РЕШЕНИЕ
№ 288
гр. Русе, 29.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ВТОРИ СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Анета Георгиева
Членове:Антоанета Атанасова
Михаил Драгнев
при участието на секретаря Иванка Венкова
като разгледа докладваното от Михаил Драгнев Въззивно гражданско дело №
20214500500605 по описа за 2021 година
Производството е по чл.258 и сл ГПК.
И.Х. и А.Х. обжалват Решение № 526 от 09.07.2021г., постановено по
гр.д.№ 185/21г. по описа на РРС, в частта, с която исковете против „А. и С.Д.
са отхвърлени за размера над 8932,31 лв. до 19416лв. Излагат оплаквания за
неправилността на постановеното решение в отхвърлителната му част и
относно разноските. Намират, че първоинстанционният съд неправилно е
взел предвид отговора на исковата молба, тъй като той е бил подаден извън
законоустановения срок. Смятат, че оценителната експертиза не следва да
бъде кредитирана, тъй като не е взела предвид представените от ищците
договори за наем на съседни имоти и неправилно е ценила представени от
ответника такива. Посочват, че дължимото обезщетение не следва да бъде
определено по средни пазарни цени, както го е определил районният съд, а
въз основа на уговорения между ищеца и трето лице наем в по-висок размер.
Сочат, че в договора за правна защита и съдействие е посочено извършеното
плащане в брой. Искат от съда да отмени постановеното от
първоинстанционния съд решение в отхвърлителната му част и да постанови
друго, с което предявеният иск да се уважи изцяло като основателен.
Претендират се разноските, направени в двете съдебни инстанции.
1
„А. и С.Д. обжалват Решение № 526 от 09.07.2021г., постановено по
гр.д.№ 185/21г. по описа на РРС, в осъдителната част. Излагат оплаквания за
неправилността и незаконосъобразност на постановеното решение.
Възразяват, че по делото не са били събрани доказателства за датата на
отправеното предизвестие за прекратяване на договора. Твърдят, че
районният съд е допуснал процесуално нарушение, като се е позовал на
материали по друго дело, както и че е извел това обстоятелство като
безспорно в доклада си по делото. Намират, че за обезщетение за ползване на
имота след прекратяване на договора за наем не възниква солидарност по
отношение на дружеството и управителя му. Твърдят, че консумираната в
имота енергия не е доказана. Искат от съда да отмени постановеното от
първоинстанционния съд решение в уважителната му част и да постанови
друго, с което предявеният иск да се отхвърли изцяло като основателен или
алтернативно да се присъди обезщетение за ползването на имота в размер на
уговорения наем от 400 лв. на месец. Претендират се разноските, направени в
двете съдебни инстанции.
Съдът констатира, че жалбите са подадени от процесуално
легитимирани страни в законоустановения срок и срещу подлежащ на
съдебен контрол акт, поради което са допустими.
Окръжният съд, като взе предвид оплакванията в жалбата, доводите на
страните и обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено
следното:
На 01.01.2017г. между „Алфа“ ЕООД и С.Д. и И.Х. и А.Х. бил сключен
договор за наем на магазин на партерния етаж на ул. „А. за търговска дейност,
с площ 47 кв.м. срещу месечен наем от 400 лв.
В чл. 10, ал. 1, т. 2 на същия е предвидено право на страните
едностранно да прекратят договора с 8/осем/ месечно предизвестие.
На 12.08.2019г. И.Х. е отправил предизвестие към С.Д., управител на
„А. към този момент, за прекратяване на договора.
На 06.02.2020г. е сключен договор за наем между И.Х. и А.Х. и „Б. за
магазин на партерния етаж на ул. „А. за търговска дейност, с площ 47 кв.м.
срещу месечен наем от 2500 лв.
На 04.05.2020г. чрез нот. К. П. е била отправена нотариална покана от
И.Х. към „А., с която го уведомява, че е изтекъл предвидения в договора осем
месечен срок от получаване на предизвестието. В същата „А. и управителят
му са били предупредени, че между наемодателя и нов наемател е бил
сключен договор за наемна цена от 2500лв. на месец, като изпълнението му е
уговорено да започне от датата на изтичане на предизвестието.
С Решение № 911 от 30.12.2020г. по гр.д. № 2037 по описа за 2020г. на
2
РС- В. .Т. „А. е било осъдено да освободи и предаде процесния имот, находящ
се на ул. „А. на И.Х. и А.Х..
По делото е изготвена експертиза, заключението на която е, че
неплатения наем за периода от 01.04.2020г. до 22.05.2020г е в размер на 693
лв., пазарния наем на имота за периода 22.05.2020г. до 14.01.2021г. е
8970лв., неплатените суми за електроенергия за периода 01.05.2020г. до
30.11.2020г. са на обща стойност от 1183лв., стойността на ремонта на капак
на увредено електрическо табло е около 45-50лв.
Представени са приходни касови ордери и протоколи за засичане на
електромери на процесния имот от 06 до 11.2020г. на обща стойност от
1182,65лв.
Разпитана е свидетелката Е. Н. която твърди, че тя е изготвяла
протоколи за разпределение на електрическа енергия и е плащала от името на
И.Х. сметки към .Е.а потребеното от „А. което след това се е отчитало със
служебни бележки за платеното, като това не било сторено за периода от 06
месец до 11 месец на 2020г.
От приложените по делото писмени доказателства се установява, че към
настоящия момент имота е отдаден под наем с договор от 31.05.2021г. между
И.Х. и „Д. за наемна цена от 1000 евро /или 2000лв./ на месец, като в
изпълнение на същия на 09.06.2021г. е внесен първи наем и депозит от общо
4000лв. по сметка на И.Х. в Р..
При така установената и от първоинстанционния съд фактическа
обстановка, същият правилно е приел, че „А. и С.Д. дължат солидарно на
И.Х. и А.Х. сумата от 693 лв.- представляваща незаплатен наем за периода
01.04.-22.05.2020г. по договор за наем от 01.01.2017г., сума от 1182.65
консумативни разходи за използвана електроенергия за периода 01.05.2020г.-
30.11.2020г. и сумата от 8932,31лв. обезщетение за ползване на недвижимия
имот след прекратяване на договора за наем от 01.01.2017г. за периода от
23.05.2020г.- 14.01.2021г.
Съдът намира за неоснователни оплакванията на жалбоподателите И. и
А. Х.и, че отговора на исковата молба е подаден извън предвидения от закона
срок. Съобщението до С.Д. е връчено на 09.03.2021г., а отговора му е
входиран с дата 07.04.2021г., тоест в рамките на едномесечния срок.
Съобщението до „А.е връчено на 24.03.2021г., а отговора му е входиран с
дата 22.04.2021г., тоест в рамките на едномесечния срок.
Оплакването относно датата на полученото предизвестие, съдът намира
за неоснователно. Наистина, първоинстанционният съд в доклада по делото е
отделил този факт като неподлежащ на доказване, въпреки изричните
изявления на ответниците в отговорите на исковата молба. Отделно от това
Решение № 911 от 30.12.2020г. по гр.д. № 2037 по описа за 2020г. на РС- В.
3
обвързва съда само относно диспозитива си, с който „А. е осъдено да
освободи и предаде процесния имот, находящ се на ул. „А.. Въз основа на
това решение съдът не би следвало да приеме за установен факта на
получаване на предизвестието и произтичащата от това дата, от която
договора за наем се смята прекратен, тъй като това обстоятелство се съдържа
в мотивите, а не в диспозитива на акта и по отношение на него не се
разпростира силата на пресъдено нещо. Още повече съдът не може да се
позовава на изготвената по друго дело почеркова експертиза. Въпреки това
ищците, в чиято тежест е да докажат, от кой момент се счита за прекратен
договора, са представили писмено предизвестие, предадено лично и
отправено чрез електронна поща и последваща нотариална покана, които не
са били оспорени от ответниците. Тъй като предизвестието, което
представлява частен документ, е било подписано от управителя на „А. като
получено, то се ползва с формална доказателствена сила на основание чл. 180
ГПК и за да бъде оборено е следвало някой от ответниците да поиска
провеждане на процедура по оспорване истинността на документ съгласно чл.
193, ал. 3 ГПК. След като не е била открита такава процедура и в тежест на
ответника е било да докаже неистинност на подписа си, положен под
документа, съдът намира, че с представеното предизвестие е доказана датата
на отправянето му и съответно на получаването му. Документа за него, като
страна, която го е подписала, се ползва с достоверна дата по аргумент за
противното от чл. 181, ал.1 ГПК, доколкото той не е „трето лице“ по смисъла
на този текст.
Неоснователно се явява и оплакването на жалбоподателите И. и А. Х.и
относно това, че вещото лице не е ценило представени от тях договори за
наем. В съобразителната част на експертизата е посочено, че при изготвянето
са взети предвид всички документи и книжа по делото, което означава, че
вещото лице е прегледало и приложените от страните договори за наем на
други обекти в близост до имота. Въпреки това вещото лице има право да
прецени, че по ред причини, като периода на действие на договорите,
местоположението на имотите или квадратурата им, те не са подходящи да
бъдат ползвани като аналог на оценявания имот, както е в случая.
Съдът след като съобрази имотите включени в таблица към точка 2.2 от
Приложение 1 към експертизата, намира за неверни твърденията на
жалбоподателите, че за аналог е бил ползван имот, намиращ се срещу
процесния, който е неподходящ като такъв поради лошото си състояние.
Също така въпреки наведените доводи за пристрастност на вещото лице,
жалбоподателите не са направили искане за изготвяне на повторна
експертиза, нито са оспорили изготвената в първоинстанционното
производство такава.
Неоснователно се явява и оплакването на жалбоподателите Х.и, че
съдът не е определил обезщетението за лишаването им от ползване на имота в
4
размера на доказаните пропуснати ползи, а по средния пазарен наем. Съдът
намира, че в тежест на ищеците е да докажат пълно и главно размера на
пропуснатите ползи, предизвикани от ответниците. Според съда такова
доказване не е проведено в степен, достатъчна да изключи всички съмненията
относно твърдяното обстоятелство. С ТР № 3/12.12.2012 г. ОСГТК ВКС се е
произнесъл относно степента на доказване на пропуснатите ползи в смисъл,
че: “При предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на
пропуснати ползи,.., трябва да съществува сигурност за увеличаване на
имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага.“ По делото
действително е представен договор за наем между И.Х. и А.Х. и „Б.за
отдаване на магазин на партерния етаж на ул. „А. за търговска дейност, с
площ 47 кв.м. срещу месечен наем от 2500 лв. Във връзка с този договор от
страна на ответниците е било направено възражение, че той е създаден за
нуждите на процеса, а не с цел страните реално да се задължат по него за
посочената наемна цена. Това възражение по своята същност представлява
възражение относно достоверността на датата на договора по смисъла на чл.
181, ал. 1 ГПК. При наведено от насрещната страна твърдение, че договора не
е сключен на посочената в него дата, в тежест на ищеца е да докаже
достоверността на датата на договора. Като само ако се докаже, че договора е
сключен на посочената дата може да се направи извод, че той не е бил
изготвен след опразването на имота, с цел получаване на по-високо по размер
обезщетение. Не са били изпълнени условията на чл. 181, ал.1 ГПК, за да бъде
обвързан ползващия имота предишен наемател от датата посочена в договора,
тъй като той не е страна по договора, т.е. представлява „трето лице“ по
смисъла на разпоредбата, документа е по своя характер частен и не се е
осъществило някое от основанията, посочени в същата. Константна е и
практиката на ВКС по въпроса, обективирана в Решение № 32 от 18.06.2019 г.
на ВКС по т. д. № 1109/2018 г., I т. о., ТК; Решение № 17 от 13.06.2019 г. на
ВКС по т. д. № 1104/2018 г., I т. о., ТК, според която: „Страна в процеса, която
не е участвала в съставянето на частен документ и не се явява трето по
смисъла на чл. 181, ал. 1 от ГПК лице, може да оспорва датата на съставянето
му, като последната следва да бъде установена с други доказателствени
средства. Доказателствената тежест е за лицето, което претендира изгодни за
себе си правни последици от фактите, удостоверени или обективирани в
частния документ.“ В същия смисъл са и Решение № 213 от 15.01.2018 г. на
ВКС по гр. д. № 856/2017 г., III г. о., ГК; Решение № 44 от 13.05.2014 г. на
ВКС по т. д. № 4696/2013 г., I т. о., ТК; Решение № 177 от 13.06.2012 г. на
ВКС по гр. д. № 1672/2011 г., III г. о., ГК; Решение № 176 от 8.12.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 3960/2008 г., IV г. о., ГК, към която практика се придържа
настоящия съдебен състав. За сключването на договора, евентуално
изпълнение, респективно неизпълнение по него от страна на ищците не са
ангажирани никакви други доказателства. За да може съдът да приеме, че
пропуснатата полза е предизвикана от ответниците, следва да бъде доказано,
че договорът е бил развален/прекратен поради неизпълнение на задължението
5
на ответниците за предаване на имота. Само при провеждане на пълно и
главно доказване на горепосочената верига от обстоятелства съдът ще бъде
обвързан да приеме, че неосвобождаването на имота е станало причина за
пропуснати ползи за наемодателите в размер на уговорения по договора от
06.02.2020г. наем, като в противен случай решението му би се основавало на
предположения. Тъй като доказването на тези обстоятелства е в тежест на
черпещите права от тях наемодатели и тъй като не са били доказани по
несъмнен начин, съдът намира, че размерът на пропусната полза не отговаря
на цената по представения договор в размер от 2500лв. на месец.
Реалният размер на пропуснатата полза е опреденият от експертизата
среден пазарен наем от 1183лв., както правилно е посочил районният съд.
При липса на доказателства относно размера на пропуснатата полза следва да
се присъди обезщетение за ползването на имота след прекратяване на
договора и въпреки противопоставянето на наемодателя в размер на средния
пазарен наем за този имот. Практиката на ВКС е еднопосочна по този въпрос,
така в Решение № 173 от 22.03.2013 г. на ВКС по т. д. № 939/2011 г., I т. о.,
ТК се постановява, че за времето, през което продължава да се ползва имотът
въпреки противопоставянето на наемодателя, а именно след прекратяването
на наемния договор и до връщането на наетата вещ, размерът на
обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД е съизмерим със средния пазарен наем за
подобни обекти за процесния период, но не може да е по-малко от
уговорената наемна цена. В същия смисъл са и Решение № 230 от 18.06.2014
г. на ВКС по гр. д. № 6874/2013 г., IV г. о., ГК; Решение № 769 от 17.06.2011
г. на ВКС по гр. д. № 1332/2010 г., III г. о.; Решение № 422 от 21.05.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 981/2009 г., III г. о., ГК; Решение № 466 от 24.06.2009 г. на
ВКС по гр. д. № 1047/2008 г., IV г. о., ГК, към която практика се придържа
настоящия съдебен състав. С оглед горното съдът намира, че размерът на
обезщетението, както е бил определен от първоинстанционният съд, а не
твърденият от жалбоподателите по-висок размер от 2500лв. на месец, е
реално претърпяната от тях пропусната полза.
Неоснователно е възражението в жалбата на С.Д. и „А. относно това, че
е невъзможно да се установи консумацията на енергия в конкретния имот, тъй
като един електромер отчита ползваната и от съседния магазин, както и за
липсата на подписи от страна на управителя на „А. на представените
приходни касови ордери и протоколи за разпределение. Съгласно чл. 232, ал.
2 ЗЗД наемателя е длъжен да плаща разходите, свързани с ползването на
веща, какъвто разход включително е и консумираната електроенергия. При
ползване на имота след прекратяване на договора и въпреки
противопоставянето на наемодателя, на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД
ползвателят следва да изпълнява всички задължения, произтичащи от
прекратения наемен договор, включително и предвиденото от чл. 232, ал. 2
ЗЗД. С оглед разпределението на доказателствената тежест съгласно чл. 154,
ал.1 ГПК в тежест на ищеца е да докаже фактите, от които извежда своите
6
искания, в случая да докаже, че за имота са възникнали консумативни
разходи за електроенергия и техния размер. В противоречие с правилото
няколко групи факти не подлежат на доказване от страната, която ги ползва и
се позовава на тях, това са общоизвестни и служебно известни факти, факти
за които е въведена законова презумпция и отрицателните факти. По делото,
въведените от ищците твърдения са за неплащане на консумативни разходи,
които по естеството си представляват отрицателни факти. Съответно, в
тежест на ответниците е да докажат плащане от тяхна страна по направените
от ищците разходи за електрическа енергия в имота през времето на
ползването му. Консумираната енергия и стойността са били доказани чрез
извършената от вещото лице справка в Енерго-Про Продажби, от която е
констатирано плащане от страна на наемодателите по банков път чрез ОББ на
сметки за месеците от 06 до 11.2020г. в размер на 1182.65лв. Същото се
потвърждава от представени приходни касови ордери за месеците от 06 до
11.2020г. на обща стойност от 1182.65лв. и показанията на св. Евелина
Николова. От нейния разпит става ясно, че двата имота се водят на една
партида, но имат междинни електромери /както установява и вещото лице/, с
които се отчита точно потребната от отделния имот електроенергия, в
противоречие с твърдението на ответниците. Възражението на
жалбоподателите, че никой от представените протоколи и приходни касови
ордери не е подписан от С.Д., е обстоятелство, което се потвърждава от
свидетелските показания на св. Николова за договореното между страните, а
не го опровергава. Не въз основа на тези документи възниква задължението
им да възстановят направените за имота разходи, свързани с ползването на
веща, а въз основа на платените суми по фактури на
електроразпределителното дружество, което плащане се установява от
извършената по делото експертиза. По делото е недоказано възстановяването
на тези разходи на наемодателите от страна на бившите наематели, които
носят тежестта за това.
Неоснователно е оплакването във въззивната жалба на С.Д. и „А. че
задължението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД е извъндоговорно и за него не могат да се
приложат правилата на солидарността, тъй като тя следва да произтича от
договор или да е предвидена по закон. Страни по договора, видно от
съдържанието му, са от страна на наемателя „А. и С.Д.. В него е уговорена
изрично и солидарна отговорност по отношение на дружеството и управителя
при неизпълнение на договора. Съгласно чл. 236, ал. 2 ЗЗД при продължаване
ползването на имота от наемател въпреки противопоставянето на
наемодателя, наемателят е задължен да изпълнява всички задължения,
произтичащи от прекратения наемен договор. Следователно, въпреки
прекратяването му, по силата на т.3 от договора (в частта за страните), вр. с
чл. 236, ал. 2 ЗЗД, С.Д. остава солидарно задължен с дружеството за
обезщетението, дължимо по договора за наем. Съдът намира, че закона следва
да бъде тълкуван в горепосочения смисъл, доколкото разпоредбата на чл. 236,
ал. 2 ЗЗД е създадена с цел защита интересите на наемодателя от
7
неправомерни действия на наемателя. При това неоправдано би било, при
продължаване ползването на имота въпреки изричното противопоставяне на
наемодателя, за него да отпадне привилегията на солидарността. Тълкуване
на закона в този смисъл би увредило кредитора и би довело до освобождаване
на неизправния длъжник от тежестите на солидарността, която сам е
уговорил. Поради това, въззивният съд намира, че първоинстанционният съд
правилно е приложил разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД и е осъдил „А. и С.Д.
да отговарят солидарно, а не разделно, за ползването на имота.
Неправилни са изводите на съда относно разноските по делото, в частта,
с която приема, че адвокатското възнаграждение не е платено и следователно
не подлежи на присъждане. От приложеният по делото договор за правна
защита и съдействие е видно, че с широко разпространен символ за
„повторение на горепосоченото“ върху реда, на който следва да се изпише
платеното в брой, е отбелязана за платена сума от 1500лв. Явно е, че за
плащането е било извършено последващо отбелязване върху договора с
химикал на датата 09.07.2021г., което е подписано от адв. Р.. Последващото
плащане на уговорената като адвокатско възнаграждение сума е допустимо и
по естеството си също представлява разписка стига да е подписано от
кредитора, както е в случая. В първата инстанция е било направено
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, по което, с
оглед горното, настоящият съдебен състав дължи произнасяне. Съдът намира,
че възнаграждението от 1500лв. не се явява прекомерно съгласно чл. 7, ал. 2,
т. 4 от Наредба № 1 за минималните адвокатски възнаграждения и при
съобразяване на фактическата и правна сложност на делото.
Направените от жалбоподателите разноски във въззивната инстанция, с
оглед отхвърлянето на жалбите, като неоснователни и потвърждаването на
първоинстанционното решение, остават за страните, така като са били
сторени.
Мотивиран така, окръжният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 526 от 09.07.2021г., постановено
по гр.д.№ 185/21г. по описа на РРС.
ОСЪЖДА "А., ЕИК: *****, със седалище и адрес на управление: гр. В.,
представлявано от Л. А. С. и СТ. СТ. Д., ЕГН:********** от гр.Р.да заплатят
на И. И. Х., ЕГН: ********** и А. И. Х.,ЕГН:********** и двамата с адрес:
гр.Р. сумата от 1500лв., представляваща адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му
на страните.
8
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9