РЕШЕНИЕ
№ 11471
гр. София, 16.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ
при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело №
20241110149175 по описа за 2024 година
М. К. М. е предявил обективно и кумулативно съединени осъдителни
искове срещу ЮЛ, осъдителни искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с искане ответникът да бъде осъден да заплати
на ищеца сумата от 22531 лв., представляваща подлежаща на връщане сума,
платена на ответника по развален договор за обслужване от 14.03.2024 г. за
закупуване на недвижим имот, находящ се в *****************, ведно със
законната лихва от 20.08.2024 г. до окончателното изплащане на вземането,
както и сума от 375.34 лв., представляваща лихва за забава за периода от
01.10.2021 г. до 16.08.2024 г.
В исковата молба се твърди, че между страните бил сключен договор за
гаранция с купувач от 14.03.2024 г. за извършване на посредническа дейност
от ответника по придобиване на имот, находящ се в ********************,
срещу заплащане на съответното възнаграждение. Твърди, че по силата на
сключения договор на 14.03.2024 г. е превел сума в размер на 4 000 лв., като
гаранция за закупуване на имота. Сочи, че на 22.03.2024 г. бил платил сумата в
размер на още 18531 лв. до размера на потвърденото възнаграждение с
подписан между страните протокол от 21.03.2024 г. от общо 22531 лв.,
представляващо три процента от продажната цена на имота. Подържа, че на
21.03.2024 г. бил сключил предварителен договор за покупко –продажба на
посочения имот със собствениците му, който договор бил прекратен с Анекс
от 15.07.2024 г., тъй като нотариусът, който щял да изповяда сделката,
установил, че липсвала необходима строителна документация, както и че по
отношение на поземления имот, предмет на предварителния договор била
вписана ипотека от 30.08.2007 г., подновена на 04.07.2017 г., а също и че част
1
от имота, предмет на сделката била предназначена за улица. Твърди, че
предварителния договор за покупко- продажба на имота бил подготвен от
ответника, в който обаче не била отразена липсващата строителна
документация, нито вписаните тежести, като допълва, че ответникът знаел за
липсващата документация, тъй като предходен клиент се е отказал от
изповядване на сделката, поради посочените причини. Сочи, че е изпълнил
задълженията си по сключения договор за посредничество, като бил превел
договорената гаранция, но счита, че ответникът бил нарушил задълженията си
по чл. 2.2 от сключения договор, като не бил проучил и информирал ищеца за
действителния статут на обекта, поради което и на основание чл. 87, ал. 2 от
ЗЗД ищецът развалил сключения между страните договор. Поддържа, че е
изпратил нотариална покана, получена на 01.07.2024 г., с която е поканил
ответника да върне изплатеното по договора възнаграждение. Моли съда да
постанови решение, с което да уважи предявените искове, ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до
окончателното изплащане. Претендира репариране и на сторените в хода на
производството разноски. Пред съда процесуалният представител на страната
поддържа исковата молба и претендира разноски, за което представя списък
по чл. 80 от ГПК, като в условията на евентуалност се прави възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение на насрещната страна.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата
молба, с който оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан. Не се
спори, че страните били сключили договор за обслужване на купувач от
14.03.2024 г., както и че бил получил договореното възнаграждение. Оспорва
изложените от ищеца твърдения, че не бил представил необходимата
строителна документация и не е съдействал. Сочи, че същата била предадена
още при извършения първи оглед, както и че в последствие същата била
представена и на посочения от ищеца електронен адрес. Твърди, че
добросъвестно бил изпълнил задълженията си по договора, които били
регламентирани и не следва да бъдат тълкувани разширително, като допълва
че полученото по договора възнаграждение е станало след подписване на
предварителния договор, като навежда възражение, че към този момент била
създадена облигационна връзка между продавач и купувач и задълженията на
посредника били изпълнени. Твърди, че бил изпълнил задълженията си да
осъществи организационно обслужване на сделката. Оспорва изложените от
ищеца твърдения, че полученото възнаграждение не се дължало, поради
прекратяване на предварителния договор. Поддържа, че ищецът не придобил
собствеността върху имота, поради обстоятелствата, че е променил
инвестиционните си намерения, както и поради невъзможността да изгради
трети етаж в имота, което твърди че се установило в хода на организирана от
ответника среща с нотариус И. И. на 30.04.2024 г. Твърди, че сключеният
предварителен договор за продажба бил прекратен по взаимно съгласие между
страните без неустойка, която в случай на обективна невъзможност от
изповядване на сделката е можела да го компенсира. Навежда възражение, че
договорът за обслужване, сключен между страните не бил развален, поради
което не се дължало изплатеното по него възнаграждение, тъй като същият
2
бил прекратен поради изпълнение. Моли за отхвърляне на предявените
искове. Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на
страната поддържа отговора на исковата молба, и претендира разноски, за
което представя списък по чл. 80 от ГПК.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че между страните са сключени договор за обслужване от
14.03.2024 г., както и че във връзка с договора за обслужване ищецът превел
на ответника твърдяната от него сума от 22531 лв. Горното се установява и от
представения договор за обслужване на купувач от 14.03.2024 г., сключен
между М. К. М., като купувач и ЮЛ, съгласно който е възложено на ответника
да посредничи при придобиването на имот срещу възнаграждение. Съгласно т.
2 ответникът се е задължил да извърши проверка на избрания имот при
желание на купувача по представени от собственика на имота документи към
сключването на предварителния и окончателни договор, да организира
обслужването на сделката до сключване на окончателен договор, както и да
информира купувача за предлагането на имоти по начин какъвто прецени или
като изпраща отчет за пазарното предлагане. В т. 4.3(1) е предвидено, че
купувачът се задължавал да заплати на ЮЛ еднократно възнаграждение при
придобиване на имота, в деня на сключване на предварителния договор, а ако
не се подписва такъв – в деня на придобиване на имота /чрез сключване на
нотариален акт или по друг начин/. Съгласно т. 4.3(2) размерът на
възнаграждението без ДДС 3 % от продажната цена на имота, но не по-малко
от 600 евро. В т. 4.5 е посочено, че възнаграждението по т. 4.3 е дължимо
поради самият факт на свързване на страните по сделката.
Представен е и регистър на предложени имоти, от който е видно, че на
14.03.2024 г. на ищеца е бил предложен недвижим имот, представляващ къща
с адрес ****************** при цена 345000 евро.
Представен е и договор за гаранция с купувач от 14.03.2024 г., сключен
между М. К. М., като купувач и ЮЛ, съгласно който купувачът заплащал по
банковата сметка на ответника сумата от 4000 лв., като гаранция за
закупуването на следния недвижим имот съгласно сключен договор за
обслужване от 14.03.2024 г., а именно къща, находяща се в
********************. В т. 2 от договора е посочено, че купувачът изрично
заявява, че желаел да закупи посочения в договора имот при продажна цена в
размер на 320000 евро. Съгласно т. 3 ответникът се задължавал да договори
условията в срок до 18.03.2024 г. В т. 5 е предвидено, че при постигане на
параметрите на сделката, купувачът се задължавал в срок до 22.03.2024 г. да
сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота по т. 1.
Съгласно т. 7 от договора при непостигане на посочените в т. 2 параметри на
сделката в срока по т. 3 ответникът се задължавал да върне на купувача при
поискване сумата предадена като гаранция в тридневен срок след писмено
поискване и договорът се прекратявал.
3
По делото е представено платежно нареждане от 14.03.2024 г., от което е
видно, че ищецът е превел по сметка на ответника сумата от 4000 лв. с
посочено основание договор за гаранция.
По делото е представен протокол за извършена услуга от 21.03.2024 г.,
подписан между ищеца и ответника, съгласно който ищецът приемал без
възражения и забележки извършената посредническа услуга по договор за
посредничество от 13.03.2024 г. във връзка със закупуването на следния
недвижим имот къща с адрес ******************. Страните променяли т.
4.3(2) от договора за обслужване, като възложителят се задължавал да заплати
възнаграждение в размер на 22531 с ДДС, като платената гаранция в размер на
4000 лв. се прихващала с дължимото възнаграждение, а клиентът се
задължавал да плати остатъка от възнаграждението в размер на 18531 лв. с
ДДС в срок до 25.03.2024 г.
По делото е представено платежно нареждане от 28.03.2024 г., от което е
видно, че ищецът е превел по сметка на ответника сумата от 18531 лв. с
посочено основание договор за обслужване от 13.03.2024 г.
По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба от
21.03.2024 г., сключен между С.Д.С., В.Г.С. и М.Д.С. в качеството на
продавачи и М. К. М., като купувач, по силата на който продавачите се
задължавал ида прехвърлят на купувача чрез договор за покупко-продажба в
нотариална форма собствеността върху следния свой собствен недвижим
имот, а именно 1/2 идеална част от дворно място, находящо се в
г****************, съставляващо имот 340 с площ по доказателствен акт от
500 кв.м., а по - скица на поземлен имот с идентификатор **************,
***************** по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед *************/13.12.2016 г. на Изпълнителен директор
на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри, засягащо поземления имот е от 03.09.2018 г. Адрес на поземления
имот: ************************, площ 654 кв.м., заедно с описаната по
документ за собственост от 29.06.2004 г., построената в дворното място
жилищна сграда на етаж и половина със сутерен, с обща разгъната застроена
площ от 79.50 кв.м., като етажът е със застроена площ от 39 кв.м. и се състои
от дневна, стая, кухня и антре, а полуетажът е със застроена площ от 40.50
кв.м. и се състои от три стаи, а съгласно по скица, с адрес на имота:
г*******************, която сграда е разположена в поземлен имот с
идентификатор: ************** със застроена площ от 74 кв. м., брой етажи 2
за сумата от 320000 евро. Съгласно т. 2.1. от договора продавачът се
задължавал да прехвърли правото на собственост по предвидения в закона ред
на недвижимия имот на купувача в срок до 21.04.2024 г. В т. 2.4 е посочено, че
продавачът декларирал, че имотите описани в т.1.1 са обременени с тежест, а
именно договорна ипотека към ЮЛ от 25.02.2019 г., съгласно сключен договор
за ипотечен кредит от 18.02.2019 г., като продавачът се задължавал да
предприеме необходимите действия по заличаването на ипотеката след като тя
бъде погасена от средствата на купувача, след подписване на окончателен
договор и преди вписване в агенция по вписвания.
Представено е споразумение за прекратяване на предварителен договор
4
за покупко-продажба на недвижим имот от 30.05.2024 г., сключено между С.
Д. С., В. Г. С., М. Д. С. на продавачи и М. К. М., съгласно което се прекратява
по взаимно съгласие сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Като причина за прекратяването на
договора било посочено, че след проверка на документите за собственост на
продавача се оказвало, че той разполагал с документи за сграда със застроена
площ 39 кв.м., състояща се от етаж и половина, а предмет на предварителния
договор били сграда с идентификатор **************.4, със застроена площ
74 кв.м. състояща се от 2 етажа и % от едноетажна сграда с идентификатор
**************.5 със застроена площ 40 кв.м., за които продавачът не
разполагал със строителни книжа и/или удостоверение за търпимост, като и
част от поземления имот с идентификатор **************, предмет на
предварителния договор, се оказал, предвиден за улица и предмет на
предстоящо отчуждаване. Представен е и анекс към споразумение за
прекратяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 15.07.2024 г.
По делото е представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 198 от 29.06.2004 г., том I, рег. № 1987, дело № 151 от 2004 г.,
съгласно който С. Д. С. продава на Д. С. С. и съпругата му В. Г. С. следния
свой собствен недвижим имот, а именно дворно място, находящо се в
г****************, съставляващо имот 340 с площ по доказателствен акт от
500 кв.м., заедно с построената в дворното място жилищна сграда на етаж и
половина със сутерен, с обща разгъната застроена площ от 79.50 кв.м., като
етажът е със застроена площ от 39 кв.м. и се състои от дневна, стая, кухня и
антре, а полуетажът е със застроена площ от 40.50 кв.м.
От представеното удостоверение за наследници изх. № 2563 от 12.12.2018
г. издадено от ********* се установи, че Д. С. С. е починал на 06.12.2018 г.,
като е оставил за наследници по закон, а именно В. Г. С. – съпруга, М. Д. С. –
дъщеря и С. Д. С. – син.
По делото са представени комбинирана скица за пълна или частична
идентичност за поземлен имот с идентификатор **************, скица на
поземлен имот № ******* от 22.06.2022 г. на поземлен имот с идентификатор
**************, както и две скици на сгради с идентификатори
**************.4 и **************.5.
По делото е представен и строителен протокол от 12.089.1981 г. издадена
на С. Д. С..
Представена е нотариална покана от ищеца чрез нотариус С. Н., с район
на действие СРС, рег. № 786 в НК, адресирана до ответника, с която е
развален сключения договор за обслужване и гаранция и ответника е поканен
в седем дневен срок да върне сумата от 22531 лв. На поканата е направено
отбелязване, че същата е била връчена на 21.06.2024 г.
Представен е и отговор на нотариалната покана от 04.07.2024 г., с който е
отказано да връщане на заплатеното, поради пълно изпълнение на
договорените задължения.
Представени са справки от Служба по списвания – ***************** за
5
периода 01.01.1998 г. до 25.04.2024 г. по лица на С. Д. С., както и на Д. С. С..
Представена е кореспонденция по електронната поща, от която е видно,
че на 21.03.2024 г. е бил изпратен предварителен договор и протокол, както и
че на 21.05.2024 г. е посочено от нотариус, че може да се пристъпи към
изповядване на сделка.
По делото е представено платежно нареждане от 16.10.2024 г., от което е
видно, че С. Д. С. е превел по сметка на ищеца сумата от 30000 лв. с посочено
основание частично възстановяване на капаро по предварителен договор.
По делото е представено платежно нареждане от 11.11.2024 г., от което е
видно, че С. Д. С. е превел по сметка на ищеца сумата от 32586.56 лв. с
посочено основание пълно възстановяване на капаро по предварителен
договор.
Представена е и разписка за получена сума от 14.11.2024 г., съгласно
която М. К. М. е получил от С. Д. С. сумата от 5000 лв. с основание
възстановяване на авансова плащане.
От представена молба от 04.07.2017 г. подадена от ЮЛ до Служба по
вписванията се иска подновяване на вписана договорна ипотека учредена с
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот №
170, том IV, рег. № 5798, дело № 679 от 30.08.2007 г. върху недвижим имот,
представляващ дворно място, находящо се в г****************,
съставляващо имот 340 с площ по доказателствен акт от 500 кв.м., заедно с
построената в дворното място жилищна сграда на етаж и половина със
сутерен, с обща разгъната застроена площ от 79.50 кв.м., като етажът е със
застроена площ от 39 кв.м. и се състои от дневна, стая, кухня и антре, а
полуетажът е със застроена площ от 40.50 кв.м.
По делото е представен нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № 50 от 25.02.2019 г., том I, рег. № 4509, дело № 45 от 2019 г.,
съгласно който С. Д. С., като кредитополучател и ипотекарен длъжник, В. Г.
С., като ипотекарен длъжник, М. Д. С., като ипотекарен длъжник във връзка с
договор за ипотечен кредит от 18.02.2019 г. учредяват в полза на ЮЛ
договорна ипотека върху имот с идентификатор **************, с адрес на
поземления имот: ***************, заедно с построената в имота сграда с
идентификатор **************.
Представена е разпечатка от интернет страницата на ответника, на която е
публикувана обява за продажба на процесната къща.
По делото е разпитан свидетелят А.М., чийто показания съдът цени по
реда на чл. 172 от ГПК, тъй като се явява майка на ищеца. Свидетелката
посочва, че била присъствала на огледи на имоти, който ищецът е искал да
закупи, като присъствала на оглед на 16.03.2024 г., като на огледа присъствали
двама представители на ответника, собственика на имота, чичото на ищеца,
както и самия ищец. Посочва, че по време на огледа им казали, че имотите
били ипотекирани, като имало една ипотека, която при сделката щяла да се
заличи. Имотът представлявал две къща в двор, като само едната от къщите
представлявала предмет на сделката. Посочва, че преди огледа получила
нотариален акт от 2004 г., удостоверение за наследници, удостоверение за
тежести и скици на парцела и на сградите, а в последствие получила скица за
6
разделяне на имота, тъй като след сделката трябвало да се раздели имота и
още едно удостоверение за тежести. В деня преди на подписване на
предварителния договор били получили скицата за разделяне и удостоверение
за тежести. Ищецът трябвал да закупи част от парцела и къщата с № 4 на
скицата и още една постройка, която се водила № 5, която собственика казал,
че е тераса, а представителите на ответника казали, че можело да се впише
като част от къщата, но не били обяснявали значението на документите, които
им представили, като на място им обяснили къде щял да се раздели парцела.
По време на огледа собственикът на имота казал, че можело да построи още
един етаж, защото съседните къщи били построили такива. Посочва, че били
подписали предварителен договор и започнали да чакат кредитната
консултанта, която била препоръчана от адрес да оцени имота, като тогава
започнало забавяне. Твърди, че била използвала своя позната за консултация,
но тя била разгледала само документите за имота, но не и за сградите.
Посочва, че представителите на ответника, че имотът имал само една ипотека,
която щяла да бъде заличена след покупката, като било поискано от тях да
направят проверка на имота. Преди срещата с нотариус И.И.. се видели с
нотариус, но не спомняла как се казвал, който се изненадал от това което
искали да им разясни и нищо не казал, а нотариус И. казал, че къщата е
незаконна във вида, в който е. Консултациите с нотариусите били след
подписване на предварителния договор.
Разпитван е свидетелят С.М., чийто показания съдът цени по реда на чл.
172 от ГПК, тъй като се явява чичо на ищеца. Свидетелят посочва, че бил
присъствал на огледи на 16.03.2024 г., заедно с майката на ищеца и
представители на ответника. Посочва, че и към настоящия момент имало линк
към страницата на ответника, където се предлагала къщата с описание 148 кв.
м. Посочва, че ищецът бил ходил веднъж на оглед и казал малка къща на две
нива с възможност да се построи още един етаж. Посочва, че дворът бил
малък и трябвало да бъде разделян, като им показали скица. Къщата която
видели била е около 150 кв.м., като по време на огледа не било ставало въпрос
да има проблем с имота. Сделката не се случила, поради проблем със
сградите. Твърди, че по време на огледа били представени документи. Знаел,
че майката на ищеца се обаждала на нотариус в гр. Велико Търново, която
била изискала да се предоставят още документи, за да се провери напълно
имота.
Като свидетел по делото е разпитван И.И.., чийто показания съдът цени
по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като се явява дъщеря на ищеца. Свидетелят
посочва, че работел при ответника и познавал ищеца, тъй като той го
потърсил във връзка със закупуване на къща. Посочва, че му предложил къща
в *********** и организирахме оглед, като на първия оглед били с още един
колега, продавача, ищецът и едно момиче. Посочва, че след започване на
огледа неговия колега около 5 мин., неговият колега давал базова информация
за самия имот, като бил обяснил, че имотът бил ипотекиран, че имало разлика
в квадратурите и след около 5-6 мин. тръгнали да оглеждат имота, като
огледът продължи около 30 мин. След това бил направен втори оглед, на
който ищецът присъствал заедно с майка си, чичо си и говорили по телефона с
7
познат нотариус. Твърди, че след това била насрочена дата за предварителния
договор, като всички документи били изпратена, както на М., така и на майка
му. Преди подписване на предварителния договор била показана на ищеца
комбинираната скица, като неговия колега им казал да обърнат внимание на
червените линии. След подписване на предварителния договор, подписали с
ищеца протокол, че нямал забележки към тяхната работа и била изплатена
комисионната им.След подписване на предварителния договор направили
консултация с нотариус, най-дългата среща била с нотариус И., където той
каза, че нямало пречка да се изповяда сделката. Твърде, че на първия оглед
поне два пъти неговия колега казал, че имотът бил с ипотеки, както и че имало
разлика в квадратурата. Свидетелят твърди, че купувачите се били отказали от
сделката, тъй като неможели да строят още един етаж. Последствие с ищеца
била проведена среща в офиса на ответника и ищецът си поискал заплатената
комисионна. Свидетелят твърди, че ипотеката на имота била в ЮЛ, като
имотът имал три ипотеки, две погасени и една непогасена, за която казали на
ищеца, като свидетелят лично бил проверил имота за тежести, но не знаел на
кое лице били правени справките. Посочва, че не бил преглеждал строителни
книжа преди огледите, а по време на огледите те били предоставени на ищеца
и той ги снимал с телефона. Свидетелят твърди, че имали разлика между
скица и нотариален акт, тъй като е имало дострояване. Писмено не били
съобщавали за разликата, но неговият колега по време на първия оглед
няколко пъти бил казал, че имало разлика в квадратурата, като всички
документи били изпратени на майката на ищеца. Уточнява, че квадратурата
била качена в обявата с общите части. Сградата нямала удостоверение за
търпимост. Посочва, че банката била потвърдила на кредитния консултант, и
той с имейли уведомил, че нямало пречка за отпускане на кредит.
Разпитван е и свидетелят П.А., който познавал ищеца от оглед, който
направили на къща, която искал да закупи. Посочва, че по време на огледа бил
дал информация за самата къща, като квадратурата била по-малка от тази,
която била в действителност както на къщата, така и на самия двор, като
разликата в квадратурата била обяснена на ищеца. Тъй като ищецът имал
интерес да закупи къщата оставил депозит, който бил предаден на продавача,
като бил организиран втори оглед с майката на ищеца. Посочва, че по време на
втория оглед била представена цяла папка с документи за собственост,
строителни книжа и всички налични документи, като впоследствие
документите били изпратено по електронната поща. След втория оглед била
определена дата за подписване на предварителен договор, като била изпратена
и комбинирана скица. Посочва, че след подписване на предварителния
договор били направени консултации при двама нотариуси, като при нотариус
И. присъствали всички, обсъждало се конструкцията на къщата и дали можело
да дострои още един етаж, представени били и архитектурни чертежи.
Твърди, че в дружеството била правена справка за тежести и освен една
ипотека нямало други тежести. При първия оглед ищецът бил снимал с
телефона си книжата за строеж, като не си спомнял дали по тези книжа
къщата била по-малка, като разликата идвала от това, че къщата била
достроявана. Отказът от сделката бил около 3 месеца след подписване на
8
предварителния договор. Посочва, че били коментирали, че трябвало да се
предостави удостоверение за търпимост, като купувачът бил поискал такъв
документ месец или два след сключването на предварителния договор.
По делото е приета и съдебно компютърно-техническа експертиза, която
настоящият състав кредитира като компетентно изготвена, която е имала за
задача да изследва представения по делото видео запис от охранителните
камера в процесния търговски център. Вещото лице посочва, че файлът
представлява видео файл с размер 2.80 GB, във формат ******* (профил
********), с продължителност 16 минути и 33 секунди и с резолюция на
видеото 3840x2160 пиксела (16:9), като във файла имало едноканално аудио
съдържание. Файлът е създаден от видеокамерата на мобилен телефон марка
,********“, модел „********“ с версия на операционната система ******* на
14.03.2024 г. между 12:57:26 и 13:13:59 часа на локация с GPS координати
„**************/‘ /в района на **************/. Видеото проследявало
оглед на имот /къща/ с петима участници /една жена и четирима мъже/, като
огледът преминавал през двор, сервизно помещение/гараж, пак двор, антре,
холно помещение, тоалетна, стълбище, спалня, баня, детска стая, тераса, друга
спалня и друга тераса. Вещото лице е възпроизвело изявленията на страните,
които се чували във видео файла.
По иска с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже възникнало облигационно правоотношение по договор от 14.03.2024
г., по който е изправна страна, наличие на имуществено разместване между
ищеца и ответника - предаванe от ищеца на ответника на посочената сума,
отпадане на правното основание за имущественото разместване, тъй като
договорът е развален, какво е получено от ответника като вид и размер.
За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по
чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД - поради разваляне на договора при
неизпълнение, е необходимо ищецът да е установил, при условие на пълно
главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне на договора.
Правното действие на волеизявлението за разваляне на договора може да
настъпи само в случаите, когато са били налице законовите предпоставки на
правото на изправната страна по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение
на задължението от страна на длъжника, за което последният носи
отговорност и изправност на кредитора. Последният следва да е изпълнил
насрещното си задължение или да е бил готов да изпълни и съответно да е
предложил изпълнение, респ. да е оказал необходимото съдействие за
реализиране на дължимата престация. Преобразуващото право да се развали
договора в хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се упражнява с едностранно
волеизявление и при наличие на неизпълнение от страна на длъжника, като в
първата хипотеза възможността за разваляне на договора е обвързана с
предоставяне от изправната страна на допълнителен /подходящ/ срок за
изпълнение, с изрично предупреждение, че след изтичането на срока ще се
счита, че договорът е развален.
Настоящият състав намира, че между страните е възникнало валидно
облигационно правоотношение по договор за посредничество от 14.03.2024 г.
за придобиване на недвижим имот. По делото не е спорно, че във връзка с
9
договора за посредничество между страните е бил сключен и договор за
гаранция с купувач от 14.03.2024 г. за закупуването на следния недвижим
имот съгласно сключен договор за обслужване от 14.03.2024 г., а именно къща,
находяща се в ********************. Също така по делото не се спори, а и от
представения предварителен договор за покупко-продажба се установява, че
същият е сключен 21.03.2024 г. между С.Д.С., В.Г.С. и М.Д.С. в качеството на
продавачи и М. К. М., като купувач, по силата на който продавачите се
задължавал ида прехвърлят на купувача чрез договор за покупко-продажба в
нотариална форма собствеността върху следния свой собствен недвижим
имот, а именно 1/2 идеална част от дворно място, находящо се в
г****************, съставляващо имот 340 с площ по доказателствен акт от
500 кв.м., а по - скица на поземлен имот с идентификатор **************, гр.
София, район Триадица, бул. „Асен Йорданов“ № 28, площ 654 кв.м., заедно с
описаната по документ за собственост от 29.06.2004 г., построената в
дворното място жилищна сграда на етаж и половина със сутерен, с обща
разгъната застроена площ от 79.50 кв.м., като етажът е със застроена площ от
39 кв.м. и се състои от дневна, стая, кухня и антре, а полуетажът е със
застроена площ от 40.50 кв.м. и се състои от три стаи, а съгласно по скица, с
адрес на имота: ******************, която сграда е разположена в поземлен
имот с идентификатор: ************** със застроена площ от 74 кв. м., брой
етажи 2 за сумата от 320000 евро. По делото също така е безспорно
обстоятелството, че с платежни нареждания от 14.03.2024 г. и 28.03.2024 г.
ищецът е заплатил на ответника сума в общ размер 22531 лв. Не се спори и
относно обстоятелството, че не е бил сключен окончателен договор за
покупко-продажба, доколкото със споразумение за прекратяване на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.05.2024
г., изменено с анекс от 15.07.2024 г. е прекратен по взаимно съгласие
сключения предварителен договор от 21.03.2024 г. Спорен въпрос по делото се
явява обстоятелството дали има неизпълнение на договора от страна на
ответника, както и дали сумата платена по договора от 22531 лв. подлежи на
връщане на ищеца.
Следва да се посочи, че с оглед предмета и предвид поетите насрещни
престации на страните по договора за обслужване на купувач от 14.03.2024 г.,
във връзка, с който е сключен договора за гаранция с купувач от 14.03.2024 г.,
а именно за осъществяването на покупка на недвижим имот, се налага
изводът, че се касае за договор за посредничество, като разпоредбите на двата
договора не следва да е тълкуват самостоятелно. Този договор се различава
съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството представлява
фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето
на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт,
както и относно други необходими за сделката-предмет на договора данни, в
зависимост от спецификата й, изготвяне /фактическо/ на необходимите за
продажбата документи като предварителен договор, както и извършване на
необходимите /фактически/ справки за нотариалното изповядване на сделката.
Договорът цели постигане на определен резултат, който е свързване на
страните и подпомагането им за сключване на договор и е регламентиран в чл.
49-51 ТЗ. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че
посредникът е поставил в контакт страните и е съдействал при постигане на
съглашение между страните – продавач и купувач. В случая конкретните
поети от ответното дружество задължения за съдейства при организацията на
подписването на окончателния договор, да присъства при изповядване на
сделката при нотариус, да извършва проверка на избрания недвижим имот.
Настоящият състав намира, че се явява неоснователно твърдението на
ищеца, че в случая имаме неизпълнение на договорното задължение за
обслужване на купувач от 14.03.2024 г. Съгласно т. 2 от договора от 14.03.2025
г. ответникът се е задължил да предлага имоти, съгласно търсенето на
купувача, да извърши проверка на избрания имот при желание на купувача по
10
представени от собственика на имота документи към сключването на
предварителния и окончателни договор, да организира обслужването на
сделката до сключване на окончателен договор, както и да информира
купувача за предлагането на имоти по начин какъвто прецени или като
изпраща отчет за пазарното предлагане. Настоящият състав като взе предвид
разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД и тълкувайки общата волята на страните
обективирана в процесния договор, намира, че в случая страните са
постигнали договореност да бъде извършена проверка от страна на ответника
на процесния имот единствено по представените от продавача документи, т. е.
на същия не е било вменено задължението за проверка на имота извън
представените от продавачите документи и която проверка единствено се
дължи при заявено искане от страна на ищеца, за което искане не се
представени доказателства по делото. Въпреки това дори да се приеме, че
ищецът е възложил на ответника извършването на такава проверка, то с оглед
на събраните доказателства отново не се установява неизпълнение на
договорните задължения. В тази връзка неоснователни се явява твърденията
на ищеца във връзка със статута на сградата, доколкото видно от представения
предварителен договор подписан от ищеца от 21.03.2024 г., същият е сключен
за 1/2 идеална част от дворно място, находящо се в г****************,
съставляващо имот 340 с площ по доказателствен акт от 500 кв.м., а по - скица
на поземлен имот с идентификатор **************,
******************************, площ 654 кв.м., както и за жилищна
сграда на етаж и половина със сутерен, с обща разгъната застроена площ от
79.50 кв.м. Следва да бъде посочено, че видно от нотариалния акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 198 от 29.06.2004 г., том I, рег. № 1987, дело №
151 от 2004 г., както и от удостоверение за наследници изх. № 2563 от
12.12.2018 г. се установява, че продавачите са собственици именно на така
индивидуализираните недвижимите имоти, които са предмет на
предварителния договор. В случая и четиримата свидетели разпитани по
делото посочва, че ищецът е бил извършил два огледа на имота, а
свидетелката М., твърди, че преди втория оглед на 16.03.2024 г. била получила
нотариален акт от 2004 г., удостоверение за наследници, удостоверение за
тежести и скици на парцела и на сградите, а в последствие получила скица за
разделяне на имота. Обстоятелството, че тези документи са били изпратени на
ищеца се установява и от показанията на свидетеля И., както и от
представената и неоспорена по делото кореспонденция по електронната поща.
С оглед на горното се установява, че ищецът е разполагал преди извършването
на втория оглед с притежавания от продавача документ за собственост, в който
е било видно описанието на сградите, в т. ч. и тяхната квадратура, с което той
очевидно се е съгласил при подписвания впоследствие предварителния
договор от 21.03.2024 г., в който имотите са описани по същия начин.
Обстоятелството дали в процесния имот е имало извършено незаконно
строителство не е предмет на настоящото дело, още повече същото се
установява по надлежни ред, а не съгласно твърденията на ищеца или пък от
служителите на ответника, но следва да бъде посочено, че за придобиване на
вещни права е без значение законността на строежа, тъй като може да се
придобива и незаконен строеж, поради което при евентуалното сключване на
окончателен договор между ищеца и продавачите правото на собственост
върху целите процесни сгради би се прехвърлило върху ищеца, доколкото по
делото е безспорно установено, че продавачите са собственици на същите.
Още повече, че и съгласно свидетелските показания на свидетелите И. и А. в
проведените срещу с двама нотариуси след подписване на предварителния
договор, същите са дали положително становище за изповядване на сделката.
В случая следва да се посочи, че обстоятелството за наличието на пречки за
извършване на евентуално надстрояване са ирелевантни към поетото от ищеца
задължение с договора от 21.03.2024 г. за придобиване правото на собственост
върху 1/2 идеална част от дворно място, находящо се в г****************,
11
съставляващо имот 340 с площ по доказателствен акт от 500 кв.м., а по - скица
на поземлен имот с идентификатор **************, ********************,
площ 654 кв.м., както и за жилищна сграда на етаж и половина със сутерен, с
обща разгъната застроена площ от 79.50 кв.м., поради което възраженията на
ищеца в тази насока са неоснователни. Следва да бъде посочено, че не са
ангажирани никакви доказателства по, че служители на ответника са въвели
ищеца в заблуждение с цел получаване на комисионна от сключените
договори.
Неоснователни са твърденията на ищеца за неизпълнение на договорно
задължение от ответника, поради неуведомяване за наличието на втора
ипотека върху процесния имот. По делото не се спори, а и от свидетелските
показания се установява, че ищецът е уведомен, че върху процесните имоти
била учредена ипотека. Съгласно показанията на свидетелката М. преди
втория оглед на 16.03.2024 г. били получили от представител на ответника
удостоверение за тежести, поради което обстоятелството дали при
извършените огледи е посочено наличието на две ипотеки или една е
ирелевантно, доколкото в представените удостоверения изрично се отразява
всичките вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към
момента на изготвянето му. Доколкото по делото не са представени самите
удостоверения не може да се приеме, че подновена ипотека от 2017 г. няма да
е видна в удостоверение издадено през 2024 г., за което не са и навеждани
твърдения. Още повече, че видно от представените по делото два броя справки
от Служба по списвания – ***********за периода 01.01.1998 г. до 25.04.2024
г. се установява, че подновената ипотека от 04.07.2017 г. е била заличена на
25.02.2019 г. с учредяване на новата ипотека по силата на нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека № 50 от 25.02.2019 г., том I, рег. № 4509,
дело № 45 от 2019 г.
Неоснователни са твърденията на ищеца за неизпълнение на договорно
задължение от ответника, поради неуведомяване за обстоятелството, че част
от процесния имот е бил предвиден за улица. Съгласно показанията на
двамата свидетели М. и И. се установява, че преди подписване на
предварителния договор била на ищеца била представена комбинираната
скица, като свидетелят Ангелов им указал да обърнат внимание на червените
линии, които всъщност за действащия регулационен план.
За пълното следва да се посочи във връзка с оплакванията за
неизпълнение на договорни задължения от страна на ответника във връзка с
неоказване на съдействие за отпускане на кредит на ищеца, че съгласно
сключените договори за ответника не е възникнало такова задължение.
Въпреки това съгласно показанията на свидетелите М., И. и А. ответникът е
свързал ищеца с кредитен консултант, с който работи, като съгласно
показанията на свидетелите И. и Ангелов ищецът бил одобрен за отпускането
на кредит, за което били изрично уведомени от консултанта.
На следващо място следва да бъде посочено, че по делото е представен
протокол за извършена услуга от 21.03.2024 г., подписан между ищеца и
ответника, съгласно който ищецът приемал без възражения и забележки
извършената посредническа услуга по договор за посредничество във връзка
със закупуването на следния недвижим имот къща с адрес
******************, като така декларираното обстоятелство представлява по
своя характер признание на неизгоден за страната факт, който се цени от
настоящият състав по реда на чл. 175 от ГПК с оглед останалите данни по
делото съдът приема, че то отговаря на истината.
В случая нямаме недобросъвестно поведение от страна от ответника по
изпълнение на задълженията му по договор от 14.03.2024 г., доколкото същият
е съдействал за сключването на предварителен договор за покупка на
недвижими имоти при договорените параметри, проучил е имотите съгласно
представените документи, като е представил информацията и документите на
12
ищеца преди подписването на предварителния договор, както се е пристъпило
и към сключване на окончателен договор, какъвто не е сключен по причини, за
които ответникът не следва да носи отговорност. Доколкото ответникът не се
явява неизправна страна по договора от 14.03.2024г., то за ищеца не е
възникнало потестативно право да развали договора, поради виновно
неизпълнение на ответника и платеното от ищеца възнаграждение не се явява
дадено на отпаднало основание съгласно чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, поради което
не подлежи на връщане и предявеният иск се явява неоснователен и като такъв
следва да се отхвърли.
По отношение на иска по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Настоящият състав намира, искът по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД се явява
акцесорен по отношение на главния иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и
доколкото главният иск се явява неоснователен, то такъв се явява и искът по
чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, поради което следва да бъде отхвърлен.
По отговорността на страните за разноски:
С оглед изхода на спора в полза на ищеца не следва да се присъждат
разноски. С оглед неоснователността на исковите претенции на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК на ответника се дължат разноски за първата инстанция в
размер на 2500 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.
Настоящият състав на основание чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредбата за минималните
размери на адвокатските възнаграждения и фактическата и правна сложност
на делото намира за неоснователно възражението на ищеца за прекомерност
на възнаграждението по чл. 78, ал. 5 ГПК, поради което същото следва да бъде
оставено без уважение.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от М. К. М., ЕГН **********, със съдебен
адрес ***********, чрез адв. П. И. срещу ЮЛ, ЕИК ***************, със
седалище и адрес на управление ***************, обективно и кумулативно
съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3
ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с искане да бъде осъден ЮЛ да заплати на М. К. М.
сумата от 22531 лв., представляваща подлежаща на връщане сума, платена на
ответника по развален договор за обслужване от 14.03.2024 г. за закупуване на
недвижим имот, находящ се в *****************, ведно със законната лихва
от 20.08.2024 г. до окончателното изплащане на вземането, както и сума от
375.34 лв., представляваща лихва за забава за периода от 01.10.2021 г. до
16.08.2024 г.
ОСЪЖДА М. К. М., ЕГН **********, със съдебен адрес
******************, чрез адв. П. И., да заплати на ЮЛ, ЕИК
***************, със седалище и адрес на управление ******************,
ет. 6, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата в размер на 2500 лв.,
представляваща сторените разноски в исковото производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13
14