Р Е Ш Е Н И Е
№ III-96, 10.06.2020 г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД БУРГАС, Гражданско отделение, трети въззивен
състав в открито заседание на двадесет и шести май две
хиляди и двадесета година в състав:
Председател: Росен Парашкевов
Членове: Кремена Лазарова
мл. съдия
Красен Вълев
при секретаря Жанета Граматикова, като
разгледа докладваното от младши съдия Красен Вълев в.гр.д.№ 317 по описа за 2020 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение №256 от
21.11.2019 г. по гр.д. №229/2018 г. на Районен съд - Поморие е признато за
установено на основание чл. 422 ГПК, че
съществува вземането на ищецът Етажната собственост (ЕС) на комплекс „Феста
Апартмънтс Поморие” с рег. № ТСУ-23002/18.11.2014г. с адрес гр.Поморие, ул. К.Б.
I № 211, представлявана от Мартин Чолаков – председател на УС на ЕС по
отношение на ответницата С.С.Г., Код по Булстат *********, гражданин на Р.Ф. с
адрес гр.П., ул. К.Б. № ***, бл.*, вх.*, ап.**** и студио в бл.* №**** пълномощник
адв.Панайотов със съд.адрес гр.Варна, ул. Драган Цанков 4, офис 1 в размер на
сумата от 1718.17 / хиляда седемстотин и осемнадесет лева и 17ст./-
представляващи неплатени такси за поддържане и управление и фонд „Ремонт и обновление“ за 2015г. приети
с решение на ОС на ЕС от 12.11.2014г. и сумата
502.05 /петстотин и два лева и 5ст./ мораторна лихва върху сумата от
1718.17 лв. за периода от 16.01.2015г. до 16.09.2017г., както и законната лихва върху сумата от
1718.17 лв. от датата на подаване на заявлението пред РС Поморие –
05.12.2017г. до окончателното изплащане
на сумите за които суми е издадена Заповед №25/16.01.2018г. за изпълнение на
парично задължение по реда на чл. 410 ГПК по ч.гр. дело №790/2017г. по описа на
ПРС.
С
решението С.С.Г., Код по Булстат *********, гражданин на Р.Ф. с адрес гр.П.,
ул. К.Б. № ***, бл.*, вх.* ап.**** и студио в бл.* №**** е осъдена да заплати
на Етажната собственост (ЕС) на комплекс „Феста Апартмънтс Поморие” с адрес
гр.Поморие, ул. К.Б. I № 211, представлявана от Мартин Чолаков сумата от
44.40лв. представляваща направените в заповедното производство разноски и
сумата от 542/петстотин и четиридесет и два/ лева представляваща разноски в
исковото производство.
Постъпила
е въззивна жалба от С.С.Г., с която се обжалва Решение №256 от 21.11.2019 г. по
гр.д. №229/2018 г. на Районен съд - Поморие, като недопустимо, неправилно и
незаконосъобразно, постановено в противоречие с
материалния и процесуалния закон.
На
първо място се оспорват фактическите изводи на съда, че на 12.11.2014 г. е било
проведено общо събрание на етажната собственост и е представен протокол по
смисъла на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Сочи се, че приемайки тези факти за случили
се, съдът извежда правния извод, че правото на иск по чл. 40 от ЗУЕС е
преклудирано за ответницата. Оспорват се и фактическите изводи на съда относно
наличието на етажна собственост на комплекса и липсата на отделна етажна
собственост на всеки отделен „блок“. Твърди се, че приемайки това съдът не е
обсъдил и е отхвърлил възражението на ответницата, че тя е заплащала такси за
управление и поддръжка на общите части на блокове „В“ и „Г“ на съответните етажни
собствености.
Оспорва
се извода, че изпълнението на дейностите по поддръжка и управление не е факт,
част от фактическия състав, който трябва да се изпълни за уважаване на исковата
претенция. Сочи се, че това възражение не представлява оспорване на решението
на общото събрание по чл. 40 от ЗУЕС, а с него се реализира процесуално право
на страната да навежда възражения срещу вземането.
Твърди
се, че районният съд не се е произнесъл по възражението за погасяване на
претенцията на ищеца по давност. Изложени са аргументи по същество и е
посочено, че 3- годишният давностен срок е изтекъл на 26.11.2017 г., като
ищецът не е посочил обстоятелства, водещи до спиране и прекъсване на срока.
Оспорва
се и фактическия извод на съда, че имотът е ползван повече от 30 дни през
календарната 2015 г. Направено е позоваване на разпитания в първоинстанционното
производство свидетел.
Иска
се отмяна на решението и постановяване на ново такова по съществото на спора, с
което предявените искове да бъдат отхвърлени.
Претендират
се разноски.
В
срока по чл.263 ал.1 от ГПК е постъпил
отговор от ответната страна по жалбата Етажна собственост на „Феста Апартмънтс
Поморие“, с която се иска жалбата да бъде отхвърлена, а първоинстанционното
решение като законосъобразно да бъде потвърдено.
Сочи
се, че оплакването, че решенията на ОС на ЕС не се оповестени законосъобразно е
неоснователно, като се твърди, че са изпълнени всички изисквания на действащите
правила за оповестяване на решенията на ОС, като този факт е установен по
ч.гр.д.№1123/ 2019 г. по описа на БОС.
На
следващо място се твърди, че не са налице предпоставките на чл. 75, ал. 2 от ЗЗД, доколкото дори и ответницата да е заплащала суми, тя не е плащала на някои
от твърдените получатели - етажните собствености на блокове „В“ и „Г“, а на физически лица. Сочи се, че и
такива етажни собствености не съществуват, за което са цитирани и съдебни
решения.
Твърди
се, че първоинстанционният съд правилно е отказал да разгледа възражението за
неизвършване на дейности по управление и поддръжка на общите части на
комплекса. Твърди се, че уважаването на иска е обусловено от наличието на
решение на ОС на ЕС за определяне размера на отделните видове разходи и
качеството собственик на ответника. Твърди се, че поради това, че страна по
договора за управление са самите етажни собственици, включително и ответника,
то такова възражение не може да бъде разгледано.
Оспорва
се и възражението за погасяване по давност на вземанията. Твърди се, че става
въпрос за годишен размер на етажните разходи и срокът изтича в последния ден на
съответната година, а давността започва да тече от първото число на следващата
година.
Оспорва
се процесуалното качество на свидетел и годността на дадените свидетелски
показания на Д.С.Р., доколкото се сочи, че същият е етажен собственик,
съответно страна в производството. Претендират се разноски.
В
съдебно заседание въззивницата С.Г. се
представлява от адв. Панайотов. Иска се отмяна на решението на Районен
съд-Поморие и постановяване на друго такова, с което да се отхвърлят предявените искове.
Прави се позоваване на Определение №124/17.02.2020 г. по гр.д. №3130/2019 г. на
ВКС. Претендират се разноски.
Въззиваемата
етажна собственост се представлява от адв. Тасев, който оспорва въззивната
жалба като неоснователна и моли да не
бъде уважавана, а първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендират
се разноски.
Бургаският окръжен
съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт, намира за установено следното:
Депозираната въззивна жалба е допустима -
подадена е от процесуално легитимирано лице в срока по чл.259, ал.1 от ГПК
срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт и отговаря на изискванията
на чл.260, ал.1, т.1, т.2, т.4 и т.7 от ГПК и чл.261 от ГПК.
Предмет на въззивно обжалване е Решение №256
от 21.11.2019 г. по гр.д. №229/2018 г. на Районен съд - Поморие, като същото се
обжалва изцяло.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата с изключение на случаите когато следва да приложи императивна
материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от
страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС.
Обжалваното решение е допустимо и валидно, доколкото е постановено от надлежен
съдебен състав, в писмен вид и е подписано от разгледалия делото съдия.
Пред Районен съд-Поморие са предявени искове
с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за
приемане за установено в отношенията между страните, че ответницата дължи на
ищеца следните суми: 1718.17 / хиляда седемстотин и осемнадесет лева и 17ст./-
представляващи неплатени такси за поддържане и управление и фонд „Ремонт и обновление“ за 2015г. приети
с решение на ОС на ЕС от 12.11.2014г. и сумата
502.05 /петстотин и два лева и 5ст./ мораторна лихва върху сумата от
1718.17 лв. за периода от 16.01.2015г. до 16.09.2017г., както и законната лихва върху сумата от
1718.17 лв. от датата на подаване на заявлението пред РС Поморие – 05.12.2017г. до окончателното изплащане на сумите за които
суми е издадена Заповед №25/16.01.2018г. за изпълнение на парично задължение по
реда на чл. 410 ГПК по ч.гр. дело №790/2017г. по описа на ПРС
В исковата молба се твърди, че ответницата
притежава 2 броя самостоятелни обекта в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие'' в гр.Поморие,
поради което дължи заплащане на определените от ОС на етажната собственост
такси за поддържане, управление и фонд „Ремонт и обновление" за 2015г.,
съобразно взетите решения по Протокол от 12.11.2014г., според които годишната
такса била определена на 9 евро на кв.м. и дължима такса за ремонт и обновяване
съразмерно на притежаваните идеални части. С протокола на ОСЕС бил определен
срок за заплащане до края на 2014г., поради което ответникът изпаднал в забава
и дължи и заплащане на лихви върху просрочените задължения. Моли се за
уважаване на предявените искове по тези съображения и се претендират сторените
в заповедното и исковото производство разноски.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран отговор на
исковата молба от ответницата С.С.Г., чрез адв. Панайот Панайотов, с който не
се оспорва, че тя собственик на
апартамент в бл. „В“, но се отрича да има такъв в бл. „Г“. Оспорват се всички
останали факти, изложени в исковата молба. Оспорва се да съществува сграда
„Феста Апартмънтс Поморие", с възражение, че такава ЕС не е възможно да
съществува, респективно поддържа че ищецът не е материалноправно легитимиран да
води иска за плащане на ЕС. Твърди се, че комплекс „Феста Поморие Ризорт"
не е жилищен комплекс от затворен тип, като е нанесен в кадастъра като 5
отделни сгради - 4 жилищни и една хотелска сграда, която е собственост на едно
лице. Сочи се, че теоретично е допустимо общото управление на ЕС на всички
жилищни блокове на осн. чл.18 ЗУЕС, но е недопустимо участие в една обща ЕС на хотелска
сграда, която не споделя общи части с жилищните блокове. и срещу
избора на лица в УС. Възразява, че решението по т.2 за заплащане на сума от 9
евро на кв.м. противоречи на императивната норма на чл.51, ал.1 ЗУЕС, поради
което е нищожно. Поддържа се, че решението е неясно досежно това на каква база
се изчислява таксата. Твърди се, че таксата следва да се заплати към избраната
компания за управление и поддръжка, а не към ОСЕС, с оглед на което се спори и
относно легитимацията на ищеца. Твърди се, че ответницата не е ползвала
апартамента си през 2015 г. повече от 30 дни и на основание чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС разходи за управление и поддръжка не се дължат. Излагат се съображения, че
имотът на ответницата се намира в бл. „В“, в който, както и в блокове „А“, „Б“
и „Г“ са били проведени учредителни събрания на всеки отделен блок, който
учредил своя самостоятелна ЕС, на която следвало да се платят и таксите. Твърди
се, че ответницата е заплащала на новоучредената ЕС. Отрича се да са
осъществявани дейности по поддръжката и управлението, посочени от ищеца,
считано от 2015г. и в предишен период. Моли се за отхвърляне на предявените
искове по тези съображения и присъждане на разноски в полза на ответницата.
Прави се възражение за изтекла 3-годишна погасителна давност.
От представените Справка по имотна партида/л.
107 от делото на ПРС/ Справка за документ от Имотен регистър/ л. 108 от делото
на ПРС/ и Нотариален акт №109, том III, рег. №676, дело
№300 от 09.03.2009 г. /л. 135 от делото на ПРС/ се установява, че ответницата е
собственик на два броя самостоятелни обекта: студио 202А в бл. В и ап. 211В в
бл. Г на комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“.
Видно от протокола от общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „Феста апартмънтс
Поморие", проведено на 12.11.2014г. /л. 55-57 от делото на ПРС /, по т.2
от дневния ред е утвърдена такса за поддръжка в размер от 9 евро кв/м без ДДС.
Взето е решение
за създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ в който се заделят 2 евро/кв.м. от
събраната такса за управление и поддръжка и е
приет е правилник за вътрешния ред. По делото е представена покана за
свикване на ОС от 03.11.2014г. и
Протокол от същата дата съставен във връзка с поставянето на поканата на табло в комплекса. Представен е Протокол във връзка с чл.16, ал.7 от ЗУЕС с който се
удостоверява, че на информационното табло е поставен Протокол от проведеното
Общо събрание на 12.11.2014г. и
Правилник за вътрешния ред приет с Решение на ОС от 12.11.2014г. Този протокол
е подписан от Мартин Чолаков, Звезделина Кьосева и Дмитрий Раевский.
Представени от ищеца и приети по делото са
заверени копия от обяснителна записка към инвестиционен проект за ваканционно
селище, хотел и КОО, по плана на гр.Поморие/л. 64-65 от делото на ПРС /,
таблица за определяне на площи/ л. 66 от делото на ПРС/.
С влязло в сила определение по гр.д.№109/2017г.
на PC – Поморие и влязло в сила определение по гр.д.№588/2017г. на PC – Поморие,
приложени на л.67-69 от делото на ПРС, е прекратено производството, което е
било образувано по иск с правно основание чл.40 ЗУЕС., за отмяна на решенията
на ОС на ЕС на сградата, представляваща комплекс „Феста Апартмънтс
Поморие", взети на проведеното на 12.11.2014г. Общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в комплекса. Производството е прекратено
като недопустимо поради предявяване на иска след изтичане на преклузивния срок
за това.
Приложена е съдебна практика/ л. 70-106 от
делото на ПРС/ на Районен съд-Поморие и Окръжен съд-Бургас, служебно известна
на съда, като част от нея постановена и от настоящия състав, в която е прието,
че е налице един комплекс, в който сградите са свързани по своето предназначение и
никоя от тях не може да бъде охарактеризирана като самостоятелна етажна
собственост, съответно блокове „В“ и „Г“
на комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ не могат да представляват самостоятелни
етажни собствености.
Пред Районен съд-Поморие е разпитан етажния
собственик Д.С.Р., който сочи, че през 2015г. доколкото си спомня синът на
ответницата е бил България не повече от две-три седмици, тъй ключът за
апартамента е в свидетеля, а С. е дошла отделно от сина си само за няколко дни.
Свидетелства, че апартаментът не е ползван повече от 30 дни общо с
пребиваването на сина й и ответницата С.. Твърди, че през 2016г. синът на
ответницата е бил толкова дни колкото и през 2015г., а за С. не може да си
спомни. Заявява, че апартаментите на С. не са се ползвали от други хора. Сочи,
че има две ЕС и С. плаща на ЕС с управител Константин Утешев.
Прието е банково извлечение от сметка на
Константин Утешев /л. 142 от делото на ПРС/,
видно от което по същата сметка са внесени суми от А. Г..
Пред въззивната инстанция е разпитан етажния
собственик К. У., който твърди, че познава ответницата и сина ѝ, които са
имали апартаменти в бл.* и бл.*, които към момента са продадени. Твърди, за
наличие на отделна етажната собственост на бл.* и бл.*, учредена от
собствениците на блоковете, тъй като етажната собственост на целия комплекс не
изпълнявала никакви функции за поддръжка и обслужване на общите части. Разказва
как през 2009 г. е имало масови течове на покриви, междинните стени и др.
елементи, не са предприети мерки за отстраняване на течовете и е изпуснат
гаранционния срок, който е 5 години. Твърди, че през 2014 г. етажната
собственост на комплекса не е извършвала ремонти, не е представяла отчети за
ремонт, почистване, ток и поддръжка. Свидетелства, че етажните собствености на бл.*
и бл.*, където са апартаментите на въззивницата, са учредени през 2015 година
и са започнали да извършват ремонти и да
се занимават с почистване на общите части. Твърди, че той е управител на тези
етажни собствености и е открил банкова сметка в Пощенска банка, като своя
лична, но банков служител го уверил че е открита конкретно за обслужване на ЕС.
Следва да се посочи, че са неоснователни
възраженията на ответната етажна собственост, че не е допустимо разпит на
етажен собственик по дела, в които страна е самата етажна собственост. Същите
могат да бъдат разпитвани като страна и обясненията им да бъдат ценени от съда
съобразно разпоредбата на чл. 175 от ГПК.
Представени са протоколи за извършени
дейности от „Феста Хотели“ АД в полза на етажната собственост, подписани от
дружеството-изпълнител и управителя на етажната собственост за месеците
януари-декември 2015 г. / л. 55-66 от делото на БОС/, в които е посочено, че са
извършени дейности по поддръжка на общите части както следва: осъществена
ежедневна охрана на комплекса; почистване на общите площи в комплекса и външни
райони; поддържа и почистване на общите площи в корпуси А,Б,В и Г;
снегопочистване и посипване със сол на главни входове пред корпуси А,Б, В и Г;
почистване покриви и тераси на общи части в корпуси А,Б, В и Г; подмяна на
изгорели крушки в коридори на общи части в корпуси А,Б, В и Г; подготовка за
боядисване на коридори на общи части в корпуси А,Б, В и Г; подмяна на пана на
окачен таван в корпус А; кърпежи и боядисване на общи части в корпуси А,Б, В и
Г; подлепяне на отлепени плочки в коридори на общи части в корпуси А,Б, В и Г;
подмяна на осветителни пана в коридори на общи части в корпуси А,Б, В и Г;
ремонт на парково осветление и подмяна на повредени осветителни тела; подлепяне
на стиропорни лайсни в коридори на общи
части в корпуси А,Б, В и Г; подготовка на комплекса и прилежащата му
инфраструктура и технически съоръжения за зимния сезон; заравняване на дига на
плаж; ДДТ- обезпаразитяване и дезинфекциране на коридори, общи части, гаражи,
тревни площи; поддържане на градини, поливане, косене, рязане на храсти;
почистване на басейни; Насипване на дига на плаж; почистване и ремонт на
водостоци; боядисване на 12 бр. междинни врати; оформяне на градини; ремонт
настилка тераси; силикониране на фуги; ремонт настилка покриви; ремонт PVC дограма; доставка и монтаж на 4 бр. UPS
за асансьори; закупуване на 70 бр. шезлонги; закупуване на 80 бр. шалтета за
шезлонги; профилактика на пожарогасители и купуване на нови; ремонт на система
пожароизвестяване; ремонт на система контрол на достъп; изграждане на wifi мрежа; доставка и монтаж на парапет за тераса;
преместване на външно тяло за климатик; доставка и монтаж на щори; закупуване
на тежести за фитнес зала; закупуване на униформи за персонала, който е
ангажиран с обслужване на ЕС.
Представени и приети по делото са Справки от
НАП за сключени с „Феста Хотели“ АД трудови договори /л. 65-77 от делото на
БОС/, от които е видно, че дружеството през 2015 г. е наело работници на
длъжности работник поддръжка на сгради, администратор, камериер, пиколо, готвач,
мияч, сервитьор.
Представени и приети по делото са и Анекс към
договор за абонаментно обслужване между „Феста Хотели“ АД и „Климаиванов78“
ЕООД /л. 78-89 от делото на БОС/, сключен договор между „Феста Хотели“ АД и
„Лифтком сервиз“ ЕООД за абонаментно обслужване и ремонт на асансьорни уредби и
товарни платформи/ л. 80-87 от делото на БОС/ и сключен договор между „Феста
Хотели“ АД и „Ви Ем Груп“ ООД за дезинфекция, дезинсекция и дератизация/ л.
88-89 от делото на БОС/.
Приложени са писма от писма от различни етажни
собственици на самостоятелни обекти в комплекса, които писма съдържат
оплаквания от най-различен характер/ л. 13-105 от делото на БОС/.
За успешното провеждане на предявените искове
в тежест на ищеца е да установи възникване в негова полза на изискуемо вземане,
за което е издадена заповед за изпълнение съгласно чл.38, ал.2 ЗУЕС вр.чл.422 ГПК.
Установява се, че ответницата е собственик на
посочените в исковата молба 2 броя самостоятелни обекти, находящи се в комплекс
„Феста Апартмънтс Поморие".
Ищецът се позовава на взето от общата ЕС /на
целия комплекс от сгради/ решение за размера на таксата по чл.6, т.10 вр.чл.51
от ЗУЕС /за поддръжка и управление на общите части на ЕС/ като съобразно
императивната разпоредба на чл.51 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане
на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите. В случая такова решение относно
размера на таксата е взето на ОС на ЕС от 12.11.2014г. относно таксата дължима за
2015г.
Видно от приложените влезли в сила определение
по гр.д.№109/2017г. на PC – Поморие и определение по гр.д.№588/2017г. на PC –
Поморие производството по реда на чл.40 ЗУЕС за отмяна на решенията, взети на
това именно ОС на ЕС от 12.11.2014г., е прекратено от съда поради пропускане на
преклузивния срок за предявяване на конститутивния иск. Поради това, съдът не
може инцидентно да се произнесе относно законосъобразността на взетото решение
на ОС на ЕС въпреки въведените множество оплаквания от ответницата/въззивница.
По направените възражения относно формиране
на ЕС като обща съвкупност от всички собственици на обекти в сградите от
комплекса, характера на комплекса и възможността за отделяне на блоковете и
хотела в отделни етажни собствености, съдът следва да вземе предвид
разпоредбата на чл.8 от ЗУЕС. Не са налице основания за прилагане на
изискванията на чл.2 от закона, съгласно който управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен
тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Тази възможност е
пропусната към момента на учредяване на ЕС и никоя от страните не се позовава
на приложимостта и. Не е налице и сдружение на собственици на обекти в сградите
от комплекса – общо четири жилищни сгради и хотел. Не е налице и хипотезата на
чл.18 от закона относно възможността за формиране на отделни събрания на ЕС на
блокове А, Б, В и Г.
Във връзка с оплакванията в жалбата съдът
преценява възможността на приложение на чл.8, ал.2 от ЗУЕС, когато сградата е с
повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен
вход. Разпоредбата намира приложение, когато в сграда с множество самостоятелни
обекти съществуват два и повече входове, всеки от които осигурява достъп до
част от самостоятелните обекти. Тъй като тази обща част осигурява достъп и
обслужва само част от самостоятелните обекти /а не всички/, това е основание
управлението й да се извършва от самостоятелна етажна собственост, учредена от
собствениците на обектите в сградата, които тя обслужва. Именно наличието на
обособеност/относителна самостоятелност, при която отделният вход дава достъп
само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва
/респективно не обслужва и други части/, би позволило ефективно самостоятелно
управление съобразно чл.8 от ЗУЕС на съответните общи части от отделената
етажна собственост и спазване на взетите от нея решения и правила за вътрешен
ред. /Решение по гр.д. №4753/2015г. на III
г.о. на ВКС/ Данни за характера на сградата се съдържат в обяснителната
записка, част III „Функционално и композиционно решение”, приложена от ищеца на
л.64-65 по делото на ПРС. От разпитания етажен собственик Константин Утешев действително
се установява, че е направен опит за учредяване на отделна етажна собственост
за всеки вход. Учредяването на етажна собственост на отделен вход от сграда не
е въпрос на личен избор на съответните етажни собственици, а следва от определените законови
предпоставки и конструктивните специфики на сградата. Ответницата не е
ангажирала доказателства за установяване приложение на разпоредбата на чл.8,
ал.2 от закона, в опровергаване на твърденията на ищеца за липса на обособеност
и съществуване на една единствена ЕС на всички сгради. Поради липса на други
данни, съдът достига до идентичен извод относно спецификата на сградата като
функционално единна конструкция, а не отделно обособени блокове, с ограничен и
отграничен достъп от останалите сгради в комплекса. Съгласно чл.8, ал.2, когато
сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки
отделен вход. Тъй като тази обща част осигурява достъп и обслужва само част от
самостоятелните обекти /а не всички/, това е основание управлението й да се
извършва от самостоятелна етажна собственост, учредена от собствениците на
обектите в сградата, които тя обслужва. Съдът взема предвид и постановените и
влезли в сила актове на РС – Поморие и ОС –Бургас, с които са отменени с тези
мотиви, решенията на ОС на отделните етажни собствености, съответно на блокове
А, Б, В и Г от комплекса по реда на чл.40 ЗУЕС. Въз основа на горното се
установява, че отделните блокове на сградата са функционално свързани, като от
входа на всеки блок е възможно без да се излиза от сградата, да се достигне до
всички останали блокове, респективно ползват се
общи части заедно. Т.е., налице е свързаност на обектите, което налага
общо управление на етажната собственост.
Ето защо въпреки, че от банковото извлечение
от сметка на Константин Утешев /л. 142
от делото на ПРС/ и от показанията на същия етажен собственик се установява
плащане на ответницата на разноски, тези разноски платени на мнима етажна
собственост не освобождават етажния собственик от законоустановеното задължение
по чл. 6, ал. 1, т.9 и 10 от ЗУЕС към
действителната ЕС.
На осн. чл.11, ал.1, т.5 и 7 и чл.50 и 51 ЗУЕС от компетентността на общото събрание е да определя размера на паричните
вноски във фонд „Ремонт и обновяване", както и разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост. Вземане на решението от ОС
на ЕС за определяне размер на таксата за поддръжка и управление не е в
противоречие с чл.51 ЗУЕС доколкото в чл.11, т.5 от закона се предвижда изрично
правомощие на ОС на ЕС да взима решение за определя размер на паричните вноски
за разходите за управлението и поддържане на общите части на сградата, а в чл.8
е предвидено, че контрол по изпълнението се възлага именно на ОС, вкл.
управлението обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите
части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост,
както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците,
ползвателите и обитателите. Едно от изключителните правомощия на общото
събрание на ЕС, предвидено в чл.11, т.5 ЗУЕС е да определя размер на паричните
вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Той може да бъде определен и чрез Правилника за вътрешния ред, но приемането му
също е правомощие на общото събрание. Това решение подлежи на съдебен контрол,
в исковото производство, по който се проверява законосъобразността му.
Съдебната практика без противоречие приема, че се касае за изключителна
компетентност на общото събрание, която не може да бъде иззета от други
субекти. С Решение № 39 по гр. д. №657/2012 г. на I ГО на
ВКС е посочено, че извън реда и определените срокове по чл.40 ЗУЕС, е изключена
възможността етажния собственик да се позовава на нищожност или
незаконосъобразност на прието решение на ОС, включително и на такова за
разходите за ремонт, обновяване и реконструкция на общите части /чл.48 ЗУЕС/ и
за разходите за поддържане и управление на общите части /чл.51 ЗУЕС/.
Основанието за задължението на етажните собственици да плащат тези разходи е установено
в закона - чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС. Посочената съдебна практика от процесуалния
представител на въззивницата – Решение №313 по гр.д. №1332/2019 на ВКС, ГК, IV отд. касае случай, в който решение на общото събрание на
ЕС е отменено и се търси заплащане на разноски за период, обхващащ този на
отменено решение на ЕС, като в този случай основание за плащане не е решение на
ОС на ЕС, а разпоредба от ЗУЕС. Процесният случай не е такъв и направеното
възражение за противоречие с императивна правна норма чл.51 от ЗУЕС, е
неоснователно.
На следващо място правилен е извода на
РС-Поморие за неоснователност на възражението по чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, като
правилно съдът е посочил, че закупуването на повече от един имот в страната,
явно е направено от ответницата с цел инвестиция и доколкото се касае за
ваканционен имот, то ответницата може да
не ползва имота лично, но да го отдава под наем и да реализира доходи от него
или безвъзмездно да го предоставя за ползване на свои близки и познати.
Върховният касационен съд с Определение № 124
от 17.02.2020 г. по гр. д. № 3130 по описа за 2019 г. е приел, че когато се
събират авансово такси за поддръжката на общите части на етажната собственост,
не може да се обсъжда дали тези такси са послужили по предназначение, тъй като
се касае за бъдеща дейност. Когато периодът на поддръжка вече е отминал, трябва
да се изясни дали реално е извършена дейност, дали и на кого е заплатена. Ако
такава дейност не е извършена, осъждането на етажния собственик да заплати
таксата би довело до неоснователно обогатяване на лицата, които не са извършили
възложената им работа. Ето защо такова възражение може да се повдигне и да се
вземе предвид при решаване на делото, като настоящата инстанция следва да се
произнесе по него. От разпита на етажния
собственик Утешев действително се установява, че през 2009 г. е имало проблеми,
свързани със строителството на сградата, а през 2014 г. процесната етажна
собственост не е давала отчет за извършената дейност. Установява се и, че
етажни собственици са били недоволни от осъществяваните дейности по поддръжка и
управление, което се потвърждава и от приетите по делото писма на етажни
собственици. Не се установява обаче липса на изпълнение на задълженията за
поддръжка и управление през процесната 2015 г. Фактът, че е направен опит за
учредяване на отделна етажна собственост, дори и тази мнима ЕС също да е извършвала дейности по поддръжка
и управление не води до извод за неизпълнение на задълженията на дружеството-
изпълнител „Феста Хотели“ АД,. Напротив от представените писмени доказателства
/ протоколи за извършени дейности от „Феста Хотели“ АД в полза на етажната
собственост, подписани от дружеството-изпълнител и управителя на етажната
собственост за месеците януари-декември 2015 г. / л. 55-66 от делото на БОС/;
Справки от НАП за сключени с „Феста Хотели“ АД трудови договори /л. 65-77 от
делото на БОС/Анекс към договор за абонаментно обслужване между „Феста Хотели“
АД и „Климаиванов78“ ЕООД /л. 78-89 от делото на БОС/, сключен договор между
„Феста Хотели“ АД и „Лифтком сервиз“ ЕООД за абонаментно обслужване и ремонт на
асансьорни уредби и товарни платформи/ л. 80-87 от делото на БОС/ и сключен
договор между „Феста Хотели“ АД и „Ви Ем Груп“ ООД за дезинфекция, дезинсекция
и дератизация/ л. 88-89 от делото на БОС/,се установява извършване на множество
дейности по поддръжка и управление на сградата от страна на същото дружество,
като същото е сключило договори за поддръжка с други търговци, наело е персонал
и се е отчитало за извършената дейност на управителя на етажната собственост.
Съдът кредитира представените и приети приемо-предавателно протоколи и намира
за неоснователно възражението за липса на представителна власт на Ивелина
Гацева, като лице действащо като представител на „Феста хотели“ АД през
месеците януари-юли 2015 г. , тъй като приложение
намира разпоредбата на чл.301 от ТЗ.
Възражението за изтекла погасителна давност е
неоснователно. Съобразно чл. 111, б. в от ЗЗД вземанията за периодични плащания
се погасяват с изтичането на тригодишна давност. Съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС
решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. В протокола
от проведеното на 12.11.2014 г. ОС в т. 4- Разни е прието, че след 01.01.2015
г. всички задължения ще бъдат търсени по всички възможни законоустановени способи.
Тълкувайки действителната обща воля на етажните собственици решението на ОС, в
т.ч. и решението по т. 2 се изпълнява от 01.01.2015 г. ,като погасителният
ефект на тригодишната давност към 05.12.2017 г. –датата на подаване на
заявлението по чл. 410 от ГПК не е настъпил.
Мотивиран от горното настоящият състав счита,
че предявените искове са доказани по основание и размер и вноската за 2015г. в размер на 1718,17лв. е
дължима от ответницата. Претенциите за
сумата от 502,05лв. лихва за забава за периода от 16.01.2015г. до 16.09.2017г. и
тази за законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението по чл.
410 от ГПК – 05.12.2017г г., до окончателното изплащане на вземането, също
следва да бъдат уважени.
Ето
защо и като взе предвид, че направените от страна на настоящата инстанция крайни
изводи съвпадат с тези, които е направил районния съд в атакуваното
първоинстанционно решение, Бургаският окръжен съд намира, че то следва да бъде потвърдено.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да
бъде уважено искането на ответната страна по
въззивната жалба - Етажната собственост (ЕС) на комплекс „Феста
Апартмънтс Поморие” и да ѝ бъдат присъдени направените по делото разноски в размер на 456
лева, съобразно представения списък.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК настоящото решение е окончателно и не
подлежи на касационно обжалване.
Мотивиран от горното и на основание чл. 271,
изречение I-во от ГПК, Окръжен съд Бургас
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №256 от 21.11.2019 г. по гр.д.
№229/2018 г. на Районен съд – Поморие.
ОСЪЖДА С.С.Г., Код по
Булстат *********, гражданин на Р.Ф. с адрес гр.П., ул. К.Б. № ***, бл.*, вх.*
ап.**** и студио в бл.* №**** с пълномощник адв.Панайотов да
заплати на Етажната собственост (ЕС) на комплекс „Феста Апартмънтс Поморие”
с адрес гр.Поморие, ул. Княз Борис I № 211, представлявана от Мартин Чолаков на
основание чл. 78, ал. от 1 ГПК, сумата
от 456/четиристотин петдесет и шест/ лева представляваща разноски в
настоящото производство.
Решението
е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Препис
от решението да се изпрати на страните.
Председател:
Членове: