Р Е Ш Е Н И Е
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на двадесет и четвърти април
две хиляди и деветнадесета година
в публично заседание в състав:
Председател: Мария
Берберова-Георгиева
секретар: Красимира Любенова
като разгледа докладваното от съдия
Берберова-Георгиева гражданско дело № 988
по описа за 2018г. и за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по повод исковата молба на адв.С.В.С. от АК - Монтана,
със съдебен адрес:***, тел: *******, в качеството й на пълномощник на М.С.С. – К.
– Председател на Управителния съвет на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда,
находяща се в гр.В. ж.к.”Б.Ю.”, сграда № * в ПИ с идентификатор *******против Е. В. П. с ЕГН **********, В.Т.П.
с ЕГН ********** и Ж.В.П. с ЕГН **********, представляван от неговите родители
и законни представители Е. В. П. и В.Т.П., тримата с адрес: КК С.Б., к-с „Б.*”
№ *, вх.*, ет.*, ап.*, с правно основание чл.422 във връзка с чл.415, ал.3 вр.
ал.1, т.3 от ГПК.
В исковата молба се сочи, че ответниците
В. и Е. П. са закупили за себе си в режим на СИО - склад ** и за малолетния си
син Ж.П. - склад *, които имоти са били закупени на етап „груб строеж" в
жилищната сграда, находяща се в гр.В., ж.к.„Б.Ю.", сграда № * /****/ в ПИ
с инденфикатор *******. Твърди се, че имотите на длъжниците, както и на всички
останали в сградата етажни собственици били закупени от праводателя „Е.С.*"
ЕООД /в несъстоятелност/. Последният обаче оставил сградата недовършена, като
неговото влошено финансово състояние било видно още преди акт 14 на сградата,
но всички клиенти били подлъгани, че това е временно състояние и нещата ще се
оправят.
Твърди се, че с Протокол от
12.05.2010г. било взето Решение за учредяване на ЕС. Сочи се, че с последващи
решения на ОС на ЕС били правени усилия сградата да се довърши и да се въведе в
експлоатация, като се съберат допълнителни парични вноски от ЕС за довършване
на общите части на сградата, за да може същата да бъде приета от държавна
приемателна комисия. Съгласно решения на ОС на ЕС били събирани допълнителни
суми от всички етажни собственици за завършването на сградата в размер на 64
евро на кв. м.; 25 евро на кв. м.; 50 лв. на кв.м. и 59,10 лв. на кв.м. на
следните основания:
- С Протокол от 28.04.2012г. било
взето Решение за събиране на сумата от 20 /двадесет/ евро на кв.м. за
извършване на някои СМР в сградата и е била представена КСС за довършване на
общите части на сградата със срок - 15 календарни дни от ОС;
- С Протокол от 11.08.2012г. било
взето Решение за събиране на сумата от 20 /двадесет/ евро на кв.м. за
извършване на някои СМР в сградата и е била представена КСС за довършване на
общите части на сградата;
- С Протокол от 01.12.2012г. било
взето Решение за събиране на сумата от 24 /двадесет и четири/ евро на кв.м. за
извършване на някои СМР в сградата и е била представена КСС за довършване на
общите части на сградата;
- С Протокол от 17.05.2013г. било
взето Решение за събиране на сумата от 25 /двадесет и пет/ евро на кв.м. за
извършване на някои СМР в сградата и е била представена КСС за довършване на
общите части на сградата;
- С Протокол от 18.10.2013г. било
взето Решение за събиране на средства за довършване на общите части на сградата
на името на етажната собственост и са приети извършените СМР-та и фактури за
закупуване на материали.
- С Протокол от 11.05.2017г., когато
били избрани новите органи на УС и КС, била обсъдена и приета от ОС на ЕС
таблицата за дължимите суми към 11.05.2017г., като в графа 11 била посочена
сумата за доплащане - 50 лв. на кв. м. за всеки от ЕС. Сумата била разходвана
за такса присъединяване и окончателен договор с „Е.П." АД, която
първоначално била платена от „К." АД, защото ЕС е нямала своя банкова
сметка.
- ***.06.2017г. било взето Решение
за събиране на сумата от 59,10 евро /петдесет и девет евро и десет евроцента/
на кв.м. за довършване на сградата и въвеждането й в експлоатация, със срок до
следващото ОС - 06.07.2017г.
Ищците сочат начина на формиране на
дължимите суми, както следва: застроената площ на имота, ведно с общите части в
сградата, съгласно площообразуване на сградата, като предявяват претенцията си
частично – за сумата от 25 000 лева /двадесет и пет хиляди лева/. Сочат, че
двата имота на ответниците са общо от 128,91 кв. /склад 12 - 63.94 кв.м и склад
6 - 64.97 кв.м/.
Твърдят, че са депозирали
няколкократно покани за доброволно изпълнение до ответниците на техните
известни адреси в С.З., С. и С.Б., като на първите два адреса поканите се връщали
без да са получени/потърсени. В общи усилия, продължили много години, сградата
от саморазрушаващ се скелет на сграда, била пред акт 16. Заявяват, че към
момента само сем.П. - настоящите ответници, не желаели по никакъв начин да
дадат своя принос в изграждане на общите части на сградата.
Гореизложеното е мотивирало ищцовата
страна да поиска от съда да постанови решение, с което да осъди ответниците по делото да заплатят на Етажната собственост на жилищна
сграда, находяща се в гр.В. ж.к.”Б.Ю.”, сграда № * в ПИ с идентификатор *******,
сумата от 25 000 /двадесет и пет хиляди/ лева, представляваща частичен иск за
вземане, произтичащо от неиздължени суми към етажната собственост за довършване
на общите части на сградата и въвеждането й в експлоатация. Представят писмени
доказателства. Правят искане за издаване на съдебни удостоверения, които да им
послужат за снабдяване с удостоверение за брак на ответниците В.П. и Е.П. и
удостоверение за раждане на детето Ж.В.П.. Правят искане за изискване и
прилагане по настоящото дело на ЧГД № 148/2018г. по описа на РС-Несебър.
Претендират присъждане на заплатените по настоящото и по заповедното
производство разноски.
С разпореждане от 05.10.2018г.,
постановено по настоящото дело, съдът остави без движение исковата молба с
указания да ищеца в едноседмичен срок от получаване на съобщението за това да
посочи каква част от сумата се претендира от ответниците Е.П. и В.П. в лично
качество, като съсобственици на склад № 12 и размерът на задължението, който се
търси от същите длъжници, като родители и законни представители на малолетното
дете Ж.П., за което се твърди, че притежава правото на собственост върху склад
№ 6. Наред с това, съдът указа на ищеца последиците от неизпълнение
разпореждането на съда.
В изпълнение указанията на съда, по
делото постъпи молба с вх.№9331 от 08.11.2018г. от процесуалния представител на
ищеца, с която конкретизират, че
претендират сумата в размер на 12500 лева от собствениците на склад ** – Е. и В.
П., придобит в режим на СИО, поради което сумата се претендира солидарно от
двамата ответници. Останалата сума в
размер на 12500 лева, ищецът претендира от собствениците от склад * – Ж.В.П.,
представляван от неговите родители,
като сумата се претендира от всеки един от родителите по равно.
С разпореждане от 19.11.2018г.,
съдът остави отново исковата молба без движение с указания до ищеца в
едноседмичен срок от получаване на съобщението за това:
1.Да представи доказателства за
наличието на представителна власт на М.С., посочена като Председател на УС на
ЕС на процесната сграда в гр.В. – протокол за избор на същата, като Председател
на УС на ЕС.
2.Да конкретизира начина на
формиране на претендираните от ответниците суми на квадратен метър, както и
основанието, на което се претендират, т.е. за какво конкретно се претендира
всяка една от сумите.
3.Да посочи целият размер на
задължението на ответниците, предвид предявения частичен иск за сумата общо в
размер на 25000 лева.
В изпълнение указанията на съда, по
делото постъпи молба с вх.№ 10538 от 13.12.2018г., подадена от процесуалния
представител на ищеца, с която сочат, че М.С.С. – К. представлява процесната
Етажната собственост въз основа на решение по т.1 от дневния ред на проведено
на 11.05.2017г. ОС на ЕС, приложено към исковата молба. Сочат, че основание за
претендираните от ищеца суми са взети решения на проведени Общи събрания на
процесната ЕС. Сочат начина на формиране на претендираните от тях суми,
възлизащи общо в размер на 36 503,44 лева, от
които претендират частично сумата общо в размер на 25 000 лева.
С Определение от 18.01.2019г.,
постановено по настоящото дело, съдът е допуснал обезпечение на висящия иск на
ищцовата страна чрез налагане на възбрана върху собствения на ответниците В.П.
и Е.П. склад № 12.
В законоустановения срок по чл.131
от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба, подаден от
ответниците чрез процесуалния им представител, с който оспорват, като
неоснователен предявения осъдителен иск от Етажната собственост на жилищна
сграда, находяща се в гр.В., ж.к. „Б.Ю.", сграда № * /****/ в ПИ с
идентификатор *******, представлявана от Председателя на Управителния съвет - М.С.С.
– К.. На първо място оспорват представените по делото протоколи от
12.05.2010г., от 28.04.2012г., 11.08.2012г. Считат същите за неотносими към
ответниците, тъй като същите били придобили недвижимите имоти след тези дати,
респективно след провеждането на общите събрания. Наред с това сочат, че от
съдържанието на тези протоколи и по специално на протоколите от 28.04.2012г. и
11.08.2012г. ставало ясно, че доста от купувачите, подписали предварителните си
договори са били в забава и не са си заплащали вноските към строителя по тези
договори, от където може би е дошла инициативата за провеждането на тези така
наречени „ОБЩИ СЪБРАНИЯ НА СОБСТВЕНИЦИТЕ". Определените дължими вноски по
20 евро на квадратен метър следвало да се предоставят като безлихвен заем,
който трябвало да бъде върнат от строителя при продажбата на неговата
промишлена база и един от свободните обекти в сграда „Б.". Така
представените протоколи нямат вида на Протоколи от проведени Общи събрания на
ЕТАЖНИТЕ СОБСТВЕНИЦИ, а по-скоро отразявали текущото към 2012г. състояние на
строителния процес. Ответниците считат, че към 2010г. на практика нямало как да
се сформира и регистрира Етажна собственост по реда на ЗУЕС, тъй като сградата
не е имала Акт 14, поради което по смисъла на ЗУТ е нямало все още жилищна
сграда към онзи момент, а само строителен обект. Поради това се сочи, че не е
имало и легитимен орган, който да взема решения от компетентността на общото
събрание на етажните собственици по смисъла на ЗУЕС, респективно така взетите
решения не подлежали на изпълнение.
На второ място, дори да се приемело,
че е била налице някакъв вид Етажна собственост, то претендираните на основание
тези протоколни решения суми били ПОГАСЕНИ ПО ДАВНОСТ. За претендираните суми с
Протокол от 11.04.2012г. в размер на 20 евро на квадратен метър срокът за
тяхното събиране бил изтекъл на 12.04.2017г. За претендираните суми с Протокол
от 28.04.2012г. в размер на 20 евро на квадратен метър срокът за тяхното
събиране бил изтекъл на 29.04.2017г. За претендираните суми с Протокол от
01.12.2012г. в размер на 24 евро на квадратен метър срокът за тяхното събиране
бил изтекъл на 02.12.2017г.
Ответниците считат, че едва с
проведеното на 11.05.2017г. Общо събрание на етажните собственици и избора на
съответните органи на управление, както и извършеното уведомление в район „П."
- Община В., на практика е била сформирана Етажната собственост и едва тогава
следвало да се приеме, че е налице легитимен орган, който да взема решения от
компетентността на Общото събрание.
Лишено от всякаква правна логика
било твърдението на ищеца в допълнителната уточняваща молба, че след като видно
от документите за собственост, склад № * е закупен от В.П. на името на сина си Ж.П.
в „груб строеж" това означавало, че той бил поел задължението и за
изграждане на имота и след акт образец 14, поради което задълженията на Ж.П.
следвало да се поемат от неговите родители по равно.
Ответниците твърдят, че са изплатили
изцяло дължимите от тях суми по предварителните си договори, поради което са се
снабдили и с нотариални актове за собственост. Обстоятелството, че имота бил
закупен на груб строеж не водело автоматично до извода, че новият приобретател
следвало сам да си довърши имота. Сочат, че прехвърлянето на етап „груб
строеж" се извършвало по-скоро с оглед спестяване заплащането на
нотариални разноски, поради по-ниския размер на данъчните оценки, върху чиято
база в някои случаи се изчислявал размера на нотариалните разходи по
прехвърляне правото на собственост, или от счетоводна гледна точка в зависимост
от финансовото състояние на прехвърлителя, както и поради много други
счетоводни причини. По никакъв начин не можело да доведе до извода, че
собственикът сам следвал да си довърши обекта.
Ответниците оспорват, като
неотносими към правния спор представените по делото писмени доказателства -
Уведомление от Уникредит Булбанк, както и банковите извлечения, тъй като
банковата сметка по която се събирали средствата на етажната собственост за
довършването на сградата била разкрита в полза на М.С.С. - К., като физическо
лице, а не в полза на Етажната собственост. Също така сочат, че в извлеченията
от банковата сметка за периода 01.10.2017г. - 19.05.2018г., на 02.03.2018г.
било налице постъпление по сметката в размер на 25000 лв. от Й.С.С.с основание
- „покупка на апартамент". От същото лице със същото основание на
06.03.2018г. било налице втори превод в размер на 24 644,80 лв. В тази връзка
твърдят, че нямало как в личната банкова сметка ***т да се получават суми,
предназначени за разходване в полза на етажната собственост. Също така сочат,
че липсвало изрично овластяване на управителя на етажната собственост да събира
в своя лична банкова сметка ***ите по управление и поддръжане на общите части
на сградата. С оглед гореизложеното молят да бъде отхвърлени предявените срещу
ответниците искове, като неоснователни.
В съдебно заседание процесуалният
представител на ищеца поддържа изцяло заявените претенции против ответните
страни. Моли същите да бъдат уважени, като основателни. С оглед представеното
от пълномощника на ответниците решение за прекратяване на брака между В.П. и Е.П. уточнява, че претендира сумите за двата имота
от първите двама ответници при условията на разделност. Представя писмени
доказателства. Претендира присъждане на разноски, за което представят списък по
чл.80 от ГПК. Прави възражение за прекомерност на заплатеното от ответницата
адвокатско възнаграждение.
Процесуалният представител на
ответниците в съдебно заседание оспорва исковата молба и заявява, че поддържа
подадения отговор на същата. Пледира за отхвърляне на предявените искове, като
неоснователни. Също представя писмени доказателства и претендира присъждане на заплатените по делото разноски.
Представя списък по чл.80 от ГПК.
Съдът намира, че
депозираната искова молба е процесуално допустима – подадена е от лице с правен
интерес, пред надлежния орган и съдържа изискуемите по закон реквизити.
След съвкупна преценка на доказателствата по
делото, и като съобрази становищата на страните и приложимия закон,
съдът прие следното от фактическа и правна страна:
Първоначално ищецът е подал заявление за претендираните от него суми по
реда на чл.410 от ГПК, въз основа на което е било образувано ЧГД № 148/2018г.
по описа на РС-Несебър. С влязло в сила Разпореждане № 718 от 02.04.2018г.
подаденото заявление е било отхвърлено, поради неотстранени нередовности по
същото в указания от съда срок. Гореизложеното е мотивирало ищеца, след дадени
от съда указания на основание чл.415, ал.1, т.3 вр. ал.3 от ГПК, да предяви
осъдителен иск срещу ответниците за вземането си.
Предявени
са искове с правно основание чл.38, ал.1 ЗУЕС. В доказателствена
тежест на ищеца по иска с правно основание чл.38, ал.1 ЗУЕС е да докаже, че ответниците са собственици на
самостоятелни обекти в сградата, която се намира в режим на етажна собственост
и, че с решения взети от Общото събрание на Етажната собственост е определен
размера на дължимите от собствениците суми за довършване
и въвеждане в експлоатация на сградата, че е настъпила изискуемостта на
вземането, както и размера на претенцията си. В тежест на ответниците е да
докажат, че са изпълнили задължението си да заплатят претендираните от ищеца
суми, съответно, че е отпаднала отговорността им за това. Тежестта на доказване
е указана на страните с Определение № 232 от 28.02.2019г. по чл.140 от ГПК.
Не е
спорно по делото, а това се установява и от представените по делото доказателства
– Акт за приемане на конструкцията /л.96-99 вкл./, нотариални актове /л.43-44 и
46047 вкл./, схеми на самостоятелни обекти в сграда /45 и 47-гръб/ – че в УПИ ІІV-2328,
в кв.3 по плана на ж.к.“Б.Ю.“, гр.В., с административен адрес: гр.В., ул.“Д.П.С.“
№ **, построена жилищна сграда с идентификатор *******.*, със самостоятелни
обекти, които принадлежат на 42 /четиридесет и двама/ различни собственици. От представените нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том
**, рег.№ ****, нот.дело № *** от 27.08.2012г. и нотариален акт за учредяване
право на ползване и продажба на недвижим имот № ***, том *, рег.№ ****,
нот.дело № *** от 26.07.2012г., двата по описа на Нотариус с рег.№ 335 на НК, с
район на действие – РС-В. /л.43-44 и л.46-47 вкл./ се установява, че ответниците
са собственици на самостоятелни обекти в сграда, находяща се в гр.В., ж.к.”Б.Ю.”,
с идентификатор *******.1, както следва:
Ответниците Е.В.П.
и В. Т. П. са съсобственици на Склад № ** със застроена площ от 56,30 кв.м,
ведно с изба № ** с площ от 3,80 кв.м, както и 4,5489 % идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 7,64 кв.м ид.ч. от общите части на сградата
и 4,5489% идеални части от правото на строеж върху дворното място, цялото на
площ от ***4 кв.м.
Ответникът Ж.В.П.
е собственик на Склад № * със застроена площ от 57,20 кв.м, ведно с изба № 38
на площ от 2,40 кв.м., както и 3,6205% идеални части от общите части на сградата,
представляващи по ценообразуване 7,77 кв.м идеални части и 3,6205% идеални
части от правото на строеж върху дворното място.
Видно от
горепосочените нотариални актове, към датата на закупуване на имотите от
ответниците, сградата е била завършена в груб строеж. При закупуването на
имотите ответниците Е. и В. П. са били съпрузи, видно от представеното по
делото Удостоверение от Община В. /л.59/ чийто брак е прекратен на 21.11.2015г.
с решение на мировия съдия от съдебен участък №*** в район Ч.Ц., гр.М./л.104-106
вкл./.
Жилищната
сграда, в която ответниците са закупили процесните имоти е въведена в
експлоатация с Удостоверение № ** от 05.02.2019г., издадено от Главният
архитект на район „П.“ – Община В. /л.100-101 вкл./.
Видно
от представения по делото протокол от Общо събрание на собствениците на обекти
в процесната сграда в гр.В., кв.“Б.“ от дата 12.05.2010 год., на посочената
дата са взети решения за създаване на етажна собственост, приет е Правилник за
вътрешния ред и са избрани управител и касиер./л.8/.
С
Протокол от проведено на 28.04.2012г. Общо събрание /ОС/ на Етажната
собственост /ЕС/ е прието решение – всички собственици на имоти в процесната
сграда, които дължат суми по предварително сключените договори, следва да
заплатят по 20 /двадесет/ евро на
квадратен метър от закупения от тях обект /л.9/.
С
Протокол от проведено на 11.08.2012г. ОС на ЕС е бил направен отчет за
изпълнението на взетите решения от проведеното на 28.04.2012г. и са взети
решения всички собственици на имоти като частни лица да заплатят допълнително
по 20 евро на кв.м от закупените от
тях обекти, а тези които не са платили досега сумата от по 20 евро на кв.м
съгласно решението от 28.04.2012г., да платят по 40 евро на кв.м. /л.10/.
С
протокол от проведено на 17.05.2013г. ОС на ЕС е бил направен финансов отчет на
получените от собствениците суми и тяхното оползотворяване, съгласно Протоколи
обр.19 на обекта, обсъдена е била количествено-стойностната сметка /КСС/ за
оставащите СМР за общи части, касаеща подготовката на сградата за Акт 15, и са
били посочени дължимите суми от собствениците на обекти, съгласно решенията на
предишни събрания, включая и дължимите от ответниците суми за притежаваните от
тях обекти – Склад № * и Склад № ** общо на площ от 128,91 кв.м, а именно – 16
135 /шестнадесет хиляди сто тридесет и пет/ лева. Наред с това, на събранието
било взето решение за осигуряване на необходимите средства за изпълнение на
предвидените СМР по т.2, да се съберат допълнително по 25 евро на кв.м от всеки собственик на обекти в сградата /л.12-13
вкл./.
С
протокол от проведено на 18.10.2013г. ОС на ЕС е бил направен отчет на всички
извършени до момента СМР, финансирани със средства на етажните собственици и е
било взето решение за финансиране на сградата и продължаване на строителството
със средства на етажните собственици /л.14-15 вкл./. С оглед на това,
управителят на „Е.С.*“ ЕООД – строител на сградата до фаза груб строеж, е
декларирал, че за извършените СМР след 28.04.2012г. на „Е.С.*“ ЕООД е било
заплатено със събрани от етажната собственост средства /л.14-16 вкл./.
С
протокол от проведено на 11.05.2017г. ОС на ЕС са били избрани нови управителни
органи на ЕС, а именно УС с Председател М.С., касиер и членове на КС; приет и
бил нов Правилник за вътрешния ред в сградата; взето е било решение за
създаване на Книга на собствениците; и е било прието решение за набавяне на
допълнителни парични вноски с цел завършване на сградата и въвеждането й в
експлоатация – по 54 лева на кв.м.
/л.17-21 вкл./.
С
протокол от проведено на 15.06.2017г. ОС на ЕС е направен доклад за извършените
до момента административни дейности и събраните допълнителни финансови
постъпление и е взето решение за събиране на допълнителни парични вноски в размер на 59,10 лева съгласно КСС, приета на ОС на ЕС от 01.06.2017г.
/л.22-26 вкл./.
С
протокол от проведено на 06.07.2017г. ОС на ЕС е направен доклад за извършените
до момента административни дейности и събраните допълнителни финансови
постъпление и е определен срок за изплащане на допълнителните парични вноски и
последиците от неплащането им за неплатилите етажни собственици /л.92-95 вкл./.
В
исковата молба се сочи, че с протокол от 01.12.2012г. е взето решение за
събиране на сумата от 24 евро на кв.м за извършване на някои СМР в сградата, но
доказателства за това до приключване на производството по делото не се
представиха от страна на ищцовата страна, съгласно указаната им тежест на
доказване с Определение № 232 от 28.02.2019г. /л.86-88 вкл./.
С
оглед така установеното от фактическа страна се налагат следните правни изводи:
За
възникването на етажна собственост, схващана като специфичен правен режим (по
чл.37 и следв. от ЗС или по ЗУЕС) и представляваща съвкупност от
правила (правни норми; вътрешни правни актове и решения на ОС), които уреждат
отношенията между етажните собственици, ползватели и обитатели на сграда, в
която съществуват архитектурно обособени самостоятелни обекти, притежавани от
различни собственици, е необходимо наличието на построена в груб строеж сграда,
в която съществуват самостоятелни обекти, притежавани от различни лица. С
изграждането на сградата в груб строеж и покриването й, архитектурно
обособените в нея обекти, могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки – чл.
181, ал. 2 ЗУТ, т. е., от този момент обособените в сградата обекти стават
самостоятелни обекти на правото на собственост, придобиват качеството на
отделни, самостоятелни вещи и могат да бъдат придобивани от различни правни
субекти.
В
случая е установено, че към момента на придобиване на самостоятелните обекти в
процесната сграда в гр.В., ж.к.“Б.Ю.“ от ответниците, същата е била изградена в
груб строеж и е покрита към месец декември 2009г., което обстоятелство е
установено с акт на общинската администрация; установено е също, че в сградата
има 42 самостоятелни обекта, които принадлежат на 42 различни собственици.
Според
чл.3 от ЗУЕС, редакция на нормата след изменението с ДВ, бр. 57/2011 год.,
приложима в случая, за управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече
от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл.30, ал.3, чл.31, ал.1 и чл.32 от Закона за собствеността.
От
анализа на чл.3 от ЗУЕС следва, че определящо за прилагането на специалния
режим на управление на етажната собственост по ЗУЕС е кумулативното наличие на
две предпоставки: 1/ минимум четири самостоятелни обекта в сградата и 2/
минимум четири различни етажни собственици. В случая сградата се състои от 42 обекта,
които са притежание на 42 различни собственици, което обуславя и извода, че по
отношение на процесната сграда е приложим режима по ЗУЕС.
Както
се посочи по–горе, за възникването на етажната собственост, схващана като
специфичен правен режим – в случая етажна собственост по режима на ЗУЕС, е
необходимо наличието на построена в груб строеж сграда, в която съществуват
най-малко четири самостоятелни обекта, притежавани от четири различни лица. При
наличието на тези условия режимът на етажната собственост по ЗУЕС започва да се
прилага по силата на закона, без да е необходим някакъв нарочен учредителен акт
или пък изрично изявление в този смисъл от страна на етажните собственици. При
наличие на горните предпоставки етажната собственост възниква дори и изрично да
е изразена воля в противен смисъл от етажните собственици. Етажната собственост
(без значение дали под режима на ЗС или на специалния режим по ЗУЕС) има
принудителен характер и прилагането й не зависи от волята на заинтересуваните
лица, тъй като нормите, които я уреждат имат императивен характер и не могат да
бъдат дерогирани по волята на етажните собственици. За да започне да
се прилага съответния правен режим на етажна собственост – в настоящия случай,
това е режимът по ЗУЕС – не е необходимо сградата да е въведена в експлоатация,
тъй като законът не съдържа подобно изискване, нито пък подобен извод може да
бъде изведен от нормите на чл.5, чл.6, чл.8 или чл.12, ал.5 от ЗУЕС.
Чл.5,
ал.1 ЗУЕС регламентира правата на собствениците на самостоятелни обекти в
сграда в режим на етажна собственост. Те имат право да използват
общите части на сградата според тяхното предназначение и да участват в
управлението на етажната собственост. Чл.6, ал.1 ЗУЕС регламентира задълженията
на етажните собственици, като според т.8. са длъжни да изпълняват решенията на
органите на управление на етажната собственост; според т.9 – да заплащат
разходите за ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части
на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени
за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални
части, а според т.10 - да заплащат разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата. Чл. 8 ЗУЕС урежда управлението на ЕС
и обхвата на управлението, а чл.12, ал.5 ЗУЕС в приложимата редакция /сега
ал.6/ – урежда срока и начина, по който се свиква първото общо събрание при
нововъзникнала етажна собственост, но от тази разпоредба не може да се черпи
извод, че режима по ЗУЕС се прилага само при сгради, които са въведени в експлоатация
и могат да бъдат ползвани по предназначение.
По
изложените съображения съдът намира, че приложимият правен режим относно
етажната собственост в процесната сграда е този по ЗУЕС, поради което и взетите
решения на 12.05.2010г. от ОС на ЕС, както и следващите, взети на проведените
на 28.04.2012, 11.08.2012г., 17.05.2013г., 18.10.2013г., 11.05.2017г. и
15.06.2017г. по реда на ЗУЕС не са незаконни поради това, че сградата е извън
режима на ЗУЕС, в какъвто смисъл са наведените от ответниците доводи.
Взетите
на горепосочените дати решения на ОС на ЕС за събиране на суми от собствениците
в съответствие с етапите за завършване и въвеждане в експлоатация на сградата,
са в правомощията на ОС на ЕС по чл.11, ал.1, т.8 от ЗУЕС, според която ОС
приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други
дейности в общите части на сградата, като под „други дейности” следва да се
отнесат и дейностите (в смисъл дейности по извършване на СМР) по завършването
на изградената в груб строеж и покрита сграда в режим на ЕС, както и в
правомощията по чл.11, ал.1, т.10, б.„а” от ЗУЕС, според която ОС приема
решения и за извършване на разходи, които са необходими или неотложни за
поддържането или за възстановяването на общите части, както и за извършване на
полезни разходи, като в разходите по т.10, б.„а” попадат и разходите за
довършването на сградата и въвеждането й в експлоатация. Поради изложеното
съдът намира, че взетите решения не са извън правомощията на ОС на ЕС.
Съгласно
трайната и непротиворечива практика на ВКС на РБ след влизане в сила, решенията
на етажните собственици са задължителни за всички собственици включително и за
тези, които са гласували против. По делото няма данни, а и ответниците не
твърдят взетите решения на проведените на 28.04.2012, 11.08.2012г.,
17.05.2013г., 18.10.2013г., 11.05.2017г. и 15.06.2017г. Общи събрания на ЕС да
са били атакувани по надлежния ред на чл.40, ал.1
от ЗУЕС, съответно да са били отменени или променени приетите
решения, поради което същите са влезли в сила и подлежат на изпълнение. Ответниците
са обвързани от последиците им и дължат изпълнението им. В този смисъл - Решение № 39 от 19.02.2013 год. по гр. д. № 657/2012 год.
на ВКС, I г. о. Съгласно разпоредбата на чл.41 от ЗС всеки
собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в
разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, както и в
полезните разноски, за извършването на които е взето решение
от общото събрание.
Мотивиран от
изложеното, настоящият състав счита, че ответниците, като собственици на
недвижими обекти в процесната ЕС – Склад № * и Склад № **, дължат суми за
довършването и въвеждането в експлоатация на процесната сграда в режим на ЕС.
По делото няма данни, че ответниците са изпълнили своите задължения, поради което
ищцовата претенция се явява изцяло основателна.
Съгласно
приетите решения на проведените на 28.04.2012, 11.08.2012г., 17.05.2013г., 18.10.2013г.,
11.05.2017г. и 15.06.2017г. Общи събрания на ЕС и съобразно площта на
притежаваните от ответниците самостоятелни обекти в процесната сграда, съдът
приема, че дължимата от същите суми за довършване и въвеждане в експлоатация на
сградата следва да се определят, както следва:
За склад № 12,
на площ от 63,94 кв.м, включващи застроената площ и идеалните части от общите
части на сградата, ответниците Е. и В. П., в качеството им на обикновени
съсобственици, дължат по равно сумата общо в размер на 13 058,47 лева /тринадесет хиляди и петдесет и осем лева и
четиридесет и седем стотинки/, изчислени, както следва: 20 евро на кв.м, приети
на ОС на ЕС на 28.04.2012г., 20 евро на кв.м, приети на ОС на ЕС на
11.08.2012г., 25 евро на кв.м, приети на ОС на ЕС на 17.05.2013г., 54 лева на кв.м, приети на ОС на ЕС на
11.05.2017г. и 59,10 лева на кв.м, приети на ОС на ЕС на 15.06.2017г., или
сумата общо в размер на 240,23 лева на кв.м. С оглед на това, че за процесният
склад ищецът претендира сумата в размер на 12 500 лева, искът следва да
бъде изцяло уважен до претендираният размер.
За склад № 6, на
площ от 64,97 кв.м, включващи застроената площ и идеалните части от общите
части на сградата, ответниците Е. и В. П., в качеството им на родители на
малолетния им син Ж.В.П., дължат по равно сумата общо в размер на 15 607,74 лева /петнадесет хиляди
шестстотин и седем лева и седемдесет и четири стотинки/, изчислени, както
следва: 20 евро на кв.м, приети на ОС на ЕС на 28.04.2012г., 20 евро на кв.м,
приети на ОС на ЕС на 11.08.2012г., 25 евро на кв.м, приети на ОС на ЕС на 17.05.2013г., 54 лева на кв.м, приети на ОС на ЕС на
11.05.2017г. и 59,10 лева на кв.м, приети на ОС на ЕС на 15.06.2017г., или
сумата общо в размер на 240,23 лева на кв.м. С оглед на това, че за процесният
склад ищецът претендира сумата в размер на 12 500 лева, искът следва да
бъде изцяло уважен до претендираният размер.
От
всичко изложено до тук може да се направи извод, че по делото са доказани
всички елементи от фактическия състав на предявения иск чл.38, ал.1 ЗУЕС, поради което същият следва да бъде уважен в
горепосочените размери. Както вече се посочи от значение е, че са приети решения
на Етажната собственост, които са обвързващи за собствениците на
основание чл.38, ал.1 ЗУЕС.
Неоснователни
останаха възраженията на ответните страни, че ищецът събирал сумите за ЕС в
личната банкова сметка *** М.С.-К. – Председател на УС на ЕС, а не в сметка,
разкрита на името на ЕС. Видно от представеното по делото електронно писмо,
изпратено от Кол център на „У.К.Б“ АД /л.114/ до М.С., Банката открива и
обслужва сметки на лица, създадени по реда на ЗУЕС единствено в случаите, в
които управлението на ЕС се осъществява под формата на Сдружение на
собствениците, което е регистрирано в Общината по местонахождение и е получило
регистрационен номер. С оглед обстоятелството, че процесната ЕС не е юридическо
лице - сдружение, учредено по смисъла на ЗУЕС, Банката е отказала разкриването
на банкова сметка. ***, на основание чл.50, ал.3 от ЗУЕС, е била открита сметка
на името на Председателя на УС. По делото не се спори от страна на ищеца, че в
сметката на ЕС, разкрита на името на Председателя М.С., поради объркване са
постъпили на два пъти /на 02.03.2018г. и на 06.03.2018г./ суми от нейния брат
Йордан Стоев, които обаче на 20.03.2018г. са били преведени чрез вътрешнобанков
превод от сметката, ползвана от ЕС в личната сметка на М.С.-К. /л.36/.
Предвид
основателността на предявените от ищеца искове, съдът счита, че следва да
разгледа въведеното от ответниците възражение за изтекла погасителна давност по
отношение на претендираните от тях суми. За да се произнесе, съдът съобрази:
В случаят не се
касае за периодични плащания /каквито биха били годишните такси за поддръжка и
управление на ЕС/, поради което следва да намери приложение общата петгодишна
погасителна давност, уведена в нормата на чл.110 от ЗЗД. С протокол от
проведеното на 11.08.2012г. ОС на процесната ЕС е взето решение, всички
собственици, които не са платили сумите от по 20 евро на кв.м, съгласно
решенията на събранието от 28.04.2012г. /когато за първи път е взето решение за
събиране на суми за довършване на сградата/, да платят по 40 евро на кв.м в
срок от 20 дни, т.е. до 31.08.2012г. Към датата на приемане на визираното
решение, ответниците са били собственици на обекти в процесната сграда,
съответно решението е имало сила и по отношение на тях, независимо, че не са
присъствали на събранието. След като жалбоподателите сами са
преценили как да упражнят правата си - да не присъстват на събранието и да не
изискат запознаване с протоколите и решенията взети при провеждането му, то
това тяхно решение не означава, че не се считат уведомени. Всички останали
решения за събиране на допълнителни средства за довършване на процесната сграда
и въвеждането й в експлоатация са с последващи дати. Ето защо, съдът приема, че
датата, от която започва да тече давността за заплащане на дължимите от
ответниците суми за довършване на сградата е започнала да тече на 31.08.2012г.,
когато е изтекъл срока за заплащане на първите суми, съгласно приетото на
11.08.2012г. решение на ОС на ЕС, съответно изтича на 31.08.2017г.
От приложените
по ЧГД № 148/2018г. по описа на РС-Несебър, чието продължение се явява
настоящото производство – покана за доброволно изпълнение и известие за
доставяне на същата /л.27-29 вкл./ се установява, че ответниците са били
поканени от Председателя на ЕС да заплатят дължимите от тях суми за довършване
на общите части на сградата и въвеждането й в експлоатация общо в размер на
36503,32 лева за притежаваните от тях два имота в процесната сграда. Видно от
известието за доставяне, поканата е получена от ответниците на 25.08.2017г., шест дни преди изтичането на
петгодишната погасителна давност. Отправената покана за доброволно изпълнение
прекъсва давността по смисъла на чл.116, б.„в“ ЗЗД, която е започнала да тече на 31.08.2012г., след което на основание
чл.117, ал.1 от ЗЗД е започнала да тече нова давност. От датата на визирания срок за плащане в поканата - до
01.09.2017г., до подаване на заявлението
по чл.410 от ГПК в съда – 16.02.2018г.
не са изтекли 5 години, за да се приеме, че задълженията са погасени с общата
5-годишна погасителна давност. Предвид
гореизложеното, съдът намира за неоснователни възраженията на ответниците за
изтекла погасителна давност за заплащане на претендираните от ищеца суми за
довършване на общите части на процесната сграда и въвеждането й в експлоатация.
При
този изход на спора и представените доказателства, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, на ищеца следва да се присъдят заплатените
в настоящото и в заповедното производство разноски общо в размер на 2315 лева
/две хиляди триста и петнадесет лева/, включващи заплатена държавна такса в
размер на 1000 лева /500 лева заплатени в заповедното производство и 500 лева –
в настоящото производство/, 1300 лева – заплатено адвокатско възнаграждение в
настоящото производство и 15 лева – държавна такса за три броя съдебни
удостоверения, издадени по настоящото дело. Съдът не присъжда останалите
претендирани от ищеца разходи, посочени в списъка на разноските по чл.80 от ГПК
/л.15/, а именно – 900 лева за адвокатско възнаграждение по ЧГД № 148/2018г. на
РС-Несебър, 10 лева з издадени удостоверения от Община В., 17 лева за вписана
обезпечителна заповед, 300 лева за адвокатско възнаграждение по заповедното производство
и 150 лева за пътни разноски за трикратно явяване по делото по маршрута В.-Несебър-В.,
поради непредставяне на доказателства по делото за заплащането им.
Мотивиран
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Е. В. П. с ЕГН **********, В.Т.П. с ЕГН **********, двамата с адрес: КК С.Б.,
к-с „Б.*” № 3, вх.1, ет.1, ап.1, в качеството им на съсобственици на Склад № 12, находящ се в жилищна сграда
в гр.В., район „П.“, ж.к.“Б.Ю.“, с идентификатор *******.1, със съдебен адрес: КК С.Б., Бизнес център „С.“,
ет.1, офис № 2 /чрез адв.З.К. от АК-Хасково/ да заплатят по равно на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда, находяща се в гр.В. ж.к.”Б.Ю.”, сграда № 1 в ПИ
с идентификатор *******, с административен адрес: гр.В., ул.“Д.П.С.“ № **,
представлявано М.С.С. – К. – Председател на Управителния съвет, със съдебен адрес:*** / чрез адв.С.С. ***/,
сумата в размер на 12 500 лева
/дванадесет хиляди и петстотин лева/, представляващи част от задължения на
етажните собственици за довършване на общите части на сградата и въвеждането й
в експлоатация, възлизащи общо в размер на 13 058,47 лева.
ОСЪЖДА Е. В. П. с ЕГН **********,
В.Т.П. с ЕГН **********, двамата с адрес: КК С.Б., к-с „Б.*” № *, вх.*, ет.*,
ап.1, в качеството им на родители и законни представители на малолетния им син Ж.В.П.
с ЕГН **********, собственик на Склад № 6,
находящ се в жилищна сграда в гр.В., район „П.“, ж.к.“Б.Ю.“, с идентификатор *******.1,
със съдебен адрес: КК С.Б., Бизнес
център „С.“, ет.*, офис № * /чрез адв.З.К. от АК-Хасково/ да заплатят по равно на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда, находяща се в гр.В. ж.к.”Б.Ю.”, сграда № 1 в ПИ
с идентификатор *******, с административен адрес: гр.В., ул.“Д.П.С.“ № **,
представлявано М.С.С. – К. – Председател на Управителния съвет, със съдебен адрес:*** / чрез адв.С.С. ***/,
сумата в размер на 12 500 лева
/дванадесет хиляди и петстотин лева/, представляващи част от задължения на
етажните собственици за довършване на общите части на сградата и въвеждането й
в експлоатация, възлизащи общо в размер на 15 607,74 лева.
ОСЪЖДА Е. В. П. с ЕГН **********,
В.Т.П. с ЕГН **********, двамата с адрес: КК С.Б., к-с „Б.*” № *, вх.*, ет.*,
ап.1, в лично качество и в качеството им на родители и законни представители на
малолетния им син Ж.В.П. с ЕГН **********, със съдебен адрес: КК С.Б., Бизнес център „С.“, ет.*, офис № * /чрез
адв.З.К. от АК-Хасково/ да заплатят по равно на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на
жилищна сграда, находяща се в гр.В. ж.к.”Б.Ю.”, сграда № 1 в ПИ с идентификатор
*******, с административен адрес: гр.В., ул.“Д.П.С.“ № 15, представлявано М.С.С.
– К. – Председател на Управителния съвет, със съдебен адрес:*** / чрез адв.С.С. ***/, сумата общо в размер на 2315 лева
/две хиляди триста и петнадесет лева/, представляваща заплатени по делото
разноски по заповедното и по настоящото производство.
Решението подлежи на
обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Окръжен съд-гр.Бургас.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: