РЕШЕНИЕ
№ 898
гр. София , 26.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на петнадесети юни, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Елеонора Тр. Михайлова
като разгледа докладваното от Елена Тахчиева Въззивно гражданско дело №
20211000500289 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Д. Б. Ц. чрез пълномощник адв. М.М. САК
против решение от 12.10.2020г по гр.д. № 14263/2018г на Софийски градски съд, I-26
състав, с което са отхвърлен подаденият от жалбоподателя- ищец иск по чл.19, ал.3 ЗЗД
против М. И. М. за обявяване за окончателен на сключения между тях предварителен
договор на 15.08.2018г за покупко-продажба на поземлен недвижим имот с идентификатор
68134.2044.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.София, одобрени със
заповед РД-18-3/11.01.2011г на изп. директор на АГКК с адрес : гр.София, район Витоша,
в.з. Малинова долина-1-ва част, ул.193, № 10 с площ от 935кв.м., който по документ за
собственост съставлява УПИ Х-211 в кв.14 по стар регулационен план местност „Малинова
долина“, в.з. Симеоново, и попада в част от УПИ ХХIV-21 и УПИ ХХV-19 по действащия
регулационен план на в.з. „Малинова долина 1-ва част“, съгласно удостоверение за
идентичност с изх. № 94-00-3154/03.12.2014г. на ГИС София, като неоснователен.
Жалбоподателят поддържа оплаквания за неправилност на обжалваното решение с
оплаквания за нарушение на материалния и процесуален закон. Конкретните доводи са
против изводите на съда, че ответникът не е собственик на имота, които направил въз
основа на доказателства по други дела по искане на особения представител, но за
1
установяване на различни обстоятелства. В тази връзка се посочва, че по повод исканията на
особения представител са направени справки от системата на СГС дали срещу ответника
има водени дела по Закона за здравето, които съдът служебно е изискал и приложил към
настоящото, като единстено е дал възможност на страните ако искат да се запознаят. Твърди
се, че с тези си действия съдът е извършил множество процесуални нарушения, доколкото
тези дела са изискани само за справка, и защото от страна на ответника не били заявени
възражения, нито оспорвания във връзка със собствеността на имота. Поради това се сочи,
че първоинстанционният съд е излязъл извън предмета на спора, събирайки служебно
доказателства, които страните не са поискали. Твърди се, че по този начин са нарушени
нормите на чл.7 и 10 ГПК, според които съдът действа служебно, когато се касае за
движението на делото и за съдействие на страните, но няма правомощия да събира
доказателства в подкрепа на една от тезите в процеса. По същество се оспорват изводите на
съда, че ответникът не се установява като собственик, защото от само факта, че
нотариалният акт не е вписан, не може да се презумира, че не съставлява доказателство за
собственост. Иска отмяна на обжалваното решение и вместо това постановяване на ново по
същество, с което се уважи искът по чл.19, ал.3 ГПК.
В срок е постъпил отговор от въззиваемия ответник чрез назначения му особен
представител адв.М.С., с който се правят подробни възражения, че съдът не е действал при
описаните процесуални нарушения, и че са правилни изводите му, че собствеността върху
имота не е доказана. Наред с посоченото се поддържат и възражения, че ответникът не е
получил сумата, представляваща част от продажната цена, защото е преведена по сметка на
пълномощника, а не били представени доказателства да е предадена от него на продавача.
Софийският апелативен съд, след като прецени доводите на страните и събраните по
делото доказателства, приема следното:
Въззивната жалба е подадена от надлежна страна в законоустановения срок срещу
подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, поради което е процесуално допустима.
Решението е валидно и допустимо / чл.269, изр.първо ГПК/.
Предявен е конститутивен иск, с правна квалификация по чл.19, ал.3 ЗЗД. В исковата
молба ищецът Д. Б. Ц. е изтъкнал като правопораждащи потестативното му право факти –
сключване на предварителен договор с ответника на 15.08.2018г, по силата на който
последният поел задължение да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот
срещу продажна цена от 75 000лв, от която платил по банков път сума от 40 000лв, а
остатъкът бил дължим при окончателото изповядване на сделката в нотариална форма. На
уговорената за сключване на окончателен договор дата продавачът не се явил в кантората на
посочения нотариус, за което бил съставен констативен протокол.
Ответникът е представляван от особен представител, който е заявил възражения против
собствеността на имота и липсата на доказателства наследодателят на ответника да го е
2
придобил след прекратяване на брака си в индивидуална собственост, и че липсват
доказателства пълномощникът получил сумата от 40 000лв да ги е превел на продавача.
Настоящият съдебен състав като съобрази наведените от страните доводи и събраните по
делото доказателства при спазване изискванията на чл. 235 от ГПК, прие за установено
следното от фактическа страна:
Не се спори между страните и се установява от писмените доказателства пред първата
инстанция, че на 15.08.2018 г. в гр. София между ищеца като купувач и ответника като
продавач-обещател, действал чрез пълномощник И. К. К. е сключен предварителен договор
за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор
68134.2044.19 по КККР на гр. София, одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011 г. на изп.
директор на АГКК, с административен адрес: гр. София, район Витоша, в.з Малинова
долина - 1- ва част, ул. 193 № 10, с площ от 935 кв.м, който имот съгласно документ за
собственост представлява УПИ Х-211 от кв. 14 по стар регулационен план местност
„Малинова долина", в.з. „Симеоново" и попада в част от УПИ XXIV- 21 и УПИ XXV- 19
по действащия регулационен план на в.з „Малинова долина 1 -ва част", одобрен със Заповед
№ РД-550-09-240/08.09.1992 г. на гл. архитект на София, съгласно удостоверение за
идентичност с изх.№ 94-00-3154/03.12.2014г. издадено от ГИС София – идентичен с имот
по предходен план № 19, квартал 14, при граници поземлени имоти с идентификатори: на
същия етаж 68134.2044.1803, 68134.2044.21, 68134.2044.20, 68134.2044.1001, 68134.2044.18,
заедно с построената в имота жилищна сграда с идентификатор 68134.2044.19.1 по КККР на
гр. София, одобрени със заповед РД-18- 3/11.01.2011 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на
имота: гр. София, район Витоша, в.з Малинова долина - 1- ва част, ул. 193 № 10, със
застроена площ от 45 кв.м, брой етажи - 2, с предназначение - жилищна сграда
еднофамилна, заедно с построения в имота гараж с идентификатор 68134.2044.19.2, ведно с
останалите подобрения в поземления имот. В самия предварителен договор е посочено, че
правото на собственост върху описания имот продавачът е удостоверил с нотариален акт №
27, том XVI, дело № 2696/1974г. на 1-ви нотариус на СРС, и че продавачът действа чрез
пълномощник И. К. К. упълномощен с пълномощно с per. № 8102 за заверка на подписа и
с per. № 8103, том 5, акт: 4 от 28.07.2015 г. на нотариус М.И. с per. № *** на НК. В чл.2 е
обективирана клаузата, че купувачът се е задължил да заплати на продавача договорената
между тях цена в размер на 75 000лв., от която 40 000лв. е платена при подписване на
предварителния договор по посочена от пълномощника банкова сметка, а остатъкът от
35 000лв при подписване на окончателен договор. Срокът за сключване на окончателен
договор е уговорен на дата 10.09.2018 г. в 12 ч в кантората на нотариус М.И., на която дата
е безспорно установено от приложения констативен протокол, че продавачът не се е явил.
Не е спорно и се установява от приложеното платежно нареждане от 23.08.2018г., че
ищецът е превел по посочената в договора сметка на пълномощника сумата 40 000лв., която
ще служи като задатък обезпечаващ неговото изпълнение.
3
Като доказателства във връзка със собствеността на праводателя на ответника, в чиито
права последният е встъпил по наследствено правоприемство, е представен нотариален акт
№ 27, том XVI, дело № 2696/1974г. на 1-ви нотариус на СНС, видно от който легитимацията
му произтича от придобивна сделка /покупко-продажба/ с К. и Ф. К..
По искане на особения представител на ответника съдът е изискал справки за водени
други дела, от които се установява, че действително е имало спор за собственост по
отношение на същия имот гр.д. 12890/15г. на СГС, ГО, 8 с-в, образувано по иск на трето
лице Ю. К. К. /наследник на праводателите по сделката от 1974г/ против настоящия
ответник и юридическото лице „Маршал Кредит Груп“ООД, в полза на което последният е
ипотекирал имота. По твърдения в исковата молба въпросният ищец Ю.К. е отричал
наличието на придобивно основание в полза на ответника, поради това че родителите му
/праводатели по сделката от 1974г/ не са сключвали разпоредителни сделки с имота и били в
негово владение до края на живота си. Производството по цитираното дело е било
прекратено, поради оттегляне на иска от ищеца, с което възникналият спор за собственост е
приключил. Релевантни за настоящия спор обаче са приобщените с цитираното дело
писмени доказателства, сред които официална справка от Служба по вписвания от
5.01.2015г., изпратена и до АГКК /л.54/, която свидетелства, че легитимиращият продавача
документ нотариален акт № 27, том XVI, дело № 2696/1974г. на 1-ви нотариус на СНС не се
намира в нотариалните книги, а по азбучника от 1974г. страни по акт 27, том 16, дело
2696/30.07.1974г. са съвсем различни лица Й. Ц. Г. и Й. И. Ч., което се установява и от
приложения в копие документ.
Обсъдените доказателства потвърждават извода на първоинстанционния съд, че не са
налице предвидените по чл.19, ал.3 ЗЗД кумулативно предпоставки за неговото уважаване.
Безспорно договорът, чието обявяване се иска е действителен, като е сключен в изискуемата
се от чл. 19, ал.1 от ЗЗД писмена форма. Със същия са уговорени съществените условия на
окончателния договор, тъй като имотът е индивидуализиран и е уговорена цената за
прехвърляне на собствеността върху него. Страните са уговорили срок за сключване на
окончателния договор и този срок безспорно е изтекъл, а изтичането на срока за
прехвърляне на собствеността върху описания недвижим имот и изпълнението на
задължението от страна на купувача по предварителния договор водят до извода, че ищецът
се явява изправна страна и с настъпване падежа на задължението за прехвърляне
собствеността по нотариален ред за него се поражда правото да поиска съдът да обяви
договора за окончателен. Неоснователни са изтъкнатите в отговора на жалбата доводи на
особения представител, че липсват доказателства за плащане на първоначалната цена по
довора – такива са представени и свидетелстват за превода на сумата по посочена от
пълномощника по сделката банкова сметка. Обстоятелството дали пълномощникът -
довереник е извършил отчет по мандатното правоотношение е напълно ирелевантно към
изпълнението на задълженията на купувача по предварителния договор.
Наред с изпълнението на задълженията от страната, претендираща сключването на
4
окончателен договор, следва да са налице и предпоставките по чл. 363 от ГПК, а именно да
се установи при доказателствена тежест за ищеца, че ответникът –продавач по
предварителния договор е собственик на недвижимия имот по силата на посоченото
придобивно основание. Такива убедителни доказателства не са представени пред първата
инстанция, независимо от правилно разпределената доказателствена тежест и дадените
изрични указания за подлежащите на установяване факти.
Неоснователни са оплакванията във въззивната жалба, че първоинстанционният съд е
нарушил процесуалните правила като служебно е събирал доказателства за факти, които не
са били спорни между страните. Действително в срока за отговор ответникът чрез
особения представител не е релевирал конкретни възражения по иска /извън оспорване
плащането на първоначалната цена/. Последният обаче няма интерес да оспорва сам
легитимацията на праводателя си, а и доказването на този факт се следва в тежест на
купувача, който черпи от него благоприятни правни последици. Независимо от посоченото в
особеното производство по чл.362 и сл ГПК съдът има задължение служебно да следи за
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
продавачът е собственик. В тази връзка и след като е констатирал наличието на
доказателства по друго дело, имащи пряко значение към легитимиращото действие на
нотариалния акт, правилно ги е приобщил и обсъдил по съществото на спора.
Неоснователни са оплакванията за процесуални нарушения на първата инстанция – от една
страна съдът е бил длъжен служебно да провери собствеността и предпоставките по чл.363
ГПК, а от друга при наличието на конкретни данни в официални удостоверителни
документи, каквито са справките от нотариалните книги, е следвало и е проявил служебна
активност за изясняване на спора от фактическа страна. В проведеното съдебно заседание, в
което е приобщил доказателствата по друго дело, съдът е дал възможност на страните да се
запознаят с тях и вземат становище, което те не са сторили. Напротив, и двамата
процесуални представители не са изразили воля да се запознаят с приобщените по това дело
доказателства, нито са релевирали искания за ангажиране на други доказателства,
подкрепящи или отричащи фактическите предпоставки по чл.19, ал.3 ЗЗД. Поради това
процесуалното бездействие на страните и конкретно на ищеца – купувач, върху когото тежи
доказателствената тежест, не може да се вмени в процесуално нарушение на съда, който в
производството по чл.363 ГПК изследва собствеността дори и да няма възражения по този
въпрос.
По същество са правилни изводите на първата инстанция, че не се доказва по категоричен
начин правото на собственост на продавача, респ. на неговия праводател на посоченото
основание. Обосновано са взети предвид и обсъдени доказателствата, отричащи
съществуването на нотариален акт под този номер и с тези страни в нотариалната книга,
така както е посочено по номер, партида и нотариално дело, и че в азбучника за 1974г под
този номер, том и нот. дело № 2696/30.07.1974г фигурира сделка между съвсем различни
лица. Споделят се изводите от правна страна, че вписването освен защитно действие, в
5
действалата редакция на чл.33 на ПВписвания (ДВ. бр. 101 от 1951 г.) представлява част от
нотариалното производство и включва удостоверителните дейности на нотариуса по
отбелязване на номер, под който нот. акт е записан в регистъра, том и номер на книгата, в
която е подреден, страница на партидната книга, в т.ч. и нанасяне данните на нот. акт по
партидата на отчуждителя на недвижимия имот в книгата /азбучник/ за съответната година.
Обстоятелството, че представеният в копие нот.акт №27/74г. липсва в книгата по б.а на
чл.33 от ПВп, и че не е отразен в азбучника по партидата на отчуждителя, поставя под
съмнение истинността на този документ и легитимацията на ответника. Правилно поради
което искът е отхвърлен като неоснователен, тъй като неговото уважаване е поставено в
зависимост от доказване на правата, които ще бъдат прехвърлени по силата на съдебното
решение, заместващо окончателния договор. Последиците на решението не могат да бъдат
различни от тези на доброволно сключен договор пред нотариус, като съдът е длъжен да
извърши идентична проверка за наличие на предпоставките за прехвърляне или учредяване
на вещно право по нотариален ред, включително дали продавачът /обещател/ се легитимира
като титуляр на правото на собственост.
В обобщение, изводите на двете инстанции съвпадат и обжалваното решение ще следва да
се потвърди. При този изход на делото /неоснователност на жалбата/ разноски ще се следват
само на въззиваемия –ответник, който не е претендирал и доказал такива.
Мотивиран от изложеното, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 12.10.2020г по гр.д. № 14263/2018г на Софийски градски съд,
I-26 състав.
Решението, подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчване препис
на страните при наличие на предпоставки по чл.280 ГПК.
Председател: Членове:
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6