№ 10893
гр. С., 07.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ Гражданско дело
№ 20211110165010 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 310 от Гражданския процесуален кодекс ГПК).
Образувано е по искова молба от „ФИРМА“ ЕАД с ЕИК *********, седалище и
адрес на управление и адрес за призоваване град С., ул. „улица“ ** **. Ищецът твърди,
че е сключил договор за наем на собствено жилище с М.И.Б. (починал) и ответницата
С. П. Б.. След изтичането на двугодишния срок на договора ищецът не се
противопоставил на продължилото обитаване, поради което договорът се
трансформирал в безсрочен. Първоначалната месечна наемна цена от 43 лева била
изменена с анекс на 86 лева. Въпреки ниската наемна цена и такса „битови отпадъци“
според ищеца ответницата С. П. Б. системно изпадала в забава. Ищецът отправил до
нея едномесечно предизвестие за прекратяването на договора под условие, че тя не
заплати наеми, неустойки за забава върху тях и такса „битови отпадъци“ в общ размер
от 2 641 лева и 33 стотинки. Поддържа, че ответницата не заплатила сумата, поради
което договорът за наем се е прекратил. От момента на прекратяването му до
подаването на исковата молба жилището продължавало да се ползва от ответницата без
правно основание въпреки отправени покани за освобождаването на имота, а
заплащаните от нея вноски били отчитани като обезщетение за фактическо ползване.
Допълва, че е организирал конкурс за избор на наемател на апартамента при начална
месечна цена 630 лева и е информирал ответницата за възможността да участва в
конкурса, но тя не подала съответно заявление. Иска от Софийския районен съд да
осъди С. П. Б. да освободи от вещи и да предаде на „ФИРМА“ ЕАД апартамента.
Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
ответницата С. П. Б. с ЕГН **********, постоянен адрес град С., ж. к. „жилищен
комплекс“, ** ** ** **, съдебен адрес град С., ул. „улица“ ** **, чрез упълномощения
представител адвокат Г. С.. Намира иска за допустим, но неоснователен. Не оспорва
сключването на договор за наем между наемодателя „ФИРМА“ ЕАД и наемателите С.
Б. и М.Б.. Намира, че за да бъде едностранно прекратен договорът, изправната страна
1
трябва да отправи тридесетдневно предизвестие до двамата наематели. В случая
ищецът е отправил предизвестие само до ответницата, но не и до М.И.Б., който също е
страна по договора. Прави извод, че договорът за наем все още не е прекратен. С
отделно писмено изявление за хода на устните състезания заявява, че не оспорва
настъпването на смъртта на нейния съпруг. Изтъква обаче, че в договора за наем няма
предвидена клауза за прекратяването при смърт на страна, нито има данни договорът
да е бил сключен с оглед личността на наемателя. Иска от Софийския районен съд да
остави предявения иск без уважение.
След като съобрази твърденията на страните и събраните доказателства,
Софийският районен съд направи следните фактически и правни изводи.
Ищецът е предявил осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. първо
от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за връщането на следния недвижим
имот: апартамент № 44 на две нива, находящ се в подпокривното пространство в **, ж.
к. „жилищен комплекс“, парцел III-2029, град С., състоящ се от две стаи, дневна, кухня,
баня с тоалетна, тоалетна, със светла площ 88, 23 кв. метра, както и прилежащо мазе №
44 с площ 2, 2 кв. метра, с административен адрес град С., ж. к. „жилищен комплекс“.
**, ** **, апартамент № 44 (недвижимият имот).
Предвид твърденията на страните в тежест на ищеца е да установи при
условията на пълно и главно доказване, че е предал недвижимия имот на ответницата
въз основа на валидно сключен договор за наем, който впоследствие е бил надлежно
прекратен, а в тежест на ответницата е да докаже, че е върнала имота на ищеца.
С доклада по делото съдът е отделил като безспорно между страните влизането
сключването на договор за наем. Освен че е безспорно, това обстоятелство се подкрепя
и от представените по делото доказателства (л. 9 и сл.). По-конкретно съдът
установява, че на 06. 02. 2003 г. ищецът (наемодател) е сключил договор за наем на
недвижимия имот с ответницата и М.И.Б. с ЕГН ********** (наематели). Въз основа
на така сключения договор за наем на М.И.Б. и ответницата било отстъпено
облигационното право на ползуване на недвижимия имот след предаването му, а те
поели задължение да заплащат месечна наемна цена в полза на ищеца в размер на 43
лева, както и дължимите за недвижимия имот годишни данъци и такса смет. Срокът на
договора бил двугодишен. С изменение на договора от 15. 03. 2006 г. месечната наемна
цена била увеличена на 86 лева, считано от 01. 03. 2006 г. Падежът за заплащането на
месечния наем бил пето число на текущия месец. В договора била уговорена и
възможност за прекратяване на наема: по взаимно съгласие на страните; с
тридесетдневно писмено предизвестие от наемателите; както и с тридесетдневно
писмено предизвестие от наемодателя в определени хипотези, в това число и при
неплащане на две поредни наемни вноски.
Страните не спорят, а и от препис-извлечение от акт за смърт № 935 от 20. 10.
2009 г., издаден от Столичната община – район „РАЙОН“ (л. 55), се установява, че
М.И.Б. е починал на 19. 10. 2009 г.
По делото е представено извънсъдебно изявление на ответницата с дата 01. 12.
2009 г., че поради дългото заболяване на съпруга й М.И.Б. и скъпо струващото му
лечение тя е нямала възможност да заплаща ежемесечния наем за недвижимия имот.
Направила е искане за разсрочване на задълженията (л. 54). При това положение
следва да се приеме за установено, че ответницата е била съпруга на М.И.Б..
Представени са също така и три покани от ищеца до ответницата в периода
декември 2012 г. – октомври 2013 г., всяка от които връчена на ответницата, за
2
неплатени повече от два наема (а освен това неустойка за забава и такса „битови
отпадъци“). В първата покана сумата за неплатените наеми е общо 187 лева и 43
стотинки, във втората 602 лева, а в третата: 774 лева. След това на 07. 05. 2014 г. на
ответницата било връчено тридесетдневно писмено предизвестие за прекратяването на
договора за наем, при условие, че тя не заплати наемни вноски в общ размер на 818
лева и 17 лева за периода 01. 07. 2013 г. – 30. 04. 2014 г. (както и неустойка за забава и
такса за битови отпадъци). След това на ответницата са били връчвани и други покани
за заплащане на суми, които са били обозначавани като „обезщетение за фактическо
ползване“. По делото не са представени доказателства ответницата да е заплатила
наемните вноски в размер на 818 лева и 17 стотинки (и останалите парични вземания),
за които е била поканена с предизвестието за прекратяването на договора. Затова съдът
приема, че тя не ги е заплатила.
От съвкупната преценка на доказателствата освен това съдът приема, че ищецът
е изпълнил задължението си да предаде недвижимия имот.
По делото е представено и писмо от ищеца до ответницата, получено „на ръка“
от ответницата, с което тя е била уведомена за провеждането на конкурс за наем на
недвижимия имот и че в седемдневен срок от прекратяването на договора за наем
следва да предаде държането на имота (л. 23).
При така установената фактическа обстановка съдът формира следните правни
изводи.
Договорът за наем е двустранен договор. Задълженията на наемателите по него
за заплащане на ежемесечен наем са периодични, а насрещното задължение на
наемодателя да осигурява несмущаваното ползуване на имота е трайно. Договорът за
наем поначало не се сключва с оглед личността, а и в настоящия случай липсва клауза,
която да обвързва договора с личността на който и да е от двамата наематели. При това
положение основателен е доводът на ответницата, че договорът не се е прекратил със
смъртта на М.И.Б.. Физическите лица обаче не могат да продължат да са страна по
сключените от тях приживе договори след настъпването на смъртта. Вместо това
правата и задълженията им по договорите, които не са били сключени с оглед на
личността им, се наследяват. Така тези договори продължават действието си, но на
мястото на починалото физическо лице страна по тях стават наследниците му от
момента на откриването на наследството. При договор за наем това означава, че
наследниците на починалия наемател наследяват правото на облигационно ползуване
на наетата вещ и задълженията за периодично заплащане на наемната цена. В сходен
смисъл е съдебната практика, според която наследниците на наемодателя получават
доходите от наема на вещта (решение № 249, постановено на 28. 01. 1957 г. от ВС, IV г.
о., по гр. дело № 7494 по описа за 1956 г.). По настоящото дело се установява поради
липсата на спор и направеното от ответницата признание на факт, че ответницата е
била съпруга на другия наемател М.И.Б.. При това положение тя е наследила правата и
задълженията му по договора за наем, който е бил мълчаливо продължен по чл. 236, ал.
1 ЗЗД след изтичането на двугодишния срок. По делото не са правени твърдения и
липсват данни починалият наемател М.И.Б. да е оставил и други наследници, които
също да са станали страна по договора за наем. При това положение съдът трябва да
приеме, че след 19. 10. 2009 г. единствен наемател по договора за наем е ответницата.
От съвкупната преценка на доказателствата (покани за плащане на задължения,
съответно липса на платежни документи за заплащането на задължения) следва извода,
че ответницата е изпаднала в забава за заплащането на ежемесечните наеми след
смъртта на съпруга й М.И.Б.. По-точно ответницата е била в неизпълнение на
3
задължението за заплащане на десет наема към момента на отправянето края на април
2014 г. При това положение в полза на ищеца-наемодател е възникнало
преобразуващото право на основание чл. 8, т. 3, б. „а“ от договора да го прекрати с
тридесетдневно писмено предизвестие.
Предизвестието за прекратяването на договора по правната си същност
представлява адресирана едностранна сделка. За да породи правни последици, тя
трябва да бъде доведена до знанието на адресатите си – в случая наемателите. По вече
изложените съображения съдът прие, че след 19. 10. 2009 г. ответницата е единствен
наемател. Затова достатъчно е предизвестието е било отправено само до нея. Няма
пречка едностранната сделка да бъде сключена под прекратително условие – в случая
заплащането на дължимите наеми, неустойки и такса „битови отпадъци“. Липсват
твърдения, както липсват и доказателства за сбъдването на прекратителното условие.
При това положение предизвестието е произвело действие и мълчаливо продълженият
договор за наем е бил прекратен на 20. 06. 2014 г. (тридесет дни след връчването на
предизвестието на ответницата).
С прекратяването на договора за наем на 20. 06. 2014 г. ответницата е престанала
да има качеството на наемател. Независимо от това обаче за нея е продължило да
съществува договорното задължение да върне вещта. Това е така, защото според закона
ако след прекратяването на договора за наем наемателят продължи да ползува вещта
въпреки противопоставянето на наемодателя, той трябва да изпълнява всички
задължения, произтичащи от прекратения договор (чл. 236, ал. 2 ЗЗД), в това число и
задължението да върне наетата вещ (чл. 233, ал. 1, изр. първо ЗЗД). В разглеждания
случай ответницата е продължила да ползува недвижимия имот и след прекратяването
на договора за наем въпреки противопоставянето на ищеца (това противопоставяне се
съдържа в писмото на л. 23 от делото), поради което е длъжна да го върне.
По изложените съображения съдът приема предявения иск за основателен.
Разноски. При този изход на делото в полза на ищеца следва да бъдат
присъдени сторените пред първата инстанция съдебни разноски. Те се свеждат до
заплатената държавна такса в размер на 50 лева и юрисконсултско възнаграждение.
Размерът на юрисконсултското възнаграждение се определя от съда (чл. 78, ал. 8 ГПК).
Понеже делото не се отличава нито с фактическа, нито с правна сложност, то
адекватният размер на юрисконсултското възнаграждение е 50 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 233, ал. 1, изр. първо от Закона за задълженията и
договорите ответницата С. П. Б. с ЕГН **********, постоянен адрес град С., ж. к.
„жилищен комплекс“, ** ** ** **, съдебен адрес град С., ул. „улица“ ** **, да върне
на ищеца „ФИРМА“ ЕАД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление и адрес за
призоваване град С., ул. „улица“ ** **, апартамент № 44 на две нива, находящ се в
подпокривното пространство в **, ж. к. „жилищен комплекс“, парцел III-2029, град С.,
състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня с тоалетна, тоалетна, със светла площ 88,
23 кв. метра, както и прилежащо мазе № 44 с площ 2, 2 кв. метра, с административен
адрес град С., ж. к. „жилищен комплекс“. **, ** **, апартамент № 44, поради
прекратяването на договор за наем от 06. 02. 2003 г.
4
ОСЪЖДА С. П. Б. с ЕГН ********** да заплати на „ФИРМА“ ЕАД с ЕИК
********* сумата в размер на 100 (сто) лева, представляваща разноски в
първоинстанционното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в двуседмичен
срок, който започва да тече от 07. 10. 2022 г.
Служебно изготвени преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5