РЕШЕНИЕ
№ 291
гр. Монтана, 16.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на тридесет и
първи октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Аделина Троева
Членове:Елизабета Кралева
Таня Живкова
при участието на секретаря Соня Д. Г.ргиева
като разгледа докладваното от Таня Живкова Въззивно гражданско дело №
20221600500297 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК .
С решение № 260083 от 17.06.2022 г. ,постановено по гр. дело № 1484 по
описа за 2020 г. Районен съд- Лом е отхвърлил предявените от Г. Г. лично и като
управител на Б. О. Е. Е.ЕООД, ЕИК *, гр. *, срещу С. П. и П.Г. ООД, ЕИК *, гр. *искове
с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – да бъде прогласена нищожността, поради
накърняване на добрите нрави на сключения между ответниците Договор за аренда, вписан
в Сл.вп. *под дв.вх.рег. № */02.02.2017 год., акт № *, т. * – по отношение на 369/720 ид.ч. от
следните имоти, предмет на договора: 1/ нива от 0,280 дка в м. *, имот № *, 2/ нива от 8,951
дка в м. *, имот № *, 3/ нива от 8,600 дка в м. *, ПИ № *, 4/ нива от 4,040 дка в м. *, ПИ № *,
5/ нива от 7,279 дка в м. *, ПИ № *, 6/ нива от 6,460 дка в м. *, ПИ № *, 7/ нива от 70,770 дка
в м. *, ПИ № *и 8/ нива от 1,320 дка в м.*, ПИ № *– всички в землището на с. *, обл. *, като
неоснователни.Със същото решение съдът е приел за установено в отношенията между Г.
Г. и С. П. и П. Г. ООД , че Г. Г. е собственик, съгласно влязло в сила съдебно Решение от
18.07.2018 год., по допускане на делба, постановено по гр.д. № 3021/2017 год. на РС Лом, на
369/720 ид.ч. от следните недвижими имоти: 1/ нива от 0,280 дка в м. *, имот № *, 2/ нива от
8,951 дка в м. *, имот № *, 3/ нива от 8,600 дка в м. *, ПИ № *, 4/ нива от 4,040 дка в м. *,
ПИ № *, 5/ нива от 7,279 дка в м. *, ПИ № *, 6/ нива от 6,460 дка в м. *, ПИ № *, 7/ нива от
70,770 дка в м. *, ПИ № *и 8/ нива от 1,320 дка в м. *, ПИ № *, всичко в землището на с. *,
обл. *, като е отхвърлил предявеният от Г. Г. лично и като управител на Б.О.Е.Е. ЕООД
срещу С. П. и П. Г. ООД гр. *, иск с правно основание чл. 108 ЗС – за предаване
владението на 369/720 ид.ч. от тези имоти.
Съдът е оставил без разглеждане и е прекратил производството по предявените от
Г. Г. лично и като управител на Б.О.Е.Е. ЕООД, ЕИК *, гр. *, срещу С.П. и П. Г. ООД
1
искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – да бъде прогласена нищожността,
поради накърняване на добрите нрави на сключеният между ответниците Договор за аренда,
вписан в Сл.вп. *под дв.вх.рег. № */02.02.2017 год., акт № *, т. *, по отношение на първите
51 земеделски имота, предмет на договора, както и по отношение на 351/720 ид.ч. от
следните имоти, предмет на договора: 1/ нива от 0,280 дка в м. *, имот № *, 2/ нива от 8,951
дка в м. *, имот № *, 3/ нива от 8,600 дка в м. *, ПИ № *, 4/ нива от 4,040 дка в м. *, ПИ № *,
5/ нива от 7,279 дка в м. *, ПИ № *, 6/ нива от 6,460 дка в м. *, ПИ № *, 7/ нива от 70,770 дка
в м. *, ПИ № *и 8/ нива от 1,320 дка в м. *, ПИ № *, всички в землището на с. *, обл. *, като
НЕДОПУСТИМО.
Така постановеното решение е обжалвано от Г.Г. лично и като управител на Б.О. Е.
Е. ЕООД чрез процесуалният му представител с оплакване за незаконосъобразност .
Жалбоподателите поддържат ,че искът с правно основание чл.108 ЗС неправилно е
отхвърлен като неоснователен,като в тази насока се излагат подробни доводи .Искането е да
се отмени атакуваното решение,като се постанови ново,с което да се уважат предявените
искове и се присъдят и направените в производството разноски .
Въззиваемите С.П. и П.Г. ООД чрез своя процесуален представител депозират
писмен отговор , че жалбата е неоснователна, а атакуваното решение изцяло
законосъобразно, поради което и следва да бъде потвърдено. В тази насока са изложени
подробни съображения,като твърдят,че за първи път в настоящото производство е направено
възражение за нищожност на представения от самите ищци анекс . Направено е искане и за
присъждане на разноските пред настоящата инстанция .
Окръжният съд,като провери атакувания по реда на въззивното обжалване съдебен
акт във връзка с оплакванията в жалбата и направените от страните възражения,приема за
установено следното:
Въззивната жалба е ДОПУСТИМА като подадена в срок от легитимирано лице,
имащо правен интерес от отмяна на обжалвания съдебен акт,като по същество е
ЧАСТИЧНО ОСНОВАТЕЛНА.
За да постанови обжалваното решение, първоинстанционният съд е приел ,че искът с
правно основание е частично недопустим,като е прекратил производството в тази част, а в
останалата е неоснователен,тъй като не е налице твърдяното нарушение на добрите нрави
по изложени подрочни съображения.
По отношение исковата претенция с правно основание чл.108 ЗС съдът е приел,че
ищецът безспорно е собственик на твърдените 369/720 ид.ч. от процесните имоти,но
ответникът владее същите на правно основание ,поради което и е отхвърлил иска.
Настоящата инстанция не споделя изцяло така приетите от съда правни изводи, като
съображенията за това са следните:
На първо място,съдът правилно е прекратил частично производството по делото
,като се е съобразил напълно с уточненията,направени от ищеца с молба от 31.05.21г. и със
събраните по делото доказателства .В тази насока по същество липсват и оплаквания в
жалбата.
По отношение на исковата претенция с правно основание чл.26 ЗЗД.
Правилно РС е приел,че в случая не е нарушение на добрите нрави.
В съдебната практика се приема, че основанието по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД –
нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато сделката противоречи на
общо установените нравствено етични правила на поведение. Значителната липса на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за
2
противоречие с добрите нрави, доколкото те са опредени като граница на свободата на
договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Свободата на договарянето пък е рамкирана и от
императивните разпоредби на закона. Така, при преценка действителността на двустранните
възмездни договори относно това, дали са накърнени добрите нрави, съдът следва да
преценява волята на страните, защото нормата на чл.20 ЗЗД го задължава при тълкуването
на договорите да установява действителната им обща воля, формирана от всичките им
уговорки, да се отчита тяхната взаимна връзка и целта на договора. Доколкото възмездните
сделки и в частност договорът за аренда в земеделието е каузална сделка, то следва да се
съобразява при преценката на действителността й целта, а тя най-често е свързана с
удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. Преценката дали
нееквивалентността на разменените престации е значителна следва да се извършва при
съобразяване на преследваната от страните цел, т.е. дали е за удовлетворяване на допустим
от закона интерес.
В настоящата хипотеза е договорено заплащане на арендно плащане в размер на 10
лв.към 2017 г. Дори и да се приеме,че тази сума е занижена, в случая очевидно това е
станало по волята на страните .Освен това разпоредбите на ЗАЗ предоставят възможност на
страните по договора да договорят нов размер на плащанията, което впоследствие и е
направено.
Що се отнася до срокът на договора, самият ЗАЗ /чл.4,ал.1/е предвидил само
минимален срок, но не и максимален такъв.
Предвид гореизложените съображения съдът намира иска с правно основание
чл.26,ал.1 ,пр. 3 ЗЗД за неоснователен, поради което и атакуваното решение в тази част
следва да бъде потвърдено.
По отношение на иска с правно основание чл.108 ЗС.
Безспорно е установено от доказателствата по делото, а не се оспорва и от
ответниците,че първия ищец притежава право на собственост върху е 369/720 ид.ч. по
отношение на осем от имотите, предмет на Договор за аренда, вписан в Сл.вп. *под
дв.вх.рег. № */02.02.2017 год., акт № *, т. * и с нотариална заверка на подписите, рег. №
*/27.01.2017 год. на нот. С.С., рег. № *в РНК, р-н на действие РС Лом, а именно: 1/ нива от
0,280 дка в м. *, имот № *, 2/ нива от 8,951 дка в м. *, имот № *, 3/ нива от 8,600 дка в м. *,
ПИ № *, 4/ нива от 4,040 дка в м. *, ПИ № *, 5/ нива от 7,279 дка в м. *, ПИ № *, 6/ нива от
6,460 дка в м. *, ПИ № *, 7/ нива от 70,770 дка в м. *, ПИ № *и 8/ нива от 1,320 дка в м. *,
ПИ № *.
Не се спори също така,че вторият ответник по делото ползва имотите/ за първия
ответник такова ползване не се доказва/ .
Спорът в случая се концентрира върху въпроса дали е налице основание,на което
дружеството ползва имотите.
Още в исковата молба се навежда твърдение ,че договорът на аренда от 02.02.2017
г.не може да им бъде противопоставен, като в тази насока се въвеждат подробни твърдения.
Безспорно е, че с Договора за аренда от 02.02.2017 г.С. П. /който е съсобственик на
същите с права 126/ 720 ид./ като арендодател е предоставил на „П.Г.“ ООД за временно и
възмездно ползване на ответното дружество 8 имота, върху които първият ищец има
съответно право на собственост върху 369/720 ид.ч./закупени от съсобственици след
сключването на договора,но които не са страна по договора за аренда / което се установява
от приложеното съд. решение от 18.07.2018 год., по гр.д. № 3021/2017 год. на РС Лом.
Тези имоти впоследствие са отдадени под аренда от първия ищец на ищцовото
дружество.Този договор е от 11.12.2018г. и е вписан на същата дата.
Безспорно е,че първият договор за аренда е сключен преди изменението на
разпоредбата на ЗАЗ/чл.3,ал.4/,като страна по него е С. П. с права върху процесните имоти
126/720 ид.ч.
3
За времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ /обн.ДВ, бр.13 от 2007 г., в сила от
07.02.2017 г., с който е създадена нова ал.4 на чл.3/, сключването на договор за аренда
представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки
съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността /ТР № 91
от 01.10.1974 г., гр.д. № 63/74 г. на ОСГТК/. Съдебната практика е константна, че при
сключен договор за аренда от един съсобственик, отношенията му с останалите се уреждат
по правилото на чл.30, ал.3 ЗС /Решение № 181 от 17.04.2012 г. по гр.д.№ 1315/11 г. на ІV
г.о., Решение № 4 от 18.02.2016 г. по гр.д.№ 3322/15 г. на ІІ г.о./. В случай, че договори за
аренда са били сключени от отделни съсобственици в полза на различни арендатори, но за
съвпадащи периоди от време, за посочения период, т.е. до 07.02.2017 г., приоритет по
принцип следва да се отдаде на поредността на вписването, тъй като вписването на договора
за аренда съгласно чл.17, ал.2, 5 и 6 ЗАЗ има оповестително-защитно действие /т.1 от ТР №
2 от 20.07.2017 г. по т.д.№ 2/2015 г. на ОСГТК/. Когато обаче договорите за аренда са били
сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде
превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи
повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл.32, ал.1 ЗС,
според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно
притежаваните от тях дялове в общността. Следователно, дори когато договорът за аренда,
сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части/каквато е настоящата хипотеза/
, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател,
на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на
ползване върху имота /в този смисъл е и Решение № 314 от 17.02.2012 г. по гр.д.№ 1548/10
г. на ІІІ г.о., в което се приема, че именно по аргумент от чл.31, ал.2 ЗС, когато
съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които
не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки
един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно/. На още по-голямо
основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след
вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото
се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Аргумент в
подкрепа на тази теза е разпоредбата на чл.17, ал.2 ЗАЗ, според която приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако
същият е бил вписан. Следователно, законодателят предвижда оповестително-защитно
действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило
собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не
може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от половината от имота от
съсобственици, които не са страна по договора за аренда/ Решение от 21.11.2017 г. по
гр.дело № 997 по описа на ВКС за 2017,второ гр.отделение/.
В настоящата хипотеза е безспорно ,че по отношение на процесните имоти ищецът Г.
Г. има право на собственост върху повече от 50 % от съсобствеността.От доказателствата
по делото се установява,че същият се е противопоставил на продължаващото ползване на
процесните земеделски земи на арендатора-ответното дружество./Нотариална покана от
07.01.2019г./ Действително, самият ответник е представил Анекс към договора за аренда на
земеделска земя ,от който се установява,че е договорена промяна на размера на арендното
плащане ,което от своя страна е мотивирано ответната страна да твърди,че е налице нов
безсрочен договор . Пред настоящата инстанция жалбоподателите са въвели твърдение,че
този Анекс е нищожен.
По отношение на представения Анекс съдът намира същия за нищожен, като
съображенията за това са следните:
Съгласно разпоредбата на чл.3,ал.1 ЗАЗ договорите за аренда, както и
споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно,т.е. законът
въвежда като форма на действителност не само писмената форма, но и нотариалната заверка
.В настоящата хипотеза е видно,че на представеният Анекс липсва нотариална заверка на
4
подписите на страните. Ето защо съдът намира,че същият е нищожен . Що се отнася до
твърдението на ответната страна,че такова възражение е направено за първи път пред
настоящата инстанция и е преклудирано,съдътнамира същото за неоснователно. Съгласно
ТР № 1/20 г. от 27.04.22 г. съдът е длъжен да се произнесе служебно по нищожността, когато
установи пороци, произтичащи пряко от съдържанието и формата на сделката, както и от
общоизвестни или служебно известни на съда факти. Някои от общите основания за
нищожност по чл.26 ЗЗД се установяват от самата сделка и съдът е длъжен да ги констатира
като незачете нейните правни последици. Порокът на сделката поради противоречие със
закона се състои в нарушаване на императивна правна
норма и е установим при съпоставката на съдържанието на сделката с
правилото на закона. Неспазването на разпоредбите, установяващи форма за
действителност, също е видимо от самата сделка.
Ето защо и съдът е длъжен да констатира нищожност на представения Анекс,без да е
налице изрично изявление в тази насока от страните .
Предвид гореизложеното съдът намира,че ответникът ползва 369/720 ид.ч. от
процесните имоти, без да е налице правно основание за това .
Предвид гореизложеното съдът намира предявеният иск с правно основание чл.108
ЗС за основателен.Съгласно ТР № 3/20 г. на ОСГК от 05.01.2022 г. по т.дело № 3/20 г. при
иск по чл. 108 ЗС, предявен от съсобственик срещу друг съсобственик за идеална част от
съсобствен недвижим имот, съдът може да уважи искането за предаване владението върху
претендираната идеална част, когато ответникът е установил
фактическа власт върху имота, надхвърляща правата му и с това е
нарушил владението на ищеца.
Поради несъвпадане на изводите на РС с тези на настоящата инстанция,съдът
намира,че атакуваното решение следва да бъде отменено в частта, с която съдът е
отхвърлил исковата претенция с правно основание чл.108 по отношение на втория ответник
,като същият следва да бъде уважен.Исковата претенция по отношение на първия ответник
правилно е отхвърлена като неоснователна/макар и по други съображения/,тъй като не се
установи същия да осъществява фактическа власт върху него.
При този изход на делото всяка от страните има право на разноски съобразно
уважената част на иска .
Ищецът е направил разноски пред двете инстанции в размер на 1480 лв.С оглед
изхода на спора съдът намира,че на същия следва да бъдат присъдени общо 740 лв./ уважен
е единия от исковете, освен това частично е прекратено производството по делото/.
Ответниците са депозирали пред настоящата инстанция два броя Договори за правна
защита и съдействие, от които се установява,че всеки един от тях е заплатил сумата 1200 лв.
адвокатско възнаграждение.От страна на процесуалния представител на ищците е постъпило
възражение за прекомерност .
С оглед частичното уважаване на жалбата съдът намира,че ищците следва да
заплатят на ответниците направените от тях разноски в размер на 1200 лв.Що се отнася до
възражението за прекомерност, съдът намира същото за неоснователно.Дължимото
адвокатско възнаграждение следва да се определи при условията на чл.7,ал.2,т.4 от Наредба
№ 1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения,т.е. договореното такова е
към мининума, поради което и не следва да бъде коригирано.
Предвид гореизложеното съдът
5
РЕШИ:
ОТМЕНЯВА Решение № 260083 от 17.06.2022 г. ,постановено по гр. дело №
1484 по описа за 2020 г. Районен съд- Лом в ЧАСТТА,с която съдът е отхвърлил
предявеният от Г. Г. лично и като управител на Б. О.Е.Е. ЕООД срещу « П.Г.» ООД, иск с
правно основание чл. 108 ЗС – за предаване владението на 369/720 ид.ч. от следните
недвижими имоти :1/ нива от 0,280 дка в м. *, имот № *, 2/ нива от 8,951 дка в м. *, имот №
*, 3/ нива от 8,600 дка в м. *, ПИ № *, 4/ нива от 4,040 дка в м. *, ПИ № *, 5/ нива от 7,279
дка в м. *, ПИ № *, 6/ нива от 6,460 дка в м. *, ПИ № *, 7/ нива от 70,770 дка в м. *, ПИ № *и
8/ нива от 1,320 дка в м. *, ПИ № *, всичко в землището на с. *, обл. *,вместо което
ПОСТАНОВЯВА :
ОСЪЖДА «П.Г. «ООД, ЕИК *, гр. *да ПРЕДАДЕ на Г. Г. лично и като управител
на Б. О. Е. Е. ЕООД владението на 369/720 ид.ч. от следните недвижими имоти :1/ нива от
0,280 дка в м. *, имот № *, 2/ нива от 8,951 дка в м. *, имот № *, 3/ нива от 8,600 дка в м. *,
ПИ № *, 4/ нива от 4,040 дка в м. *, ПИ № *, 5/ нива от 7,279 дка в м. *, ПИ № *, 6/ нива от
6,460 дка в м. *, ПИ № *, 7/ нива от 70,770 дка в м. *, ПИ № *и 8/ нива от 1,320 дка в м. *,
ПИ № *, всичко в землището на с. *, обл. *
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата част .
ОСЪЖДА С. П., ЕГН ********** от гр.*и П.Г. ООД, ЕИК *, гр. *да заплати на Г.
Г. разноски по водене на делото в размер на 740 лв.
ОСЪЖДА Г. Г. от гр.*, ЕГН********** да заплати на С. П., ЕГН ********** от
гр.*и П.Г. ООД, ЕИК * разноски по водене на делото в размер на 1200 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от връчването
му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6