Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 647 28.04.2021 година гр. Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският административен съд, седемнадесети състав, на двадесет и
четвърти март две хиляди двадесет и първа година, в публично заседание в
следния състав:
Председател: А. Атанасова
при секретаря Г.
Драганова, като разгледа докладваното от съдията Атанасова административно дело
№ 414 по описа за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.
145 и сл. от АПК, вр. чл. 215, ал. 1, вр. чл. 210, ал. 3 от Закона за
устройство на територията (ЗУТ), и е образувано е по повод жалбата на Т.Г.М. с
ЕГН **********, с адрес: ***, и със съдебен адрес:***, представлявана от
пълномощника адв. М.М., против решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ при Община
Бургас, обективирано в протокол № 90 от 28.10.2020 г., в частта относно
определения размер на еднократно обезщетение за възникване на безсрочен
сервитут, засягащ ПИ с идент. № 07079.2.3565 по кадастралната карта на гр.
Бургас.
В жалбата са развити доводи за
незаконосъобразност на оспорения акт, поради нарушение на материалния закон. Оспорва
се размерът на определеното еднократно обезщетение, като се сочи, че процесният
имот се намира в урбанизирана територия по данни от действащия ОУП на гр.
Бургас и неправилно е оценен като земеделска земя. Оспорва се и методът на
определяне на пазарната цена на сервитута, приложен от назначената комисия. По
същество се иска отмяна на оспореното решение и изпращане преписката на
административния орган със задължителни указания, алт.- определяне на парично
обезщетение в размер на 7 287.55 лева- за 115.00 кв.м. по 63.37 лева на
кв.м. Приложени са писмени доказателства.
В съдебното заседание
процесуалният представител на жалбоподателите поддържа жалбата. Ангажира доказателства.
Моли да бъде определено справедливо парично обезщетение, съобразно приетото
заключение на съдебно-техническата експертиза. Претендира разноски.
Пълномощникът на ответника
Община Бургас, оспорва жалбата. Счита, че при издаване на оспорения акт не са
нарушени изискванията за законосъобразност. Моли за отхвърляне на жалбата.
Претендира разноски.
Процесуалният представител на заинтересованата
страна Агенция „Пътна инфраструктура“ оспорва жалбата и моли за нейното
отхвърляне. Претендира разноски.
Жалбата е подадена от надлежна
страна- собственик на засегнатия ПИ с идент. № 07079.2.3565 по кадастралната
карта на гр. Бургас, в законоустановения 14-дневен срок и е процесуално
допустима. При разглеждането и́ по същество, съдът намира за установено
следното:
Със Заповед № РД-02-15-91 от
31.08.2016 г., издадена от зам.- министър на регионалното развитие и
благоустройството на основание чл. 129, ал. 3, т. 2, б. „в” и ал. 4; чл. 110, ал. 1, т. 5 и чл. 128,
ал.1, 2, 5, 6 и ал. 12, т. 2, б. „в” ЗУТ,
е одобрен подробен устройствен план- парцеларен план за обект: „Обходен път на
гр. Бургас- І-ви етап от км. 230+700 на път І-9 „Сарафово-Бургас“ до км.
493+550 на път І-6 „Ветрен-Бургас“ и локални платна“. За реализиране на проекта
е предвидено изместване на ТТ кабел (тръбна линия № 2), засягащ собствения на
жалбоподателката ПИ с идентификатор ПИ 07079.2.3565 по КККР на гр. Бургас,
представляващ част от имот с предходен идентификатор 07079.2.1357 по КККР на
гр. Бургас, отразен в кадастралния регистър с начин на трайно ползване- нива,
вид на територията- земеделска, с площ от 8.300 дка, с площ на сервитута 115.00
м2. В рамките на проведената процедура за учредяване на сервитутни права е
възложено от Агенция „Пътна инфраструктура“ изготвяне на оценителен доклад от „Бачовски
и синове” ЕООД- Пловдив, притежаващ Сертификат № ********* от 22.11.2010 г. на Камарата
на независимите оценители в България, за определяне на пазарната стойност на
еднократното обезщетение за безсрочен сервитут в поземлените имоти земеделска
територия, засегнати от трасето на ТТ кабел (тръбна линия № 2 при км 3+880,
находящи се в землището на гр. Бургас.
При определяне пазарната цена
на сервитутната площ, е използвана методологията за оценка на сервитутни права
в общински имоти на територията на Столична община, дадена в Наредба за цените
при сделки с недвижими имоти на Столична община /приета с Решение № 81 по
Протокол № 7 от 28.02.2008г. със съответните изменения и допълнения/, видно от
приложения оценителски доклад, изготвен от „Бачовски и синове” ЕООД. Посочено е
от оценителя, че пазарната цена на земята е определена въз основа на пазарните
цени на имотите с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания.
Съобразени са данните за вписани в СВ- Бургас сделки за покупко-продажба на
имоти. След направени изчисления, е предложена с оценителския доклад цена на
сервитута за земеделска земя- 10.32 лева/дка, което по отношение на процесния
имот се равнява на 1 186.80 лева.
На 02.09.2020 г. е постъпило в
Община Бургас писмо от Агенция „Пътна инфраструктура” (на л. 77), с искане да
бъде определен размерът на еднократното обезщетение за сервитута при
реконструкция на съществуващи инженерни мрежи в обхвата на обект: „Обходен път
на гр.Бургас – I етап, от км 230+700 на път I-9 „Сарафово – Бургас” до км
493+550 на път I-6 „Ветрен – Бургас”. В писмото е посочено, че се налага
реконструкция на съществуващи инженерни мрежи, а именно изместване на ТТ кабел (тръбна
линия № 2) при км 3+880, като са конкретизирани поземлените имоти, за които е
необходимо да бъде учреден сервитут, вкл. процесния имот. Отбелязано е, че са
предприети от агенцията действия за провеждане на процедури по учредяване на
сервитутни права, като във връзка с отправени искания до повече от 100
собственици на имоти е заявено писмено съгласие с предложените условия само на
10 от запитаните, което води до невъзможност за АПИ да сключи договори с всички
лица- собственици на засегнатите имоти. Направено е искане за провеждане на
процедура по чл. 210 и 211 от ЗУТ за определяне размера на еднократното
обезщетение на собствениците на засегнатите имоти частна собственост.
На 28.10.2020 г. искането на Агенция „Пътна
инфраструктура” и оценителския доклад са разгледани от комисията по чл. 210 от ЗУТ, назначена със заповед № 658/12.03.2020 г. на кмета на Община Бургас (на л.
2). С решение, обективирано в Протокол № 90/28.10.2020 г., е определено
еднократно обезщетение за възникване на безсрочен сервитут, поради
реконструкция на съществуващи инженерни мрежи, а именно изместване на ТТ кабел
(тръбна линия № 2), по отношение на поземлен имот с идентификатор №
07079.2.3565 по КККР на гр. Бургас, представляващ част от имот с предходен
идентификатор № 07079.2.1357 по КККР на гр. Бургас, собственост на
жалбоподателя, с площ на сервитута 115.00 кв.м., в размер на 1 288.00 лева.
Констатирано е от комисията, че с оценителския доклад е предложена средна цена
за сервитута за земеделска земя в размер на 10.32 лв./кв.м. При вземане на
решението са съобразени от комисията и данните от актуалните обяви в Alo.bg за
продажба на сходни недвижими имоти в землището на гр. Бургас и е прието, че
средната офертна цена е 59 770 лв./дка. Прието е от комисията, че сервитутното
право представлява ограничение в ползването на имота, но не се отразява на
правото на собственост, поради което цената за обезщетение за учредяване на
сервитутното право следва да е 1/3 от средната офертна пазарна цена- в размер
на 19.92 лв./кв.м. Съобразен е и размерът на обезщетението за отчуждавани
имоти, попадащи в обхвата на трасето, определен с влезли в сила съдебни решения
на Административен съд- Бургас по адм.д. № 1480/2019 г. и адм.д. № 1503/2019 г.-
16.57 лв./кв.м., като е отчетено, че в случая се касае за учредяване на
сервитутно право и този размер е редуциран на 1/3- 5.52 лв./кв.м. Взета е
предвид и определената пазарна стойност на сервитута, въз основа на възложена
от Община Бургас оценка на „Ем ЕН Сълюшънс“ ЕООД, според която цената на
засегнатите от сервитута площи е 9 лв./кв.м. Като краен резултат е приета от комисията
осреднена стройност от посочените по-горе стойности и цената на сервитут е
определена на 11.20 лв./кв.м., а обезщетението за учреденото сервитутно право
за процесния имот е определено в размер на 1 288.00 лв.
След постановяване на решението
процесният имот е придобит от Т.М. въз основа на договор за покупко-продажба,
сключен с нотариален акт № 186, том ІV, рег. № 6167, дело № 702 от 10.12.2020
г. С писмо рег. № 13-00-605/106/27.01.2021 г. от директора на дирекция
„Устройство на територията” при Община Бургас (на л. 23) същата е уведомена за
приетото решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ към Община Бургас.
По делото е приета съдебно-техническа
експертиза, която дава заключение относно справедливата пазарна стойност на
сервитутното право. За определяне на пазарната стойност на земята по избрания
метод са използвани от вещото лице следните аналози:
1) земеделска земя на главен
пьт Бургас- Ветрен, преди Чикън груп, с лице на главния път 50 метра, в
местността Оникилика, с площ на имота 20 000 кв.м., цена 50.00 евро/кв.м.,
коригирана пазарна цена 38.25 евро/кв.м., източник- обява в агенция за продажба
на недвижими имоти;
2) ПИ 07079.2.1738- земеделска
земя, нива 3-та категория, на главния път Бургас- София с лице 24 м., преди м-н
„Хюндай“, ъглов парцел, с площ на имота 3 802 кв.м., цена 44.98 евро/кв.м.,
коригирана пазарна цена 36.43 кв.м., източник- обява в агенция за продажба на
недвижими имоти;
3) земеделска земя- нива от
3-та категория, в м. „Курт тепе“, с дълбочина 186м, на200м от бъдещата детелина
на пътя, свързващ магистрала „Тракия“ с летище Бургас, с площ на имота 9 899
кв.м., цена 29.99 евро/кв.м., коригирана пазарна цена 29.69 евро/кв.м.,
източник- обява в агенция за продажба на недвижими имоти;
4) парцел с площ от 13 дка,
намиращ се в м. „Курт тепе“, с лице на главен път, с площ 13 000 кв.м., цена
25.00 евро/кв.м., коригирана пазарна цена 22.50 евро/кв.м., източник- обява в
агенция за продажба на недвижими имоти;
5) земеделска земя в м. „Курт
тепе“, на изхода на Бургас, с лице на автомагистралата, като имотът е подходящ
за изграждане на търговска база с офиси, бензиностанция, складова база, шоурум
и др., с площ 6 000 кв.м., цена 25.00 евро/кв.м., коригирана пазарна цена 22.50
евро/кв.м., източник- обява в агенция за продажба на недвижими имоти;
6) ПИ 07079.2.1367, в м. „Под
шосето“, вид територия - Земеделска, категория 3, НТП Нива, с площ 4 702 кв.м.
и ПИ 07079.2.1404, в м. „Под шосето“, вид територия Земеделска, категория 3,
НТП Нива, площ 12 000 кв.м., обща площ – 16 702 кв.м., цена 40.40 евро/кв.м.,
коригирана пазарна цена 36.36 евро/кв.м., източник- Договор за цесия от
07.07.2020г. дв.вх.peг. № 6771, том 3, № 105;
7) ПИ 07079.2.2712, в м. „Лъджа
йолу“, вид територия Земеделска, категория 3, НТП Нива, площ 5 032 кв.м. цена
8.94 евро/кв.м., коригирана пазарна цена 10.28 евро/кв.м., източник:
покупко-продажба от 21.07.2020 г., дв.вх.peг. № 7595, том 23, № 46.
Въз основа на посочените
аналози е определена средна пазарна цена от 54.76 лева/кв.м. и пазарна стойност
на сервитута- 44.36 лева/кв.м. В съдебно заседание вещото лице уточнява, че при
изпълнение на възложените задачи са изследвани 6189 бр. сделки, сключени в
периода юли- октомври 2020 г., като характеристиките на имотите, посочени под №
6 и № 7, са най-близко до процесния и продажната цена се различава от данъчната
оценка, а останалите установени сделки са за имоти, находящи се извън
територията с предвидена промяна на предназначението, т.е. остават земеделска
земя. По отношение на първите пет еталона вещото лице сочи, че касаят сходни
имоти, за които няма данни за реално извършени сделки, но няма изискване при
формиране на средна пазарна цена сделките да са реално извършени. Разяснява, че
сервитутната ивица минава почти до уличната регулационна линия и предвид
коефициентите, устройствените показатели за застрояване, прокарването на
сервитута няма да се отрази на вида застрояване в имота, но би имало
неблагоприятно въздействие, поради което е определен коефициент 0.9, отчитащ
вида и срока на сервитута. Наред с това сочи, че е определена от комисията средна
пазарна цена в размер на 30.56 евро, която е в по-висок размер от определената със
заключението на експертизата, но е редуцирана до 1/3 по неясен критерий.
При тези фактически данни съдът
намира от правна страна следното:
Оспореното решение е издадено
от компетентен орган- комисия в състав, определен със заповед № 658/12.03.2020 г.
на кмета на Община Бургас на основание чл. 210, ал. 1 от ЗУТ. Решението е обективирано
в протокол от проведеното заседание и съдържа изискуемите реквизити.
При извършената служебна
проверка съдът не констатира съществени нарушения на административнопроизводствени
правила. Допуснатата техническа грешка при изписване на правното основание за
издаване на решението- чл. 194 от ЗУТ не съставлява съществен порок на акта и
не влияе върху волеизявлението на органа.
По делото не е спорно, че собственият
на жалбоподателката ПИ с идент. № 07079.2.3565 по кадастралната карта на гр.
Бургас попада в устройствена зона 13/Смф- многофункционална устройствена зона с
преобладаващо обществено обслужване, в която се допуска изграждане на обекти за
търговия, безвредни производства и складове, спорт и атракции и други допълващи
функции без обекти за дейности с вредни отделяния и влияния, съгласно действащия
ОУП на гр. Бургас. Към момента на определяне на оценката не е проведено
производство за промяна предназначението на имота и той е със статут на земеделска
земя.
В съдебното производство е
приета съдебно-техническа експертиза за определяне пазарната цена на имота. При
извършване на експертизата са съобразени от вещото лице критериите, предвидени
в нормата на чл. 31, ал. 4 от ЗЕСМФИ- площ на служещия поземлен имот, включена
в границите на сервитута; ограничение на ползването на този имот; срок на
ограничението; пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в
границите на сервитута. Използван е допустимият метод на посредственото
сравнение (сравнителен подход), като стойността е изведена чрез сравнение на
обекта, предмет на оценка, с идентични или сходни обекти, за които е налична
ценова информация, при отчитане на отклоненията в качествата на оценявания
обект спрямо сходните такива чрез корекционни коефициенти. Това е и подходящият
метод в случая, с оглед сходството между характеристиките на оценявания имот и
съпоставимите такива. Експертизата е извършена след задълбочен анализ, като са
използвани както пазарни аналози по офертни цени, така и реализирани сделки с
имоти, намиращи се в близост до оценявания, с един и същ устройствен режим, и
същите коригирани с коефициенти за индивидуални качества и за пазарна
реализация. Пазарната стойност на сервитута е определена по формулата Ссерв -
Сзем * Кс * Ксп (включваща пазарна стойност на земята - Сзем.- 54.76 лв./дка; площ
на сервитута 115 м2; Кс- коефициент отчитащ срока, за който е учредено
ограниченото вещно право- в случая безсрочно- 0.9; Ксп- експертно определян
коефициент, отчитащ вида на сервитута- приет 0.9), като според заключението на
експертизата тя възлиза на 44.36 лева/м2, общо 5 101.40 лева без ДДС за
цялата площ от 115 м2.
При използване на същия метод
за оценяване е определена от комисията пазарна цена в по-висок размер- 59.77
лв./м2. При определянето и́ са използвани осреднени пазарни стойности на
имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания, както и
данни от други производства по оценяване и влезли в сила съдебни решения. Така
определената средна стойност обаче е намалена на 1/3, без каквито и да било
мотиви за тази съществена редукция- отбелязано е единствено, че ограничението в
правото на ползване „по никакъв начин не се отразява на правото на
собственост“, но не е ясно въз основа на какви критерии е определен именно този
размер. От друга страна, определената от СТЕ редукция спрямо пазарната стойност
на правото на собственост е мотивирана, при отчитане на ограниченията за
собственика на земята в резултат на учредения безсрочен сервитут. Поради това
съдът приема, че определеното от комисията обезщетение е занижено и не
представлява справедлива пазарна цена на обезщетение. Ето защо, решението
следва да се измени в обжалваната част, като се определи обезщетение за
учредения сервитут в размер на 5 101.40 лева.
С оглед формирания извод за
основателност на жалбата и своевременно направеното искане, на основание чл.
143, ал. 1 от АПК следва да се присъдят на жалбоподателката направените
разноски по делото в общ размер 1210 лева, от които 10 лева заплатена държавна
такса за производството, 850 лева- заплатено адвокатско възнаграждение и 350
лева заплатен депозит за СТЕ.
Мотивиран от горното, на
основание чл.172, ал.2 от АПК съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ Решение на комисията по
чл. 210 от ЗУТ при Община Бургас, обективирано в протокол № 90 от 28.10.2020
г., в частта относно определения
размер на еднократно обезщетение за възникване на безсрочен сервитут, засягащ
ПИ с идент. № 07079.2.3565 по кадастралната карта на гр. Бургас, собственост на
Т.Г.М. с ЕГН **********, представляващ част от имот с предходен идентификатор
07079.2.1357 по КККР на гр. Бургас, с площ на сервитута 115.00 кв.м., като
УВЕЛИЧАВА определената стойност на обезщетение от 1 288 лева на 5101.40 лева (пет
хиляди сто и един лева и 40 ст.).
ОСЪЖДА Община Бургас да заплати
на Т.Г.М. с ЕГН ********** сумата от 1210 (хиляда двеста и десет) лева,
представляваща разноски по делото.
Решението може да
се обжалва пред Върховния административен съд на Република България в 14-дневен
срок от връчване на съобщението.
СЪДИЯ: