Р Е Ш Е Н И Е
№………….../ 11.01.2018 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ
в открито съдебно заседание, проведено на единадесети декември през две хиляди
и седемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: МАРИН МАРИНОВ
при
секретар Христина Атанасова,
като разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 639 по описа на ВОС за 2017 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба на И.А.М., в качеството на синдик на „В и В-СТРОЙ” ООД /в
несъстоятелност/, с която срещу „В и
В-СТРОЙ” ООД /в несъстоятелност/ и А.Ю.Д. са предявени искове с
правно основание чл .647, ал. 1, т. 3 ТЗ, вр. чл. 649, ал. 1 ТЗ и чл. 648 ТЗ и
чл. 34 ЗЗД.
Сочи се в исковата молба, че с решение № 664 от 10.08.2015 г.,
постановено по т.д.№ 126 по описа на ВОС е обявена неплатежоспособността на „В и В-СТРОЙ” ООД с начална дата
31.03.2009 г., като със същото решение е открито производство по
несъстоятелност срещу „В и В-СТРОЙ” ООД с ЕИК *********, длъжникът е обявен в
несъстоятелност и производството по делото е спряно. Сочи, че с решение № 661
от 12.08.2016 г. на ВОС е възобновено производството по несъстоятелност и
ищецът е назначен за временен синдик, в последствие за постоянен синдик. Твърди
се, че с НА за продажба на идеални части
от недвижим имот от 20.02.2013 г., № 19, том I, рег.№ 347, дело № 19 по описа
на нотариус В.Д.с район на действие ВРС, № 115 в регистъра на НК, „В и В-СТРОЙ”
ООД с ЕИК *********, представлявано от Управителя В.Л.Н.с ЕГН **********,
продава на А.Ю.Д. с ЕГН **********, представляван от пълномощника Н.А.Д. с ЕГН **********,
притежаваният от „В и В-СТРОЙ” ООД недвижим имот, а именно: 22,6 кв.м. идеални
части от поземлен имот с идентификатор: 10135.3513.202 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-64
от 16.05.2008 г. на ИД на АГКК, с адрес гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна,
район „Младост”, ул. „Тодор Радев Пенев” № 7, целият с площ по скица от 958 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг
вид застрояване, стар идентификатор - няма, номер по предходен план: квартал 9,
парцел II-544, при съседи поземлени имоти с идентификатори: № 10135.3513.187; №
10135.3513.200; № 10135.3513.201 и № 10135.3513.203, който поземлен имот е
описан в документ за собственост, като находящ се на ул. „Тодор Радев Пенев” №
26 и съставляващ УПИ II-544, съгласно Заповед № Г-84/26.02.2007 г. на Зам.Кмета
на Община гр.Варна, идентичен с УПИ II-404,97, квартал 9, по плана на 26
микрорайон на гр. Варна, целият с площ от 1 080 кв.м. за сумата от 1 250 лева. Сочи, че с извършената разпоредителна сделка,
с която даденото по нея значително надхвърля по стойност полученото, попада в
хипотезата на чл. 647, ал.1, т. 3 ТЗ, тъй като уврежда кредиторите на „В и В-СТРОЙ” ООД /в
несъстоятелност/, с което обосновава правния интерес за прогласяване
недействителността на сделката по отношение на кредиторите на
несъстоятелността. В случай на уважаване на иска предявява и иск за осъждане на ответника - А.Ю.Д. с ЕГН **********
да върне в масата на несъстоятелността на „В и В-СТРОЙ” ООД /в несъстоятелност/
процесният недвижим имот, предмет на възмездната сделка. В съдебно
заседание синдикът поддържа претенциите си.
В срока по чл. 367, ал. 1 ГПК ответникът
А.Ю.Д. е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявените искове. Сочи, че
процесният имот е застроен, като ответникът е придобил право на собственост
върху апартамент и паркомясто, поради което в последствие е придобил и идеални
части от ПИ 10135.3513.202. Излага съображения,
че процесният имот има обслужващо предназначение за изградената сграда, като
следва да се отчете липсата на инвестиционни намерения спрямо него.
Обосновавайки цената на атакуваната сделка, твърди, че ответникът Д. е придобил
„гола” собственост, която е ограничена както от учреденото право на строеж и
реализираното вече такова. В съдебно заседание поддържа възраженията си чрез
процесуален представител.
В срока по чл. 367, ал. 1 ГПК ответникът „В и В-СТРОЙ” ООД /в несъстоятелност/ оспорва иска с твърдения за неговата
неоснователност. Сочи се, че закупените идеални части представляват прилежаща
площ на изградените самостоятелни обекти в сградата. В тази връзка твърди, че
продажба на последния не би могла да бъде осъществена. Излага съображения, че
заплатената продажна цена не е по-ниска от данъчната оценка и че надхвърля
реалната пазарна стойност на имота. Сочи, че при връщане на имота в масата на
несъстоятелността същата ще бъде натоварена с допълнителни разноски по
данъчното законодателство. В съдебно заседание
поддържа възраженията си чрез процесуален представител и претендира разноски.
След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема
за установено от фактическа страна, следното:
От
представения Нотариален акт за учредяване право на строеж между съсобственици №
137, т. XXX, дело 7577, вх. рег. № 10161/17.04.2008 г. на АВп, се установява,
че между съсобствениците Дилян Стилиянов, Павлинка Стилиянова и „В и В-СТРОЙ“
ООД е учредено право на строеж за изграждането на учебен център и жилищна
сграда в имот с идентификатор 10135.3513.202. От представения Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 141, т. XV, дело 3167, вх. рег. №
5648/02.04.2009 г. се установява, че „В и В-СТРОЙ“ ООД е продал на А.Ю.Д. право
на строеж за недвижим имот в жилищна сграда с незавършено строителство до груб
строеж, а именно апартамент № 6, избено помещение № 6 и 1,8240 % ид.ч.
равняващи се на 9,95 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземлен имот с идентификатор 10135.3513.202 за сумата от 40
856,60 лв. От представения Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 159, том XV, дело 3190, вх. рег. № 5676/02.04.2009 г. на АВп се установява,
че „В и В-СТРОЙ“ ООД е продал на А.Ю.Д. право на строеж за недвижим имот в
жилищна сграда с незавършено строителство до груб строеж, а именно паркомясто №
13, находящо се в поземлен имот с идентификатор 10135.3513.202 за сумата от
7 503.10 лв. С разрешение за ползване № ДК-07-В-41/09.03.2011 г. сградата в
поземлен имот с идентификатор 10135.3513.202 е въведена в експлоатация.
Не
се спори между страните, а и от доказателствата по делото се установява, че
ответниците „В и В-СТРОЙ” ООД (н)
и А.Ю. Даунти са сключили Договор за продажба на идеални части от недвижим
имот, обективиран в Нотариален акт № 50, т. VIII, дело 1472/13 г., вх. рег. №
3032/20.02.2013 г. на Агенция по
вписванията, с който първият ответник е прехвърлил на втория ответник 22.06 кв.м ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 10135.3513.202, находящ се в гр. Варна, целият с площ 958 кв.м.,
срещу заплащането на продажна цена в размер на 1 250 лв.
От
представените по делото преписи от съдебни актове, след служебна справка в
Търговския регистър и справка деловодната система на ВОС се установява, че
срещу „В и В-СТРОЙ” ООД е открито
производство и е обявен в несъстоятелност с Решение № 664/10.08.2015 г.,
постановено по т.д. № 126/2015 г., по описа на Варненски окръжен съд. С този
съдебен акт е обявена неплатежоспособността на търговеца с начална дата 31.03.2009 г., след което делото е спряно поради наличие
на предпоставките по чл. 632, ал. 1, изр. I, in fine ТЗ. С Решение №
661/12.08.2016 г. по същото дело производството е възобновено е назначен
временен синдик. С Определение № 3115/27.09.2016 г. съдът е назначил за
постоянен синдик И.А.М..
От
първоначалното експертно заключение по допуснатата по делото съдебно-оценителна
експертиза с вещо лице М.М. се установява, че съобразно метода на пазарните
аналози, оглед на обекта и др., пазарната оценка на 22.06 кв.м. ид.ч. от
процесния недвижим имот се равнява на 5 256,90 лв. Пазарната цена на подобен имот през процесния
период с площ 15 кв.м. ид.ч. е сумата от 1 500 лв., но същият се намира в друг
квартал на града ( както е уточнило в съдебно заседание вещото лице). В о.с.з
вещото лице дава становище, че имотът е застроен и няма как да бъде обект на
инвестиционни намерения в бъдеще. От заключението по назначената допълнителна
СОЕ, се установява, че след проверка на пет осъществени реални сделки през 2013
г., е констатирано, че пазарната цена на
22.06 кв.м. ид.ч от процесния недвижим имот се равнява на 1 378,79
лв.
Съобразно така установената фактическа обстановка, съдът
формира следните правни изводи:
В качеството
му на постоянен синдик И.М. притежава активна легитимация да предяви специалния
отменителен иск по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ за обявяване недействителността по
отношение на кредиторите на несъстоятелността на възмездна сделка, при която
даденото значително надхвърля по стойност полученото, извършена в двугодишния
срок, но не по-рано от датата на неплатежоспособността, съответно
свръхзадължеността. Съгласно чл. 649, ал. 1 ТЗ, синдикът може да предяви иска в
едногодишен срок от откриване на производството по несъстоятелност, съответно
от момента на обявяване на решението по чл. 632, ал. 2 ТЗ. Производството по
т.д. № 126/2015 г. на ВОС е спряно с решението за откриване и е възобновено на
12.08.2016 г. Искът е предявен на 29.05.2017 г., поради което едногодишният
срок е спазен. Атакуваната сделка е сключена на 20.02.2013 г., а молбата по чл.
625 ТЗ е подадена на 21.01.2015 г. Същата е извършена от длъжника в двугодишния
срок преди подаване на молбата от кредитора за откриване на производство по
несъстоятелност. Пасивно легитимирани по иска са длъжникът по
несъстоятелността и третото лице, с което длъжникът е договарял.
Няма
спор между страните, че сключената между ответниците сделка е възмездна.
Прехвърлени са идеални части от недвижим имот срещу заплащане на продажна цена.
Основният спор по делото е дали платената цена по договора значително надхвърля
средната пазарна стойност на продадения имот.
В
константната практика на ВКС по приложението на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ (и част
от другите хипотези) е прието, че преценката дали имуществото, отчуждено от
длъжника в производство по несъстоятелност чрез възмездна разпоредителна сделка
след началната дата на неплатежоспособност, надхвърля значително по стойност
полученото, е винаги конкретна. При разпоредителни сделки с недвижим имот
еквивалентността на престациите се преценява чрез съпоставяне на реалната
пазарна стойност на имота към момента на сключване на договора със стойността
на насрещната престация на приобретателя, уговорена при сключване на сделката.
/Така, Решение № 1 от 22.04.2016 г. по т.д. № 2750/2014 г.; Решение № 106 от
31.05.2013 г. по т.д. № 388/2012 г./. В Решение № 107 от 14.11.2011 г. по т.д.
№ 742/2010 г., I т.о. на ВКС се приема, че дали неравностойността на
престациите е значителна се преценява във всеки конкретен случай, като съдът
задължително мотивира изводите си. Характеристиката „значително
надвишаване" представлява самостоятелен елемент от фактическия състав на
правото на отменителен иск по чл. 647 ал. 1, т. 3 ТЗ. Съдът трябва да изследва
дали средната
пазарна цена на имоти от същия вид и месторазположение, предмет на продажби
през същия период, по възможност от същият продавач на други лица, значително
надвишава получената по сделката цена. Въпросът налице ли е еквивалентност между разменените престации или
даденото от длъжника надвишава по действителна стойност полученото е
фактически, а не правен и е изцяло в зависимост от конкретните данни по делото,
като при наличие на данни за реално сключени сделки с идентични обекти, като
база за определяне на средната пазарна цена следва да се приеме пазарната цена
изчислена по метода на пазарните аналози на база реално извършени сделки с
недвижими имоти в намалена със съответния процент, с оглед неговото състояние
към момента на продажбата.
Нормата на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ е бланкетна и изисква нееквивалентността на насрещните престации, в случая, несъответствието между уговорената цена и действителната стойност на предмета на сделката, да е значителна, т.е. съществено да се отклонява от действителната средна пазарна цена на имота, в което се изразява нейният увреждащ масата на несъстоятелността характер. Несъществената разлика между цената, уговорена с атакуваната като увреждаща сделка и средната пазарна цена на имота, предмет на същата, не представлява основание за обявяването u за недействителна. Законът не придава увреждащ характер на всяка разлика между продажната цена и средната пазарна цена. Тази разлика трябва да е значителна. В Търговския закон няма законово определение или критерий, по който разликата в стойността да се определя като значителна. Като възможен критерий може да се използват някои нормативно установени положения. В чл. 206 ЗЗД за незначително се смята неизпълнение, което е по-малко от 1/5 от размера на вноските. По аргумент за противното, може да се приеме, че всяка разлика надвишаваща 1/5 вече е значителна. Т.е., може да се приеме, че ако уговорената цена на имота е с повече от 1/5 по-ниска от действителната пазарна цена, то налице е значителна разлика между даденото и полученото по сделката. В съдебната практика на съдилищата в страната по идентични казуси се съдържат количествени примери за това коя разлика е значителна. Отклонение между пазарната цена и действително заплатената от 10% не се приема за значително, но по-голяма разлика вече неприемлива. Категорични са съдилищата за разлики от 25%, 80% и повече.
В
своята трайна практика ВКС приема, че когато сделката съставлява възмездно
разпореждане с имот, изследването дали е налице подобно несъответствие следва
да бъде извършено към момента, в който се поражда вещно-прехвърлителното
и́ действие (Така напр. Решение № 107 от 14.11.2011 г. по т.д. № 742/2010
г., І т.о. на ВКС и Решение № 1 от 22.04.2016 г. по т.д. № 2750/2014 г. на ВКС,
ІІ т.о. на ВКС). В настоящия случай проверката следва да се извърши към
20.02.2013 г., тъй като на тази дата е подписан договорът за покупко-продажба
под формата на нотариален акт, който има вещно-прехвърлително действие за
процесните идеални части.
От
заключенията на допуснатата по делото съдебно-оценителна експертиза съдът
възприема за правилно допълнителното заключение, доколкото същото е извършено
при уточняване на въпросите на страните, използването на по-голям брой сключени
сделки при извършването на сравнителния анализ на пазара и съобразно
подходящата изчислителна методика. При съпоставка с първоначалното заключение,
съдът намира, че това по допълнителната експертиза е по-задълбочено и са взети
предвид повече фактори, които пряко влияят върху цената на процесния имот към
датата на извършване на процесната сделка.
Вещото
лице е приело, че пазарната цена на 22.06 кв.м.
ид.ч. от процесния недвижим имот се равнява на 1 378,79 лв. Сделката е сключена при продажна цена от 1 250 лв. Разликата между цената, на която е сключена
сделката и действителната пазарна цена е 9,34%, поради което съдът приема, че даденото не
надхвърля значително по стойност полученото, по смисъла на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ. Сделката не уврежда кредиторите на масата на несъстоятелността до степен
влечаща обявяването и́ за недействителна спрямо тях. Искът за обявяване на
недействителност на продажбата следва да се отхвърли като неоснователен, заедно
с кумулативно предявения иск за връщане на актива в масата на
несъстоятелността.
Предвид изхода на спора и
разпоредбите на чл. 78, ал. 3 ГПК, в тежест на ищеца следва да се възложи
отговорността за разноски по делото. На ответника А.Ю.Д. следва да се присъдят
извършените по делото разноски за заплатени възнаграждения на вещото лице в общ
размер от 500 лв. Предвид разпоредбата на чл. 649, ал. 6 ТЗ в полза на бюджета
на съдебната власт следва да се присъди дължимата по делото държавна такса,
която се събира от масата на несъстоятелността. Видно от представеното по
делото удостоверение (л. 20), данъчната оценка за процесния имот е 991,80 лв.
Цената на исковете и държавните такси се определят по правилата на чл. 69, ал.
1, т. 2, вр. чл. 71, ал. 2, вр. чл. 72, ал. 2 ГПК и чл. 1 от Тарифата за
държавните такси. Доколкото държавните такси по двата кумулативно съединени
иска са под минималния размер от 50 лв., следва същите да бъдат определени общо
в размер от 100 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска с правно основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ, предявен от синдика
на „В и В-СТРОЙ“ ООД (н), ЕИК *********, гр. Варна, И.А.М., срещу ответниците „В
и В-СТРОЙ“ ООД (н), ЕИК *********, гр. Варна и А.Ю.Д., ЕГН **********,***, за обявяване на недействителна по
отношение кредиторите на несъстоятелността на възмездна сделка от 20.02.2013
г., обективирана в Нотариален акт за продажба на идеални части от недвижим имот
№ 19, том I, рег. № 347, дело № 19 по описа на нотариус В.Д.№ 115 и под № 50,
том VIII, дело 1472/2013 г., вх. рег. № 3032/20.02.2013 г. на Агенция по
вписванията, с която са прехвърлени 22.06 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 10135.3513.202.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска с правно основание чл. 34, вр чл. 55, ал. 1, предл. I ЗЗД, вр. чл. 648 ТЗ, предявен от синдика
на „В и В-СТРОЙ“ ООД (н), ЕИК *********, гр. Варна, И.А.М., срещу ответника А.Ю.Д.,
ЕГН **********,***, за ОСЪЖДАНЕ на ответника да върне в масата на
несъстоятелността на „В и В-СТРОЙ“ ООД (н) недвижимия имот - 22.06 кв.м. ид.ч.
от поземлен имот с идентификатор 10135.3513.202, придобити чрез възмездна
сделка от 20.02.2013 г., обективирана в Нотариален акт за продажба на идеални
части от недвижим имот № 19, том I, рег. № 347, дело № 19 по описа на нотариус В.Д.№
115 и под № 50, том VIII, дело 1472/2013 г., вх. рег. № 3032/20.02.2013 г. на
Агенция по вписванията.
ОСЪЖДА
„В и В-СТРОЙ“ ООД
(н), ЕИК *********, гр. Варна, представлявано от синдика И.А.М., ДА ЗАПЛАТИ от масата на несъстоятелността на А.Ю.Д., ЕГН **********,***, сумата от 500(петстотин) лева,
разноски в производството, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА
„В и В-СТРОЙ“ ООД (н),
ЕИК *********, гр. Варна, представлявано от синдика И.А.М., ДА ЗАПЛАТИ от масата на несъстоятелността към бюджета на съдебната
власт, по сметка на Окръжен съд Варна сумата от 100 (сто)лева държавна такса, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, вр.
чл. 649, ал. 6 ТЗ.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Варненски апелативен съд.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: