Р Е Ш Е Н И Е
№………./…………….2020г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в
открито съдебно заседание на петнадесети януари две хиляди и двадесета година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДАНИЕЛА ПИСАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛАНА КИРЯКОВА
ЦВЕТЕЛИНА ХЕКИМОВА
при участието на секретаря Нели
Катрикова, като разгледа докладваното от съдия Писарова в.т.д.№1627/2019г., по описа на ВОС, ТО, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на
чл.259 ГПК, образувано по ВЖ вх.№55568/29.07.2019г. на К.Д.Д., чрез адв.М.К.,
срещу решение №3155 от 10.07.2019г., постановено по ГД №15976/2018г. на 21
състав на ВРС, с което съдът е отхвърлил предявения от К.Д.Д., ЕГН **********,***, срещу „Билдинг Стройгруп“ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. Странджа № 2,
ет.4, ап.12, иск за осъждане на ответника да заплати сумата 2 000 евро, на неосъществено основание по повод предварителен договор от 05.07.2018г.
за покупко – продажба на недвижим имот, сключен при отлагателно условие, ведно
със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане на
задължението, на осн. чл. 55, ал.1, пр.2-ро вр. чл.86 ЗЗД.
С въззивната жалба се
твърди, че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно.
В жалбата се твърди, че
между страните е бил проектиран предварителен договор за строеж и
покупко-продажба на недвижим имот, по който ищецът бил купувач, а ответното
дружество – продавач. По същия страните признават, че е заплатена от ищеца
авансово /преди подписване на предварителния договор/ сумата от 2 000 евро.
Същевременно, в договора страните били уговорили, че се дължи първа вноска от 30%
от стойността по покупко-продажбата в размер на от 43 900 евро, или сумата
от 13 170 евро, които следвало да бъдат заплатени до 20.07.2018г. Приели
също в чл.4, ал.4 от ПД /предварителен договор/, че ако сумата не бъде
заплатена в срок съобразно уговорения начин /по банкова сметка ***/, то
договорът няма да породи действие. Твърди се, че остатъка до първата вноска над
платените 2 000 евро не били заплатени в срока по банковата сметка на ответното
дружество тъй като управителят му отказал плащане по този ред. Твърди се, че
поради това договорът не е породил действие между страните. Въззивнитък счита, че
съдът неправилно не е кредитирал показанията на св.Д, съпруга на ищеца, от
която тези обстоятелства се установявали пълно и непосредствено. Твърди се, че
съдът е следвало да даде вяра имайки предвид, че отношенията по подписване на
ПД са възникнали между управителя на ответното дружество от една страна и от
друга страна ищецът и съпругата му. Поради неотчитане на тези показания съдът достигнал
до погрешни изводи за останалите релевантни за спора обстоятелства и до
неправилни крайни правни изводи по спора. Въззивникът сочи, че съдът е следвало
да цени тези показания във връзка с всички останали, а такива били ангажирани за
осъществяване на фактите от значение за основателността на иска.
Твърди се, че по делото са
били представени договор за банков ипотечен кредит с ЦКБ АД за закупуване точно
на имота, предмет на предварителния договор, за сумата по договора; нот.акт
№26/06.08.2018г. на нотариус С Д за учредяване на договорна ипотека върху имот
на ищците именно по повод обезпечаване договора за кредит както и молба с
нот.заверка на подписите от 24.08.2018г. на нотариус А М за заличаване на
вписаната ипотека. Твърди се, че тези доказателства сочат на намерението на
ищеца да закупи имота по предварителния договор като неплащането на остатъка от
първата вноска е нелогично с оглед последователното поведение на ищеца, което
сочи на волята му да закупи имота. Единствена причина за липсата на изпълнение
задължението за заплащане на вноската е отказа на ответника да приеме плащане
по банков път. Изслушаният по делото свидетел и неговите показания сочат на
логична връзка между извършените действия по осигуряване на кредитиране от
ищеца и проектираната покупка. Поради изложеното въззивникът счита, че искът с
правно основание чл.55, предложение второ от ЗЗД се явява доказан и основателен
като съдът неправилно е отхвърлил същия. Изводът на съда, че платената сума от
2000 евро е задържана неустойка по договора от продавача въззивникът сочи, че е
неправилен. Съдът е излязъл извън предмета на делото като се е произнесъл по незаявено възражение. Въззивникът
твърди, че формално не е правено възражение от ответника, а са навеждани единствено
твърдения за неустоечния характер на платеното въз основа на договора за
депозит. Сочи, че насрещните твърдения на ответника не са упражнени надлежно
чрез иск или възражение за да бъдат отчетени от съда доколкото се основават на
друго /незаявено с исковата молба/ правно основание. Твърди се, че отношенията
по повод договора за депозит са приключили с подписване на предварителния
договор на 05.07.2018г. независимо, че влизането му в сила е било под
отлагателно условие. Единствено задължение по договора за депозит е
подписването на предварителния договор, което е сторено от ищеца. Поради това
ищецът не дължи неустойка по този договор доколкото е изпълнил ангажиментите си
по него с подписването на ПД. Решението е неправилно и поради липсата на доказателства
за трансформиране на сумата по депозита в част от вноска по договора. Твърди
се, че фактът на плащане на сумата от 2000 евро при подписване на ПД е
удостоверен в самия текст на договора. Въззивникът твърди, че неправилно съдът
е изградил правните си извод не въз основа на главно и пълно доказване на
фактите от ответника, а въз основа на предположения. Твърди, че по делото
липсват доказателства, че платеният депозит по договора за депозит е предаден
от ищеца като част от първата вноска по предварителния договор.
В срока по чл.263 ГПК е
постъпил отговор на БИЛДИНГ СТРОЙГРУП ООД, чрез адв.Т.Н. –С. от ВАК, за
неоснователност на жалбата. Поддържа се твърдение, че ответното дружество е
доказало изцяло тезата си, че сумата от 2000 евро е заплатена от ищеца не въз
основа на ПД, а въз основа на договора за депозит от 05.06.2018г. Твърди се, че
пак от свидетелските показания на св.Д се установява, че ищецът е направил
еднократно плащане на сумата от 2000 евро през юни 2018г. /не през юли същата
год./ Твърди се, че до 20.07.2018г. сключеният на 05.07.2018г. договор не е
обвързвал страните тъй като е имало поставено условие за допълнително плащане.
Поради неизпълнение на условието за доплащане, предварителен договор не е
сключен валидно между страните, което правилно е съобразено и от съда.
Ответното дружество е удържало сумата по депозита като неустойка. Тъй като
правоотношението по ПД не е възникнало, не е налице един от елементите на
чл.55, предложение второ от ЗЗД. Не отговаря на истината твърдението на ищеца,
че дружеството отказало плащане по банков път на уговорената първа вноска.
Напротив, твърди се, че такова плащане е било дължимо от ищеца до 20.07.2018г.,
но не е извършено. Отпуснатата по банковия кредит сума е била разполагаема едва
през м.08.2018г., а плащането е следвало да бъде извършено до 20.07.2018г.
Претендира се недължимост на сумата, съответно неоснователност на иска.
Претендират се разноски.
В съдебно заседание
процесуалният представител на ищеца адв.К. поддържа жалбата.
Въззиваемата страна, чрез
адв.Т.С., оспорва същата на изложените в отговора на жалбата основания.
За да се произнесе по спора
въззивният съд съобрази, че производството е образувано по иск на К.Д.Д., ЕГН **********,
срещу „Билдинг Стройгруп“ООД, ЕИК *********, гр.Варна, за осъждане на ответника
да заплати сумата от 2000 евро, ведно
със законната лихва, считано от депозиране на исковата молба в съда –
23.10.2018г. до окончателно заплащане на задължението, съставляващо заплатена от ищеца на неосъществено основание цена по
повод предварителен договор от 05.07.2018г. за покупко – продажба на недвижим
имот, при твърдения, че същия не е породил действие за страните, на осн. чл.
55, ал.1, пр.2-ро вр. чл.86 ЗЗД.
В исковата молба ищецът твърди,
че страните са сключили предварителен договор за покупко –продажба на недвижим
в гр. Варна, на 05.07.2018г., по силата на който ответникът поел обещание да
продаде на ищеца недвижим имот на стойност от 43 900 евро. Сочи се, че по
силата на договора била уговорена първа вноска в размер на 13 170 евро, платима
до 20.07.2018г., като заплащането на първата вноска било уговорено от страните
и като отлагателно условие за влизане в сила на предварителния договор, на осн.
чл. 25 ЗЗД. Твърди се, че процесната сума от 2 000 евро съставлява частично
плащане от първата вноска по предварителния договор, а останалата част от
задължението не било изпълнено от ищеца поради настояване на представляващия
ответника да бъде заплатено в брой в нарушение на Закона за ограничаване
плащанията в брой. При тези твърдения и предвид несбъдване на отлагателното
условие за влизане в сила на предварителния договор, ищецът намира сумата от
2000 евро за платена на неосъществено /отпаднало/ основание, поради което търси
осъждане на ответника да заплати същата. С уточняващата си молба ищецът
поддържа, че поради поставеното в предварителния договор модалитетно условие за
пораждане действието на договора след заплащане на първата вноска от купувача,
поради неизпълнение на условието, договорът не е породил действие между
страните. Поради това и платеното предварително във връзка с договора се дължи
на неосъществено основание.
В срока по чл.131 ГПК е
депозиран писмен отговор от ответника. Предявеният иск се оспорва като се
излагат възражения, че на посочената в исковата молба дата на сключване на
предварителния договор 05.07.2018г. между страните не е валидно възникнало
облигационно правоотношение предвид това, че същия не е подписан от съпругата
на ищеца – П. Д,
която към момента на депозиране на
исковата молба не била и потвърдила пред ответника действията на съпруга си. Сочи
се, че страните са били валидно обвързани по договор за депозит от
05.06.2018г., по силата на който ищецът поел задължение в срок до 04.07.2018г.
да сключи предварителен договор с ответника за покупко – продажба на недвижим
имот, но в посочения срок такъв договор не бил сключен. Плащането на сумата от
2000 евро представлявало гаранция по договора за депозит от 05.06.2018г., като
същия предвиждал и уговорена неустойка, съобразно която в случай, че в
посочения в договора срок купувачът не изпълни задължението си да сключи
предварителен договор, то той губи предадената гаранция, като неустойка за
неизпълнение задължението си по договора за депозит. Твърди се още, че въпреки
изтичане на срока за сключване на предварителен договор от ищеца, на последния бил
предоставен проект на такъв, който бил одобрен от него и от представляващия
ответника, но не и от съпругата на ищеца, поради което и предвид липсата на
одобрение от страна на последната, страните не се намират обвързани по
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот. Ответникът е
посочил, че сумата не е изначално платена като част от първа вноска, а едва при
валидното сключване на договора /ПД/ със същата е следвало да се извърши
прихващане за сметка на дължимия по договора задатък. Молят за отхвърляне на
иска.
ВЪЗЗИВНИЯТ СЪД, въз основа
на събраните доказателства, наведените от страните доводи и възражения,
съобразно приложимите нормативни разпоредби и при съобразяване на ограничения
въззив, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Съдът
прецени, че ВЖ е постъпила в
преклузивния срок, срещу подлежащ на обжалване акт, подадена е
от легитимирана страна, чрез надлежно упълномощен
представител, поради
което намира същата за допустима.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд
се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната част. При тази преценка съдът заключава, че обжалваното решение е
валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, допустимо
е като постановено при наличие на положителните и липса на отрицателни
процесуални предпоставки.
По отношение правилността на съдебното решение,
съобразно чл.269, ал.1, изр.второ от ГПК, въззивният съд е ограничен от
посочените в жалбата оплаквания, които се изразяват в твърдения за неправилност
и противоречие с материалния закон.
Решението на РС се обжалва изцяло.
Пред настоящата инстанция не са събирани нови
доказателства. Не са релевирани от страните нови твърдения и възражения.
Не се спори, че сумата от
2000 евро е реално заплатена от ищеца на ответното дружество, макар да е спорно
между страните основанието за плащане и предназначението на сумата – дали въз
основа на договора за депозит като задатък/капаро/ или като част от първа
вноска по предварителния договор. Не се оспорват положените от страните подписи
в предварителния договор от 05.07.2018г. както и в договора за депозит от
05.06.2018г. Ищецът не оспорва, че не е заплатил остатъка от първата вноска по
договора в размер цялата на 13 170 евро до уговорения срок 20.07.2018г., а
напротив, основава иска си именно на това правоотлагащо действието на договора
обстоятелство, поради което и претендира връщане на платеното. Спорът между
страните се концентрира относно обстоятелството какъв характер са придали
страните на платената сума от 2000 евро – само и единствено като част от
дължима първа вноска по предварителния договор, която поради несключването му
се дължи на платеца обратно или характер на неустойка/задатък/ за неизпълнение
задълженията по същия предварителен договор.
Няма спор относно фактите и
хронологичното им подреждане.
От приложения по делото
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
05.07.2018г., се установява, че страните са били обвързани от договор за
строителство и продажба на недвижим имот за уговорена цена от 43 900 евро
до етап акт обр.16. Съгласно чл.4, ал.2 от договора е предвидено поетапно
заплащане на продажната цена като първата вноска в размер на 30% или
13 170 евро се дължи в срок до 20.07.2018г. по банков път. Уговорено е в
същата клауза, че 2000 евро, платени от купувачите преди подписване на
предварителния договор, са част от дължимата по договора първа вноска, т.е. от
сумата 13 170 евро. На договора в тази част е придаден от страните
характер на разписка за заплатените 2000 евро. В клаузата е уговорено още, че
плащането е задължително условие за пораждане действието на предварителния
договор. Предвидено е, че при незаплащане на вноската от 13 170 евро,
договорът няма да се счита за сключен и няма да име действие за никоя от
страните. В чл.4, ал.4 от договора изрично е посочена банкова сметка ***.
Съгласно чл.16, ал.1 от договора, при забава в изпълнение задълженията на
купувача да заплати дължима вноска или изричен отказ да изпълни задълженията си
за заплащане на продажната цена, продавачът има право да развали договора като
в този случай купувачът губи в полза на продавача неустойката платена като задатък/капаро/
при подписване на настоящия договор. В случая е очевидно, че не се касае за
разваляне на договора доколкото са налице твърдения, че договорът не е породил
действие поради несбъдване на отлагателното условие.
Представеният по делото
договор за депозит от 05.06.2018г., сключен между страните, вкл. подписан от
ищеца и от съпругата му П.Д, удостоверява предаване от купувачите К.Д. и П.Д на
продавача Билдинг Стройгруп ООД, сумата от 2000 евро като депозит – гаранция за
закупуване на недвижим имот, идентичен с описания в предварителния договор,
цит.по-горе. Съгласно този договор, купувачите се задължават да сключат
предварителен договор до 04.07.2018г. при условия на договора за депозит. В
чл.4 е уговорено, че при несключване на предварителен договор в срока и при
условията на депозита, купувачът губи предадената като гаранция сума в размер
на 2 000 евро като неустойка за неизпълнение на задълженията по настоящия
договор и същия се прекратява. В ал.5 е уговорено реципрочно връщане на
платените 2000 евро от продавача на купувача при неизпълнение от страна на
продавача за сключване на предварителен договор.
От свидетелските показания
на св.Д /съпруга на ищеца/ се установява, че действително сумата от 2000 евро е
заплатена през м.06.2018г. във връзка с предварителния договор за покупка на
жилище, т.е. сумата е заплатена именно въз основа на договора за депозит.
Ищецът е представил
доказателства за предприетите действия по отпускане на банковия кредит пред Централна
кооперативна банка АД – Договор за ипотечен кредит „Дом за теб” от 06.08.2018г.
за сумата от 39 000 евро за закупуване на процесното жилище; молба
–съгласие за заличаване на ипотека от 31.08.2018г. с нот.заверка на подписите
на ищците; нот.акт №26/06.08.2018г. за учредяване на договорната ипотека в
полза на ЦКБ АД по договора за банков ипотечен кредит; схема на обекта; искане
за прекратяване на договора за банков кредит от 13.08.2018г.
Въз основа на тази
фактическа установеност въззивният съд достига до идентични на първата
инстанция правни изводи.
Представените частни
диспозитивни документи – двата договора – установяват волеизявленията на
страните, които са ясни и не се нуждаят от тълкуване. Налице е плащане на сума
като задатък по бъдещ договор за покупко-продажба на имот, което директно
следва от взаимните уговорки в съставения нарочно за целта договор за депозит.
Съгласно чл.93 от ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът
като обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи платената сума. Неустойката пък съгласно чл.92 ЗЗД обезпечава
изпълнението и служи като обезщетение за неизпълнението без да е нужно да се
доказват вреди. Именно тези им функции правят задатъка и неустойката близки
институти на договорната отговорност. В случая с оглед даването предварително
на сумата като гаранция и депозит по договора, съдът възприема волята на
страните да и придадат значение на задатък. Предявеният иск е за
възстановяване/връщане/ на сумата, платена по повод предварителния договор от
05.07.2018г. за закупуване на недвижим имот. Правното основание на иска
съгласно изложените факти и формулирания петитум сочат на квалификация по
чл.55, ал.1, предложение второ от ЗЗД. В случая не е от съществено значение
дали искът ще бъде квалифициран по предложения първо или второ от цитираната
разпоредба. Касае се за иск за връщане на сума поради неосъществено договорно
отношение.
Не се спори и се установява,
че тази сума е заплатена реално от купувачите на продавача преди подписване на
предварителния договор, на 05.06.2018г. Въпреки оспорването от ответника, не се
установява друго, различно от това плащане между страните. Няма спор относно
конекситета между двата договора и уговорките на страните в същите, а и това
следва директно от съдържанието на договорите. Сумата от 2 000 евро е
заплатена като депозит, гаранция за сключването на договора за покупко-продажба
на конкретен имот. В договора за депозит е изрично предвидено, че при
несключване на предварителен договор за покупката на имота /описан подробно в
договор за депозит/, купувачът губи платената сума от 2000 евро като неустойка
за неизпълнение на задълженията си. Реципрочна отговорност е предвидена за
продавача при отказ да сключи предварителния договор – същият дължи връщане на
сумата.
Очевидно е, че в
предварителния договор, сключен на 05.07.2018г. между страните, същите са
поставили действието му под отлагателно условие – заплащане на първата вноска
от продажната цена /в размер на 30%/ до 20.07.2018г. Не се спори, че това не е
сторено. Нещо повече, сам ищецът се позовава на неосъщественото основание, т.е.
неосъщественото отлагателно условие. Доводите му, че това е сторено поради
искане за плащане в брой от страна на продавача, съдът намира за неоснователно
доколкото страните са уговорили плащане по банков път. В предварителния
договор, който е действителен, но не е породил действие поради липса на
настъпило условие съгласно чл.25 ЗЗД, страните са посочили банкова сметка ***.
Длъжникът лесно би могъл да се освободи от задължението си като преведе
остатъка от първата вноска по сметката на продавача. /чл.75, ал.3 ЗЗД/ Липсва
установено виновно поведение от страна на продавача или негово съдействие за
несбъдване на условието. Поради това, следва да се приеме, че макар сключен
между страните, предварителният договор не е породил действие за същите, тъй
като не се е сбъднало очакването им поставено като условие – заплащане на
първата вноска от договора, 30% от продажната цена. Или, възникналата хипотеза
следва да бъде приравнена на отказ от договора от страна на купувача, което
автоматично дава основание на насрещната страна да задържи задатъка. Мотивите
за различното намерение на купувачите са ирелевантни по спора както без
значение са и сторените от тях действия по отпускане на кредит. Съществено е,
че при обективна възможност същите не са изпълнили задължението си по
предварителния договор да заплатят 30% от цената до 20.07.2018г. Липсват и твърдения
за отправено искане до продавача за продължаване на срока. Поради това,
предварителният договор, намирал се във висящо състояние до настъпване на
условието, е прекратил действието си спрямо страните. Не се касае до хипотеза
на разваляне на договора съгласно чл.87 ЗЗД вр.чл.16 от предварителния договор,
доколкото поради несбъдване на условието по чл.25 ЗЗД, договорът изобщо не е
породил действието си, което именно се приравнява по последици на отказ от
договора от страна на купувача.
Плащането на сумата няма
единствено функция на част от продажната цена. Такъв характер му е придаден
едва с подписването на предварителния договор като е извършено прихващане с
платения задатък от първата вноска. Това обаче не променя волята на страните,
обективирана в предходния договор за депозит, в който те са придали на
платената гаранционна сума характер на задатък. Поради настъпване на
основанието на чл.93, ал.2, предл.първо ЗЗД, искът за връщане на сумата на
неосъществено основание се явява неоснователен.
Поради съвпадане на
крайните правни изводи на съдилищата, решението на ВРС следва да бъде
потвърдено.
В полза на въззиваемата
страна се дължат поисканите и установени пред въззивния съд разноски в размер
на 510 лева, на основание чл.78, ал.3 ГПК. От представения договор за правна
помощ се установява заплащането в брой на сумата съгласно т.1 от ТР№6/2012г. на
ОСГТК на ВКС.
Водим от изложеното и на
основание чл.271 ГПК, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение
№3155/10.07.2019г., постановено по ГД №15976/2018г. на Районен съд –Варна, XXI
състав.
Осъжда К.Д.Д., ЕГН ********** *** да
заплати на „Билдинг Стройгруп“ ООД, ЕИК *********, гр.Варна,
ул.Странджа № 2, ет.4, ап.12, сумата от 510
лева - сторени във въззивното производство разноски, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО
не подлежи на касационно обжалване съгл.чл.280, ал.3 ГПК.
Препис от решението да се
връчи на страните.
Решението да се отрази в
регистъра по чл.235, ал.5 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: