Решение по дело №1969/2024 на Административен съд - Бургас

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, вр. чл. 215, ал. 1, вр. чл. 210, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), и е образувано по повод постъпила жалба от „Росагрофонд“ ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление [населено място], ул. „Георги Гюлмезов № 7, представлявано от управителя Л. В. З., против решение от 04.12.2023 г. на комисия по чл. 210 от ЗУТ, с което е определен размер на еднократно обезщетение за засегнати от сервитут поземлени имоти с идент. № 35883.2.255 и № 35883.100.62 в землището на [населено място], за обект „Трасе на ВЕП 110 kV за присъединяване на ФЕЦ в землището на [населено място] от нова ППС към ново поле 110 kV от ОРУ 110 kV на П/СТ „Камено“.

В жалбата са развити доводи за незаконосъобразност на обжалваната заповед, поради нарушение на административнопроизводствени правила, изразено в липса на мотиви, и противоречие с материалния закон. Оспорва се размерът на определеното обезщетение за сервитутно право за поземлените имоти. По същество се иска да бъде изменено решението, като се увеличи размерът на обезщетението, съобразно приложимите материалноправни разпоредби.

В съдебното заседание жалбоподателя, не се представлява, редовно уведомен. В съдебното заседание жалбоподателят не изпраща представител, редовно уведомен. С писмена молба заявява становище по съществото на спора, като счита, че определеното обезщетение е несъразмерно ниско и при определянето му не са спазени изискванията за определяне на равностойно парично обезщетение. Моли да се измени размера на обезщетението, съобразно заключението на извършената експертиза. Претендира разноски.

Ответникът не изпраща представител в съдебното заседание, редовно уведомен. Представя административната преписка.

Пълномощникът на заинтересованата страна „Електроенергиен системен оператор“ ЕАД оспорва жалбата. Моли да се постанови решение, с което да се потвърди определеното обезщетение от комисията по чл. 210 от ЗУТ.

Заинтересованата страна „Био Пи Ди Солар Енерджи“ ЕООД не изпраща представител в съдебното заседание, редовно уведомена. С писмена молба заявява становище за неоснователност на жалбата и моли за нейното отхвърляне.

Жалбата е подадена от надлежна страна, в законоустановения срок и е процесуално допустима. При разглеждането и по същество, съдът намира за установено следното:

Жалбоподателят „Росагрофонд“ ООД се легитимира като собственик на поземлени имоти с идентификатори 35883.2.255 (002255) с площ от 4.004 дка и № 35883.100.62 (100062) с площ от 4.737 дка, находящи се в землището на [населено място], придобити по силата на нотариален акт за продажба на недвижим [имот номер], том VI, рег.№ 7833, дело № 847 от 16.12.2010 г. и нотариален акт за продажба на недвижим [имот номер], том II, рег.№ 5294, дело № 246 от 2010 г.

С решение на Общински съвет Камено, обективирано в т. 12 от Протокол № 46/21.09.2023 г., е одобрен ПУП- Парцеларен план на обект на техническата инфраструктура извън границите на населените места и селищни образувания за обект: „Трасе на ВЕП 110 kV за присъединяване на ФЕЦ в землището на [населено място] от нова ППС към ново поле 110 kV от ОРУ 110 kV на П/СТ „Камено“. Решението е публикувано в Държавен вестник, брой 87 от 17.10.2023 г. До 21.11.2023 г. в общинската администрация на О. К. не са постъпили възражения срещу обявеното решение, за което е изготвен и нарочен акт.

На 30.11.2023 г. в О. К. е депозирано заявление с вх. № 69-00-711/30.11.2023 г., ведно с Оценителски доклад за определяне препоръчителна пазарна стойност на ограничено вещно право върху поземлени имоти в земеделска територия, засегнати от одобрения ПУП- Парцеларен план, подобект: „Учредяване на безсрочно право на строеж и сервитутно право в ПИ, землища: [населено място] [ЕКАТТЕ], [населено място] [ЕКАТТЕ], [населено място] [ЕКАТТЕ] и [населено място] [ЕКАТТЕ], общ.Камено, обл.Бургас с възложител „Електроенергиен системен оператор“ ЕАД и изпълнител „Сървей Груп“ ЕООД. При определяне пазарната оценка на обезщетението са приложени следните критерии: площ на поземлен имот, включен в границите на сервитута; видове ограничения на ползването и срок на ограничението. Пазарната цена е определена по следната формула:

Ссерв = Сзем* Кс* Ксп където:

Ссерв- пазарна стойност на сервитута;

Сзем- пазарна стойност на земята;

Кс- коефициент отчитащ стока, за който в уредено ограничено вещно право с точност до три знака след десетичната запетая

Кс = (1-1,05-n), където „n“ е броят на годините, за които е уредено правото. Коефициентът не може да бъде по-голям от 0,9;

Ксп- експертно определян коефициент отчитащ вида на сервитута/при определен сервитут е равен на 1,00; при положителен се определя в зависимост от ограниченията, които сервитута налага на собственика на земята за ползването и е в граници между 0,5 и 1,0, в случая определен на 0,8.

Сзем = (Sтр. + Sш + Sд)Цзем, където:

Sтр- площ на трасето в м2

Sш- площ на шахтите в м2

Sд- площ заета от други съоръжения в м2

Цзем- относителна пазарна стойност на земята в района на преминаване на трасето в лева/кв.м.

В доклада е отбелязано, че при учредяване право на ползване на предприятие за неопределен срок, коефициентът Кс е 0.9, съгл. чл. 23, ал. 2 от ЗМДТ. При определяне на препоръчителната пазарна стойност е използван „Метод на сравнимите продажби“ или т.нар „Пазарни аналози“, за което е използвана информация от Службата по вписванията при Бургас, с данни за сделки с подбрани пазарни аналози със сходни характеристики, използвани на стойност различна от данъчната оценка. Определена е осреднена цена (Сзем) на имоти в близост до оценяваните в землищата [населено място], [населено място], [населено място] и [населено място] в размер на 1 821.20 лева/дка за земеделска територия и 13 893.55 лева/дка за урбанизирана територия (Приложение 2 и 3 към доклада). Определена е и оценка на трайните насаждения, съобразно: 1) периода на съществуване на трайното насаждение (период на експлоатация /плододаване) съгл. чл. 4, ал. 2, т. 2 от Наредбата и 2) стойността на трайното насаждение. Посочено е, че когато насаждението се оценява в период на плододаване, към разходите за създаване и отглеждане, намалени с амортизационните отчисления за миналите години на плододаване, се прибавя нормативният размер на средногодишния чист доход, умножен по броя на следващите години, през които насаждението ще се екплоатира (Приложение 4). Към стойността на учредяване на безсрочно сервитутно право е добавена изчислената стойност на трайните насаждения (Приложение 5). Предложената с оценителския доклад препоръчителна пазарна стойност за учредяване на безсрочно право на строеж и сервитутно право в позелени имоти в землищата на [населено място], [населено място], [населено място] и [населено място] е представена под формата на таблица в Приложение 1 към доклада. За поземления имот с [идентификатор] (с номер по ПУП 002255), находящ се в землището на [населено място], с НТП- нива, с площ 4.004 дка, засегната площ 1.080 дка е определено парично обезщетение за учредено безсрочно право на строеж и сервитутно правно в размер на 1 416 лева, а за поземлен имот с [идентификатор] (с номер по ПУП 100062), находящ се в землището на [населено място], с НТП- лозе, с площ- 4.737 дка, засегната площ 0.267 дка е определено парично обезщетение за учредено безсрочно право на строеж и сервитутно правно в размер на 353 лева.

На 04.12.2023 г. изготвеният Оценителски доклад е приет от назначената със Заповед № РД-09-971/01.12.2023 г. на кмета на О. К. комисия в състав от петима членове и председател, за което е съставен протокол № 1 от същата дата. С писмо изх. № 97-00-30/08.10.2024 г. (л.27) жалбоподателят е уведомен за взетото от комисията по чл. 210 от ЗУТ решение.

По делото е приета съдебно-оценителна експертиза, която дава заключение относно пазарната оценка на правото на преминаване към 2024 г. за имоти № 35883.2.255 и № 35883.100.62 в землището на [населено място], в размер съответно 2 372 лева за първия от тях и 525 лева за втория. За определяне пазарната стойност на имотите е приложена формулата Ссерв = Сзем х Кс х Ксп. При определяна пазарната стойност на земята (Сзем) е приложен „Метод на сравнителната стойност“ и „Метод на поземлената рента“. При първия от тях е изчислена за всеки от поземлените имоти средна цена на дка на база реално извършени сделки, вписани в СВ-Бургас през периода 01.01.2024 г.-31.12.2024 г., като получената средна цена на дка е коригирана за индивидуални особености спрямо процесния имот: за площ, за категория, за местонахождение.

При прилагане Метода на приходната стойност (поземлената рента) са взети предвид данните от Договор за наем, сключен на 18.06.2024 г. между „Ромфарм компани“ ООД ЕИК в качеството на наемодател, „Агро ленд груп 4“ ООД с ЕИК ********* в качеството на наемател и А. П. К. с [ЕГН]. С посочения договор за наем са предоставени за временно и възмездно ползване земеделски земи, находящи се в землището на [населено място], О. К. и землището на [населено място], при договорена наемна цена 46.01626 €/дка. Взети са предвид и данните от Заповед № РД-04-169/02.10.2023 г. по чл. 37в, ал. 4 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ) за землището на [населено място], публикувана на 09.10.2023 г., с която е одобрено средногодишно рентно плащане съгласно §2е от ДР на ЗСПЗЗ в размер на 59.00 лв./дка. Прието е от вещото лице, че средното рентно плащане е в размер на 75 лева/дка със закръгляне, норма на възвръщаемост от 5 % и ръст 2%, и е определена стойност на рентата в размер на 2 500 лева/дка. При претегляне на получените стойности по двата метода, с коефициент на тежест 50%, е определена справедлива пазарна стойност в размер на 2 712 лева.

При тези фактически данни съдът намира от правна страна следното:

Оспореното решение е прието от компетентен орган- комисия по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, назначена със Заповед № РД-09-971/01.12.2023 г. на кмета на Община Камено. Спазена е изискуемата писмена форма.

При извършената служебна проверка съдът не констатира съществени нарушения на административнопроизводствени правила. Решението е прието с единодушие на редовно проведено заседание, с участието на всички членове.

Съгласно разпоредбата на чл. 64, ал. 1 от Закона за енергетиката (ЗЕ), при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект възникват сервитути. В чл. 64, ал. 2 от ЗЕ са посочени сервитутите по този закон, както следва: право на преминаване на хора и техника в полза на лицата по ал. 1; право на прокарване на линейни енергийни обекти в полза на лицата по ал. 1; ограничаване в ползването на засегнатите поземлени имоти. На основание чл. 64, ал. 4 от ЗЕ сервитутите по ал. 2 възникват, когато има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на ал. 6 на разположение на собственика, и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот. Определянето на размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват по реда на чл. 210 и 211 от ЗУТ или по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител (чл. 64, ал. 6 от ЗЕ).

С одобрения ПУП-ПП за обект „Трасе на ВЕП 110 kV за присъединяване на ФЕЦ в землището на [населено място] от нова ППС към ново поле 110 kV от ОРУ 110 kV на П/СТ „Камено“ е предвидено трасето на ВЕП да преминава през описаните имоти на жалбоподателя. За възникване на законовия сервитут по чл. 64, ал. 2 във вр. с ал. 1 от ЗЕ титулярят на сервитута дължи заплащане на еднократно обезщетение.

В разглеждания случай размерът на обезщетението е определен по реда на чл. 210 от ЗУТ. Съгласно цитираната разпоредба изготвянето на оценката и определянето на размера на обезщетенията се извършва по пазарни цени, определени от комисията назначена от кмета на общината. Критериите, които се прилагат при определяне размера на еднократното обезщетение за сервитута върху обременения имот, са посочени в чл. 65, ал. 1 от ЗЕ, а именно: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на ограничението; 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута.

Понятието „справедлива пазарна оценка“ не е дефинирано нито в ЗУТ, нито в ЗЕ. Според легалната дефиниция, дадена с нормата на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, „пазарни цени“ са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Определената „справедлива пазарна оценка“ следва да се основава на действителната цена на имота, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер. За определянето на тази цена могат да бъдат прилагани всички допустими методи за оценка на земеделските имоти, които отразяват пазарните реалности, начина на трайното използване на земята, особеностите на културата, с която е засадена и разходите за обработката.

При определяне обезщетението на засегнатата част от имотите на жалбоподателя, с оспореното решение е възприет изготвеният доклад за определяне препоръчителната пазарна стойност на безсрочен сервитут в земеделски имоти, определена чрез метода на сравнимите продажби с подбрани пазарни аналози със сходни характеристики, предоставени от СВ, и оценка на трайните насаждения. При определяне на обезщетението от извършената по делото съдебно-оценителна експертиза са използвани методът на пазарните сравнения (метод за оценка по аналог) и методът на приходната стойност (т.нар. поземлената рента). Според настоящия съдебен състав начинът, по който е определена справедливата пазарна стойност на паричното обезщетение от вещото лице П., най-точно отговаря на условията, поставени от законодателя за определяне на пазарната цена. Използвани са повече аналози, ясно и точно са показани в заключението източниците на информация, извършените математически изчисления и използваните формули. Използваният от вещото лице метод на приходната стойност се базира на чистия приход от обекта, получен за определен екплоатационен период. Приложените в комбинация от вещото лице сравнителен метод (пазарни аналози) и приходен метод (поземлена рента), дават възможност да се определи справедливата пазарна оценка на частите от двата имота, попадащи в границите на сервитута, респ. на дължимото за предвидения сервитут обезщетение. Тази оценка е изготвена в съответствие с чл. 210, ал. 1 от ЗУТ и чл. 65, ал. 1 от ЗЕ- по пазарни цени и следва да бъде възприета изцяло. Ето защо съдът приема, че оспореният акт следва да се измени в частта относно размера на дължимото обезщетение, като същото се увеличи до размера, посочен от вещото лице, а именно: за имот с [идентификатор]- от 1 416 лева на 2 372 лева и за имот с [идентификатор] - от 353 лева на 525 лева.

С оглед формирания извод за основателност на жалбата и своевременно направеното искане, следва да се присъдят на жалбоподателя направените разноски по делото в размер на 400 лева, съобразно представения списък на разноските, от които 50.00 лева заплатена държавна такса и 350 лева- депозит за експертиза.

Мотивиран от горното, съдът

Р Е Ш И:

ИЗМЕНЯ решение от 04.12.2023 г. на комисията по чл. 210 от ЗУТ, назначена със заповед № РД-09-971 от 01.12.2023 г. на кмета на Община Камено, в частта, с която е определен размер на еднократно обезщетение за засегнати от сервитут поземлени имоти: № 35883.2.255, находящ се в [населено място], с НТП- нива, с площ 4.004 дка и засегната площ 1.080 дка, и № 35883.100.62, находящ се в землището на [населено място], с НТП- нива, с площ- 4.736 дка и засегната площ 0.269 дка, като увеличава размера на обезщетението за [ПИ] от 1 416 лева на 2 372 лева (две хиляди триста седемдесет и два) лева и за ПИ с [идентификатор] от 353 лева на 525 лева (петстотин двадесет и пет) лева.

ОСЪЖДА Община Камено, да заплати на „Росагрофонд“ ООД с ЕИК *********, сумата от 400 (четиристотин) лева, представляваща разноски по делото.

Решението е окончателно на основание чл. 215, ал. 7, т 5 от ЗУТ.