Р Е Ш Е Н И Е
В ИМЕТО НА
НАРОДА
гр. ПЛЕВЕН 20.02.2017 г.
ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, търговско
отделение, в открито заседание на шестнадесети януари през две хиляди и седемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ДИМИТРОВА
при секретаря Л.Д. и в присъствието
на прокурора …………………….. като разгледа докладваното от съдията Димитрова т.д.№54 по описа за 2013 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
На 01.03.2013 г. в Плевенски Окръжен съд е постъпила
искова молба /ИМ/ от синдика на „******“ЕООД /в несъстоятелност/ - гр. Плевен –
Б.А.М., в която се твърди, че на 07.10.2011 г. дружеството е прехвърлило на „***********“ООД
– гр. София собствеността върху посочените в нот. акт №10, том V, рег. №14034, дело
661 от 07.10.2011 г. на нотариус М.Г. недвижими имоти срещу сумата от
1 236 000 евро с ДДС. Тъй като тази възмездна сделка е извършена след
началната дата на неплатежоспособността – 30.06.2008 г. и защото даденото по
нея значително надхвърля полученото, синдикът счита, че тя е нищожна по
отношение на кредиторите на несъстоятелността. Моли на основание чл.646, ал.2,
т.4 от ТЗ /в редакцията му към 01.03.2013 г./ да бъде прогласена тази
нищожност.
Препис от ИМ и приложените към нея доказателства са
връчени на 28.03.2013 г. на ответника „******“ЕООД
/в несъстоятелност/ чрез управителя на дружеството Д.К., но в указания срок
отговор не е подаден.
Препис от ИМ и приложените към нея доказателства са
връчени на 15.03.2013 г. на ответника „***********“ООД
и на 01.04.2013 г. е подаден отговор, в който иска се оспорва като
неоснователен. Ответникът счита, че даденото по обективираната в нот. акт №10,
том V, рег. №14034, дело 661 от 07.10.2011 г. на нотариус М.Г. сделка не
надхвърля значително полученото по следните съображения:
Твърди се, че договорът за покупко-продажба от
07.10.2011 г. е сключен в изпълнение на предварителен договор за продажба на
офиси и задължение за строителство и изграждане от 07.07.2010 г., съгласно
който преди сключването на окончателния договор са изплатени 90 % от
уговорената цена. Твърди се, че тази цена е формирана предвид обстоятелството,
че едновременно се купуват множество имоти с обща застроена площ над 1 000
кв.м.
„***********“ООД твърди, че „******“ЕООД е забавило с
около година и половина завършването на процесните обекти и сградата, в която
се намират, поради което се е наложило подписването на два анекса към
предварителния договор – на 19.04.2011 г. и на 30.09.2011 г. Сочи, че въпреки
това, договорената първоначално цена не е била променяна с цел да се
компенсират пропуснатите в резултат на забавата ползи, както и направените
допълнително разноски.
„***********“ООД твърди, че е заплатило на 25.10.2011
г. на „******“ЕООД и последната част от
цената на процесните обекти, а именно – сумата от 46 000 евро, въпреки, че
към този момент те не са били завършени във вида, посочен в анекса от
30.09.2011 г. Заявява, че и това не го е мотивирало да иска и да получи корекция
на тяхната цена.
В отговора се сочи, че цената на процесните обекти е
била договорена при условие, че собствеността върху тях бъде прехвърлена
необременена от тежести. Твърди се, че „******“ЕООД не е изпълнило това си
задължение по предварителния договор и че учредената от него в полза на „БАНКА
ДСК“ЕАД ипотека е била заличена едва на 03.11.2011 г.
Ответникът акцентира върху обстоятелството, че през
периода 2010 г. – 2012 г. е имало спад в цените на недвижимите имоти на
свободния пазар, поради което, ако „******“ЕООД беше продало процесните обекти
след 07.10.2011 г., би получило по-ниска цена за тях.
Препис от отговора на „***********“ООД и приложените
към него доказателства са връчени на ищеца и на 19.04.2013 г. той е депозирал
допълнителна ИМ, в която дефакто е предявил нов иск, който е поискал да бъде
разгледан евентуално – ако не бъде уважен първоначално предявения.
Разглеждането на този иск в рамките на настоящото производство не е допуснато,
поради което съдът няма задължение да обсъжда изложените във връзка с него
аргументи. Такива се есъдържат и в допълнителния отговор, подаден по пощата на
14.05.2013 г. от „***********“ООД.
С оглед обстоятелството, че решение №16 от 05.02.2013
г. по т.д. №235/2012 г. по описа на Плевенски
Окръжен съд е било обжалвано в частта му, с която е определена началната
дата на неплатежоспособността на „******“ЕООД /в несъстоятелност/,
производството по настоящото дело е било спряно на основание чл.229, ал.1, т.4
от ГПК с определение №481 от 12.06.2013 г.
След окончателното произнасяне на ВКС с решение №13 от
23.06.2015 г. по т.д. №2435/2014 г., с което като начална дата на
неплатежоспособността на „******“ЕООД /в несъстоятелност/ е определена датата
30.06.2008 г., производството по настоящото дело е възобновено с определение
№571 от 16.07.2015 г.
Съдебното дирене е приключено в о.с.з. на 16.01.2017
г., когато ищецът е пледирал за уважаване на предявения иск и присъждане на
направените разноски. Аргументите си е развил подробно в писмени бележки. В тях
сочи, че процесните имоти са продадени под себестойността им, определена в
заключението по тройната експертиза в размер на 1 272 555 евро. Моли
да не бъде уважавано възражението на „***********“ООД, че е придобило по-малко
застроена площ, отколкото е заплатило. Счита, че извършеното от един от
собствениците на обекти в процесната сграда допълнително площообразуване не
променя нито неговите права, нито тези на останалите собственици на обекти в
сградата. Според ищеца, разминаването между посочената в нот. акт №10, том V, рег. №14034, дело 661 от 07.10.2011 г. на нотариус М.Г.
цена на процесните обекти – 1 030 000 евро без ДДС и определената от
трите вещи лица тяхна пазарна стойност към 07.10.2011 г. – 1 124 880
евро без ДДС е съществено и обосновава основателността на предявения иск.
Писмена защита е представил и ответникът „***********“ООД.
В нея сочи, че платената от него цена на процесните обекти е с търговска
отстъпка, полагаща се предвид големия размер на закупената застроена площ и
степента на завършеност на обектите. Според ответника, и най-високата пазарна
стойност на процесните обекти, определена от ВЛ, не надвишава с повече от 10 %
платената по нот. акт №10, том V, рег. №14034, дело 661 от 07.10.2011 г. на нотариус М.Г. цена, което
надвишение не следва да се третира като значително. То би било такова, ако беше
20 % и повече, по аргумент от чл.87, ал.4 от ЗЗД. Ответникът моли съда да
съобрази, че няма легална дефиниция за „значително“ по смисъла на чл.646, ал.2,
т.4 от ТЗ /в редакцията му към 01.03.2013 г./, поради което преценката следва
да е конкретна за всеки отделен случай. „***********“ООД моли иска да бъде
отхвърлен като неоснователен и претендира направените разноски.
Съдът,
като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намираза
установено следното:
Не е спорно, че с решение
№16 от 05.02.2013 г. по т.д. №235/2012 г. по описа на Плевенски Окръжен съд е обявена
неплатежоспособността на „******“ЕООД с начална дата 30.06.2008 г. и е открито
производство по несъстоятелност. Не е спорно, че със същото решение за временен
синдик е назначен ищецът Б.А.М..
Видно от решение
№13 от 23.06.2015 г. по т.д. №2435/2014 г. по описа на ВКС, въпроса за
началната дата на неплатежоспособността на „******“ЕООД е окончателно решен,
като за такава е определена датата 30.06.2008 г.
Безспорно е, че след началната дата на
неплатежоспособността си - на 07.10.2011
г. чрез покупко-продажба „******“ЕООД е прехвърлило на „***********“ООД – гр.
София собствеността върху посочените в нот.
акт №10, том V, рег. №14034, дело 661 от 07.10.2011 г. на нотариус М.Г.
недвижими имоти – офиси и паркоместа срещу сумата от 1 236 000 евро с
ДДС.
Спорно е дали даденото по горепосочената възмездна
сделка значително надхвърля полученото, което би я направило нищожна по
отношение на кредиторите на несъстоятелността на основание чл.646, ал.2, т.4 от ТЗ /в редакцията му към 01.03.2013 г./. За да отговори на този спорен въпрос,
съдът съобрази, че няма легална дефиниция за „значително“ по смисъла на посочената
приложима разпоредба, както и че според съдебната практика /обективирана
например в Решение № 107 от 14.11.2011 г.
по т. д. № 742/2010 г. по описа на ВКС, I т. о., ТК/, следва да се прави
конкретна преценка във всеки отделен случай. В настоящия казус преценката си
съдът основа на следните факти:
Видно от предварителен
договор за продажба на офиси и задължение за строителство и изграждане от
07.07.2010 г., „******“ЕООД се е задължило да довърши „до ключ“ процесните офиси
с обща застроена площ 1 043.27 кв.м. и паркоместа с обща площ 287.40 кв.м.,
да въведе в експлоатация сградата, в която се намират и да ги продаде на „***********“ООД
за общата сума от 1 236 000 евро с
ДДС, платима както следва:
- първа вноска
в размер на 180 000 евро с ДДС в срок до 10 дни след подписване на
предварителния договор по конкретно посочена банкова сметка *** „******“ЕООД;
-втора вноска
в размер на 150 000 евро без ДДС в срок до 15 дни след подписване на Акт
образец №15 по специална доверителна сметка Ескроу към „БАНКА ДСК“ЕАД според
тристранен договор, сключен между „******“ЕООД,
„***********“ООД и „БАНКА ДСК“ЕАД, и 30 000 евро в същия срок по конкретно
посочена банкова сметка *** „******“ЕООД;
-трета вноска
в размер на 730 000 евро без ДДС в срок до 2 дни преди подписване на
окончателния договор по специалната доверителна сметка Ескроу към „БАНКА
ДСК“ЕАД.
-четвърта
вноска в размер на 146 000 евро /съставляващи ДДС върху вноската в размер
на 730 000 евро/ в едноседмичен срок след 31.07.2011 г. по конкретно
посочена банкова сметка *** „******“ЕООД.
Няма спор, че в изпълнение на предварителния договор –
на 08.07.2010 г. „***********“ООД е платило първата вноска в размер на 180 000
евро.
Видно от Анекс
№1 от 19.04.2011 г. към посочения предварителен договор, променен е падежа на втората вноска – до 15
дни след подписването на анекса.
Няма спор, че още на 19.04.2011 г. „***********“ООД е
платило втората вноска в размер на 180 000 евро.
Видно от Анекс
№2 от 30.09.2011 г. към процесния предварителен договор, страните по него
се споразумяват покупко-продажбата да бъде изповядана по нотариален ред на
07.10.2011 г. С оглед тази промяна, третата вноска в размер на 730 000
евро става дължима най-късно до 05.10.2011 г. Страните променят и падежа на
четвъртата вноска, като се разбират това да стане на 25.10.2011 г. при условие,
че са изпълнени поставянето на климатични тела и боядисването на стените на
обектите.
Няма спор, че на 05.10.2011 г. „***********“ООД е платило третата вноска в
размер на 730 000 евро. Така преди 07.10.2011 г. са платени общо
1 090 000 евро, съставляващи 88.19 % от договорената цена на
процесните имоти, и е предпоставено сключването на окончателния договор за
прехвърляне на собствеността върху тях.
Няма спор, че и четвъртата вноска в размер на 146 000 евро е била платена в срок – на
25.10.2011 г.
От предварителния договор е видно още, че към момента
на сключването му върху процесните имоти е била учредена договорна ипотека в
полза на „БАНКА ДСК“ЕАД и че тя е следвало да бъде заличена към момента на
сключването на окончателния договор. Казано иначе - „***********“ООД е било
наясно със съществуващата върху имотите тежест и цената им е била договорена
при отчитане на съответния риск.
Няма спор, че ипотеката е била заличена на 03.11.2011
г. Това действие обаче е в правомощията на „БАНКА ДСК“ЕАД /а не на „******“ЕООД/,
а предпоставка за извършването му е изпълнението на задълженията на „***********“ООД
за плащане на съответните вноски по специалната доверителна сметка Ескроу към
„БАНКА ДСК“ЕАД.
С оглед гореизложеното, съдът намира, че процесният
договор от 07.07.2010 г. има смесен характер – той съдържа елементи и на договор
за строителство /с предмет довършването на процесните обекти „до ключ“/, и на
предварителен договор за покупко-продажба /с предмет окончателното прехвърляне
на собствеността върху процесните обекти/. Подобни договори са добили
гражданственост като „покупки на зелено“, при които съществува риск обектите да
не бъдат довършени качествено и/или в срок. При тях е оправдано известно
занижаване на цената на обектите на зелено спрямо цената, която те биха имали при
продажбата им в напълно завършен вид. Още по-голямо основание за подобно
занижаване дава обстоятелството, че купувачът е авансирал довършването на
обектите, като е заплатил около 90 % от цената им преди сключването на
окончателния договор.
Съдът намира за напълно състоятелен аргумента, че
когато се купуват множество имоти, в случая – 9 офиса и 14 паркоместа, е
резонно купувачът да ползва някаква отстъпка от цената им. С подобна сделка
продавачът реализира по-бързо инвестициите си и освобождава парични средства,
за да плаща задълженията си и да прави нови инвестиции.
Колкото до риска да се купуват имоти, обремени с
ипотека, съдът намира, че в случая той трябва да бъде отчетен с оглед наличието
на тристранния договор, сключен между „******“ЕООД, „***********“ООД и „БАНКА ДСК“ЕАД. Доколкото
обаче този договор не е представен по делото и съдът не може да прецени какви
точно са били уговорките относно заличаването на ипотеката, поетият от „***********“ООД
риск следва да бъде определен като минимален. Според назначените по делото ВЛ,
занижението на пазарната стойност на имоти с ипотеки варира между 10 % и 50 %.
Съдът намира, че не е проведено пълно доказване на
тезата, че „******“ЕООД значително е забавило довършването „до ключ“ на процесните
обекти. Дори и да се приеме за установено, че такава забава е била налице, тя
не се отчита при определянето на цената с предварителния договор. Освен това –
при сключването на окончателния договор за купувача е съществувала възможност
да иска съответно намаляване на цената, но той не се е възползвал от нея.
Подобна възможност за отстъп в цената е съществувала и в случай на доказани недостатъци
на строителните работи, но и тя не е реализирана по съответния ред. Липсват
твърдения, а още по-малко доказателства какви точно ползи е пропуснало „***********“ООД
в резултат на допуснатата от „******“ЕООД забава, както и какви точно
допълнителни разноски са направени в тази връзка.
Съдът не приема за основателно и възражението, че
всъщност са придобити по-малко кв.м., отколкото са заплатени и че подобно
разминаване е релевантно в настоящия правен спор. Въпросното разминаване в
квадратурата не е установено по делото по надлежния ред, т.е. от съответно
назначени технически експерти. Неговото съществуване не може да бъде прието за
установено на база Проекта за площоразпределение от 2015 г., чието изготвяне е
възложено от синдика на „******“ЕООД за целите на издаването на констативния
нот. акт №56, том III, рег.
№7488, дело №346 от 30.12.2015 г. на нотариус Д.Й. – Д.. Съдът споделя доводите
на ищеца, че подобно ново площоразпределение, разминаващо се от проектното, не
променя нито правата на извършилия го, нито тези на останалите собственици на
обекти в сградата. Следва да се отбележи, че ако по надлежния ред бъде установена
разлика между посоченото в нот. акт и действителното пространство /площ/ на
недвижимите имоти, съществува възможност за съответна корекция на цената им,
съгласно чл.210 от ЗЗД.
Предвид така изложените специфики на процесната
покупко-продажба, съдът намира, че е оправдано и не се явява значително
занижаването на пазарната стойност на обектите с между 10 и 15 %. За определяне
на тази пазарна стойност към 07.10.2011 г. са назначени две единични и една
тройна, допълнена два пъти, експертиза. Съдът намира, че предвид обема и
сложността на поставените задачи, следва да бъдат кредитирани заключенията по
тройната експертиза. В основното заключение, трите ВЛ са дали два варианта за пазарната
стойност на процесните обекти към 07.10.2011 г.: 1 153 610 евро и
1 206 070 евро. При сконтирането на тези суми с 10 % се получават съответно
1 038 249 евро и 1 085 463 евро, които суми са съвсем близо до
продажната цена от 1 030 000 евро без ДДС. Казано иначе – последната
е занижена допустимо в рамките на справедливото при отчитане интересите на страните
по сделката. Ако за да обоснове решението си, съдът бе избрал един от двата
варианта по основното заключение на трите ВЛ, тогава би се наложило да
коментира спецификите на всеки от използваните три метода и значението на
тегловното съотношение помежду им. Двете допълнителни заключения на трите ВЛ също
не следва да бъдат обсъждани, доколкото са свързани с т.нар. „последващо
площоразпределение“, а то бе прието по-горе за ирелевантно в настоящия спор.
С оглед горното, съдът намира предявения иск за
неоснователен и недоказан. При този изход на спора по същество и на основание
чл.620, ал.5 във вр. с ал.7 от ТЗ дължимата в полза на Плевенски Окръжен съд
държавна такса в размер на 24 174.06 лв. следва да бъде събрана от масата
на несъстоятелността. Оттам следва да бъдат събрани и направените от ответника
„***********“ООД разноски за адв. възнаграждение и депозити за ВЛ, възлизащи на
25 519.96 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН
и НЕДОКАЗАН предявения на 01.03.2013
г. от синдика на „******“ЕООД /в несъстоятелност/ - гр. Плевен, с ЕИК: ******* – Б.А.М. срещу „******“ЕООД /в
несъстоятелност/ - гр. Плевен, с ЕИК: ******* и „***********“ООД – гр. София, с
ЕИК: ******* иск по чл.646, ал.2, т.4 от ТЗ /в редакцията му към 01.03.2013 г./
с петитум: да бъде прогласена за нищожна по отношение на кредиторите на
несъстоятелността обективираната в нот. акт №10, том V, рег. №14034, дело 661
от 07.10.2011 г. на нотариус М.Г. покупко-продажба на недвижими имоти срещу
сумата от 1 236 000 евро с ДДС.
ОСЪЖДА на основание чл.620, ал.5 от ТЗ „******“
несъстоятелност/ - гр. Плевен, с ЕИК: *******
да заплати в полза на Плевенски Окръжен съд държавна такса в размер на
24 174.06 лв., която следва да бъде събрана от масата на
несъстоятелността.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК във вр. с чл.620,
ал.7 от ТЗ „******“ несъстоятелност/ - гр. Плевен, с ЕИК: ******* да заплати в полза на „***********“ООД – гр.
София, с ЕИК: ******* направените от дружеството разноски за адв.
възнаграждение и депозити за ВЛ, възлизащи на 25 519.96 лв., които следва
да бъдат събрани от масата на несъстоятелността.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред ВТАС в 2-седмичен
срок от връчването му.
СЪДИЯ В
ОКРЪЖЕН СЪД: