№ 1828
гр. Варна, 10.05.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на
десети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Ирена Н. Петкова
Членове:Ивелина Владова
мл.с. Марина К. Семова
като разгледа докладваното от мл.с. Марина К. Семова Въззивно гражданско
дело № 20243100500334 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх.№ 95044/15.12.2023 г. , уточнена с
молба с вх.№ 8700/04.04.2024 г., подадена от „Т. К.“ ЕООД, ЕИК ........., със
седалище и адрес на управление с. Д., общ. А. обл. Варна, ул. „Я.“ № 8, чрез
адв. П. А., срещу Решение № 3714/15.11.2023 г. , постановено по гр.д. №
3131/2023 г. на РС – Варна, 33-ти съдебен състав, В ЧАСТТА, с която „Т. К.“
ЕООД е осъдено да предаде владението на Д. Р. Д., ЕГН **********, с адрес
гр. Варна, ул. „С.“ № 18, на осн. чл. 108 от ЗС, по отношение на следните
недвижими имоти:
1/ 8/12 ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ......... по КККР
на обл. Варна, общ. Д. Ч., с. Г., одобрена със Заповед № РД-18-1511 от
16.08.2018 г. на изп. директор на АГКК, местност „Х. М.", с площ 4855 кв.м.,
с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно
ползване: НИВА, категория четвърта. Предходен идентификатор: няма, номер
по предходен план: ...., при съседи: ......, ......, ......., ......., .....;
2/ 8/12 ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ...... по КККР на
обл. Варна, общ. Д. Ч., с. Г., одобрена със Заповед № РД-18-1511 от
16.08.2018 г. на изп. директор на АГКК, местност „К....", с площ 4648 кв.м., с
трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно
ползване: НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по
предходен план: 092020, при съседи: ........ ......., ......, ........;
3/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ..... по КККР на обл. Варна,
общ. Д. Ч., с. Г., одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018 г. на изп.
директор на АГКК, местност „....", с площ 7438 кв.м., с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по предходен
план: 108065, при съседи: ......., ......, ......., .................;
4/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ...... по КККР на обл. Варна,
1
общ. Д. Ч., с. Г., одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018 г. на изп.
директор на АГКК, местност „Р. Г.", с площ 13 947 кв.м., с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
НИВА, категория четвърта, предходен идентификатор: няма, номер по
предходен план: 040010, при съседи: ........, ........, ........ ........, ......
5/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ...... по КККР на обл. Варна,
общ. Д. Ч., с. Г., одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018 г. на изп.
директор на АГКК, местност „К.......", с площ 3000 кв.м., с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
НИВА, категория четвърта, предходен идентификатор: няма, номер по
предходен план: 054010, при съседи: ......., ....., ....... ......, .......
6/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ......... по КККР на обл.
Варна, общ. Д. Ч., с. Г., одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018 г.
на изп. директор на АГКК, местност „Ф.", с площ 6508 кв.м., с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
НИВА, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по предходен
план: ...... при съседи: ........, ....... ..... ........, 1.........;
7/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № .... по КККР на обл. Варна,
общ. Д. Ч., с. Г., одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018 г. на изп.
директор на АГКК, местност „Г. ДОЛ", с площ 3512 кв.м., с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
Овощна градина, категория трета, предходен идентификатор: няма, номер по
предходен план: ......., при съседи: ........ ...... ......;
8/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № .4, по КККР на обл. Варна,
общ. Д. Ч., с. Г., одобрена със Заповед № РД-18-1511 от 16.08.2018г. на изп.
директор на АГКК, местност „ГАРДАНА", с площ 4649 кв.м., с трайно
предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
НИВА, категория шеста, предходен идентификатор: няма, номер по
предходен план: 140004, при съседи: ............
В жалбата се навеждат доводи за неправилност на решението в
обжалваната част. Вззивникът счита, че държи процесните имоти на годно
основание, противопоставимо на собственика, като посочва, че съдът не се е
произнесъл по всички наведени с отговора възражения и не е съобразил, че по
отношение на една част от имотите е сключен договор за наем, а по
отношение на друга – договор за аренда, като е обсъдил единствено договора
за аренда, но не и този за наем.
По отношение на имотите, предмет на договора за наем, счита, че държи
последните на правно основание, а именно договорът за наем от 12.10.2017 г.,
който е противопоставим на ищеца-въззиваем. Излага, че последният изрично
е приел договора и се е съгласил същият да го обвърже, тъй като към момента
на сключване на договорите, посредством които е придобил собствеността
върху 8/12 ид.ч. от имотите, е знаел за сключения договор за наем, който е
бил вписан, а освен това в самите нотариални актове изрично е посочено, че
Д. Д. замества праводателите си по сключените договори за наем и аренда.
Въззивникът счита това изявление пред нотариус за извънсъдебно признание
на тези факти от страна на ищеца-въззиваем. Намира, че освен това тези
изявления показват, че праводателите на ищеца също са приели договора за
2
наем и са се съгласили той да ги обвърже. Счита, че договорът за наем
обвързва въззиваемия и на осн. чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, доколкото към момента
на сключване на договорите за придобиване на собствеността от 17.03.2022 г.
договорът за наем от 12.10.2017 г. е бил надлежно вписан в СВ-Варна, като
няма изискване това прехвърляне да е извършено от наемодателя. Отбелязва,
че в редакцията на чл. 4а от ЗСПЗЗ, действаща към момента на сключване на
договора за наем, липсва изискване сключващият договора съсобственик да
притежава поне 25 % от съсобствеността. В този смисъл и договорът обвързва
и останалите съсобственици, а наемателят може да противопостави правата си
по него на всеки от тях, дори и те да не са страна по него, като отношенията
помежду им следва да се уредят съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС.
Имотите, отдадени под аренда, също счита, че държи на правно
основание, като договорът за аренда и сключеният към него анекс от
21.11.2016 г. обвързват ищеца, което лишава иска от основание и в тази му
част. Посочва, че анексът не е нищожен, като разпоредбата на чл. 16, ал. 1 от
ЗАЗ е неприложима в случая, доколкото страните по него не са изменили
договора, а са удължили срока му, което е позволено от закона – чл. 18, ал. 1
от ЗАЗ. Отбелязва, че такава възможност е предвидена и в самия договор за
аренда. Счита, че и този договор е приет от ищеца чрез изрично изявление,
отразено в нотариалните актове за прехвърляне на собствеността. Посочва, че
праводателите му също са приели договора за аренда и обвързващата му сила,
като отбелязва, че той има действие за тях и по силата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в
редакцията, действаща към датата на сключване на договора и анекса към
него, която регламентира възможност за сключване на договор за аренда и от
съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете. Отбелязва,
че Д. И. И., която е сред продавачите по договора, е получавала плащания на
полагащата й се според дела й рента по процесния договор за стопанските
2019/2020 г. и 2020/2021 г., като последната сключила и два анекса към него,
с които се определя размера на дължимото възнаграждение – доказателства,
които не са обсъдени от ВРС. Счита, че приложение следва да намери чл. 17,
ал. 2 от ЗАЗ, доколкото договорът за аренда и анексът към него за
продължаване на срока му са надлежно вписани в СВ-Варна много преди
ищецът да закупи процесните имоти. Отбелязва, че наследниците на Елена
Стойкова Д.а, която е била съсобственик на имотите, са продавачи по
договора за продажба, като по силата на наследственото правоприемство те са
станали страна по договора за аренда, при което и ищеца-въззиваем следва да
се счита обвързан от него. Посочва, че разпоредбата на чл. 32, ал. 2 от ЗС е
неприложима в случая, тъй като тя е обща и се дерогира от специалните
правила на ЗЗД и ЗАЗ. Относно възприетото от първоинстанционния съд
действие на вписването по чл. 3, ал. 5 от ЗАЗ (публичност и
противопоставимост на), сочи, че тази разпоредба е отменена както към
датата на постановяване на решението, така и към датата на придобиване на
процесните имоти, а действащата такава е чл. 17, ал. 2 от ЗЗД. По същество
отправя искане за отмяната на решението в обжалваната част и отхвърляне на
исковете. Претендира съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната
жалба от въззиваемата страна Д. Р. Д., който счита жалбата за неоснователна.
Посочва, че общоприета практика при нотариусите е да включват в
3
нотариалните актове текст, съгласно който купувачът замества продавача по
отношение на сключените договори за аренда и наем. Намира, че фактът, че
тези договори са вписани не води нито до автоматичното встъпване, нито до
автоматично заместване на приобретателя по тях. Счита, че всички изложени
от въззивника оплаквания срещу първоинстанционния съдебен акт се
дерогират от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС, като излага подробни доводи
в тази връзка. Отбелязва, че се е противопоставил на ползването на имотите
от ответника и не е получавал наемни/арендни плащания. Намира, че
независимо от поредността на вписване на дого.ите за наем и за аренда следва
да се даде превес на тези, сключени от съсобственик притежаващ повече от
50 % от съсобствеността, поради което и дого.ите не могат да му се
противопоставят. Отбелязва, че на още по-голямо основание те не могат да се
противопоставят на трето лице, придобило след вписването им повече от 50
% от собствеността, след като същото се противопоставя на продължаващото
ползване на имотите. Намира, че независимо от това дали неговите
праводатели са получавали рента той има право да иска връщане на имотите,
които притежава. Посочва, че чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ има оповестително-защитно
действие само по отношение на лице, придобило собствеността от
арендодател, но не и спрямо трето лице, което е придобило повече от
половината от имота от лица, които не са страна по договора. По същество
отправя искане за потвърждаване на решението и присъждане на съдебно-
деловодни разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, от
активно легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт,
процесуално допустима е и отговаря на останалите съдържателни изисквания
на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, поради което въззивното производство е
допустимо и делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито
съдебно заседание.
Страните не са отправили искания по доказателствата.
При тези съображения и на основание чл. 267, ал. 1 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА ЗА РАЗГЛЕЖДАНЕ въззивна жалба вх.№ 95044/15.12.2023
г., подадена от „. К.“ ЕООД, ЕИК ........., със седалище и адрес на управление
с. Д., общ. А. обл. Варна, ул. „Я.“ № 8, чрез адв. П. А., срещу Решение №
3714/15.11.2023 г., постановено по гр.д. № 3131/2023 г. на РС – Варна, 33-ти
съдебен състав.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
29.05.2024 г. от 9:30 часа, за която дата и час да се призоват страните, чрез
пълномощниците им, с препис от настоящото определение, като на
въззивника се връчи и препис от отго.а на въззивната жалба, а на въззиваемия
– препис от уточняваща молба с вх.№ 8700/04.04.2024 г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
4
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5