Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 30.03.2018 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен Колев
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.Колев г.д.№ 2122 по описа за 2016 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени са главен иск с правно основание чл. 93, ал.
2 от ЗЗД и евентуален иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
Ищецът
„Е.” ЕOOД, ЕИК *******, твърди, че по силата на предварителен
договор за покупко-продажба от 22.12.2015 г. ответникът „Б.П.“ ЕООД, ЕИК *******,
се задължил срещу заплащане на договорената цена, да му продаде собствения си
недвижим имот, представляващ „Супермаркет“, находящ се в УПИ IV-6, кв. 402, м.
„Център“, по плана на гр. София, с административен адрес: гр. София, пл. „*******Район
„Средец“, Столична община, с РЗП от 976.40 кв. м., съгласно одобрените проекти,
ведно със съответните ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж. Поддържа, че съгласно чл. 3 от договора страните се задължили да
сключат окончателния договор в предвидената от закона форма пред нотариус И.Н.,
вписан под № 040 на НК, в кантората му в срок до 29.02.2016 г. включително.
Сочи, че била договорена продажна цена в размер на 2 045 165 евро, от които 100
000 евро били изплатени като капаро (задатък) в деня на подписване на договора
по сметка на продавача в У.Б.АД, а остатъкът в размер на 1 945 165 евро, купувачът
се задължил да изплати на продавача чрез банков превод в същата сметка в срок
до 29.02.2016 г. преди изповядване на сделката по нотариален ред. Твърди, че
след подписване на договора ищецът направил запитване до Р.Б. ЕАД за отпускане на
кредит с цел финансиране на покупка на магазина, предмет на договора, като с
отговор от 07.01.2016 г. банката го уведомила, че няма пречка да получи
исканото кредитиране предвид обезпечаването на кредита с други имоти негова
собственост, но предвид целевото изразходване на средствата, банката се
съгласявала да преведе на продавача договорената сума чрез ползване на сметка
със специално предназначение след изпълнение на следните условия: представяне в
банката на вписан нотариален акт за продажба и на удостоверение за тежести, от
които да е видно, че върху имота няма наложени тежести или други ограничения.
Сочи, че това становище било препратено на продавача на 07.01.2016 г., който
със свой отговор го уведомил, че не приема трета страна да поставя условия за
извършване на сделката, която трябва да се подчини на уговорките и правилата,
предвидени в сключения договор. Поддържа, че поради несъгласието на продавача и
с оглед клаузите на предварителния договор, съдържащи уговорка за предварително
плащане на цената, купувачът предложил вариант да преведе продажната цена по
доверителна сметка на нотариуса, който да преведе същата на продавача при
изпълнение на същите условия: вписан нотариален акт и удостоверение за тежести,
от което да е видно, че върху имота няма наложени тежести или други
ограничения. Твърди, че с електронно писмо от 22.02.2016 г. предложил на
продавача заплащането да се извърши по доверителна сметка на нотариуса, който
да я преведе на продавача при настъпване на цитираните по-горе условия, като при
невъзможност за постигане на съгласие за този начин на плащане, предложил
прекратяване на договора. респ. връщане на капарото поради отказ от сделката.
Сочи, че на същата дата по електронен път продавачът го уведомил, че не е
съгласен с отправеното предложение и желаел окончателния договор да се сключи
при договорените условия. Твърди, че отказът да се промени начина на плащане и
то в интерес и на двете страни засилил подозренията му, че съществуват пречки
за сключване на окончателния договор, респ. неговото вписване в СВ. Поддържа,
че в нарушение на чл. 8 от договора ответникът не му представил в срок до
15.02.2016 г., както и към датата на покана изх. № 940/23.02.2016 г., копия от
всички необходими документи, доказващи собствеността и изпълнението на особените
изисквания на закона за изповядване на окончателния договор, съгласувано с
изискванията на Нотариуса - не били представени документи, доказващи, че
ответникът е собственик на имота, т.е за имот с РЗП от 976.40 кв.м., както и
изпълнението на особените изисквания на закона, а именно: данъчна оценка и
кадастрална схема на имота, в които същият да е отразен с квадратура 976.40
кв.м. Твърди, че към 15.02.2016 г. ответникът разполагал, без обаче да му ги
представи, с доказателства, които го легитимирали като собственик на недвижим
имот с РЗП от 868.31 кв.м., с който имот и при тази квадратура е могъл валидно
да се разпореди. Сочи, че с нотариална покана на ответника от 25.02.2016 г. и
връчена на ищеца на тази дата, продавачът му представял „за улеснение и яснота“
копия от документи, които се задължавал да представи в оригинал при
нотариалното изповядване на сделката, като го поканил да се яви на 29.02.2016
г. пред нотариус И.Н. в 9.00 ч. за нотариално изповядване на сделката. Твърди,
че при запознаване със съдържанието на представените му нотариален акт и схеми
установил, че имотът бил посочен с РЗП от 868.31 кв.м., а не 976.40 кв., както
било посочено в предварителния договор. Поддържа, че тези констатации
затвърдили убеждението му за некоректност на ответника и засилили опасенията
му, че съществува вероятност да заплати предварително цена за имот, който не е
собственост на продавача и да не го придобие, респ. да придобие имот с
квадратура, с повече от 1/10 по-малко от действителната, но при пълната цена,
договорена за имот с квадратура, съгласно предварителния договор. Поради това с
нотариална покана, връчена на ответника на 29.02.2016 г., го уведомил, че
същият, в нарушение на поетите с предварителния договор задължения, не му
представил в срок до 15.02.2016 г. документите, доказващи, че е собственик на
имота, както и че не му представил писмени документи относно верността на
дадените в предварителния договор декларации и гаранции, с оглед разпоредбите
на чл. 5, ал. 1 от предварителния договор. Поддържа, че продавачът изначално го
заблудил, че имотът не е обременен е тежести, а напротив-упоменатият в
предварителния договор наемен контракт бил вписан към 22.12.2015 г. и бил
заличен на 27.01.2016 г. Твърди, че уведомил ответника, че поради нежеланието
му да промени условията на плащане и неизпълнението на съществени задължения по
договора, има основание за разваляне на договора, както и че счита договорът за
прекратен с връщане на капарото и заверяване на сметката му със сумата 100 000
евро до края на 29.02.2016 г. Сочи, че уведомил ответника, че при липса на
връщане на сумата в срока си запазва правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като
поиска отбив от цената, съобразно действителната квадратура на имота, респ. да
претендира връщане на задатъка в двоен размер на основание чл. 5, ал. 3 и чл.
12 от договора. Твърди, че след връчване на нотариалната покана била проведена
среща между страните, на която на нотариуса били представени документи,
неизвестни до този момент на купувача. Поддържа, че представителят на продавача
декларирал желание за сключване на окончателен договор за описания имот, при
начин на плащане, описан в предварителния договор. Сочи, че представителят на
купувача заявил, че не желае сключване на окончателен договор, поради причини,
които били изложени във връчената нотариална покана. Ищецът твърди, че при
запознаване със съдържанието на новия нотариален акт установил, че приложената
при изготвянето му схема, издадена от СГКК, гр. София е под №
15-59026/09.02.2016 г., която не му се представила на проведената среща на
29.02.2016 г., като вместо нея била представена схема № 15-29850/22.01.2016 г.,
издадена от СГКК, гр. София. Поддържа, че не му било известно съществува ли
разлика в съдържанието на двете схеми, но според самото съдържание на изготвения
констативен нотариален акт, то и в новата схема имота отново бил посочен с площ
от 868.13 кв.м. Сочи, че поради неизпълнение на продавача на негови задължения
по сключения договор купувачът имал основание да развали същия и да получи
дадения задатък в двоен размер. Счита, че с нотариална покана връчена на
29.02.2016 г., продавачът упражнил право да развали договора, а в случай, че се
приемело, че това не било направено, моли исковата молба да се счита за
уведомление за разваляне. В условия на евентуалност поддържа, че били налице
предпоставките на чл. 210, ал. 2 от ЗЗД за разваляне на договора, тъй като
действителната площ на имота била с повече от 1/10 по-малка от обещаната за
продажба. Моли при условията на евентуалност да се приеме, че с исковата молба
разваля сключения предварителен договор като претендира връщане на сумата 100
000 евро, с оглед на отпадналото основание за заплащането й. Поради изложеното,
ищецът иска да бъде осъден ответникът да му заплати сумата от 200 000 евро,
представляваща двоен размер на платения от него задатък, ведно със законната
лихва върху сумата, считано от предявяване на иска – 25.03.2016 г., до
окончателното й заплащане, а в евентуалност, в случай, че предявената главна
претенция е неоснователна, да бъде осъден ответникът да му заплати сумата от
100 000 евро – платена на отпаднало основание, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от предявяване на иска – 25.03.2016 г., до окончателното й
изплащане. Претендира разноски.
Ответникът „Б.П.“ ЕООД е
депозирал отговор на исковата молба. Намира предявените искове за неоснователни
и моли за тяхното отхвърляне. Поддържа, че между страните бил подписан протокол
от 12.02.2016 г., че представените от ответника документи били годни за
изповядване на сделката по нотариален ред и съответно за правно валидно
разпореждане с имота. Твърди, че нотариалният акт бил представен на купувача
преди подписване на предварителния договор като въпросите с посочените
квадратури били разисквани в разговори и в кореспонденция и купувачът бил
запознат с тях преди подписване на предварителния договор. Сочи, че между
страните преди подписване на предварителния договор първоначално били водени
преговори за отдаване на имота под наем, като във връзка с преговорите ищецът
се запознавал с правното и фактическо състояние на имота и извършените в същия
преустройства. Възразява да е бил в нарушение на предварителния договор досежно
разликата в квадратурата по нотариален акт, схеми. Твърди, че в предварителния
договор при посочване на РЗП от 976.4 кв. м. изрично било записано, че това
посочване било съгласно одобрените проекти от 2011 г., а не по документ за
собственост, съответно нотариален акт. Сочи, че съгласно одобрените проекти РЗП
е тази посочена в предварителния договор и не било налице нарушение на поетите
с договора задължения. Възразява да е налице разлика от повече от 10 % от
квадратурата на имота, даваща основание за отказ или разваляне на договора от
ищеца. Твърди, че с предварителния договор в чл. 7, изр. 2 ищецът изрично
заявил, че прегледал имота и че е доволен от правното и фактическо състояние на
имота. Сочи, че вписванията досежно имота в имотния регистър били публични и
необосновани били твърденията досежно вписания договор за наем /още повече, че
същия изрично бил посочен в предварителния договор, а и бил заличен/, така и
относно твърдяното от ищеца несъответствие на квадратури. Поддържа, че претенцията
на ищеца за нарушение на договора предвид несъответствието на записаната в
същия квадратура и тази записана в нотариалния акт, данъчната оценка и схема,
за първи път се противопоставяла на ответника с поканата, връчена на последния
на 25.02.2016 г. Сочи, че дотогава ищецът обосновавал нежеланието си за
продължаване изпълнението на договора съобразно предвиденото в него, съответно
същият да бъде изпълняван, но само ако се промени съобразно изискванията на
трети лица, практиката по такива сделки, предположенията си за
недобросъвестност. Твърди, че несъответствието на квадратура било преодоляно
със съставения на 25.02.2016 г. констативен нотариален акт за собственост,
придобит на основание преустройство с промяна на предназначение, на нотариус И.Н..
Поддържа, че не било налице неизпълнение на процесния договор от ответника, а
сочените от ищеца неизпълнения не били съществени и не съставлявали основания
за разваляне, нито освобождавали ищеца от задълженията му по договора. Твърди,
че на 29.02.2016 г. пред нотариус И.Н. въпреки изправността на ответника,
ищецът отказал закупуване на имота при условията на заплащане, уговорени в
предварителния договор, както и че чрез управителя си заявил, че не желае
сключването на окончателен нотариален акт. Сочи, че заявените причини, изразени
в нотариална покана peг. № 1883/29.02.2016 г. били неоснователни. Поддържа, че
ищецът не изпълнил задълженията си по чл. 4, ал. 3, чл. 9 и чл. 14 от договора
и въпреки изричната нотариална покана, връчена му на 25.02.2016 г. Сочи, че на
основание чл. 11 от предварителния договор ответникът се отказва от договора и
задържа задатъка, който ищецът му дал.
Ищецът е депозирал
допълнителна искова молба. Твърди, че протокол от 12.02.2016 г. вероятно бил
подписан от адв. Д. Проданова като „упълномощен представител“ на „Е.“ ЕООД,
какъвто обаче тя не била съгласно сключен на 21.01.2016 г. Договор за
предоставяне на правни услуги. Сочи, че съгласно чл. 5.2. от цитираното
споразумение страните изрично уговорили, че адв. П. „не е и няма да действа
като пълномощник на клиента“, а по силата на чл. 5.3. се давало право на
адвоката единствено и само да провежда преговори с продавача и посочени от него
лица. Поддържа, че наличието на Протокола от 12.02.2016 г. по никакъв начин не
оправдавало бездействието на ответника по повод изпълнението на ангажиментите
му по чл. 8 от предварителния договор. Твърди, че описаните в Протокола от
12.02.2016 г. документи не били достатъчни за изповядване на сделката съобразно
уговореното между страните по предварителния договор. Оспорва възражението на
ответника, че ищецът бил предварително запознат с правното и фактическо
състояние на продаваемия имот. Оспорва възраженията на ответника за
недобросъвестност от страна на купувача. Намира възражението на ответника за
отказ от договора за неоснователно. Поддържа изложеното в исковата молба.
Ответникът е депозирал
допълнителен отговор. Поддържа, че
ищецът изрично признавал с поканата изх. № 940/23.02.2016 г., получена
от ответника на 25.02.2016 г., че копията на документите, необходими за
изповядване на окончателния договор, му били представени. Сочи, че в
предпоследния абзац на стр. 1 от поканата ищецът завявал „въпреки констатираното несъответствие между
легитимационните документи за собственост на Имота по представения от Вас
легитимационен нотариален акт, схема и данъчна оценка ....“. Твърди, че дори от
преценката само на тази покана можело да бъде направен извод, че не били верни
твърденията на ищеца, че не са му били представени документи по чл. 8 от
предварителния договор. Поддържа, че ищецът не оспорил по предвидения ред
протокола от 12.02.2016 г., не оспорил своевременно представителната власт на
лицето, посочено, че е упълномощен негов представител и следователно действията
на адв. Д.П. по приемане, съответно и протоколът обвързвали правновалидно
ищеца. Поддържа възраженията и доводите изложени в писмения отговор.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Между страните не се спори, а и от
представения по делото документ се установява, наличието на сключен между
страните предварителен договор за покупко-продажба от
22.12.2015 г., въз
основа на който ответникът „Б.П.“
ЕООД, ЕИК ******* се задължил срещу заплащане на договорената цена, да продаде на ищеца собствения си недвижим имот, представляващ
„Супермаркет“, находящ се в УПИ IV-6, кв. 402, м. „Център“, по плана на гр.
София, с административен адрес: гр. София, пл. „*******Район „Средец“, Столична
община, с РЗП от 976.40 кв. м., съгласно одобрените проекти от 2011 г., ведно със съответните ид. части от общите
части на сградата и от правото на строеж. Съгласно
чл. 3 от договора страните са се задължили да сключат
окончателния договор в предвидената от закона форма пред нотариус И.Н., вписан
под № 040 на НК, в кантората му, в срок до 29.02.2016 г.
включително. Договорената
продажна цена е размер на 2 045 165 евро, от които 100 000
евро е следвало да
бъдат изплатени като капаро
(задатък) в деня на подписване на договора по сметка на продавача в У.Б.АД, а
остатъкът в размер на 1 945 165 евро, купувачът се задължил да изплати на
продавача чрез банков превод в същата сметка в срок до изповядване на сделката
по нотариален ред.
Не се спори
и относно плащането на сумата 100
000 евро.
По делото
са представени Нотариален акт за покупко продажба на имота от 21.01.2004г., въз
основа на която сделка ответникът е придобил правото на собственост. Отразената
в документа РЗП е в размер на 868,31 кв-м.
Представени
са 2 схеми за самостоятелни обекти в сграда, данъчни оценки, кореспонденция
между страните, както и Акт-обр. 16 от 13.12.2011 г. и Техническия паспорт
на строеж от 21.12.2011 г.
При така установената
фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Правото
на изправната страна, дала задатък, да го получи в двоен размер, предпоставя
наличие на валидно облигационно правоотношение, предоставяне на задатък,
неизпълнение на насрещната страна и "отказ" от договора на изправния
кредитор, т.е. разваляне поради неизпълнение, съгласно нормата на чл.93, ал.2 ЗЗД.
Между
страните е възникнал валиден предварителен договор за покупко продажба на
недвижим имот, притежаващ формата по
чл.19, ал.1 ЗЗД.
Съгласно изрично изразената воля на страните в чл.4 ал.2 от
договора, авансово платената сума от 100 000 лв. има характер на капаро, т.е.
задатък по смисъла на чл.93 ЗЗД. Доколкото ищецът се позовава на неизпълнение на
насрещни задължения, породило правото на
разваляне на договора, характера на уговорките по чл.11 и чл.12 са без правно значение.
Ищецът извежда потестативното си право да развали договора
от следните форми на неизпълнение:
Неизпълнение на задължението по чл.8 в срок до 15.02.2016 г. да представи: копия от документи установяващи
собствеността върху имота на с РЗП от 976,40 кв. м. ; данъчна оценка и
кадастрална схема на имота с отразена РЗП 976,40 кв. м., като едва с
нотариалната покана от 25.02.2016 г. са
му били представени тези документи но с РЗП от 868,31 кв. м.
Ответникът твърди, че е изпълнил задължението си на
12.02.2016 г. посредством подписан между страните приемо-предавателн протокол,
като документите са били предадени на адв.Д.П..
При съпоставка на описите на приложенията към нотариалната
покана от 25.02.2016 г. и протокола от 12.02.2016 г. се установява, че се касае
за едни и същи документи - нотариалният акт от 2004 г., кадастралните схеми и
данъчните оценки, съдържащи отразяване на РЗП от 868,31 кв. м.
Във връзка с горното следва да се извърши преценка на първо
място на въпроса дали с представените документи е било изпълнено задължението
по чл.8, като при положителен отговор се
преценят последиците от забавата, в случай че такава е налице.
Съдът намира, че е налице изпълнение на задължението на
ответника по чл.8 от договора най-късно на 25.02.2016 г., когато ищецът е
признал, че е получил описаните по-горе документи, установяващи правото на
собственост на продавача по предварителния договор.
Дори да е налице
забава за периода 12.02.2016 г. - 25.02.2016 г., това не би породило потестивно право за
разваляне на договора, тъй като от една страна изпълнението не е съществено, а
от друга не е от категорията по чл.79, ал.2 ЗЗД и следователно при неизпълнение
на падежа кредиторът е следвало да даде срок за изпълнение на това конкретно
задължение, за да може да упражни правото на разваляне, което не се твърди да е
сторил.
Относно спора във
връзка с квадратурата - РЗП на недвижимия имот по легитимационния акт е 868,31
кв. м., а по договор е РЗП 976,40 кв. м. съдът намери следното:
Предмет на предварителния договор, съгласно чл.1, ал.1 от
договора, е недвижим имот с РЗП - 976,40
кв. м., във вида съгласно одобрени
проекти от 2011 г.
По делото е представен Акт-обр. 16 от 13.12.2011 г.,
съгласно който предходната реконструкция на обекта е била през 2005 г., за
която има издадено разрешение за ползване през 2006 г. Актът е съставен за извършена последваща реконструкция от 2011 г. Съгласно Техническия паспорт на
строежа от 21.12.2011 г., след реконструкцията РЗС е 976,40 кв.м., толкова
колкото е в предварителния договор. Това
мотивира съда да приеме, че волята на страните е да прехвърлят имота във вида в
който е съществувал към момента на възникване на правната връзка, съгласно
одобрения проект от 2011 г., при отразената там РЗП, увеличена по отношение на
таци в нотариалния акт в следствие на преустройството. Съставеният в
последствие констативен нотариален акт е превел фактическото положение с документалното
отразяване на собствеността в следствие на преращението.
Следователно за ищецът-купувач по предварителния договор не
е възникнало потестативно право да внесе правна промяна в правната връзка - да
развали договора поради неизпълнение и да получи, в съответствие с нормата на
чл.93, ал.2 ЗЗД, дадения задатък в двоен размер, налагащо извода за
неоснователност на главния иск.
Неоснованелността на главния иск налага да се разгледа
евентуалния иск по чл.55, ал.1 ЗЗД - връщане на даденото на отпаднало основание.
По изложениете по-горе съображения съдът намира, че не са
налице предпоставките по чл.210 ЗЗД, тъй като не съществува несъответствие
между договорената и действителна площ на имота. Следователно за ищецът не е
възникнало валидно потестативно право на разваляне и сумата не е дадена без
основание.
Воден от горното, Софийски градски съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените „Е.” ЕOOД, ЕИК *******, гр.Варна, ул.“*********срещу „Б.П.“ ЕООД, ЕИК *******, ЕИК:*******, гр.София, ул.“*********искове
за заплащане на сумата 200 000 евро на осн. чл.93, ал.2 ЗЗД по Предварителен договор за покупко-продажба от
22.12.2015 г., както
и иска за заплащане на сумата 100 000 лв. на осн.чл.55, ал.1 ЗЗД, дадени
на отпаднало основание поради разваляне на Предварителен договор за покупко-продажба от 22.12.2015
г.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: