Р Е Ш Е Н И Е
№………..……./ ......03.2020г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно заседание, проведено на десети
февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: МАРИН МАРИНОВ
при секретар Христина Атанасова,
като разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 579 по описа за 2018 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба на Д.-371" ЕООД, гр.Варна 9000, р-н
"Младост", чл. 130А, вх. 5, ет. 8, ап. 14, представлявано от
управителя Д. Н. П., ЕИК *********, с която са предявени следните обективно и
субективно съединени искове:
1) главен
иск за осъждане на ответника Технически университет - Варна, с адрес гр.Варна
ул. "Студентска" 1, ПК 9010, Булстат ********* да заплати на ищеца сумата от 30 000 лева -
частичен иск от претенция в общ размер на 150 000 лева, на основание чл. 230,
ал. 2 от ЗЗД, съставляваща обезщетение за извършени разходи за ремонтни
дейности, във връзка с отстраняване на недостатъци в наетия с Договор за наем №
84/30.05.2016г. имот Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул.
„Дубровник" бл. 15, която вещ не е била предадена в надлежно състояние от
ответника на ищеца ( разходите са подробно описани по пера на л. 47-72 от
делото);
2.) в
условията на евентуалност, ако бъде отхвърлен главният иск с правно основание
чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, се претендира осъждане на ответника Технически университет - Варна, да заплати на
основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД сумата от 30 000 лева, представляваща частичен
иск от претенция в общ размер на 150 000 лева, която се предявява като
обезщетение за предприета и извършена чужда работа без пълномощие със знанието
и без противопоставянето на доминуса, изразяваща се в извършени подобрения в
наетия с Договор за наем № 84/30.05.2016 г. имот - Студентско общежитие бл. 15,
находящо се в гр. Варна, ул. „Дубровник" бл. 15, с която сума ищецът е
обеднял, а ответникът се е обогатил.
3.) в условията
на евентуалност, ако бъде отхвърлен главният иск с правно основание чл. 230,
ал. 2 от ЗЗД, и евентуалният иск спрямо ответника Технически университет - Варна, да БЪДЕ
ОСЪДЕНА ДЪРЖАВАТА, представлявана от Министъра на регионалното развитие и
благоустройството да заплати на заплати на „Д.-371" ЕООД, гр.Варна 9000,
на основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД сумата от 30 000 лева, представляваща
частичен иск от претенция в общ размер на 150 000 лева, която се предявява като
обезщетение за предприета и извършена чужда работа без пълномощие със знанието
и без противопоставянето на доминуса, изразяваща се в извършени подобрения в
наетия с Договор за наем № 84/30.05.2016 г. имот - Студентско общежитие бл. 15,
находящо се в гр. Варна, ул. „Дубровник" бл. 15, с която сума ищецът е
обеднял, а ответникът се е обогатил.
4.)
сумата от 30 000 лева се претендира кумулативно на основание чл. 79, вр. чл. 82
от ЗЗД като частичен иск от претенция в общ размер на 90 000 лева, за осъждане
на ответника Технически университет - Варна, с адрес гр.Варна ул.
"Студентска" 1, ПК 9010, Булстат ********* да заплати обезщетение за пропуснати ползи от
ищеца, вследствие на прекратен договор от 01.08.2017 г. за преотдаване под наем
на Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул. „Дубровник"
бл. 15 на трето лице (уточнени по пера в справка на л. 73-74 от делото);
5) кумулативно съединен иск с правно основание чл. 228
от ЗЗД за осъждане на ответника Технически университет - Варна, с адрес
гр.Варна ул. "Студентска" 1, ПК 9010, Булстат ********* ДА ПРЕДАДЕ НА
ищеца ДЪРЖАНЕТО на Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул.
„Дубровник" бл. 15, по силата на договорените за ответника задължения в
Договор за наем № 84/30.05.2016г., за предаване на имота.
Сочи се в исковата молба, че между
ищеца и Технически университет -Варна е сключен Договор за наем № 84/30.05.2016
г. с предмет временно и възмездно ползване под наем срещу заплащане на наемна
цена на недвижим имот - обект: Студентско общежитие бл.15, находящо се в гр.Варна,
ул. Дубровник бл.15 с обща площ 10 302 кв.м. Наетият имот представлява
монолитна седемнадесет етажна сграда със сутерен на две нива, в които се
намират избени помещения, технически помещения, помещения за бойлери, парна
инсталация за затопляне на водата, а част от помещенията били преустроени във
фитнес зала, към момента на сключване на сделката. Апартаментите на етажи от 2
до 16 са условно обособен в 6 типа апартаменти, като всеки има коридор/антре, 2
спални, 2 бани, санитарно помещение и тераса, с вариращи размери и
разположение. Апартаменти от „тип А" имат западно изложение, същите са
аналогични на апартаменти от „тип Е", които са с източно изложение.
Апартаменти от „тип Б" имат южно и западно изложение и са аналогични на
апартаменти от „тип Д" с южно и югоизточно изложение. Апартаменти от „тип
В" имат югозападно изложение и са аналогични на апартаменти „тип Г",
които са с югоизточно изложение. Нежилищните обекти, за които се твърди, че
също са били отдадени с договора за наем, и се намират в сградата са: кафе
сладкарница, разположена на първи етаж, панорамен ресторант на 17 етаж,
обособен на две нива с усвоена панорамна тераса, фитнес зала, находяща се на
минус втори етаж и перално помещение за химическо чистене, находящо се на кота
нула от сградата. Сочи, че на 30.06.2016 г. между страните е подписано
допълнително споразумение, с което е установено в отношенията между тях
предназначението за ползване на всички обекти в наетия имот.
Твърди
се още, че след сключване на договора за наем представители на ищцовото
дружество констатирали, че наетият имот не е годен за ползване съобразно
договореното предназначение, както и че са налице недостатъци, които не са били
известни на ищеца, и с оглед специфичния им характер, е било невъзможно да
бъдат констатирани при сключване на договора за наем. За установените
недостатъци уведомили своевременно ответника, като наемодател, който не
предприел каквито и да е действия за отстраняването им. Считано от сключването
на договора за наем, ищцовото дружество не е ползвало имота, единствено по
причина неизпълнение на договорните задължения на ответника съгласно чл. 230,
ал. 1 от ЗЗД. Многократно отправяли запитвания и молби, както във връзка с
констатираните недостатъци, така и за представяне на строителна и друга
надлежна документация, но такава не им била предоставена. Ищецът твърди, че
поради липсата на каквато и да е реакция от страна на ответника в периода след
сключване на договора за наем и до месец август 2017 г. дружеството със свои
средства отстранило редица недостатъци в жилищни помещения и общи части на
наетия имот, с цел привеждане на имота в състояние, което да отговаря на
ползването на вещта, за което е наета.
Съдът многократно е оставял исковата
молба без движение, тъй като било установено, че размерът на претендираното
обезщетение от 150 000 лева не съответства на сбора на твърдените от ищеца
подобрения на имота, възлизащ на сумата от 135 850. 59 лева. В изпълнение на
дадените указания е постъпила молба вх. № 25501/05.09.2018 г., с която е
представена справка по чл. 366 от ГПК, съдържаща уточнение на исковите
претенции, чрез описване по вид и стойност на материалите и труда на
извършените СМР-та, като техния сбор е равен на претендираната сума от 150 000
лева, за която е предявен частичен иск от 30 000 лева. Предвид извършеното
уточнение, съдът приема, че посочената сума на извършените СМР е формулирана,
както следва:
В условно наименувани жилищни
апартаменти „тип А" /16 бр./ ищецът твърди, че е извършил разходи за
привеждането им в състояние, което да отговаря на договореното предназначение в
размер на 19856. 24 лева, от общо необходими 64 361.21 лева. Извършените СМР в
апартаменти „тия Б" са посочени за сумата от 21 013.16 лева, от общо
необходими 62 776. 58 лева. В жилищни апартаменти „ тип В" ищецът твърди
направата на разходи в размер на 22280.29 лева от общо 64774. 23 лева, а за
апартаменти „тип Г" - 20325.66 лева от 61186.33 лева. Твърденията на
ищцовата страна за извършени разноски в апартаменти „тип Д" и „тип Е"
са за съответно 20952.18 лева и за 20171.60 лева, от необходими 60 681. 67 лева
и 62 388.69 лева. За ремонти в общите части на сградата ищецът сочи, че е
направил разходи в размер на 10 814.21 лева от общо необходими 56 374.56 лева.
В исковата молба са изложени твърдения още, че предоставени за ползване
апартаментите с обзавеждане, което се оказало напълно компрометирано,
обстоятелство установено месец, след сключване на договора за наем. Корпусната
мебел се състояла от гардероби, бюра, нощни шкафчета, етажерки. Общата стойност
за отстраняване на недостатъците, ремонт и подмяна, ищецът твърди, че възлиза
на сумата от 48 160,48 лева, като дружеството извършило част от необходимите
ремонти, за които заплатил сумата от 29 000 лева. Твърди, че общият размер на
извършените разноски е в размер на 150 000 лева, като предявява частична искова
претенция за сумата от 30 000 лева.
В нежилищните помещения, също били
констатирани значителни недостатъци, но и с цел финансиране на ремонти,
дружеството предприело действия за отдаването им под наем и договаряне на условия
за ремонта им от наематели. Така пролетта на 2017 г. ищцовото дружество отдало
под наем панорамния ресторант на последния етаж, като с третото лице - наемател
договорили, че до октомври 2017 г. ще направят ремонт на покрива, а той ще
започне за плаща наем от края на месец октомври. Постигнали съгласие
заплащането на наемна цена да започне от края на месец октомври, както общо
дължимите месечни вноски били за 36 месеца, а общата стойност на договорената
наемна цена възлизала на 90 000 лева. Края на месец август 2017, обаче
констатирали, че ответникът е сменил заключващото устройство на входната врата,
като по този начин бил ограничен достъпът. Въпреки многобройните покани от
ищеца, от месец август 2017 г. и до настоящия момент, ответникът не е изпълнил задължението
си по договора и не е предоставил ползването и държането на имота, което прави
невъзможно прибирането на строителните материали и други вещи на ищцовото
дружество от имота. Това наложило на 15.10.2017 г. да прекрати посочения
договор за наем на панорамния ресторант с трето лице. От посоченото
неизпълнение на ответника, ищеца твърди настъпването на вреди в общ размер на
90 000 лева, като в настоящия процес заявява частична искова претенция в размер
на 30 000 лева. На основание чл. 228 от ЗЗД се претендира от ответника да ПРЕДАДЕ
на ищеца ДЪРЖАНЕТО на Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул.
„Дубровник" бл. 15, по силата на договорените за ответника задължения в
Договор за наем № 84/30.05.2016г., за предаване на имота.
Ответникът
ТУ – Варна депозира отговор в срока по чл. 367 от ГПК, с който възразява срещу
допустимостта на предявените искове по твърдения за нередовност на исковата
молба. На следващо място сочи, че претенцията за реално изпълнение на договор
за наем в частта предаване на наемателя на обекта на наема е недопустима
доколкото въпросният обект представляващ Студентско общежитие бл.15 с прилежаща
кафе - сладкарница, съгласно приложена скица, находящо се в гр. Варна,
ул."Дубровник" с общо РЗП възлизащо на 10 302 кв.м в качеството си на
публична държавна собственост е иззет по реда на Закон за държавната
собственост с административен акт -Заповед № РД 17-7706-233/13.07.2017г.,
издадена от Областен управител на област с административен център- Варна, който
не е оспорен по предвидения за това ред и е влязъл в законна сила. В условията
на евентуалност, оспорва основателността на исковите претенции, като твърди, че
поради виновно неизпълнение на задълженията на ищеца по договора за наем - чл.
4, ал. 1 и чл. 5, ал. 1, е отправил предупреждение по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД за прекратяване на договора. С оглед липсата на изпълнение в дадения срок,
договорът се счита за развален от 10.02.2017 г. Твърди, че с нотариална покана
от 07.04.2017 год. с рег.№2615, том.1, акт 101 на нотариус №116 на НК с район
на действие ВРС, лично връчена на управителя на ищцовото дружество, е отправено
искане за преустановяване на ползването на имота от страна на бившия наемател и
предаване на ключовете за входните врати. Ответникът излага още, че със Заповед
№ РД 17-7706-233/13.07.2017г., издадена от Областен управител на област с
административен център- Варна на основание чл.80, ал.1 и ал.2 от Закона за
държавната собственост, във връзка с чл.32, ал.1 от ЗА, обектът на прекратения
договор за наем е иззет, като недвижим имот държавна собственост от „Д.-
371" ЕООД. На 28.08.2017 гд. комисия назначена със Заповед №375/23.08.2017
г. на Ректора на ТУ- Варна, присъствала на оглед на студентско общежитие Бл.15
и приела иззетия от „Д.- 371" ЕООД обект. В съставения протокол за оглед
било отразено, че процесният имот е в значително влошено състояние, като е
констатирано напълно унищожаване на отоплителната инсталация на сградата и на
обзавеждането, като ответникът оценява вредите на стойност 240 000 лева.
Признава, че действително към момента на предаване на фактическата власт върху
недвижимия имот са били налице недостатъци, но същите са могли да бъдат
констатирани при обикновен оглед, без да са необходими използването на
специални уреди и да се ангажират специалисти. Посочените от ищеца строителни
работи, които са изброени в исковата молба не могат да се квалифицират като
неотложен ремонт, същите не са и необходими и/или полезни подобрения, защото са
извършени некачествено и не са завършени, като в резултат на тези СМР цялата
сграда към момента е негодна за обитаване. Оспорва се твърдението, че
строителните работи са извършени за сметка на ищеца. Предвид изложеното прави
възражение за прихващане с насрещно вземане, произтичащо от обезщетение за
стойността на увреденото или унищожено имущество, което е предадено на ищеца с
приемо-предавателен протокол от 31.05.2016 г.
С
представени от двамата процесуални представители на ТУ – Варна адв. Г. и адв. Д.
писмени бележки се потвърждават възраженията изложени в отговора на ответника
по главните искове, като изразява становище и за тяхната частична недопустимост
по съображения за липса на процесуална легитимация на ищеца поради неспазване
на правилата на ЗОП. Въз основа на горното се отправя искане за отхвърляне на
исковите претенции с присъждане на разноски.
В постъпил отговор Държавата,
представлявана от МРРБ, чрез юриск. С.В., процесуален представител на Областния
управител на област с административен център Варна, изразява становище за неоснователност
и недоказаност на предявения срещу нея евентуален иск по чл. 61, ал. 2 от ЗЗД.
Като се позовава на конкретни уговорки от договора за наем от 30.05.2016 г.,
сочи, че ищецът доброволно и съзнателно се е съгласил да поддържа обекта в
добро състояние, като го поддържа и отстранява повредите по него за своя
сметка. Оспорва твърденията на наемателя, че не е установил и не е можел да
установи състоянието, в което получава вещта, като тяхната неоснователност се
установявала и от подробно описаните в исковата молба нейни недостатъци.
Ответникът сочи, че посочените дефекти са повърхностни и установими, поради
което ищецът е можел и е следвало да се запознае със състоянието на сградата
преди подписване на договора, поради което всички последици от това настъпват в
неговия патримониум. Извършването на оглед се установявало от приложения приемо-предавателен протокол от 31.05.2016г,
подписан без забележки от „Д. - 371" ЕООД. На следващо място, сочи, че
съгласно чл. 230, ал. 3 от ЗЗД наемодателят не отговаря за недостатъците на
наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да
узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за
неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство, а
конкретните недостатъци не представлявали риск за здравето на наемателите с
оглед характера им на битови и амортизационни повреди. Оспорва основателността
и релевантността на всеки един от исковете по съображения за неизпълнение на
договорните задължения на ищеца, макар да е страна единствено по този с правно
основание чл. 61, ал. 2 от за водене на чужда работа без пълномощие. По
отношение на фактическия състав на последния твърди, че е характерно за
предприемане на работата е да съществува намерение да се управлява в интерес на
собственика и това да е извършено доброволно, а не по задължение, вменено от
закон, устав или договор. В настоящия случай извършените от наемателя СМР били
негово задължение, което той информирано е поел с подписването на договора за
наем. Оспорва извършването на конкретните разходи от ищеца, както и
икономическата целесъобразност на избора на изпълнител, както и необходимостта от тяхното извършване.
Ответникът твърди, че липсват доказателства, че всички дейности, декларирани от
ищеца в приложенията към исковата молба, са извършени на терен, тъй като
наемодателят не е участвал в техническите констатации нито е проверявал
изпълнението на СМР, а е констатирал, че извършените в сградата дейности са
намалили експлоатационните й качества.
В представената писмена защита
ответникът Държавата, чрез МРРБ, поддържа възраженията си срещу предявения
срещу него иск, като изразява становище за недопустимост на същия по подробно
изложени съображения за липса на пасивна процесуална легитимация, касаещи
института на процесуалната суброгация. Моли за прекратяване на производството
по отношение на него, а условията на евентуалност за отхвърляне на иска с
присъждане на разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и
съобразявайки становището на страните и нормативните актове, регламентиращи
процесните отношения, съдът приема за установено следното от фактическа и
правна страна:
Предявените главни искове са с
правна квалификация чл. 230, ал. 2 от ЗЗД и чл. 79, вр. чл. 82 от ЗЗД.
Евентуалните искови претенции намират правното си основание в разпоредбите на
чл. 61, ал. 2 от ЗЗД и чл. 79 вр. чл. 230, ал. 1 от ЗЗД.
Правната квалификация на
релевираното от ответника възражение за прихващане е чл. 233, ал. 1, изр. II от ЗЗД.
По отношение на възраженията за липса
на пасивна легитимация на ответника по евентуалния иск с правно основание чл.
61, ал. 2 от ЗЗД следва да се посочи, че от представения по делото Акт за
частна държавна собственост № 1172/03.06.98 г. се установява, че процесната
сграда - общежитие е актувана като държавна собственост, а впоследствие на
основание чл. 89 от ЗВО и разпореждане № 3 от /09.05.2000 г. на МС е обявена за
публична държавна собственост. Предвид дадената правна квалификация на първия
предявен в условията на евентуалност иск /чл.61, ал. 2 от ЗЗД/ пасивно
легитимиран да отговаря по него е собственикът на подобрения имот. По дела,
отнасящи се до имоти държавна собственост, държавата се представлява от
Министъра на регионалното развитие, тъй като държавата като особен,
самостоятелен вид субект на частното право се характеризира с универсална и
неограничена правосубектност, която се осъществява от органите й чрез изричното
им упълномощаване. В частноправните отношения качеството на страна по тях
придобива държавата, но не и органите й, които по силата на закона имат
единствено представителна власт. С предоставяне управлението на имота,
ведомството, което упражнява правото на държавна собственост, се явява
процесуален субституент на държавата във формата на процесуална суброгация,
който може да брани това право чрез иск и да претендира от свое име последиците
от лишаването му от ползване на имота. В съответствие с постановената съдебна
практика /Решение № 733 от 12.11.2010 г. по гр.д. № 1274/2009 г. на ВКС, ІV г.о./, в
хипотезата на чл. 59 ЗЗД, а по аналогия и на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД, подобрителят
има право на обезщетение за разходи за строителството, с която собственикът се
е обогатил. Наемодателят не винаги е собственик на отдадената под наем вещ,
така че отговорен по чл. 61, ал. 2 от ЗЗД е собственикът на вещта, в конкретния
случай държавата, представлявана от министъра на регионалното развитие, тъй
като по твърдения тя се е обогатила неоснователно. С Решение № 308/12.12.2014
г. по т.д. № 7585/2013 г. на IV г.о. на ВКС и Определение № 680/16.06.2015 III г.о. на
ВКС е прието, че т.11 от ППВС № 8/80 г.
не е изгубило действие и следва да се приложи в смисъл, че държавните
организации, предприятия и учреждения са процесуално легитимирани да водят
дела, респективно да отговарят по искове, имащи за предмет собствеността върху
имоти, които са им предоставени от държавата за стопанисване и управление.В
този смисъл е и действащата уредба в чл.14 и чл.15 от Закона за държавната
собственост. Съгласно чл.19 ал.2 от ГПК /отм/ по такива дела държавата се конституираше
като контролираща страна,а при действието на чл.26 ал.4 от новия ГПК следва да
се конституира като съищец или съответник.
От друга страна, твърденията на ТУ –
Варна за неспазване на правилата за възлагане на обществени поръчки по ЗОП не
касаят допустимостта на исковите претенции и подлежат на обсъждане по същество
на спора.
По първия главен иск с правно основание чл. 230, ал. 2 от ЗЗД:
Между
страните е обявено за безспорно, а и се установява от представения Договор за
наем №84/30.05.2016г., че въз основа на спечелен от ответника търг, чрез тайно
наддаване, страните по делото са сключили, договор по силата на който ищецът, в качеството си
на наемодател е предоставил на ответника, в качеството на наемател, временно,
за срок от 10 години, ползване на Студентско общежитие бл.15, с прилежаща
кафе-сладкарница, находящо се в гр.Варна, ул.”Дубровник”, с обща площ
10302кв.м., срещу задължение на втория да заплаща до 15-то число на текущия
месец, месечно възнаграждение в размер на 10355лв., считано от датата на
въвеждането на обекта в експлоатация, но не по-късно от началото на учебната
2016/2017г.
Фактическото
предаване на държането на имота се установява от приложения по делото
Приемо-предавателен протокол от 31.05.2016г., видно от който е, че в изпълнение
на уговорката на чл.2, ал.1 от договора, на следващия ден след подписването му,
наемодателят е предал на наемателя държането върху общежитието, в присъствието
на управителя на дружеството ищец.
След
приемане на фактическата власт върху процесния недвижим имот ищецът в условията
на пълно и главно доказване чрез представени писмени доказателства, разпит на
свидетели и провеждане на съдебно-техническа и съдебно-счетоводна експертизи
установява, че същият е бил в недобро техническо състояние и се е нуждаел от
ремонт с оглед уговореното между
страните ползване, с указания от 30.06.2016 г.
Съгласно
заключението на СТЕ, което съдът кредитира като обективно и компетентно дадено,
се установява, че са констатирани недостатъци по наетия недвижим имот, а стойността
на необходимите СМР за техния ремонт възлиза на 387 403,66 (триста осемдесет и
седем хиляди четиристотин и три лева и 66 ст.) лева без ДДС и на 464 884,39
(четиристотин шестдесет и четири хиляди осемстотин осемдесет и четири лева и
39ст.) лева с ДДС. Вещото лице сочи, че от общо необходимите за възстановяване
на сградата средства в периода 15.07.2016г. до 28.08.2018 г. ищецът е извършил
разходи в общ размер на 120 758,92
лева без ДДС или на 144 910,70 лева с ДДС, а извършените СМР са били необходими
за да се отстранят констатираните и твърдени в исковата молба дефекти.
Извършването на разходи за ремонт и
възстановяване на процесната сграда се установяват и от заключението на
проведената по делото ССчЕ, съгласно което в дневниците за покупки в счетоводството
на ищцовото дружество са включени фактури с доставчици на дружеството на обща
стойност 27 662.89
лева без ДДС или 33 195.47
лева с вкл. ДДС. Част от тях към момента на изготвяне на заключението не са
изплатени и се отчитат като задължение, а стойността на заплатените възлиза на
26774.13 лева. Липсват данни за издадени от „Коско Строй" ЕООД фактури за
осъществени СМР по сградата, съответно за извършени плащания по такива.
Състоянието на сградата при
сключване на договора за наем и извършените ремонтни дейности от ищеца се
потвърждават и от разпита свидетелите по делото Ц.Ж., В.Я. и Н. Д.. От
показанията на свидетеля Ж., кредитирани изцяло от съда като обективни,
всестранни и непротиворечащи на останалия доказателствен материал се
установява, че м. юни 2016 г. свидетелят е получил обаждане от управителя на
ищцовото дружество Д. П. за да му предложи преотдаване на помещение от наетата
сграда на бл. 15 на ул. „Добровник“. Помещението, което е интересувало свидетеля
се намирало на партерния етаж и представлявало кафе-сладкараница, което е било
в ужасно състояние, след пожар. Всички стени били опушени, окачените тавани –
изгорели, а част от прозорците били счупени. Вътре цялото цялото обзавеждане и
обрудване е било изгоряло и не било годно за ползване. Свидетелят видял също
много дупки по стените и по пода, стърчали кабели, водопроводите били отворени.
Поради лошото състояние на помещението свидетелят Ж. изгубил интерес към обекта
преди да му бъде извършен ремонт. Поради това Д. П. му предложил да му
преотдаде така наречения „панорамен ресторант“. В сградата нямало ток и
асансьорите не работели. Установил, че състоянието на ресторанта било подобно –
имало проблем с покрива, вследствие на което стените били мухлясали. мазилката
изпопадала,а таванът целия бил черен и мухлясал,а мокетите били подгизнали. С
оглед установеното състояние на помещението свидетелят заявил на управителя на
ищцовото дружество, че е склонен да го наеме
едва след като последният извърши ремонт на покрива. В нежилищната част
от сградата се откривали също редица дефекти -
легла и шкафове, били продънени, мебели били разглобени, а баните и
тоалетните били непригодно за нормално ползване състояние - имало разкъртени
плочки, вратите били в недобро
състояние. Въобще помещенията били абсолютно непригодни към момента за
експлоатация. По преценкато на свидетеля сградата е била в окаяно състояние и
се е нуждаела от ремонт, а всички установени дефекти били повърхностни, но
можело и да съществуват скрити такива. Когато отишъл след края на август или
началото на септември месец на оглед установил известна промяна на някои от
етажите, в самите помещения, където студентските стаи би трябвало да са, бил
започнат ремонт. Имало много струпани материали под формата на торби със
замазки, с лепила за плочки и така нататък,а част от вратите ги нямало. На част
от етажите имало направена шпакловка по стените.
От
показанията на свидетеля В.Я., кредитирани по правилата на чл. 172 от ГПК, с
оглед установената роднинска връзка с управителя на ищцовото дружество и
осъществяваната търговска дейност между тях, се установява, че въз основа на
сключен договор на ищеца с фирмата на съпругата на свидетеля ЕТ „МИРА 2000 -
Петя Явашева”, на последния било възложено изнасяне, прекрояване и ремонт на
мебелите в процесната сграда. При първоначалния оглед на обекта през м. юли
свидетелят установил редица негодни за употреба мебели, които били бракувани. В
края на месец август при предаване на готовата продукция Я. установил, че по
сградата се извършва ремонт - една част от мебелите били изнесени в коридорите
и съответно в другите стаи се правили шпакловки. Където се е налагало са
пробивали дупки и се чувал се шум от техника. Видял, че има завършени и
незавършени стаи. Завършените били шпакловани, но не боядисани.
По делото е разпитан и свидетеля Н.Д.Д.,
син на управителя на дружеството ищец, чиито показания също следва да бъдат
ценени по правилата на чл. 172 от ГПК с оглед възможната му заинтересованост от
изхода на спора. Релевантните факти към предмета на доказване, които се
установяват от изложеното от свидетеля касаят състоянието на сградата при
предаването на владението на наемателя. След сключване на договора, през месец
юли 2016 г. свидетелят извършил оглед на обекта заедно с баща си и с комисия,
назначена от ответника, при осъществяване на който свидетелят сочи, че
цялостното и́ състоянието е било изключително лошо. Липсвали крайни
елементи по ВиК. Стаите били мръсни и с умрели птици. Подовите настилки и
стените били компрометирани, а
прозорците и дограмата-счупени. Имало две малки запалвания на места, явно от
инсталацията, носериозен проблем според него възникнал в момента, в който
пуснали водата и цялата сграда се наводнила. Вертикалните щрангове напълнили
мазето до около 60 см. Впоследствие месец по-късно завалял обилен и проливен
дъжд, който също наводнил помещението. Свидетелят твърди, че листът от
приемо-предавателния протокол, в който изразил възраженията си срещу
състоянието на обекта, в което се предава на наемателя бил заменен от ответника
и протоколът бил антидатиран. Ищцовото дружество обследвало цялостното
състояние на сградата, като заложения бюджет в бизнес плана му бил 400 000 лева за да я
приведе в състояние годно за ползване, а след обследването станали 1 200 000 лева.
Дружеството заложило бюджета за извършване козметични ремонти, а се оказало, че
трябва да прави основен ремонт. В писмената кореспонденция с ТУ поискали
по-дълъг гратисен период, през който да не заплащат дължимия наем, докато
осъществят ремонта на сградата, което им било отказано.
От анализа на посочените
доказателства ценени поотделно и в тяхната съвкупност се достига до еднозначния
и безпротиворечив извод, че ищецът е извършил разноски за извършен ремонт и възстановяване
на наетата сграда – общежитие бл. № 15 на ул. „Добровник“, като с оглед
заключението на СТЕ общият им размер възлиза на 144 910,70 лева с ДДС. Въпреки
това липсва основание репарирането на извършените разходи да бъде възложено в
тежест на ответника, тъй като отношенията между страните във връзка с
подобренията на имота предварително са уредени в сключения договор между тях.
Не подлежи на съмнение изразената в него обща воля на съконтрахентите, тъй като
същата е ясна, еднозначна и несъмнена и е в смисъл, че всички разходи свързани
с дребни ремонти, отстраняване на причинени вреди, текущи ремонти или за
извършването на основен ремонт са за сметка на наемателя и остават безвъзмездно
в полза на наемодателя. „Д. 371“ ЕООД в чл. 7 от сключения договор за наем е
изразил съгласие отстраняването на всички вреди, аварии и ремонти, независимо
дребни, за възстановяване на обекта или основни, да се извършат от него и за
негова сметка. Изрична е волята на страните заплащането на всички разходи,
необходими за запазването на целостта на обекта или възстановяване на годността
му за ползване да се извършват от наемателя. С посочената уговорка страните са
дерогирали приложението на
диспозитивната норма на чл. 231, ал. 2 от ЗЗД, като с оглед гарантираната им в
чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне са изключили отговорността на наемодателя за
дължимите разноски за всички видове повреди и подобрения по имота, като са
възложили всички в тежест на наемателя. Подобна договорка е допустима и въз
основа на нея следва да бъдат уредени отношенията между страните.
Основният
спорен въпрос е дали състоянието на обекта е било такова, че да не позволява по
никакъв начин неговата нормална употреба и ако е така, то в кой момент това е
установено от ищеца по спора. Видно е от съдържанието на чл. 2, ал. 2 от подписания между страните договор №
84/30.05.2016г., че страните са предвидили при предаването държането на обекта
да бъда изготвен приемо-предавателен протокол, в който да се опише състоянието
му. Отделно в клаузата на чл.2, ал.3 от Договора е предвидено задължение на
наемодателя да съобщи на наемателя известните му недостатъци и те да бъдат
описани в протокола за предаване. Логично е страните да са имали предвид скрити
недостатъци, а не такива, които са видими за всички при обикновен преглед, в
противен случай е най-обяснимо наемателят да ги фиксира в протокола за приемане
на държането. В случая не може да се твърди
договорна непълнота или липса на уговорени възможности за ищеца-наемател
да фиксира всички забележки по състоянието на сградата. От съдържанието на приобщения по делото
протокол (л.128-130) е видно, че ищецът е приел обектът на 31.05.2016г.,
подписал е лично изготвения опис и не е фиксирал никакви възражения относно
недостатъци в състоянието на приетия имот. Доколкото няма спор, че споменатият
протокол е подписан и от ищеца, същият се ползва с обвързваща доказателствена
сила спрямо него за посочените в документа обстоятелства. Какви са причините да
не са посочени никакви недостатъци по сградата е извън предмета на установяване
по настоящия спор. При тези факти презумпцията е че същият не е имал забележки
по състоянието на обекта и го е приел, че същият е в годно за нормална употреба
състояние към 31.05.2016г. От този момент отговорността за стопанисване на
сградата е за наемателя и дори състоянието установено от свидетелите Ж. и Д.
няколко седмици по-късно, да е точно според техните думи, то не може да се
вмени в отговорност на наемодателя.
Съдът не
споделя възраженията на ищеца, че не е бил запознат със състоянието на имота
към момента на неговото наемане, тъй като с оглед завишените изискванията към
грижата, която един търговец следва да полага по отношение на стопанската си
дейност, той е бил длъжен да извърши задълбочена проверка и обследване на имота
преди да наеме същия. Вече бе коментирано, че от събраните по делото
доказателства е видно, че същият е бил длъжен да е запознат със състоянието на
сградата, тъй като с приложения
приемо-предавателен протокол от 31.05.2016 г. имотът е приет без
забележи от наемателя. От показанията на свидетелката Василка Костова се
установява, че оглед на сградата е извършен на посочената датата и
представителят на ищеца не е възразил срещу неговото състояние. Поради това съдът
не кредитира показанията на свидетеля Н. Д., в частта, в която се излагат
твърдения за антидатиране и подправяне на документа, тъй като дори ищецът не е
навел такива твърдения в хода на производството. Тези твърдения останаха
напълно изолирани от всички останали доказателства, а и не е допустимо единствено
чрез свидетелски показания от потенциално заинтересован от изхода на спора
свидетел, да бъде оборено съдържанието на изхождащ от ищеца частен
свидетелстващ документ. От друга страна, свидетелят сочи, че дружеството на
баща му предвидило бюджет, необходим за привеждане на сградата в годно
състояние в размер на 400 000 лева,
което ясно затвърждава заключението, че наемателят е бил запознат с
необходимата инвестиция, която е следвало да извърши и тя е взета предвид при
обвързване с процесния договор. Според заключението на СТЕ стойността на
необходимите СМР възлиза на 387 403,66 лева без ДДС или на 464 884,39 лева с
ДДС, поради което показанията на свидетеля Д., в частта относно размера на
необходимите за възстановяване на имота разходи от 1 200 000 лева също не
следва да бъдат кредитирани, понеже явно противоречат на заключението на вещото
лице и не са подкрепени с други доказателства по делото.
С оглед
гореизложеното се достига до еднозначния извод, че търговецът „Д.-371“ ЕООД е
бил длъжен да се запознае, а е и бил запознат, със състоянието на наетата
сграда и нуждата от извършване на СМР в нея към момента на сключване на
договора за наем, по силата на който се е съгласил да поеме заплащането на
всички подобрения и ремонти по сградата за своя сметка. При установяване на недостатъци на вещта е
можел да прекрати договорната връзка, но е предпочел да я запази и да извърши
инвестицията в наетия имот при изрична договорка между страните, че всички
разноски остават в негова тежест, което изключва възможността в последващ
момент да претендира тяхното възстановяване. Предвид всичко гореизложеното
първият главен иск с правно основание чл. 230, ал. 2 от ЗЗД е неоснователен и
подлежи на отхвърляне.
Поради настъпване
на вътрешнопроцесуалното основание, следва да се разгледат предявените от ищеца
евентуални искове.
По евентуалните искове по чл. 61, ал.
2 от ЗЗД:
При
приетата фактическа установеност по делото, а именно, че по силата на чл. 6, 7
и 8 от Договора за наем 84 от 30.05.2016 г. страните са постигнали съгласие
всички разходи за СМР по наетата сграда да са за сметка на наемателя, то
извършените разноски не следва да му бъдат присъдени и на извъндоговорно
основание. Константно е изразеното в съдебната практика разбиране, че при
постигната между страните по договор за наем уговорка в смисъл, че извършените
ремонтни работи са за сметка на наемателя, то и след прекратяване на договора
той не може да претендира тяхната стойност като обезщетение за неоснователно
обогатяване – в посочения смисъл са и постановените по реда на чл. 290 от ГПК
Решение № 329/09.01.13г. по гр.д.№ 381/12г. на ВКС, ІІІ г.о., Решение № 207 от 19.01.2017 г. по т. д. №
2584 / 2015 г. I т.о. на ВКС, както и Решение № 1250/30.12.2008 год. по
гр.д. №4644/2007 год., ІІІ ГО на ВКС и пр. Посочено разрешение в практиката,
което съдът изцяло споделя, е приложимо по аналогия и по исковете за водене на
чужда работа без пълномощие, доколкото фактическия състав, обосноващ репариране
на разходите е изцяло идентичен, а единствената разлика се отнася до знанието
и липсата на протипоставяне от страна
собственика/наемателя по отношение на извършените СМР – факти, който не са
спорни между страните в производството.
Ако се
допусне дерогиране на договорната уговорка между страните и на държавата чрез
нейния субституент бъде възложено заплащането на ремонт от наемателя и
назначените от него изпълнители би се достигнало до заобикаляне на
императивните правила за възлагане и изпълнение на обществени поръчки,
разписани в ЗОП.
По
изложените съображения и първият евентуален иск срещу ТУ, както и вторият
евентуален иск, насочен срещу Държавата чрез МРРБ се явяват неоснователни,
поради изричната договорна уговорка възлагаща отговорността за извършените
разноски изцяло в тежест на наемателя.
По иска за обезщетяване на пропуснати
ползи:
На съда е
служебно известно, че с влязло в сила Решение № 918/24.10.2019 г. по в.т. дело
№ 1484/2019 г. е потвърдено Решение № 2995/02.07.2019 г. по гр.д. № 549/2018 г.
по описа на ВРС, в частта, с която прието за установено, че „Д.-371“ ЕООД дължи
на Технически университет-Варна 6656.76 лева, представляваща обезщетение за
ползване на недвижимия имот след прекратяване на Договор за наем №
84/30.05.2016 г. за периода от 11.02.2017год. до 28.02.2017год. Предвид
обективните и субективни предели на силата на пресъдено нещо страните по
настоящия спор са обвързани от разрешението на спора, че договорът за наем
между тях е прекратен на посочената в договора дата - 11.02.2017 г., поради
което по силата на чл. 299 от ГПК същият не може да бъде пререшен. Само за
пълнота на обосновката следва да се посочи, че от приложените към делото
доказателства се достига до същия извод, тъй като едномесечното предизвестие за
прекратяване на договора е връчено на ищеца на 11.01.2017 г. и предоставения
срок за изпълнение е изтекъл на 11.02.2017 г., когато е настъпил
прекратителният ефект на волеизявлението на кредитора по отношение на договора.
Освен изложеното от съдържанието на
представения договор за преотдаване на панорамния ресторант в сградата се
установява, че същият е сключен на 01.07.2017 г., близо пет месеца след като
договорът за наем на блока е бил едностранно прекратен по вина на наемателя.
Горното сочи, че договорът за пренаемане на обекта е лишен от основание, а
пренаемодателят по него не е разполагал с облигационно право, което да
преотдаде на съконтрахента си. Нещо повече, първият дължим наем съгласно
уговорките между страните е с падеж краят на октомври месец 2017 г., като
междувременно имотът е бил иззет от държането на ищеца със Заповед № РД
17-7706-233/13.07.2017г., издадена от Областен управител на област с
административен център- Варна. Всичко гореизложено сочи, че „Д.-371“ ЕООД
виновно се е поставил в невъзможност да изпълни задълженията си по договора за
преотдаване на панормания ресторант, тъй като поради неизпълнението на задълженията си по основания договор за наем
на сградата е станал причина за неговото едностранно прекратяване от страна на
ответника по делото. Не се установява договорно неизпълнение от страна ТУ-Варна,
а в същото време не са налице и подлежащи на обезщетяване вреди под формата на
пропуснати ползи, тъй като договорът за пренаемане на обекта е сключен едва
след като ищецът е изгубил качеството наемател по основното правоотношение,
съответно се е лишил от възможността да черпи гражданските плодове от вещта, в
това число и да преотдава същата на трети лица.
По иска с осн. чл. 79 вр. чл. 230, ал. 1 от ЗЗД:
Предвид
изложения по-горе извод за прекратяване на Договор за наем № 84/30.05.2016г. на
11.02.2017 г. същият не подлежи на реално изпълнение и само на това основание
искът за предаване държането на наетия имот следва да бъде отхвърлен.
С
оглед отхвърлянето на всички искове на ищеца и несбъдване на процесуалното
условие, съдът не дължи произнасяне по правоизключващото възражение на
ответника ТУ-Варна и събраните доказателства, включително проведените
съдебно-оценителни експертизи, остават извън предмета на спора и не следва да
бъдат преценявани в този процес.
По отношение на разноските:
На ищеца разноски
не се дължат, предвид изхода от спора.
Ответникът
е претендирал разноски, като в приложения списък по чл. 80 от ГПК е описал единствено извършените разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 2092.80 лева, по делото са приложени доказателства и
за заплатени депозити за извършените СОЕ, СТЕ и ССчЕ в размер на 1395 лева,
които също следва да бъдат присъдени на ответника в цялост с оглед изхода на
спора и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
На
ответника по евентуалния иск по чл. 61 от ЗЗД Държавата чрез МРРБ на основание
чл. 78, ал. 3, вр. чл. 78, ал. 8 от ГПК във вр. с чл. 25, ал.2, вр. ал. 1 от НЗПП на МС от 01.01.2016 г., следва да бъде заплатено юрисконсултско
възнаграждение в размер на 450 лева, доколкото материалният интерес е над 10000
лева, а и делото е продължило над 3 съдебни заседания.
Воден
от горното, съдът:
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Д.-371" ЕООД, с адрес: гр.Варна, р-н
"Младост", чл. 130А, вх. 5, ет. 8, ап. 14, представлявано от
управителя Д. Н. П., ЕИК *********, главен иск за осъждане на ответника
Технически университет - Варна, с адрес гр.Варна ул. "Студентска" 1,
ПК 9010, Булстат ********* да заплати на
ищеца сумата от 30 000 лева - частичен иск от претенция в общ размер на 150 000
лева, на основание чл. 230, ал. 2 от ЗЗД, съставляваща обезщетение за извършени
разходи за ремонтни дейности, във връзка с отстраняване на недостатъци в наетия
с Договор за наем № 84/30.05.2016г. имот Студентско общежитие бл. 15, находящо
се в гр. Варна, ул. „Дубровник" бл. 15.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Д.-371" ЕООД, с
адрес: гр.Варна, р-н "Младост", чл. 130А, вх. 5, ет. 8, ап. 14,
представлявано от управителя Д. Н. П., ЕИК *********, евентуално съединен иск
за осъждане на Технически университет – Варна, да заплати на основание чл. 61,
ал. 2 от ЗЗД сумата от 30 000 лева, представляваща частичен иск от претенция в
общ размер на 150 000 лева, която се предявява като обезщетение за предприета и
извършена чужда работа без пълномощие със знанието и без противопоставянето на
доминуса, изразяваща се в извършени подобрения в наетия с Договор за наем №
84/30.05.2016 г. имот - Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна,
ул. „Дубровник" бл. 15, с която сума ищецът е обеднял, а ответникът се е
обогатил.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Д.-371"
ЕООД, с адрес: гр.Варна, р-н "Младост", чл. 130А, вх. 5, ет. 8, ап.
14, представлявано от управителя Д. Н. П., ЕИК *********, евентуално съединен
иск за осъждане на ДЪРЖАВАТА, представлявана от Министъра на регионалното
развитие и благоустройството, да заплати на основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД
сумата от 30 000 лева, представляваща частичен иск от претенция в общ размер на
150 000 лева, която се предявява като обезщетение за предприета и извършена
чужда работа без пълномощие със знанието и без противопоставянето на доминуса,
изразяваща се в извършени подобрения в наетия с Договор за наем № 84/30.05.2016
г. имот - Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул.
„Дубровник" бл. 15, с която сума ищецът е обеднял, а ответникът се е
обогатил.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Д.-371" ЕООД, с адрес: гр.Варна, р-н "Младост", чл. 130А,
вх. 5, ет. 8, ап. 14, представлявано от управителя Д. Н. П., ЕИК *********, иск
за осъждане на ответника Технически университет - Варна, с адрес гр.Варна ул.
"Студентска" 1, ПК 9010, Булстат ********* да заплати на ищеца сумата от 30 000 лева, претендирана
кумулативно на основание чл. 79, вр. чл. 82 от ЗЗД като частичен иск от
претенция в общ размер на 90 000 лева, съставляваща пропуснати ползи от ищеца,
вследствие на прекратен договор от 01.08.2017 г. за преотдаване под наем на
Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул. „Дубровник" бл.
15 на трето лице.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Д.-371" ЕООД, с
адрес: гр.Варна, р-н "Младост", чл. 130А, вх. 5, ет. 8, ап. 14,
представлявано от управителя Д. Н. П., ЕИК ********* иск за осъждане на
ответника Технически университет - Варна, с адрес гр.Варна ул.
"Студентска" 1, ПК 9010, Булстат ********* ДА ПРЕДАДЕ НА ищеца
ДЪРЖАНЕТО на Студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул.
„Дубровник" бл. 15, по силата на Договор за наем № 84/30.05.2016г., на
основание чл. 230, ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „Д.-371" ЕООД, с адрес:
гр.Варна, р-н "Младост", чл. 130А, вх. 5, ет. 8, ап. 14,
представлявано от управителя Д. Н. П., ЕИК *********, да заплати на Технически
университет - Варна, с адрес гр.Варна ул. "Студентска" 1, ПК 9010,
Булстат ********* сумата от 3 487.80 / три хиляди четиристотин осемдесет и седем лева и осемдесет
стотинки/ лв., представляваща сторените в производството
съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
ОСЪЖДА „Д.-371" ЕООД, с адрес:
гр.Варна, р-н "Младост", чл. 130А, вх. 5, ет. 8, ап. 14,
представлявано от управителя Д. Н. П., ЕИК *********, да заплати на ДЪРЖАВАТА,
представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството сумата от 450 /четиристотин и петдесет/
лева, представляваща сторените в производството съдебно-деловодни разноски за
юрисконсултско възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3, вр. чл. 78, ал. 8 от ГПК във вр. с чл. 25, ал. 2 от НЗПП на
МС от 01.01.2016 г.
Решението
може да се обжалва пред Варненския апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: