РЕШЕНИЕ
№ 597
гр. Силистра, 16.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СИЛИСТРА в публично заседание на четиринадесети
октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Жанет Ив. Борова
при участието на секретаря М. П. Л.
като разгледа докладваното от Жанет Ив. Борова Гражданско дело №
20213420100581 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по предявен иск с правно
основание чл. 48, ал. 7 от ЗУЕС от Д. Г. В. с ЕГН ********** от гр.С., ул. “Г.
С.” , вх. ет., ап. против част от собственици, живущи в сграда, гр.С., ул. “Г.С.”
, вх. за присъждане на суми от по 754.28 лева за всеки от ответниците,
съразмерно на притежаваните от тях дялове в общите части, съставляваща
стойността на участието им в ремонт на общите части на сградата ЕС,
извършен със собствени средства от ищцата.
Претендира и разноски.
Ищцата твърди, че е собственик на апартамент на последен етаж в
сграда, намираща се в гр.С., ул. “Г.С.” , вх., като при закупуването му, тя и
съжителстващото с нея лице Х. М. М. с ЕГН ********** установили, че
покрива на сградата е компрометиран и при валеж тече както в собственото
им жилище, така и на стълбището и това създавало значителни пречки и
неудобства за нормалното им ползване. С цел да се предотвратят по – големи
вреди, ищцата и третото лице извършили ремонт на покрива на стойност 7
542,79 лв. и на 10.07.2020 г. свикали Общо събрание на етажните
собственици, като отправили покана до всеки собственик и обитател, като
една от точките в него било обсъждане и разпределение между собствениците
1
на етажната собственост на извършените разходи за ремонт на покрива.
Проведеното Общото събрание взело решение тези разходи да бъдат
разпределени по равно между всички собственици, тъй като идеалните части
от общите части на всички собственици били равни и всеки един от
собствениците следвало да заплати на ищците сума от 754,28 лв. до края на
2020 година по удобен за собствениците начин. Тъй като ответниците не
изпълнили задълженията си, ищците предявили претенцията си по исков ред.
Ответниците М. Д. Д., А. В. Д., А Ш., М.И. М и Д А Г., чрез процесуалния си
представител адв. П.И. са депозирали отговор, с който изцяло оспорват исковите
претенции. По отношение на основателността на исковата претенция излагат доводи за
липсата на необходимост от извършване на ремонтни дейности поради липсата на теч,
както и излагат подробни доводи относно незаконосъобразността на проведеното
Общо събрание. Твърдят, че подписите, положени на протокола на проведеното ОС не
са на лицата, посочени в него, тъй като същите не били съгласни с взетите решения.
Съдът, след преценка на доводите и становищата на страните и
проверка на представените по делото доказателства, намира за установено
следното:
Липсва спор между страните, а и е видно от представените от ищцата
писмени доказателства, че същата се явява етажен собственик на
самостоятелен обект на апартамент, находящ се в гр. С., ул. “Г. С.” , вх. ет.,
ап., придобит по силата на договор за покупко – продажба, обективиран в НА
№ 180, том І, peг. № 2685, дело № 180 от 2018 г.
Ищцата твърди, че е извършила необходим ремонт на покрива,
поради теч, увредил имота й. Сочи, че за ремонта е платила сумата от 7 542.79
лева и търси съответната част от ответниците, съобразявайки факта, че всички
съсобственици притежават равни по обем права по отношение на общите
части на сградата.
Ответниците не оспорват факта, че е извършен ремонт на покрива,
но считат, че това е задължение на ищцата, тъй като засяга само нейния имот
и не е имало индиции за увреждане на други общи части / наведени са
твърдения, че не е имало теч по стълбището/. Считат, че правата им са
засегнати от обстоятелството, че не са били информирани предварително за
необходимостта от извършването на ремонт, както и са били лишени от
възможността да изразят становище по отношение на определяне на
изпълнител и цена на поръчката.
2
За установяване твърденията на страните по делото са събрани
писмени и гласни доказателства, от които се установява, че е свикано и
проведено Общо събрание на собствениците на етажната собственост в
сградата на 10. 07. 2020 г., на което е взето решение разходите за ремонт на
покрива да бъдат разпределени по равно между всички собственици, тъй като
идеалните части от общите части на всички собственици били равни и всеки
един от собствениците следвало да заплати на ищците сума от 754,28 лв. до
края на 2020 година по удобен за собствениците начин. Установява се, че част
от съсобствениците са заплатили определените суми както за ремонта,
извършен от ищцата и съжителят й, така и за ремонта на другата част от
покрива, извършен няколко години по – рано от друг съсобственик в етажната
собственост. От показанията на свидетеля К се установява, че лично той е
извършил ремонтните дейности, тяхната наложителност, обем и цена, както и
заплащането на разходите. Показанията на свидетелките Д. и Н, съдът
преценява през призмата на заинтересоваността на свидетелките от изхода на
спора / едната от тях е съпруга на ответника М.Д., а втората се намира във
фактическо съжителство с ответника М.М./ и приема за достоверни
единствено по отношение на фактите за извършения ремонт на покрива от
ищцата и съжителя й, за отправената им покана и присъствието им на ОС,
както и за поканата да платят разходите по ремонта. В останалата им част
показанията на двете свидетелки касаят твърдения за липса на необходимост
от ремонт, както и догадки относно обема на изпълненото.
В чл. 38 от ЗС са изброени общите части в сгради, в които етажи,
или части от етажи принадлежат на различни собственици. Покривът,
водосточните тръби и комините на сградата са общи части по смисъла на
горната разпоредба, които не могат да се делят. Доколкото не е спорно
обстоятелството, че в сградата има 10 собственици на самостоятелни обекти,
всеки от който притежава по 1/10 ид. части от общите части на сградата, то
всеки от тях трябва да поеме разходи по поддръжка на общите части
съобразно притежаваната от него идеална част - чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС.
Разпоредбата на чл. 41 от ЗС постановява задължение за участие на
всеки собственик в разноските, необходими за поддържането или
възстановяването на общите части и в полезните разноски, за извършване на
които е взето решение от общото събрание, съразмерно с дела си в общите
части. В конкретния случай ищцата сочи извършен необходим ремонт на
3
покрива, поради настъпил теч от няколко места, в резултат на който са
настъпили поражения в нейния имот.
Предвид нормата на чл. 6, ал.1, т.9 и т.10 от ЗУЕС етажните
собственици са длъжни да заплащат разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата, както и разходите за
реконструкция, ремонт, преустройство и обновяване на общите части на
сградата.
Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду
си отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на
вещни права и съсобственост върху общите части на единна постройка. При
етажната собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз
основа на съвместно притежавани общи части. Установената в закона /чл.38,
ал.2 ЗС/ особена съсобственост върху определени части от сградата, както и
върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на
особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията
между притежателите на самостоятелни обекти в сградата по отношение на
ползването, управлението, поддържането на обектите и частите от сградата,
за които намира приложение установеният в Закона за управление на
етажната собственост /ЗУЕС/ специален режим.
Необходимостта от установяване такива специални правила следва
от обстоятелството, че в сградата в режим на етажна собственост
съществуват части, които по естеството си обслужват всички или няколко
самостоятелни обекти. За да съществува сградата и за да могат
самостоятелните обекти да се ползват по предназначение е нужно
поддържане в добро състояние на общите части и осигуряване на възможност
последните да бъдат ползвани от всички собственици на самостоятелни
обекти в сградата, които тези части обслужват.
В разглеждания случай е несъмнено, че в процесната сграда има
повече от три самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един
собственик, поради което за правоотношенията по управление на общите
части намират приложение специалните правила на ЗУЕС /арг. за противното
от чл. 3 от закона/.
Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на
общите части, за които има прието решение на общото събрание на
4
собствениците или на сдружението, се разпределят между собствениците на
самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от
общите части на сградата. Тези разходи спадат съответно към необходимите и
полезните разноски - дефиниции на понятията "необходим ремонт",
"неотложен ремонт" и "полезни разходи" се съдържа съответно в §1, т. 8, 9 и
12 от ДР на ЗУЕС. Само необходимите и полезни разноски за общите части се
понасят задължително и изключително от собствениците на апартаменти и
други самостоятелни помещения в ЕС /чл.41 ЗС и чл.48, ал.3 ЗУЕС/, без оглед
на това дали тези собственици обитават или използват притежаваните от тях
обекти или ги отдават под наем на други лица изцяло или частично.
В настоящия случай, както бе констатирано, не е било взето решение
за ремонт на покрива от общото събрание на собствениците в етажната
собственост, но се доказа, че такъв е извършен. Налице е хипотезата на чл. 48,
ал. 6 от ЗУЕС, според която всеки собственик може да извърши необходим
ремонт на обща част без решение на общото събрание със собствени
материали и /или труд и средства, като разходите му се възстановяват с
решение на общото събрание след представяне на необходимите документи,
удостоверяващи плащанията. В случай, че не бъдат възстановени, той
разполага с правото на иск по чл. 48, ал. 7 от ЗУЕС, какъвто е и настоящият
случай.
Независимо от това, от протокола за проведено ОС от 10. 07. 2020 г.
е видно, че е прието решение за заплащане на разходите за извършения ремот
от всеки от собствениците в размер на 754,28 лв. до края на 2020 година.
При решенията на етажната собственост няма насрещни права и
задължения, както при сделките. Субективните предели на действие на
решенията на общото събрание на етажната собственост са по широки от тези
на многостранните сделки. След влизането им в сила решенията на етажните
собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за
тези които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за
лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели.
Законът - ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на
тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна
власт гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е
основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не уреждат
5
специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на
етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от
сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е
основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и
за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се
определя от правилата за тях, установени в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД.
Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността на
сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице
безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната
собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който
като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието - чл.40, ал.2 ЗУЕС.
Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при
нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми.
Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и
изпълнението на решенията е свързано със срок - чл.38 ЗУЕС, уредена е
специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и
за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения.
Определянето на срок за иска по чл.40 ЗУЕС е съобразен и с това, че тези
решения засягат широк кръг лица и отношения, включително и с трети лица,
което изисква сигурност, налага се бързина, включително и при изпълнение
на решенията. Неспазването на различни правила от предвидените за
свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е
равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои
до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на
съдебното производство. Затова извън определения от закона срок не може да
се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения.
Тук е неприложим принципът, че нищожност може да се установява без срок.
Доколкото няма твърдения, нито данни, че ответниците са предявили
иск пред съответния съд по реда на чл.40, ал.1 ЗУЕС, както и че процесните
решения на Общото събрание на етажните собственици са били отменени, то
тези решения подлежат на изпълнение и обвързват ответниците. По тези
причини настоящият съдебен състав приема, че законосъобразността /в т.ч.
нищожността/ на горепосочените решения на Общото събрание на етажните
собственици на процесната сграда не може да бъде изследвана в рамките на
6
настоящото производство.
Тъй като по делото не се представиха доказателства за изпълнение
на задължението, респективно на решението на ОС за заплащане на
дължимите суми, съдът намира исковата претенция за основателна и доказана
и я уважава изцяло.
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
ответниците следва да заплатят на ищцата извършените за производството
разноски, които са в размер на 650.86 лева.
Мотивиран от гореизложеното, СРС
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. Д. Д. с ЕГН **********, гр. С., ул. Г. С. № , вх. , ет. ,
ап. ДА ЗАПЛАТИ на Д. Г. В. с ЕГН ********** от гр.С., ул. “Г. С.” , вх.ет.,
ап., сумата от 754.28 / седемстотин петдесет и четири лв. и 28 ст. / лева -
представляваща стойност на извършен необходим ремонт на обща част
/покрив/ на сграда, намираща се в гр. С., ул. Г.С. № , вх. .
ОСЪЖДА А. В. Д. с ЕГН **********, гр. С., ул. Г. С. № , вх. , ет. ,
ап. ДА ЗАПЛАТИ на Д. Г. В. с ЕГН ********** от гр.С., ул. “Г. С.” , вх.
ет., ап., сумата от 754.28 / седемстотин петдесет и четири лв. и 28 ст. / лева -
представляваща стойност на извършен необходим ремонт на обща част
/покрив/ на сграда, намираща се в гр. С., ул. Г.С. № , вх. .
ОСЪЖДА А. Ш. с ЕГН **********, гр. С., ул. Г. С. № , вх. , ет. ,
ап. ДА ЗАПЛАТИ на Д. Г. В. с ЕГН ********** от гр.С., ул. “Г. С.” , вх.
ет., ап., сумата от 754.28 / седемстотин петдесет и четири лв. и 28 ст. / лева -
представляваща стойност на извършен необходим ремонт на обща част
/покрив/ на сграда, намираща се в гр. С., ул. Г. С. № , вх. .
ОСЪЖДА М.И. М. с ЕГН **********, гр. С., ул. Г. С. № , вх. , ет. ,
ап. ДА ЗАПЛАТИ на Д. Г. В. с ЕГН ********** от гр.Силистра, ул. “Г. С.”
, вх. ет., ап., сумата от 754.28 / седемстотин петдесет и четири лв. и 28 ст. /
лева - представляваща стойност на извършен необходим ремонт на обща част
/покрив/ на сграда, намираща се в гр. С., ул. Г. С. № , вх. .
ОСЪЖДА Д. А. Г. с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на Д. Г. В.
7
с ЕГН ********** от гр.С, ул. “Г. С.” , вх. ет., ап. сумата от 754.28 /
седемстотин петдесет и четири лв. и 28 ст. / лева - представляваща стойност
на извършен необходим ремонт на обща част /покрив/ на сграда, намираща се
в гр. С., ул. Г. С. № , вх. .
ОСЪЖДА М. Д. Д. с ЕГН **********, АТ. В. Д. с ЕГН **********,
А. Ш. с ЕГН **********, М.И. М. с ЕГН ********** и Д. А. Г. с ЕГН
********** ДА ЗАПЛАТЯТ СОЛИДАРНО на Д. Г. В. с ЕГН ********** от
гр.С., ул. “Г.. С.” , вх. ет., ап.9 сумата от 560.86 / петстотин и шестдесет лв. и
86 ст. / лева – разноски по производството.
Настоящото решение е постановено при участието на Х.М. М. с ЕГН
********** в качеството му на трето лице – помагач на Д. Г. В. с ЕГН
**********.
Решението подлежи на обжалване пред Силистренския окръжен съд
в двуседмичен срок от съобщаването му.
Съдия при Районен съд – Силистра: _______________________
8