Р Е
Ш Е Н
И Е
№260121/22.12.2020 година град Варна
Апелативен
съд – Варна търговско отделение
на двадесет и пети
ноември година 2020
в закрито заседание
в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: В.Аракелян
ЧЛЕНОВЕ:А.Братанова
М.Недева
като разгледа докладваното от съдията М.Недева в.т.д. № 292
по описа на Варненския апелативен съд за
2020г.,
за да се произнесе, взе пред вид следното :
Производството по делото е по реда на
чл.258 ГПК.
Образувано е по подадена въззивна
жалба от И.В.Б., ЕГН ********** ***»Арх.Момчил
Йорданов» № 6 против решение № 166/20.02.2020г. на Варненския окръжен съд,
търговско отделение, постановено по т.д. № 551/19г., с което са отхвърлени
предявените от нея срещу «Санта Хоум
Дивелопмънт» ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна,
район Одесос, ул.»Презвитер Козма» № 4 искове, както следва:
-иск
с правно основание чл.27 вр. 30 ЗЗД за унищожаване на обективирания в
нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год. договор за
покупко-продажба на недвижим имот, като сключен при заплашване чрез отправени й от Р И, в качеството
му на прокурист думи, че ще остане
на улицата, че ще остане без пари и имущество, тъй като банката ще го продаде,
независимо дали ще е поради неплащане от страна на длъжника или поради
обявяването му в несъстоятелност,
-в евентуалност,
иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на обективирания в
нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год. договор за
покупко-продажба на недвижим имот поради виновно неизпълнение на задължението
на продавача да й прехвърли необремено правото на собственост върху имота, както и
-кумулативно съединения с исковете за унищожаемост и за разваляне иск за
осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца сума в размер на 85 000 лева, съставляваща дадената въз основа
на унищожаемия договор продажна цена, съгласно чл.34 ЗЗД, респективно въз
основана на разваления договор, съгласно
чл.55, ал. 1, предл.трето ЗЗД.
Въззивницата счита обжалваното решение за неправилно като постановено в
нарушение на материалния закон и за необосновано, за което излага подробни
аргументи. Моли съда да отмени обжалвания съдебен акт и вместо него постанови
друг, по съществото на спора, с който да унищожи процесния договор и да осъди
ответника да й заплати получената на отпаднало основание заплатена покупна цена
в размер на 85 000лв. В условията на евентуалност, ако съдът приеме, че
искът за унищожаване на договора е неоснователен, моли за отмяна на обжалваното
решение, за разваляне на процесния договор поради неизпълнението му и за
осъждане на ответника да й заплати получената на отпаднало основание заплатена
покупна цена в размер на 85 000лв.
Въззиваемата
страна счита жалбата за неоснователна и моли съда да я остави без уважение,
като потвърди обжалвания съдебен акт като правилен и законосъобразен.
Съдът,
за да се произнесе по съществото на въззива, прие за установено следното :
По иска с правно
основание чл.27 вр. 30 ЗЗД за унищожаване на обективирания в нотариален акт №
33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год. договор за покупко-продажба на недвижим
имот, като сключен при заплашване, осъществено
от страна на прокуриста на
ответното дружество – продавач на имота :
Безспорно установено от фактическа
страна е, че между страните по спора е възникнало валидно облигационно
отношение въз основа на сключения между тях на 27.09.2013 год. предварителен договор, по силата на който ответното
дружество, представлявано от прокуриста си Р Н Исе е задължило да продаде на
ищцата недвижим имот, представляващ апартамент А2, находящ се на първи жилищен
етаж на сграда, разположена в имот с идентификатор 10135.2564.78 по КК на
гр.Варна, находящ се в м.“Траката, ул.“1-ва“ за сумата от 58 000 евро. В
самия договор е отразено признанието на продавача за получаване на следните
суми : 10 000лв при подписването му, на 01.11.2013 год. –
15 000 лв, на 01.04.2014 год. – 10 000 лв и на 11.04.2014 год. – 11 800 лв., или общо – 46 800лв.
Съгласно преводно нареждане от 24.10.13г. ищцата е заплатила
30 000лв, а съгласно преводно
нареждане от 11.04.2014г. – още 8 200лв. Общата платена за покупката на
жилището цена е в размер на 85 000лв.
Прехвърлителната сделка е изповядана с
нот.акт № 33, том I,
рег. № 1125 по дело № 30/11.04.2014 год., при отразена в посочения титул за
собственост продажна цена от 38 200 лв, платени по банков път. Съгласно
т.6 на нот.акт посочената продажна цена е действително уговорената между
страните и отразява реалната пазарна
стойност на имота. В т.2 от нот.акт е
посочено, че върху продаваемия имот има вписана договорна ипотека в
полза на ПИБ, АД, учредена на 26.09.2012г., т.е. – година преди сключване на
предварителния договор и надлежно вписана в СВп – Варна.
Според уточнителната искова молба след
изплащане на сумата от 45 000лв ищцата е била принудена да сключи
окончателния договор чрез отправяне на конкретна заплаха от страна на Р И,
изразяваща се в изявления спрямо нея, че ако продължава да изследва статута на
имота, предмет на предварителния договор, окончателен няма да бъде сключен, а
тя ще изгуби и парите, и имота си и със сина си ще останат на улицата. Тези
заплахи продължили до деня на сключване на окончателния договор. Предупредена
била, че ипотеката няма да се вдигне, а имотът й ще бъде отнет, съответно, че
има всякакви способи заплатената от нея цена да не й бъде върната обратно. Тези
заплахи не са прекратени и до момента на подаване на уточнителната искова молба
и само те са мотивирали ищцата да подпише окончателния договор.
Константната
съдебна практика и правната теория приемат, че за да е осъществен съставът на
чл.30 ЗЗД, е необходимо чрез действията на едната страна по сделката, или трето
лице, да се възбуди основателен страх у другата страна, който да деформира
нормалния процес на сформиране на нейната воля. В резултат на заплашването се
нарушава процесът на мотивация, предхождащ волеизявлението. Увреденият сключва
сделката, за да избегне неблагоприятните последици, които са му внушени, че ще
настъпят. Страховите представи могат да имат за предмет живота, здравето,
честта или имуществените интереси както на страната по сделката, така и на
други, близки на нея лица. Средствата, които могат да възбудят основателен страх
са както осъществена психическа принуда, така и комбинация от психическо
насилие и физически действия /напр. насилие и др./, които целят и като краен
резултат формират страх у лицето, под въздействие на който се сключва сделката.
Тъй като страхът е субективна категория, възможността за възникване на страхови
представи се преценява винаги с оглед личността на заплашвания и конкретната
обстановка. Т.е. – необходимо е да бъдат изследвани личностовите характеристики, социалния и
психически статус на лицето, което твърди, че е било обект на принуда и
заплаха, неговите социални умения, психическа уязвимост и емоционална
неустойчивост.
За
установяване на релевираните в исковата молба твърдения за осъществено
заплашване при изповядване на прехвърлителната сделка ищцата ангажира
показанията на свидетеля В Б Б, нейн син, които съдът цени при условията на
чл.172 ГПК. Според относимите към предмета на доказване показания по повод
липсата на поставени врати в закупения апартамент Р И започнал със заплахите си
спрямо тях, като им казал да не се занимават с имота и да не търсят грешки,
защото накрая могат да останат и без него. Казвал им е, че ще им вземе имота по
банков път. Тези заплахи са започнали през месец декември 2013г., когато са се
нанесли в апартамента. Свидетелят напуснал жилището в края на 2014г., а майка
му – в края на 2015г. заради постоянните скандали и заплахи с Р И, че ще им
вземе апартамента, ще ги даде на банката, ще ги изгони на улицата. Тези заплахи
са продължили и след като са напуснали сградата. При подписването на
нотариалния акт свидетелят не е присъствал. След като е подписала нотариалния акт майка му разбрала,
че върху апартамента има учредена ипотека. Според
свидетеля ищцата е сключила сделката, защото Р И я накарал да подпише, тъй
като имало сключен предварителен договор. На събрания са били
заедно и свидетелят е бил в апартамента, когато майка му и Р И са се карали,
може би 2015г. е било това. Майка му е била силно притеснена от всички заплахи.
Според коментираните показания ищцата се занимава с недвижими имоти от 1995г. и
е добър брокер. Професионалист е, наясно е с процедурите, по които се продават,
отчуждават и отнемат недвижимите имоти. През 2019г. майка му и Р И ходили до
централата на банката в София, за да питат за ипотеката, но вдигането й им било
отказано.
Преценени
в своята съвкупност показанията на свидетеля не установяват осъществяването на
фактическия състав на заплашването по чл.30 ЗЗД. От тях не може да се направи
извод, че именно заплахите за отнемане на апартамента и оставането на улицата
са мотивирали ищцата да изповяда сделката. Не се установява и така отправените
заплахи да са създали у ищцата основателен страх от осъществяването им и
настъпването на техните последици – отнемане на апартамента и оставането на
улицата. Ищцата има двайсет годишен професионален опит като брокер на недвижими
имоти. Като професионалист според свидетеля е много добре запозната с
процедурите, по които се продават и отнемат имотите. Част от тези процедури е
предварителната проверка за наличието на тежести върху закупувания имот. Но
дори и да се приеме, че едва в деня на изповядване на сделката ищцата е научила
за наличието на ипотека върху имота от отбелязването й в нотариалния акт, то
самият факт на съществуване на тежестта е от естество да възбуди основателен
страх от изгубването му, а не отправените в тази насока заплахи от страна на
продавача.
Въз основа на горното съдът споделя
извода на първоинстанционния съд за недоказаност на твърдението в исковата
молба, че обективираният в нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год.
договор за покупко-продажба на недвижим имот
е сключен под въздействието на формиране на страхови представи у ищцата,
още по-малко основателни, в резултат на упражнено психическо въздействие от прокуриста
на ответното дружество, които да водят до неговата унищожаемост по чл.27 във
връзка с чл.30 ЗЗД.
Искът е неоснователен и като такъв
следва да бъде отхвърлен.
По
иска с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на обективирания в
нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год. договор за
покупко-продажба на недвижим имот поради виновно неизпълнение на задължението
на продавача да прехвърли необремено
правото на собственост върху имота :
При същата фактическа обстановка
ищцата твърди, че има право да развали договора поради виновното неизпълнение
на задълженията на прехвърлителя по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД, изразяващо се в
невъзможността му да й прехвърли необременено правото на собственост.
Съгласно чл.190 ал.1 ЗЗД вр.чл.188
с.з. купувачът може да поиска разваляне
на продажбата по съдебен ред, когато според обстоятелствата трябва да се
приеме, че той не би сключил договора, ако знаеше, че трети лица имат права върху закупувания от
него имот. В процесния случай това изискване на закона не е налице. При
сключването на договора ищцата е знаела за наличието на учредената в полза на
ПИБ, АД договорна ипотека, тъй като това обстоятелство изрично е посочено в т.2
от него. Купувайки ипотекиран имот, тя е купила на свой риск, знаейки, че
продавачът не може да й прехвърли собствеността, свободна от вещни тежести. А това изключва активната й материалноправна
легитимация да иска разваляне на договора поради това, че трети лица имат права
върху имота.
Но дори и съществуването на ипотечните
права на банката да не беше изрично отразено в нотариалния акт, ищцата пак не
би имала легитимация да предяви иска по чл.87 ал.3 ЗЗД вр.чл.190 ал.1 с.з., тъй
като ипотеката е надлежно вписана в СВп – Варна и при проявена от нея добросъвестност тя би
могла лесно да узнае този факт.
По изложените съображения искът,
предявен в условията на отрицателна евентуалност също се явява неоснователен и
като такъв следва да бъде отхвърлен.
Предвид неуважаването на главните
искове, неоснователен се явява и кумулативно съединения с тях иск за осъждане на ответното дружество да заплати сума в размер на 85 000 лева, съставляваща дадената въз основа
на унищожаемия договор продажна цена, съгласно чл.34 ЗЗД, респективно въз основана
на разваления договор, съгласно чл.55, ал. 1, предл.трето ЗЗД.
Поради изцяло съвпадение на
фактическите констатации и правни изводи на двете инстанции, обжалваното
решение се потвърждава.
Въззиваемата страна не претендира
разноски за настоящата инстанция, поради което такива не се присъждат.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 166/20.02.2020г. на Варненския окръжен съд,
търговско отделение, постановено по т.д. № 551/19г.
Разноски не се присъждат
Решението може да се обжалва
пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобкаването му при условията на чл.280
ал.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: