№ 88
гр. Бургас, 21.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на втори
декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Павел Ал. Ханджиев
Членове:Десислава Д. Щерева
Христина З. Марева
при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Десислава Д. Щерева Въззивно търговско
дело № 20212001000225 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба от „Б. ер а.“
ЕООД с ЕИК *********, чрез упълномощен адвокат Г. Г., против решение №
194/28.05.2021г., постановено по т.д. № 155/ 2020 г. по описа на Окръжен съд
– Бургас, с което са отхвърлени исковете на дружеството против „В.“ ЕООД
с ЕИК ******** за осъждане на ответника да заплати сумата от 250 000 лв.
като платена на отпаднало основание, сумата от 100 000 лв., представляваща
неустойка по сключения между страните предварителен договор от 27.09.2019
година, както и сумата от 4045 лв. разноски в обезпечителното производство.
Решението се обжалва като незаконосъобразно, постановено в
противоречие на материалния закон и при съществени нарушения на
процесуалния закон. Заявява се, че е налице превратно тълкуване на
договорните клаузи и неприлагане на закона, в отклонение на основни
положения в правото.
Заявява се, че първоинстанционният съд е приел за действителна една
нищожна по смисъла на чл.26 от ЗЗД разпоредба, съдържаща се в анекс №2, и
се е произнесъл противно на основни положения в правото. Въззивникът
твърди, че нищожността се изразява в накърняване на добрите нрави. Такова
е налице когато се нарушава правен принцип, който може и да не е
1
законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез
създаване на други разпоредби, част от действащото право - принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото
облагодетелстване и злоупотреба с права, произтичащи от сделки. Като
безспорен между страните се сочи факта, че срещу сумата от 250 000 лв.
въззивникът не е получил никаква насрещна престация. Подобно задържане
на сума без насрещна престация определя клаузата като сключена в
противоречие с добрите нрави по смисъла на чл. 26 ал.първа от ЗЗД,
обуславящо нейната нищожност. Въззивникът се позовава на установената
съдебна практика, с която принципно се приема, че липсата на
еквивалентност на насрещните престации при двустранните договори може
да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят
границата на свободата на договаряне, предвидена в чл.9 от ЗЗД. Сочи се, че
макар и известна нееквивалентност да е допустима, предвид свободата на
договаряне, преценката за равностойността на престациите следва да се
извършва от страните с оглед техния интерес и при висока степен на
нееквивалентност, какъвто е настоящия случай, сделката е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Заявява се, че окончателната сделка не е
реализирана единствено поради недобросъвестността на продавача -
ответник в процеса. Според въззивника, решаващият състав изобщо не е
съобразил събраните доказателства, от които се установява, че са налице
пречки за сключване на окончателен договор по вина на продавача, а именно:
неплатени публични задължения, явяващи се пречка за изповядване на
сделката; неизвършени действия по заличаване на договорна ипотека върху
продаваемите имоти и съществуващ наемен договор с трето лице въз основа
на който ответникът се е съгласил наемателят да извърши подобрения на
стойност в размер на 27000 лв. Горните обстоятелства въззивникът счита за
безспорни за страните и доказани чрез относимите доказателствени средства,
но несъобразени от състава на съда, постановил атакуваното решение.
Заявява се, че никой не може да черпи права от собственото си
недобросъвестно поведение, следователно продавачът, който е препятствал
сделката, не може да задържи сума в размер, надвишаваш десетократно
данъчната оценка на имотите, без никаква насрещна престация. Твърди се, че
сумата от 250 000 лв. е платена като цена на вещта, която по вина на
2
продавача не може да бъде прехвърлена на купувача и щом като договорът е
развален, не е налице никакво основание за задържане на сумата.
Въвежда се оплакване, че съставът не е съобразил разпоредбата на
чл.3.5 от договора, в която е уговорена неустойка, служеща като обезщетение
за вредите от неизпълнението на „В.“ ЕООД. Въззивникът счита, че при
установеното недобросъвестно поведение на продавача, обосноваващо
невъзможност за сключване на окончателен договор, претенцията по чл.92 от
ЗЗД за присъждане на неустойка в размер на 100 000 лв. е основателна.
В срока по чл.263 ГПК е получен отговор на въззивната жалба от
„В.“ ЕООД, чрез пълномощника адв.Н.. Поддържа се, че обжалваното
решение е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
Посочва се, че клаузата на анекс №2, касаеща изменението на чл.4.2 от
договора, има характер на неустойка. Заявява се, че с подписване на анекса
неустоечната клауза придобива съдържание, според което при неизпълнение
от страна на купувача той дължи неустойки, в частност по б.б/ при неплащане
на уговорените вноски в срок продавачът не дължи връщане на платените до
момента на подписване на анекса суми. Заявява се, че неустойката има
обезпечителна спрямо главното задължение функция, поради което
насрещната престация не е елемент от фактическия й състав и липсата й не
обосновава нарушение на добрите нрави. Сочи се, че въззивникът не е
оспорвал договора и анексите в нито един момент, като аргументът за
нищожност се повдига една във въззивната жалба. Настоява се, че според
чл.293 ал.3 от ТЗ страната не може да се позовава на нищожността, ако от
поведението й може да се заключи, че не е оспорила действителността на
изявлението. Сочи се, че въззивникът не само не е оспорил клаузата за
неустойка в редакцията й в анекс №2, но и е извършил плащания по този
анекс, както и се е позовал на уговорките в него. Въззиваемият твърди, че при
преценка относно валидността на неустоечната клауза следва да се имат
предвид критериите, посочени в ТР №1/15.06.2010 год. по т.д.№1/2009 год. на
ОСТК ВКС, както и факта, че при сключване на анекса са били реално
заплатени 70 000 лв., не е изплатена значителна част от втората вноска, а
третата изобщо не е била заплатена, и именно двукратното удължаване на
срока на договора е обосновало договаряне на неустойка със значителен
интензитет с цел обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция.
3
Заявява се, че са неверни твърденията за нереализиране на сделката
поради недобросъвестност на „В.“ ЕООД. Сочи се, че по сделката е
представена данъчна оценка, от която е видно, че към 14.01.2020 год. за имота
няма непогасени публични задължения. Освен това с декларацията по чл.264
ал.1 от ДОПК се удостоверява, че към момента на сключване на сделката
няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за
данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, като по делото няма
данни и не са събрани доказателства, че наличните публични задължения са
подлежали на принудително събиране. Като допълнителен аргумент се сочи,
че прехвърлителят преценя как да попълни декларацията, а подписването на
декларация с невярно съдържание може да доведе до ангажиране на
отговорност, но не и да нищожност на продажбената сделка. Заявява се, че
продавачът се е снабдил със съгласие на кредитора си за заличаване на
ипотеката. Твърди се, че сочения от въззивника като пречка за прехвърляне
на собствеността договор за наем не съществува, а приложения към исковата
молба не е подписан от „В.“ ЕООД, тъй като очаквал да финализира сделката
по продажба. Това дава основание на въззиваемия да твърди, че „Б. ер а.“
ЕООД е неизправната страна по договора, тъй като не е изпълнил
задължението си за заплащане на уговорените вноски. Ако кредиторът е бил
неизправен, „Б. ер а.“ ЕООД е имал възможността да се освободи от
паричното си задължение, като депозира сумата в банка и уведоми кредитора
за това, което не е сторено. Излагат се съображения, че „В.“ ЕООД не дължи
неустойка по договора.
Бургаският апелативен съд, като взе предвид изложените в жалбите
съображения, доводите на страните, събраните по делото доказателства и
прилагайки закона, приема
следното:
В исковата си молба до Окръжен съд Бургас, ищецът „Б. ер а.“ ЕООД
претендира да бъде осъден ответника да му заплати сумата от 250 000 лв.,
получена на отпаднало основание – неизпълнен и развален предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и сумата от 100 000
лв. – неустойка по чл.3.5 от предварителния договор. Поддържал е, че е
изпълнил поетите задължения по договора за плащане на продажната цена по
сметка на трето лице, посочено от самия обещател. Поддържал е също, че
4
поради неизпълнение на договорните задължения от „В.“ ЕООД и по
инициатива на последното са били сключени два анекса, променящи
сроковете за плащане на цената и за сключване на окончателен договор.
Ищецът е твърдял, че е имал готовност да сключи окончателен договор през
м.януари 2020 год. и да плати последната вноска в размер на 300 000 лв., но
продавачът не бил в готовност да изпълни, тъй като имал неплатени публични
задължения, не бил заличил вписаната върху имотите ипотека и съществувал
наемен договор с трето лице, по който третото лице имало право на
задържане. Вместо да изпълни поетите задължения по предварителния
договор, на 02.03.2020 год. предварителният продавач прехвърлил имотите на
трето лице. Ищецът се е позовал на неизпълнението и с исковата молба е
развалил договора. Освен това е заявил, че има право да развали договора на
осн.чл.190 ал.1 от ЗЗД, независимо от изпълнението на задълженията за
заплащане на цената.
С обжалваното решение претенциите са отхвърлени.
Първоинстанционният съд е приел, че продажбата на имотите на трето лице е
направило изпълнението на предварителния договор невъзможно , което
изпълва хипотезата на чл.87 ал.2 от ЗЗД. Приел е, че след изменението на
чл.4.2 от договора чрез клаузите на анекс №2, при неплащане на уговорените
вноски в срок продавачът не дължи връщане на платените до момента суми.
Тъй като ищецът не е представил доказателства да заплащане на вноската от
300 000 лв. на 17.01.20 год. , претенцията за връщане на даденото е
неоснователна. Отхвърлена е и претенцията за присъждане на неустойка в
размер на 100 000 лв., тъй като купувачът не е изпълнил своите задължения
по предварителния договор.
От фактическа страна от въззивната инстанция се установява, че
страните са сключили предварителен договор на 27.09.2019 год., с който „В.“
ЕООД като продавач се е задължил да прехвърли на „Б. ер а.“ ЕООД три
недвижими имота при обща договорена цена от 550 000 лв., платима, както
следва: до 15.10.2019 год. сумата от 50 000 лв. по банков път, по посочена от
продавача банкова сметка на дружеството; до 15.11.2019 год. – сумата от 200
000 лв. по банкова сметка на дружеството и до 23.12.2019 год. – 300 000 лв. по
банкова сметка на дружеството. Страните са уговорили сключване на
окончателен договор на 30.11.2019 год., т.е след плащането на втората вноска
и преди плащането на третата. При сключване на договора продавачът е поел
5
задължение да заличи договорна ипотека върху имотите до прехвърлянето им
с нотариален акт. С чл.3.3 от договора е поето задължение от продавача да
освободи имотите и предаде владението им в деня на подписване на договора,
която норма се намира в противоречие с чл.1.2А от договора, според която
купувачът има право да влезе във владение след плащане на първата вноска. В
случай на неизпълнение на поетите задължения от продавача, той дължи на
насрещната страна неустойка в размер на 100 000лв. – чл.5.5 от договора. При
неизпълнение на купувача, той дължи следните неустойки – при неплащане
на първа вноска – неустойка в размер на 2000 лв.; при неплащане на втората
вноска от 200 000 лв. купувачът губи платената до момента сума в размер на
50 000 лв.
Страните са сключили помежду си два анекса, както следва:
С анекс №1/15.11.2019 год. те са се споразумели периодът за
плащане на втората вноска по чл.1.2б от договора да бъде удължен до
30.11.2019 год., като вноската от 200 000 лв. ще бъде платена по банков път,
по посочена от продавача банкова сметка; срокът по чл.2.1 от предварителния
договор да се удължи, като страните се задължават да сключат окончателен
договор при плащане на вноската от 200 000 лв., най-късно до 23.12.2019 год.
Страните са постигнали съгласие чл.4.2.б от предварителния договор да се
измени, като придобие следния вид: при неплащане на втора вноска от 200
000 лв. купувачът губи платената до момента сума. С анекс №2, подписан на
05.12.2019 год., сроковете за плащане по чл.1.2.б и чл.1.2.в от предварителния
договор се променят, като втората вноска от 200 000 лв. се дължи до
13.12.2019 год., а третата – до 17.01.2020 год. Страните се споразумяват
срокът за сключване на окончателен договор да се удължи, като те се
задължават да сключат окончателен договор при плащане на вноските от 200
000 лв. и 300 000 лв., най-късно до 17.01.2020 год. Постигната е промяна в
чл.4.3.Б от договора, като при неплащане на уговорените вноски в срок
продавача не дължи връщане на платените до момента суми.
С електронно писмо от 15.10.2019 год. продавачът е посочил на
предварителния купувач банкова сметка, по която да извършва дължимите
плащания по договора – сметка на едноличния собственик на капитала на „В.“
ЕООД – Н. Д. Г.. Между страните няма спор, че именно по тази сметка са
6
били извършени плащания по договора. Въззивникът е представил
извлечение от главната си книга с дати и размери на преведените суми, а от
въззиваемия се оспорват единствено датите, на които са били наредени
парите. Въззиваемият представя извлечение от посочената от него банкова
сметка на третото лице, от която е видно, че са получени четири превода от
„Б. ер а.“ ЕООД с основание „ по предварителен договор с „В.“ ЕООД“, както
следва: на 15.10.2019 год. е преведена сумата от 50 000 лв.; на 15.11.2019 год.
– 20 000 лв.; на 05.12.2019 год. – 120 000 лв. и на 13.12.2019 год. – 60 000 лв.
Всъщност няма противоречие между двата документа, тъй като в последната
колона от извлечението са посочени датите на преводните документи, които
напълно съвпадат с датите, заявени от въззиваемия. Разлика има в датите на
взетите счетоводни операции при въззивника, но тя е ирелевантна, предвид
факта, че от въззиваемия въобще не се оспорват плащанията. Като се вземат
предвид последните изменения в договора, внесени с анекс №2, се оказва, че
към датата на падежа на първата вноска такава е била направена в срок, а към
падежа на втората вноска (13.12.19 год.) са били преведени по сметката на
третото лице дължимите 200 000 лв., на три транша, както следва: на
15.11.19 год. 20 000 лв., на 05.12.19 год. 120 000 лв. и на 13.12.19 год. 60 000
лв. Третата вноска не е била направена и окончателен договор не е бил
сключен.
Въззиваемият е представил доказателства за това, че на 14.01.2020
год. се е снабдил с необходимите за прехвърлянето на имотите удостоверения
и скици, че е платил дължимите данъци и че документите са били изпратени
от електронна поща на „Предел“ ООД на двете страни по предварителния
договор, а по-късно „В.“ ги е препратило на „Б. ел а.“ ЕООД на 16.01.20 год.
На 17.01.2020 год. е дадено нотариално заверено съгласие от Е. Д. Н. –
управител на „П. о.“ ЕООД за заличаване на договорната ипотека върху
имотите, предмет на предварителния договор. То също е било изпратено от
електронната поща на „В.“ ЕООД на 17.01.2020 год. На 17.01.2020 год.
окончателен договор не е бил сключен, нито е била платена последната
вноска от 300 000 лв. На 02.03.2020 год. имотите са продадени на „П. 007“
ЕООД и в полза на „В.“ ЕООД е вписана законна ипотека за обезпечаване на
вземанията му по договора за покупко-продажба, обективиран в нот.акт №78,
том І, рег.№676 дело №60/20 год. на нотариус под №690. На 11.05.2020 год. е
предявена процесната искова молба и с нея въззивникът е упражнил
7
едностранно правото си да развали предварителния договор на осн.чл.87 ал.2
от ЗЗД, тъй като с прехвърляне на имотите на 02.03.2020 год. другиму
изпълнението на основното задължение по предварителния договор е станало
невъзможно. Ищецът е заявил, че ответникът е неизправна страна по
договора, тъй като не е предприел действия за заличаване на договорната
ипотека, имал е неплатени публични задължения, което е било пречка за
сключване на окончателен договор и е прехвърлил имотите на трето лице.
Неизпълнен договор може да бъде развален от изправната страна, като
в случаите по чл.87 ал.2 от ЗЗД, когато изпълнението е станало невъзможно,
не е необходимо да бъде даден подходящ срок за изпълнение на длъжника.
Към датата на подаване на исковата молба, с която се упражнява правото на
ищеца да се освободи от ненужен нему и неизпълнен договор – 11.05.2020
год. – е несъмнено, че насрещната страна не е била изпълнила задължението
си да прехвърли обещаните имоти с нотариален акт и дори тези имоти са
били прехвърлени на трето лице и ипотекирани за негов дълг. За да реализира
правото си по чл.87 ал.2 от ЗЗД обаче въззивникът следва да е бил изправна
страна в правоотношението към момента на отправяне на волеизявлението.
Предварителният договор за покупко-продажба е двустранен – всяка от
страните по него е едновременно носител на права и задължения. В
процесния случай страните са постигнали съгласие за своите насрещни права
и задължения – освен, че те са се задължили да сключат окончателен договор
до 30.11.219 год., продавачът е поел задължения по чл.3.1, чл.3.2., чл.3.3 и
чл.3.4 от договора, а купувачът е поел задължение за плащане на цената на
три вноски, описани по-горе – до 15.10.19 год., 15.11.19 год. и 23.12.19 год.
Едва с подписването на анекс №2 от страните е уговорена едновременност на
дължимите престации по плащане на трета вноска в размер на 300 000 лв. и
сключване на окончателен договор, най-късно до 17.01.2020 год. Липсват
доказателства продавачът да е поканил купувача за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, а е несъмнено и че купувачът не е платил
последната вноска. Тук следва да се вметне, че самото снабдяване с
документи, необходими за изповядване на сделката и за заличаване на
договорната ипотека, не означава, че обещателят е бил в готовност да
прехвърли имотите. Всяка от страните твърди различни причини, поради
които не е изпълнила задълженията си, но те са ирелевантни. След като
имотите са били прехвърлени на трето лице на 02.03.2020 год., изпълнението
8
е станало невъзможно по причина, която стои в поведението на продавача –
той е прехвърлил на трето лице, вместо на дружеството, с което е обвързан по
предварителния договор, без да го развали или прекрати преди това. Ето
защо, към датата на подаване на исковата молба, с която е упражнено правото
по чл.87 ал.2 от ЗЗД, в полза на въззивника е съществувало правото да
развали договора и да иска връщане на даденото на отпаднало основание.
Претенцията по чл.55 ал.1 предл.трето от ЗЗД е основателна и следва да бъде
уважена. Тъй като към 17.01.2020 год. и двете страни в отношението са били
неизправни, никоя от тях не може да претендира обезщетение за вреди под
формата на неустойки по договора и анекс №2.
Изводите на двете инстанции не съвпадат напълно, ето
защо решението на Бургаския окръжен съд следва да бъде отменено в частта,
в която е отхвърлена претенцията за присъждане на сумата от 250 000 лв.,
дължима като дадена на отпаднало основание и вместо това претенцията да се
уважи, а в останалата част следва да се потвърди.
Въззивникът е поискал присъждане на разноски за двете инстанции,
както и за обезпечителното производство. Първоинстанционният съд е
оставил без уважение искането за присъждане на разноски поради цялостното
отхвърляне на исковете. Предвид изхода на спора пред въззивната инстанция,
на въззивника се следват разноски съразмерно на уважената част от
претенциите, включително в заповедното производство – т.5 от ТР
№6/06.11.2013 год. по т.д.№6/12 год. на ОСГТК ВКС. Според списъка,
представен пред първата инстанция, въззивникът е направил разноски от
общо 22 800 лв. Пред настоящата инстанция е заплатил държавна такса в
размер на 7000 лв. и адвокатско възнаграждение в размер на 10 200 лв., за
което въззиваемият е въвел възражение за прекомерност. Изчислен по реда на
Наредба №1/2004 год. на ВАС, минималния размер на възнаграждението с
ДДС е 10 236 лв. лв., ето защо възражението за прекомерност е
неоснователно. В обезпечителното производство е заплатена държавна такса
в размер на 40 лв. и възнаграждение на адвокат в размер на 4030 лв., но се
претендират разноски в размер на 4045 лв. От общо сторените разноски в
двете инстанции и в обезпечителното производство – 44 045 лв., съобразно
уважената част от исковете в полза на въззивника се присъждат 31 460лв.
Въззиваемият е поискал присъждане на разноски, но не е
9
представил доказателства за сторени такива.
Водим от изложеното Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 194/28.05.2021г., постановено по т.д. № 155/
2020 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, в частта, с която е отхвърлен иска
на „Б. ер а.“ ЕООД против „В.“ ЕООД с ЕИК ******** за осъждане на
ответника да заплати сумата от 250 000 лв. като платена на отпаднало
основание и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „В.“ ЕООД с ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление гр.Бургас, ул.“Б.“ 16, ет.1, представлявано от управителя Д. Г., да
заплати на „Б. ер а.“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Шумен, ул. „К. Б. П.“ № 9, вх. 2, ет. 3, ап. 5, представлявано от
управителя Т. Г., сумата от 250 000 (двеста и петдесет хиляди ) лв., като
платена на отпаднало основание – развален предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 27.09.2019 год.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 194/28.05.2021г., постановено
по т.д. № 155/ 2020 г. по описа на Окръжен съд – Бургас в останалата
обжалвана част, с която е отхвърлена претенцията за осъждане на „В.“ ЕООД
да заплати неустойка в размер на 100 000 лв.
ОСЪЖДА „В.“ ЕООД с ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление гр.Бургас, ул.“Б.“ 16, ет.1, представлявано от управителя Д. Г.,
да заплати на „Б. ер а.“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Шумен, ул. „К. Б. П.“ № 9, вх. 2, ет. 3, ап. 5, представлявано от
управителя Т. Г., разноски в исковото и обезпечителното производства в общ
размер на 31 460 (тридесет и една хиляди четиристотин и шестдесет) лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в
едномесечен срок от връчване на препис от него на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
10
2._______________________
11