Р
Е Ш Е Н И Е № 494
гр. Пловдив, 25.04.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ИСКОВО ОТДЕЛЕНИЕ, ІІІ-ти граждански
състав, в открито заседание на двадесет и втори февруари през две хиляди и седемнадесета
година, в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: МАРИЕТА БЕДРОСЯН
при участието на
секретаря Г.П., като разгледа докладваното от съдията гр.д.№ 1290 по описа за
2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск по чл. 26, ал. 1, пр.
3 от ЗЗД, последващо съединен с евентуален иск по чл.
40 от ЗЗД.
Ищецът С.С.П.,
ЕГН **********,****, със съд. адрес:**** чрез адв. И.И., е предявил на 14.04.2015 г. срещу ответницата С.Ф.К.,
ЕГН **********,***, установителен иск по чл. 26, ал.
1, пр. 3 от ЗЗД за нищожност на Договор за покупко-продажба на недв. имот в гр. ***, обективиран
в нот. акт с вх.рег.№ 7788 от 23.03.2015 г., акт
№ 188, том 20, дело № 3757/2015 г. на СВ
- ***, поради накърняване на добрите нрави.
На 04.11.2015 г. е предявен и
евентуален иск за относителна недействителност на същия договор, като сключен
във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че упълномощил Р. С. М., ЕГН **********, с пълномощно с нот. заверка с рег.№№ 573 и 574 от 16.03.2015 г., том І,
акт 21 на нотариус К. К., рег.№ *** на НК, въз основа на което М. продал на
ответницата С.К., за която няма спор, че е негова баба, собствения на ищеца недв. имот – апартамент в ***, подробно описан в ИМ, за
сумата от 60 000 лв. С така изповяданата сделка се накърняват добрите
нрави, поради очевидна нееквивалентност на разменените престации,
тъй като продажната цена на имота е в пъти по-ниска от пазарната и е по-малка
дори от данъчната оценка на имота, която е в размер на 94 390,60 лв. Ето
защо, тази покупко-продажба е нищожна по смисъла на 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и
не поражда правно действие.
Освен това, с това свое действие упълномощеният е увредил упълномощителя и не е оправдал доверието му, като се е споразумял
с купувачката във вреда на представлявания продавач, поради което сключеният договор
на основание чл. 40 от ЗЗД не поражда действие за представлявания.
Ето защо, ищецът моли съда да прогласи нищожността на атакуваната сделка,
поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в значителна
нееквивалентност на разменените престации. В случай,
че съдът отхвърли иска за нищожност, моли на основание чл. 40 от ЗЗД същата
сделка да се обяви за относително недействителна по отношение на него, като
сключена във вреда на представлявания.
Подробни съображения в тези насоки излага в исковата молба, в уточняващите
молби и в писмена защита по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си
ангажира писмени и гласни доказателства и съдебно-оценъчна експертиза.
Ответницата С.Ф.К., с ЕГН **********,***, не е подала отговор, като в
първото съдебно заседание е заявила, че оспорва иска. Счита, че не са налице
предпоставките на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, тъй като в пълномощното не е
посочена продажната цена на имота, поради което искът е недоказан и
неоснователен.
Наред с това, в хода по съществото на спора ответницата заявява, че
производството следва да бъде прекратено, поради липса на положителна
процесуална предпоставка – неучастието като ответник по делото на пълномощника
Р.М..
Освен това заявява, че същият е осъден с влязла в сила присъда по н.о.х.д.№
3315/2016 г., ПРС, изменена от ПОС и ПАС, за измама при сключване на същата
покупко-продажба и за заплащане на имуществени вреди в размер на 130 000
лв., поради което при уважаване на предявените искове за недействителност на
тази сделка ищецът ще се обогати неоснователно, като освен присъденото от
наказателния съд обезщетение ще получи обратно и собствеността на апартамента.
Съображения в тези насоки излага в писмена защита по съществото на спора. В
подкрепа на твърденията си ангажира писмени и гласни доказателства и съдебно-оценъчна
експертиза.
Съдът, като прецени процесуалните предпоставки за допустимост на предявените
искове, събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и след
като обсъди доводите на страните, съгласно чл. 235 от ГПК, намира за установено
следното от фактическа страна:
По делото няма спор, че ищецът С.П. е упълномощил лицето Р. С. М., ЕГН **********,
с пълномощно с нот. заверка на подписа и на
съдържанието с рег.№№ 573 и 574 от 16.03.2015 г., том І, акт 21 на нотариус К.
К., рег.№ *** на НК, да го „представлява,
ангажира и подписва пред Нотариус и пред всички физически и юридически лица,
като се правно разпорежда /продава, дарява, заменя …/ със собствения ми
недвижим имот, както намери за добре, при каквито условия и цена той прецени,
включително и при условията на чл. 38, ал. 1 от ЗЗД с право да договаря сам със
себе си и с лице, което също представлява, а именно: апартамент ****, застроен
на 109 кв.м, …
…да получи от мое име
продажната цена на собствения ми недвижим имот …
….Да действа навсякъде,
където е необходимо, като мой генерален пълномощник. …“.
Впоследствие на 03.04.2015 г. пълномощното е оттеглено от упълномощителя С.П. с декларация с нот.
заверка на подписа от същата дата на нотариус К. К., рег.№ *** на НК.
Въз основа на даденото пълномощно, Р.М. е продал от името на ищеца С.П.
собствения на последния недв. имот – апартамент в ***,
представляващ СОС с идентификатор 56784.523.1553.1.8, подробно описан в ИМ, на
ответницата С.К., която е баба на М., според данните от преписката на КОНПИ, за
сумата 60 000 лв., заплатена преди това на пълномощника на продавача по
банкова сметка ****, като сделката е изповядана с нот.
акт № 68, том IX, рег.№ 610, дело № 68/23.03.2015 г. на нотариус С. Й., рег.№ на НК, вписан в СВ – *** с вх.рег.№ 7788 от
23.03.2015 г., акт № 188, том 20, дело №
3754/2015 г., при данъчна оценка на недв. имот за
2015 г. в размер на 94 390,60 лв.
По делото е приета съдебно-оценъчна експертиза, изготвена от вещото лице А.С.З.,
която съдът възприема като компетентна и безпристрастно изготвена, макар и
оспорена от ответницата. От нея, от приложения за илюстрация снимков материал и
от обясненията, дадени от вещото лице З. в съдебното заседание на 29.10.2015
г., се установява, че препоръчителната пазарна стойност на процесния
апартамент (СОС с идентификатор 56784.523.1553.1.8) към 23.03.2015 г. е
173 500 лв., като оценката е извършена след оглед на място, който
констатира фактическата физическа наличност на оценявания имот и неговото
конкретно състояние. Вещото лице е отчело както предимствата, така и недостатъците
на недв. имот – доброто местоположение; че не е на
първи или на последен етаж; че една от стаите още не е ремонтирана, …и т.н., и
е дало заключение на база оферти, отговарящи най-точно и близко до характера на
процесното жилище и най-близки като цени, като
стойността е корегирана с осредняващ коефициент
спрямо най- ниската и най-високата оферта за подобен апартамент с 10 %. Според
вещото лице, през периода януари – март 2015 г. пазарът е свит и по принцип
сделките са по-малко отколкото през други периоди, като в Службата по
вписванията – *** няма реално извършени сделки по пазарни цени за жилище,
подобно на процесното, но няма и сделки, които да са
изповядани на цена по-ниска от данъчната оценка на съответния имот.
Във връзка с оспорване на тази експертиза е приета нова такава, изготвена
от вещото лице В.Б.И., която съдът възприема като компетентна и безпристрастно
изготвена, макар и оспорена от ответницата. От нея и от обясненията, дадени от
вещото лице И. в съдебното заседание на 27.01.2016 г., се установява, че
справедливата пазарна стойност на процесния
апартамент с идентификатор 56784.523.1553.1.8 към 23.03.2015 г. възлиза на 164
600 лв., като вещото лице е взело предвид конструкцията и вида на имота, площта
на апартамента, местоположението му, извършения цялостен луксозен ремонт, което
го прави уникален като жилище.
Във връзка с оспорването и на тази съдебно-оценъчна експертиза ответницата К.
е поискала тройна експертиза, но въпреки дадената ѝ от съда многократна
възможност, не е внесла необходимите за това средства и експертизата не е била
изготвена, поради което съдът намира, че оспорването е недоказано.
От писмо изх.№ ТД09/ПЛ 1485/25.01.2017 г. на КОНПИ и от приложените към
него писмени доказателства се установява, че срещу пълномощника на ищеца – Р.С.М.
е образувана проверка по ЗОПДНПИ с № УВ-246/23.02.2016 г. във връзка с
повдигнато срещу него обвинение за това, че през периода 12.03.2015 г. –
31.03.2015 г. като пълномощник на С.С.П. (ищеца) в
кръга на негово пълномощие, с цел да набави за себе си имотна облага е възбудил
и е поддържал заблуждение у последния и с това му е причинил имотна вреда в
размер на 130 000 лв., като същата е в големи размери – престъпление по
чл. 210, ал. 1, т. 3 и т. 5, вр. чл. 209, ал. 1 от НК.
В този смисъл към писмената защита на ищеца е приложен препис от влязлата в
сила Присъда № 210/25.07.2016 г. по н.о.х.д.№ 3315/2016 г., ПРС, XXVI н.с., изменена от ПОС и
от ПАС, с която Р.С.М. е осъден за посоченото по-горе престъпление и е осъден
за заплати на гражданския ищец С.С.П. причинени от
деянието имуществени вреди в размер на 130 000 лв. и на 4 290 лв.,
ведно с лихви и разноски.
По делото са разпитани свидетелите К. Н. Ж. (без родство със страните) и С.
Р. М. – син на ответницата, показанията на които съдът не обсъжда, тъй като
счита за ирелевантни на спора, както и предвид
близката родствена връзка на свид. М. с ответницата и
възможната негова заинтересованост от изхода на спора по смисъла на чл. 172 от ГПК.
При така установените фактически обстоятелства съдът направи следните
изводи от правна страна:
Предявеният установителен иск по чл. 26, ал. 1,
пр. 3 от ЗЗД за нищожност на договора за покупко-продажба на недв. имот, обективиран в нот. акт с вх.рег.№ 7788 от 23.03.2015 г., акт № 188, том 20, дело № 3754/2015 г. на СВ - ***,
поради накърняване на добрите нрави, е допустим, а разгледан по същество е
ОСНОВАТЕЛЕН.
Добрите нрави са морални норми, които по силата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД
придобиват правно значение и нарушението им се приравнява на последиците от
нарушаване на закона. Особеност на добрите нрави е, че те са критерии и норми
за поведение, които се установяват в обществото, поради това, че значителна
част от хората според вътрешното си убеждение ги приемат и се съобразяват с
тях. Принципът на справедливостта е една от тези морални норми, който изисква
да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
Според чл. 183 от ЗЗД, с договора за продажба продавачът се задължава да
прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена,
която купувачът се задължава да му заплати. Цената се договаря между страните
свободно, но за да е справедлива тя следва да е адекватна на стойността на
продадената вещ.
Преценката за нищожност на договор за покупко-продажба на недв. имот, поради накърняване на добрите нрави при
съществено разминаване между договорената цена и стойността на продадената вещ,
следва да се извърши към момента на сключването му, като се съобразят конкретните
характеристики и всички особености на продадената вещ. В случая, при съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства – категоричните заключения и на
двете оценъчни експертизи, чието оспорване от страна на ответницата е
недоказано, съдът намира, че при сключване на 23.03.2015 г. на атакувания
договор за покупко-продажба на недв. имот,
представляващ апартамент от 109 кв.м, находящ се в ****,
ведно с изба и таван и съответните ид.ч. от общите
части, в състояние след извършен цялостен луксозен ремонт, е налице съществена
нееквивалентност на разменените престации, тъй като
платената продажна цена от 60 000 лв. е значително по-малка дори от
данъчната оценка на апартамента от 94 390,60 лв. и почти два пъти и
половина по-малка от средната му пазарна цена от 173 500 лв., според
заключението на вещото лице А.З., което съдът възприема изцяло. В този смисъл
уговорената продажна цена на имота нарушава принципа на справедливостта, тъй
като е значително по-малка от действителната пазарна стойност на прехвърления недв. имот. Налице е неадекватно разместване на имуществени
блага между страните по сделката, като патримониумът
на купувачката е значително увеличен за сметка на продавача на недв. имот.
Ето защо, при преценка на конкретните условия, при които е сключен процесния договор за покупко-продажба на недв. имот, съдът намира, че разменените между страните престации са явно нееквивалентни, поради което е нарушен
принципа на справедливостта в гражданските правоотношения и поради това се накърняват
добрите нрави, а атакуваната сделка следва да се прогласи за нищожна на
основание чл. 26, ал.1, пр. 3 от ЗЗД.
Възражението на ответницата относно липсата на посочена продажна цена на
имота в даденото от ищеца на Р. М. пълномощно, съдът намира за неоснователно. Действително с пълномощното е предоставена възможност на пълномощика да договоря свободно продажната цена на имота, но той следва да
осъществи дадената му от
ищеца представителна власт с грижата на добър стопанин,
което означава сключване на договор
при средна пазарна цена или
по-висока такава, а не както е в настоящия
случай - в пъти по-ниска цена от
пазарната стойност на имота. Свободата
на договаряне, която е предоставена с пълномощното, не следва да се
тълкува като възможност за ощетяване
на упълномощителя (ищеца), а като възможност за гъвкаво
и в полза на представлявания преценяване на пазарната ситуация. В случая интереса на представлявания е увреден, като договора е сключен при неизгодни условия съобразно конкретната икономическа обстановка, а предоставените на пълномощника права са упражнени превратно,
макар и в рамките на представителната му власт.
Неоснователно е и възражението на ответницата за неоснователно обогатяване
на ищеца, предвид присъдата н.о.х.д.№ 3315/2016 г., ПРС, XXVI н.с., в гражданската
ѝ част, с която Р. М. е осъден да заплати на ищеца имуществени вреди в
размер на 130 000 лв., причинени от измама при продажбата на процесния апартамент. Тези имуществени вреди не са
причинени от ответницата С.К., а от друго лице – Р. М., което има задължение за
обезвреда спрямо ищеца на друго правно основание.
Атакуването на действителността на договора за покупко-продажба има за
последица връщане на разменените по този договор престации
между страните по него, като ищецът следва да върне на ответницата получената
продажна цена на имота от 60 000 лв., но тъй като няма заявено искане по
чл. 34 от ЗЗД, съдът не се произнася по този въпрос. Вътрешните отношения между
представител и представляван по упълномощителната
сделка са ирелевантни на задълженията на страните по
чл. 34 от ЗЗД по недействителната сделка за покупко-продажба.
Тъй като главният иск за нищожност на договора по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е основателен и следва да се уважи, съдът не дължи произнасяне по
евентуалния иск за относителна недействителност по чл. 40 от ЗЗД.
В тази връзка не следва да се обсъждат и възраженията на ответницата за
недопустимост на този иск, поради неучастието като страна по спора на
пълномощника Р.М..
Предвид гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН Договора за
покупко-продажба на недв. имот, изповядан с нот. акт № 68, том IX, рег.№ 610, дело № 68/23.03.2015 г. на нотариус С. Й.,
рег.№ *** на НК, вписан в Служба по вписванията – *** с вх.рег.№ 7788 от
23.03.2015 г., акт № 188, том 20, дело №
3754/2015 г., с който С.С.П., ЕГН **********,****,
чрез пълномощника си Р. С. М., ЕГН **********, е продал на С.Ф.К., ЕГН **********,***,
недв. имот – апартамент в ***, представляващ СОС с
идентификатор 56784.523.1553.1.8, подробно описан в нот.
акт, за сумата 60 000 лв., заплатена преди това на пълномощника на
продавача по банкова сметка ****,
на основание чл.
26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд – гр. Пловдив в
2-седмичен срок от връчването му.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: …………………
/М. Бедросян/