Р Е Ш Е Н И Е
№
125
гр. Русе, 02.05.2023 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Административен съд - Русе, V
състав, в публичното заседание на тридесети март през две хиляди двадесет и
трета година в състав:
Съдия: ВИЛИАНА ВЪРБАНОВА
при секретаря БИСЕРКА ВАСИЛЕВА като
разгледа докладваното от съдия ВЪРБАНОВА
административно дело № 297 по
описа за 2022 година, за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството
е по реда на чл. 145 и сл. от Административно-процесуалния
кодекс (АПК), във
връзка с чл. 45, ал. 3 от Закона за местното
самоуправление и местната администрация (ЗМСМА).
Образувано
е по жалба на С.Й.И. *** против Решение № 877 по протокол № 32 от 19.04.2022
г., Общински съвет (ОбС) – Русе в частта
по т. 5.38, в която е дадено съгласие за извършване на продажба на жилищен
имот – частна общинска собственост с идентификатор 63427.4.210.5.3 по КККР на
гр. Русе, представляващ апартамент „А“, с площ от 61.28 кв.м, заедно с
прилежащите изба №1 с площ от 5.85 кв.м и 4.309% идеални части от общите части
на сградата и от отстъпеното право на строеж, с административен адрес гр.Русе, ж.к.
„Дружба 1“, ул.“Гео Милев“№4, бл.“Маргаритка“, вх.1, ет.2, на настанения в него
наемател С.Й.И., досежно определената продажна цена от 76 433.00 лева.
В
жалбата, а впоследствие и в съдебно заседание, се излагат твърдения за
незаконосъобразност на определената с решението продажна цена, която според жалбоподателката
е незаконосъобразно определена и изключително завишена.
Иска
се решението на Общински съвет – Русе да бъде изменено в оспорената част, като
размерът на пазарната оценка бъде определен от вещо лице в хода на съдебното
производство.
Претендира
се и присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът
в производството – Общински съвет – Русе, чрез процесуалния си представител в
депозиран отговор на жалбата и в хода на делото по същество, твърди, че жалбата
е неоснователна. Посочва, че оценката в административното производство е
определена от сертифициран оценител при спазване на всички относими критерии и
определената цена отразява действителната пазарна стойност на имота. Моли
жалбата да бъде отхвърлена като неоснователна и в полза на общината да бъдат
присъдени направените съдебно-деловодни разноски.
Съдът,
след като се съобрази с изложените в жалбата основания, доводите на страните и
събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно
чл.35 от Наредба №6 за условията и реда за
установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища –
общинска собственост на Общински съвет Русе /приета на осн. чл.45а ал.1 и чл. 47
ал.3 от Закона за общинската собственост/, наематели на общинско жилище могат
да го закупят, ако отговарят на следните условия:
1. Да е наемател на общинско жилище на основание на настанителна
заповед, не по-малко от 5 години. Това условие не е задължително за онези
наематели настанени по административен ред, поради това че жилищата им са
отнети на основание на влязло в сила решение по чл. 7 от ЗВСВОНИ (ДВ, бр.
15/1992 год.);
2. Да е отправил писмено искане за закупуване на това жилище до
кмета на общината;
3. Да няма задължения към общинския бюджет и установени
нарушения на договора за наем.
Не е спорно по делото, че имотът – предмет на
т.5.38 на Решение № 877 по протокол № 32 от 19.04.2022 г. на ОбС – Русе е частна общинска собственост, като това
обстоятелство се установява и от приложения на стр.52 от административната
преписка Акт №10420 за частна общинска собственост. Този имот е сред
утвърдените за продажба общински жилища по т.3.38 от оспореното решение.
Не е спорно по делото и че жалбоподателката е
наемател повече от 5 години на горепосоченото общинско жилище - апартамент „А“, с площ от 61.28 кв.м,
заедно с прилежащите изба №1 с площ от 5.85 кв.м и 4.309% идеални части от
общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж, с административен
адрес гр.Русе, ж.к. „Дружба 1“, ул.“Гео Милев“№4, бл.“Маргаритка“, вх.1, ет.2, видно от приложените настанителни заповеди и
договори /стр.32-51 от административната преписка/, както и че тя няма
задължения към общинския бюджет и установени нарушения на договора за наем.
На 18.10.2021г. С.И. подала заявление до кмета на
Община Русе за закупуване на общинското жилище, което тя и децата й наемали.
Във връзка със заявлението /а и множество други такива/, е сключен договор за
възлагане на изготвяне на експертна оценка /стр.26-29 от делото/ на няколко
общински имоти, включително и процесния – т.1.2. Експертът И.П. е определил пазарна стойност на имота в размер
на 76 433 лева /стр.21-29 от преписката/.
Изготвената
данъчна оценка на общинския имот е 14 874.40 лв. /стр.30 от преписката/
С
Решение № 877 по протокол № 32 от 19.04.2022 г., Общински съвет – Русе, в
частта по т. 5.38, е определената
продажна цена от 76 433.00 лева на наемания от С.Й.И. имот –
частна общинска собственост. Решението е взето на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 и ал. 2 от ЗМСМА, чл. 8, ал. 1 и ал. 9, чл.42, ал.1,
т.1 и т.2 и ал.2 и чл. 47, ал.1, т.3, ал. 2 и ал.3 от
Закона за общинската собственост, чл.12, ал.1, т.1 и т.2, ал.2 и
ал.4, чл.36, ал.1, ал.2 и ал.5 от Наредба №6 за условията и реда за
установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища –
общинска собственост на Общински съвет Русе. С него е утвърден списък на общинските жилища
за продажба на настанени в тях по административен ред наематели, допълнена е
годишната програма за управление и разпореждане с имоти общинска собственост за
2022г. с продажби на жилищни имоти – ЧОС и е дадено съгласие за извършване на продажби
на посочените жилищни имоти – ЧОС. Въз основа на решението на общинския съвет е
издадена заповед №РД-01-1845/20.06.2022г., с която кметът на Община Русе
нарежда извършването на продажба на С.Й.И. на жилищен имот – частна общинска
собственост, с идентификатор 63427.4.210.5.3 по КККР на гр. Русе, представляващ
апартамент „А“, с площ от 61.28 кв.м, заедно с прилежащите изба №1 с площ от
5.85 кв.м и 4.309% идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното
право на строеж, с административен адрес гр.Русе, ж.к. „Дружба 1“, ул.“Гео
Милев“№4, бл.“Маргаритка“, вх.1, ет.2, на продажна цена 76 433 лева.
Заповедта е връчена на И. на 27.06.2022г., видно от отбелязването върху самата
заповед /стр.4-5 от преписката/. Със заповед №РД-01-2035/04.07.2022г., кметът
на Община Русе е оттеглил предната си заповед, като е приел, че Решение № 877
по протокол № 32 от 19.04.2022 г., Общински съвет – Русе не е влязло в сила,
доколкото, като индивидуален административен акт, то не е съобщено на
адресатите си и в частност на С.Й.И., поради което не е налице основание за
издаване на заповед за продажба на частния общински имот; с оттеглената заповед
е разпоредено връщането на преписката на Общински съвет Русе за надлежно
съобщаване на решение №877 на И.. На 11.07.2022г., чрез ОбС Русе, е подадена жалбата,
по която е образувано настоящето производство.
При
така установеното съдът намира жалбата за допустима, а по същество –
основателна.
Разпоредителните
сделки с имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не
по-ниски от данъчните им оценки.
Производството по
определяне на продажната цена на имота е относително самостоятелно, вътрешно
производство, в рамките на процедурата по продажба на общински имот, развива се
пред два административни органи – кмет на община и общински съвет и включва: 1.
Възлагане на изготвяне на пазарна оценка и 2. Определяне на пазарна цена на
имота от общинския съвет
въз основа на
изготвената пазарна оценка.
Съгласно
чл.41, ал.2, изр. второ от Закона за общинската собственост, пазарните оценки се изготвят от
оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго. Редът,
предвиден в чл.22, ал.3 от ЗОбС предвижда кметът на общината да възложи
определянето на пазарна оценка на оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите
оценители. В конкретния случай възлагането на определянето на пазарна оценка е извършено с договор №6310/31.03.2022г. /стр.26-29 от делото/,
сключен между Община Русе, представлявана от заместник кмета Златомира
Стефанова – като възложител и „ИПИА“ЕООД, като изпълнител. Правомощията на
зам.кмета, видно от посоченото в договора, произтичат от заповед
№РД-01-2953/30.09.2019г. на кмета на Община Русе, с която в т.3 кмета
оправомощава заместник кмета С. да възлага изготвянето на пазарни оценки на
общински недвижими имоти. Заповедта е издадена на осн. чл.39, ал.4 от ЗМСМА,
съгласно която кметът на
общината и кметът на района могат да оправомощават заместник-кметове да
изпълняват техни правомощия в случаите, когато това е предвидено в закон. В случая
законът – чл.22, ал.3 от ЗОбС, не предвижда орган, различен от кмета, да възлага
определянето на пазарна оценка. Следователно, възлагането в случая на оценка чрез сключване на
договор №6310/31.03.2022г. е извършено от некомпетентен орган, поради което и
развилото се производство с определяне на оценител и изготвяне на експертна
оценка е нищожно.
Оценката на имота е елемент от материалната
законосъобразност на оспорения административен акт - Решение № 877 по протокол № 32 от
19.04.2022 г., Общински съвет– Русе в частта по т. 5.38, тъй като обуславя фактическите основания за одобряване на продажната
цена. В настоящия казус, в резултат на особено същественото нарушение на административнопроизводствените правила,
общинския съвет е определил пазарна
цена, като се е позовал на изготвена в нищожно производство пазарна
оценка. Поради това, оспореният акт е издаден от компетентен орган, при
спазване на изискванията за форма, но при неправилно приложение на материалния
закон – липса на елемент от фактическия състав по чл.41, ал.2 от ЗОбС.
Решение
№ 877 по протокол № 32 от 19.04.2022 г., Общински съвет– Русе в частта по т.
5.38 следва да се отмени, а производството да продължи от фазата на изготвяне
на пазарна оценка. Преписката следва да се изпрати на компетентния
административен орган – кмета на Община Русе за законосъобразно възлагане по
реда на чл.22, ал.3 от ЗОбС на пазарна оценка на
оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители. При изготвяне на оценката, същата следва да бъде съобразена с
пазарните условия към месец март 2022г. и да е актуална към него момент, доколкото
решението на общинския съвет, с което е утвърдено процесното жилище за продажба
е от м.април 2022г. В противен случай жалбоподателката, въпреки че е упражнила
своевременно правото си да поиска закупуване на общинския имот, ще бъде
поставена в неравностойно положение спрямо другите, упражнили правото си на
закупуване на общински жилища, наематели.
При
този изход на производството, в полза на жалбоподателката следва да бъдат
присъдени направените по делото разноски в общ размер на 963,00 лева, за които
са представени доказателства за заплащането им, включващи 600 лева адвокатски
хонорар /стр.20 и 149 от делото/, 10,00 лева заплатена държавна такса за
образуване на делото (л. 15 от делото) и 353,00 лева заплатен депозит за вещо
лице (л. 133 и 215 от делото).
Предвид
горното и на основание чл. 172, ал. 2 и чл.173, ал.2 от АПК, Съдът
Р Е Ш
И:
ОТМЕНЯ по оспорване на С.Й.И. *** Решение №
877 по протокол № 32 от 19.04.2022 г., Общински съвет (ОбС) – Русе в частта по
т. 5.38, в която е дадено съгласие за извършване на продажба на жилищен имот –
частна общинска собственост с идентификатор 63427.4.210.5.3 по КККР на гр.
Русе, представляващ апартамент „А“, с площ от 61.28 кв.м, заедно с прилежащите
изба №1 с площ от 5.85 кв.м и 4.309% идеални части от общите части на сградата
и от отстъпеното право на строеж, с административен адрес гр.Русе, ж.к. „Дружба
1“, ул.“Гео Милев“№4, бл.“Маргаритка“, вх.1, ет.2, на настанения в него
наемател С.Й.И., досежно определената
цена от 76 433.00 лева, без включени дължими данъци и такси.
ИЗПРАЩА преписката на Кмет на Община Русе за продължаване
на административнопроизводствените действия, съобразно дадените указания по
приложение на закона.
ОСЪЖДА Община Русе да заплати на С.Й.И. ***,
ЕГН**********, с адрес: ***, сумата от 963,00 лева разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия: