Р
Е Ш Е Н И Е
№ 260314 01.10.2020 г. град
Бургас
Бургаският
районен съд
ХXІ – ви граждански състав
На
първи септември две хиляди и двадесета
година
в
публично заседание, в състав
Районен съдия: Моника
Яханаджиян
при секретаря Станка
Добрева,
като разгледа
докладваното от съдия М.Яханаджиян гражданско дело №5679 по описа за 2019
година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба на „Вип Мениджмънт“ ЕООД, седалище и
адрес на управлеине в ………………………, подадена чрез пълномощник – адв.М.Т., съдебен
адрес ***, за осъждане на ответника П.С.С., ЕГН **********, с адрес ***, да
заплати на ищеца сумата от 175,05 лева, представляваща стойността на извършени,
но незаплатени услуги по поддръжка и управление на комплекс „С.“ в гр.Б.,
припадащи се към собствения му в този комплекс обект, с която ответникът
неоснователно се е обогатил, ведно със законната лихва, считано от подаване на
исковата молба до окончателното й изплащане.
Твърди
се, че в исковата молба, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в
сграда – апартамент №…., блок …., разположен в жилищен комплекс „С.”, находящ
се в к-с „М.“ на гр.Б., както и че за комплекса има сключен между „С.“ ЕАД и
„Вип Мениджмънт“ ЕООД договор за поддръжка и управление, по силата на който на
ищеца е възложена цялостната поддръжка и управление на общите части на
комплекса и на блоковете в него. Посочено е още, че с извършените от ищцовото
дружество услуги, същото е реализирало разходи за електричество, вода,
поддръжка на общи части и други, с чийто размер ответникът, като собственик на самостоятелен
обект в сграда в жилищния комплекс и съразмерно на общата квадратура на
собствения му обект, неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца.
Претенцията на ищеца за неоснователно обогатяване е за периода януари 2019 г .
– март 2019 г., през който ответникът е ползвал без да заплаща извършените от
страна на ищеца услуги в комплекса. Ищецът не твърди да има сключен с ответника
индивидуален договор за управление и поддръжка, счита обаче, че с осъществяването
на всички дейности по поддръжка и управление на общите части на комплекса, включително
заплащайки за своя сметка тази част от разходите за ток и вода, които
съответстват на сумите, дължими от ответника, като собственик на самостоятелен
обект, чийто размер възлиза на сумата от 175,05 лева за периода м.януари 2019
г. – м.март 2019 г., като включва и неполучената печалба от стопанската му дейност,
е реализирал разход, с който е обеднял и който не би се получил, ако ответникът
бе заплатил своевременно своите задължения. В подкрепа на иска са ангажирани доказателства,
претендират се разноски.
В
съдебно заседание ищцовото дружество се представлява от надлежно упълномощен
процесуален представител, който поддържа иска, изменя размера му по реда на
чл.114 от ГПК като го увеличава на 269,45 лева, от която сума 84,63 лева са
таксите за м.януари 2019 г., 90,32 лева са таксите за м.февруари 2019 г., 94,50
лева са таксите за м.март 2019 г. Представя писмена защита.
В
предоставения срок по чл.131 от ГПК ответникът не се е възползвал от правото си
да депозира писмен отговор на исковата молба.
В
съдебно заседание ответникът се явява лично и с упълномощен адвокат, който
оспорва иска като недоказан и моли за отхвърлянето му. Представя писмена
защита.
Предявеният
иск е с правно основание чл.59, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Бургаският
районен съд намира за установено от фактическа страна следното:
Страните
не спорят, а и от приетите писмени доказателства се установява, че ответникът е
собственик на самостоятелен обект, представляващ апартамент №….., блок ……,
находящ се в жилищен комплекс „С.".
Безспорно
в отношенията между тях е и това, че жилищният комплекс е от затворен тип,
негов инвеститор е „С.“ ЕАД, който на 09.09.2008 г. сключва с ищеца по делото
договор за управление и поддръжката му. Същият е приет като доказателство по
делото, а от съдържанието му се установяват предмета на договора, срока,
възнаграждението и разноските. По
силата на този договор, „Вип мениджмънт” ООД е приело да осъществява
управлението и поддръжката на общите части на жилищния комплекс, срещу
заплащане на възнаграждение от страна на възложителя, в размер на 23 евро
месечно. С допълнително споразумение от 01.08.2014 г., инвеститорът „С.“ ЕАД е
заместен във всички свои права и задължения по договора от „С.“ ЕАД.
По
делото са разпитани две групи свидетели – по един за всяка страна, като
показанията им са противоречиви досежно качеството на осъществяваното от ищеца
управление и поддръжка на комплекса.
Налични
са и множество писмени доказателства, въз основа на които вещото лице по
назначената съдебно – счетоводна експертиза е дало заключение, че дължимата от
ответника сума за извършените от ищеца услуги по поддръжка и управление на
комплекса съответстващи на притежавания от него самостоятелен обект възлизат на
149,96 лева за периода м.януари 2019 г. – м.март 2019 г.
Въз
основа на гореустановените факти, съдът намира исковете за неоснователни.
В
настоящия казус ищецът претендира осъждане на ответника въз основа на твърдения
за неоснователно обогатяване.
Съгласно
нормата на чл.59 от ЗЗД, всеки, който се е обогатил без основание за
сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера
на обедняването. Това право възниква, когато няма друг иск, с който обеднелият
може да се защити.
За
да бъде уважен следователно искът с правно основание чл.59 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже своето обедняване и
обогатяването на ответника, както и причинната връзка между тях /доколко
обедняването и обогатяването произтичат от един общ факт/, а в тежест на
ответника е да докаже основанието на своето обогатяване, ако твърди, че е
налице такова. Следва също така да е налице липса на
правно основание за обогатяване и липса на друга правна защита на обеднелия.
Подлежащите на установяване по делото факти с оглед
доказателствената тежест на ищеца, останаха недоказани
по делото, като съображенията на съда за това са следните:
Съгласно
нормата на чл.2 от ЗУЕС, „управлението на общите
части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Договорът се вписва
от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен
обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели”.
От тълкуването на посочената норма се налага изводът, че жилищният
комплекс от затворен тип се учредява с изрично волеизявление от страна на
определени от закона лица, направено в предвидена от закона форма (сключването
на договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС). За да има предмет такъв договор, трябва да
са налице белезите на жилищен комплекс от затворен тип, посочени в §1, т.3 от ДР
на ЗУЕС. Съгласно дадената в тази разпоредба дефиниция, могат да
бъдат разграничени няколко основни белега: съществуването на един урегулиран
поземлен имот – имотът, осигуряващ единството на комплекса, в пространствените
граници на който са сградите и обектите; съществуването на няколко сгради
в режим на етажна собственост, а самостоятелните обекти в тези сгради следва да
имат жилищно предназначение, съществуването на други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите – отделни сгради, съоръжения, площадки, градини,
развлекателни кътове, басейни и други, както и въвеждането на изисквания за
контролиран достъп за външни лица. Смисълът, който
законодателят влага, уреждайки специален режим на управление на общите части на
жилищен комплекс от затворен тип, е следният: инвеститорът (възложител на
строителството) е правният субект, който продава обектите в новопостроената
сграда и който притежава собственост на построените в комплекса обекти с
обслужващо предназначение – басейни, игрища, детски кът, места за отдих и т.н.,
върху които не се придобива собственост от купувачите, а те остават за общо
ползване. Тези допълнително построени обслужващи основната сграда обекти се
нуждаят от специфична и непрекъсната поддръжка. Именно уреждането на
предназначението на спомагателното застрояване за общо или индивидуално
ползване, съответно начина, по който елементите на общата прилежаща площ ще
бъдат управлявани, не е предвидено с общи законови норми и налага изрично
идентично уреждане в индивидуални договори, предложени на всеки от
индивидуалните собственици на обекти от етажната собственост по инициатива на
инвеститора (притежател на правата на собственост при възникване на етажни
собствености). Съответно и нормата на чл.2 от ЗУЕС цели да уреди не толкова
съдържанието на договора, а противопоставимостта на индивидуалните съглашения
на трети лица, без която общото управление, индивидуализиращо комплекса като
цяло, би се обезсмислило. Поради това и законът изрично предвижда, че договорът
за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се сключва между инвеститор,
от една страна, и собствениците на самостоятелни обекти. Под
инвеститор законът има предвид възложителя на строителството по смисъла на
Закона за устройство на територията - собственик на
имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Това лице,
както бе посочено по-горе, остава собственик на изградените в имота обслужващи
обекти и може да извърши значителни разноски за поддръжка на съоръженията,
които се ползват от етажните собственици. Поради това законодателят е предвидил
инвеститорът да сключи договор за поддръжка с всяко едно от лицата, на което
прехвърля право на собственост върху самостоятелен обект, който договор
обвързва последващи приобретатели, с цел обезпечаване постоянната поддръжка на
комплекса като цяло, с цел запазването му като такъв. Според закона насрещната
страна по договора за управление на общите части е собственик или обитател на
обект в затворен комплекс (а не фирма за поддръжка, както е в настоящия
случай). Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен
тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които
преминават в индивидуална собственост на купувачите. Двата договора се сключват
едновременно и се вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети
лица. Инвеститорът сключва с всеки един от купувачите договор за
покупко-продажба на апартамент и договор за управление на общите части.
В настоящия случай, договорът, въз основа на който ищецът търси плащане от
ответника, е сключен между него като изпълнител на услугата и инвеститора „С.“
ЕАД, впоследствие заместен от „С.“ ЕАД. Този договор съдът квалифицира като такъв
за изработка (услуга), но не и като договор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, тъй като не е сключен
между надлежни страни, поради което и не може да ангажира отговорността на
ответника при все, че същият не е страна по него.
Предвид на изложеното и само на това основание главният и акцесорният иск
за законната лихва следва да се отхвърлят, без съдът да обсъжда въпроса дали ищецът
е осъществил поддръжка и управление на общите части в комплекса, в който се
намира собствения на ответника самостоятелен обект, дали са осъществени
качествено и в срок и какъв е техният размер.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответника следва да се присъдят
направените разноски, възлизащи на 300 лева за платено адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете на „Вип
Мениджмънт“ ЕООД, седалище и адрес на управлеине в …………………….., съдебен адрес ***,
чрез адв.В.Ф., за осъждане на ответника П.С.С., ЕГН **********, с адрес ***, съдебен
адрес ***, ………………………, чрез адв.Г.К., да му заплати сумата от 269,45 лева,
представляваща извършени от ищеца, но незаплатени от ответника услуги по
поддръжка и управление на жилищен комплекс „С.“ в гр.Б., от която 84,63 лева са
за извършените през м.януари 2019 г. услуги, 90,32 лева са за извършените през м.февруари
2019 г. усулги и 94,50 лева са за извършените през м.март 2019 г. услуги, ведно
със законната лихва върху сборната главница, считано от подаване на исковата
молба до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „Вип Мениджмънт“ ЕООД, седалище и
адрес на управлеине в ……………………….., съдебен адрес ***, чрез адв.В.Ф., ДА ЗАПЛАТИ на ответника П.С.С., ЕГН **********,
с адрес ***, съдебен адрес ***, …………………, чрез адв.Г.К., сумата от 300,00 лева
(триста лева) – разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд, в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: / п /
Вярно с оригинала
Ж. С.