Р Е Ш Е Н И Е
№………
гр.***, 15.06.2016г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
***СКИ РАЙОНЕН СЪД, ХІ-ти граждански състав, в публично съдебно заседание на втори юни през
две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : АСЯ ШИРКОВА
при секретаря Г.К., като разгледа докладваното от съдията ШИРКОВА гр.д.№2245 по описа на съда за 2016 година, на основание данните по делото и
закона, за да се произнесе взе предвид следното:
Иск с
правно основание чл.124 ГПК.
Пред ПлРС е депозирана искова молба от
ЕТ „***“ ЕИК ***, гр.*** представлявано от *** против Л.В.В., *** В. – С., С.С.В.,
К.Р.Р., А.П.Р. и ЕТ „***-***“***. В исковата молба ищецът твърди, че на
09.12.2010г. между ответниците Л.В.В., *** В. – С., С.С.В., К.Р.Р. като
арендодатели и ЕТ „***-***“*** като арендатор бил сключен договор за аренда на
земеделски имоти в землището на с.***, общ.***, описани в исковата молба. Ищецът твърди, че договорът е сключен със
срок от пет години и е вписан в Служба по вписванията с ВХ. № ***. акт 259, том
19, д.№***. Ищецът твърди, че на 18.12.2014г. между първите петима ответници Л.В.В.,
*** В. – С., С.С.В., К.Р.Р., А.П.Р. като арендодатели и ЕТ „***-***“*** като
арендатор бил сключен Анекс към Договор
за аренда от 09.12.2010г. , с който на основание чл.18 ал.1 ЗАЗ се продължава
действието на арендния договор до 01.10.2020г. Ищецът твърди, че анексът е
вписан в Служба по вписванията с Вх.№***., акт 25, том 1, д.***..
Ищецът твърди, че преди подписване на
анекса, на 11.06.2014г. в качеството си на арендатор сключил с ***, в
качеството на арендодател, договор за аренда за десет стопански години, считано
от 01.10.2015г. до 01.10.2025г., който договор е вписан с Вх.№***. том8, акт
226, н.д. ***. Твърди, че осем от единадесетте имота, предмет на договора
съвпадат с имотите, предмет на договора за аренда 09.12.2012г. и анекса към него от 18.12.2014г. Ищецът
твърди, че е налице конкуренция на права между него и ответника ЕТ „***-***“***.
Твърди, че е приложима разпоредбата на чл.3 ал.5 ЗАЗ и сключения договор за
аренда е вписан преди сключения между ответниците анекс по чл.18 ал.1 ЗАЗ.
Твърди, че този анекс е приравнен на нов договор, а не на изменение на
съществуващ договор за аренда съгласно чл.16 ЗАЗ. Твърди, че изрично въведеното
изискване за ново вписване на продължаването на договор за аренда, предполага
при наличие на конкуренция на права да се вземе предвид датата на вписване на
продължаването на договора, а не датата на вписване на първоначалния договор за
аренда. В заключение моли съда да постанови решение, с което да признае за
установено, че не съществува арендно правоотношение произтичащо от сключения
между ответниците Л.В.В., *** В. – С., С.С.В., К.Р.Р., А.П.Р. като арендодатели
и ЕТ „***-***“*** като арендатор анекс
от 18.12.2014г. за продължаване действието на арендния договор от 09.12.2010г.
за периода от 01.10.2015г. до 01.10.2020г. върху описаните в молбата и в
договора осем земеделски имота.
Ответниците Л.В.В., *** В. – С., С.С.В.,
А.П.Р. и ЕТ „***-***“*** представят писмен отговор, в който оспорват иска.
Процесуалният им представител твърди, че сключения анекс не представлява нов
самостоятелен договор, с него не се създава ново арендно отношение, а е
съглашение, с което се изменят някои от елементите на вече сключения и действащ
договор. Отделно от това навежда доводи, че сключения аренден договор между
ищеца ЕТ „***“ ЕИК ***, гр.*** представлявано от *** като арендатор и *** като
арендодател е недействителен, тъй като едноличният търговец не е самостоятелен
правен субект, отделен от физическото лице, регистрирано като търговец, поради
което титуляр както на търговскоправните, така и на гражданско правните права и
задължения е едно и също физическо лице Твърди, че не е възможно извършването
на сделки между физическото лице в гражданското и в търговското му качество. Твърди,
че съгласно чл.38 представителят не може да договаря от името на представлявания нито лично със
себе си, нито с друго лице, което той също представлява без съгласието на
представлявания. В тази връзка прави възражение за нищожност на основание чл.26
ал.2 предл.2 ЗЗД на договор за аренда вписано в Сл.Вп. с Вх.№ ***, т.8, акт 226
н.д.№***, сключен от ищеца *** едновременно като арендодател и като арендатор
без съгласие на останалите съсобственици.
Ответникът К.Р.Р. е получил препис от
исковата молба и доказателствата на 12.04.2016г. и към датата на изготвяне на
настоящето определение не е представил писмен отговор.
В съдебно заседание ищецът твърди, че са
неоснователни доводите на ответника, че в случая има значение датата на
вписване на първоначалния договор, а не на анекса, тъй като анексът, с който се
продължава действието на един сключен договор е приравнено на сключване на нов
договор, а не на изменение на съществуващ. Довод в тази подкрепа е изискването
за ново вписване на продължаването на договора. И при конкуренция на права ще се вземе предвид
датата а вписване на анекса, а не на първоначалния договор. Твърди, че
договорът не е нищожен на основание чл.38 ЗЗД, тъй като собственикът сключва
договора сам за себе си и не действа от името на останалите съсобственици и
само за него възникват правата и задълженията по сключения договор за аренда.
В съдебно заседание ответникът поддържа
доводите си, че анекса за продължаване на договора не представлява нов договор,
а продължение на предишния, а изискването за вписването му е защото изменението
на договора следва да бъде във формата, в която е самия договор. Твърди, че
вписването не означава, че има нов договор, а че анекса се вписва, тъй като
изисква спазване на същата форма, като на основния договор. Поради това при
конкуренцията на права следва да се вземе предвид датата на първоначалното
вписване на договора, а не на вписването на анекса към него.
От фактическа страна, съдът установи
следното :
Не се спори между страните и се
установява от представеното по делото Решение №7000/30.211.1994г. на Общинска
служба Земеделие гр.***, че на наследниците на *** В. и *** В. е възстановено
право на собственост върху процесните
осем броя земеделски имоти, а именно НИВА от 42,999 дка, с № 194005, ІV категория, местността „***“ ; ОВОЩНА
ГРАДИНА от 2,871 дка, с № 296002, ІV категория, в местността „***“, НИВА от
14,639 дка, с № 321005, ІV категория, в местността „***“, НИВА от 4,374 дка с №
354001, ІV категория в местността „***“,
НИВА от 25,285 дка с № 355001 в местността „***“, НИВА от 6,261 дка с № 292005, четвърта и десета
категория, в местността „***“, НИВА от 16,998 дка, с № 301007, четвърта
категория, в местността „***“ и НИВА от 13,000 дка, ІV и VІ категория в
местността „***“. Не се спори между страните, че е сключен договор за аренда
между Л.В., Л.В.-С., С.В., К.Р. и други наследници на *** В. и *** В. от една
страна като арендодатели и ответницата ЕТ“***-***“ от друга страна като
арендатор върху същите осем имота. Не се
спори между страните, че договорът е сключен за срок от пет стопански години,
считано от 01.10.2010г., вписан в СлВп *** на 10.12.2010г.
Не се спори между страните, че между Л.В.,
Л.В.-С., С.В., К.Р. и А.П.Р. от една страна като арендодатели и ответницата ЕТ“***-***“,
на 18.12.2014г. е сключен анекс към договора за аренда от 09.12.2010г., с който
на основание чл.18 ал.1 ЗАЗ се продължава действието на арендния договор до
01.10.2020г., който анекс е вписан в Сл.Вп. гр.*** с Вх.№***., акт №25, том І,
дело ***. и в регистъра на ОСЗ ***.
Установява се и не се спори между
страните, че на 11.06.2014г. е сключен договор за аренда върху 11 земеделски
имота, част от които са изброените по-горе осем имота между ***, като съсобственик
на имотите и арендодател и ищеца по делото ЕТ „***“ , с ЕИК ***, представляван
от *** като арендатор.
Спорно
по делото е по отношение на осемте имота кой е действащия договор за аренда.
По делото не се спори относно обстоятелството, че по
отношение на едни и същи осем броя имоти, за едни и същи стопански години в
Агенцията по вписванията са вписани последователно във времето арендния
договор, сключен между ищеца ЕТ „***“, с ЕИК ***, гр.*** като арендатор и съсобственика на имотите ***, като
арендодател вписан на 11.06.2014г.,
и Анекс към договор за аренда от 09.12.2010г., сключен между ответниците Л.В., Л.В.-С., С.В.,
К.Р. като арендодатели и А.П.Р. ЕТ“***-***“ като арендатор, вписан на 18.12.2014г.
В чл.3, ал.1 ЗАЗ законодателят е предвидил форма за действителност на договора за
аренда-писмена форма с нотариална заверка на подписите, а с оглед
противопоставимост пред трети лица е предвидено и вписване на договора в
имотния регистър и в съответните книги на службата по вписванията. В конкретния случай и двата договора
са сключени в посочената форма и са вписани в нотариалните книги.
В разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ законодателят е
признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи
от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду
им да се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 ЗС. В случая договора на ищеца е сключен
със съсобственик на имота.
При наличие на два последователни договора за аренда
на един и същ имот за еднакъв период, сключени от различни съсобственици на
имота, възниква конкуренция между правата на арендаторите. Съдът счита, че
разрешаването на спора кое от двете конкуриращи се помежду си съглашения има
предимство следва да бъде извършено с оглед момента на вписването като предимство ще имат правата на този арендатор, чийто договор за аренда е
вписан пръв - чл.3, ал.5 ЗАЗ.
Ответниците твърдят, че подписването на анекса от 18.12.2014г.
се явява в изпълнение на клауза от първоначалния договор от 2010г., а именно -
предвидена възможност за изменение на договора по взаимно съгласие, поради
което първи по време се явява подписания първоначален договор за аренда от 09.12.2010г.,
който действа към момента на сключване както на анекса, така и на договора
между ищеца и ***. Съдът не приема тези доводи поради следното:
В Раздел ІІІ, т.1 от Договора е предвидено, че може да
бъде изменен по искане на всяка от страните, изразено писмено, когато след
неговото сключване настъпят обстоятелства, довели до очевидно несъответствие между
поетите от тях задължения. Тази възможност е предвидена и в разпоредбата на
чл.16, ал.1, изр.1 ЗАЗ, съгласно която изменение на арендния договор може да
бъде извършвано само при трайно изменение на обстоятелствата,
от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, имащо за последица очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. Законът предвижда, в изр.2-ро на същата разпоредба, че изменението не може
да засяга договорения срок. В конкретния случай със сключения на 18.12.2014г. Анекс
се променя срока на договора като същият се удължава за още 10 стопански години
и възможност за удължаване с още 7 стопански години. С оглед въведената от
законодателя забрана за изменение на арендния договор в частта относно срока, съдът
приема, че сключеният между ответниците Анекс не представлява изменение на договора от 09.12.2010г. по
смисъла на чл.16 ЗАЗ и т.1 на Раздел ІІІ от същия договор, а е продължаване на арендния договор по
смисъла на чл.18 ЗАЗ. В ал.1-ва на тази разпоредба изрично е въведено изискване относно формата за действителност, в която следва да стане продължаването на договора за аренда - писмена с
нотариална заверка на подписите, както и изискване за вписване на продължаването на
договора в имотния регистър и в съответната общинска служба по земеделие.
Разпоредбата на чл.18 ал.2 ЗАЗ предвижда, че предложението
за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на
деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за
аренда. Така въведените от законодателя изисквания за наличието на предложение и
срок за отправяне на същото, както и относно формата и вписването, водят до
извода, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на
арендния договор е приравнен на сключването на нов договор между същите страни,
а не на изменение на съществуващия такъв. Изрично въведеното от законодателя изискване за ново
вписване на продължаването на договора за аренда предполага при наличие на
конкуренция на права и изследване противопоставимостта да се взема предвид датата, на
която е извършено това вписване, а не датата на вписване на първоначалния
аренден договор.
В конкретния случай сключеният аренден договор между
ищеца и съсобственика *** е вписан в Службата по вписванията на 11.06.2014г., а
сключеният между ответниците анекс, с който е продължен арендния договор от 09.12.2010г.,
е вписан на 18.12.2014г. Съобразно разпоредбата на чл.3, ал.5 ЗАЗ анексът не
може да бъде противопоставен на ищеца ЕТ „***“ , в качеството на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил
вписан по-рано в службата по вписванията.
С оглед изложеното, съдът приема, че ако се разглежда само спорния въпрос за
конкуренцията на договора от 11.06.2014г. и анекса от 18.12.2014г., то ищецът е
с предимство в конкуриращите се две съглашения.
Следва да
бъде разгледано възражението на ответниците относно нищожност на сключения 11.06.2014г.
договор за аренда между ищеца ЕТ „***“, в качеството на арендатор по договор за аренда и ***, неучастващо в производството лице.
В тази връзка ответниците чрез процесуалния си
представител навеждат доводи, че такъв договор е нищожен, тъй като е сключен от
ищеца *** едновременно като арендодател и арендатор без съгласието на
останалите съсобственици. Съдът не споделя становището на ответниците, че всеки
от съсобствениците, сключвайки договор за съсобствени земеделски земи действа
като законен представител на останалите съсобственици. Съдът счита, че в случая
не е налице законово представителство, тъй като сключвайки договор за аренда
един от съсобственииците поема задълженията и получава правата по договора за
аренда и не задължава останалите съсобственици. Това е предвидено като
изключение в ЗАЗ, поради което и отношенията между него и останалите
съсобственици се уреждат по реда на чл.32 ал.1 ЗС. Ако сключващият договор за
аренда съсобственик действаше като законен представител на останалите
съсобственици, то правата от договора за аренда щяха да възникват направо в
патримониума на всеки съсобственик и законодателят нямаше да урежда начина, по
който да се уреждат отношенията между съсобствениците. С оглед на тези правни изводи, съдът приема, че съсобственикът,
сключващ договора за аренда не действа като законен представител и не е длъжен
да иска съгласието на останалите съсобственици когато договора сам със себе си,
поради което правноирелевантно е обстоятелството спазена ли е разпоредбата на
чл.38 ЗЗД.
Другото
възражение за нищожност на сключения между „***“, в качеството на арендатор по договор за аренда и ***, неучастващо в производството лице е, че ЕТ не е самостоятелен
правен субект, отделен от физическото лице, регистрирано като търговец, поради
което титуляр както на търговско правните, така и на гражданско правните права
и задължения е едно и също физическо лице.
В практиката си ВКС (Р 209/26.07.2011г. по гр.д.
№1462/2010г., ІІІ г.о.) приема, че „За нуждите на производството по ЗОПДИППД
следва да се има предвид, че според търговското право „едноличен търговец” е
само определена от закона правоспособност на физическото лице, придобита с
факта на регистрация в търговския регистър без да се създава нов правен
субект, различен от физическото лице, което действа като търговец. В този
аспект предприятието на едноличния търговец не е отделен субект на правото и не
е необходимо да се разграничава качеството, чрез което физическото лице действа
в търговския оборот – дали като физическо лице или като търговец, респ.
стойността на имуществото, придобито от проверяваното лице /като физическо лице
и като едноличен търговец/ следва да се разглежда като обобщена величина.“
В Р.№77/06.06.2012г. по т.д. 573/2011г., на ВКС е
застъпено, че „регистрацията на едно физическо лице като едноличен търговец
по чл.56 ТЗ не води нито до възникване на нов правен субект, различен от
физическото лице, нито до разделност на имуществото, притежавано от физическото
лице в това му качество и в качеството на едноличен търговец. Независимо дали
задълженията са поети от лицето като гражданскоправен субект или като субект на
търговското право, то отговаря за тях с цялото си имущество, част от което са и
дяловете му в търговски дружества.“
С оглед на това съдът приема, че с регистрацията на ЕТ
не възниква нов правен субект. Договорът за аренда е подчинен на общите
разпоредби на ЗЗД и следва да отговаря на изискванията му. Съгласно чл.8 ЗЗД договорът
е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи
една правна връзка между тях. Тъй като с регистрацията на ЕТ не възниква нов
правен субект, то съдът счита, че сключеният между „***“, в качеството на
арендатор и ***, неучастващо в производството лице в качеството на арендодател,
съсобственик на земеделските имоти е нищожен – липсва изискването на закона
съглашението да е между две или повече лица .
С оглед изложеното, съдът счита, че предявеният иск е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен. С оглед изхода на делото, ищецът
следва да заплати на ответниците разноските по делото в размер на 700 лева за
адвокатско възнаграждение.
По
така изложените съображения ***ският районен съд
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователен предявения от ЕТ „***“ ЕИК ***, гр.*** представлявано от ***
против Л.В.В., *** В. – С., С.С.В., К.Р.Р., А.П.Р. и ЕТ „***-***“*** иск с правно основание чл.124 ГПК да бъде признато за
установено, че не съществува арендно правоотношение, произтичащо от сключения
между Л.В.В.,
*** В. – С., С.С.В., К.Р.Р. като арендодатели и ЕТ „***-***“*** като арендатор анекс от 18.12.2014г., вписан в СлВп. Вх.№ ***.,
акт №25, том І, д.№***. за продължаване действието на арендния договор от
09.12.2010г. за периода от 01.10.2015г. до 01.10.2020 за следните земеделски
земи, находящи се в землището на с.***, общ.***, а именно НИВА от 42,999 дка, с
№ 194005, ІV категория, местността „***“
; ОВОЩНА ГРАДИНА от 2,871 дка, с № 296002, ІV категория, в местността „***“,
НИВА от 14,639 дка, с № 321005, ІV категория, в местността „***“, НИВА от 4,374
дка с № 354001, ІV категория в местността „***“, НИВА от 25,285 дка с № 355001 в местността „***“,
НИВА от 6,261 дка с № 292005, четвърта и
десета категория, в местността „***“, НИВА от 16,998 дка, с № 301007, четвърта
категория, в местността „***“ и НИВА от 13,000 дка, ІV и VІ категория в
местността „***“ поради непротивопоставимост
на анекса на права, произтичащи от сключения на 11.06.2014г. договор за
аренда между ЕТ „***“ ЕИК ***, гр.***, представлявано от *** като арендатор и ***
като арендодател. За същите земи, вписан в Сл.Вп. Вх.№***. т.8, акт 226, н.д. ***.
ОСЪЖДА ЕТ „***“ ЕИК ***,
гр.*** представлявано от *** да заплати на Л.В.В., *** В. – С., С.С.В., А.П.Р.
и ЕТ „***-***“*** разноски в размер на 700 лева.
Решението
подлежи на обжалване пред ***ския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: