от който се установява, че на
18.11.2019 г., ищецът Д.А.Д. е закупила поземлен имот в с.Иваняне,район Банкя,Столична
община.
От представеното
удостоверение с изх. № 194 от 02.11.2020 г. на л.69 от делото от нотариус М.К. се установява ,че е водена
кореспонденция основно с продавача по предварителния договор относно необходими
документи за сключването на окончателния такъв,от 21.08.2019 год.,от 27.08.2019
год. и последно от 04.09.2019 год. Същите коредпондират с писмени
доказателства-разпечатки на електронна кореспонденция на страните по делото с
нотариуса.
По делото са
разпитани свидетелите С.Б., живеещ на
съпружески начала с ищцата, и В.В., посредник по сделката, която е трябвало да
бъде сключена по процесния предварителен договор.
Свидетелят Б.установява,
че Д. е имала сериозното намерение да купи имотите,за да строи там.Била
съгласна с параметрите по предварителния договор,имала готовност с парите. Проблемът
бил,че продавачката лично и чрез брокера впоследствие се опитала да уговори окончателната
сделка да се сключи на по-ниска цена,за да спести данъци. Д. не била съгласна с
това. Отделно е имало коментар за цената и с оглед неуредени сметки по
регулация за един от имотите,но основното било,че продавачката настоявала да се
впише фиктивна цена в нотариалния акт.
Свидетелят В.установява,
че е бил посредник и на двете страни по сделката, а също на Д. при предходната
сделка с имота,когато го е закупила преди около година и половина. Твърди, че Д.
е избрала нотариуса, при който да бъде сключена сделката. Като брокер се е наел
да се снабдява с документи за окончателния договор съобразно изискванията на
нотариуса и действително е вадил,макар и трудно такива документи.Свидетелят е
категоричен,че продавачката нито лично,нито чрез него не е имала желание да
продава на цена различна от тази по предварителния договор.
При горната фактическа
обстановка съдът приема от правна страна:
Предявен е иск
с правно основание чл.93, ал.2, изр. второ ЗЗД за заплащане в двоен размер на
даден по предварителен договор капаро/задатък.
Фактическият
състав на горния текст от ЗЗД изисква наличието на валидно сключен договор,
задатък, даден от изправната страна, неизпълнение на задълженията от страната,
която го е получила и отказ от договора от изправната страна.
По делото е установено,че е
сключен предварителен договор между Д.В.И., която като продавач се е задължила
да продаде на купувача Д.А.Д. два недвижими имота, а именно ПИ с идентификатор № 68134.4378.261,
с площ 791 кв.м., находящ се по кадастрална скица в гр. София, район „Овча купел“,
ул. „Малобучински път“ и ПИ с идентификатор № 68134.4378.262, с площ по
кадастрална скица 785 кв.м, находящ се по кадастрална скица в гр. София, район
„Овча купел“, ул. „Малобучински път“ , при обща продажна цена от 146 687 лв.,като 10% от нея е платена
при подписването на договора/на нея е придадено значението на капаро/, а
останалата сума е следвало да се плати при сключването на окончателния договор.
С оглед факта,че
продавачът,който следва да обезпечи документално окончателната сделка,не е
изпълнил задължението си да се яви като последна възможност за сключването на
окончателен договор на уговорения ден и час при конкретния нотариус , дава
основание на съда да приеме,че носи вината за несключването на окончателния
договор.Това,че е пращал по електронната поща на купувача и на нотариуса
документи свързани със окончателния договор,че е водил и кореспонденция,която
дори е продължила и след 03.09.2019 год. не го е освободило от конкретния
договорен ангажимент да се яви 03.09.2019 г. в 11.00
часа при нотариус М.К., с рег. № 200 на НК с необходимия набор от документи в
оригинал и с готовност за подписването на окончателния договор.
Възражения от
типа,че не е имало запазен час при нотариуса,че имало трудности при снабдяване
с някои от документите първо са необосновани,а също и неоснователни.В договора
ясно е фиксирано времето и мястото на срещата,запазен час или не е без
значение.Именно при явяването на този ден и час,страните при някакви технически
проблеми е могло да договорят нов срок за окончателния договор или развалянето
му,т.е. да продължат преговорите.Неявяването на продавача обаче е препятствало
тази възможност и вината да не се сключи окончателен договор е у него,което е
дало право на изправната страна да се откаже/развали договора.
Отказът от
договора е заявен от ищеца имплицитно в самата искова молба и е факт от
12.11.2019 год., когато ответникът е получил препис от нея.
Дали е имало
спорове относно действителната цена при сключването на окончателния договор или
не , не е от значение, тъй като в предварителния договор такава ясно е
посочена. Фактът,че купувачът се е явил на датата и часа при нотариуса сочи,че
е имал намерението да сключи окончателен договор.Неявяването на продавача
говори за обратното.
При
гореизложеното съдът намира,че искът се явява основателен и следва да бъде
уважен изцяло.
При този изход на спора ищецът има
право на разноски и на основание чл.78, ал.1 от ГПК и съдът му присъжда такива
в размер на 4480 лв.,като адвокатското възнаграждение в размер на 2000 лв. не е
прекомерно.
Воден от
горното Софийски градски съд
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА Д.В.И., ЕГН **********,*** да
заплати на Д.А.Д., ЕГН **********, чрез процесуалния си представител адв. М.А.,***
по иск с правно основание чл.93,ал.2,изр. второ ЗЗД сумата от 29 374 лева –
представляваща двойния размер на платеното от ищцата капаро по предварителен
договор от 22.07.2019 г., ведно със законна лихва върху тази сума от датата на
исковата молба до окончателното й изплащане, както и направените разноски по
делото в размер на 4480 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване, пред Апелативен съд София, в двуседмичен
срок от съобщението до страните, че е изготвено.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: