РЕШЕНИЕ
№ ....................
гр.С., 24.06.2016 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 4 състав, в публичното съдебно заседание на двадесет
и пети май през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАЛИНА АНАСТАСОВА
при
участието на секретаря Д.К., като разгледа докладваното от съдията гражданско
дело № 605 по описа за 2014 год., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по чл. 362 – 364
ГПК.
Образувано е
по искова молба от "А.И." ЕООД с която срещу "Т." ЕООД (в несъстоятелност) са предявени искове с правно основание
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателни два договора както следва:
1/
предварителен договор, сключен на 08.02.2008 г., за покупко-продажба на
недвижим имот, описан съгласно инвестиционен проект във фаза „технически
проект“ одобрен на 04.05.2007 г. от „Дирекция архитектура и градоустройство“ на
Столична Община, а именно – АПАРТАМЕНТ № ** („**), разположен на 6-ти етаж, на
кота +16.45 (плюс шестнадесет цяло и четиридесет и пет стотни), находящ се във
вход * („*“) на жилищна сграда на седем и девет етажа, обществено обслужваща
сграда (офис сграда) на пет етажа с функционална три етажна връзка с подземни
гаражи, която ще бъде изградена в УПИ II- 1507, с площ от 2016 /две хиляди и
шестнадесет/ кв.метра, от квартал 39, разположен в гр. С., район „М.“,
местността М. *, ж.к. „К.“, при съседи на парцела по скица: улица, УПИ I, УПИ III, УПИ IV – 1508, УПИ V, който апартамент се състои от: предверие,
кухненски бокс с трапезария, дневна, коридор, килер, баня с тоалетна, спалня и
балкон с обща площ от 60,03 м2 /шестдесет цяло и три стотни/ кв.м., от които
44,20 м2 застроена площ и 12,23 м2 , равняващи се на
1,568% идеални части от общите части на сградата, при граници за апартамента:
на северозапад В.6.15, на югозапад В.6.17 и коридор, на североИ. А.6.18 и на
югоИ. УПИ, ведно с мазе № 40, на кота -3,65 с площ 3,60 кв.м., при съседи: от
две страни коридор, мазе 41, стълбище и паркомясто -1.61, заедно с паркомясто №
-1,57 (минус едно точка петдесет и седем), на кота -3,65 (минус три цяло и шестдесет
и пет стотни) с площ от 22,27 квадратни метра, от които 12,49 кв.м. застроена
площ и 2,632% идеални части от общите части на сградата при съседи: паркоместа
-1.56 и -1.58, мазета 35 и 30 и подземна улица и земя, представляваща 1.041%
идеални части от УПИ II – 1507 и правото на строеж върху него
срещу задължението за заплащане на продажната цена в размер на 68 138,00 Евро
/шестдесет и осем хиляди сто тридесет и осем евро/ платима както следва: а/
сумата за резервация на имота в размер на 1000 /хиляда/ Евро, вече платени на
посредника към деня на подписване на настоящия договор; б/ 30% /тридесет
процента/ от цената в размер на 20 441,40 Евро, намалени с дадената
резервационна сума по буква „а“, платена на посредника към деня на подписване
на договора; в/ 40% /четиридесет процента/ от цената е размер на 27 255,20 Евро
в 15 дневен срок от деня, в който продавачът предостави на купувача заверено от
последния копие от удостоверение за завършен груб строеж на сградата
(удостоверение по чл. 181 от ЗУТ) за сградата, в която се намира имотът и
писмено посочи банкова сметка, ***; г/ 20% /двадесет процента/ от цената на
имота в размер на 13 627,60 Евро в 15 дневен срок от деня, в който продавачът
предостави на купувача заверено от последния копие от акт 15 за сградата, в
която се намира имотът и писмено посочи съответната банкова сметка, ***; д/ 10%
/десет процента/ от цената на имота в размер на 6 813,80 Евро – 14 дневен
срок от деня на издаване на разрешение за ползване на сградата и писмено посочи
съответната банкова сметка, ***.
2/
предварителен договор, сключен на 08.02.2008 г., за покупко-продажба на
недвижим имот, описан съгласно инвестиционен проект във фаза „технически
проект“, одобрен на 04.05.2007 г. от „Дирекция архитектура и градоустройство“
на Столична Община, а именно – АПАРТАМЕНТ № *** („***), разположен на 9-ти
етаж, на кота +25.00 (плюс двадесет и пет), находящ се във вход * на жилищна
сграда на седем и девет етажа, обществено обслужваща сграда (офис сграда) на
пет етажа с функционална три етажна връзка с подземни гаражи, която ще бъде
изградена в УПИ II- 1507, с площ от 2016 /две хиляди и шестнадесет/
кв.метра, от квартал 39, разположен в гр. С., район „М.“, местността М. *, ж.к.
„К.“, при съседи на парцела по скица: улица, УПИ I, УПИ III, УПИ IV – 1508, УПИ V, който апартамент се състои от: предверие,
дневна, кухненски бокс, спалня, коридор, килер, баня с тоалетна и балкон с обща
площ от 62,42 м2 /шестдесет и
две цяло и четиридесет и две/ кв.м., от които 45,00 м2 застроена
площ и 11,82 м2, равняващи се на 1,516% идеални части от общите
части на сградата, при граници за апартамента: на северозапад апартамент А.9.25,
на югозапад апартамент А.9.27, на североИ. офисна част и на югоИ. УПИ, ведно с
мазе № 23, на кота -0,65 с площ 5,60 кв.м., при съседи: от две страни коридор,
мазе 24, мазе 26 и техническо помещение, заедно с паркомясто № 0.8 (нула точка
осем), на кота ± 0.00 (нула) с площ от 23,85 квадратни метра, от които 15,34
кв.м. застроена площ и 3.448% идеални части от общите части на сградата при съседи:
паркомясто 0.7, двор и земя, представляваща 1.095% идеални части от УПИ II – 1507 и правото на строеж върху
него срещу задължението за заплащане на продажната цена в размер на 72 545,60
Евро /седемдесет и две хиляди петстотин четиридесет и пет евро и шестдесет
цента/, платима както следва: а/ сумата за резервация на имота в размер на 1000
/хиляда/ Евро, вече платени на посредника към деня на подписване на настоящия
договор; б/ 30% /тридесет процента/ от цената в размер на 21 763,68 Евро,
намалени с дадената резервационна сума по буква „а“, платена на посредника към
деня на подписване на договора; в/ 40% /четиридесет процента/ от цената на
имота в размер на 29 018,24 Евро в 15 дневен срок от деня, в който
продавачът предостави на купувача заверено от последния копие от Удостоверение
за завършен груб строеж на сградата (удостоверение по чл. 181 от ЗУТ) за
сградата, в която се намира имотът и писмено посочи банкова сметка, ***; г/ 20%
/двадесет процента/ от цената на имота в размер на 14 509,12 Евро в 15 дневен
срок от деня, в който продавачът предостави на купувача заверено от последния
копие от акт 15 за сградата, в която се намира имотът и писмено посочи
съответната банкова сметка, ***; д/ 10% /десет процента/ от цената на имота в
размер на 7254,56 Евро в 14 дневен срок от деня на издаване на Разрешение за
ползване на сградата и писмено посочи съответната банкова сметка, ***.
Твърди, че
първите вноски по двата договора в размер на 30% от продажната цена са заплатени
към датата на подписване на предварителните договори, а вторите, съответно в
размер на 40 % са платени по банков път на 03.11.2008 г., като сочи, че останалите
вноски в размер съответно на 20% и 10 % не са дължими, тъй като ответникът не е
предоставил заверено копие от Акт образец 15 и сградата не е въведена в
експлоатация.
Излага, че
на 15.07.2009 г., с нотариален акт № 38, т. IV, рег. № 23355, дело № 550/2009 г.
на нотариус с рег. № * на НК, ответникът е учредил в полза на „Н.Б.З. – И.“ АД
(понастоящем „Т.Б.А.Б.“ ЕАД) договорна ипотека върху описаните имоти.
Същевременно,
с решение по № 543/18.03.2013 г. по т.д. № 2525/2012 г. по описа на СГС, е
констатирана неплатежоспособността на ответното дружество и по отношение на
него е открито производство по несъстоятелност.
Поддържа
твърдения, че съгласно чл. 6.1. от предварителните договори ответникът се
задължил да прехвърли собствеността върху недвижимите имоти в срок до 40 дни
след като продавачът предаде на купувача заверено копие от акт – образец 15,
който бил съставен за всички обекти в жилищната сграда на 11.12.2009 г.
Ето защо,
моли да бъде постановено решение, с което да бъдат обявени за окончателни
предварителните договори за покупко-продажба на описаните недвижими имоти.
Претендира разноски. Представя списък по чл. 80 от ГПК.
В срока за
отговор, ответникът "Т." ЕООД взема становище, че исковете са
недопустими, поради което същите следва да бъдат оставени без разглеждане, а
производството по делото прекратено. Евентуално иска спиране на производството,
тъй като дружеството е в открито производство по несъстоятелност. По същество
оспорва исковете като неоснователни.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и
след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите
на чл. 235 ГПК намира от фактическа и правна страна следното:
Безспорно
установено по делото е, че на 08.02.2008 г. между "А.И." ЕООД от една
страна, в качеството му на купувач и "Т." ЕООД от друга, в качеството
му на продавач, са сключени два предварителни договора за продажба на недвижим
имот, както следва:
1/ Предварителен
договор, сключен на 08.02.2008 г., за покупко-продажба на недвижим имот, описан
съгласно инвестиционен проект във фаза „технически проект“ одобрен на
04.05.2007 г. от „Дирекция архитектура и градоустройство“ на Столична Община, а
именно – АПАРТАМЕНТ № ** („**), разположен на 6-ти етаж, на кота +16.45 (плюс
шестнадесет цяло и четиридесет и пет стотни), находящ се във вход В („бе“) на
жилищна сграда на седем и девет етажа, обществено обслужваща сграда (офис
сграда) на пет етажа с функционална три етажна връзка с подземни гаражи, която
ще бъде изградена в УПИ II- 1507, с площ от 2016 /две хиляди и
шестнадесет/ кв.метра, от квартал 39, разположен в гр. С., район „М.“,
местността „М. *“, ж.к. „К.“, при съседи на парцела по скица: улица, УПИ I, УПИ III, УПИ IV – 1508, УПИ V, който апартамент се състои от: предверие,
кухненски бокс с трапезария, дневна, коридор, килер, баня с тоалетна, спалня и
балкон с обща площ от 60,03 м2 /шестдесет цяло и три стотни/ кв.м., от които
44,20 м2 застроена площ и 12,23 м2, равняващи се на
1,568% идеални части от общите части на сградата, при граници за апартамента:
на северозапад В.6.15, на югозапад В.6.17 и коридор, на североИ. А.6.18 и на
югоИ. УПИ, ведно с мазе № 40, на кота -3,65 с площ 3,60 кв.м., при съседи: от
две страни коридор, мазе 41, стълбище и паркомясто -1.61, заедно с паркомясто №
-1,57 (минус едно точка петдесет и седем), на кота -3,65 (минус три цяло и
шестдесет и пет стотни) с площ от 22,27 квадратни метра, от които 12,49 кв.м.
застроена площ и 2,632% идеални части от общите части на сградата при съседи:
паркоместа -1.56 и -1.58, мазета 35 и 30 и подземна улица и земя,
представляваща 1.041% идеални части от УПИ II – 1507 и правото на строеж върху
него срещу задължението за заплащане на продажната цена в размер на
68 138,00 Евро /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и осем евро/ платима
както следва: а/ сумата за резервация на имота в размер на 1000 /хиляда/ Евро,
вече платени на посредника към деня на подписване на настоящия договор; б/ 30%
/тридесет процента/ от цената в размер на 20 441,40 Евро, намалени с дадената
резервационна сума по буква „а“, платена на посредника към деня на подписване
на договора; в/ 40% /четиридесет процента/ от цената е размер на 27 255,20 Евро
в 15 дневен срок от деня, в който продавачът предостави на купувача заверено от
последния копие от Удостоверение за завършен груб строеж на сградата
(удостоверение по чл. 181 от ЗУТ) за сградата, в която се намира имотът и
писмено посочи банкова сметка, ***; г/ 20% /двадесет процента/ от цената на
имота в размер на 13 627,60 Евро в 15 дневен срок от деня, в който продавачът
предостави на купувача заверено от последния копие от акт 15 за сградата, в
която се намира имотът и писмено посочи съответната банкова сметка, ***; д/ 10%
/десет процента/ от цената на имота в размер на 6 813,80 Евро – 14 дневен
срок от деня на издаване на Разрешение за ползване на сградата и писмено посочи
съответната банкова сметка, ***.
2/
предварителен договор, сключен на 08.02.2008 г., за покупко-продажба на
недвижим имот, описан съгласно инвестиционен проект във фаза „технически
проект“, одобрен на 04.05.2007 г. от „Дирекция архитектура и градоустройство“
на Столична Община, а именно – АПАРТАМЕНТ № *** („***), разположен на 9-ти
етаж, на кота +25.00 (плюс двадесет и пет), находящ се във вход А на жилищна
сграда на седем и девет етажа, обществено обслужваща сграда (офис сграда) на
пет етажа с функционална три етажна връзка с подземни гаражи, която ще бъде
изградена в УПИ II- 1507, с площ от 2016 /две хиляди и шестнадесет/
кв.метра, от квартал *, разположен в гр. С., район „М.“, местността „М. *“,
ж.к. „К.“, при съседи на парцела по скица: улица, УПИ I, УПИ III, УПИ IV – 1508, УПИ V, който апартамент се състои от: предверие,
дневна, кухненски бокс, спалня, коридор, килер, баня с тоалетна и балкон с обща
площ от 62,42 м2 /шестдесет и
две цяло и четиридесет и две/ кв.м., от които 45,00 м2 застроена
площ и 11,82 м2, равняващи се на 1,516% идеални части от общите
части на сградата, при граници за апартамента: на северозапад апартамент
А.9.25, на югозапад апартамент А.9.27, на североИ. офисна част и на югоИ. УПИ,
ведно с мазе № 23, на кота -0,65 с площ 5,60 кв.м., при съседи: от две страни
коридор, мазе 24, мазе 26 и техническо помещение, заедно с паркомясто № 0.8
(нула точка осем), на кота ± 0.00 (нула) с площ от 23,85 квадратни метра, от
които 15,34 кв.м. застроена площ и 3.448% идеални части от общите части на
сградата при съседи: паркомясто 0.7, двор и земя, представляваща 1.095% идеални
части от УПИ II – 1507 и
правото на строеж върху него срещу задължението за заплащане на продажната цена
в размер на 72 545,60 Евро /седемдесет и две хиляди петстотин четиридесет
и пет евро и шестдесет цента/, платима както следва: а/ сумата за резервация на
имота в размер на 1000 /хиляда/ Евро, вече платени на посредника към деня на
подписване на настоящия договор; б/ 30% /тридесет процента/ от цената в размер
на 21 763,68 Евро, намалени с дадената резервационна сума по буква „а“, платена
на посредника към деня на подписване на договора; в/ 40% /четиридесет процента/
от цената на имота в размер на 29 018,24 Евро в 15 дневен срок от деня, в
който продавачът предостави на купувача заверено от последния копие от
Удостоверение за завършен груб строеж на сградата (удостоверение по чл. 181 от ЗУТ) за сградата, в която се намира имотът и писмено посочи банкова сметка, ***;
г/ 20% /двадесет процента/ от цената на имота в размер на 14 509,12 Евро в 15
дневен срок от деня, в който продавачът предостави на купувача заверено от
последния копие от акт 15 за сградата, в която се намира имотът и писмено
посочи съответната банкова сметка, ***; д/ 10% /десет процента/ от цената на
имота в размер на 7254,56 Евро в 14 дневен срок от деня на издаване на
Разрешение за ползване на сградата и писмено посочи съответната банкова сметка,
***.
По силата на
описаните договори продавачът се е задължил да построи и прехвърли
собствеността върху описаните имоти, като съгласно чл. 6 от договорите нотариалното
прехвърляне на собствеността се извършва съобразно чл. 6.1. или чл. 6.2., в
зависимост от това, дали купувачът ще използва банков кредит за финансиране на
част от покупката. Според чл. 6.1. в случай, че купувачът не използва банков
кредит за финансиране на част от покупката, продавачът и купувачът се
споразумяват, в период от 40 дни след като продавачът предаде заверено копие от
Акт обр. 15 на купувача, да се явят пред нотариус и да сключат окончателен
договор. Според чл. 6.2. в случай, че купувачът кандидатства за банков кредит,
продавачът ще прехвърли собствеността върху имота в срок от 30 дни от
представяне на заверено копие на Удостоверение за завършен груб строеж на
сградата, но не преди купувачът да представи документ, изхождащ от
финансиращата институция, който да доказва, че последната се ангажира да
отпусне неплатения към този момент остатък от продажната цена.
Заплащането
на цената на описаните имоти е уговорено на части, като съгласно чл. 2.1. буква
„б“ от двата договора първоначалната вноска, представляваща 30% от цената на
всеки имот е заплатена от купувача към деня на подписване на договорите.
На
12.09.2008 г. „Т.“ ЕООД е получил Акт за обр. 14 за строеж: жилищна и офис
сграда на 7/9 етажа, обществено обслужваща сграда на 5 етажа с функционална 3
етажна връзка и подземни гаражи, находяща се в гр. С., УПИ II – 1507, кв. 39, местността „К. – М. *“.
На
01.10.2008 г. Столична община, район „М.“ е издала констативен протокол № 44
съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, че описаният обект е изграден в груб строеж.
На
31.10.2008 г. с платежно нареждане с референтен № PFE-000244-001192,
Д.Р. е
превел по сметка на „Т.“ ЕООД сумата в размер на 139 072,00 Евро.
На
15.07.2009 г., с нотариален акт № 38, т. IV, рег. № 23355, дело № 550/2009 г.
на нотариус с рег. № * на НК, "Т." ЕООД е учредило в полза на „Н.Б.З.
– И.“ АД (понастоящем „Т.Б.А.Б.“ ЕАД) договорна ипотека върху собствените си
самостоятелни обекти, изградени в степен на завършеност „груб строеж“, всички
находящи се в построената съгласно одобрен архитектурен проект от 04.05.2007 г.
и издадено Разрешение за строеж № 91/24.01.2007 г. „Жилищна и офис сграда“, находяща
се в поземлен имот с идентификатор 68134.4090.35, одобрена кадастрална карта и
кадастрални регистри със Заповед РД-18-15/06.03.2009 г. на Изпълнителен
Директор на АГКК, с адрес на поземления имот град С., район „М.“, ж.к. „М. IV“ с площ от 2052 кв. метра, трайно
предназначение на територията – урбанизирана, за друг вид застрояване, УПИ II-1507, квартал № *, по плана на град
С., местността „М. *“, ж.к. „К.“, включително и върху:
1/ АПАРТАМЕНТ
№ **, вход* на IX етаж от жилищната сграда, на кота +25,00 метра,
състоящ се от предверие, кухненски бокс, дневна, коридор, килер, баня с
тоалетна, спалня и балкон, със застроена площ от 45,00 при съседи: ателие № 25,
калкан на триетажна сграда, двор, апартамент № **, коридор на сграда, заедно с
прилежащото му складово помещение № 23, на приземно ниво от жилищна сграда, на
кота -0,65 метра, със застроена площ от 5,60 квадратни метра при съседи:
коридор, складово помещение № 24, складово помещение № 26, техническо помещение
ГЗТ, предверие, заедно с 1,516 % идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 11,82 квадратни метра и с 0,648% идеални части от правото на
строеж върху мястото;
2/
АПАРТАМЕНТ № *, вход * на VII етаж от жилищна сграда, на кота
+19,30 метра, състоящ се от предверие, дневна, кухненски бокс с трапезария,
коридор, килер, баня с тоалетна, спалня и балкон със застроена площ от 44,20
квадратни метра при съседи: апартамент № * вход „Б“, апартамент № * вход „А“,
двор, апартамент № * вход „Б“, коридор на сграда, заедно с прилежащото му
складово помещение № 40, в сутерена, на кота -3,65 метра, със застроена площ от
3,60 квадратни метра, при съседи: паркомясто № 61, стълбище, складово помещение
№ 41, коридор, заедно с 1,568% идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 12,23 квадратни метра и с 0,644% идеални чати от правото на
строеж върху мястото.
3/
Паркомясто № 8 на приземното ниво от офис сграда, на кота 0,00 метра със
застроена площ от 15,34 квадратни метра при съседи: от две страни двор, паркомясто
№ 7 и подземна улица, заедно с 3,448% идеални части от общите части на
подземната част на сградата, находяща се на кота -0,65 метра, равняващи се
23,85 квадратни метра и с 0,447% идеални части от правото на строеж върху
мястото.
4/
Паркомясто № 57 в сутерена, на кота -3,65 метра, със застроена площ от 12,49
квадратни метра, при съседи: паркомясто № 56, складово помещение № 35, складово
помещение № 30, паркомясто № 58 и подземна улица, заедно с 2,632% идеални части
от общите части на подземната част на сградата, находяща се на кота -3,65
метра, равняващи се на 22,27 квадратни метра и с 0,397% идеални части от
правото на строеж на върху мястото.
С решение по
№ 543/18.03.2013 г. по т.д. № 2525/2012 г. по описа на СГС, за "Т."
ЕООД е открито производство по несъстоятелност, като дружеството е обявено в
несъстоятелност с решение № 626 от 14.04.2015 г. постановено по същото дело,
като съдът по несъстоятелността е постановил да започне осребряване на
имуществото на длъжника.
От
представената по делото скица № 6791/06.02.2014 г. на поземлен имот с
идентификатор 68134.4090.35 е видно, че УПИ II – 1507 в квартал 39 е собственост на Б.И.Г.
и И.М.Г., като в посочения УПИ са изградени две сгради: административна сграда
с идентификатор 68134.4090.35.2 със застроена площ от 450 кв.м. съгласно скица
на сграда № 6794/06.02.2014 г. и многофамилна жилищна сграда с идентификатор
68134.4090.35.1 със застроена площ от 361 кв. м., съгласно скица на сграда №
6793/06.02.2014 г. като в скиците няма данни за собствениците на имота.
От
удостоверение от Столична община, район „М.” изх.№ **********/14.03.2016 г. се
установява, че данъчната оценка на жилище *** с площ 62,42 кв. м, ведно с мазе
от 5,60 кв. м е 45 325,90 лева, на паркомясто № 8 с площ от 15,34 кв.м е
8 607,40 лева, на жилище *** с площ от 44,20 кв. м., ведно с мазе от 3,60
кв. м., е 33 703,20 лева и на гараж паркомясто 1.57 с площ от 12,49 кв. метра е
7008,20 лева.
Въз основа на така установените факти и с оглед направените от страните
искания и възражения, настоящият състав счита, че производството по делото е
допустимо, като не са налице предпоставки за неговото прекратяване или спиране.
Безспорно установено е, че към датата на завеждане на исковата молба в съда, за
ответника "Т." ЕООД, по силата на решение по № 543/18.03.2013 г. по
т.д. № 2525/2012 г. по описа на СГС, е било открито производство по
несъстоятелност, като към приключване на устните състезания, след извършена
служебна проверка от съда по чл. 32 от ЗТР, се установи, че дружеството е
обявено в несъстоятелност с решение № 626 от 14.04.2015 г., по същото дело, като съдът по
несъстоятелността е постановил да започне осребряване на имуществото на
длъжника. Нормите на чл. 637, ал. 1 ТЗ и чл. 637, ал. 5 ТЗ не намират приложение по
исковете, предявени на правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Предмет на удовлетворяване в
производството по несъстоятелност са само вземанията на кредиторите, но не и
упражняването и защитата на други видове субективни права - потестативни и
вещни. Искът по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД е конститутивен, а не осъдителен и с него не се претендира осъждането на
ответника за изпълнение на определена престация, а се цели осъществяването на
едно преобразуващо право по принудителен ред - обявяване на предварителния
договор за окончателен, (така Определение №
305 от 08.03.2004 г. по ч. гр. дело № 67/2004 г. на ВКС). В този смисъл неоснователно се
явява възражението на ответника, релевирано в отговора по чл. 131 от ГПК, че
производството е недопустимо, евентуално, че са налице основания за неговото
спиране, тъй като потестативното право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД не се включва в
масата на несъстоятелността.
За основателността на предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищеца
е да докаже, че между страните е сключен валиден предварителен договор, по
силата на който ответникът се е задължил да прехвърли собствеността на ищеца; че
ответникът е собственик на описаната вещ; че ищецът е изпълнил задължението си
за плащане на уговорената цена или че е готов да го изпълни, както и че е настъпил
падежът на задължението за прехвърляне.
Съгласно разпоредбата на чл. 363 от ГПК когато задължението е за
прехвърляне на недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките
за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят
е собственик на имота. Съдът следва да извърши проверка на придобивното
основание по см. на чл. 77 ЗС, на което почива правото на собственост на
обещателя - продавач, като доказването на тези факти следва да бъде пълно и
главно.
Така
установените факти сочат, че между страните са били сключени два валидни договора,
инкорпориращи договор за изработка и предварителен договор за прехвърляне на
собствеността върху описаните обекти, в изискуемата писмена форма в
съответствие с чл. 19, ал. 1 от ЗЗД. Последните съдържат съществените условията
на окончателните договори, уговорени са предмета на договора и цената.
В рамките на
компетентността си по чл. 363 от ГПК и въз основа на представените по делото
доказателства, съдът извършва проверка дали отчуждителят е собственик на имота
като релевантният момент е не дата на сключване на договора, а момента на
постановяване на решението по чл. 19, ал. 3 ГПК.
Както бе
посочено, чрез удостовереното в представената по делото на лист 70 скица на
поземлен имот с идентификатор 68134.4090.35 / номер по предходен план УПИ II – 1507 в квартал 39 / по КК и КР, одобрена
със заповед № РД-18-15/06.03.2009 г. на Изп. директор на АГКК се установява че
същият е собственост на Б.И.Г. и И.М.Г.. Съдът намира че следва да отчете
доказателственото значение на това отразяване съобразно оборимата законова
презумпция за вярност на чл. 2, ал. 5 ЗКИР.
От своя
страна в представения нотариален акт № 38, т. IV, рег. № 23355, дело № 550/2009 г.
на нотариус с рег. № * на НК за учредяване на договорна ипотека на лист 27 е
удостоверено, че на ответника е учредено право на строеж върху описания
поземлен имот. Доколкото така посочения и удостоверен в съставения акт правен
извод на нотариуса за съществуването на това ограничено вещно право в полза на
ответника не е опроверган с оглед дадените разяснения с ТР 11/2012 на ОСГК на
ВКС, съдът намира че следва да отчете доказателственото му значение при
разрешаване на спора. В конкретния случай ответникът не е провел пълно обратно
доказване съобразно правилата на чл. 154, ал.1 ГПК, поради което съдът намира
за установено, че ответникът е носител на ограничено вещно право на строеж
върху описания поземлен имот, чийто обем и характеристики не може да бъде
установен към момента на сключване на предварителните договори на 08.02.2008 г.
доколкото не е представен такъв акт в производството.
Освен това, доколкото
чрез посочените писмени документи се установи, че собственик на поземления имот
е трето за спора лице - Б.И.Г. и И.М.Г. и в производството не се установи
прехвърляне на съответни идеални части от поземления имот в полза на носителя
на правото на строеж, то, съдът не би могъл да извърши преценка за принадлежност на правото на собственост върху
съответните идеални части от терена – земя, представляваща 1.095% от УПИ II – 1507 по първия предварителен договор и
1,041% по втория, така както е уговорено в чл. 1 от договорите за продажба.
Това от своя страна е пречка за уважаване на претенции по чл.19, ал.3 ЗЗД
досежно така описаните в договорите идеални части.
Чрез
представените писмени документи акт. обр. 14 за приемане на конструкцията и
констативен протокол № 44/01.10.2008 г., издаден от СО, Район М. на основание
чл.181, ал.2 ЗУТ се установява, че в качеството си на суперфициар ответникът е
реализирал правото на строеж върху сградата описана, като: „Жилищна и офис
сграда на 7/9 етажа, обществено обслужваща сграда на 5 етажа с функционална 3
етажна връзка и подземни гаражи, находяща се в гр. С., УПИ II – 1507, кв. 39, местността „К. – М. *“
на етап на завършеност „груб строеж“ към 01.10.2008 г. От този момент е налице
годен обект на правото на собственост съобразно разясненията на ТР 1/2011 на
ОСГК на ВКС.
Съгласно чл.
181 от ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет
на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на
сградата в груб строеж, като след завършване на сградата в груб строеж,
констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да
бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.
В настоящият
случай, съдът приема че в производството не се установи, че описаните в сключените
предварителни договори обекти съществуват към настоящия момент и съответно
представляват самостоятелни части от сградата, представляваща реализирано
строителство от ответника. Освен това, съдът намира че по делото не се установи
безспорно, че недвижимите имоти, предмет на двата предварителни договора
съществуват реално, във вида, в който същите са описани в сключените предварителни договори по инвестиционния проект.
Съгласно чл. 139, ал. 1 от ЗУТ инвестиционните
проекти могат да се изработват във фази идеен проект, технически проект или
работен проект (работни чертежи и детайли). В настоящия случай описанието на
имотите е дадено съгласно съгласуван технически инвестиционен проект, в който,
обаче, според чл. 154, ал. 1 от ЗУТ след издаване на разрешението за строеж са допустими несъществени отклонения
след съгласуване с водещия проектант. Видно от представените по делото писмени
доказателства, описанието на апартаментите и паркоместата, определени като
самостоятелни обекти съгласно предварителните договори, не съответстват в
достатъчна степен на описанието по нотариалния акт за учредяване на договорна
ипотека от 2009 г., поради което не може да се направи категоричен извод, че
същите са идентични и дали са били налице последващи допустими от закона
изменения.
В
производството не са събрани доказателства, за това че към момента на приключване на съдебното дирене
в настоящата инстанция, описаните обекти, прехвърлянето на собствеността върху
които се иска, имат характеристиките на самостоятелен обект по смисъла на § 5,
т. 39 от ЗУТ, т.е. че същите са реална част от строеж с определено
наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и
идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.
Освен това,
чрез представените на лист 71 и 72 скици на сгради с номера съответно №
6794/06.02.2014 г. и 6793/06.02.2014 г., построени в УПИ II – 1507, с идентификатор 68134.4090.35, се
установява съществуване на две сгради, съответно административна - делова на 5
етажа с идентификатор 68134.4090.35.2 и жилищна многофамилна сграда с
идентификатор 68134.4090.35.1 на 8 етажа, т.е. индивидуализацията на сградите,
в които ищецът твърди, че се намират обектите, предмет на сключените
предварителни договори не съответстват на индивидуализацията на сградата според
издаденият акт обр.14 и констативен
протокол по чл.181, ал.2 ЗУТ. Това от своя страна препятства и установяването
на идентичност в сградите и съответно установяване местонахождение на обектите
по предварителните договори в съществуващите самостоятелни сгради според
отразените данни в КК и КР. Описаните на обектите, чиято продажба е обещана е
АПАРТАМЕНТ № ***, АПАРТАМЕНТ № ***. ведно с паркоместа № 0.8 и № -1.57 и не е
възможно при констатирано несъответствие в етажността на сградите да бъде установено
тяхното местоположение и местонахождение. Уговорката за продажба на бъдеща вещ
не е нищожна, а окончателният договор следва да бъде заместен с решение по чл.
19, ал. 3 ЗЗД за обособения реален обект, когато се установи идентичност въз
основа съдържанието на предварителния договор и осъщественото преустройство,
както е прието в Решение № 140 от 9.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 832/2011 г.,
III г. о., ГК, докладчик съдията Е.Т., постановено по реда на чл.290 ГПК. Съдът
възприема сочените в него изводи.
Сочените
правни и фактически изводи препятстват възможността за извършване на преценка
от съда, че принадлежността на правото на собственост върху описаните недвижими
имоти по сключените предварителни договори е на ответника.
Поради което
и предвид факта, че индивидуализацията на имота, обект на обещанието за
продажба, е от съществено значение за уважаване на иска по чл.19, ал. 3 от ЗЗД,
тъй като съдебното решение и вещно-транслативният му ефект заместват
нотариалния акт, липсата на яснота относно статута на обектите, чието
прехвърляне се иска към момента на неговото постановяване, се явява пречка за
уважаване на исковете.
В допълнение,
съгласно постигнатата уговорка между страните, обективирана в чл. 6 от
договорите, продавачът се е задължил да построи и прехвърли собствеността върху
описаните имоти, като съгласно чл. 6 от договорите нотариалното прехвърляне на
собствеността се извършва съобразно чл. 6.1. или чл. 6.2., в зависимост от
това, дали купувачът ще използва банков кредит за финансиране на част от
покупката. Според чл. 6.1. в случай, че купувачът не използва банков кредит за
финансиране на част от покупката, продавачът и купувачът се споразумяват, в
период от 40 дни след като продавачът предаде заверено копие от Акт обр. 15 на
купувача, да се явят пред нотариус и да сключат окончателен договор. Според чл.
6.2. в случай, че купувачът кандидатства за банков кредит, продавачът ще
прехвърли собствеността върху имота в срок от 30 дни от представяне на заверено
копие на Удостоверение за завършен груб строеж на сградата, но не преди
купувачът да представи документ, изхождащ от финансиращата институция, който да
доказва, че последната се ангажира да отпусне неплатения към този момент
остатък от продажната цена. В конкретния случай падежът на задължението за
прехвърляне е уговорен с оглед начина на заплащане на остатъка от цената, който
зависи от избора на купувача. В исковата молба ищецът навежда твърдение, че
правото му да иска обявяване на предварителния договор за окончателен е
възникнало, тъй като ответникът не е изпълнил задължението си да прехвърли
собствеността след завършване на грубия строеж на сградата, но същевременно не
е установил факта, че е уведомил същия, че е упражнил правото си на избор да
ползва банков кредит, респективно, че приложение намира чл. 6.2. от договорите,
както и че е представил документ, изходящ от финансиращата институция, доказващ
ангажимента на последната да отпусне финансирането. По делото не са представени
и доказателства за осъществяване на предпоставките по чл. 6.1., а именно
снабдяване на продавача с констативен акт за установяване годността за приемане
на строежа – Акт. обр. 15, с което страните обвързват падежа на задължение за
прехвърляне и установяването на което обстоятелство, съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК, е в тежест на ищеца.
От
представеното платежно нареждане с референтен № PFE-000244-001192 и вальор 31.10.2008 г., е видно, че
Д.Р. е превел по сметка на „Т.“ ЕООД сумата в размер на 139 072,00 Евро,
което обстоятелство не кореспондира с твърдението на ищеца, че купувачът "А.И."
ЕООД е заплатил на 03.11.2008 г., въз основа на издадена фактура, вноските по
чл. 2.1. буква „в“ по двата договора, представляващи 40% от продажната цена на
двата имота, в общ размер от 56 273.44 Евро.
Предвид гореизложеното,
съдът намира, че предявените искове срещу ответното дружество са неоснователни
и недоказани, поради което следва да бъдат отхвърлени.
По отношение
на разноските:
С оглед изгода на делото,
претенцията на ищеца за разноски е неоснователна. Разноски, на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК се дължат на ответника, но предвид факта, че същият не ги е
претендирал и на основание чл. 6, ал. 2 от ГПК, такива не следва да му се
присъждат.
Мотивиран от горното, Софийски
градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от "А.И." ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление ***, срещу "Т." ЕООД - в
несъстоятелност, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, искове по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване на окончателни на предварителен договор, сключен на 08.02.2008 г., за
продажба на недвижим имот, описан съгласно инвестиционен проект във фаза
„технически проект“ одобрен на 04.05.2007 г. от „Дирекция архитектура и
градоустройство“ на Столична Община, а именно – АПАРТАМЕНТ № ** („**), разположен на 6-ти етаж, на кота +16.45
(плюс шестнадесет цяло и четиридесет и пет стотни), находящ се във вход * („*“)
на жилищна сграда на седем и девет етажа, обществено обслужваща сграда (офис
сграда) на пет етажа с функционална три етажна връзка с подземни гаражи, която
ще бъде изградена в УПИ II- 1507, с площ от 2016 /две хиляди и
шестнадесет/ кв.метра, от квартал 39, разположен в гр. С., район „М.“,
местността „М. *”, ж.к. „К.“, при съседи на парцела по скица: улица,
УПИ I, УПИ III, УПИ IV – 1508, УПИ V, който апартамент се състои от:
предверие, кухненски бокс с трапезария, дневна, коридор, килер, баня с
тоалетна, спалня и балкон с обща площ от 60,03 м2 /шестдесет цяло и три стотни/ кв.м., от които
44,20 м2 застроена площ и 12,23 м2, равняващи се на
1,568% идеални части от общите части на сградата, при граници за апартамента:
на северозапад В.6.15, на югозапад В.6.17 и коридор, на североИ. А.6.18 и на
югоИ. УПИ, ведно с мазе № *, на кота
-3,65 с площ 3,60 кв.м., при съседи: от две страни коридор, мазе 41, стълбище и
паркомясто -1.61, заедно с паркомясто №
-1,57 (минус едно точка петдесет и седем), на кота -3,65 (минус три цяло и
шестдесет и пет стотни) с площ от 22,27 квадратни метра, от които 12,49 кв.м.
застроена площ и 2,632% идеални части от общите части на сградата при съседи:
паркоместа -1.56 и -1.58, мазета 35 и 30 и подземна улица и земя, представляваща 1.041% идеални
части от УПИ II – 1507 и
правото на строеж върху него срещу задължението за заплащане на продажната цена
в размер на 68 138,00 Евро /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и осем
евро/ платима както следва: а/ сумата за резервация на имота в размер на 1000
/хиляда/ Евро, вече платени на посредника към деня на подписване на настоящия
договор; б/ 30% /тридесет процента/ от цената в размер на 20 441,40 Евро,
намалени с дадената резервационна сума по буква „а“, платена на посредника към
деня на подписване на договора; в/ 40% /четиридесет процента/ от цената на
имота размер на 27 255,20 Евро в 15 дневен срок от деня, в който продавачът
предостави на купувача заверено от последния копие от Удостоверение за завършен
груб строеж на сградата (удостоверение по чл. 181 от ЗУТ) за сградата, в която
се намира имотът и писмено посочи банкова сметка, ***; г/ 20% /двадесет процента/
от цената на имота в размер на 13 627,60 Евро в 15 дневен срок от деня, в който
продавачът предостави на купувача заверено от последния копие от акт 15 за
сградата, в която се намира имотът и писмено посочи съответната банкова сметка,
***; д/ 10% /десет процента/ от цената на имота в размер на 6 813,80 Евро
– 14 дневен срок от деня на издаване на Разрешение за ползване на сградата и
писмено посочи съответната банкова сметка, ***; и предварителен договор, сключен на 08.02.2008 г., за
покупко-продажба на недвижим имот, описан съгласно инвестиционен проект във
фаза „технически проект“, одобрен на 04.05.2007 г. от „Дирекция архитектура и
градоустройство“ на Столична Община, а именно – АПАРТАМЕНТ № *** („***), разположен на 9-ти етаж, на кота +25.00
(плюс двадесет и пет), находящ се във вход А на жилищна сграда на седем и девет
етажа, обществено обслужваща сграда (офис сграда) на пет етажа с функционална
три етажна връзка с подземни гаражи, която ще бъде изградена в УПИ II- 1507, с площ от 2016 /две хиляди и
шестнадесет/ кв.метра, от квартал *, разположен в гр. С., район „М.“,
местността „М. *“, ж.к. „К.“, при съседи на парцела по скица: улица, УПИ I, УПИ III, УПИ IV – 1508, УПИ V, който апартамент се състои от:
предверие, дневна, кухненски бокс, спалня, коридор, килер, баня с тоалетна и
балкон с обща площ от 62,42 м2 /шестдесет и две цяло и четиридесет и две/
кв.м., от които 45,00 м2 застроена площ и 11,82 м2, равняващи
се на 1,516% идеални части от общите части на сградата, при граници за
апартамента: на северозапад апартамент А.9.25, на югозапад апартамент А.9.27,
на североИ. офисна част и на югоИ. УПИ, ведно с мазе № 23, на кота -0,65 с площ 5,60 кв.м., при съседи: от две
страни коридор, мазе 24, мазе 26 и техническо помещение, заедно с паркомясто № 0.8 (нула точка осем), на
кота ± 0.00 (нула) с площ от 23,85 квадратни метра, от които 15,34 кв.м.
застроена площ и 3.448% идеални части от общите части на сградата при съседи:
паркомясто 0.7, двор и земя,
представляваща 1.095% идеални части от УПИ II – 1507 и правото на строеж върху
него срещу задължението за заплащане на продажната цена в размер на
72 545,60 Евро /седемдесет и две хиляди петстотин четиридесет и пет евро и
шестдесет цента/, платима както следва: а/ сумата за резервация на имота в
размер на 1000 /хиляда/ Евро, вече платени на посредника към деня на подписване
на настоящия договор; б/ 30% /тридесет процента/ от цената в размер на
21 763,68 Евро, намалени с дадената резервационна сума по буква „а“,
платена на посредника към деня на подписване на договора; в/ 40% /четиридесет
процента/ от цената на имота в размер на 29 018,24 Евро в 15 дневен срок
от деня, в който продавачът предостави на купувача заверено от последния копие
от Удостоверение за завършен груб строеж на сградата (удостоверение по чл. 181
от ЗУТ) за сградата, в която се намира имотът и писмено посочи банкова сметка, ***;
г/ 20% /двадесет процента/ от цената на имота в размер на 14 509,12 Евро в 15
дневен срок от деня, в който продавачът предостави на купувача заверено от
последния копие от акт 15 за сградата, в която се намира имотът и писмено
посочи съответната банкова сметка, ***; д/ 10% /десет процента/ от цената на
имота в размер на 7254,56 Евро в 14 дневен срок от деня на издаване на
Разрешение за ползване на сградата и писмено посочи съответната банкова сметка,
***, като неоснователни и недоказани.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: