№ 591
гр. Бургас, 16.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и пети
юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Иво В. Добрев
при участието на секретаря Мария Н. Тошева
като разгледа докладваното от Иво В. Добрев Гражданско дело №
20242100101390 по описа за 2024 година
Производството е образувано по повод искова молба, подадена от Г. Д. В., ЕГН
**********, чрез адвокат Валентин Костов от БАК, с адрес гр.Бургас, ул.“Александровска“
№111, ет.1, оф.2 против С. И. З., ЕГН **********, с адрес за призоваване *****, с която е
предявена претенция да бъде обявен за окончателен, сключеният на 10.07.2024г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот- подробно
индивидуализиран, изменен с анекс към него от 25.07.2024г. Заявено е също така и искане за
осъждане на ответника да заплати на ищеца направените от него разходи в общ размер на
3678.12 лева, представляващи платени от В. вместо З. погасителни вноски по договор за
ипотечен кредит, сключен между ответника и „Юробанк България“АД с номер HL 1262.
Претендират се и направените по делото разноски, включително тези в обезпечителното
производство по ч.гр.д. №1259/24г. по описа на БОС.
В постъпила от ищеца уточняваща молба се заявява, че търсената сума от 3678.12
лева в случай на уважаване на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД следва да се приспадне от
задължението за заплащане на продажната цена, а в случай на отхвърляне на главния иск
тази сума се претендира в условията на евентуалност като дадена от ищеца на ответника без
основание.
Твърди се в исковата молба, че на 10.07.2024г. между страните е сключен
предварителен договор за покупко- продажба на имот, подробно описан, съгласно който
ответникът поел ангажимент да прехвърли правото на собственост на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 07079.601.129.1.2 по КККР на гр.Бургас със застроена площ 121.71
кв.м. и 87.34 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор 07079.601.129 по КККР
на гр.Бургас, а купувачът от своя страна се задължил да заплати продажна цена в размер на
400 000 лева- в деня на сделката. Договорено било окончателен договор да се подпише в
1
едномесечен срок. След сключване на анекс към договора на 25.07.2024г. продажната цена
била редуцирана до сумата от 200 000 лева. Излага се също така, че ищецът възнамерявал да
заплати продажната цена с лични средства и банков кредит, като за целта кандидатствал
заедно със сина си и били одобрени за отпускане на сумата от 205 000 лева. В уговорения
месечен срок за явяване пред нотариус и подписване на окончателен договор и независимо
от изпратения му напомнителен имейл ответникът не се явил. Последното било
удостоверено с констативен протокол, изготвен в нотариалната кантора на нотариус
Виктория Дралчева. Междувременно и докато траела подготовката на документите за
сделката ищецът, чрез своя син Д.В. заплатил сума в общ размер на 3678.12 лева, включваща
вноски за погасяване на ипотечен кредит от името на ответника и такива за погасяване на
дължимите от последния местни данъци и такси. Сочи се, освен това в исковата молба, че на
07.08.2024г. ответникът подписал декларация, с която заявил, че след получаване на сумата
от 205 000 лева от купувача по предварителния договор няма да има никакви финансови
претенции към него и ще счита всички суми по договора за платени.
След като ответника не се явил за подписване на окончателен договор по искане на
ищеца било допуснато обезпечение на бъдещ иск по ч.гр.д.№1259/24г. по описа на БОС,
чрез налагане на възбрана на процесните недвижими имоти.
Казаното мотивирало наличие на правен интерес за ищеца да иска обявяване на
предварителния договор за окончателен., както и връщане на сумите, платени в полза на
ответника, с които последният неоснователно се е обогатил.
Ответникът в постъпилия отговор на исковата молба счита претенциите за
допустими, но по същество неоснователни. Твърди, че придобил имота на 04.03.2021г. и
това се случило по молба на управителя на „Строй Билдинг 2010“ ЕООД и братовчед му
Ю.Х.Ю.. Дружеството имало задължения към кредитори и му трябвали финансови средства,
за да погаси същите. Ответникът се ангажирал да изтегли кредит от „Юробанк България“АД,
за да закупи имота, като договорката била след получаване на сумата, погасителните вноски
да заплаща братовчед му Ю., който пък живеел със своето семейство в процесния
апартамент. С. З. се споразумял с дружеството след погасяване на задълженията да му
прехвърли обратно жилището. Ю. заплащал вноските редовно до началото на 2024г., когато
започнал да изпитва затруднения и от банката заявили намеренията си да обявят кредита за
предсрочно изискуем. Известно време по-късно последният уведомил ответника, че е
намерил човек, който да му предостави в заем сумата от 200 000 лева и насочил първия към
адвоката на ищеца Д.В.. Последният го уверил, че е наясно с това, че апартаментът е на Ю.
и че трябва да подпише предварителен договор за продажба на същия с посочена цена от 400
000 лева. Уточнява се също така в отговора на исковата молба, че ответникът никога не се
бил срещал с ищеца като водил разговори единствено и само с неговия син-адвокат В..
Ответникът се изненадал от датата, поставена на предварителния договор за покупко-
продажба- 10.07.2024г., тъй като според него е подписал документа на 22.07.2024г. Учудване
у него предизвикала и датата, поставена на анекса към предварителния договор-
25.07.2024г., тъй като и двата документа били подписани в един и същи ден. Така и не
2
получил екземпляри от предварителния договор и анекса към него, като намаляването на
цената било обяснено с възможността банката да не одобри кредит за толкова голяма сума.
След този разговор ответникът разбрал, че се случва нещо нередно и се свързал с Ю., а
последният му обяснил, че е получил обещание да му дадат на ръка 200 000 лева. Няколко
дни по-късно Ю. го помолил да отиде отново при адвокат В. и да подпише друг документ.
Взел със себе си счетоводителя на „Строй Билдинг 2010“ ЕООД- Р.Н.Р. като в кантората му
била предоставена за подпис от В. декларация, в която пишело,че е получил от ищеца
сумата от 205 000 лева и няма да има към него претенции по сделката. След като Р. възразил,
че такава сума не е получавана от ответника декларацията била преработена от В. и в
документа било записано, че след получаване на сумата от 205 000 лева, представляваща
остатък от продажната цена по предварителния договор, ответникът няма да има претенции
за заплащане на други суми. По този начин от текста на декларацията, според ответника, се
установявяло, че цената по предварителния договор е в размер на 400 000 лева, а не 200 000
лева. Заявена е категорична позиция, че не ответникът, а адвокат В. е изготвил
декларацията, а купувачът в деня на подписване на този документ отново не присъствал,
което пък означавало, че въобще не е знаел за въпросната сделка. От декларацията също не
получил екземпляр, за което обстоятелство уведомил Ю.. Последният му съобщил няколко
дни по късно, че сляпо се е доверил на тези хора, които явно се опитват да получат имота за
200 000 лева.
Според С. З., той през цялото време е бил въвеждан умишлено в заблуждение, чрез
внушаване и поддържане на неверни представи за самата сделка, като по този начин се е
стигнало до подписване на документи от него, без да разбира точния им смисъл. Заявено е и
становище, че с подписване на анекса, с който се намалява драстично продажната цена се
накърняват добрите нрави, при съобразяване на обстоятелството, че пазарната цена на този
вид имоти е много по-висока. В предварителния договор изрично било отразено, че имотът
се придобива, заедно с направените подобрения в него, като съществували конкретни
договорки, касаещи начина на определяне на продажната цена. В анекса не се посочвали
въобще факти и причини, водещи до промяна на волята на страните, досежно размера на
цената, което пък свидетелствало за липса на еквивалентност на насрещните престации по
договора. Целта на ищеца, според ответника, била да придобие имота на много по-ниска
цена. Противоречието с добрите нрави водело до изначалната недействителност на
предварителния договор. Заявява се също така, че хронологията на описаните събития
показвала, че ответникът е бил въвеждан в заблуждение от самото начало, от лица
подпомагащи купувача, чрез внушаване на неверни представи за сделката и действителните
намерения на купувача да придобие имота за сумата от 200 000 лева. Във вразка с
последното се сочи, че договорът и анексът към него са унищожаеми на основание чл.27 вр.
чл.29 ал.2 ЗЗД и чл.27 вр. чл.33 ЗЗД.
В съдебно заседание доклада по делото е допълнен с изявленията на В., чрез
процесуалния му представител, като са уточнени и прецизирани заявените с исковата молба
фактически твърдения и конкретно е посочено, че преговорите във връзка с продажбата е
3
водил от негово име сина му-Д.В., предварителният договор и анекса към него са подписани
на една и съща дата, но в същите документи са отразени различни такива, заради
изискванията на банката- кредитодател. Ответникът бил запознат с всички документи,
включително съвсем наясно с условията на кредитната институция да се представят
доказателства за самоучастие на купувача, както и че по тази причина е изготвена
декларацията от 07.08.2025г. Едномесечният срок за сключване на окончателен договор
страните се съгласили да тече от 10.07.2024г.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията на страните,
прецени представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази
закона намира следното от фактическа страна:
От представените и събрани по делото доказателства се установява, а и не се спори
между страните, че на 25.07.2024г. са подписани предварителен договор и анекс към него.
По силата на първия документ ответникът се задължил да продаде на купувача или на
посочено от него лице подробно индивидуализирания самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.601.129.1.2 по КККР на гр.Бургас с адрес на имота гр.Бургас,
ж.к.“Зорница“, бл.84, ет.9, ап.К2, както и 87.34 кв.м. идеални части от поземлен имот с
идентификатор 07079.601.129. Продажната цена от 400 000 лева следвало да се заплати в
деня на сделката, като част от сумата трябвало да погаси дължимото от продавача
задължение към банката във връзка със сключен преди това договор за кредит. Договорено
било също така, че част от продажната цена купувачът ще заплати с лични средства, а друга
част с банков кредит след изповядване на сделката и вписване на ипотека върху имота в
полза на кредитната институция. Заявено било освен това съгласие, че всички суми, платени
от купувача като вноски по ипотечния кредит на продавача ще бъдат приспаднати от
продажната цена. Не са налице разногласия между страните, че общият размер на
заплатените от ищеца вноски по кредита на ответника и местни такси възлиза на сумата от
3678.12 лева. С анекс към предварителния договор страните се съгласили продажната цена
по чл.2 ал.1 от предварителния договор да бъде редуцирана на 200 000 лева. Няма
противоположни становища досежно авторството на документите /договор и анекс/ и
автентичността на подписите на страните върху тях. Не се оспорва и подписа на ответника
на мястото на продавач в декларация от 07.08.2024г.
Спорът е съсредоточен върху това произвели ли са правното си действие
предварителния договор и анекса към него и обвързани ли са валидно страните от
възникнала между тях облигационна връзка. Различия се наблюдават в твърденията на
ищеца и ответника и относно целта и смисъла на подписаната на 07.08.2024г. декларация.
За изясняване на релевантните за делото обстоятелства в хода на процеса са събрани
писмени доказателства, свидетелстващи за придобиването на процесния имот от ответника,
заеманата понастоящем от него дъжност- ****, участието на последния в други съдебни
производства, както и в управлението и собствеността на търговски дружества. Допуснати
са гласни доказателства.
В показанията си свидетелят Д.В. сочи, че е научил за продажбата на процесния
4
недвижим имот от свой приятел Г.Й. в края на месец юни 2024г. Бащата на свидетеля и
ищец по делото търсил имот в Бургас и след като разбрал цената и научил локацията на
апартамента проявил сериозен интерес за провеждане на разговори с продавача и сключване
на сделка. Възнамерявал да кандидатства за отпускане на кредит, като в тази връзка също
потърсил съдействие от сина си. В. споделя, че се е срещнал с човек на име Ю., който му
съобщил, че е братовчед на продавача и ще участва от негово име в преговорите за
сключване на сделка. Уточнил също така, че продавачът е **** и е много зает. Двамата с Ю.
обсъдили параметрите на договора, като последния потвърдил продажната цена от 200 000
лева, както и обстоятелството, че продавачът също е придобил имота с ипотечен кредит,
който следва да бъде погасен. Договорено било, че свидетелят и баща му ще заплащат
вноските по кредита на ответника и тези плащания ще се приспаднат от цената. През юли
2024г. започнали, заедно с ищеца да набавят документи във връзка с желаното кредитиране,
като в края на месеца от банката им съобщили, че за да се получи одобрение за по-висока
сума е необходимо да бъде представен предварителен договор на цена поне 400 000 лева.
Последното изискване се сторило абсурдно на В., но след като се свързал с представителя на
ответника и му обяснил, че трябва да се подпише и представи пред банката договор на по-
висока стойност, а с отделен анекс се уточни действителната цена по сделката, последният
проявил разбиране. Изпратил на Ю. проекта за предварителен договор и анекс с уговорката
да обясни това на ответника. На 25.07.2024г. С. З. посетил офиса му и подписал вече
подписаните преди това, от ищеца, два документа. Ответникът споделил, че е запознат със
съдържането им. Като дата на сключване на договора записали- 10.07.2025г. На кредитната
институция бил представен единствено и само предварителния договор, за да се отпусне по-
голяма сума във връзка с финансирането на сделката. На 06.08.2024г. след като заплатил
местните данъци и такси за имота от името на продавача свид. В. бил уведомен, че банката е
одобрила отпускане на кредит до 205 000 лева, но е необходимо да се представят
доказателства за заплащане на разликата между цената по договора и последната сума. Това
наложило провеждане на разговор и среща с ответника, на който В. обяснил ситуацията и в
крайна сметка изготвил от името на продавача декларация, в която се посочвало че след
получаване на сумата от 205 000 лева същият няма да има претенции към купувача.
Уговорили 16.08.2025г. като дата за сделката, като ответникът лично му потвърдил по
телефона, че е запознат с деня и часа на явяване. Ответникът бил уведомен за деня на
подписване на окончателния договор и от банката, но на договорената дата, пред нотариуса,
не се явил нито той, нито негов представител.
Свидетелят Р.Р. споделя, че е водил счетоводството на дружество на ответника, което
в момента не се управлявало от последния. З. му споделил, че е придобил процесния
апартамент, но в него живее друг човек- Ю.. С. му разказал също така, че е подписал
предварителен договор за продажба на имота и заедно посетили офиса на адвокат В. в
гр.Бургас. Последният им обяснил, че се налага ответника да подпише декларация, която да
се представи пред банката за получаване на сумата от 200 000 лева в брой от баща му. След
като двамата възразили бил изготвен документ, в който ответникът посочил, че няма да има
претенции към ищеца за сумата от 200 000 лева в случай, че се осъществи сделката. Изрично
5
уточнява, че декларацията е подписана от ответника и е трябвало да се представи само пред
кредитната институция.
Ю. Ю. разказва, че процесният имот е негова собственост, като само по документи се
води на името на ответника- негов братовчед. Тъй като имал нужда от парични средства се
свързал със свой приятел- Г., за да му даде в заем сумата от 200 000 лева. Уговорили се също
така да върне след една година заема с лихва 40 000 лева. Необходимо било да се ипотекира
имота като в тази връзка казал на братовчед си да подготви документи за сключване на
договор за учредяване на ипотека върху апартамента в ж.к.“Зорница“. Споразумели се с Г. за
получаване на заем, а не за продажба. След като разбрал, че му предлагат да се изповяда
прехвърлителна сделка се отказал от намеренията си, а заем така и не получил. Свидетелят
Ю. не отрича, че е получил на приложение Вайбър на мобилния си телефон договор от Д.В.
и е дал указания на ответника да подпише въпросния документ, тъй като считал, че по този
начин ще получи в заем сумата от 200 000 лева. Уточнява, че не разполага с документи, с
които да докаже действителните договорки и водените разговори за получаване на горната
сума в заем. Твърди, че е построил процесния имот и живее в него от десет години.
И. П. разказва, че познава ответника като клиент на банката, в която работи.
Срещнала се със свидетеля В. през юли 2024г. във връзка с искането му да получи заедно с
баща си финансиране за покупка на недвижим имот. След като последният се съгласил с
предварителното одобрената от банката сума била назначена пазарна оценка на имота.
Определената пазарна стойност на апартамента възлизала на сумата от около 342 000 лева.
Ищецът представил предварителен договор за 400 000 лева, а банката имала изискване за
самоучастие в размер на минимум 15% от продажната цена. В. поискал кредит в размер на
350 000 лева, но бил одобрен за сумата от 205 000 лева. Уточнява, че свидетелят В. е
представил всички изискани от банката документи, като той лично запазил часа и дата за
изповядване на сделката. В уговорения ден и час при нотариуса се явили Д. и Г. В.и, но не и
продавача или негов представител.
Свидетелят Г.Й. сочи, че се намира в приятелски отношения с Д.В. и Ю. Ю., познава
ищеца, а ответника- бегло. Разказва как миналото лято от С. научил, че се продава къщата на
братовчед му в ж.к.“Зорница“ и споделил това на Д.В.. Последният търсил имот за баща си
и проявил интерес, а на уговорената няколко дни по-късно среща започнали разговори за
продажба на имота. Ю. посочил цена от 200 000 лева, след което провел индивидуални
срещи с В. и се преминало към подготвяне на документи за сключване на сделка.
Финансирането трябвало да се осигури чрез банков кредит, но към подготовката на
документи и набавяне на средства нямал отношение. Не познавал имота, но от В. разбрал че
до сделка не се е стигнало. Категоричен е, че няма никакво участие в преговорите между
страните за сключване на сделка, както и че не е обещавал сума в заем на свид.Ю..
Съдът при обсъждане показанията на свидетелите, включително след съобразяване
разпоредбата на чл.172 ГПК, приема с доверие казаното от тях, с изключение на заявеното
от Ю., че е водил разговори със свидетеля Г.Й. за получаване на заем от него в размер на
200 000 лева и в тази връзка е следвало да се ипотекира процесния имот. Тези твърдения не
6
се потвърждават след анализ на събраните по делото материали, а напротив убедително се
опровергават при прочита на приобщените писмени доказателства и останалите гласни
такива, които ценени поотделно и в съвкупност несъмнено водят до отхвърляне на
наличието на подобни договорки.
При така изяснените фактически обстоятелства, съдът направи следните правни
изводи:
Успешното реализиране на потестативното право по чл.19 ал.3 ЗЗД е предпоставено
преди всичко от извършване на преценка за наличието на действителен предварителен
договор, който валидно обвързва страните, доколкото поначало нищожния договор не
поражда действие. Освен това, ищецът следва да е изпълнил задълженията си по
предварителния договор, изискуемостта на които е настъпила преди уговорения момент за
сключване на окончателния договор (аргумент от чл.362 ал.1 ГПК). Тъй като съдебното
решение, с което уважава иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е деривативно правно основание,
предпоставка за постановяването му е положително установяване, че ответникът е титуляр
на правото, предмет на договора- чл.363 от ГПК. Така предвидените в закона предпоставки
за обявяване на предварителния договор за окончателен, съдът намира, че се установяват в
настоящото производство от събраните по делото доказателства.
Недоказано е останало направеното от ответника възражение за нищожност на
предварителния договор и анекса, с който същия е изменен в частта за дължимата от
купувача продажна цена. В разпоредбата на чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД не е дефинирано
понятието "добри нрави", но тъй като законодателят е придал правно значение на
нарушаването им, приравнявайки го по последици с нарушение на закона, вложеният в това
понятие смисъл следва да се тълкува, че в посочената категория попадат само онези
наложили се правила и норми, които бранят принципи, права и ценности- общи за всички
правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не
само на интереса на някоя от договарящите страни. Добрите нрави са неписани
общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от
тях и са мерило за оценка на сделките. Като критерий в съдебната практика е възприета
изключително голямата разлика в престациите. Нищожност е налице при явно
несъответствие на насрещните ангажименти на страните, съответно когато цената е в пъти
по-ниска от пазарната. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. Възприема се от касационната инстанция
тезата, че значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до
нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е
практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да
извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради
крайна нужда /унищожаемост по чл.33 ЗЗД/ В обобщение само наличието на
нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчно, за
да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. По
делото не са положени усилия, независимо от указаната тежест на доказване за установяване
7
пазарната цена на имота към датата на сделката. От приобщените в хода на съдебното
дирене писмени доказателства става ясно, че кредитната институция е възложила пазарна
оценка на имота, определена от оценителя на сумата от 341 845.66 лева. Действително тази
стойност е по-висока от договорената между страните продажна цена, но не се касае до
изключително голямо несъответствие, което да се приравни на пълна липса на
еквивалентност на престациите.
Законодателят поначало допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-
ниска от данъчната оценка. Договорената цена от 200 000 лева не е по ниска от данъчната
оценка на процесния имот- 121 071.50 лева. Ясно е следователно, че при анализа и
преценката на постигнатите между страните договорки не се разкриват драстични и явни
несъответствия, водещи до практическа липса на поет насрещен ангажимент от купувача.
Дори да се приеме, че в случая се констатира известна нееквивалентност между насрещните
престации, то с оглед свободата на договарянето по чл.9 ЗЗД няма как да бъде възприета
тезата за наличие на толкова съществено разминаване в поетите от страните задължения,
мотививиращо непоколебим и несъмнен извод за противоречие с добрите нрави.
Неподкрепена от събраните доказателства се явява и позицията, че на ответника са
внушавани неверни представи и умишлено е въвеждан в заблуждение, като включително не
е разбрал значението на документите, които е подписал. От така направеното възражение
въобще не става ясно кои точно факти са скрити от З. и по отношение на кои конкретно
обстоятелства е поддържано заблуждение у него. Категорично недоказано е останало и
твърдението, че трети лица, подпомагащи купувача са допринесли за това да бъде заблуден
продавача да разбере смисъла и значението на подписаното. Съгласно чл.29 ЗЗД, за да е
налице измама следва да бъде осъществен законовия фактически състав: формирана заблуда-
невярна представа за действителното положение у лицето подписало волеизявата; лицето
следва умишлено да е било въведено в заблуждение от измамника – другата страна или
трето лице, съзнателно създали погрешната представа за действителността в резултат, на
което е опорочена волеизявата; сделката да е резултат именно от умишлено въведеното
заблуждение, в смисъл причинната връзка между заблуждението и сделката да е такава, че
заблудения не би подписал сделката ако е имал действителната представа. Не би могло да се
приеме, при съобразяване с доказателствата, че представител на ищеца е формирал
умишлено невярна представа у ответника за последиците от подписване на договора и
анекса. В тази връзка съдът цени показанията на свид.В., който заявява че ответникът е
подписал процесните два документа, след като ги е прочел, като включително е получил
екземпляр от тях. З. не отрича, че се е запознал със съдържанието на процесните документи
и ги е подписал, съгласувайки поведението си с братовчед си Ю.. Последният също е
получил договора и анекса към него на мобилното приложение на телефона си и не е
възразил относно съдържанието им. Само за пълнота следва да се посочи, че вътрешните
договорки между З. и Ю. не са относими към спора, доколкото собственик и продавач на
процесния имот е именно ответника, което обстоятелство не се и оспорва от последния.
Успешно проведено доказване на тезата му, че поради объркване не е разбрал смисъла и
8
значението на документите, не е проведено по делото. Отсъстват каквито и да е данни
последният да е предприел постъпки, за да уведоми ищеца, че не е съгласен с договорните
клаузи, както и с размера на посочената в анекса продажна цена. Още по-малко се
установява по делото да е обсъждано и договаряно даване на сума в заем на Ю., за
отпускане на който да се е изисквало ипотекиране на процесния имот.
Данни и материали, подкрепящи изявлението, че договорът е сключен при крайна
нужда и явно неизгодни условия не са приобщени в хода на съдебното дирене.
Доказателства ответникът да се е намирал в подобно състояние, което да се изразява в
недостиг на парични средства и да е мотивирало последния да влезе в договорки за
продажба на имота, отсъстват. Именно ответникът е този в чиято тежест е възложено
установяване на тези обстоятелства по повод на възраженията за унищожаемост на сделката.
Преценката дали един договор е сключен в състояние на крайна нужда и при явно неизгодни
условия се извършва към момента на сключването му. В доктрината и съдебната практика
"крайната нужда" се определя като състояние на липса или недостатъчност на материални
средства за задоволяване на основни потребности, което състояние да е въздействало върху
волята на участника в сделката така, че да го е накарало да я сключи (и обратно – при
нормални други обстоятелства – ако лицето имаше достатъчно средства, то не би сключило
сделката). Вторият кумулативен елемент от хипотезата на нормата на чл.33 ал.1 ЗЗД е
сделката да е сключена "при явно неизгодни условия"- разликата на онова, което лицето
получава при сделката и стойността, която то би могло да получи, ако имаше възможност да
потърси други съконтрагенти, трябва да е значителна. Не се установява първата
предпоставка, а именно състоянието на крайна нужда при ответника, изразяващо се в липса
или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности, като
например недостиг на парични средства за издръжка- лична и на семейството, за лечение на
лицето или на негов близък, за плащане на изискуеми задължения и други, което състояние е
въздействало върху волята му по сделката, упражнявайки натиск, и го е мотивирало да я
сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при нормални обстоятелства
/достатъчно средства за издръжка и за погасяване на задълженията/, т. е. при липса на
състояние на крайна нужда, той не би сключил сделката. Такива фактически твърдения
въобще не са въведени от ответника и при липса на проведено доказване и ангажирани
доказателства за установяване на първия елемент от фактическият състав на чл.33 ал.1 ЗЗД
безпредметно е да се обсъжда втората кумулативна предпоставка за унищожаемост на
сделката.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че не се отразява на валидността на
сделката обстоятелството, че страните са подписали договора и анекса по различно време,
макар и в един и същи ден, както и посочването на дата- 10.07.2024г., различна от датата на
съставяне на първия документ. По тези обстоятелства не се спори, като същите в конкретния
случай по никакъв начин не променят заявените намерения за сключване на окончателен
договор като последица от възникналата вече между страните договорна връзка и
постигнато съгласие относно съдържанието и параметрите на окончателната сделка.
9
Предварителният договор за покупко-продажба е сключен в изискуемата от чл.19 ЗЗД
писмена форма, като с него ответникът се е задължил да прехвърли в полза на ищеца
правото на собственост върху индивидуално определен недвижим имот срещу
задължението на купувача- ищец да заплати определена цена. Предмет на възникналото
облигационно правоотношение е недвижимият имот, така както е индивидуализиран в
исковата молба, още повече, че между страните липсва спор в тази връзка. Постигнатото
съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора страните са демонстрирали воля
да се обвържат от неговите клаузи. Казаното важи със същата сила за подписания анекс, с
който се променя цената на сделката.
Съдът е на мнение, че договорената между страните продажна цена е 200 000 лева,
съгласно подписания анекс. Текстът и съдържанието на съставената от ответника
декларация няма как да се ценят като постигнато съгласие за заплащане на посочената в
този документ сума. Касае се за едностранно направено волеизявление от продавача, което
обаче няма обвързващо действие по отношение на купувача във връзка с размера на
дължимата продажна цена и е имало за цел, както е изяснено в хода на процеса да послужи
пред банката за установяване самоучастието на купувача. Насрещната престация на купувача
е договорена между страните и от хронологията на подписаните между тях документи
следва, че е съгласувана воля за заплащане на сумата от 200 000 лева.
Съгласно практиката на ВКС, постановена по реда на чл.290 ГПК (Решение №224 от
01.07.2013г. по гр.д. №1247/12г. ,І-во г.о. на ВКС; Решение от 08.07.2010г. по гр.д.
№349/2009, ІІ т.о. на ВКС; Решение №28 от 01.07.2011г. на ВКС по т.д. №207/2010г., ІІ т.о.;
Решение №1241/12.01.2000г. по гр.д. №366/98г. на ІІ-ро г.о. на ВКС), неплащането на цената
не е основание за отхвърляне на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД. Ищецът разполага с потестативното
право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен и ако не е заплатил
цената- изцяло или отчасти, като ако насрещната страна счита, че ищецът е неизправен, тя
може да се брани с възражение за неизпълнен двустранен договор съгласно чл.90 ЗЗД, но
неизправността на ищеца не е основание за отхвърляне конститутивния иск за сключване на
окончателен договор. В случая процесният предварителен договор е валиден и като такъв
обвързва страните с поетите договорни задължения. Същият отговаря на изискванията на
чл.19 ал.1 и 2 ЗЗД, предвид сключването му в писмена форма и наличието на договореност
за съществените условия на окончателната продажба- пълна индивидуализация с подробно
описание на имота, предмет на сделката, както и посочена продажна цена с начин на
плащане- в деня на сделката.
Установена е от представените по делото доказателства, следващата необходима
предпоставка за уважаване на предявения иск- наличието на собственост по отношение на
процесния имот в патримониума на ответната страна.
Същевременно, няма твърдения, а още по- малко ангажирани доказателства договорът
да е развален, както и задължението за прехвърляне правото на собственост да е
изпълнено.
Едномесечният срок, уговорен между страните за подписване на окончателна сделка
10
отдавна е изтекъл, а продавачът не е предложил изпълнение и до настоящия момент.
В случая са налице и всички условия на закона за обявяване на предварителния
договор за окончателен, които следва да бъдат проверени от съда: наличие на сключен
между страните валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-
собственост на ответника по делото, по който договор ответникът не е изпълнил
задължението си за сключване на окончателен договор, с което е изпаднал в забава. При
това положение, задължение в тежест на ищеца е да заплати цената по договора в размер
на 196 321.88 лева след приспадане сумата от 3678.12 лева, в двуседмичен срок от влизане
на решението в сила, за което обаче няма пречка, съгласно изрично предвидената
възможност и в чл.362 ГПК- с постановяване на съдебен акт под условие. На ищеца следва
да бъде указано, че ако не изпълни задължението си да заплати на ответника продажната
цена в посочения размер в указания срок, на основание чл.362 ал.2 ГПК, по искане на
ответника решението ще бъде обезсилено.
Ето защо и по така изложените съображения, съдът намира, че предявеният иск с
правно основание в чл.19 ал.3 ЗЗД, следва да бъде уважен, а сключеният предварителен
договор за покупко- продажба на процесния недвижим имот- обявен за окончателен.
При уважаване на главния иск безпредметно се явява произнасянето по евентуално
съединената претенция с правно основание чл.55 ЗЗД.
С настоящия съдебен акт, ищецът на основание чл.364 ал.1 ГПК следва да бъде осъден
да заплати сумата от 923.14 лв.( деветстотин двадесет и три лева и четиридесет стотинки) по
сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т.8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, сумата
от 196.32 лв.(сто деветдесет и шест лева и тридесет и две стотинки) по сметка на Агенцията
по вписванията- служба по вписванията- град Бургас, представляваща дължима такса по
чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, както и
сумата от 5889.65 лв. (пет хиляди осемстотин осемдесет и девет лева и шестдесет и пет
стотинки), представляваща дължима такса по силата на чл.47 ал.2 от Закона за местните
данъци и такси и във връзка с чл.41 ал.2 от Наредба за определяне размера на местните
данъци на територията на община Бургас.
Следва, освен това, да бъде наредено вписването на възбрана върху процесния
недвижим имот за определените по-горе в тежест на ищеца разноски в полза на Бургаския
окръжен съд.
На основание чл.78 ал.1 ГПК, на ищеца следва да бъде присъдена и сумата от 9386.
83 лева, представляваща направени от него съдебно- деловодни разноски в обезпечителното
и исковото производство. Не са налице основания за намаляване адвокатския хонорар на
процесуалния представител на ищеца, тъй като същия е адекватен на естеството и обема на
извършените процесуални действия в хода на производството и съответства на фактическата
и правна сложност на делото.
На основание чл.364 ал.2 ГПК, препис от решението не следва да бъде издаван,
11
докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите
данъци и такси за имота.
Мотивиран от горното и на основание чл.19 ал. 3 ЗЗД, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен, сключения на 10.07.2024г., изменен с анекс от 25.07.2024г.
между Г. Д. В., ЕГН **********, със съдебен адрес гр.Бургас, ул. “Александровска“ №111,
ет.1, оф. 2 в качеството му на купувач и С. И. З., ЕГН **********, с адрес ***** в качеството
му на продавач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по силата,
на който ответника се задължава да прехвърли на ищеца следния недвижим имот:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 07079.601.129.1.2 /нула седем нула
седем девет, точка, шестстотин и едно, точка, сто двадесет и девет, точка, едно, точка, две/
по КККР на гр.Бургас, одобрени със Заповед РД-18- 9/30.01.2009 г. на ИД на АГКК,
последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект от 30.07.2024 г., с адрес на
имота: гр.Бургас, ж.к.“Зорница“ бл.84, ет.0, ап.К2, който самостоятелен обект се намира на
етаж 0 в сграда с идентификатор 07079.601.129.1 /нула седем нула седем девет, точка,
шестстотин и едно, точка, сто двадесет и девет, точка, едно/, с предназначение: жилищна
сграда със смесено предназначение, сградата е разположена в поземлен имот с
идентификатор 07079.601.129 /нула седем нула седем девет, точка, шестстотин и едно,
точка, сто двадесет и девет/, с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент- в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой
нива на обекта: три, с площ от 121,71 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: за
ниво 1 - на същия етаж: 07079.601.129.1.1, 07079.601.129.1.3, под обекта: няма и над обекта:
няма; за ниво 2- на същия етаж: 07079.601.129.1.1,07079.601.129.1.3, под обекта: няма и над
обекта: няма; за ниво 3- на същия етаж: 07079.601.129.1.1, 07079.601.129.1.3, под обекта:
няма и над обекта: няма, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху поземления имот и 87,34 кв.м. идеални части от ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 07079.601.129 /нула седем нула седем девет, точка, шестстотин и
едно, точка,сто двадесет и девет/ по КККР на гр.Бургас, одобрени със заповед РД-18-
9/30.01.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот е
от 30.07.2024 г., с адрес на имота: гр.Бургас, ж.к.“Зорница“, целия с площ 621 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 м), номер по предходен план: 116, 117, 129, квартал: 6, парцел: XVIII, при съседи:
07079.601.158, 07079.601.224, 07079.601.155, 07079.601.139, 07079.601.4, като съгласно
Таблици за площообразуване на „Смесена сграда“ в УПИ XVIII-129, 116, 117 в кв.6 по плана
на ж.к.“Зорница“, гр.Бургас, идентификатор 07079.601.129/29.02.2016г. инж.Гроздан
Цветанов, реалното ползване на прехвърлените идеални части от поземлен имот се
разпределя, както следва: 38.07 кв.м. - застроена площ под обекта, 16.20 кв.м. кв.м. -
12
прилежащ терен към обекта и 33.07 кв.м. - идеални части от реалната част от двора, с площ
от 235.13 кв.м. - предназначена за общо ползване на всички обекти от бл.84, извън
прилежащите към всеки отделен обект части от земята по площообразуване.
УКАЗВА на ищеца Г. Д. В., ЕГН **********, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.
“Александровска“ №111, ет.1, оф. 2, че ако не изпълни задължението си да заплати сумата от
196 321.88 лева в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, настоящото решение
може да бъде обезсилено по искане на С. И. З., ЕГН **********, с адрес *****.
ОСЪЖДА Г. Д. В., ЕГН **********, със съдебен адрес гр.Бургас, ул. “Александровска“
№111, ет.1, оф. 2 да заплати сумата от 923.14 лв.( деветстотин двадесет и три лева и
четиридесет стотинки) по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима
държавна такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност, сумата от 196.32 лв.(сто деветдесет и шест лева и тридесет и две
стотинки) по сметка на Агенцията по вписванията- служба по вписванията- град Бургас,
представляваща дължима такса по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от
Агенцията по вписванията, както и сумата от 5889.65 лв. (пет хиляди осемстотин осемдесет
и девет лева и шестдесет и пет стотинки), представляваща дължима такса по силата на чл.47
ал.2 от Закона за местните данъци и такси и във връзка с чл.41 ал.2 от Наредба за определяне
размера на местните данъци на територията на община Бургас.
ДА СЕ ВПИШЕ в полза на Окръжен съд-Бургас, възбрана върху недвижим имот,
представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.601.129.1.2 /нула
седем нула седем девет, точка, шестстотин и едно, точка, сто двадесет и девет, точка, едно,
точка, две/ по КККР на гр.Бургас, одобрени със Заповед РД-18- 9/30.01.2009 г. на ИД на
АГКК, последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект от 30.07.2024 г., с
адрес на имота: гр.Бургас, ж.к.“Зорница“ бл.84, ет.0, ап.К2, който самостоятелен обект се
намира на етаж 0 в сграда с идентификатор 07079.601.129.1 /нула седем нула седем девет,
точка, шестстотин и едно, точка, сто двадесет и девет, точка, едно/, с предназначение:
жилищна сграда със смесено предназначение, сградата е разположена в поземлен имот с
идентификатор 07079.601.129 /нула седем нула седем девет, точка, шестстотин и едно,
точка, сто двадесет и девет/, с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент- в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой
нива на обекта: три, с площ от 121,71 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: за
ниво 1 - на същия етаж: 07079.601.129.1.1, 07079.601.129.1.3, под обекта: няма и над обекта:
няма; за ниво 2- на същия етаж: 07079.601.129.1.1,07079.601.129.1.3, под обекта: няма и над
обекта: няма; за ниво 3- на същия етаж: 07079.601.129.1.1, 07079.601.129.1.3, под обекта:
няма и над обекта: няма, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху поземления имот и 87,34 кв.м. идеални части от поземлен
имот с идентификатор 07079.601.129 /нула седем нула седем девет, точка, шестстотин и
едно, точка,сто двадесет и девет/ по КККР на гр.Бургас, одобрени със заповед РД-18-
13
9/30.01.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот е
от 30.07.2024 г., с адрес на имота: гр.Бургас, ж.к.“Зорница“, целия с площ 621 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 м), номер по предходен план: 116, 117, 129, квартал: 6, парцел: XVIII, при съседи:
07079.601.158, 07079.601.224, 07079.601.155, 07079.601.139, 07079.601.4, като съгласно
Таблици за площообразуване на „Смесена сграда“ в УПИ XVIII-129, 116, 117 в кв.6 по плана
на ж.к.“Зорница“, гр.Бургас, идентификатор 07079.601.129/29.02.2016г. инж.Гроздан
Цветанов, реалното ползване на прехвърлените идеални части от поземлен имот се
разпределя, както следва: 38.07 кв.м. - застроена площ под обекта, 16.20 кв.м. кв.м. -
прилежащ терен към обекта и 33.07 кв.м. - идеални части от реалната част от двора, с площ
от 235.13 кв.м. - предназначена за общо ползване на всички обекти от бл.84, извън
прилежащите към всеки отделен обект части от земята по площообразуване.
Препис от настоящото решение, ведно със заверени копия на схема №15-776805/
30.07.2024г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.601.129.1.2 на СГКК-
гр.Бургас, да се изпратят на Агенцията по вписванията- служба по вписванията- град Бургас
за извършване на необходимите действия по вписване на наложената от съда възбрана.
УКАЗВА на ищеца Г. Д. В., ЕГН **********, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.
“Александровска“ №111, ет.1, оф. 2, че препис от настоящото съдебно решение няма да бъде
издаден преди да представи доказателства за заплащане на посочените по-горе разноски по
прехвърлянето- посочените суми в полза на Бургаския окръжен съд, Община Бургас и
Агенцията по вписванията-служба по вписванията-град Бургас, както и на такива за
заплащане на дължимите данъци и такси за имота към държавата и към Община Бургас.
УКАЗВА на Г. Д. В., ЕГН **********, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.
“Александровска“ №111, ет.1, оф. 2, в съответствие с разпоредбата на чл.115 ал.2 ЗС, че
следва в шестмесечен срок от влизането му в сила да впише настоящото положително
съдебно решение по представен препис от него, както и че след изтичането на този срок
вписването на исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА С. И. З., ЕГН **********, с адрес ***** да заплати на Г. Д. В., ЕГН
**********, със съдебен адрес гр.Бургас, ул. “Александровска“ №111, ет.1, оф. 2 сумата от
9386. 83лева (девет хиляди триста осемдесет и шест лева и осемдесет и три
стотинки),представляваща направени съдебно деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с
въззивна жалба пред Бургаския апелативен съд.
14
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
15