ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ / 13.06.2019г.,
гр.Разград
Окръжен
съд Разград
На тринадесети
юни, две хиляди и деветнадесета година
В закрито
съдебно заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ ЙОРДАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ИРИНА ГАНЕВА
АНГЕЛ ТАШЕВ
Секретар:
Прокурор:
Като
разгледа докладваното от съдия Ирина Ганева
ЧВГрД
№ 182 по описа на съда за 2019г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.577 ГПК.
Образувано е по
частна жалба, подадена от „Северагро“ЕООД, представляван от управителя М.Х., срещу
отказ на съдията по вписванията при РС Исперих, обективиран в негово
определение № 5/28.05.2019г., за вписване на заявление за частично прекратяване
– разваляне на договор за аренда, вписан в СВ при ИРС с вх. № 430/28.02.2014г.,
акт №49, отправено до арендатора Я.С.Ю.. С частната жалба са наведени доводи за
неправилност на обжалваното определение на съдията по вписванията, като се иска
от съда да го отмени и да върне преписката със задължителни указания за вписване
на заявлението за прекратяване на договора за аренда.
Съдът, след преценка
на събраните по делото доказателства и становището на жалбоподателите,
констатира следното: на 26.02.2014г. С.Ю.Х.и Я.С.Ю. са сключили договор за
аренда, по силата на който С.Х.в качеството си на арендодател е поел задължение
да предостави на Я.Ю.в качеството му на арендатор пет поземлени имота, находящи
се в землищата на с.Йонково и с.Лудогорци, с подробно описани идентификационни данни,
за срок от десет стопански години, а
арендаторът е поел задължение да заплати на арендодателя плащане, което за
целия период на договора е определено на 36 420,60лв.
Договорът е с
нотариално заверени подписи и е вписан в Службата по вписванията при РС Исперих
с вх.рег.№ 430/28.02.2014г., акт №49, том 1.
С решение №
178/15.06.2017г. по гр.д. № 1006/2015г. на РС Исперих, в производство по делба част
от имотите – предмет на договора за аренда, са поставени в дял на
„Северагро“ЕООД. Решението е влязло в сила на 14.08.2017г.
С писмено
заявление, достигнало до Я.Ю.на 13.05.2019г., „Северагро“ЕООД е уведомил същия,
че се противопоставя на продължаващото ползване върху собствените му имоти и че
разваля договора на основание чл.87 ал.1 ЗЗД. Поканил го е да се яви в офиса на
дружеството в 14-дневен срок за прекратяване на договора по взаимно съгласие и
е заявил, че след изтичането на този срок ще счита договора за прекратен и ще
впише заявлението в Службата по вписванията. Приложен е и писмен отговор от
Ясемин Юсуф, в който същият потвърждава получаването на заявлението.
С обжалваното определение
съдията по вписванията е отказал да разпореди вписване на заявлението за
вписване на частично прекратяване – разваляне на договора за аренда. Изложил е три
съображения: че актът не попада сред тези, подлежащи на вписване, защото е за
едностранно прекратяване на договора за аренда, а не поради неизпълнение на
задължението за плащане за повече от три месеца; че не е спазена формата за
вписване – липсва нотариална заверка на подписа на молителя върху акта, чието
вписване се иска, съобразно изискването на чл.3 ал.1 ПВ; че липсва внесена
държавна такса за вписване в пълен размер, която съгл. чл.3 от Тарифата за ДТ,
събирани от АВ, е в размер на половината от събраната такса за вписване на
договора, а именно 18,21лв.
При така изложените
факти и обстоятелства, съдът приема от правна страна следното: Производството
по вписване е формално, едностранно и охранително, като основанията за отказ да
бъде извършено вписване са изрично изброени в разпоредбата на чл.32а ПВ. Предвид
задължителните указания, дадени с т. 6 от ТР № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по
т.д. № 7/2012 г. на ОСГТК, проверката, която извършва съдията по вписванията,
респ. съдът по частната жалба, включва преценка дали актът подлежи на вписване,
съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника
за вписванията съдържание.
По отношение на това
дали представеното заявление е акт, подлежащ на вписване, съдът приема, че с
него е удостоверено изявление на новия собственик на земята – предмет на част
от договора за аренда, за прекратяване на договора с позоваване на разпоредбата
на чл.87 ал.1 ЗЗД. Съгласно т.1 от тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на
ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК,
основанията
за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл. 27 ал.1 ЗАЗ. ВКС посочва
изрично, че изискването за вписване не е обусловено от конкретното основание по
чл.27 ал.1 ЗАЗ за прекратяване – за вписването са ирелевантни фактите, водещи
до прекъсване на арендното правоотношение, и същото се отнася за всички
основания за предсрочно прекратяване. Вписването е обусловено от необходимостта
да бъде осигурена публичност и противопоставимост, като се съобрази и
предвидената в чл. 21 от Конституцията особена закрила на земеделската земя. Необходимостта
от вписване се отнася за всяко предсрочно прекратяване на договор за аренда на
земеделска земя и без оглед способа за
прекратяването. За извършване на исканото вписване, пред съдията по
вписванията следва да се представи актът (предизвестие, нотариална покана,
писмо или друг писмен документ), материализиращ това волеизявление и
обективиращ волята на арендодателя да прекрати договора поради неизпълнение на
задължението за арендно плащане, както и да се удостовери достигането му до
адресата, което заявителат е сторил. Редът (с извънсъдебно изявление или
съдебно) също не е обусловен от основанието за преустановяване на договорната
връзка, а е в зависимост от продължителността на договора – дали е до или над
10 години и от неговия предмет – дали земята е частна, респ. общинска или
държавна. Потестативното право на арендодателя по договор за аренда със срок до
10 години, а ако земята е общинска или държавна – независимо от срока на
договора, се упражнява извънсъдебно - аргумент от чл.28 ал.2 и ал.3 ЗАЗ. Тълкуването,
направено от ВКС, води до извод, различен от приетия от съдията по вписванията
относно подлежащия на вписване документ в СВ. В случая заявлението за частично
прекратяване поради неизпълнение на основание чл.87 ЗЗД е на договор с предмет
– частни земеделски земи със срок от 10 години, поради което е акт, попадащ в
хипотезата на чл.27 ал.1 т.2 ЗАЗ и следователно подлежащ на вписване в СВ. Съдията
по вписванията е следвало да констатира само тези обстоятелства. Наличието на
неизпълнение и неговата продължителност е материалноправна предпоставка за
настъпване на последиците на развалянето, която не се проверява от съдията по
вписванията, защото стои извън предмета на охранителното производство.
Съдът споделя
съображенията в обжалваното определение относно останалите две основания, на
базата на които е отказано вписване по образуваната преписка.
Съгласно чл.27 ал.1
т.2 и ал.2 ЗАЗ, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение – по общия
ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Общият ред на развалянето на
договорите е уредено в чл.87 ЗЗД и предвижда писмена форма на изявлението за
прекратяване на договора, когато самият договор е сключен в писмена форма.
Както бе посочено по-горе обаче, общият ред е приложим, доколкото в ЗАЗ не е
предвидено друго. В чл.3 ал.1 и 2 ЗАЗ изрично е създадена регламентация, че договорите
за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване,
сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните,
се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска
служба по земеделие. В този смисъл следва да се приеме и изискването за
нотариална заверка на подписа на писменото заявление за прекратяване на
арендния договор. Аргумент в тази насока е и посочената от съдията по
вписванията разпоредба на чл.3 ал.1 ПВ, съгласно която подлежат на вписване
само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен
подпис. След като за писменото заявление по чл.27 ал.2 ЗАЗ е предвидено
вписване в службата по вписванията, за него са задължително приложими и правилата
на Правилника за вписванията. Разпоредбата на чл.3 ал.2 ЗАЗ следва също да бъде
тълкувана във връзка с чл.3 ал.1 ПВ. Липсата на нотариално удостоверяване на
подписа на арендодателя на писменото заявление за частично прекратяване на
договора е съществен недостатък на формата на представения за вписване акт,
поради което е основание за отказ от извършване на съответното вписване.
Съдът констатира и
че внесената държавна такса от 10лв. не е в пълния дължим размер. При
вписването на договора за аренда дължимата държавна такса съгл. чл.2 ал.1 от
Тарифата за ДТ, събирани от АВ, е 36,42лв. Размерът от 18,21лв., определен от
съдията по вписванията, е в съответствие с чл.3 ал.1 от Тарифата за ДТ,
събирани от АВ и е определена като половината от таксата за първоначалното
вписване на договора. Не е възможно приложението на чл.129 ал.2 ГПК с даване на
указания от съдията по вписванията за внасянето й в пълния размер, в какъвто
смисъл е оплакването в частната жалба. Във
връзка с този въпрос е задължителното тълкуване, съдържащо се в т.1 на ТР №
7/2012г. на ОСГТК на ВКС, съгласно което в хипотезата на нередовност на молбата
за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл.32а
от Правилника за вписванията, без да може да дава указания за отстраняване на
нередовността. В настоящия случай липсата на доказателство за заплатена в
цялост държавна такса за отбелязване на поисканото вписване е самостоятелно
основание за отказ от извършването му.
Като съобрази, че
подлежащият на вписване акт – писмено заявление за частично прекратяване – разваляне
на договор за аренда, не отговаря на изискването за форма, както и че не е
внесена в цялост дължимата държавна такса за извършване на поисканото вписване,
съдът приема, че частната жалба, с която се иска връщане на преписката на
съдията по вписванията с даване на задължителни указания за извършване на
вписването, е неоснователна.
Водим от горното,
съдът
ОПРЕДЕЛИ:
Оставя без уважение
частната жалба, подадена от „Северагро“ЕООД, представляван от управителя М.Х., срещу
определение № 5/28.05.2019г. на съдията по вписванията при РС Исперих, с което
е постановен отказ за вписване на заявление за частично прекратяване –
разваляне на договор за аренда, вписан в СВ при ИРС с вх. № 430/28.02.2014г.
Определението подлежи
на обжалване пред Върховния касационен съд в едноседмичен срок от съобщаването
му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.