Р Е Ш Е
Н И Е
гр. София, 13.11.2019 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, ІV- Б въззивен състав, в публично съдебно
заседание на двадесет и първи март две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Рени Коджабашева
ЧЛЕНОВЕ: Станимира И.
Светлана
Атанасова
при секретаря Капка Лозева, като разгледа
докладваното от съдия Коджабашева гр. дело № 109 по описа за 2019 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
С Решение от
22.10.2018 г., постановено по гр.д.№ 60237/
2017 г. на Софийски районен съд, І ГО, 27 състав, е
отхвърлен предявеният от С.В.Р. /ЕГН **********/
срещу „Ю.Б.” АД- *** /ЕИК *******/ иск с правно основание чл.233,
ал.1 ЗЗД за предаване държането на недвижим имот, находящ
се в гр. Русе, ул.“*******, блок „Лермонтов“,
представляващ МАГАЗИН № 5 на първи етаж, с площ от 26.95 кв.м., с идентификатор
№ 63427.2.2601.6.73. На основание чл.78, ал.8 и ал.3 ГПК ищцата С.Р. е осъдена
да заплати на ответника „Ю.Б.” АД сумата 150 лв.-
разноски по делото /за юриск. възнаграждение/.
Постъпила е въззивна жалба от С.В.Р. /ищца
по делото/, в която са изложени оплаквания за неправилност и необоснованост
на постановеното от СРС решение. Оспорва се като неправилен изводът на първоинстанционния съд, че с представеното от ответника
писмо по електронна поща от 10.06.2016 г. ищцата била надлежно поканена да се
яви за предаване държането на имота. С това писмено доказателство не се
установявало уведомяването й, а само изпращането му от наемателя. Необоснован
бил и изводът на съда, че е налице валидно предаване на имота, без да е налице
прекратяване на договора за наем. Поддържа се в жалбата, че договорът за наем
не бил прекратен към момента на поканата- 10.06.2016 г., по делото не било
установено да е прекратен от страна на банката с отправено тримесечно
предизвестие до ищцата, по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена
форма- съгласно чл.17, ал.2 от договора, или на друго основание, поради което и
липсвало правно основание за предаване държането върху имота. Според въззивницата наемният договор бил прекратен с изтичането на
срока му или считано от 21.01.2017 г., когато за ответника възникнало
задължение да предаде на ищцата фактическата власт върху наетото помещение-
съгласно чл.13, ал.4 и чл.14, ал.4 от договора. В тази връзка от Р. до
ответника била отправена покана, която била получена от последния /входирана от него/, но тъй като не изпратил представител в
указания ден и час, предаване на имота не било извършено, видно от съставения
от нотариус на 30.01.2017 г. констативен протокол. Обстоятелството дали след
прекратяване на договора за наем наемателят упражнява реална фактическа власт
върху вещта или не, е без значение за иска по чл.233, ал.1 ЗЗД, и това не го
освобождавало от задължението да върне вещта- предмет на договора за наем.
Доказването на изпълнението на това задължение било в тежест на ответното
дружество, а доказателства в тази насока не били ангажирани. Поддържа се, освен
това от въззивницата, че извършеното от ответника
преустройство и промяна в предназначението на наетите имоти по процесния договор за наем не води до създаването на
съсобственост между отделните собственици на имотите с обособяване на един нов
обект и трансформиране на правото на собственост в право на съсобственост с
идеални части. Според представеното възлагателно постановление,
издадено от ЧСИ, закупеният от ищцата имот бил самостоятелен обект, придобит
като нейна изключителна собственост, а не като идеална част от съсобствен имот. Твърдените от ответника преустройства на магазините,
находящи се в сградата, били извършени през 2007 г.,
преди ищцата да придобие имота, като представените доказателства касаят промяна
в предназначението на имота- от магазин в банков офис, а не промяна в
собствеността на имота и обособяване на един нов имот от няколко съществуващи.
Нито от разрешението за строеж, нито от останалите документи се установявала
промяна в правото на собственост, промяната засягала само предназначението на
имота. Поддържа и че предаването на държането на имота на представител на един
от собствениците не представлява надлежно и законосъобразно изпълнение на
задължението на наемателя, тъй като по делото няма представени доказателства,
от които да се установява, че ищцата е упълномощила посоченото лице писмено или
устно да получи държането на имота вместо нея. Предвид факта, че договорът за
наем бил сключен с нотариална заверка на подписите, то и пълномощното за
предаване държането на имота следвало да бъде изрично и в писмена форма,
съгласно чл.37 ЗЗД. Не били представени по делото и доказателства
представляваният наемодател Г.А.да е потвърдил извършените от представителя К.А.действия-
съгласно чл.42, ал.2 ЗЗД. Неотносимо към настоящия
спор било твърдението на банката, че имотът вече бил предаден и ключовете се
намирали в посоченото лице, подписало приемо- предавателния
протокол. Фактът, че ответникът е представил доказателства, че е предал
държането на процесния имот на друго лице, не го
освобождавало от отговорност да изпълни това свое задължение и по отношение на
ищцата- страна по договора за наем. Макар формално да бил сключен един договор
за наем, възникналите правоотношения по него били няколко отделни и независими
едно от друго- между банката от една страна, и всеки от наемодателите-
собственици, от друга страна. Правата и задълженията на отделните наемодатели
били самостоятелни. Нямало клауза в договора, която да определя един от тях да
представлява всички останали собственици, страни
Л.2
на Реш. по гр.д.№ 109/ 2019 г.- СГС, ГК, ІV- Б с-в
по договора за наем. Това личало и от
клаузите на процесния договор, вкл. тези, уговорени
за насрещното задължение на наемателя- плащането на наемната цена било
уговорено поотделно за всеки отделен обект и се извършвало поотделно на всеки един
собственик. При така заявените доводи въззивницата С.Р.
моли обжалваното решение да бъде отменено и да бъде постановено друго- за
уважаване на иска й по чл.233, ал.1 ЗЗД, с присъждане на разноски за двете
съдебни инстанции.
Въззиваемата страна „Ю.Б.”
АД- ***
/ответник по делото/ оспорва жалбата на ищцата и моли да бъде постановено
решение за отхвърлянето й като неоснователна, респ. решението на СРС като правилно
да бъде потвърдено, като й бъдат присъдени разноски за въззивното
производство.
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото
доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на
чл.235, ал.2 ГПК, намира от фактическа и
правна страна следното:
Жалбата, с която е
сезиран настоящият съд, е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК и е процесуално
допустима, а разгледана по същество е неоснователна.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта- в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Настоящата въззивна инстанция намира постановеното от СРС решение и за
правилно, като споделя изложените в мотивите му съображения, обосноваващи
окончателен извод за отхвърляне на предявения от С.Р. срещу „Ю.Б.”
АД иск с
правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД като неоснователен-
чл.272 ГПК.
Уважаването на
осъдителния иск по чл.233,
ал.1 от ЗЗД е предпоставено от установяване на
следните кумулативни предпоставки: валидно възникнало наемно правоотношение
между страните; прекратяване на договора за наем и невръщане на наетата вещ от
страна на наемателя.
В доказателствена
тежест на ищеца е да установи наличието на валидно възникнало правоотношение по
договор за наем с насрещната страна и прекратяване на договора за наем, а в доказателствената тежест на ответника- че е изпълнил
задължението си да върне наетата вещ.
Безспорно е по
делото, че на 17.01.2007 г. между Г.А.А., С.Й.А.а, З.Т.Д.и
„Н.-****” ЕООД- в качеството на наемодатели, и „Алфа банк- Клон София”- в качеството на
наемател, е бил сключен договор за наем, по силата на който наемодателите са
предоставили на наемателя за временно възмездно ползване свои недвижими имоти, находящи се в гр. Русе, ул.“*******, блок „Лермонтов“, представляващи общо пет магазина на първия етаж
в сградата, с обща площ от 175.60 кв.м, а именно: три магазина- собственост на Г.А.и
С.А.а: магазин № 1 със застроена площ 26.54 кв.м, състоящ се от
търговска зала и санитарно помещение, магазин № 3 със застроена площ от 45.55
кв.м., състоящ се от търговска зала и санитарно помещение, и магазин № 4 със
застроена площ от 29.07 кв.м, състоящ се от търговска зала и санитарно
помещение; един магазин- собственост на З.Т.Д., а именно магазин № 5 със застроена площ от 26.95
кв.м, състоящ се от търговска зала и санитарно помещение;
и един магазин- собственост на „Н.-****”
ЕООД: магазин
№ 2 със застроена площ от 47.49 кв.м, състоящ се от търговска зала и санитарно
помещение. В чл.2, ал.3 от договора наемодателите- собственици на отделните
магазини, са заявили, че са съгласни с извършването на архитектурно, ако се
наложи и юридическо, обединение на магазините в един обект, с цел смяна на
предназначението им, а именно ползването им като един банков офис. Съгласно
чл.7, ал.3 от договора наемодателите- в качеството на собственици, са поели
задължение да упълномощят наемателя или посочено от него лице да предприеме
всички необходими действия, в това число и да подписва, подава и получава
документи до и от експлоатационните дружества, специализираните контролни
органи и други държавни и общински служби във връзка със смяната на
предназначението на наетия имот, което ще позволи на наемателя да го ползва за
целите, за които го е наел- банков офис. В клаузата на чл.7, ал.7 от договора
наемодателите са поели задължение да подпишат всички необходими документи пред
съответните власти, институции, компании и служби за получаването на съответни
разрешения, лицензи и удостоверения във връзка с преустройството и въвеждането
на наетия недвижим имот в експлоатация и използването му по предназначение- за
банков офис. В чл.7, ал.8 от договора страните са постигнали съгласие
наемодателите да упълномощят с нотариално пълномощно лице, посочено от
наемателя, с права по уреждането на всички въпроси във връзка с издаването на
разрешително за строеж, разрешително за функциониране, табели със знака на
банката, и всичко друго, което би могло да бъде необходимо за откриването и
функционирането на офиса на банката. Споразумели са се в случай, че имотът не
може да се използва за банков офис, поради това, че не е възможно да се получат
необходимите документи и разрешения за банков офис, договорът за наем да се
счита за автоматично развален и наемодателите да върнат на наемателя всички
платени наеми и гаранционни вноски /чл.7, ал.3 от
договора/.
По делото не е
спорно, а се установява и от събраните писмени доказателства /искане за
издаване на виза за проектиране от 9.02.2007 г., инвестиционен проект от м.
февруари 2007 г. и обяснителна записка към него, комплексен доклад изх.№ 16/
23.02.2007 г., заявление за одобряване на проект за издаване на разрешение за
строеж от 13.03.2007 г., Разрешение за строеж № 213/ 15.03.2007 г., Констативен акт от 11.04.2007 г. на Община-
Русе и Удостоверение № 203/
29.08.2007 г. за въвеждане в експлоатация, издадено от Гл.
архитект на Община- Русе/, че в резултат на извършено преустройство наетите
магазини са били обединени в един обект, който е бил въведен в експлоатация
като банков офис.
Л.3
на Реш. по гр.д.№ 109/ 2019 г.- СГС, ГК, ІV- Б с-в
С Постановление за
възлагане от 16.09.2014 г., влязло в сила на 14.10.2014 г., издадено по изп. дело № 20118330400144 на ЧСИ В. М.с район на действие
ОС- Русе, след проведена публична продан на ищцата С.В.Р. е възложен недвижим
имот, представляващ МАГАЗИН, приобщен към банков офис, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.2601.6.73, находящ се в гр. Русе, ул.“*******, ет.1, обект № 5, с площ
от 26.95 кв.м.
С Анекс № 4 към
договора за наем от 17.07.2007 г., сключен на 29.10.2014 г. между С.В.Р.- от
една страна, и „Алфа банк- клон България”-
от друга страна, страните са постигнали съгласие ищцата да замести наемодателя
Златка Томева като страна по договора за наем от
17.07.2007 г.; ищцата е декларирала, че е запозната с правата и задълженията на
наемодателя, произтичащи от същия наемен договор и ги приема изцяло; договорено е плащането на месечна наемна цена в
увеличен размер /412.15 евро/, а останалите договорни клаузи са останали
непроменени.
По делото не е спорно,
че търговското предприятие на „Алфа банк- клон
България” е прехвърлено на „Ю.Б.”
АД- по
силата на Договор за прехвърляне на търговско предприятие от 29.02.2016 г.,
което обстоятелство е вписано в Търговския регистър към Агенция по вписванията
по партидата на отчуждителя и правоприемника с вх.№
20160309142457.
Не е спорно по делото
и че към датата на подаване на исковата молба от С.Р. на 31.08.2017 г. процесният наемен договор е бил прекратен. Ирелевантни за възникване задължението на наемателя да
върне вещта са основанието за прекратяване на договора и датата, на която е
станало това. Релевантно в случая е обстоятелството, че към 31.08.2017 г. прекратитителният ефект е настъпил, независимо дали
ответната банка е отправила предизвестие за това до ищцата- наемател по
договора, или поради изтичане на предвидения в него 10- годишен срок /чл.5,
ал.1 от договора/, изтекъл на 17.01.2017 г. Основанието и датата на
прекратяване на наемното правоотношение биха имали значение за евентуалната
реализация на други права от ищцата, но не и за непаричното притезателно
право да иска връщане на наетата вещ, което е предмет на настоящото съдебно
производство.
Спорно между страните
по делото е изпълнено ли е задължението на наемателя за връщане на наетия имот.
Според клаузата на чл.13,
ал.4 от процесния наемен договор наемателят е длъжен
да предаде на наемодателите имота във вида, в който същият ще се намира към
момента на прекратяване на договора, като се отчитат нормалните за периода
амортизации и овехтяване. Връщането на имота и отделните възражения се
удостоверяват с приемо- предавателни протоколи.
Установява се въз
основа на приетите по делото писмени доказателства, че с писмо от 10.06.2016 г.,
изпратено по електронна поща до всички наемодатели, включително и до ищцата на
имейл- адрес: *******@yahoo.com,
банката-
ответник ги е поканила на 13.06.2016 г. в 13.00 ч., на адреса на помещението:
ул.“******* в гр. Русе, за подписването на приемо- предавателен
протокол за предаване на помещението, а също и че на посочената дата са били
съставени Констативен протокол акт № 132, т.І, № 5072/
13.06.2016 г., съставен от нотариус Р. П.с район на
действие РС- Русе, за явяването на представител на „Ю.Б.”
АД /Р.С./ и представител на наемодателя Г.А./К.А./, респ. неявяването- лично
или чрез представител, на останалите наемодатели, включая
ищцата С.Р., на адреса на имота: гр.
Русе, ул.“*******, и Приемо- предавателен протокол- с
подробно описание на състоянието, в което се предава помещението /неразделна
част от протокола/, и с констатация, че молителите са се съгласили ключовете за
помещението- 2 броя, да се оставят на съхранение в К.А., със задължение за
предаването им на собственика.
Неоснователен е наведеният
от ищцата довод, че не било установено по делото тя да е била уведомена за
датата на предаване на имота, доколкото поканата за това е изпратена на имейл-
адреса, на който според наличните по делото данни е била водена кореспонденция
между страните /арг. чл.42 /4/ и чл.44 /3/ ГПК/. От
показанията на разпитания по делото свидетел Г. Георгиев /служител на ответната
банка, ръководител секция Административна, отдел Сгради в „Ю.Б.”
АД/ се
установява, че след взето решение за закриване клона на банката в гр. Русе, ул.
******, и премахване на наличното оборудване през м. юни 2016 г., същият се е
свързал с наемодателите както по телефона, така и по имейл, във връзка с
предаване на наетото помещение, представляващо едно цяло, с един вход откъм
главната улица, като предаването на помещението от страна на банката било
възложено на Р.С., проджект- мениджър отдел Сгради,
чието име е вписано в цитираните по- горе проктоколи.
Под връщане на имота-
предмет на наемния договор, законът разбира предаването му от наемателя на
наемодателя. Предаването на имота не се изчерпва само и единствено с
преустановяване ползването му от страна на наемателя. Имотът е предаден по
смисъла на чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД, когато наемателят е осигурил на наемодателя
достъп до имота, напълно опразнен от вещи и друго имущество на наемателя, и му
е предал ключовете от него. Такава е и настоящата хипотеза- от съдържанието на приемо- предавателния протокол е видно, че задължението на
наемателя да върне имота е изпълнено, като е направен обстоен оглед на
помещението и неговото състояние, отразени са показанията на водомера и са
предадени всички ключове, осигуряващи достъп до имота.
Неоснователен е
изложеният във въззивната жалба довод, че с предаване
държането на имота на един от наемодателите банката- наемател не се е
освободила от задължението си по чл.233, ал.1 ЗЗД по отношение на ищцата, на
която дължи връщане на магазин № 5, приобщен към банковия офис. Независимо, че
банката- наемател дължи връщане на наетия имот общо на всички наемодатели, то
насрещното притезание за получаване държането върху
имота след прекратяване на наемното правоотношение е едно, тъй като
Л.4 на Реш. по гр.д.№ 109/ 2019 г.- СГС, ГК, ІV- Б с-в
престацията е неделима, с оглед
естеството на вещта. Още при сключване на наемния договор през 2007 г.
наемодателите са дали съгласие притежаваните от тях магазини да бъдат обединени
в един обект с предназначение: банков офис, като след законно извършеното
преустройство и в рамките на наемния период помещението е било ползвано от
банката именно с оглед на това предназначение. Поради това и съобразно
договорната клауза на чл.13, ал.4 от процесния договор
при прекратяване на наемното правоотношение банката дължи връщане на един обект
във фактическата власт общо на наемодателите, а не връщането на пет отделни
обекта във фактическата власт на всеки един от наемодателите /поотделно/.
Предложеното от банката- ответник с писмото от 10.06.2016 г., адресирано до
всички наемодатели, изпълнение на задължението за връщане на наетата вещ е
съответно на договореното между страните. С предаването на вещта на един от
наемодателите, оказал необходимото съдействие, без което задължението не може
да бъде изпълнено, банката се е освободила от задължението си спрямо всички
останали, доколкото предметът на задължението не може да бъде предаден на
части, а само изцяло. Поради това и наемателят- длъжник не би могъл да предаде повторно
имот, върху който вече не упражнява фактическа власт /държане/, който не ползва
и до който няма достъп. Точното изпълнение от страна на наемателя на задължението по чл.233,
ал.1 ЗЗД го освобождава от престиране на същото
задължение, като вътрешните отношения между наемодателите във връзка с
упражняване на фактическата власт върху върнатата вещ са без значение за
наемателя.
Изложените във въззивната жалба доводи, че извършеното от ответника
преустройство и промяна в предназначението на наетите имоти по процесния договор за наем не води до създаването на
съсобственост между отделните собственици на имотите с обособяването на един
нов обект, са ирелевантни към предмета на настоящия
правен спор и не следва да бъдат обсъждани от въззивния
съд. Активната и пасивната материалноправна
легитимация на страните в производството по чл.233, ал.1 ЗЗД произтича от
качествата им на наемодател и наемател по прекратеното наемно правоотношение и
поради облигационния характер на иска по чл.233, ал.1 ЗЗД принадлежността на
правото на собственост върху вещта е без значение за неговата основателност. В
тази връзка следва да се отбележи и че с разпоредбата на чл.314, ал.3 ГПК е
въведена изрична забрана при разглеждането на искове за опразване на наети
помещения, предявени по реда на Част 3, Глава 25 от ГПК „Бързо производство”,
какъвто е и предявеният от ищцата Р., да се допускат възражения за собственост
и за извършени подобрения.
При горните
съображения предявеният от С.Р. иск за опразване на наето помещение по чл.233,
ал.1 ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен, а поради съвпадане
изводите на двете съдебни инстанции по съществото на спора обжалваното решение,
което е правилно, следва да бъде потвърдено.
При този изход на
спора на основание чл.273 вр. чл.78, ал.3 и ал.8 ГПК въззивницата дължи да заплати на въззиваемата
страна сумата 100 лв.- разноски за въззивното
производство /за юрисконсултско
възнаграждение/.
Водим от горното, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение от 22.10.2018 г., постановено по гр.д.№
60237/ 2017 г. на Софийски
районен съд, І ГО, 27 състав.
ОСЪЖДА С.В.Р. /ЕГН **********/ да заплати на „Ю.Б.” АД.- *** /ЕИК *******/
сумата 100 лв. /сто лева/- разноски за въззивното
производство, на основание чл.78, ал.3 и ал.8 ГПК.
Решението подлежи на
обжалване при условията на чл.280, ал.1 ГПК в едномесечен срок от съобщаването
му на страните пред Върховния касационен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.