Р Е
Ш Е Н
И Е
№
гр. Лом, 20.09.2021
г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Ломският районен съд, в
публичното съдебно заседание на тридесет и първи август две хиляди двадесет и
първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВАН ЙОРДАНОВ
при секретаря Анетка Рангелова, като разгледа докладваното от
съдия Йорданов гр. д. № 906 описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 124,
ал. 1 от ГПК.
Ищецът **** посочва, че по отношение на ПИ с идентификатор 61707.154.5 – нива с
площ от 45 403 кв. м., ІІІ категория в м. „Канов егрек“ (154) в землището на с. Разград, обл. Монтана ответниците **** и Т.Т.
(наследник на ***) са сключили Договор за аренда от 06.06.2016 г. със срок на
действие 5 стопански години.
На 21.05.2018 г. ищецът
сключил с друг от наследниците на ***договор за наем, за срок от 3 стопански
години, считано от 01.10.2021 г.
На 09.08.2018 г.
ответниците сключили и анекс към договора за аренда, като удължили срокът му на
действие с 10 стопански години, считано от 01.10.2021 г.
И договорите и анексът са
надлежно вписани, но ищецът счита, че при така очерталата се конкуренция на
права има предимство сключеният от него договор за наем. Твърди още, че анексът към договора за аренда, е нищожен
на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД във вр. с чл. 3, ал.
4 Закона за арендата в земеделието - противоречие на императивна правна норма.
Иска се:
Да
бъде признато по отношение на ответниците, че сключеният между тях Договор за
аренда с нотариална заверка на подписите рег. № 1073, т. І, акт № 65 по
регистъра на нотариус Нина Василева, рег. № 14 в РНК, р-н на действие РС София,
вписан в СВ - Лом на 16.06.2016 г., вх. рег. № 3637, т. 7, Акт № 247 и Анекс към
него, сключен с нотариална заверка на подписите рег. № 1922/09.08.2018 г. по
регистъра на нотариус № 014 РС София и вписан в СВ - Лом под вх. № 5264, т. 11,
акт № 55/28.08.2018 г., нямат правно действие за стопанските 2021/2022 – 2023/2024 години, а има действие Договорът за наем, сключен между Иванка Ковачева
и ищеца, с нотариална заверка на подписите рег. № 3418 по описа на нотариус 551
Емилия Карамфилова, РС - Козлодуй, вписан в СВ - Лом на 23.05.2018 г. под вх.
рег. № 3431, т. 8, акт 112.
Претендират се и
направените във връзка с делото разноски.
Ответниците са подали писмени отговори в
срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК.
В отговорите си считат предявения иск за допустим, но неоснователен. Застъпва се тезата, че със сключения между ответниците анекс, договорът за аренда е бил надлежно
продължен, поради което и следва да се има предвид датата
на вписване на първоначалния
договор, а не на анекса и в този
случай наемния договор, от който
черпи права ищецът се явява по-късно сключеното и вписано съглашение. Отделно се въвежда и възражението, че както арендния договор, така и анексът са сключени
от съсобственик, притежаващ
повече от 50 % идеални
части от общата вещ, тъй като наследството на ***е открито при действието на чл. 21,
ал. 3 от ЗН от 1889 год. Към полагащата
му се по закон част, Т. ***е прибавил и придобитите чрез договори за продажба
на наследствени права части на своите
сестри. Така вторият ответник се явява съсобственик, притежаващ повече от нормативно изискващите се 50 % ид. ч. от общата
вещ.
Предвид заявеното
в отговорите на ответниците, съдът
приема, че спорът по делото
е относно това, кой договор е с предимство при така очертаната конкуренция на права от един и същи вид.
В съдебно заседание ищецът
не се явява. Представлява
се от адв. Р.Б. ***, който поддържа предявеният иск и счита,
че следва да бъде уважен в цялост.
Претендира разноски, като представя списък по чл. 80 ГПК.
Ответникът Т.Т., редовно
призован, не се явява и не се представлява.
Ответникът **** редовно
призован, не се явява. Представлява се от адв. М.С. ***, който моли предявеният
иск да бъде отхвърлен като неоснователен. Претендира и направените по делото разноски, като представя списък по чл. 80 ГПК.
Съдът, като анализира и прецени доказателствата по
делото поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:
От фактическа страна:
С Решение №
7975/04.11.1994 г. на Поземлена комисия гр. Вълчедръм на
наследниците на ***е възстановен следният имот: нива с площ от 45 394 дка трета
категория на земята, местност
„Канов егрек/154/“ в земл. на с. Разград, общ. Вълчедръм, обл.
Монтана, имот № 154005.
Ответникът Т.К.Т.
е един от наследниците на ***. На 06.06.2016 г. Т., в
качеството си на арендодател
сключил с «Агримекс» ЕООД
Договор за аренда с предмет – въпросния имот № 154005 в землището на с. Разград, площ от 45.394 дка. Договорът е сключен с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията
– Лом. Срокът на договора е за пет стопански години, в сила от
01.10.2016 г.
***също е наследник на ***. На
21.05.2018 г. в качеството на наемодател сключила с **** договор за наем, с
който предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване срещу заплащане
на наемна цена същия имот за срок от 3 години, считано от 01.10.2021 г. Този
договор за наем е сключен с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба
по вписванията - Лом на 23.05.2018 г.
На 09.08.2018 г. между Т.Т.
като арендодател и **** като арендатор е сключен
анекс/допълнително споразумение към договора за аренда, с който срокът му
удължен с 10 години, считано от 01.10.2021 г. Анексът е сключен с нотариална
заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията – гр. Лом на 28.08.2018 г.
В с. з. страните са се съгласили с изготвения от съда предварителен
доклад по делото и правната квалификация и същият е обявен за окончателен.
При така установената
фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявеният иск е допустим. Същият е предявен от и
против надлежна страна по спора в законоустановения срок.
Предявеният иск е с правно
основание чл. 124, ал. 1 ГПК и има за предмет да се установи кой от сключените и вписани договори е с
предимство и следва да намери приложение за следващите стопански години, считано от
01.10.2021 г.
При така предявения отрицателен установителен иск всяка
от страните носи доказателствената тежест на твърдените в нейна полза
обстоятелства, на които се основава претенцията й.
По делото не се спори, че за един и същ имот има
сключен най-напред договор за аренда, а впоследствие – договор за наем и анекс
към договора за аренда. Спорно е кой от тези договори следва да има действие по
отношение на въпросния имот за стопанските 2021/2022 – 2023/2024 г.
Според чл. 18, ал. 1 от ЗАЗ „Продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална
заверка на подписите и се вписва в службите по вписванията и в регистъра на
съответната общинска служба по земеделие.“ Езиковото и логическо тълкуване на
тази разпоредба налагат един-единствен извод – че арендният
договор може да бъде продължен (при спазване на законово определена форма и
процедура) и съответно - да продължи да бъде в сила. В конкретния случай договорът за аренда, сключен между ответниците
е продължен – чрез анекс. Видно от представените по делото
писмени доказателства, изцяло са спазени всички изисквания на ЗАЗ за това –
анексът е сключен в писмена форма, заверен нотариално и съответно – вписан.
Изпълнени са всички условия, уредени в чл. 18, ал. 1 ЗАЗ. Спазен е и срокът,
уреден в чл. 18, ал. 2 ЗАЗ. По този начин
договорът за аренда, сключен на 06.06.2016 г., се явява надлежно продължен. Той
продължава да бъде в сила за следващите стопански години, по силата на анекса,
сключен на 09.08.2018 г. В сила се явява именно договорът за аренда от 2016 г.,
той е продължен, но анексът, с който това е сторено, не може да се приеме, че
представлява нов договор за аренда. В този смисъл напълно основателни се явяват
изложените от адв. С. аргументи, че договорът за
наем от 09.08.2018 г. не е с предимство пред вписания анекс, с който се
продължава вече сключен договор за аренда.
Неоснователни
са изложените от адв. Б. възражения за нищожност на сключения анекс към
договора за аренда. Действително чл. 3,
ал. 4 ЗАЗ предвижда, че „Договор за аренда, както и споразумение за неговото
изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на
земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот…“. В конкретния случай обаче не е налице нарушение на тази разпоредба.
Съображенията за това са следните:
1) Видно от представения акт за публично завещание /л. 54 от делото/ е видно, че на 26.08.1941 г. ***е завещал на внуците си ***1/3 ид. част от всичките си недвижими имоти, като * получава две части, а * останалата една част. Това завещание е от 1941 г., но запазва силата си, на осн. чл. 90, ал. 1 ЗН.
2) ***е починал на 19.07.1943 г., преди
приемането на сега действащия Закон за наследството. Според чл. 89, ал. 1 от ЗН
„По наследства, открити след 16 октомври 1944 г., до влизането на този закон в
сила наследственият дял на низходящите и на съпругата се определя съгласно
разпоредбите на този закон.“ ***е починал преди 16.10.1944 г., затова и
размерите на дяловете на наследниците се определят по ЗАКОНЪ за наследството (Утвърден с указ от
17.12.1889 г., под № 484, обн., ДВ, бр. 20 от 25.01.1890 г., доп., бр. 29 от
7.02.1896 г.). Наследници по закон на ***към момента на смъртта му са неговата
съпруга - Младена и общо шест деца - синове *, Т., * и * и две дъщери - * и *. Размерът
на дяловете им се определя от чл. 21, ал. 3 от отменения Законъ
за наследството: „при наследяване на непокритите недвижими имоти, когато
низходящите са от мъжки и от женски пол, частта на низходящите от мъжки пол е
два пъти по-голяма от частта на низходящите от женски пол“, т.е. размера на
дела на синовете на * е два пъти по-голям от размера на дела на двете сестри.
3) На трето
място, към наследствения
дял на ответника
Т.Т. се добавят и идеалните части, които е придобил чрез представените договори за продажба
на наследствени права:
- с договор за продажба
на наследствени права от 13.08.1943 г. /л. 55 от делото/ Т. ***е придобил идеалните
части, които майка му * е получила от наследството
на ***.
- с договор за продажба
на наследствени права от 29.11.1944 г. /л. 56 от делото/ Т. ***е придобил идеалните
части, които сестра му * е получила от наследството
на ***а.
- с договор за продажба на
наследствени права от 09.12.1947 г. /л. 57 от делото/ Т. ***е придобил идеалните части, които * е придобил като наследник
на * *, включвайки и дела на общия наследодател
***.
Следователно при сключване на договора за аренда /а по-късно и на анекса към
него/, арендодателят Т.Т. е притежавал повече от 50 % от собствеността на процесния имот. Ето защо не може да се приеме, че
анексът към договора за аренда /с който същият е надлежно продължен/ е нищожен
на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, поради противоречие с нормата на чл. 3,
ал. 4 ЗАЗ.
По отношение на договора за наем, той също представлява сделка на управление, която всеки съсобственик
може да осъществи
съобразно ограниченията, предвидени в чл. 229 ЗЗД. Действително, както договорът за
аренда, така и договорът за наем са посочени в чл. 37б, ал. 5 ЗСПЗЗ като
равностойни правни основания за ползване на имот - земеделска земя. Ако са
налице повече договори, то предимство се дава на този, който е вписан по-рано.
Анексът към договора за аренда е сключен при спазване на всички законови
изисквания, а както беше посочено по-горе – с него се продължава вече
съществуващ договор за аренда, който е и надлежно вписан. Именно този
договор следва да продължи да бъде в сила и за следващите стопански години - 2021/2022
– 2023/2024 г., а не договорът за наем, сключен между ищцовото
дружество и Иванка Ковачева.
С оглед на
гореизложеното, ищцовата претенция следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
При този изход на спора страните си дължат разноски
съобразно уважената/отхвърлена част от исковете. Предявеният иск е отхвърлен,
следователно ищецът ще следва да заплати на ответниците направените разноски. Направените от ответника **** разноски за тази инстанция,
видно от представения списък по чл. 80 ГПК и доказателствата по делото са в общ
размер на 500,00 лв. - за
заплатено адвокатско възнаграждение. Направените от ответника Т.Т. разноски
за тази инстанция, видно от представения списък по чл. 80 ГПК и доказателствата
по делото са в общ размер на 800,00
лв. - за заплатено адвокатско възнаграждение. По отношение на този ответник основателно
се явява възражението на адв. Б. за прекомерност на адвокатското възнаграждениe. Съгласно чл. 7, ал. 1, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г.
за минималните размери на адвокатските възнаграждения, за други неоценяеми искове (какъвто е настоящият) възнаграждението е
600 лв. Затова и ищецът следва да заплати на ответника Т. 600 лв. от
претендираните 800 лв. за направените разноски за адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното,
Съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователен предявения от „АКРОС - 2008” ЕООД с
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
с. Златия, ул. „Дунав“ №
26, общ. Вълчедръм, обл. Монтана, представлявано
от К.М.С. иск, с който се иска да бъде признато по отношение на ответниците ****, ЕИК
********* и Т.К.Т., ЕГН **********, че сключеният
между тях Договор за аренда с нотариална
заверка на подписите рег. № 1073, т. І, акт № 65 по регистъра на нотариус Нина Василева, рег. № 14 в РНК, р-н
на действие РС София, вписан в СВ - Лом на 16.06.2016 г., вх.
рег. № 3637, т. 7, Акт № 247 и Анекс към него, сключен с нотариална заверка на подписите рег. № 1922/09.08.2018 г. по регистъра
на нотариус № 014 РС София и вписан в СВ - Лом под вх.
№ 5264, т. 11, акт № 55/28.08.2018 г., нямат правно действие за стопанските
2021/2022 – 2023/2024 години, а има
действие Договорът за наем, сключен
между * и ищеца, с нотариална
заверка на подписите рег. № 3418 по описа на нотариус 551 Емилия Карамфилова, РС - Козлодуй,
вписан в СВ - Лом на 23.05.2018 г. под вх. рег. №
3431, т. 8, акт 112.
ОСЪЖДА „АКРОС - 2008” ЕООД с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: с. Златия,
ул. „Дунав“ № 26, общ. Вълчедръм, обл. Монтана, представлявано
от К.М.С. с ЕГН: ********** да заплати на ****, ЕИК
*********, седалище
и адрес на управление с. Разград, обл. Монтана, ул. „Първа“ № 33, представлявано от Л.С.Н., деловодни разноски общо в размер на 500,00 лв.
/петстотин лева/ адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА „АКРОС - 2008”
ЕООД с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: с. Златия, ул. „Дунав“
№ 26, общ. Вълчедръм, обл. Монтана, представлявано
от К.М.С. да заплати на Т.К.Т., ЕГН **********,
адрес: *** деловодни разноски общо в размер на 600,00 лв. /шестстотин лева/
адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на
обжалване пред Окръжен съд - Монтана в двуседмичен срок от съобщението за
изготвянето му.
Районен съдия: