Р Е Ш Е Н И Е №117
град Несебър, 21.07.2016г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърския районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на седемнадесети
май, през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря К.Л., като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 1160 по
описа за 2015г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК, във връзка с чл.422, ал.1
от ГПК, във връзка с чл.286 от ТЗ, във връзка с
чл.258 и сл. и чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът „Х.И.” ................,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя .................., твърди в исковата молба, че по
силата и в изпълнение на задълженията си по сключени с ответника „Ф.К.” АД.............,
със седалище и адрес на управление:***, сграда ........, ап.101, представлявано
от ......................................., договори за поддръжка и управление
на общи части в сграда в режим на етажна собственост от 24.04.2007г., от
30.03.2007г. и от 24.06.2012г., е предоставил услугите в полза на ответника.
Последният от своя страна, в качеството му на възложител по договорите, не е
изпълнил задълженията си по тях да заплати на ищеца-изпълнител дължимото
възнаграждение в размер на 15 595,08 лева с включен ДДС, за която сума е
издадена фактура № ********** / 15.05.2015г. Той не е изпълнил задължението си
и след покана от 19.05.2015г. и въпреки водените разговори между представители
на двете дружества. Поради това ищецът, в качеството му на заявител, е подал заявление
за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК,
въз основа на което било образувано ч.гр.д.№ 972/2015г. по описа на Несебърския
районен съд. Съдът е уважил искането и е издал заповед за изпълнение на парично
задължение по чл.410 от ГПК за претендираната сума по посочената фактура. Срещу
тази заповед обаче, ответникът, в качеството му на длъжник, е подал възражение
по чл.414 от ГПК. Прави искане съдът да постанови решение, по силата на което
да бъде прието за установено, че ответникът му дължи сумите, предмет на
заповедта за изпълнение, а именно: сумата в размер на 15 595,08 лева,
представляваща главница по издадена фактура № ********** / 15.05.2015г., ведно
със законната лихва за забава, считано от 03.11.2011г. до окончателното й
изплащане, и сумата в размер на 404,92 лева, представляваща мораторна лихва,
начислена за периода от 19.05.2015г. до 30.10.2015г. Претендира разноски.
Ответникът не е подал отговор на
исковата молба в едномесечния срок по чл.131, ал.1 от ГПК. Едва след този срок ответникът е изразил
становище по иска, като с отделна молба е заявил, че счита същия за
неоснователен, включително и по размер, с довода, че договорите между страните
са нищожни поради противоречието им със закона, тъй като отношенията във връзка
с управлението и поддръжката на общите части в сграда в режим на етажна
собственост следва да се уреждат по правилата на специалния Закона за
управление на етажната собственост, а не по правилата на Закона за задълженията
и договорите. Така определянето на размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части в сградата, както и сключването на
отделните договори от собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост за поддръжка и управление на общите части на сградата, се
извършва с решение на Общото събрание на етажната собственост съгласно чл.11,
ал.1, т.5 от ЗУЕС. Само Етажната собственост може да бъде страна по такъв
договор. Счита за недопустимо според българското законодателство за всеки
отделен собственик в сградата да се определят различни условия. Наред с
това в договорите между страните
определянето на таксата за поддръжка и управление е предвидено това да става на
база застроена площ, докато в чл.51,ал.1 от ЗУЕС е уредено това да става на
базата броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Моли искът да бъде
отхвърлен като неоснователен и недоказан.
В съдебно заседание ищцовото
дружество се представлява от процесуален представител, който заявява, че
поддържа иска, взема отношение по становището на ответната страна, като счита,
че то не следва да се взема предвид от съда, тъй като възраженията и
оспорванията не са направени в срока за отговор на исковата молба. Ангажира
писмени и гласни доказателства. Уточнява, че дължимите по договорите парични
задължения са определени върху сбора от притежаваната от ответника площ от
самостоятелните обекти в сградата и притежаваните от него общи части от
сградата в режим на етажната собственост. Моли искът да бъде уважен изцяло като
основателен и доказан и да му бъдат присъдени направените по делото разноски.
Ответникът се представлява в
съдебно заседание от упълномощен адвокат, който изразява становище, относно
единия от спорните по делото въпроси – определянето на дължимата цена по
договорите, от значение за размера на исковата претенция, като счита, че
посочената в договорите цена, дължима на квадратен метър, следва да се определи
единствено на базата на притежаваните от ответното дружество идеални части от
общите части на сградата, по съображения, че договорите между страните имат за
предмет управление и поддържане именно на общите части, но не и на площта на
собствените на ответника самостоятелни обекти. Представя писмени бележки, като
поддържа искането си за отхвърляне на предявения иск, и развива тезата, че
единствено в компетенциите на Общото събрание на етажната собственост е да
взема решения за определяне на дължимите от етажните собственици такси за
покриване на разходите за управлението и поддържането на общите части на
сградата съобразно изискванията на ЗУЕС и за начина, по който това управление
ще се осъществява. Сключването на договори от всеки от етажните собственици
освен, че не е предвидено в закона, те не биха могли да породят целените
последици и да се определи начин за разпределяне на разходите между тях.
Незаконосъобразно е и таксите да се определят на база застроена площ, след като
договорите имат за предмет общите части. Поради това счита, че между страните
не са възникнали валидни облигационни отношения, алтернативно, че според
логическото и систематичното тълкуване на договорите, се налага извода, че
договорената сума се определя само върху общите части от сградата, а ответникът
му дължи сумата в размер на 884,20 евро без ДДС. Моли разноските да бъдат
разпределени между страните съобразно частичното уважаване, респ. отхвърляне на
иска.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гасни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът
прие за установено следното от фактическа
страна:
Безспорно между страните е, че ответникът
е собственик на двадесет и два недвижими имоти, находящи се в град Несебър,
улица ..........., във въведена в експлоатация жилищна сграда с идентификатор №
51500.502.286.5 по кадастралната карта на град Несебър, одобрена със Заповед №
РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, изменена със Заповед №
КД-14-02-2051 / 18.12.2006г. на Началника на СК-Бургас, състояща се от сутерен,
партер, четири жилищни етажа и мансарден етаж, изградена в поземлен имот с
идентификатор № 51500.502.286, представляващ УПИ VІІІ в кв.78 по плана на град
Несебър, като двадесет от тези недвижими имоти, представляват апартаменти, а
останалите два - гаражи. Тези недвижими имоти ответникът е придобил след като
ги е закупил от ищеца по силата на три сключени между тях договори за
покупко-продажба на недвижими имоти от 30.03.2007г., 24.04.2007г. и
25.06.2008г. Безспорно е също, че според тези документи за собственост общата
застроена площ на самостоятелните обекти е в размер на 1 382,05 кв.м.,
като ответникът е придобил тези имоти ведно с общите части от сградата и от
правото на строеж, чиято обща площ към самостоятелните обекти е 221,05 кв.м.
Освен това ответникът е придобил и складови помещения, прилежащи към някои от
апартаментите с обща площ от 50,70 кв.м.
С решение на ОС на ЕС от
25.09.2011г. е взето решение услугите, свързани с управлението и поддръжката на
общите части да се извършват от „............... град Несебър.
Страните процеса, в качеството им на търговци, които
са били в трайни търговски отношения, са сключили и на 24.06.2012г. три
договора с предмет поддръжка на общи части, по силата на които договори
ответникът „Ф.К.” АД, в качеството му на възложител, е възложил, а ищецът „Х.И.”
ООД, в качеството му на изпълнител, се е съгласил да извършва услуги, свързани
с управлението и поддръжка на общите части към притежаваните от първия
недвижими имоти в жилищна сграда с идентификатор 51500.502.286.5. Услугите,
които ищецът-изпълнител се е задължил да извършва за поддръжка и управление на
общите части на сградата и прилежащите й територии, включват заплащане
на потребената електроенергия, вода, отопление и климатизация за общите части
на сградата; осигуряване на охрана за цялата територия на сградата; ремонт,
поддръжка, маркиране, почистване, осветление, почистване на улици и товарни
участъци, находящи се в пределите на терена, в който е построена жилищната
страда; профилактика, поддръжка и подновяване, когато това е необходимо на
насажденията и зелените площи; профилактика и поддръжка на тръбопроводната
мрежа, както и дъждовалната инсталация, включително и крановете за промишлена и
пожарна вода; профилактика и поддръжка на всички останали общи инсталации като
електрическа инсталация и ВиК съоръжения; поемане на разходите за поддръжка на
системата за осветлението на прилежащите части; почистване на общите части на
сградата и прилежащия терен; осигуряване на кабелна телевизия, телефон и интернет
срещу отделно заплащане; покриване на други разходи във връзка с осигуряването
на нормалната експлоатация на сградата и терена. Във връзка със
задължението на изпълнителя за осигуряване на охрана на цялата територия на
сградата, страните по договора са уговорили възложителят да има право да
изисква пълно съдействие и полагане на грижата на добрия стопанин за опазването
на жилищата и имуществото от страна на изпълнителя като заключване на
жилищата, осуетяването на други подстъпи към тях и други. В чл.3 от договорите
страните са уговорили срок на договор една година, като в случай, че в срок до
един месец преди изтичането му никоя от страните не изпрати до другата писмено
предизвестие за прекратяване, договорът автоматично се продължава за още една година,
като тази клауза се отнася и за изтичането на всяка следваща текуща година.
Според чл.2.1. от договорите възложителят се задължава да заплаща годишна такса
за поддръжка и управление на имота в размер на 4 (четири) евро на
квадратен метър, без включен ДДС, чието заплащане е уговорено да се извършва
авансово за периода следващ датата на плащането, един път годишно срещу
представяне на надлежна фактура. Отделните три договора от 24.06.2012г. имат за
предмет извършването на услуги, свързани с управлението и поддръжката на общите
части към отделни недвижими имоти, собственост на ответника-възложител, като:
1) според единия договор тези имоти са осемнадесетте апартамента, предмет на
договора за покупко-продажба от 30.03.2007г., обективиран в Нотариален акт № 192,
том VІ, рег.№ 3259, дело № 1154/2007г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на
НК и район на действие Несебърския районен съд, с обща площ на апартаментите
1 193,65 кв.м., ведно 190,90 кв.м. идеални части към тях, както и
прилежащите към някои апартаменти складови помещения с обща площ от 50,70
кв.м.; 2) предмет на втория договор са други два апартамента, които ответникът
е закупил от ищеца с договора за покупко-продажба на недвижими имоти от
24.04.2007г., обективиран в нотариален акт № 54, том ІХ, рег.№ 4349, дело №
1598/2007г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, с обща застроена площ 149,20 кв.м. и общи части към
тях 23,85 кв.м.; 3) според третия договор имотите са двата гаража, придобити от
ответника с договора за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен с ищеца на
25.06.2008г. и обективиран в Нотариален акт № 18, том ХVІ, рег.№ 9955, дело №
2911/2008г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, с обща площ 39,20 кв.м. и общи части към тях 6,30 кв.м.
От показанията на свидетеля .............
се установи, че ищецът изпълнява задълженията си по процесните договори с
ответника от момента на тяхното сключване, като чрез свои служители е осигурил
денонощна охрана на жилищната сграда, осветление на общите части, извършване на
предвидените разходи по поддръжката, обслужването и ремонти, осигуряване достъп
до жилищата на отделните етажни собственици, и в частност до тези, притежавани
от ответника. Уточнява, че извършените от ищеца-изпълнител разходи при
осъществяване дейността по управление и поддръжка на общите части, в т.ч. и за
ремонти, са от възнагражденията, които получават по силата на договорите,
сключени с отделните етажни собственици,между които е и ответника, и които
договори са сключени в изпълнение на решение на ОС на ЕС.
На 15.05.2015г. ищецът е издал
фактура, за сумата в размер на 12 995,90 лева без включен ДДС, за която
сума е посочил че тя включва стойността на такса поддръжка за периода от
30.03.2014г. до 30.03.2015г. по договора с осемнадесетте апартамента, такса
поддръжка за периода от 24.04.2014г. до 24.04.2015г. по договора с другите два
апартамента, и такса поддръжка за периода от 25.06.2014г. до 25.06.2015г. по договора с двата гаража. Фактурата е
подписана единствено от представител на ищеца, който я е съставил, а като
получател в нея е посочено ответното дружество „Ф.К.” АД.
На 19.05.2015г. е съставена от
ищеца и връчена на ответника покана, към която са приложени и две фактури,
между които и процесната, и с която ищецът е предоставил на ответника 10-дневен
срок за заплащане на сумата по нея.
Тъй като плащане не последвало, за
вземането си по тази фактура, ищецът е подал заявление за издаване на заповед
за изпълнение по чл.410 от ГПК, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№
972/2015г. по описа на Несебърския районен съд, който е уважил искането и е
издал Заповед № 539 / 03.11.2015г. за изпълнение на парично задължение по
чл.410 от ГПК, по силата на която длъжникът „Ф.К.” АД............., със
седалище и адрес на управление:***, сграда ........, ап.101, представлявано от ........................................,
следва да заплати на кредитора „Х.И.” ................, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от управителя .................., сумата в
размер на 15 595,08 лева, представляваща неизплатено парично задължение по
търговска сделка, за чието заплащане е издадена фактура № ********** /
15.05.2015г. с включен ДДС, сумата в размер на 404,92 лева, представляваща
мораторна лихва върху дължимата главница, начислена за периода от 19.05.2015г.
до 30.10.2015г., ведно със законната лихва за забава върху дължимата главница,
считано от 31.10.2015г. до окончателното й изплащане, сумата в размер на 320
лева, представляваща разноски за платена държавна такса, и сумата в размер на
505 лева, представляваща разноски за платено адвокатско възнаграждение. Срещу
заповедта за изпълнение е било подадено възражение по чл.414 от ГПК от длъжника
по нея и ответник в настоящото производство. За подаденото възражение
заявителят „Х.И.” ООД *** е бил уведомен на 26.11.2015г.
Настоящият установителен иск по чл.422,
ал.1 от ГПК е предявен на 23.12.2015г.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Предвид, че искът е предявен в
срока по чл.415, ал.1 от ГПК, съдът приема, че същият е допустим.
В съответствие с разпределението
на доказателствената тежест, съдът приема, че през проведеното пълно и главно
доказване ищецът доказа възникване на облигационни отношения от сключените с
ответника три броя договори от 24.06.2012г. Същите са действали и за времето
съответно от 30.03.2014г. до 30.03.2015г., от 24.04.2014г. до 24.04.2015г., и
от 25.06.2014г. до 25.06.2015г., тъй като никоя от страните не е връчвала на
другата страна писмено предизвестие за прекратяване при условията на чл.3 от
договорите, като същите са били автоматично продължавани за още една година,
съответно през 2013г., през 2014г. и през 2015г. За вземането си по трите
договора ищецът, в изпълнение на задължението си по чл.2.2. от договорите и
издал една фактура № ********** / 15.05.2015г. за сумата в размер на
12 995,90 лева без включен ДДС, респ. 15 595,08 лева с включен ДДС – размерът
на исковата претенция. Същата е подписана единствено от представител на
ищцовото дружество, като не е подписана от представител на ответника –
възложител по договорите.
В случая относно процесната
фактура, представляваща първичен счетоводен документ и носител на информация за
регистрирана за първи път стопанска операция, същата има доказателствено
значение за доставената стока или предоставената услуга. Тя е счетоводен
документ, в което качество тя трябва да съдържа реквизитите, установени в чл.7
от ЗСч, в която разпоредба не е посочено изискването тя да бъде подписана от страните
по една търговска сделка. Дори и да имаше изискване фактурата да бъде
подписвана, то би се отнасяло за лицата, осъществили само стопанската операция,
тъй като не може да се очаква, че представляващият юридическото лице ще сключва
всяка сделка в стопанския му оборот.
Фактурата като счетоводен
документ не е основание за плащане – основанието е доставката на стоката, респ.
предоставената услуга, а фактурата само удостоверява този факт (чл.327, ал.1 от ТЗ). Макар и да не е подаден отговор на исковата молба, като по този начин в
едномесечния преклузивен срок по чл.131, ал.1 от ГПК ищецът не е направил
възражения и оспорвания, но предвид, че ищецът не е въвел твърдения в исковата
молба, а съобразно разпределението на
доказателствената тежест с доклада по делото, по който страните не възразяват,
и в изпълнение указанията на съда, ищецът ангажира доказателства за
изпълнението на задълженията си по договорите. Дейностите на ищеца-изпълнител,
описани в процесните договори, също не се оспорват от ответникът-възложител в
хода на производството, последният не е уведомявал изпълнителя за неточно
изпълнение, като в този случай съдът намира, че ищецът-изпълнител е полагал
през цялото времетраене на договорите дължимата грижа по смисъла на чл.302 от ТЗ. Оспорванията на ответника са свързани с действителността на договорите и
размера на дължимото договорно възнаграждение, т.е. с цената на исковата
претенция, посочена в издадената от ищеца фактура.
Основния спорен момент по делото
касае валидността на трите сключени между страните договори за поддръжка и
управление от 24.06.2012г. Неоснователни в тази връзка са възраженията на
процесуалния представител на ищеца, че това възражение на ответника е
преклудирано, тъй като оспорването на договорите и фактурите не е своевременно
направено. По начало съдът не може да прогласи служебно нищожността на никоя
сделка и на никоя част от нея, каквото и да е основанието за това. Съгласно
чл.6 от ГПК предметът на делото и обемът на дължимата защита се определят от
страните чрез предявения иск и направените възражения, реплики, дуплики и т.н.,
като според действащия процесуален закон съдът нито може да се самосезира, нито
може да излезе извън предмета на делото. От това правило съществува обаче само
едно изключение – когато по делото се претендират правните последици на
сделката, но прилагането им е явно несъвместимо с обществения ред. В такъв
случай съдът е длъжен служебно (и без възражение) да се произнесе по
нищожността на сделката поради противоречие на закона (чл.46 от КМЧП) и да
отрече правните й последици. Ако съдът не действа служебно в такъв случай, той
ще постанови нищожно съдебно решение, тъй като то ще противоречи на обществения
ред.
Видно от съдържанието на
договорите, ответникът възлага, а ищцовото дружество приема да изпълнява дейността
по поддръжка и управление на общите чести на сградата и прилежащите й територии
срещу заплащане на възнаграждение. Посочените права и задължения доближават
процесните три договора до този за изработка, за валидността на който законът
не поставя изисквания за определена форма и съдържание. Предвид особения
предмет на договора обаче – поддръжка и управление на общи части, в която
насока са и възраженията на ответника, следва да бъде извършена преценка дали
така уговореното е в рамките на договорената свобода по чл.9 от ЗЗД, чиито
ограничения са повелителните норми на закона и добрите нрави.
В тази връзка съдът намира, че
сочените от ответника разпоредби на ЗС и ЗУЕС са неприложими по следните
съображения:
На първо място, по делото няма
спор, че процесният комплекс не представлява такъв от затворен тип, поради
което разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, предвиждаща форма за сключване на договора
за поддръжка и управление между съсобствениците на самостоятелни обекти в
комплекс от затворен тип и инвеститора, е неотносима. Твърденията на ищеца в
исковата молба, представляващи своеобразни признания в тази насока, че в
изпълнение на решение на Общото събрание на Етажната собственост, дейността по
поддръжка и управление на ЕС е възложена на „Х.и.” ООД със сключването на договор
за нотариална заверка на подписите от 01.09.2008г. Самият договор не е
представен като доказателство, поради което съдът не може да направи извод за
това, първо дали такъв действително е сключен, второ, дали той е сключен между етажните
собственици, представлявани от представителя на етажната собственост, от една
страна, и „Х.и.” ООД, от друга страна, и трето, дали същият е действал към
момента на сключване на процесните договори от 24.06.2012г. След като обаче
този договор от 01.09.2008г. също е сключен преди влизане в сила на ЗУЕС и по
тази причина не е основание да се предполага, че той е имал за предмет комплекс
от затворен тип, т.е. да е обособен като отделен урегулиран
поземлен имот, в който да има построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на
изисквания за контролиран достъп за външни лица по смисъла на параграф 1, т. 3 от
Закона за управление на етажната собственост.
На следващо място, следва да се
отбележи, че правилата на чл.38 и сл. от ЗС, респ. ЗУЕС, за които се твърди, че
договорът е в противоречие, регламентират
отношенията между етажните собственици във връзка с разпределение разходите
за поддръжка и управление на общите части. Правилото на чл.41 от ЗС, според
което всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да
участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и
в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от общото
събрание, урежда отговорността на етажния собственик във връзка с поддържането
на общата вещ, произтичаща от закона с
оглед естеството на етажната собственост. Императивният му характер се
изразява в това, че независимо от волята на отделния етажен собственик, когато
притежава самостоятелния обект в сграда в режим на етажна собственост, той
следва да участва в разходите във връзка с общите части, за които е взето
решение от общото събраните. Т.е. правилото е приложимо в случаите, когато се
ангажира отговорността на етажния собственик за извършени за общите части
разноски на основание притежаваната
собственост, а не на договорното право.
Няма законова пречка обаче
отношенията по поддръжката и управлението на общите части да се уредят с договор. За да бъде ангажирана етажната
собственост като страна по такъв договор, безспорно, на основание чл.41 от ЗС е
необходимо решение на общото събрание. Доколкото обаче отделният етажен
собственик е самостоятелен правен субект, няма пречка същият от свое име да
сключи договор с трето лице с посочения предмет. Доколкото такъв договор не
противоречи на закона и добрите нрави, на основание чл.20а от ЗЗД валидно обвързва страните по него. След
като собственикът доброволно се е съгласил да заплаща възнаграждение на
изпълнител за поддържане на общите части в комплекса, той е обвързан по
отношение на вида услуга и нейното заплащане.
Доколкото източникът на
облигационното правоотношение в процесния случай е договорен, правилата на
чл.38 и сл. от ЗС са неприложими.
Затова и причините да не се
изследва в настоящото дело въпросът дали сключването на трите процесни договора
от 24.06.2012г. и действали към въведените от ищеца периоди, са сключени в
изпълнение на решение на ОС на ЕС или не, са първо, че такъв договор не
противоречи на закона, и в частност разпоредбите на ЗУЕС не въвеждат забрана за
вземане на решение в такъв смисъл, респ. то не би било незаконно (в смисъл, че
законът не въвежда задължение единствено
представляващият етажните собственици по решение на ОС на ЕС да сключва договор
с трето лице с предмет управление и поддържане на общите части, а отделните
етажни собственици са лишени от тази възможност), и второ, предвид липсата на
отговор на исковата молба и на въведени в срока по чл.131, ал.1 от ГПК
възражения и оспорвания в тази насока, както и на липса на възражения по
доклада по делото, с който не е вменено на страните да ангажират доказателства
за това обстоятелство – дали ищецът-възложител е бил задължен по решение на ОС
на ЕС да сключва такива договори с трето лице и въобще вземано ли е такова
решение – по причина, че този въпрос не е въведен като предмет на спора, а
именно като обуславящ въпроса за валидността на трите процесни договора.
По отношение на второто основно възражение,
при условията на евентуалност, касаещо размера на исковата претенция, т.е.
размера на дължимото по договора възнаграждение:
Съгласно чл.2.1. от процесните
договори от 24.06.2012г. страните са уговорили дължимата от възложителя такса
за поддръжка в размер на 4 евро на кв.м. годишно. Спорен е въпросът дали така
определяемото възнаграждение се изчислява върху площта на притежаваните
самостоятелни обекти с включени общи части, или само върху притежаваните от
възложителя общи части.
Тъй като по делото липсват
доказателства, от които да е видно в какъв размер са били паричните задължения
по тези три договора за предходните периоди (години), заплащани ли са същите от
страна на възложителя, и въобще имало ли е преди спорове във връзка с размера
на задължението, което според договорите макар и да не е конкретно определено,
е определяемо, изменяни ли са от страните договорите в частта им относно
размера на дължимото възнаграждение или то е според първоначално уговореното
при сключването на договорите, лишава съда от възможността единствено на тази
база да установи каква е била действителната воля на страните при действието на
договорите за процесните периоди.
В тази връзка, доколкото между
страните по делото съществува спор относно точния смисъл, вложен в договорите,
то при тяхното тълкуване по смисъла, вложен в разпоредбата на чл.20 от ЗЗД,
следва да се търси действителната обща воля на страните - върху какво страните
са се споразумели и какъв правен резултат е следвало да бъде постигнат.
Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една
да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на
договора, обичаите в практиката и добросъвестността - какви са и как се
съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането целта на
договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може
да се упражняват те.
При преценка на спорния между
страните въпрос, че макар и в процесните договори да е посочено, че същите имат
за предмет извършване на услуги, свързани с управлението и поддръжката на
общите части към недвижимите имоти, съобразно съдържанието на договора, на
изпълнителя са възложени и дейности, които не засягат единствено общи части, а
имат за предмет и поддръжка и други дейности в пределите на терена (т.е.
поземления имот), в който е построена жилищната сграда, както и на зелените
площ. Това означава, че договорите имат за предмет и поддръжка на прилежащи
части върху терен, ведно с трайно прикрепени към него съоръжения, попадащи в
режима на хоризонтална и вертикална етажна собственост, от която ответникът не
притежава идеални части от правото на собственост върху тях. Предвидени са дори
и дейности, касаещи и самите жилища (застроената площ), предимно свързани с
тяхното опазване.
Заплащането на годишната такса по
чл.2.1. страните са уговорили да се заплаща за управление и поддържане на
имота, като с употребеното понятие „имот” съдът счита, че страните визират
поземления имот с идентификатор 5100.502.286, в който изпълнителят извършва
горепосочените дейности в изпълнение на уговореното в чл.4.1.1. от договорите,
ведно с разположените в него сгради и съоръжения, включително и жилищната сграда
с идентификатор 51500.502.286.5, в която се намират собствените на ответника
самостоятелни обекти, и от която жилищна сграда той притежава идеални части.
Поради това (че договорите нямат
за предмет поддръжка единствено на общите части в сграда 51500.502.286.5), съдът не приема довода на
процесуалния представител на ответника, че годишната такса за управление и
поддръжка следва да се изчислява на базата на притежаваните от ответника общи
части от жилищната сграда, в която се намират собствените му самостоятелни
обекти, само защото договорите имат за предмет тези общите части, което
становище по изложените по-горе съображения и тълкувайки волята на страните по
договорите, съдът не споделя. Когато е
посочено, че тази годишна такса се определя на квадратен метър, означава, че
същата следва да се изчисли на базата на
общата квадратура на притежаваната жилищна площ и притежаваните идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж. В случая тази обща
притежавана от ответника площ възлиза на 1 653,80 кв.м., а изчислено на
тази база определяемата според договорите годишна такса, възлиза общо на сумата
в размер на 6 615,20 евро, чиято левова равностойността възлиза на сумата
в размер на 12 995,90 лева, за която сума е издадена процесната фактура,
съответно 15 595,08 лева с включен ДДС.
Ищецът успешно проведе при пълно
и главно доказване наличието на твърдяните договорни правоотношения. От
събраните по делото писмени и гласни доказателства се установява и изпълнение
на задължението му да извърши възложената работа през посочените в процесната
фактура периоди, а възложителят не твърди да е упражнявал правата си по чл.265
от ЗЗД да иска отстраняване на недостатъци, заплащане на разходи за
отстраняването им или намаляване на размера на възнаграждението.
По изложените мотиви, съдът
намира, че ответникът дължи заплащане на уговорените в чл.2.1. от договорите
възнаграждение (годишна такса). Няма спор, че ответникът не е изпълнил
задължението си за плащане на възнаграждение на изпълнителя за процесните
периоди по отделните договори, поради което искът за установяване дължимостта
на сумата 15 595,08 лева, представляваща възнаграждението по трите
договора, е основателен и доказан и като такъв следва да се уважи. Това задължение
е възникнало на 19.05.2015г., когато ответникът е бил поканен от длъжника да я
заплати, поради което и въпреки настъпилата по-рано изискуемост на вземането,
следва от тази посочена от ищеца дата да бъде начислена мораторната лихва за
забава, а именно за периода от 19.05.2015г. до 30.10.2015г. в размер на 404,92
лева. Главницата следва да се присъди ведно със законната лихва за забава,
считано от 31.10.2015г. – датата на подаване на заявлението за издаване на
заповедта за изпълнение по чл.410 от ГПК – до окончателното й изплащане.
Предвид разясненията, дадени в ТР
№ 4/2013г. на ОСГК, т.12, съдът следва да се произнесе с осъдителен диспозитив
и по направените в заповедното производство разноски, които съдът намира за
доказани в пълния им размер от 825 лева, която сума ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК и
предвид направеното искане от ищцовата страна, ответникът следва да бъде осъден
да заплати на ищеца и направените от последния съдебни и деловодни разноски в
настоящото производство за доплатена държавна такса в размер на 320 лева и за
платено адвокатско възнаграждение в размер на 1 100 лева, или общо сума в
размер на 1 420 лева.
Мотивиран от гореизложеното, Несебърският
районен съд
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на „Ф.К.” АД............., със седалище и адрес на управление:***,
сграда ........, ап.101, представлявано от .......................................,
че дължи на „Х.И.” ................,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя .................., сумата в размер на 15 595,08 лв. (петнадесет хиляди петстотин
деветдесет и пет лева и 08 ст.) с включен ДДС, представляваща незаплатени
такси поддръжки, общо за периодите от 30.03.2014г. до 30.03.2015г., от
24.04.2014г. до 24.04.2015г. и от 25.06.2014г. до 25.06.2015г., дължими по
силата на три договора за поддръжка на общи части от 24.06.2012г., за която
сума е издадена фактура № ********** / 15.15.2015г., ведно със законната лихва, считано от
31.10.2015г. до окончателното изплащане на главницата, както и сумата в размер
на 404,92 лв. (четиристотин и четири
лева и 92 ст.), представляваща мораторна лихва за периода от 19.05.2015г.
до 30.10.2015г., за които суми е издадена Заповед № 539 от 03.11.2015г. за
изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК в заповедно производство,
развило се по ч.гр.д.№ 972/2015г. по описа на Несебърския районен съд.
ОСЪЖДА „Ф.К.” АД............., със седалище и адрес
на управление:***, сграда ........, ап.101, представлявано от .......................................,
ДА ЗАПЛАТИ на „Х.И.” ................, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя ..................,
сумата в размер на 825 лв. (осемстотин
двадесет и пет лева), представляваща направени разноски в заповедното
производство, развило се по ч.гр.д.№ 972/2015г. по описа на Несебърския районен
съд.
ОСЪЖДА „Ф.К.” АД............., със седалище и адрес
на управление:***, сграда ........, ап.101, представлявано от .......................................,
ДА ЗАПЛАТИ на „Х.И.” ................, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя ..................,
сумата в размер на 1 420 лв.
(хиляда четиристотин и двадесет лева), представляваща направени по
настоящото дело разноски.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: