№ 21906
гр. С., 30.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 182 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:МИХАЕЛА КАСАБОВА-
ХРАНОВА
при участието на секретаря ВИКТОРИЯ С. И.ОВА ДОКОВА
като разгледа докладваното от МИХАЕЛА КАСАБОВА-ХРАНОВА
Гражданско дело № 20221110152252 по описа за 2022 година
Образувано е по искова молба на „С. Т.“ ООД срещу „Л. Т.“ ЕООД, с която са
предявени искове за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2065 лв. –
представляваща невъзстановен депозит по договор за наем от 30.12.2016 г., сключен
между ищеца и ответника, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба в съда - 27.09.2022 г. до окончателното плащане, и сумата от 154 лв. –
законна лихва върху горепосочената сума за периода 26.12.2021 г. – 26.09.2022 г.
В исковата молба се твърди, че на 30.12.2016 г. между „С. Т.“ ООД като наемател
и „Л. Т.“ ЕООД като наемодател е сключен договор за наем за срок до 01.01.2018 г. на
производствено помещение (склад № 5), находящ се в складова база в град С., бул. Ц.
ш. № ****, с площ от 264 квадратни метра, състоящ се от складова площ, офис, два
санитарни възела, съблекални, производствено помещение и склад за готова
продукция. В изпълнение на т. 3.6. от договора, на 03.01.2017 г. наемателят заплатил
на наемодателя депозит в размер на 2065 лв. (равностойността на 1056 евро), който
следвало да бъде възстановен на ищеца при прекратяване на наемните отношения.
Ищецът излага твърдения, че въпреки уговорения в договора срок, използването на
наетите помещения продължило след неговото изтичане със знанието и без
противопоставяне на ответника, поради което договорът се превърнал в безсрочен
такъв. На 01.08.2021 г. между страните било сключено споразумение за прекратяване
по взаимно съгласие на договор за наем, считано от 01.09.2021 г. На 22.12.2021 г. на
адвокат С. Р., пълномощник на ответното дружество, била връчена нотариална покана
с искане за възстановяване на дължимия депозит, но и до момента на подаване на
исковата молба депозитът не е възстановен на ищеца. Претендира разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на
исковата молба от ответника „Л. Т.“ ЕООД, с който оспорва предявените искове по
основание и размер. Излага твърдения, че наемателят е освободил процесния имот, не
на 01.09.2021 г., съгласно споразумението за прекратяване, а месец по-късно - на
01.10.2021 г., като отказал да подпише приемо-предавателен протокол и просто
1
напуснал имота. С оглед изложеното, ответникът прави възражение за прихващане с
дължимата месечна наемна цена за месец септември 2021 г. (в размер на 1056 евро, с
левова равностойност 2065 лв.). Ответникът твърди, че наемателят е оставил имота в
много лошо състояние, като били увредени подовете, первазите, плочките и
санитарията в сервизните помещения, като щетите били в много по-голям размер от
обичайното овехтяване при нормална експлоатация на процесния обект. Поради това, с
изявление за прихващане от 13.12.2021 г. ответникът уведомил ищеца, че прави
прихващане със стойността на извършените в имота ремонтни дейности, както и със
сумата за начислена неустойка поради забава в плащане на наемни вноски, със сума в
размер 1157,08 лв.. Впоследствие, след изявлението за прихващане, се наложило да
бъдат отремонтирани още увредени от наемателя части от процесния обект, като
общата сума на закупените материали и заплатен труд била в размер на 1547,87 лв..
Предвид обстоятелството, че задълженията на наемателя да заплати сумите за
отремонтиране на имота и за продълженото ползване на същия с още един месец са
възникнали към датата на освобождаване на имота, претенцията за мораторна лихва
твърди да е неоснователна. С молби ответникът уточнява, че общият размер на
възражението за прихващане възлиза на сумата от 3712,87 лв., от която 2065 лв.
обезщетение за дължима месечна наемна цена след прекратяване на договора за наем,
сумата от 1547,87 лв. – сторени разноски за закупуване на LED прожектори, батерии,
плафони, електрически ключове, контакти, брави, извършени СМР – фугиране на
плочки в помещенията, направена нова замазка, монтаж и демонтаж на паркет и
сумата от 100 лв., представляваща начислена неустойка за забавено плащане. При
евентуалност поддържа релевираното първоначално с отговора на исковата молба
възражение за прихващане в общ размер на 3596,58 лв.
С протоколно определение 29.01.2025 г. съдът е приел за съвместно разглеждане
възражението за прихващане, предявено от „Л. Т.“ ЕООД за осъждане на „С. Т.“ ООД
да заплати на ответника сума в общ размер на 3712,87 лв., представляваща сбор от
следните вземания: 2065 лв. обезщетение за дължима месечна наемна цена след
прекратяване на договора за наем, сумата от 1547,87 лв., представляваща сторени
разноски за възстановяване на причинени от наемателя повреди на наетия имот по
време на ползването му за закупуване на LED прожектори, батерии, плафони,
електрически ключове, контакти, брави, извършени СМР – фугиране на плочки в
помещенията, направена нова замазка, монтаж и демонтаж на паркет и сумата от 100
лв., представляваща начислена неустойка за забавено плащане.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на
събраните по делото доказателства, намери за установено следното от
фактическа страна:
Между страните не е спорно, поради което този факт е отделен като безспорен и
ненуждаещ се от доказване, че на 30.12.2016 г. между „С. Т.“ като наемател и „Л. Т.“
ЕООД като наемодател е сключен договор за наем за срок до 01.01.2018 г. на склад №
5, находящ се в град С., бул. Ц. ш. № ****; 2) че след изтичане на срока на договора
наемателят е продължил да използва имота със знанието на наемодателя.
Договорът е сключен за срок от една година, считано от 01.01.2017 г.
Съгласно чл. 3.6 от договора страните са уговорили, че при подписване на
договора, наемателят предоставя депозит в размер на 1056 евро. В случай, че при
прекратяване и освобождаване на имота бъдат установени щети, виновно причинени
от наемателя, неплатени сметки и други висящи задължения, наемодателят приспада
съответните суми от предоставения му депозит, включително и дължими и неплатени
наеми и неустойки. Наемодателят се задължава да върне остатъка от депозита на
наемателя след като приспадне всички разходи, направени от наемателя.
Съгласно чл. 4.1.1. наемодателят се задължава да предаде владението на имота в
деня на подписване на договора като се изготви двустранен приемо-предавателен
2
протокол, придружен със снимки, удостоверяващи състояние на имота.
Съгласно чл. 4.2.5 наемателят следва да преустанови ползването на имота, както
и след изтичането на договорния срок, освен ако същият не е изрично продължен с
анекс.
Съгласно чл. 4.2.6. след прекратяване на договора за наем, независимо от
причините за това, наемателят се задължава да предаде обекта в състояние най-
малкото в каквото го е получил, съгласно подписания приемо-предавателен протокол.
Всички установени повреди, щети и други увреждания на имота се заплащат от
наемателя по тяхната пазарна стойност към момента на установяването им, съобразно
опис на наемодателя.
В чл. 7.1 от договора страните са уговорили, че при виновна забава на наемателя
в плащането на месечната наемна цена в срока по т. 3.5, наемателят дължи неустойка в
размер на 100 лв. за всеки просрочен ден.
С платежно нареждане от 03.01.2017 г. „С. Т.“ ООД заплаща на „Л. Т.“ ЕООД
сумата от 2065 лв., като основание за плащане е посочено депозит по договор.
Със двустранно подписано споразумение от 01.08.2021 г. договор за наем от
31.12.2016 г. е прекратен по взаимно съгласие, считано от 01.09.2021 г.
С нотариална покана от 20.12.2021 г., връчена на ответника на 22.12.2021 г. чрез
адв. Рътков, ищецът кани ответното дружество да му възстанови внесения по договора
за наем депозит в размер на 2065 лв. в тридневен срок от получаване на поканата.
С изявление от 13.12.2021 г. за прихващане на вземания при изплащане на
депозит във връзка с прекратен договор за наем „Л. Т.“ ЕООД прихваща свои
насрещни ликвидни и изискуеми вземания с такива на „С. Т.“ ООД със счетоводен
документ за неустойка 002/07.07.2017 г. и фактура от 15.11.2021 г. на обща стойност
1157,08 лв. с насрещни вземания на „С. Т.“ ООД в размер на 2065 лв., представляваща
сума по депозит за сключване на договор. След извършеното прихващане
задължението на „Л. Т.“ ЕООД възлиза на 907,92 лв.
По делото са представени договори за наем от 23.06.2008 г., както и договор за
наем от 01.01.2016г., сключени между страните в производството и касаещи
отдаването под наем на склад № 5, находящ се в град С., бул. Ц. ш. № **** за срок от 1
година всеки.
Представени по делото са договор за наем от 30.07.2021 г., сключен между ищеца
и „И. с.“ ООД за отдаването под наем на ищеца на складови помещения в ж.к.
Враждебна, считано от 15.08.2021 г.
По делото са представени фактури, издадени от „П. Р.“ ЕООД на името на „Л. Т.“
ЕООД за извършени покупки на строителни материали и консумативи (LED крушки,
плафони, брави, контакти и др.) в периода 01.10.-28.10.2021 г. на обща стойност 581,45
лв.
Приложени по делото са фактура от 8.11.2021 г. за извършен демонтаж, монтаж
на паркет в размер на 490,13 лв., фактура от 11.11.2021 г. за извършени СМР – ремонт
плочки на бул. Ц. ш. № 135 Д на стойност 360 лв.
По делото са изслушани показания на св. А. П., служител на ищеца, св. В. В. Т. –
бивш служител на ищеца, както и Ж. Г. -служител на ответника.
От показанията на св. П. се установява, че свидетелката работи при ищеца от
2013 г. с месторабота бул. Ц. с. ****, на длъжност „технически изпълнител“, като е
имала една година прекъсване – края на 2021 г., но се върнала на работа. Споделя, че
месец август 2020-2021 г. след пандемията започнали да се изнасят от складовото
помещение на ответника и да се нанасят в ново такова на „Б. ш.“. Изяснява, че Н. е
информирал ответника за преместването, имало пусната обява и идвали хора да
оглеждат офисите и склада. Сочи, че последните дни на месец август била в отпуск за
3
една седмица и когато се върнала вече били преместени в новото складово
помещение. Н. и В. й споделили, че всичко е преместено и са дали ключовете на Ж..
Самата тя не се е връщала в склада на бул. Ц. ш. след отпуска. Св. П. споделя, че към
момента на излизането й в отпуск състоянието на склада е било нормално. Не била
забелязала щети освен изтъркания ламинат под столчето на касата, както и отчупен
край на една плочка при дървената врата. Изяснява, че в склада имало грамадни
лампи, които харчели много ток и не ги ползвали. На тавана имало пури, които сами
сменили.
От показанията на св. В. Т. се установява, че е работил при ищеца до м. август
2023 г. с едно голямо прекъсване 2015-2016 г., както и едно малко вече в новия склад.
Споделя, че бил ангажиран с преместването на склада. Преместили се до края на
август и предали ключовете на Ж., такъв бил срокът. Уточнява, че Г./Ж. отговарял от
страна на фирмата на ответника и следял преместването. Премествали се в новия
склад целия месец август. Сочи, че Н. му разказал, че след изнасянето Г. му се обадил,
за да каже, че имало нещо оставено и за доизчистване на втория етаж – таванско,
където имало някакви предмети на бивш служител на ищеца – стари мокети и вещи.
Изяснява, че това било за два дни в началото на месец септември. Влезли в склада с Г.,
който отключил и им показал къде имат да си вземат неща от таванското помещение.
Изяснява, че на самото предаване на имота и ключовете не е присъствал, но от Н. е
разбрал, че той е предал ключовете. Споделя, че състоянието на склада било нормално
за използван склад, като можело и да е имало нещо за метене, но според него това
били нормални експлоатационни неща. Имало щети – стърчащи плочки – счупен ръб
на плочка, намираща се до един страничен вход с желязна врата. Към последния ден
осветлението в склада работело. Самото осветление било луминисцентно, направено
от бивш служител техник, за да може да се ползва то, тъй като складът имал големи
осветителни тела, които не били енергоефективни. Осветлението се ползвало от едната
и от другата страна на склада. Имало място за преобличане – коридор с няколко
шкафчета, от които ползвали 1-2, а другите били заключени.
От показанията на св. Ж. Г. се установява, че е запознат с договора за наем с
ищеца от 2016 г. относно отдаден под наем склад № 5, находящ се в базата на Ц. ш. №
****, както и че ищецът ги е предизвестил, че напуска. Договорът бил прекратен м.
септември 2021 г. Изяснява, че не са подписвали протокол за предаването на обекта, а
и той самият не е представял такъв за подпис и не знае за точната дата на предаване.
Изнесли се една събота и неделя и в понеделника в началото на месец септември му
дали ключа, както се разбрали. Преди това говорили с Н., че трябва да се оправят
щетите, но когато влезли в склада видели, че техните вещи са горе, а инсталацията
гърмяла като се пуснат лампите. Сочи, че оставените вещи били на тавана над
офисната част и в едното от гардеробчетата, за които нямало предадени ключове.
Когато извикали ключар, за да ги отвори, установили, че има документи на фирмата на
наемателя. Чакали до края на септември, за да си изхвърлят нещата, за да започнат
ремонт след тях. Това се наложило, тъй като складът не бил в добро състояние.
Складът бил предаден със счупени плочки, счупени тела на лампите и изгорели лампи,
както и вентилатори в тоалетните. Имало поражения, които трябвало да се оправят.
Сочи, че са уведомили Н. за щетите. Споделя, че наемателят знаел, че като се предава
обектът трябва да е в изрядно състояние. Изяснява, че му е казал, че след като
отстранят вредите ще им изпратят фактурата, защото депозитът, който се оставя бил за
покрИ.е на щети. След отстраняването на щетите не могли да се свържат с ищеца.
Останали пари, които трябвало да им върнат и искали потвърждение на банковата
сметка, тъй като няколко пъти на адреса ги търсили от съдия изпълнители. За периода,
в който е имало вещи в имота, св. Г. заявява, че дружеството не е плащало наемна цена
или обезщетение, тъй като не са го изисквали. Сочи, че ако има нов договор
означавало, че е с напускане, за да се приподпише договора. Договорът не се
променял, ако имало промяна в цената – правел се Анекс, но за да е сключен нов
договор е имало някаква причина. Не си спомня дали към датата на сключване на
4
процесния наемен договор е имало подписан приемо-предавателен протокол.
При така установеното от фактическа страна, съдът приема от правна
страна следното:
По иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
Основателността на иска се обуславя от установяване от ищеца наличието на
следните предпоставки: твърдяното имуществено разместване, изразяващо се в
заплащането на гаранционния депозит на ответника по сключения между страните
договор за наем; отпадането на основанието за задържане на същия, както и неговия
размер.
При установяване на посочените обстоятелства в тежест на ответника е да докаже
основанието за задържане на уговорения депозит, респективно че е върнал
претендираната сума.
Безспорно между страните е, че на 30.12.2016 г. между „С. Т.“ като наемател и
„Л. Т.“ ЕООД като наемодател е сключен договор за наем за срок до 01.01.2018 г. на
склад № 5, находящ се в град С., бул. Ц. ш. № ****. От ангажираните по делото
писмени доказателства се установява, че на основание чл. 3.6 от договора страните са
уговорили, че при подписване на договора, наемателят предоставя депозит в размер на
1056 евро с левова равностойност на 2065 лв. Договорено било от посочения депозит
да се приспаднат виновно причинените от наемателя щети при прекратяване на
договора, както и неплатени сметки и други висящи задължения, включително и
дължими и неплатени наеми и неустойки. Посочената сума е заплатена на ответника
на 03.01.2017 г., която сума не се спори, че ответникът не е възстановил. Съгласно
подписаното на 01.08.2021 г. споразумение към договора за наем, последният е
прекратен по взаимно съгласие, считано от 01.09.2021 г.
В конкретния случай е налице първата предвидена в договора за наем
предпоставка, а именно договорът за наем да е прекратен. Връщането на депозита е
предпоставено и от изпълнение на задължението на наемателя да заплати виновно
причинените от наемателя щети при прекратяване на договора, както и неплатени
сметки и други висящи задължения, включително и дължими и неплатени наеми и
неустойки.
Не се твърди, а и не се спори, че ответникът не е възстановил на ищеца след
прекратяване на наемното правоотношение на заплатения депозит в размер на 2065 лв.
В тази връзка ответникът релевира възражение за прихващане с дължими от
ищеца – наемател суми в общ размер на 3712,87 лв., както следва: сумата 2065 лв.
обезщетение за дължима месечна наемна цена след прекратяване на договора за наем,
сумата 1547,87 лв. – представляваща сторени разноски за възстановяване на
причинени от наемателя повреди на наетия имот по време на ползването му за
закупуване на LED прожектори, батерии, плафони, електрически ключове, контакти,
брави, извършени СМР – фугиране на плочки в помещенията, направена нова замазка,
монтаж и демонтаж на паркет и сумата от 100 лв., представляваща начислена
неустойка за забавено плащане.
Съгласно задължителните за съдилищата разяснения, дадени с т. 1 от
Тълкувателно решение № 2 от 18.03.2022 г. на ВКС по тълк. дело № 2/2020 г., ОСГТК,
при уважено възражение за прихващане признатите от съда насрещни вземания се
смятат погасени с обратна сила от първия момент, в който прихващането е възможно
да се осъществи, т. е. когато активното вземане е било изискуемо, а пасивното - поне
изпълняемо. Кога е настъпила ликвидността е без значение. В съобразителната част на
Тълкувателното решение е разяснено, че уреденият в чл. 103 - 105 ЗЗД институт на
прихващането изисква насрещни вземания за пари или еднородни заместими вещи.
Необходимо е вземането на прихващащия /активното вземане/ да е изискуемо.
Задължението на прихващащия /пасивното вземане/ може да не е изискуемо.
5
Достатъчно е да е изпълняемо. Другата предпоставка е ликвидността. Тя е изискване
само към активното вземане, като наличието или липсата й се изяснява по спора за
пасивното вземане, когато изявлението за прихващане е извършено в процеса - т. нар.
"съдебно прихващане", или когато ответникът се позовава на погасителния ефект на
изявлението за прихващане, извършено извън процеса - т. нар. "извънсъдебно
прихващане". Когато ответникът се позовава на погасителния ефект на изявлението за
прихващане, извършено извън процеса, а съдът приеме, че способът не се е
осъществил, той следва да го разгледа като евентуално заявено възражение за съдебно
прихващане.
Прихващането е способ за прекратяване на две насрещни задължения до размера
на по-малкото от тях - чл. 104, ал. 2 ЗЗД. Прихващането има прекратително действие
по отношение на задължението на прихващащия, тъй като замества изпълнението на
неговото задължение. Прекратяването на насрещните задължения не настъпва по
право. Длъжникът по насрещното задължение трябва да изрази воля за прихващане.
При извънсъдебното прихващане, за да настъпят последиците от прихващането,
изявлението на длъжника трябва да достигне до насрещната страна, да е ликвидно /т.
е. безспорно/, каквото в настоящия случай не е, и да е изискуемо.
Съдебното прихващане се извършва чрез насрещен иск или чрез възражение,
както е в конкретния случай, което възражение съдът следва да разгледа.
Спорът между страните е концентриран относно датата на предаване държането
на наетия обект и неговото състояние към този момент, с оглед наведеното възражение
от ответника, че са установени щети, за чието отстраняване същият е сторил разходи.
По релевираното възражение с правна квалификация чл. 236, ал. 2 ЗЗД ищецът
следва да докаже, че е предал имота на 01.09.2021г., когато се твърди, че е приключило
наемното правоотношение, като в тежест на ответника е да установи, че след
прекратяването на договора за наем през месец септември 2021г., ищецът е продължил
да ползва процесния недвижим имот, въпреки противопоставянето на ответника.
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати
определена цена. При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен
да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета /чл. 230,
ал. 1 ЗЗД/, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се
дължат на причина, за която той не отговаря /чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД.
Първият спорен момент между страните е кога наемателят ищец е върнал наетия
обект на наемодателя. В тази връзка следва да се посочи, че имотът е освободен без да
бъде съставен двустранно подписан приемо-предавателен протокол. От показанията на
св. В. Т. (бивш служител на ищеца) и А. П. (служител на ищеца), последните ценени по
реда на чл. 172 ГПК, които не са присъствали лично на връщането на ключовете на
помещение се установява, че същото е освободено до края на м. август, доколкото
такъв бил срокът, съгласно сведенията на св. Т.. Според св. Ж. Г. (служител на
ответника), които съдът съобразява по реда на чл. 172 ГПК, се установява, че няма
представа за датата, на която са се изнесли, но са оставили ключ, а когато са влезли в
помещението видели, че вътре има документи и вещи на ищеца. Последното се
потвърждава и от показанията на св. Т.. Св. Г. сочи, че са чакали до края на м.
септември за изнасянето на вещите, за да започнат да ремонтират. Съдът не кредитира
показанията на св. Т. в частта относно момента на опразване на помещението,
респективно за предаването на ключа, доколкото същият не е присъствал на същото, а
е получил информация от Н., респективно дава вяра на същите относно наличието на
оставени в склада вещи и документи, както и че същите принадлежат на „С. Т.“ ООД.
Показанията на св. П. съдът не обсъжда в посочената част, доколкото същата освен, че
не е присъствала на предаването на обекта, тъй като е била в отпуск една седмица съм
6
края на м. август, то същата няма преки впечатления от завършването на процеса по
преместване.
От събраните в хода на производството доказателства, ценени поотделно и в
тяхната съвкупност, съдът намира, че ищецът е напуснал помещението в началото на
м. септември 2021 г., оставил е ключовете за същото, както и че при влизането в
склада служители на ответното дружество са открили документи на ищцовото
дружество в част от гардеробчетата и вещи на служител на ищеца, находящи се на
втория етаж, за което ищецът е бил уведомен и помолен да изнесе същите.
Следователно се установи, че наемателят макар и да е оставил ключовете, не е
опразнил от свои вещи наетия обект в уговорения срок – 01.09.2021 г., така, както
твърди „С. Т.“ ООД. Ищецът, чиято беше тежестта да докаже изпълнение на това свое
задължение не ангажира надлежни доказателства в тази насока, т.е. не установи
опразването на помещението от своите вещи към тази дата. Задължението на
наемателя е да върне имота в състоянието, в което го е приел (при отчитане на
обичайното му овехтяване), като го освободи от собствените си вещи и го предаде
заедно с ключовете за достъп на наемодателя като надлежна страна по договора, а не
просто да напусне имота, оставяйки ключа за него.
Съгласно трайната практиката на ВКС (решение № 477/20.07.2010 г. по гр. д. №
1081/2010 г. на ВКС, ІІІ ГО, решение № 169/11.06.2012 г. по гр. д. № 84/2011 г. на ВКС,
IV ГО, решение № 73/08.04.2016 г. по гр. д. № 5376/2015 г. на ВКС, ІV ГО, решение №
214/23.01.2017 г. по т. д. № 1642/2015 г. на ВКС, ІІ ТО и др.), която се възприема и от
настоящия състав, задължението за връщане на наетата вещ от страна на наемателя
след като облигационната връзка престане да съществува е предвидено от закона с
разпоредбата на чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и подлежи на доказване от наемателя, като
неизпълнението му е свързано с предвидените в чл. 236, ал. 2 ЗЗД последици.
Връщането на наета недвижима вещ по смисъла на чл. 233, ал. 1 ЗЗД не е просто
изоставяне на същата, а акт, предприет по инициатива на наемателя, който подлежи на
доказване. Връщането на наетата недвижима вещ не се изчерпва с изнасяне на вещи на
наемателя от нея, нито с непосещаването й занапред. Имотът е предаден, когато
наемателят осигури достъп до него във вида, в който е бил към момента на сключване
на наемния договор - напълно опразнен от вещи и друго имущество на наемателя, и
предаде на наемодателя ключа на имота. Ако не е предал имота по посочения начин,
наемателят дължи обезщетение, дори и имотът да не се ползва.
Следователно в случая наемателят дължи обезщетение на наемодателя, което се
съизмерява с дължимия наем за един месец, в случая 2065 лв., доколкото съдът
приема, че имотът е бил освободен от вещи на ищеца в края на месец септември 2021
г., за което съдът прави косвено и извод от ангажираните писмени доказателства за
сторени разходи за извършен ремонт. До този размер ответникът има насрещно
вземане спрямо ищеца.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. второ ЗЗД, наемателят дължи
обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването на вещта, освен ако
докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Посочената правна
норма урежда оборима презумпция за виновно причиняване на вредите от наемателя
през време на ползването на вещта. Следователно, ако наемателят твърди, че вредите
се дължат на причина, за която той не отговаря, доказателствената тежест е негова.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, т. изр. 4 (последно) ЗЗД пък до доказване на
противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Ако страните по
наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен
протокол, установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира
оборимата презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта е
получена от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е
предадена в лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на
ползването, за което е наета, т. е. в ненадлежно състояние, доказателствената тежест за
7
установяване на съответното състояние е негова (така Решение № 307/17.01.2019 г. по
т. д. № 255/2018 г. на ВКС, II т. о., Решение № 145/2.06.2025 г. по к. т. д. № 1364/2024 г.
на ВКС и др.)
В случая наемателят се е задължил да предаде обекта в състояние най-малкото в
каквото го е получил, съгласно подписан приемо-предавателен протокол, а по делото
не са ангажирани доказателства такъв да е подписан между страните. Установи се, че
по делото не е подписан и приемо-предавателен протокол при напускането на
помещението – склад № 5.
Съдът приема, че уговореният в договора депозит има две функции: погасителна
относно евентуално незаплатени от него към наемодателя суми за наем и
обезщетителна относно евентуално нанесени вреди върху имота по вина на наемателя,
респективно за неустойка. За доказване на второто обстоятелство по делото бяха
ангажирани две групи свидетелските показания на св. П. и св. Т., както и на св. Ж. Г..
Първите свидетелстват, че състоянието на имота при напускане е било нормално,
имало отчупено връхче на плочка до дървена врата и изтъркан ламинат под столчето
на касата, а според св. П., а според св. Т. имало щети по плочки до вход с желязна
врата и стърчащи плочки и счупен ръб на плочка, осветлението работело. Според
втората група – св. Г. имало счупени плочки, счупени тела на лампите, изгорели лампи
и вентилатори.
Доколкото по делото безспорно се установи, че между страните не е сключен
приемо-предавателен протокол, установяващ състоянието на отдадената под наем вещ,
приложение намира оборимата презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която
до доказване на противното се счита, че вещта е получена от наемателя в добро
състояние. Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение
доказване на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на наемателя по
договора за наем. Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в лошо състояние, с
недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползуването, за което е наета, т. е. в
ненадлежно състояние, доказателствената тежест за установяване на съответното
състояние е негова. В настоящия случай такива доказателства не са представени от
ответната страна, поради което и съдът приема, че повредите са настъпили преди
прекратяване на договорната връзка и без наемателят да изпълни задължението си да
върне вещта на наемодателя по предвидения в чл. 233 ЗЗД ред. Наемателят дължи
обезщетение за вредите, причинени на наетия имот до връщането му на основание чл.
233, ал. 1 ЗЗД, като по делото не са налице факти и обстоятелства, обуславящи
отпадане на неговата отговорност.
Дължимото обезщетение се съизмерява с размера на разходите, необходими за
отстраняване на нанесените вреди. От ангажираните по делото доказателства се
установява, че са увредени плочките и ламината, като за отстраняване на посочените
повреди ответното дружество е заплатило сумата от общо 850,13 лв. Настоящият
състав приема, че от представените счетоводни документи се установява единствено,
че ответникът е заплатил сумата от 490,13 лв. за монтаж и демонтаж на ламинат,
доколкото сумата за СМР за плочки не се установява да е реално заплатена, тъй като
същата е дължима по банков път, а не са ангажирани доказателства това да е сторено,
с оглед разпределената на ответника доказателствена тежест. Останалите разходи,
които се твърдят да са сторени съдът намира да са за отстраняване на вреди, които се
дължат на нормалното ползване на имота, а именно за луминисцентни лампи, LED
прожектори и др.
Ето защо съдът счита, че по делото не се доказа да са възникнали предпоставките
за приложението на обезщетителната функция на платения депозит и същият следва да
бъде приспаднат от дължимата от ищеца сума за депозит съгласно изричната воля на
страните по материалното правоотношение за сумата над 490,13 лв., до който размер
ответникът има право на насрещно вземане от ищцовото дружество.
8
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника за прихващане с
правна квалификация чл. 92 ЗЗД за сумата от 100 лв., представляваща начислена
неустойка за забавено плащане, доколкото по делото не са ангажирани доказателства
за настъпване на предпоставките за ангажиране отговорността на „С. Т.“ ООД.
Съгласно задължителните разяснения, дадени в ТР № 2/18.03.2022 г. по тълк. дело
№ 2/2020 г., ОСГТК на ВКС, по възражението за прихващане съдът се произнася в
диспозитива на решението само когато възражението е основателно. С отхвърлянето
на иска като погасен чрез прихващане в решението се индивидуализират пасивното,
но и активното вземане по основание и размер. Съдът не се произнася по
неоснователното възражение за прихващане в диспозитива на решението, зачитайки
неговата характеристика на защитно средство срещу предявения иск.
По делото се установи, че ответникът има право на насрещно вземане от
ищцовото дружество в размер общо на 2555,13 лв., представляваща сбор от сумата
2065 лв., представляваща обезщетение с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за
ползването от ищеца на наетия имот – склад № 5 след прекратяване на договора за
наем и сумата 490,13 лв., представляваща сторени разходи за увреждания в наетия
имот, а именно за монтаж и демонтаж на ламинат, съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД и
доколкото погасителният ефект на прихващането настъпва в пределите на вземането,
установено с иска – до размера, необходим за прихващането, то с оглед изложеното,
съдът намира, че предявеният иск следва да бъде отхвърлен изцяло, поради погасяване
на вземането чрез прихващане с насрещно вземане на ответника до размера на по-
малкото от двете вземания -това на наемателя към наемодателя за сумата от 2065 лв.,
представляваща обезщетение с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за ползването от
ищеца на наетия имот – склад № 5 след прекратяване на договора за наем, доколкото е
първото заявено от ответника.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД
Вземането по чл. 86, ал. 1 ЗЗД е обезщетение за вредите, настъпили, поради
забава на длъжника, като се презюмира, че вредата се равнява на размера на основния
лихвен процент за времето на забавата.
Условие да се уважи иск за заплащане на мораторна лихва в настоящия случай, е
наличието на забава при изпълнение на задължението за връщане на дължимия
депозит след прекратяване на договора, т.е. ищецът следва да установи, че е поканил
ответникът да му върне внесения депозит.
Доколкото по делото се установи, че ответникът не е върнал дължимия депозит
след прекратяване на договора, респективно се установи че ищецът е поканил
ответника да му възстанови същия с нотариална покана, връчена на последния на
22.12.2021 г., то и следва да се приеме, че ответникът е изпаднал в забава с изтичане
на срока за плащане посочен в поканата, т.е считано от 26.12.2021 г. При съобразяване
на задължителното разрешение, дадено с Тълкувателно Решение № 2/18.03.2022 г. по
тълкувателно дело № 2/2020 г. съдът приема, че погасителният ефект на извършеното
съдебно прихващане е настъпил при прекратяването на договора по взаимно съгласие
на страните, респективно най-късно към датата на дължимост на обезщетението за
ползване на помещението след прекратяване на договора за наем – 03.10.2021 г.,
поради което лихва за забава не се дължи.
По разноските:
При този изход на спора, право на присъждане на разноски има ответникът, който
претендира разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 740 лв. Ищецът
своевременно е релевирал възражение по смисъл на чл. 78, ал. 5 ГПК, което съдът
намира за основателно с оглед защитавания материален интерес, правната и
фактическата сложност на делото, процесуалната активност на страната, броя на
проведените съдебни заседания, в които са изслушвани свидетели, поради което
намалява адвокатското възнаграждение на 620 лв.
9
Мотивиран от изложеното Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „С. Т.“ ООД, ЕИК ***** срещу „Л. Т.“ ЕООД, ЕИК
****** искове с правно основание 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за заплащане на сумата от
2065 лв. – представляваща невъзстановен депозит по договор за наем от 30.12.2016 г.,
сключен между ищеца и ответника, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба в съда - 27.09.2022 г. до окончателното плащане, като ПОГАСЕН
ЧРЕЗ СЪДЕБНО ПРИХВАЩАНЕ с насрещни вземания на ответника за сумата 2065
лв., представляваща обезщетение с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за ползването
от ищеца на наетия имот – склад № 5 след прекратяване на договора за наем, и с
правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 154 лв. – обезщетение за забава за
периода 26.12.2021 г. – 26.09.2022 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА „С. Т.“ ООД, ЕИК ***** да заплати на „Л. Т.“ ЕООД, ЕИК ******
сумата от 620 лв., представляваща разноски в настоящото производство.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10