РЕШЕНИЕ

№*

гр.Добрич, 14.04.2020г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ДОБРИЧКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ в публично заседание на двадесет и шести февруари през 2020г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖЕЧКА МАРГЕНОВА       

при секретаря РУМЯНА РАДЕВА в присъствието на прокурора………………………, като разгледа докладваното от окръжния съдия Ж.МАРГЕНОВА в.гр.дело №566 по описа за 2018г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

С искова молба вх.№8045/28.12.2018г., уточнена с молба вх.№578/25.01.20*г. и молба вх.№4007/11.06.20*г., от Н.С.Н. с ЕГН ********** ***, срещу Д.Н.Л. с ЕГН ********* ***, е предявен иск по чл.108 от ЗС, за установяване, че ищецът е собственик по силата на договор за покупко- продажба, сключен с н.а. №*, т.*, рег.№**, д.№**от **г. на нотариус, вписан  с рег.№** в НК, на поземлен имот, находящ се в гр.Добрич, м-ст „К.“, с идентификатор ***.*  по КККР на гр.Добрич, с площ от **кв.м.,  и на построената в него масивна двуетажна сграда-ресторант „Д.“ с идентификатор ***.*.1 по КККР на гр.Добрич, с РЗП от *5кв.м., и за осъждане на ответника да предаде владението им.

Обосноваващите претенцията на ищеца твърдения се свеждат до право на собственост върху описания поземлен имот и построената в него сграда, придобито на **г. по силата на  договор за покупко-продажба, сключен с н.а. №*, т.*, рег.№**, д.№**от **г. на нотариус, вписан  с рег.№** в НК, сключен с „Д.“*, представлявано от ответницата Д.Л.. В последствие същата продала дружествените си дялове на Р. М. Х.. Владението на имота му било предадено в деня на сключване на договора и той започнал дейности по почистване и приготвяне за експлоатация. Предвид на зимния период и лошите климатични условия преустановил рЕ.нтните дейности с намерение да продължи през пролетта. На 23.01.2016г. посетил имота и установил, че не може да влезе. Ключалките, от които имал ключ били подменени, а от имота излязъл представителя на дружеството-продавач Д.Л., която заявила, че няма да му осигури достъп. В продължение на две години правел многократни опити да влезе в имота, като последния на 22.10.2018г., но самонастанилата се  Д.Л. не го допускала и заявила, че по-скоро щяла да го разруши, а не да го освободи. Понастоящем Д.Л. владеела имота без основание, а той бил лишен от правомощията си на собственик. При тези обстоятелства е заявено  искане , основано на разпоредбата на чл.108 от ЗС за установяване на правото му на собственост, придобито на основание правна сделка -договора за покупко-продажба от **г., сключен  с н.а. №*, т.*, рег.№**, д.№**от **г. на нотариус, вписан  с рег.№** в НК, и осъждане на ответницата да му предаде владението на имота.

 В срока по чл.131 от ГПК ответницата е оспорила съществуването на претендираното от ищеца на основание договора за покупко-продажба от **г. право на собственост, с възражението, че същият е привиден и поради това нищожен. Привидността се обосновава с твърдения за липсата на реално договоряне за цената и плащане на такава, липса и у двете страни на воля за настъпването на последиците на договора/ищеца не бил искал да бъде собственик на имота, а тя да го продаде на него/, договаряне формалното легитимиране на ищеца като собственик пред трети лица-евентуални купувачи, липсата на желание у ищеца да владее имота, никога и не бил установявал владение, декларирал го едва 2017г.,  никога тя не била преустановявала владението и ползване му. Конкретно излага, че през пролетта на 2015г. се запознала с лице на име Е., с който водила разговор за продажба на ресторанта и дворното място. Според него, той и други лица можели да намерят купувач на висока цена. Уговорили се след като имотите се продадат, тя да получи сума от 500 000евро, а горницата да получат неговите хора. Убедила съпруга си да прехвърли имотите на нейното дружество и това станало с договор от **г., сключен с нот. акт №*, т.*, рег.№*, д.№* от **г. на нотариус, вписан  с рег.№** в НК. През късната есен на 2015г. лицето Е. и заявил , че нещата са почти уредени. Прехвърлила имота, защото и обяснили, че формално трябва да е на ищеца Н.. Не били договаряли продажна цена, записали сумата от 130 000лева  защото била приблизителна на данъчната оценка. При изповядване на сделката трябвало да представят платежен документ, че продажната цена е платена, затова отишли в У. Б. АД и ищеца Н.  внесъл по сметка на нейното дружество сума в размер на 25 000лева, тя я изтеглила в брой и му я върнала, той пак я внесъл, тя пак я изтеглила и върнала и така няколко пъти като накрая внесъл сумата от 5 000лева, които тя изтеглила и му върнала. Тези прехвърляния правили докато сбора от сумите по всички вносни бележки покрие посочената в нотариалния акт. Сключила договора от името на представляваното от нея дружество, тъй като имали уговорка да ползва имота докато намерят купувач и получи сумата от 500 000евро. На 26.01.2016г. продала дяловете си от дружеството. След сделката продължила да ползва имота, ищецът идвал на гости в ресторанта. При гостуване през м.декември 2016г. си говорили, че няма още купувач, той и заявил, че има забавяне, но скоро нещата ще се оправят. Тъй като по документи се водел собственик, за нейно успокоение постигнали устно съглашение да си служи с имота до продажбата му.

                Страните не спорят, че ответницата държи процесния имот и понастоящем.

От представеният нот. акт №*, т.*, рег.№*, д.№* от **г. на нотариус, вписан  с рег.№** в НК, се установява, че на **г. е бил сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот- поземлен имот, находящ се в гр.Добрич, м-ст „К.“, с идентификатор ***.*  по КККР на гр.Добрич, с площ от **кв.м.,  и на построената в него масивна двуетажна сграда-ресторант „Д.“ с идентификатор ***.*.1 по КККР на гр.Добрич, с РЗП от *5кв.м., между действащото чрез управителя си - ответницата по делото Д.Л., търговското дружество „Д.“* в качеството му на продавач, и ищеца по делото - Н.С.Н. в качеството на купувач. В цитираният нотариален акт е отразено, че имотът се продава за сумата от 130 000лева, която е платена от купувача на продавача  в деня на сключване на договора изцяло по банков път, по банкова сметка ***.

Правозащитното възражение на ответницата е за липса и у двете страни на воля за настъпването на последиците на договора - прехвърляне на собствеността срещу плащане на посочената в договора цена, т.е.за абсолютна симулация по смисъла на чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД. Интерес от установяване нищожността на договора като симулативен с последиците на отхвърляне на предявения иск по чл.108 от ЗС, тъй като ищецът не е станал собственик, респ. собствеността върху имота е останала в патримониума на търговското дружество-продавач „Д.“*, разкрива фактическото положение, което ответницата брани- държи собствен на друго лице имот, т.е. на праводателя на ищеца, а не на самия ищец.

При абсолютната симулация със симулативната сделка страните по правило прикриват липсата на каквато и да било сделка между тях, т.е. те изобщо не желаят настъпването на последиците от същата, нито последиците на някаква друга сделка. По правило симулацията се доказва с обратен документ /т.нар.контралетър/,който е напълно достатъчен за разкриване на симулацията и по своето съдържание е договорен, нарочен, т.е.съставен за нуждите на самата сделка, и следва да отразява истинските отношения между страните по сделката.Той може да представлява и едностранно писмо до другата страна, но да е получен от нея и да е възприет от същата, т.е. тя да не му се е противопоставила изрично. В случая обратният документ/писмо/ следва да има съдържание, даващо яснота за действителните намерения и отношения между страните по сделката продавача „Д.“*" и Н.С. с ясно декларирано от същите намерение и желание собствеността върху процесния имот в действителност да не се прехвърля в полза на купувача С.. От обратното писмо следва ясно да личи уговорката между страните, че сделката е привидна. Такъв документ по делото не е представен. След като липсва обратно писмо, симулацията може да бъде доказана чрез други доказателствени средства, вкл. свидетелски показания, но само при наличие на т.нар. "начало на писмено доказателство" по смисъла на чл. 165, ал.2 изр.1 от ГПК- писмен документ, изходящ от страна по сделката, на която симулацията се противопоставя, или удостоверяващ изявления на същата пред държавен орган, правещи вероятно твърдението, че съгласието е привидно. По делото не е представен документ с характер на "начало на писмено доказателство". Доколкото ответницата, навеждаща симулативност на сделката не е страна по нея /като едноличен собственик и представляващ е изразявала воля от името на дружеството продавач/, а трето лице по смисъла на чл. 165, ал.2 изр.2 от ГПК, то за нея гласните доказателства се явяват допустимо доказателствено средство за установяване на симулацията при липса на посоченото начало на писмено доказателство.    За установяване на твърденията си, че действителната воля на дружеството-продавач не била да прехвърли имота, ответницата е ангажирала гласни доказателства, чрез разпита на свидетелите И.Ж.Ж., Д.И.Д., М.Т.С. и К.Д.А., всички в приятелски отношения с ответницата. Съвпадащи са показанията на свидетелите И.Ж., Д.Д. и К.А., че ответницата е живеела в процесния имот-сградата имала ресторантска и жилищна част.

Според св.И.Ж. и св.М.С., по повод намерение на ответницата да продава намиращите се в сградата пана от дърворезба, св.М.С. завел в процесния имот Е. П., който проявил интерес към паната. Сделката с паната не станала, но се стигнало до разговор за продажба на имота, във връзка с която продажба св.М.С. не знаел нищо. По късно Д.Л. казала на св.С., че е продала на Н., но и Е. П. участвал, че не е получила никакви пари от сделката. Свидетелката И.Ж. не е присъствала на разговори между Е. П. и Д.Л., но от последната знаела за водени между тях преговори за продажба на имота срещу цена от 500 000евро, за плащането на която Д.Л. трябвало да изчака, докато той успее да си уреди нещата за участие в европрограми, от които да вземе пари и да и плати. Знаело се, че няма да има средства при сделката, че ще трябва да се изчака известно време. Свидетелката чувала разговори по телефона, в които той уверявал Д.Л., че трябва да изчака след сделката, тъй като нещата не са уредени. Първоначално уговорката била с Е., след това да прехвърли на Н.. Имало разговори след сделката колко  още трябва да изчака за средствата, които Н. и дължал. Пролетта след сделката Д.Л. наела склад, в който изкарала оборудването на ресторанта с идеята, че нещата ще се случат, за да може изцяло да го освободи. Останала да живее в имота, тъй като не била получила парите.   

                Свидетелката Д.Д. знаела от разговори с Д.Л., че е прехвърлила имота, но пари не е получила. Дъщеря и била болна и тя се принудила да търси хора на които да продаде комплекса за да има пари за лечението и. Била много доволна и щастлива, че е намерила хора, които и обещали, че чрез програма ще намерят пари и ще и го заплатят. Намерението и било да го продаде. Нищо не и било платено. Договорили се с Н., че когато вземе пари от еврофондовете ще и плати сумата, която са уговорили. След сделката продала  оборудването в ресторанта. Останала да живее в жилищната част.

          Свидетелката К.А. живеела в имота и работела в ресторанта до **г., от когато ресторанта не работел, защото имало  сделка, прехвърлили имота на Н.. Сделката била фиктивна. Обещали, че ще теглят субсидии и ще платят след сделката, но и до ден днешен нямало плащане според уговорките. Имали уговорка с една от управителките на банката, за да се получи сумата за пред нотариуса, да се прехвърли сумата от 25 000лева пет пъти. Така и направили. Свидетелката стояла срещу касата в банката и видяла как Е. П. ходел до Н., който бил със счупен крак и встрани от касата, да му носи да разписва бележките. Прибрали си парите и отишли при нотариуса. Бързали за да може да се впише  сделката в Агенцията по вписванията същия ден. В банката свидетелката за първи път видяла Н.. Д.Л. се била уговаряла с Е.. На 23 декември свидетелката била с Л., когато отишла при нотариуса с намерение да прехвърли имота на Е.. Той бил човека с когото Д. договаряла във връзка с продажбата. Искала да продава. Е. поел ангажимент да намери купувач. В банката свидетелката разбрала, че Н. ще купува, тъй като на него носели документите да подписва. При нотариуса влезли Д., Е., Н. и адвокат. През месец април след сделката Д. започнала да изнася багаж, защото Е. казал, че иска да се опразни сградата, имало вероятност някой да строи и изхвърли оборудването. Нищо не се случило. Д. продала оборудването. Имала намерение като продаде, да вземе  пари и да започне друг бизнес. Уговорената била продажна цена от 500 000евро. Трябвало да се оправи всичко с плащането за 2-3 месеца. Д. смятала да излезе от имота когато вземе парите, но понеже не получила парите, останала в имота.  След сделката постоянно водели разговори във връзка с плащането.

          От събраните гласни и писмени /извлечение от разплащателна сметка на дружеството-продавач в У. Б. АД, удостоверяваща реалното постъпване на **г.на сума от 25 000лева на пет пъти и веднъж на сума от 5 000лева, внесени от Н. с посочено основание за покупка на имот, и разписки за теглене на така внесените суми от Д.Л.-л.56-63/ доказателства не се разкрива воля на дружеството-продавач, различна от външно изразената в договора за покупко– продажба. Събраните по делото доказателства не могат да обосноват извод, че страните са сключили договора само за да създадат привидни правни последици, настъпването на каквито не са желаели, респ. извод за нежеланието на страните да се прехвърли собствеността. Съвпадащи са показанията на разпитаните свидетели, макар и тези на св.Ж. и св.Д. да са напълно опосредени от чутото от Л., относно целяното с договара прехвърляне на собствеността срещу плащане на цена. Фактът дали уговорената продажна цена е платена не е относим към валидността на сделката. Неплащането на цената представлява неизпълнение на договора за продажба, което може да породи само облигационни правоотношения между страните по сделката във връзка с неизпълнението на договора, да обоснове право на изправната страна да иска разваляне по съдебен ред на договора /чл. 87, ал.3 от ЗЗД/ или да претендира осъждане на неизправния длъжник да изпълни задължението си /да плати продажната цена/, вкл. да плати обезщетение за вреди от неизпълнението, но не обуславя нищожност на договора. Неплащането на цената не означава непременно, че страните не желаят настъпване последиците на сделката, та да се приеме, че продажбата е симулативна. След като симулацията не е доказана, договорът е действителен и легитимира ищеца като собственик на процесния имот, а държането му от Д.Л. се явява лишено от основание при липса на проведено доказване в обратния смисъл .

          Искът по чл.108 от ЗС е основателен и доказан и следва да бъде уважен.

На основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят съдебно-деловодни разноски в удостоверения с представения договор за правна помощ/л.186/ размер от 4000лева адвокатско възнаграждение и държавна такса в размер на 1 348.17лева.

С оглед гореизложените съображения, съдът

 

Р        Е      Ш       И:

 

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО  по отношение на  Д.Н.Л. с ЕГН ********* ***, че Н.С.Н. с ЕГН ********** ***, е собственик по силата на договор за покупко- продажба, сключен с н.а. №*, т.*, рег.№**, д.№**от **г. на нотариус, вписан  с рег.№** в НК, на поземлен имот, находящ се в гр.Добрич, м-ст „К.“, с идентификатор ***.*  по КККР на гр.Добрич, с площ от **кв.м.,  и на построената в него масивна двуетажна сграда-ресторант „Д.“ с идентификатор ***.*.1 по КККР на гр.Добрич, с РЗП от *5кв.м, и

ОСЪЖДА Д.Н.Л. с ЕГН ********* ***, да предаде на  Н.С.Н. с ЕГН ********** ***, владението върху поземлен имот, находящ се в гр.Добрич, м-ст „К.“, с идентификатор ***.*  по КККР на гр.Добрич, с площ от **кв.м.,  и на построената в него масивна двуетажна сграда-ресторант „Д.“ с идентификатор ***.*.1 по КККР на гр.Добрич, с РЗП от *5кв.м.

ОСЪЖДА Д.Н.Л. с ЕГН ********* ***, да заплати на  Н.С.Н. с ЕГН ********** ***, съдебно-деловодни разноски в размер на 4000лева двокатско възнаграждение и 1 348.17лева държавна такса.

Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

Окръжен съдия: