Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
21.06.2019 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на тринадесети февруари през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря Панайотова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 3296/2017
г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба от Е.Б.Д., с която е предявен срещу Р.Ц.Ц., иск с правно основание
чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот за окончателен.
Ищцата твърди, че е сключила с
ответницата предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: апартамент
№ 53, находящ се в гр.София, район Подуяне, ж.к.*********с площ от 65,37 кв.м.,
състоящ се от: две стаи, хол и сервизни помещения, заедно с избено помещение №
5 с площ от 3,63 кв.м. и 0,926% ид.ч. от общите части на сградата, по който се
явява изправна страна и че ответницата не е изпълнила задължението си за
сключване на окончателен договор. Претендира разноски.
Ответницата оспорва иска. Твърди, че
предварителният договор е бил сключен от нейно име в качеството на продавач от пълномощника
Е.П.Д.. Позовава се на: 1) порок
на волята, обуславящ нищожност – противоречие на добрите нрави, произтичащо от
нееквивалентността на престациите с оглед уговорената продажна цена от 33000
лв.; 2) недействителност по чл.42 ЗЗД – действие от пълномощника без
представителна власт по съображения, че: ответницата е упълномощила Е.П.Д., но
при уговорка помежду им, че при поява на купувач пълномощникът ще уведоми
упълномощителя, за да прецени цената и да се пристъпи към сключване на
предварителен и впоследствие на окончателен договор; впоследствие
представителната власт е прекратена чрез оттегляне на пълномощното, а
процесният договор е антидатиран – съставен е след оттегляне на пълномощното,
но в него е посочена предходна дата, към която пълномощникът все още е
разполагал с представителна власт; 3) недействителност по чл.40 ЗЗД – купувачът
и пълномощникът на продавача са майка и дъщеря и са договаряли във вреда на
представляваната ответница – уговорили са неизгодно ниска цена. В случай че
договорът бъде приет действителен, твърди, че не е собственик на целия имот, а
притежава последния в съсобственост. Твърди, че ищцата е неизправна страна по
договора. Претендира разноски.
Във връзка с
направените от ответницата оспорвания ищцата е взела становище, че неколкократно
е погасявала със свои средства задължения на сина на ответницата, упражняващ
търговска дейност като ЕТ Т.-Т.Ц., по договор за банков кредит №
44137/07.02.2008 г., предоставен от Р.Б.ЕАД; че със съпруга й се ипотекирали
два недвижими имота за обезпечаване вземанията на банката по посочения договор
за кредит; че в качеството на ипотекарен длъжник ищцата е погасила изискуеми
задължения на длъжника по кредита в размер на 27000 лв., за да предотврати
реализирането на публична продан по отношение на ипотекираните имоти; че във
връзка със заплатените от нея суми е постигнала уговорка с ответницата да й
прехвърли процесния имот чрез нейния пълномощник. Заявява изрично, че в случай,
че имотът не е еднолична собственост на ответницата, не желае да придобие
идеална част от него.
Съдът, след като се запозна със
становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
Предявеният иск е с правно основание
чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот за окончателен. За да бъде обявен за
окончателен един предварителен договор, следва да се установи наличието на
следните предпоставки:
1. предварителният договор да е
валидно сключен, в писмена форма;
2. да съдържа всички съществени
елементи на договор за покупко-продажба на недвижим имот и
3. прехвърлителят да е собственик на
недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния договор за
окончателен.
По делото е представен предварителен
договор за продажба на недвижим имот (л.5) от 25.03.2016 г., сключен между Р.Ц.Ц.
чрез пълномощника Е.П.Д. съгласно
пълномощно № 2246, том 1, № 126 на нотариус рег.340 на НК от 23.03.2016 г., в
качеството на продавач и Е.Б.Д. в качеството на купувач, по силата на който
страните се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с
който продавачът прехвърля на купувача собствеността върху следния недвижим
имот: жилище апартамент, представляващо самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.600.1000.1.53 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-4/09.03.2016
г. на Изп.Директор на АГКК-София, с адрес на имота: гр.София, район Подуяне,
ж.к.************, намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.600.1000, предназначение на самостоятелния обект: жилище
апартамент № ************, брой нива на обекта: 1, с площ от 65,37 кв.м.,
състоящо се от: две стаи, хол и сервизни помещения, с прилежащи части: избено
помещение № 5, с площ от 3,63 кв.м. и 0,926% ид.ч. от общите части на сградата,
ниво: 1, брой нива на обекта: 1, при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж: 68134.600.1000.1.54, 68134.600.1000.1.35, под обекта:
68134.600.1000.1.50, над обекта: 68134.600.1000.1.56 /т.1/, срещу задължението
на купувача да заплати цена в размер на
33000 лв., от която: 6000 лв. капаро, като договорът служи за разписка за
платена и получена сума, платими в брой на пълномощника на продавача в деня на
подписване на предварителния договор, и сумата от 27000 лв. – като погасяване
на дълг към ЧСИ М. Цачева, която ще бъде платена изцяло по банков път по сметка
на ЧСИ до 06.05.2016 г. /т.2/.
По възражението
за нищожност поради противоречие на добрите нрави:
Ответницата се
позовава на нищожност, произтичаща от накърняване на добрите нрави – значителна
несъразмерност на престациите, противоречаща на принципа за справедливост. С
този принцип в гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки признат
от нормите на гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване
на интересите на отделните субекти. Съдебната практика приема, че значителната
липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може
да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са опредени като
граница на свободата на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Свободата на
договарянето пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона /решение №
288 от 29.12.2015 г. по гр.д. № 2293/2015 г. на ВКС, III г.о., постановено по
реда на чл.290 ГПК/. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като
свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите
да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на
нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно
неизгодни условия, и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил
унищожаемост по чл.33 ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на
престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и
практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща
дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави /решение № 24 от
09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на ВКС, III г.о., постановено по реда на
чл.290 ГПК/. Следва да се отбележи, че при двустранните възмездни договори,
какъвто е договорът за покупко-продажба, съществува тази особеност, че нулева
престация на едната страна води до друг порок на волята (специален) – липса на
основание. За да се проведе разграничение между порока „противоречие на добрите
нрави“ поради нееквивалентност на престациите и порока „липса на основание“, следва
да се отчете следното: За покупко-продажба, при която цената е незначителна –
практически нулева, липсва основанието за продавача да прехвърли собствеността
върху притежаваната от него вещ – липсва възмездният характер на сделката (този
случай на липса на основание е аналогичен на договора за прехвърляне на имот
срещу издръжка и гледане, когато прехвърлителят е неизлечимо и тежко болен и
приобретателят знае за това състояние). Порокът „противоречие на добрите нрави“
поради нееквивалентност на престациите включва онази група от случаи, при
които, без цената по сделката да клони към нула, съществено се отклонява от
оценката на имуществото, което се прехвърля срещу тази цена, като във всеки
случай следва индивидуално да се преценява видът на престацията – естеството на вещта, има ли тя пазар, бързо
ликвидна ли е и т.н.
В процесния
случай се касае за предварителен договор за покупко-продажба, който няма
вещно-прехвърлително, а единствено облигационно действие – поражда задължение
за сключване на окончателен договор за продажба на имота. За установяване на
пазарната стойност на имота към момента на сключване на предварителния договора
е допусната и изслушана съдебно-техническа експертиза, според която същата
възлиза на сумата от 82321 лв. По
делото липсват данни за данъчната оценка на имота към датата, на която се
твърди да е сключен предварителният договор – 25.03.2016 г. Такива данни са
налице за последващия период – 2017 г., видно от удостоверение за данъчна
оценка (л.10), от което се установява, че същата е в размер на 33000 лв. Твърденията на самата
ответница в отговора на исковата молба са, че уговорената цена е по данъчна
оценка на имота. В конкретния случай отклонението от пазарната стойност и уговарянето
на цена в размер, съответстващ на данъчната оценка, каквато е обичайната
практика, не налага извод за такава неравностойност на престацията, която да
води до нищожност на сделката. Още повече, че очевидно между страните има и
други отношения – купувачът е обременил с ипотека свой имот за дълг на родственик
на продавача и част от уговореното плащане е чрез погасяване на дълга във вече
образувано изпълнително производство, което води на извод за възможност другите
отношения между страните да мотивират отклонение от пазарната стойност, без
това да противоречи на добрите нрави.
По възражението
за действия извън учредената представителна власт:
Видно от пълномощно с нотариална заверка на
подписа с рег. № 2245, том 1, № 126 на нотариус рег.340 на НК от 23.03.2016 г.
и на съдържанието рег. № 2246, том 1, № 126 на нотариус рег.340 на НК от
23.03.2016 г., Р.Ц.Ц. е упълномощила Е.П.Д. да я представлява пред физически и
юридически лица и нотариуси в страната, с правото да се разпорежда както намери за добре като продава, заменя,
дарява, ипотекира на лица, при цени, срокове, условия, каквито намери за добре,
включително и действайки при договаряне сам със себе си при условията на чл.38,
ал.1, изречение последно от ЗЗД притежавания от нея недвижим имот: апартамент №
53 в гр.София, СО, район Подуяне, ж.к.************, състоящ се от: две стаи,
кухня, сервизни помещения, със застроена площ от 65,37 кв.м., при съседи:
преградна стена, апартамент № 55, зелени площи и улица, заедно с избено
помещение № 5, с площ от 3, 63 кв.м., при съседи: от три страни преградна стена
и мазе № 4 , заедно с 0,926% ид.ч. от общите
части на сградата и правото на строеж; да
сключва и подписва предварителни договори с купувачи, определя цена, капаро
и срокове по договорите, да получава капарото, сключва и подписва анекси към
тях. Пълномощникът на продавача Е.П.Д. е дъщеря на купувача Е.Б.Д., видно от
удостоверение за родствени връзки изх. № РПД19-ГР94-444/13.02.2019 г. (л.147).
Неоснователно е възражението на ответницата, че представителната власт на
пълномощника се изчерпва с търсене на потенциални купувачи, за които да
уведомява упълномощителя с оглед договарянето на условия по разпореждането. Видно
от пълномощното, което ответницата не отрича, че е подписала, на пълномощника
изрично е учредена представителна власт за сключване на предварителни договори
за процесния имот и определяне на параметрите по тях, както и за разпореждане с
имота при условия, каквито намери за добре. Съгласно т.1 от ТР
№ 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, за
упълномощаване с последиците по чл.36, ал.2 ЗЗД за валидно разпореждане с
имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е
изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане
от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане,
конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи –
определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се
извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника
представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това
воля на упълномощителя в пълномощното.
По възражението за липса на представителна власт:
С декларация с
нотариална заверка на подписа с рег. № 7872 на нотариус рег.340 на НК от 28.09.2016
г. и на съдържанието рег. № 7873, том 3, № 183 на нотариус рег.340 на НК от
28.09.2016 г., Р.Ц.Ц. е оттеглила гореописаното пълномощно.
Спорен по
делото в въпросът дали пълномощникът е сключил предварителния договор от името
и за сметка на Р.Ц.Ц. като продавач преди или след оттегляне на пълномощното.
Ответницата е
навела възражение, че предварителният договор е антидатиран. Предварителният
договор за покупко-продажба на недвижим имот е частен документ, който е
подписан и се ползва единствено с формална доказателствена сила относно
авторството му. Съдът няма задължението да приеме за осъществен оспорен факт,
засвидетелстван в частния документ, нито за достоверна датата на съставянето
му. Спорът по факта и/или датата не включва твърдение за неистинност на частния
документ и съдът няма задължение да открие производство по чл.193 ГПК.
Страната, която основава довод, възражение, реплика или дуплика на оспорения
засвидетелстван положителен факт, е длъжна да го докаже, а съдът й дължи
указания, когато за установяването му по делото е представен единствено
документът (чл.146, ал.2 ГПК), в какъвто смисъл е решение № 213 от
15.01.2018 г. по гр.д. № 856/2017 г. на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК. Страната, която извлича изгодни за себе си правни последици от твърдян от
нея положителен факт, следва да го докаже. В случая в тежест на ищцата е да
докаже твърдението си, че договорът е сключен именно на посочената е него дата,
предхождаща оттеглянето на пълномощното. Ищцата не ангажира доказателства в
сочения смисъл. В първото по делото заседание е заявила, че няколко месеца след
сключване на предварителния договор, но преди м.09.2016 г., когато е било
оттеглено пълномощното, е изпращала на ответницата покани за сключване на
окончателен договор по пощата. На ищцата е бил предоставен срок до следващото
съдебно заседание, за да представи доказателства за връчването на тези покани,
което тя не е сторила, поради което в нейна тежест следва да се възложат и
неблагоприятните последици от непроведеното доказване. След като не се
установява по делото договорът да е сключен на посочената в него дата,
недоказано се явява и обстоятелството, че е сключен преди оттегляне на
пълномощното от страна на ответницата, което обуславя извод, че договорът е
сключен без представителна власт – т.е. към момент, към който тя е била
прекратена.
Съгласно задължителните разяснения, дадени с т.2 на ТР № 5/2014 г. на
ОСГТК на ВКС, договор, сключен от лице, действало като представител, без да има
представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда
целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на
което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл.42, ал.2 ЗЗД. При липса на
потвърждаване, на недействителността може да се позове само лицето, от името на
което е сключен договорът или неговите универсални правоприемници. Оспорването
на договора с твърдение, че същият е сключен след оттеглянето на пълномощното
от страна на упълномощителя, сочи на отказ за потвърждение, поради което следва
да се приеме, че предварителният договорът е недействителен.
Горният извод изключва необходимостта да се обсъжда възражението на
ответницата за недействителност на договора като сключен в нейна вреда по чл.40 ЗЗД.
По възражението, че ответникът
не е собственик на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния
договор за окончателен:
За пълнота следва да се разгледа и това възражение, което води до извод,
че дори предварителният договор да беше действителен, искът пак би подлежал на
отхвърляне по следните съображения:
С нотариален акт № 109, том II, рег. №
3072, дело № 297/2008 г. от 14.08.2008 г. (л.9) П.Т.Д.продава на Р.Ц.Ц.
следния свой собствен недвижим имот, а именно: апартамент № 53, находящ се в гр.София,
район Подуяне, ж.к.*********с площ от 65,37 кв.м., състоящ се от: две стаи, хол
и сервизни помещения, заедно с избено помещение № 5 с площ от 3,63 кв.м. и
0,926% ид.ч. от общите части на сградата.
Видно от удостоверение за граждански брак, изд. от Общински народен съвет
с.Бухово (л.36), имотът е придобит по време на брака на Р.Ц. М. (с фамилно име
след брака – Ц.) и Л.Т.Ц., сключен на 14.09.1966 г. Към момента на придобиване
на имота приложение намира Семейният кодекс (СК), отменен с ДВ бр.47/23.06.2009
г. Съгласно чл.19, ал.1 СК (отм.) вещите и правата върху вещи, както и
паричните влогове, придобити от съпрузите през време на брака в резултат на
съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи независимо от това, на
чие име са придобити, поради което независимо че в нотариалния акт като купувач
е посочена единствено ответницата, имотът е придобит в режим на съпружеска
имуществена общност с нейния съпруг.
Видно от препис-извлечение от акт за смърт № 0086/17.12.2010 г., изд. от
гр.Вълчедръм (л.37), Л.Т.Ц. е починал на 17.12.2010 г., като видно от
удостоверение за наследници изх. № 012413/05.12.2017 г. (л.38), е оставил
наследници по закон: Р.Ц.Ц. – съпруга, Р.Л.Ц.– син и Т.Л.Ц.– син.
Представено е саморъчно завещание от 25.11.2010 г. на Л.Т.Ц. (л.96), в
което е обективирана волята на завещателя след смъртта му неговата част от
процесния имот да остане изцяло в собственост на съпругата му Р.Ц.Ц..
От заключението на съдебно-графическата експертиза по делото се установи,
че ръкописните текстове в завещанието не са написани и подписът за завещател не
е положен от Л.Т.Ц., което обуславя нищожност на завещанието съгласно чл.42,
б.„б“, тъй като не е спазено изискването на чл.25, ал.1 ЗН завещанието да е
собственоръчно написано и подписано от завещателя. Поради това разпореждането
за след смъртта на Л.Т.Ц. не е провело действие.
От изложеното следва, че процесният имот се притежава в съсобственост при
следните квоти: Р.Ц.Ц. – 4/6, Р.Л.Ц.– 1/6 и Т.Л.Ц.– 1/6.
Няма пречка, ако в хода на производството се установи, че продавачът не е
собственик на целия имот - предмет на сключения предварителен договор, а само
на идеална част от него, да бъде обявен договора за окончателен за
притежаваната съответна идеална част, при положение, че купувачът е съгласен и
желае продажбата да се извърши при това условие и той да придобие само идеална
част. В случая от съществено значение е волята на страните. Вярно е, че в
решението си по чл.19, ал.3 ЗЗД съдът следва да възпроизведе клаузите на
предварителния договор, но от една страна - при положение, че продавачът не е
собственик на целия имот, той не би могъл да прехвърли по-голям дял от
притежавания от него, а от друга - след като купувачът е разбрал, че продавачът
не притежава целия имот и въпреки това желае договорът да бъде обявен за
окончателен за притежаваната от него идеална част, при положение, че няма
изрична законова забрана и с оглед задължението за съда по чл.20 ЗЗД, няма как
това да бъде отказано. Доводът, че за иска по чл.19, ал.3 ЗЗД има само две
възможности или да бъде изцяло уважен, ако продавача е собственик на целия
имот, или да бъде отхвърлен, ако продавачът не е собственик на церия имот, не
може да бъде споделен. Конкретно установеното в закона задължение за съда е да
провери дали отчуждителят е собственик на имота. Съответно, когато съдът
констатира, че отчуждителят е собственик на идеална част от имота, той следва,
в съответствие с чл.20 ЗЗД, да установи волята на страните за осъществяване на
продажбата и ако купувачът е съгласен, да обяви договора за окончателен за
съответната притежавана идеална част /в посочения смисъл - решение № 250 от
21.05.2010 г. по гр. д. № 3/2009 г. на ВКС, III г.о, постановено по реда на
чл.290 ГПК/.
В проведеното на 13.02.2019 г. открито съдебно заседание ищцата е
изразила категоричното си несъгласие да придобие идеална част от имота и е
заявила, че иска договорът да бъде обявен за окончателен за целия имот, поради
което искът подлежи на отхвърляне.
По разноските:
С оглед неоснователността на
предявения иск, на ищцата а не се дължат разноски.
На ответницата следва да се присъди,
на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 1450 лв. разноски по делото
Поради което
Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения
от Е.Б.Д., ЕГН ********** срещу Р.Ц.Ц., ЕГН **********, иск с правно
основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор
за покупко-продажба на следния недвижим имот: жилище апартамент, представляващо
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.600.1000.1.53 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
4/09.03.2016 г. на Изп.Директор на АГКК-София, с адрес на имота: гр.София,
район Подуяне, ж.к.************, намиращ се в сграда № 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор 68134.600.1000, предназначение на самостоятелния
обект: жилище апартамент № ************, брой нива на обекта: 1, с площ от
65,37 кв.м., състоящо се от: две стаи, хол и сервизни помещения, с прилежащи
части: избено помещение № 5, с площ от 3,63 кв.м. и 0,926% ид.ч. от общите
части на сградата, ниво: 1, брой нива на обекта: 1, при съседни самостоятелни
обекти: на същия етаж: 68134.600.1000.1.54, 68134.600.1000.1.35, под обекта:
68134.600.1000.1.50, над обекта: 68134.600.1000.1.56.
ОСЪЖДА Е.Б.Д., ЕГН **********, да заплати на Р.Ц.Ц., ЕГН **********, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 1450 лв., представляваща съдебни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: