№ 2861
гр. София, 20.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20241110123612 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от К. А. Б. срещу останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС
с административен адрес [адрес], представлявани от управителя на ЕС М.Ц.М.,
конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна като незаконосъобразни
на решенията по т. 1, т. 2, т. 3 и т. 4, приети от Общото събрание на ЕС на 03.04.2024 г.
Ищецът К. Б. излага твърдения, че е собственик на самостоятелен обект в сграда в
режим на етажна собственост, находяща се в [адрес], като ответната страна по делото са
останалите собственици на самостоятелни обекти. Посочва, че на 03.04.2024 г. било
проведено общо събрание на етажните собственици, на което били приети конкретни
решения по т. 1 – т. 4 от обявения дневен ред, а именно: по т. 1 – за избор на нов
Управителен съвет и касиер на ЕС; по т. 2 – за отмяна на решения на Общото събрание на
ЕС, приети на 03.03.2024 г.; по т. 3 – за строеж на ограда; по т. 4 – за поставяне на
технически средства – видеокамери, и за премахване на такива. С исковата молба ищецът
оспорва като незаконосъобразни решенията по т. 1 – т. 4 с искане за тяхната отмяна,
изтъквайки наличието на конкретни нарушения, касаещи организирането на общото
събрание, приемането на решенията и изготвянето на протокола от събранието. Твърди, че
решението по т. 1 е взето в нарушение на чл. 21, ал. 1 ЗУЕС и на чл. 23, ал. 1, т. 12а ЗУЕС,
тъй като на 03.03.2024 г. е избран Управителен съвет за срок от две години, както и в
нарушение на чл. 13, ал. 7 ЗУЕС, тъй като избирането на нов касиер не присъствало в
предварително обявения дневен ред. Сочи, че решението по т. 2 е незаконосъобразно поради
това, че решения на Общото събрание се отменят само по съдебен ред. Поддържа
незаконосъобразност на решението по т. 3 с твърдения, че същото не е взето с изискуемото
мнозинство съгласно чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС. Излага, че решението по т. 4 е взето в
нарушение на чл. 17а, ал. 3 ЗУЕС и чл. 16, ал. 6, изр. 2 ЗУЕС, тъй като на ищеца не му е
дадена възможност да гласува неприсъствено, въпреки направеното от него искане за това,
както и в нарушение на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, предвид това, че поставянето на видеокамери не
присъствало в предварително обявения дневен ред. Изяснява, че на 15.03.2024 г. е получил
1
молба от трима етажни собственици за свикване на общо събрание с предварително обявен
дневен ред, вследствие на което в срока по чл. 12, ал. 3 ЗУЕС ищецът, в качеството си на
председател на УС, свикал такова, но без да се съобрази изцяло с предложения от
собствениците дневен ред. Твърди, че на така свиканото ОС никой от етажните собственици
не се е явил, като впоследствие Общо събрание било свикано по инициатива на
собствениците, но в нарушение на чл. 12, ал. 4 ЗУЕС. Излага твърдения, че в поканата за
свикване на общото събрание липсва подпис на един от свикващите собственици, което е в
нарушение на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, както и, че липсва час на поставяне на поканата. Излага
доводи за нарушение на чл. 13, ал. 7 ЗУЕС – в поканата не бил посочен електронен адрес на
Управителния съвет и не били предложени конкретни проекторешения в случай на
неприсъствено гласуване. Ищецът посочва и, че не е спазена разпоредбата на чл. 16, ал. 7
ЗУЕС – съобщението за изготвен протокол от Общото събрание било поставено от
новоизбрания председател на УС на ЕС - М.М., въпреки че решението на ОС за избирането
му не било влязло в сила към този момент. Ищецът излага, че протоколът от ОС е оспорен
пред Управителния съвет по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, което оспорване било уважено.
Поради тези причини К. Б. счита, че взетите от ОС решения по т. 1 – т. 4 са
незаконосъобразни и следва да бъдат отменени, отправяйки искане за това.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответната страна –
останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес [адрес],
представлявани от председателя на УС на ЕС М.Ц.М., чрез пълномощника си адв. Н.,
намира исковата молба за допустима, но нередовна. По същество оспорва изцяло
предявената искова претенция като неоснователна. Не оспорва, че ищецът е собственик на
самостоятелен обект в процесната жилищна сграда в [адрес], като изрично възразява срещу
твърденията му същият да е бил преизбран за председател на ЕС на заседание от 03.03.2024
г., както и за наличието на допуснати нарушения при свикването и провеждането на
процесното ОС от 03.04.2024 г. Посочва, че това Общо събрание е свикано по реда на чл. 12,
ал. 4 ЗУЕС поради несвикване на ОС от УС на ЕС в срока по ал. 3. Излага се, че на
15.03.2024 г. до предходния управител на ЕС – ищеца по делото К. Б. била отправена покана
от етажните собственици, притежаващи общо 55,42 % идеални чати от общите части на
сградата, за свикване на общо събрание с предложен от тях дневен ред, който обаче не бил
уважен от управителя. Последният действително свикал общо събрание, но с произволен
дневен ред. По тази причина собствениците, притежаващи 55,42 % ид. ч., свикали събрание
по своя инициатива съобразно чл. 12, ал. 4 ЗУЕС. Оспорва твърденията на ищеца, че в
поканата за свикване на ОС липсва подпис на един от собствениците, както и час на
поставянето . Уточнява, че на таблото в сградата на ЕС бил поставен екземпляр от
поканата, на който не бил ясен подписът на етажния собственик М.К., тъй като същата не
желаела личните данни да бъдат разгласявани на обществено място. Оригиналната покана
за свикване на ОС съдържала подписите на свикващите събранието. В отговора на исковата
молба ответната страна излага, че за поставяне на поканата на таблото във входа на сградата
бил съставен и нарочен протокол, съдържащ отбелязване на деня и часа на това действие.
Оспорва се при свикване на ОС в условията на чл. 12, ал. 4 ЗУЕС в поканата да е
необходимо посочване на електронния адрес на Управителния съвет. Изтъква се, че всички
въпроси, за обсъждане и гласуване на които е свикано процесното ОС, не са от категорията
на тези, за които е допустимо неприсъствено гласуване. Не оспорва, че новоизбраният на
процесното ОС председател на УС М.М. е поставил съобщение за изготвения протокол от
събранието, като твърди, че решенията на ОС на ЕС са с незабавно изпълнение. Сочи, че
ищецът е оспорил протокола от събранието пред себе си, а не пред новоизбрания
председател на УС, поради което оспорването по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС е недействително. По
същество в отговора се излага, че взетите решения по т. 1 от процесното Общо събрание са
законосъобразни, посочвайки, че през 2020 г. ищецът е бил избран за управител на ЕС, но от
този момент същият извършил множество нарушения и своеволия, като инсталиране на
2
незаконно видеонаблюдение, затваряне на пътеката за достъп до входа на сградата,
разрушаване на оградата, разделяща имотите на № 14 и № 16 и много други, с което създал
огромно напрежение в жилищната сграда. Поддържа се, че по негова инициатива на
03.03.2024 г. било проведено ОС на ЕС, въпреки възразяването от останали етажни
собственици, предвид това, че се касае за официален празник, на което присъствали всички
собственици. На това събрание било прието решение – гласувано единствено от ищеца Б. за
изваждане на всички собственици и ползватели в сградата, с изключение на две лица, срещу
което останалите присъстващи заявили, че са против. Други решения не били приети. Излага
се, че въпреки това ищецът добавил в протокола от 03.03.2024 г. несъществуващи решения,
за да бъде вписан като председател на ЕС за нов период. В отговора на исковата молба се
оспорва да е било прието решение по т. 4 на ОС на 03.03.2024 г., а именно за избор на УС и
на председател на същия с довод, че протоколът от това ОС е оспорен по съдебен ред, като
съдържащ несъществуващи решения. Посочва се, че това обстоятелство и други такива
довели до свикване на процесното ОС и провеждането му при посочените точки от дневния
ред. Излага се, че поради явната злоупотреба с права, а именно гласуването от ищеца за
изваждането на собствениците от сградата, на процесното ОС било прието изрично решение
за отмяна на тези решения, като в тази връзка се посочва, че е инициирано нарочно
производство пред СРС. По отношение на решението по т. 3 от дневния ред се излага, че с
взетото решение на ЕС за предприемане на действия по законен ред за възстановяване на
разрушената по нареждане на ищеца ограда, по същество ЕС единствено допълва бъдещи
административни процедури, без да ги замества. В отговора се посочва, че в процесния
дневен ред няма точки, по отношение на които законът да позволява неприсъствено
гласуване, поради което и на ищеца не е дадена такава възможност. С тези доводи ответната
страна - останалите етажни собственици от процесната сграда в режим на ЕС отправя
искане за отхвърляне на исковата претенция като неоснователна. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата
разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната
собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
По своята правна същност исковете по чл. 40 ЗУЕС са конститутивни и имат за свой
предмет упражняване на потестативното материално право на собственик на самостоятелен
обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на
етажни собственици.
Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС една от формите на управление на етажната
собственост е общото събрание, при която органи на управление са Общото събрание и
управителния съвет (управител), а съгласно чл. 11 и чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, при упражняване на
законовите си правомощия Общото събрание, в която участват собствениците/ползватели на
самостоятелни обекти, приема решения. Решенията на Общото събрание на сграда в режим
на етажна са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица,
насочени към постигане на една обща цел. Последните се вземат по специално
законовоустановена процедура, регламентираща начина на свикване на ОС, състав,
представителна власт, гласуване, предметна компетентност, като спазването на тези правила
е основание за действителността на решението – в т. см. Решение № 39 от 19.02.2013 г. по
гр. дело № 657/2012 г., I г. о., ГК на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК.
Характера на решенията на етажната собственост обуславя и особения ред за
проверка на законосъобразността им, определен от правилата в ЗС и ЗУЕС, като контролът
за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен. Последният се
3
инициира от ограничен кръг активно процесуално легитимирани лица - собствениците на
обекти от етажната собственост – арг. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и в рамките на преклузивен по
характера си срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
С оглед специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в
производство по реда на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са изчерпателно
посочени, доколкото отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при
нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми, като съдът с
решението си не може да замести решението на общото събрание на етажните собственици.
Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения,
допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, посочени в сезиращата съда
искова молба. Предвид това и с оглед принципа на диспозитивното начало, установен в
разпоредбата на чл. 6 ГПК, пряко проявление на който е определяне на вида и предмета на
търсената защита от страните, то и в производство по иск по чл. 40 ЗУЕС съдът дължи да
изследва именно посочените от ищеца доводи, насочени към оспорване процесуалната и
материална законосъобразност на взетите решения.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание.
Незаконосъобразни са решенията на Общото събрание на ЕС, които противоречат на
императивни правни норми или на разпоредби, установени с приетия Правилник за
вътрешния ред на ЕС; които са взети в нарушение на предвидените в закона или в
Правилника процедури и правила за вземане на решение; при нарушен ред за свикването на
общото събрание; по въпрос, който е извън компетентността на общото събрание на
етажната собственост, предвидена в чл. 11 ЗУЕС.
Следователно, уважаването на процесния конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС е
обусловено от установяване от ищеца, при условията на пълно и главно доказване, че
притежава правото на собственост върху самостоятелен обект в процесната сграда в режим
на етажна собственост с административен адрес [адрес], провеждането на Общото събрание,
приетите решения на събранието, които претендира да бъдат отменени.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответната страна е да докаже
спазване на законоустановените предпоставки за провеждане на събранието (че решенията са
взети при надлежно свикано и проведено общо събрание), както и, че взетите решения не
противоречат на императивни материалноправни норми.
В настоящия случай, с оглед становищата на двете страни и на основание чл. 146, ал.
1, т. 4 ГПК, с проекта за доклад по делото, обективиран в определението от 23.09.2024 г. и
обявен за окончателен такъв, като безспорни и ненуждаещи от доказване са отделени
обстоятелствата, че процесната сграда с административен адрес [адрес] е в режим на етажна
собственост, че ищецът К. А. Б. е собственик на самостоятелен обект в процесната сграда,
както и, че на 03.04.2024 г. е проведено Общо събрание на етажните собственици от сградата
в режим на ЕС, на което са взети процесните решения, оспорени от ищеца.
За притежаваните от ищеца права върху самостоятелен обект в процесната жилищна
сграда по делото е представен и приет като писмено доказателство Нотариален акт за
дарение на недвижим имот № 177, том I, рег. № 8011, дело № 163/2022 г. от 16.06.2022 г. по
описа на нотариус с рег. № 157 и с район на действие Софийски районен съд, по силата на
който третото за процеса лице А.И. Б., в качеството си на дарител, дарява на сина си К. А. Б.,
като дарен, а последният приема дарението, на следния недвижим имот – апартамент № 2,
находящ се на адрес: в [адрес], ет. 1 с площ от 77,25 кв.м., заедно със зимнично помещение
№ 4 и таванско помещение, както и с 21,18% идеални части от общите части на сградата,
включително от портиерското помещение и от правото на строеж върху мястото.
4
Следователно, като собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна
собственост по см. на § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС ищецът се явява и активно процесуалноправно
легитимиран да предяви процесната искова претенция.
Между страните не се спори, а и от представения (и от двете страни) и приет по
делото заверен препис от протокол за проведено общо събрание на собствениците на
етажната собственост с административен адрес: [адрес], състояща се от 6 апартамента и 5
собственика, се установява, че на 03.04.2024 г. в 19:00 часа, в двора на сградата е проведено
Общо събрание на собствениците, с отразяване за свикването му по реда на чл. 13, ал. 1, вр.
чл. 12, ал. 4 ЗУЕС – след направено искане до председателя К. Б. от собственици с общо
55,42 % ид.ч. от общите части на сградата. В протокола е отразено присъствието на следните
собственици на самостоятелни обекти: М.К. за ап. 1 с 10,39 % ид. ч., М.М. за ап. 3 с 11,48 %
ид. ч., Н.Г. за ап. 4 с 23,40 % ид. ч. и В.Р. за ап. 5 и ап. 6, съответно с 10,15 % и 23,40 % ид.
части. Съгласно удостовереното в протокола, за председател на събранието е избрана В.Г.Р.,
а за протоколчик М.Ц.М. – с единодушие от присъстващите етажни собственици. В
протокола е отразено, че преди пристъпване към обсъждане и гласуване на дневния ред, от
председателя е прочетено съобщение, в което собственикът на ап. 2 и председател на ЕС К.
Б. е заявил, че не може да присъства на същото, с настояване за възможност да гласува
неприсъствено в 7-дневен срок. По отношение на това искане е извършена преценка от
председателя, че същото противоречи на ЗУЕС и следва да бъде оставено без уважение,
доколкото предвидената възможност в Закона за неприсъствено гласуване касае ограничен
кръг решения, по чл. 17, ал. 2, т. 3 – т. 6 ЗУЕС, каквито не са поставени пред процесното ОС
и не присъстват в дневния ред. Установява се, че на ОС са взети следните решения: по т. 1 от
дневния ред „смяна на сегашния управител на ЕС и избиране на нов, избиране на състав на
УС, отчет от управителя, предаване на каса, отговорност“ - освобождаване на К. А. Б. като
председател на УС на ЕС и на останалите членове на УС поради изтекъл мандат; избиране
на нов състав на УС – В.Г.Р., М.В.К. и М.Ц.М., за срок от 1 година, с председател на УС и
касиер на ЕС М.М.; задължаване на досегашния председател К. Б. да предаде на новия
председател касата и отчетните документи, домовата книга, както и всички намиращи се у
него книжа и ключове за общи помещения (общото мазе и ключ за електрическото табло и
входа и други) в 3-дневен срок, считано от връчването на протокола от общото събрание; по
т. 2 от дневния ред „отмяна на решенията на проведеното ОС на 03.03.2024 г.“– ОС на ЕС
отменя всички решения от събранието на 03.03.2024 г., а именно: за изваждане на
собственици и ползватели от апартаментите им в сградата на [адрес], за извършване на
ремонт на покрив, за противопоставяне на действията на район „Л.“ по повод разрушената
ограда и за избор на нов състав на управителен съвет – като незаконосъобразно взети; по т. 3
от дневния ред: „вземане на решение за възстановяване на разрушена ограда в двора,
разделяща имотите на [адрес] 14 и 16 и отговорност на виновните лица“ – ОС се съгласява
да бъде възстановена оградата между [адрес] 14 и 16; по т. 4 от дневния ред: „обсъждане на
въпроси относно достъпа към сградата, вандалски прояви в ЕС, състояние на мазите, кражби
и други, вземане на решение относно съществуващо видеонаблюдение от ап. 2“ – решение за
премахване на монтираната от К. Б. от ап. 2 система за видеонаблюдение чрез демонтиране
на всички външни камери, като същият е задължен да направи това в 7-дневен срок от
връчване на протокола от общото събрание; решение относно възможността всеки
собственик, с оглед защитата на правото на собственост, да инсталира видеонаблюдение без
запис на звук, което да обхваща само района пред собствената му входна врата във
вътрешността на входа; по т. 5 от дневния ред: „вземане на решение за възстановяване на
пътеката от улицата, водеща до входа, в предишно състояние – решение за възстановяване
на пътеката; по т. 6 от дневния ред: „разни“ – не са повдигнати и гласувани въпроси. В
протокола е удостоверено, че решенията са взети с единодушие от присъстващите етажни
собственици, притежаващи общо 78,82 % ид. части от общите части на сградата. Протоколът
е подписан от протоколчика и от председателстващия събранието.
5
По делото не се спори, а и от удостовереното в протокола се установява, че ищецът К.
Б., като собственик на самостоятелен обект – ап. 2 в процесната сграда в режим на ЕС, не е
присъствал лично или чрез представител на проведеното на 03.04.2024 г. общо събрание.
Изясни се, че разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС въвежда преклузивен срок за
оспорване законосъобразността на проведеното ОС по съдебен ред – 30-дневен, който
започва да тече от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7. Съгласно посочената
разпоредба в седемдневен срок от провеждане на общото събрание, председателят на
управителния съвет (управителят) поставя на видно и общодостъпно място на входа на
сградата съобщение за изготвянето на протокола от проведеното ОС. За поставяне на
съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и
един собственик, ползвател или обитател, в който се посочват датата, часът и мястото на
поставяне на съобщението.
В настоящия случай по делото е представено и прието като част от доказателствената
съвкупност съобщение от 05.04.2024 г. за изготвен протокол от ОС на ЕС от 03.04.2024 г.,
подписано от избраните на ОС председател на УС на ЕС и член на УС. Не е представен
обаче протокол за поставяне на съобщението с посочени в последния дата, час и място на
поставянето му. Предвид това, а и доколкото се касае за решения, взети на 03.04.2024 г., при
депозирана от ищеца искова молба на 22.04.2024 г., то следва, да се приеме, че исковата
претенция е предявена в преклузивния 30-дневен срок и от процесуално легитимирана
страна, което я прави процесуално допустима.
Както вече беше изяснено, основание на исковете по чл. 40 ЗУЕС са конкретните
твърдени закононарушения, допуснати при свикването и провеждането на общото събрание,
посочени в сезиращата съда искова молба.
Изясни се, че в настощия слбучай ищецът оспорва законосъобразността на свикване
на процесното ОС с довод за допуснато нарушение на чл. 12, ал. 4 ЗУЕС, липсата на
нормативно установеното съдържание на поканата поради неподписването й от един от
свикващите събранието собственици в нарушение на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, липсата на посочен
електронен адрес на управителния съвет и на предложени конкретни проекторешения в
случай на неприсъствено гласуване, в нарушение на чл. 13, ал. 7 ЗУЕС, както и липсата на
час на поставяне на поканата.
Съгласно разпоредбите на чл. 12, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС Общото събрание може да бъде
свикано по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части
от общите части на сградата, отправено до управителния съвет (управителя), който свиква
общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. Съгласно ал. 4 от законовия текст,
когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в срока по ал. 3,
общото събрание се свиква от собствениците, които имат най-малко 20 на сто идеални части
от общите части на сградата по реда, предвиден в този закон.
Редът за свикване на общото събрание на собствениците е правнорегламентиран в
разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на
ОС), съгласно която Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го
свикват, поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7
дни преди датата на събранието, чрез задължително отбелязване на датата и часа на
поставянето й върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол. Съгласно ал. 7 на същата разпоредба поканата съдържа дневния ред на общото
събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на
неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане
на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя).
В настощия случай по делото не се спори, че ищецът К. Б. е бил избран за управител
на процесната ЕС през 2020 г. Съгласно данните в приетата по делото служебна бележка от
07.06.2023 г., издадена от Столична община, район Л., същият е вписан като управител на
6
ЕС с адрес: [адрес] въз основана на уведомление по чл. 46б, вр. чл. 47 ЗУЕС от 25.05.2023 г.
съгласно протокол от ОС на ЕС от 22.05.2023 г. с мандат на УС от 2 години.
От представените и приети по делото писмени доказателства се установява, че с
писмена покана от 15.03.2024 г. за свикване на събрание на етажната собственост,
адресирана до ищеца К. Б., като управител на етажната собственост на сграда в [адрес],
лицето М.Ц.М. (доколкото поканата не е подписана от лицето Станислава Иванова Донева,
посочена на същия ред), като собственик на ап. № 3 с 11,48 % ид. ч. от общите части на
сградата, В.Г.Р., като собственик на ап. № 5 и № 6 с общо 33,55% ид. части от общите части
на сградата и М.В.К., като собственик на ап. № 1 с 10,39 % ид. ч. от общите части на
сградата, са поискали от управителя на основание чл. 12, ал. 2 ЗУЕС да свика общо събрание
в 10-дневен срок от получаването на писмената покана, при посочения в искането дневен
ред, а именно: т. 1 – смяна на сегашния управител на ЕС и избиране на нов, избиране на
състав на управителен съвет, отчет на управителя, предаване на каса, отговорност; т. 2 –
отмяна на решенията на проведеното събрание от 03.03.2024 г.; т. 3 – вземане на решение за
възстановяване на разрушена ограда в двора, разделяща имотите на [адрес] 14 и 16 и
отговорност на виновните лица; т. 4 – обсъждане на въпроси относно достъпа към сградата,
вандалски прояви в етажната собственост, състояние на мазетата, кражби и други,
видеонаблюдение; т. 5 – вземане на решение за възстановяване на пътеката от улицата,
водеща до входа, в предишно състояние; т. 6 - разни. Писменото искане е с дата 15.03.2024 г.
и е подписано от тримата собственици М.Ц.М., В.Г.Р. и М.В.К..
Изяснява се, че е изготвена писмена покана за провеждане на общо събрание на ЕС на
блок 14 на [адрес] от ищеца К. Б., като председател на УС на ЕС, на 29.03.2024 г. от 16:00
часа в партера на сградата, при следния дневен ред: т. 1 - избор на контролен
съвет/контрольор – М.М. или трима по избор; т. 2 – избор на касиер - М.М.; т. 3 – общи
части; т. 4 – предложения, препоръки и съвети. В поканата, под вписания дневен ред е
отразено, че УС има с мандат от 2 години, поради което не може да се избира нов, защото
някой не е съгласен. Поканата е неподписана, с вписани дата и час на поставянето й
19.03.2024 г. в 15:00 ч.
По делото е представена и приета като писмено доказателство (и от двете страни)
писмена покана от 26.03.2024 г., адресирана до собствениците и ползвателите в процесната
жилищна сграда, за свикване на събрание на етажната собственост от група собственици в
сградата на [адрес], притежаващи общо 55,42%, или повече от 20 на сто идеални части от
общите части на сградата, а именно: М.Ц.М. – собственик на ап. № 3 с 11,48% ид. ч. от
общите части на сградата, В.Г.Р. – собственик на ап. № 5 и № 6 с общо 33,55% ид. ч. от
общите части на сградата и М.В.К. – собственик на ап. № 1 с 10,39% ид. ч. от общите части
на сградата. В двете представени покани е отразено, че ОС се свиква на основание чл. 12, ал.
4 ЗУЕС и ще се проведе на 03.04.2024 г., при следния дневен ред: т. 1 – смяна на сегашния
управител на ЕС и избиране на нов, избиране на състав на управителен съвет, отчет на
управителя, предаване на каса, отговорност; т. 2 – отмяна на решенията на проведеното
събрание от 03.03.2024 г.; т. 3 – вземане на решение за възстановяване на разрушена ограда в
двора, разделяща имотите на [адрес] 14 и 16 и отговорност на виновните лица; т. 4 –
обсъждане на въпроси относно достъпа към сградата, вандалски прояви в етажната
собственост, състояние на мазетата, кражби и други, т. 5 - вземане на решение относно
съществуващото видеонаблюдение от ап. № 2; т. 5 – вземане на решение за възстановяване
на пътеката от улицата, водеща до входа, в предишно състояние и т. 6 - разни. И двете
представени покани са от дата 26.03.2024 г. В представената от ищеца покана (л. 15 от
делото) е посочено, че ОС ще се проведе в 19:00 часа на двора на [адрес] 14, а в
представената от ответната страна покана (л.74 от делото), че ОС ще се проведе на
стълбищната площадка на ет. 3 на сградата на [адрес] 14. Представената от ищеца покана е
подписана от две от свикващите събранието лица – М.М. и В.Р., със зачеркване в графата за
лицето М.К., а представената от ответната страна покана с подписи от трите лица.
7
От събраните писмени доказателства се установява също, че с протокол за поставяне
на покана за събрание на входа за 03.04.2024 г. е удостоверено поставяне на поканата на
26.03.2024 г. в 19:40 часа на таблото за съобщения в сградата на [адрес] 14 в град София, от
лицето М.М., като собственик на ап. 3 и в присъствието на свидетел В.Р., собственик на ап.
6, подписали протокола.
Изясни се, че в хипотезата на свикване на ОС на ЕС по чл. 12, ал. 4 ЗУЕС, а именно
по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите
части на сградата, законът поставя изискване искането за свикване първо да бъде отправено
до управителния съвет (управителя), който да свиква общото събрание в 10-дневен срок от
получаването му и в случай, че в този срок управителният съвет (управителят) не свика
общото събрание, общото събрание да се свиква от собствениците по ал. 2 по реда,
предвиден в закона.
Съдът, при анализ на събраните по делото доказателства и вземайки предвид
конкретно проведеното оспорване от ищеца, приема, че ОС на процесната ЕС от 03.04.2024
г. е свикано от собственици, притежаващи повече от 20 на сто ид. части от общите части на
жилищната сграда с покана от 26.03.2024 г., предхождана от подаване на писмено искане на
собствениците на тези самостоятелни обекти до К. Б., като управител на ЕС, обективирано в
покана от 15.03.2024 г., чието получаване не се спори от ищеца, на основание чл. 12, ал. 4
ЗУЕС и при наличие на предпоставките за това. Действително, по делото е представена
покана за общо събрание на ЕС от 19.03.2024 г. от ищеца К. Б., като председател на УС на
ЕС, но посочения в същата дневен ред не съответства на дневния ред, обесктивиран в
писмената покана на етажните собственици, адресирана до ищеца с искане за свикване на
ОС на ЕС именно по посочен дневен ред. Следователно, макар формално, въз основа на
искането на собственици, за които не се спори, че притежават повече от 20 на сто ид. части
от общите части на жилищната сграда, ищецът, като председател на УС на ЕС, да е свикал
Общо събрание, то доколкото се касае за определен друг дневен ред, несъответен на
отправеното искане, съдът приема, че е налице хипотезата на чл. 12, ал. 4 ЗУЕС, даваща
право на тези собственици да свикат ОС, когато такова не се свика от управителния орган в
10-дневен срок, по реда на закона и конкретно на чл. 13 ЗУЕС.
Съдът намира, че в случая е допуснато твърдяното от ищеца нарушение при свикване
на ОС на ЕС с покана, която не отговаря на законовото изискване за подписването й от
лицата, които свикват общото събрание, със задължително отбелязване върху последната на
датата и часа на поставянето й от лицата, които свикват общото събрание.
Както вече се изясни, по делото, от всяка от страните е представена покана за
свикване на събрание на етажната собственост от 26.03.2024 г. – в копие от ищеца и в
заверен препис от ответната страна, като между двете е налице несъответствие по
отношение на часа (какъвто не е вписан в представената покана от ответниците) и мястото
на провеждане на ОС. Наред с това, представената от ищеца покана не съдържа подписа на
лицето М.К., като един от тримата собственици на самостоятелни обекти в жилищната
сграда, по чиято инициатива се свиква ОС на ЕС, а в графата за подпис за това лице е налице
зачеркване, какъвто подпис е налице в представената покана от ответната страна. Във връзка
с така констатираното различие в двете покани по отношение на посочените обстоятелства
съдът съобрази, че в отговора на исковата молба не се оспорва обстоятелството, че
представената от ищеца покана е поставената покана на таблото в сградата на ЕС, предвид
изричното твърдение, че се касае за поставен екземпляр, без ясен личен подпис на лицето
М.К. и с довод, че оригиналната такава е подписана от всички лица. Същевременно, съдът
взе предвид отразеното в протокола от проведеното ОС на ЕС от 03.04.2024 г. относно
провеждането му в 19:00 часа в двора на сградата на [адрес], които съответстват на датата,
часа и мястото, отразени в представената от ищеца по делото покана за свикването му. Ето
защо, съдът приема, че именно последната е поканата за свикване на процесното ОС,
8
поставена на таблото в процесната жилищна сграда, поради което анализира съдържанието
на последната при преценка за съблюдаване изискванията на чл. 13 ЗУЕС.
В случая тази покана не е подписана от всички лица, по чиято инициатива се свиква
ОС на ЕС, което е в противоречие с изискването на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. Наред с това, върху
самата покана, както в представеното копие от ищеца, така и в представения препис от
ответната страна, не са посочени датата и часът на поставянето й, които, съгласно законовата
разпоредба задължително следва да бъдат отбелязани върху нея, което представлява
самостоятелен порок при свикването на ОС. Този извод не се разколебава от представения
по делото протокол за поставяне на покана от 26.03.2024 г., доколкото чл. 13, ал. 1 ЗУЕС
предвижда писмена форма – както за поканата, която трябва да бъде подписана и върху
която задължително следва да се отбележат датата и часа на поставянето й, така и за
съставения протокол, в който трябва да са отразени датата и часът на поставяне на поканата.
Протоколът служи за доказване на обстоятелството, че е поставена покана за провеждане на
общо събрание на етажни собственици в сграда в режим на етажна собственост, както и, че
е спазен предвиденият срок за поставянето й съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, но съставянето му
не изключва изискването за отбелязване на датата и часа на поставянето й върху самата
покана и от лицата, които свикват общото събрание, което да удостовери, че именно тази
покана, с конкретното съдържание, е поставената такава на видно и общодостъпно място,
което в случая не се установи.
Предвид изложеното съдът приема, че по делото не се доказва съставянето на покана
за свикване на ОС в предвидената форма по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС – подписана от всички
свикващи събранието лица и в която да са отразени датата и часът на поставянето й. Касае се
за допуснато нарушение на уредената с императивни норми процедура по свикване на
събранието, представляващо достатъчно основание за отмяна на оспорените решения,
предмет на делото, без съдът да дължи произнасяне по останалите твърдени от ищеца
нарушения при провеждането му и при вземане на решенията. Ненадлежното свикване на
общото събрание опорочава взетите от ОС решения и само на това основание тези решения
подлежат на отмяна - в този смисъл Решение № 285 от 26.05.2014 г. на ВКС по гр. д. №
1694/2013 г., I г. о., ГК.
Предвид изложеното, предявеният конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС с искане за
отмяна като незаконосъобразни на решенията по т. 1, т. 2, т. 3 и т. 4, приети от Общото
събрание на ЕС на 03.04.2024 г., се явява основателен и следва да бъде уважен.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора – основателност на иска, право на разноски поначало има
само ищецът. От страна на ищеца не е заявено искане за присъждане на разноски, поради
което и такива не следва да се присъждат. С оглед изхода на спора, сторените от ответната
страна разноски следва да останат за нейна сметка.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от К. А. Б., с ЕГН: **********, с адрес [адрес], ет. 1, ап. 2
срещу останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост с
административен адрес [адрес], представлявани от управителя на ЕС М.Ц.М., иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, решенията по т. 1, т. 2, т. 3 и т. 4, приети от Общото събрание
на етажната собственост на 03.04.2024 г.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
9
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10