№ 631
гр. София, 31.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и седми януари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Ваня Н. Иванова
Диана Василева
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Любомир Василев Въззивно гражданско дело
№ 20241100513019 по описа за 2024 година
Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.
В. гр.д. №13019/2024 г по описа на СГС е образувано :
-по въззивна жалба „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:
гр. Разлог, ул. „ Бетоловото“ № 139 срещу решение №14434 от 23.07.2024 г постановено по
гр.д.№50427/23 г на СРС , 177 състав , поправено с решение №18262 от 10.10.2024 г по
същото дело и изменено в частта за разноските с определение №41139 от 10.10.2024 г по
същото дело ; в частта , с която въззивникът е осъден на основание чл. 258 ЗЗД да заплати
на „Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – запад“, ул. „Майстор Алекси Рилец“ №
38, сектор „А“, ет. 3, офис №8 сумата от 20 000 лева частичен иск от 190 370 евро / с левова
равностойност в размер на 372 330,43 лв /, представляващо незаплатената част от уговорено
възнаграждение по чл. 7.2 от сключения между страните Предварителен договор за покупко-
продажба на осемнадесет ваканционни къщи от 25.02.2021 г., за завършен етап „груб
строеж“ на жилищните сгради, изградени в поземлени имоти с идентификатори
№61813.808.168, №61813.808.169 и №61813.808.183, находящи се в местността „Църнако“, в
землището на гр. Разлог, ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба –
11.09.2023 г. до окончателното изплащане на сумата . Решението на СРС се обжалва и в
частта за разноските ;
-и по въззивна жалба на „Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД, ЕИК *********, със
1
седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – запад“, ул.
„Майстор Алекси Рилец“ № 38, сектор „А“, ет. 3, офис №8 срещу посоченото решение на
СРС , но в частта , с която е отхвърлен иска на този въззивник да се осъди „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД,
ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. Разлог, ул. „ Бетоловото“ № 139 да
му заплати на основание чл.92 ЗЗД сумата от 1000 лв частичен иск от 276 666,67 евро /, с
левова равностойност от 541 112,97 лева / неустойка по чл.19 от Предварителен договор за
покупко-продажба на осемнадесет ваканционни къщи от 25.03.2021 г., дължима с оглед
забава за плащане от страна на ответника на вземане по фактура № **********/01.08.2022 г.,
на стойност от 372 330,43 лева, с продължителност от 420 дни, за периода от 18.07.2022 г. до
11.09.2023 г , ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба – 11.09.2023 г.
до окончателното изплащане на сумата . Решението на СРС се обжалва и в частта за
разноските.
Въззивникът „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД излага доводи за неправилност на решението на СРС в
обжалваната от него част . Искът е уважен за завършен етап „изградени основи“ , но самият
ищец признава , че за този етап му е платено на 31.05.2022 г , а са претендирани суми за етап
„груб строеж“ . Тройната СТЕ е своевременно оспорена . Оспорени са и актовете съставени
по време на строителството , защото въззивникът не е участвал в тях . Изработеното не е
прието , защото е било с много недостатъци и некачествени материали . Ищецът не е
представил данъчна фактура . Незаконосъобразно е отхвърлено възражението за прихващане
със сумата от 258 601,22 евро неустойка по чл.18 от Предварителния договор . Същата е
доказана със ССЕ , че е в размер на 203 906,81 евро . Въззивникът е снабдил респ.не
отказвал на изпълнителя съдействие за издаване на разрешения за строеж , които са били
задължение на изпълнителя и за което има издадени пълномощни .
Въззивникът „Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД излага доводи за неправилност на
решението на СРС в обжалваната от него част . Претендираната неустойка не е нищожна
поради противоречие с добрите нрави . Грубият строеж на всички къщи е приключил , а
цената им не е заплатена . Общата цена за продажба и построяване на имотите е 4 830 000
евро т.е. уговорената неустойка от 20 000 евро месечно не е в прекомерен размер , още
повече , че при прекратяване на договора по вина на продавача същият дължи неустойка от
1 500 000 евро или 41 % от уговореното възнаграждение . Изцяло във волята на съответната
страна е да плати и да прекрати начисляването на неустойката . При краен срок за
начисляване на неустойката би се обезсмислил обезпечителния , обезщетителен и
санкционен характер на неустойката .
„Е.Е.Д.Е.“ ЕООД е подало писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба на „Глобъл
Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД. Липсва възражение за нищожност във връзка с
възражението за прихващане . Неустойката противоречи на добрите нрави и накърнява
принципите на добросъвестност и справедливост . Незаконосъобразно е уговорено
неустойката да се дължи при всяко неизпълнение на купувача т.е. същата се явява
„инструмент за обогатяване“ и е с размер около 30 % от дължимото възнаграждение , което е
неоправдано .
2
„Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД е подало писмен отговор на въззивната жалба на
„Е.Е.Д.Е.“ ЕООД . Грешките в диспозитива са отстранени с решение по чл.247 ГПК . СТЕ
установява , че процесните сгради са построени качествено в груб строеж . Възложителят е
канен , но не се е явил да подпише актовете по строителството и не е подал възражения . В
нотариална покана ответникът признава , че има забава за предоставяне на протокол за
строителна линия и ниво за групата от три ваканционни къщи , както и че към 24.08.2022 г
всички къщи са изградени без забележки . Евентуални недостатъци не погасяват
задължението на възложителя да плати /поне частично/ изработеното , освен ако същото е
напълно негодно . Чл.90 ЗЗД не е приложим към договор за изработка . Плащането не е
обусловено от издаване на данъчна фактура . Правилно СРС е отхвърлил възражението за
прихващане , защото възложителят има „множество неизпълнения“. Възложителят не е
предприел издаване на строителни разрешения веднага след 26.02.2021 г и е забавил
предоставяне на идейни проекти , което е забавило подаването на заявления за строителни
разрешения . Възложителят е забавил съставянето на протокол за откриване на строителна
площадка и определянето на строителна линия и ниво , както и е забавил дължими
плащания .
Въззивните жалби са допустимИ. Решението на СРС е връчено на въззивниците на
04.09.2024 г и на 23.08.2024 г и е обжалвано в срок съответно на 18.09.2024 г /по ел.поща/ и
на 06.09.2024 г /по ел.поща/.
Налице е правен интерес на въззивника за обжалване на решението на СРС .
След преценка на доводите в жалбата и доказателствата по делото , въззивният съд приема
за установено следното от фактическа и правна страна :
Във връзка с чл.269 ГПК настоящият съд извършва служебна проверка за нищожност и за
недопустимост на съдебното решение в обжалваната част , като такива пороци в случая не
се констатират . Относно доводите за неправилност съдът е ограничен до изложените във
въззивната жалба изрични доводи , като може да приложи и императивна норма в
хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по тълк.дело №1/2013 г на
ОСГТК на ВКС . Във всички случаи съдът извършва служебна проверка и за правната
квалификация на исковете.
От фактическа страна по делото е установено следното :
СРС е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства:
1) наличието на валидно облигационно отношение между страните, възникнало по силата на
сключен помежду им предварителен договор за покупко-продажба и договор за изработка от
25.02.2021 г.;
2) наличието на окончателен договор за покупко-продажба и изпълнението на задълженията
на страните по него;
3) уговореното в полза на ищеца възнаграждение по договора за изработка и начинът на
неговото изплащане, при посочените параметри в исковата молба;
3
4) обстоятелството, че процесните къщи №168, №169 и №183 е следвало да бъдат изградени
до 25.07.2022 г.;
5) липсата на плащане от страна на ответника на задълженията по издадената от ищеца
проформа фактура № **********/01.08.2022 г., в размер на 190 370 евро.
Наличието на облигационно отношение между страните се потвърждава и от приетия като
писмено доказателство предварителен договор за покупкопродажба на 18 ваканционни къщи
от 25.02.2021 г. Видно от разпоредбата на чл.1 от същия е, че договорът има за предмет
покупко-продажбата на 19 УПИ и възлагането на строителството на 18 броя ваканционни
къщи върху 18 УПИ, които продавачът се задължава да изгради и продаде на купувача, а
купувачът се задължава да купи и плати на продавача цената за покупка/продажбата им, при
условията на договора. Уговорено е, че „къщите“ ще бъдат изградени „до ключ“, съгласно
спецификация, представляваща Приложение № 1 към настоящия договор.
В чл.3 от договора е предвидено, че договорената цена за покупко/продажба на къщите е в
размер на 4 830 000 евро, като съгласно чл. 6, купувачът следва да плати на продавача част
от цената за покупко-продажбата на къщите на датата на сключване на нотариалния акт за
прехвърляне на собствеността върху имотите, в размер на 1 200 000 евро. Видно от чл. 7 е,
че страните са се уговорили остатъкът от цената за покупко-продажбата на къщите да бъде
заплатена съгласно Линеен строителен график, представляващ Приложение № 2 от договора.
Съгласно чл. 7.2., втората част от плащането, в размер на 966 000 евро, следва да се плати в
срок от четиринадесет работни дни, считано от по-ранната от датата на издаване на акт
образец 14 за завършена конструкция на къщите. Продавачът е длъжен писмено да уведоми
купувача за приключване на строителния етап преди издаване на акта, а купувачът има право
да извърши проверка на свършените работи в срок от 7 дни от уведомяването. При
констатирани несъответствие и/или незадоволително приключен етап, купувачът има право
да задържи плащането докато не бъдат отстранени недостатъците.
С Анекс № 1 от 04.06.2021 г. към процесния договор се изменя съдържанието на чл. 7.1. от
договора, в частта касаеща броя на групиране на къщите в линейния строителен график,
като видно от разпоредбата е, че страните са се споразумели, че плащането на остатъка от
продажната цена, може да бъде най-много на три части, съгласно групирането на къщите в
линейния строителен график – 9 броя къщи, 6 броя къщи и 3 броя къщи.
Представен е препис от Акт за установяване на състоянието на строежа при спиране на
строителството поради неосигурено финансиране, съставен на 20.02.2023 г., във връзка с
изграждането на жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор 61813.808.168. В
съдържанието му е посочено, че изпълнените строително-монтажни работи са както следва:
част: Груб строеж – предвидените по предварителния договор и приложение № 1 към него
изкопни, кофражни, армировъчни, бетонови работи и тухлени зидарии са изпълнени
съгласно проектите и взетите в хода на изпълнението проектни решения. Посочено е, че за
конструкцията на сградата е съставен и подписан акт обр. 14 от 28.06.2022 г., съгласно
изискванията на ЗУТ.
4
Представен е Акт за приемане на конструкцията, представляваща жилищна сграда с
местонахождение - поземлен имот с идентификатор 61813.808.168, от 28.06.2022 г.
Представен е Акт за установяване на състоянието на строежа при спиране на строителството
поради неосигурено финансиране, съставен на 20.02.2023 г., във връзка с изграждането на
жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор 61813.808.169. В съдържанието му е
посочено, че изпълнените строително-монтажни работи са както следва: част: Груб строеж –
предвидените по предварителния договор и приложение № 1 към него изкопни, кофражни,
армировъчни, бетонови работи и тухлени зидарии са изпълнени съгласно проектите и
взетите в хода на изпълнението проектни решения. Посочено е, че конструкцията на
сградата е съставен и подписан акт обр. 14 от 28.06.2022 г., съгласно изискванията на ЗУТ,
както и Акт за приемане на конструкцията, представляваща жилищна сграда с
местонахождение - поземлен имот с идентификатор 61813.808.169, от 23.06.2022 г.
Представен е Акт за установяване на състоянието на строежа при спиране на строителството
поради неосигурено финансиране, съставен на 20.02.2023 г., във връзка с изграждането на
жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор 61813.808.183. В съдържанието му е
посочено, че изпълнените строително-монтажни работи са както следва: част: Груб строеж –
предвидените по предварителния договор и приложение № 1 към него изкопни, кофражни,
армировъчни, бетонови работи и тухлени зидарии са изпълнени съгласно проектите и
взетите в хода на изпълнението проектни решения. Посочено е, че конструкцията на
сградата е съставен и подписан акт обр. 14 от 28.06.2022 г., съгласно изискванията на ЗУТ,
както и Акт за приемане на конструкцията, представляваща жилищна сграда с
местонахождение - поземлен имот с идентификатор 61813.808.183, от 15.06.2022 г.
Ищецът представя проформа фактура № **********/01.08.2022 г. за сумата от 372 330,43
лв., с посочено основание т. 7.2. от процесния предварителен договор.
Ответникът представя покана от „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД до ищеца от 24.08.2022 г., от
съдържанието на която се установява, че ответникът твърди наличието на дефекти в
извършените до момента строителни и довършителни работи. Посочено е, че били
констатирани несъответствия на извършените работи с договорените в Спецификацията
(Приложение № 1 към предварителния договор). Не са ангажирани писмени доказателства,
които да удостоверят получаването на поканата от страна на „Глобъл Инвестмънт
Пропъртис“ ЕООД.
Пред СРС са приети като доказателства Удостоверение с изх. № 84/08.02.2024 г.,
Удостоверение с изх. № 85/08.02.2024 г. и Удостоверение с изх. № 83/08.02.2024 г., издадени
от община Разлог, съгласно които процесните жилищни сгради под № 168, № 169 и № 183 са
достигнали етап „груб строеж“ с изпълнени външни стени и покрив.
Според приетата пред СРС тройна СТЕ за процесните жилищни сгради, условно обозначени
под № 168, № 169 и № 183, са съставени „Акт образец № 14“, както и Удостоверения по чл.
181, ал. 1 ЗУТ за достигане етап „груб строеж“. Осемнадесетте постройки, предмет на
договора, отговорят напълно на одобрените технически проекти и екзекутивна
5
документация.
В открито съдебно заседание, проведено на 24.06.2024 г., вещото лице арх. И.Я. е уточнило,
че строителството е извършено с много добро качество. Посочил е, че нивото на
строителството е далеч над средното за страната, като би го отнесъл към високия стандарт
на изпълнение. В заключението си вещите лица са изложили констатации, че всички
забележки по сградите са лесно отстраними и не изискват специални умения, инструменти
или машини.
Според СРС процесните къщи №168, №169 и №183 са изградени и завършени в етап
„груб строеж“, в съответствие с приетите технически проекти и законовите
изисквания. От приетата по делото тройна СТЕ се установява, че строежът на процесните
сгради е изпълнен качествено, при липсата на съществени отклонения от възложените СМР.
В чл. 13.3. от процесния договор е посочено, че продавачът е длъжен да отстранява
своевременно установените с писмен протокол между продавача и купувача некачествени
строително-монтажни работи и/или различни от посоченото в Приложение № 1 към
договора.
Съгласно чл.11 от договора, страните следва да установят с двустранен писмен протокол
наличието на забавите, възникнали по реда на настоящия договор. В тази връзка, следва да
бъде съобразено, че по делото не са ангажирани писмени доказателства, удостоверяващи
извършени рекламации от страна на възложителя по повод изпълнението на възложените
СМР, поради което възраженията на ответника за некачествено, респ. за забавено
изпълнение на процесните обекти съдът намира за недоказано.
От правна страна СРС е приел , че съгласно чл. 264, ал. 1 ЗЗД и чл. 266, ал. 1 ЗЗД
поръчващият е длъжен да приеме извършената съгласно договора работа и следва да
заплати уговореното възнаграждение с оглед приемането й. Спред чл.266 ал.1, изр. 2 ЗЗД,
ако възнаграждението е уговорено по единични цени, размерът му се установява при
приемане на работата. Приемане на извършената работа по смисъла на чл. 264, ал. 1 ЗЗД е
налице, както когато възложителят е направил изрично изявление, че счита изработеното за
съобразено с договора, така и когато такова одобрение е изразено с конклудентни действия.
Разпоредбата на чл. 264, ал. 3 ЗЗД установява необоримата презумпция, че при липса на
възражения за неправилно изпълнение работата се счита за приета. Приемането на
извършената работа обхваща както едно фактическо действие - разместване на
фактическата власт върху изработеното, чрез реалното му получаване от възложителя, така
и правно действие - признание, че то напълно съответства на възложеното с договора, което
всъщност е израз на одобряването му. Следователно релевантно за приемането по смисъла
на чл.264 ал.1 ЗЗД е или изрично изявление на възложителя, придружаващо реалното
предаване на готовия трудов резултат, че счита същия за съобразен с договора, или онези
конклудентни действия, придружаващи фактическото получаване на изработеното, от които
недвусмислено следва, че е налице мълчаливо изразено съгласие от последния за такова
одобрение. Простото разместване на фактическата власт върху работата, без съпровождащо
го изрично или мълчаливо изразено изявление на поръчващия, че възприема същата за
6
съобразена с договора, не съставлява приемане по смисъла на чл. 264, ал. 1 ЗЗД, по арг.
Решение № 231 от 13.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 1056/2009 г., II т. о., ТК. Следва да бъде
съобразено и Решение № 48 от 29.07.2019 г. на ВКС по т. д. № 1213/2018 г., I т. о., ТК, според
което при възражение за неточно изпълнение, приравнимо на пълно неизпълнение, на
основание чл. 265, ал. 2 ЗЗД, предявено в производство по иск с правно основание чл. 266,
ал. 1 ЗЗД за заплащане дължимо на изпълнителя възнаграждение, неустановяването на пълна
негодност на изработеното, но при установяване на неточно /некачествено/ изпълнение,
предпоставя и без изрично упражнено от ответника право по чл.265 ал.1 ЗЗД, намаляване на
дължимото възнаграждение, съответно на изпълнението, на основание същата разпоредба.
Противно тълкуване се явява в противоречие с императивните норми на чл. 266, ал. 1 и чл.
264, ал. 1 ЗЗД. Недостатъците на престирания резултат - предмет на изработката не
погасяват задължението за заплащане на уговореното възнаграждение, а пораждат права на
възложителя, които следва да бъдат упражнени по реда на чл. 265 ЗЗД и ако бъдат
упражнени, могат да доведат или до намаляване размера на възнаграждението или до
отлагане изискуемостта на задължението за възнаграждение, а разваляне на договора е
допустимо, ако недостатъците са толкова съществени, че работата е негодна за нейното
договорно или обикновено предназначение. Когато възложената работа е извършена с
недостатъци, за възложителя се поражда потестативното право да избере една от
алтернативно предвидените в чл.265 ал.1 ЗЗД възможности. Отговорността на изпълнителя и
правата на възложителя са обусловени от характера на недостатъците и отражението им
върху годността на изработеното. – по арг. решение № 157 от 8.11.2010 г. на ВКС по т. д. №
1135/2009 г., II т. о., ТК .
Според СРС съгласно т.7.2. от договора втората част от остатъка от възнаграждението
следва да се плати в срок от четиринадесет работни дни, считан от по-ранната от датата на
издаване на акт образец №14 за завършената конструкция на къщите . Като писмено
доказателство е представен Акт за приемане на конструкцията, представляваща жилищна
сграда с местонахождение - поземлен имот с идентификатор 61813.808.168, от 28.06.2022 г.
Актът за приемане на конструкцията, представляваща жилищна сграда с местонахождение -
поземлен имот с идентификатор 61813.808.169 е съставен на 23.06.2022 г. Актът за приемане
на конструкцията, представляваща жилищна сграда с местонахождение - поземлен имот с
идентификатор 61813.808.183 е от 15.06.2022 г. Следователно по делото е доказано
наличието на актове образец №14 за процесните сгради, обуславящи наличието на
предпоставките за изплащане на уговореното възнаграждение.
Спред СРС ответникът не оспорва издаването на проформа фактура № 60…8/01.08.2022 г.
относно дължимото в полза на ищеца възнаграждение за изграждането на процесните
обекти, на обща стойност от 372 330,43 лева. След като е доказано изграждането на
процесните обекти във фазата на груб строеж, то ответникът дължи на изпълнителя
заплащането на уговореното възнаграждение. Или искът за сумата от 20 000 лева -
частична претенция от общо дължимото вземане на стойност от 190 370 евро, с левова
равностойност в размер на 372 330,43 лв., представляваща незаплатената част за „груб
7
строеж“ на жилищни сгради: № 168, изградена в поземлен имот с идентификатор
61813.808.168, № 169, изградена в поземлен имот с идентификатор 61813.808.169, както и с
№ 183, изградена в поземлен имот с идентификатор 61813.808.183, находящи се се в
местността „Църнако“, в землището на гр. Разлог, е основателен .
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД СРС е приел следното .: Ищецът претендира
осъждането на ответника за сумата от 1000 лв. – частичен иск от 276 666,67 евро, с левова
равностойност от 541 112,97 лева, представляваща неустойка по чл.19 от предварителен
договор за покупко-продажба на 18 ваканционни къщи от 25.01.2021 г., дължима с оглед
забава за плащане на вземането по данъчна фактура № **********/01.08.2022 г., на стойност
от 372 330,43 лева, с продължителност от 420 дни, в периода от 18.07.2022 г. до 11.09.2023 г.
В чл. 19 от процесния договор е предвидено, че в случай че купувачът виновно закъснее при
плащане на дължима на продавача по настоящия договор сума и/или не изпълни друго свое
задължение по настоящия договор в договорения срок, то купувачът дължи на продавача
неустойка за закъснение в размер на 20 000 евро за всеки календарен месец на
закъснението, изчислено пропорционално на забавата. В този случай срокът за
изграждане и предаване на къщите с разрешение за ползване се удължава с друкратния
размер на закъснението. Ищецът твърди, че при съобразяване на датата на издаване на акт
образец № 14 за процесните сгради следва, че падежът за плащане на дължимото
възнаграждение е настъпил на 18.07.2022 г., поради което към 11.09.2023 г. закъснението за
плащане е с продължителност от 420 дни.
Според СРС от приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза се установява, че
забавата за плащане на фактурираното завършване на етап „груб строеж“ на групата от
процесните три къщи към датата на изготвяне на заключението е с продължителност от 684
дни. В случая уговорената неустойка в чл. 19 от договора е във фиксиран размер от 20 000
евро на месец за всеки календарен месец на закъснението, и има несправедлив и неоправдан
размер . За забавено плащане на вземане в размер на 190 370 евро (с левова равностойност
от 372 330,43 лв.), с продължителност от 420 дни, в периода от 18.07.2022 г. до 11.09.2023 г.,
ищецът твърди наличието на непогасено вземане за неустойка в общ размер на 276 666,67
евро, което представлява 28,64% от общата стойност на дължимото възнаграждение по т.
7.2. от договора в размер на 966 000 евро. Следва да бъде взето предвид и обстоятелството,
че не е определен краен срок, до който неустойката се дължи, а по силата на чл. 114, ал. 4
от ЗЗД тя не би била погасена по давност и за следващ тригодишен период, доколкото
забавата на продавача продължава предвид липсата на данни за прекратяване на договорната
връзка. Отделно неустойка в уговорения размер може да бъде начислявана по отношение на
всяко неизпълнение на договорните задължения от страна на продавача, респ. за всяко
забавено плащане на разпределеното за изплащане съобразно линейния график за
строителство възнаграждение. При тези параметри неустойката надвишава многократно
обезпечителната си функция за претърпени от забавата вреди. Тя е недопустима
„наказателна санкция“ за виновното поведение на ответника, поради което създава
предпоставки за неоснователно обогатяване на ищеца.
8
Според СРС клаузата за неустойка, уговорена между страните и обективирана в чл. 19 от
процесния договор е нищожна поради противоречието й с добрите нрави, доколкото излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Ето защо искът за
неустойка е неоснователен
Според СРС възражение за съдебно прихващане на ответника е неоснователно . Ответникът
твърди , че разполага с непогасено от ищеца вземане в размер на 258 601,22 евро, с левова
равностойност от 504 272,37 лв., представляващо дължима неустойка за забавено
изпълнение на задълженията на ищеца за изграждането на къщите, предмет на договора,
начислена на основание чл. 18 от същия, в размер на 5 % годишно върху платеното от
купувача преди съответния строителен етап, дължима към 15.08.2022 г.
В чл.18 от договора е предвидено, в случай че, в който да е от отделните строителни етапи
продавачът /по същество и изпълнител/ виновно закъснее при изграждането на къщите и
няма установено удължаване на договорения срок, то продавачът дължи на купувача
неустойка за закъснение в размер на 5 % годишно върху платеното от купувача преди
съответния строителен етап. Уговорено е, че размерът на неустойката за закъснение се
установява периодично на датата на изпълнение на всеки един от отделните строителни
етапи. След изтичането на сроковете по т. 9.1. и т. 9.2., установените неустойки за забава
стават незабавно изискуеми за всяка една от къщите, за която има установено закъснение по
реда на настоящия договор, а от следващия календарен ден започва да тече нова неустойка в
размер на 2000 евро месечно за всяка къща с установено закъснение. В съдържанието на
разпоредбата е посочено, че окончателният размер на неустойката за закъснение се
установява на датата на предаване на къщите с разрешение за ползване и следва да се плати
в срок от седем работни дни.
Според СРС следва да се съобрази , че от представените по делото Актове за установяване
на състоянието на строежа при спиране на строителството поради неосигурено
финансиране, съставени на 20.02.2023 г., се установява, че изграждането на процесните
обекти до снабдяване с разрешение за ползване е преустановено поради неосигурено
финансиране. Според допълнителната ССЕ неустойката за забава на предаване на обектите,
представляващи групи от по 9, 6 и 3 къщи, възлиза в общ размер на 11 906,81 евро. Вещото
лице е посочило, че общата неустойка за закъснение по чл. 18 от процесния договор, възлиза
на 203 906,81 евро. С оглед твърденията на ищеца, че при виновно неизпълнение, респ.
неплащане на задълженията по процесния договор, срокът за изграждане на къщите може да
се удължи с друкратния размер на закъснението, по арг. на чл.19 от договора, вещото лице е
посочило, че при съобразяване на забавата за подаване на заявления за строителни
разрешения и за изготвяне на протокол за откриване на строителна площадка по отношение
на процесните обекти под № 168, № 169 и № 183, в случай че същата е по вина на
ответника, следва че удвоеният размер за изпълнението на възложеното възлиза на 1346 дни.
В случай че бъде съобразено и забавеното плащане по издадените от ищеца фактури, което
възлиза на 1233 дни, то следва че срокът за построяване и предаване на всички къщи се
удължава с общо 2466 дни. В тази връзка, вещото лице е уточнило, че доколкото сроковете за
9
строителство са се удължили с общо 2466 дни, то не е налице забава в изпълнението на
строителния процес. Според ССЕ забавата за изпълнение на къщите от групите 9, 6 и 3 във
фазата на груб строеж (II – ри етап) е с обща продължителност от 476 дни.
Според СРС следва да се съобрази , че е налице обективна пречка за изпълнението на
последващите строителни етапи, уговорени между страните, доколкото са налице актове за
спиране на строителството поради неосигурено финансиране от 20.03.2023 г., поради което
релевантен за изследване е периодът до изтичане на сроковете за изпълнение на етап II
– до издаване на акт образец 14 за завършена конструкция на къщите, съответно
основанията забавили изпълнението и завършването на процесните обекти във фазата на
груб строеж. Ищецът твърди наличието на виновно неизпълнение на задължението на
ответника относно издаването на разрешения за строеж по отношение процесните обекти
под № 168, № 169 и № 183, като сочи че ответникът не е изпълнил задължението си по чл.15
ал.3 от договора във връзка с издаването на пълномощно в полза на изпълнителя, като
отбелязва, че едва на 29.03.2021 г. управителят на ответното дружество е упълномощил три
физически лица, които да го представляват по повод издаването на разрешения за строеж за
процесните обекти. Следва да бъде съобразена разпоредбата на чл.161 ал.1 ЗУТ, съгласно
която възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за
започване на строителството. Видно от представения по делото Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти № 150, том I, рег. № 1161, дело № 133/2021 г., ответното
дружество е придобило собствеността върху поземлените имоти, уговорени с
предварителния договор от 25.02.2021 г., върху които да бъдат изградени 18 жилищни
сгради, на 26.01.2021 г. Съгласно чл. 15, ал. 3 от предварителния договор, купувачът е
длъжен да представя на продавача своевременно документи, които са необходими на
продавача във връзка с изграждането на къщите, като сроковете за своевременно
представяне започват от датата, на която продавачът писмено уведоми купувача за
необходим документ. Според чл.10 договорният срок за изграждане и предаване на къщите с
издадено разрешение за ползване се удължава с дните на забавата, възникнала при: чл. 10.1.
предвижда се 14- дневен срок за издаване на разрешение за строеж за тези от къщите, за
които няма издадено разрешение за строеж. Срокът се счита от датата на входиране на
заявлението до съответния орган. За забава се считат дните надхвърлящи предвидения срок,
при условие че забавата не е по вина на продавача.
Според СРС съгласно чл.11 от договора, страните следва да установят с двустранен
протокол наличието на забавите, възникнали по реда на настоящия договор. Като безспорно
в отношенията между страните е отделено обстоятелството, че процесните къщи № 168, №
169 и № 183 е следвало да бъдат изградени до 25.07.2022 г., като предвид датите на
съставяне на актовете по образец № 14 за процесните обекти - 28.06.2022 г., 23.06.2022 г.,
15.06.2022 г., се налага изводът, че в действителност е налице забава за изграждането на
процесните обекти, доколкото същите е следвало да бъдат напълно завършени и въведени
в екслоатация до 25.07.2022 г., съгласно чл. 9 от договора.
Според СРС като писмени доказателства по делото са представени разрешение за строеж №
10
120/09.08.2021 г. за изграждане на жилищна сграда в ПИ с идентификатор 61813.808.183,
съгласно което същото се издава по повод заявление с вх. № 70.00-822(3)/03.08.2021 г.,
разрешение за строеж № 122/09.08.2021 г. за изграждане на жилищна сграда в ПИ с
идентификатор 61813.808.169, съгласно което същото се издава по повод заявление с вх. №
70.00-822(1)/27.07.2021 г., както и разрешение за строеж № 121/09.08.2021 г. за изграждане
на жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор 61813.808.168, съгласно което същото
се издава по повод заявление с вх. № 70.00-822(1)/27.07.2021 г. В процесния договор не е
предвид срок, в рамките на който възложителят или упълномощено от него лице следва да
подаде писмено заявление за издаване на разрешение за строеж по отношение на процесните
сгради, за които такова не е било налице. Въпреки посоченото, предвид уговорените срокове
за изпълнение на възложената работа, регламентирани в чл. 9 от договора, трябва да се
приеме , че подаването на заявления за издаване на разрешения за строеж за посочените
обекти, извършено след повече от пет месеца от датата на придобиване на
собствеността върху поземлените имоти в полза на ответника, неминуемо има за последица
забавяне на изпълнението за изграждането на посочените обекти в срок от страна на ищеца.
Страните не са изготвили двустранен констативен протокол, в който да бъдат отразени
забавите в съответния етап от строителството.
Според СРС възражението за прихващане е недоказано , защото по делото не се установи
безспорно наличието на забава за изпълнение на възложената работа, настъпила по вина на
изпълнителя, поради което искането на ответника за прихващане на насрещните вземания на
ищеца със сумата от 258 601,22 евро, с левова равностойност – 504 272,37 лв.,
представляваща стойност на претендираната неустойка за забава по чл. 18 от процесния
договор, следва да бъде оставено без уважение.
Решението на СРС е частично неправилно .
Законосъобразно първоинстанционният съд е приел , че претенцията за сумата от 20 000
лева частичен иск от 190 370 евро / с левова равностойност в размер на 372 330,43 лв /,
представляващо незаплатената част от уговорено възнаграждение по чл. 7.2 от сключения
между страните Предварителен договор за покупко-продажба на осемнадесет ваканционни
къщи от 25.02.2021 г., за завършен етап „груб строеж“ на жилищните сгради, изградени в
поземлени имоти с идентификатори №61813.808.168, №61813.808.169 и №61813.808.183,
находящи се в местността „Църнако“, в землището на гр. Разлог ; принципно е основателна
. Сградите са изградени до етап „груб строеж“ и имат съставени актове образец №14 , а
според тройната СТЕ изпълнените СМР са с много добро качество . Дори да има
недостатъци това не се отразява на основателността на предявения частичен иск само за
сумата от 20 000 лева – СМР на стойност 20 000 лева безспорно се дължат , а останалата
част от претенцията не е предмет на делото . Чл.264 ал.1 ЗЗД урежда задължението на
поръчващия да приеме извършената съгласно договора работа. Приемането на работата
обхваща фактически и правни действия – реално предаване от изпълнителя и получаване от
поръчващия на готовия резултат и одобрение на изработеното, изявление, че изработеното
съответства на поръчаното. Ако изпълнителят е извършил работата съобразно поръчката на
11
възложителя и същата е без недостатъци, поръчващият е длъжен да я приеме. Ако
поръчващият не прегледа работата, или не направи всички възражения, или откаже да
приеме изпълнената съобразно договора работа, работата се счита приета, рискът
преминава върху поръчващия /възложителя/ и за него възниква задължението да плати на
изпълнителя уговореното възнаграждение /чл. 264, ал. 3 и чл. 266, ал. 1 ЗЗД/. Лошото
изпълнение може да се състои в наличието на явни или скрити недостатъци на
извършената работа. При предаване, респективно приемане на работата поръчващият следва
да прегледа извършената работа и ако констатира явни недостатъци или отклонения
/такива, които са видими при обикновен преглед на работата/ е длъжен да направи
възраженията си пред изпълнителя незабавно при предаване на работата или в уговорения в
договора срок – чл.264, ал. 2, изр. 1 ЗЗД. Ако са налице скрити недостатъци или
отклонения, които не могат да бъдат установени при обикновен преглед на извършената
работа или се появят по-късно, поръчващият следва да направи възраженията си
веднага след откриването им или в уговорения между страните срок, освен ако
изпълнителят е знаел за недостатъците или отклоненията. – чл. 264, ал.2, изр. 2 и 3 ЗЗД. В
посочения смисъл е постоянната практика на ВКС, обективирана в множество решения,
постановени по реда на чл. 290 ГПК – например решение № 231/13.07.2011г. по т.д. №
1056/2009г., ВКС, ТК, ІІ ТО, решение № 23/04.08.2014г. по т.д. №1938/2013г., ВКС, ТК, І ТО ,
решение №202 от 27.02.2015 г по т.д.№4123/13 г на ВКС , II ТО и др. При констатирани
явни недостатъци на изработеното правата на поръчващия /възложителя/ по договора за
изработка по чл.265 ал.1 и ал.2 ЗЗД възникват при предаване на работата, като поръчващият
/възложителят/ е длъжен да направи възраженията си пред изпълнителя незабавно при
предаване на работата или в уговорения от страните в договора срок. При наличие на
скрити недостатъци или отклонения, които не могат да бъдат установени при обикновен
преглед на извършената работа или се появят по-късно, правата на поръчващия
/възложителя/ по договора за изработка по чл.265 ал.1 и ал.2 ЗЗД възникват веднага след
откриването или появата им, като поръчващият /възложителят/ е длъжен да направи
възраженията си пред изпълнителя веднага след откриването или появата на скритите
недостатъци или в уговорения от страните в договора срок. Когато изпълнителят е знаел за
недостатъците или отклоненията, уведомяване за неточното изпълнение не е необходимо.
В случая възраженията на ответника за недостатъци са неясни и по-скоро бланкетни .
На практика става въпрос за отказ на ответника да приеме извършения етап от работата,
съответно да направи възраженията си за недостатъци ясно и аргументирано , което е
неправомерно поведение . В такава хипотеза няма пречка изпълнителят /в случая ищецът/
да претендира възнаграждението си по съдебен ред , като установи същото по основание и
размер , а ответникът има право да направи съответните възражения за явни и скрити
недостатъци . При наличните по делото доказателства претенцията за сумата от 20 000 лева
частичен иск от 190 370 евро принципно е основателна .
Настоящият съд не споделя мотивите на СРС за неоснователност на претенцията на ищеца
за сумата от 1000 лв частичен иск от 276 666,67 евро /, с левова равностойност от 541 112,97
12
лева / неустойка по чл.19 от Предварителен договор за покупко-продажба на осемнадесет
ваканционни къщи от 25.03.2021 г., дължима с оглед забава за плащане от страна на
ответника на вземане по фактура № **********/01.08.2022 г., на стойност от 372 330,43 лева
за периода от 18.07.2022 г. до 11.09.2023 г . Визираната неустойка не е нищожна и не
противоречи на добрите нрави . Според т.3 от Тълкувателно решение №1 от 15.06.2010 год
на ОСТК на ВКС нищожна поради накърнявяне на добрите нрави е всяка неустойка,
уговорена от страните извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Преценката за нищожност се извършва към момента на сключване на договора в
зависимост от специфичните за всеки конкретен случаи факти и обстоятелства, при
съобразяване на примерно посочени критерии, като естеството и размер на обезпеченото с
неустойката задължение , обезпечение на поетото задължение с други, различни от
неустойката правни способи, вида на самата уговорена неустойка и на неизпълнението, за
което е предвидена, съотношението между размера на неустойката и очакваните за
кредитора вреди от неизпълнението .
В случая уговорената неустойка първоначално от 20 000 евро на месец за всеки календарен
месец на закъснението /изчислена пропорционално/ не противоречи на добрите нрави и не
засяга общественото нравствено чувство . Процесната неустойка не е нищожна само заради
това, че е уговорена без краен предел или без фиксиран срок. Преценка в такава насока не
може да се направи към момента на сключване на договора . Размерът на неустойката е
значителен , но много висока е и стойността на възложените СМР 3 630 000 евро
т.е.месечната неустойка в в много нисък размер спрямо стоността на строителството . не
може да се направи извод , че единствената цел, заради която е договорена процесната
неустойка излиза извън присъщите на неустойката обезщетителна, обезпечителна и
санкционна функции. Ищецът също се е задължил при неизпълнение да заплати на
ответника значителни по размер неустойки т.е. налице е баланс в отношенията между
страните . Както е посочено в решение №4 от 25.02.2009 г по т.д. № 395/2008 г, ТК , І ТО на
ВКС и решение №12 от 22.06.2017 г по т.д. №551/2016 г, ТК , І ТО на ВКС неустойката за
забава обезщетява вредите на кредитора за периода, докато е налице състоянието на
неизпълнение на задължението на длъжника. Времето, през което ще се начислява
неустойката, е поставено изцяло на волята и на отговорността на неизправния
длъжник. Да се приеме, че липсата на краен предел за начисляване на неустойката винаги
накърнява моралните норми, означава индиректно да се стимулира длъжника към виновното
неизпълнение на договорните задължения, основавайки се на възможността при евентуален
съдебен процес да иска клаузата за неустойка да бъде прогласена за нищожна.
Непосочването в договора на краен срок, до който се дължи неустойката, не нарушава, а в
определени случаи би могло в по-голяма степен да обезпечава точното изпълнение на
задълженията по договора. Такава клауза за неустойка е в синхрон с общоприетото начало за
добросъвестност в гражданските и търговските взаимоотношения поради обстоятелството,
че продължителността на времето, за което ще се дължи неустойката е поставено изцяло в
зависимост от неизпълнението на неизправната по договора страна. При търговските сделки,
сключени между търговци, неустойката не подлежи на намаляване поради прекомерност -
13
чл.309 от ТЗ. Законодателят е изключил възможността за частично освобождаване от
отговорност на длъжника съгласно чл.92 ал. 2, пр. 1 от ЗЗД - при съпоставяне на неустойката
с размера на претърпените вреди. Изключването на прекомерността, като основание за
намаляване на неустойката, сочи на законодателна воля за принципно придаване на
наказателна функция на неустойката по търговските сделки между търговци.
Следователно в случая частичният иск за неустойка за забава от ответника принципно е
основателен .
При основателност на предявените искове следва да се разгледа възражението за
прихващане на ответника със сумата от 258 601,22 евро неустойка по чл.18 от
Предварителния договор начислена до 15.08.2022 г . С представените по делото писмени
доказателства се установява , че ищецът е изпълнил възложените му СМР със значителни
закъснения . Срокът за построяване и приемане в завършен вид на процесните сгради е
25.07.2022 г , докато към 28.06.2022 г същите са били още в груб строеж и страните не
спорят , че така и не са били довършени , а на 20.02.2023 г строителството е спряно поради
липса на финансиране от ответника. Според допълнителната ССЕ неустойката за забава на
предаване на грубия строеж на обектите, представляващи групи от по 9, 6 и 3 къщи, възлиза
в общ размер на 11 906,81 евро. За тази сума възражението за прихващане е основателно ,
което обосновава отхвърляне на уважения от СРС иск за възнаграждение за изпълнени СМР
. Тъй като този размер на неустойката превишава претендираните от ищеца суми , по
настоящото дело е безцелно да се разглежда в пълнота действителният размер на
претендираната от ответника неустойка над сумата от 11 906,81 евро .
Настоящият съд не споделя водещите мотиви на СРС за тази неустойка – че забавата при
издаването на разрешенията за строеж на процесните три къщи се дължи на ответника
респ.че същият не е съдействал на ищеца . Според чл.13.8 от предварителния договор
издаването на разрешения за строеж е задължение на ищеца /изпълнител / , а не на
ответника-възложител и купувач . Според чл.15.3 последният единствено трябва да
съдейства със съответните документи и пълномощно , като по делото няма данни
ответникът да е отказал съдействие , издаване на пълномощно или да не е представил
съответните документи . Късното подаване на заявленията за издаване на разрешения за
строеж , съответно късното издаване на разрешенията , съдът счита , че е по вина на ищеца .
Налага се изводът , че решението на СРС трябва да се отмени в частта , в която е уважен
иска за сумата от от 20 000 лева частичен иск от 190 370 евро / и искът да се отхвърли като
погасен чрез прихващане . Решението на СРС като краен резултат трябва да се потвърди в
частта , в която е отхвърлен иска за сумата от 1000 лв частичен иск от 276 666,67 евро /
неустойка , но като погасен чрез прихващане .
С оглед изхода на делото право на разноски пред СРС и СГС има ответникът .
Водим от горното , СЪДЪТ
РЕШИ:
14
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №14434 от 23.07.2024 г постановено по гр.д.№50427/23 г на СРС , 177
състав , поправено с решение №18262 от 10.10.2024 г по същото дело и изменено в частта за
разноските с определение №41139 от 10.10.2024 г по същото дело ; в частта , с която
„Е.Е.Д.Е.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. Разлог, ул. „
Бетоловото“ №139 е осъдено на основание чл.258 ЗЗД да заплати на „Глобъл Инвестмънт
Пропъртис“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к.
„Манастирски ливади – запад“, ул. „Майстор Алекси Рилец“ № 38, сектор „А“, ет. 3, офис
№8 сумата от 20 000 лева частичен иск от 190 370 евро / с левова равностойност в размер на
372 330,43 лв /, представляващо незаплатената част от уговорено възнаграждение по чл. 7.2
от сключения между страните Предварителен договор за покупко-продажба на осемнадесет
ваканционни къщи от 25.02.2021 г., за завършен етап „груб строеж“ на жилищните сгради,
изградени в поземлени имоти с идентификатори №61813.808.168, №61813.808.169 и
№61813.808.183, находящи се в местността „Църнако“, в землището на гр. Разлог, ведно със
законната лихва за забава от датата на исковата молба – 11.09.2023 г. до окончателното
изплащане на сумата ; и сумата от 3238,10 лева разноски пред СРС ; и вместо него
ПОСТАНОВЯВА :
ОТХВЪРЛЯ иска на „Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – запад“, ул. „Майстор Алекси
Рилец“ № 38, сектор „А“, ет. 3, офис №8 да се осъди „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление: гр. Разлог, ул. „ Бетоловото“ № 139 да му заплати на
основание чл.266 ал.1 ЗЗД сумата от 20 000 лева частичен иск от 190 370 евро / с левова
равностойност в размер на 372 330,43 лв /, представляващо незаплатената част от уговорено
възнаграждение по чл. 7.2 от сключения между страните Предварителен договор за покупко-
продажба на осемнадесет ваканционни къщи от 25.02.2021 г., за завършен етап „груб
строеж“ на жилищните сгради, изградени в поземлени имоти с идентификатори
№61813.808.168, №61813.808.169 и №61813.808.183, находящи се в местността „Църнако“, в
землището на гр. Разлог като погасена чрез прихващане с вземане на „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД
срещу „Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ в същия размер , представляваща част от неустойка
по т.18 от Предварителен договор за покупко-продажба на осемнадесет ваканционни къщи
от 25.02.2021 г в твърдян общ размер от 258 601,22 евро за неизпълнени в срок СМР и
период на забавата до 15.08.2022 г.
ПОТВЪРЖДАВА посоченото решение на СРС в частта , в която е отхвърлен иска на
„Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – запад“, ул. „Майстор Алекси Рилец“ №
38, сектор „А“, ет. 3, офис №8 да се осъди „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление: гр. Разлог, ул. „ Бетоловото“ № 139 да му заплати на основание чл.92
ЗЗД сумата от 1000 лв частичен иск от 276 666,67 евро /, с левова равностойност от 541
112,97 лева / неустойка по чл.19 от Предварителен договор за покупко-продажба на
осемнадесет ваканционни къщи от 25.03.2021 г., дължима с оглед забава за плащане от
15
страна на ответника на вземане по фактура № **********/01.08.2022 г., на стойност от 372
330,43 лева, с продължителност от 420 дни, за периода от 18.07.2022 г. до 11.09.2023 г, но
като погасена чрез прихващане с вземане на „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД срещу „Глобъл Инвестмънт
Пропъртис“ в същия размер , представляваща част от неустойка по т.18 от Предварителен
договор за покупко-продажба на осемнадесет ваканционни къщи от 25.02.2021 г в твърдян
общ размер от 258 601,22 евро за неизпълнени в срок СМР и период на забавата до
15.08.2022 г; както и в частта , в която „Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД, ЕИК
********* е осъдено да заплати на „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД сумата от 195,25 лева разноски пред
СРС .
ОСЪЖДА „Глобъл Инвестмънт Пропъртис“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – запад“, ул. „Майстор Алекси Рилец“
№ 38, сектор „А“, ет. 3, офис №8 да заплати на „Е.Е.Д.Е.“ ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление: гр. Разлог, ул. „ Бетоловото“ №139 допълнително сумата от
6957,75 лева разноски пред СРС и 400 лева разноски пред СГС .
Решението не подлежи на обжалване .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16