Р Е Ш Е Н И Е № 88
Гр.Сливен,
11.06.2019г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско
отделение, в открито съдебно заседание
на шестнадесети май, през двехиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Снежана Бакалова
при секретаря Соня Василева, с участието на прокурора……,
като разгледа докладваното от съдия Бакалова т.дело № 131 по описа за 2018г.,
за да се произнесе, съобрази:
В условията на евентуалност са предявени главен иск с правно основание чл.
12 ал.2от ЗАЗ и евентуално чл. 59от ЗЗД и цена 337 357лв. и акцесорен
иск с правно основание чл. 86 от ЗДД и цена 87 888,25лв.
Ищецът „Латика” ООД твърди в
исковата си молба, че сключил с ответника Община Сливен, на 31.07.2003 г.
договор за аренда на земеделска земя в м.”Сливенски кър” за изграждане на
трайни насаждения, като площта на имот
076004, който бил отдаден под аренда,
била в размер на 414,690 дка, срещу заплащане на годишна арендна вноска за срок
от 40 години.
С протокол от 28.11.2006 г.
площта на земеделската земя отдадена под
аренда била намалена със 75 дка, а през
Твърди, че в резултат на
извършеното намаление на площта и последващо констатирано такова с протокол от
12.03.2012 г. общата площ на отдадената
под аренда земя станала в размер на
264,37дка.
Твърди, че върху процесния имот
били засадени черешови дръвчета, като за създаването и отглеждането им били
извършени разходи, които подробно описва в исковата молба.
Твърди, че с решение от 30.06.2016
г. по т. д. № 101/2015 г. по описа на ОС
– Сливен, Община Сливен е осъдена да му заплати сумата от 68 457,38 лв.,
представляваща дължимото обезщетение по споразумение от 03.06.2009 г. за
извършените подобрения в имота, отдаден по договор за аренда за намалената площ
с 56дка. и премахнати 1786 бр. дръвчета с обща стойност включваща преки разходи
и разходи за системата за капково напояване по 38,33лв. на дръвче.
Твърди, че решението на Окръжен
съд - Сливен е влязло в сила след потвърждаване на Апелативен съд и недопускане
на касационно обжалване, като със заявление от 03.10.2017 г. предявил заплащане
присъдените по това решение суми по издадените изпълнителни листове, като към
този момент дължал на Община Сливен наеми за земеделската земя предоставена под
аренда, но Община - Сливен не извършила прихващане по дължимите насрещни суми,
а превела в цялост сумата дължима по
т.д. №101/2015 г. от описа на СлОС.
Твърди, че в края на м.април
Изпратил на ответника нотариална
покана, с която поискал да му бъде заплатена сумата 370 715,27 лв.,
представляваща обезщетение по чл.12 ал. 2
от Закона за арендата в земеделието или алтернативно същата сума,
представляваща обезщетение за неоснователно обогатяване от страна на ответника.
В уточняваща молба твърди, че
размерът на претендираното от него обезщетение е определил по следния начин:
разход за създаване и отглеждане на един
брой плодно дръвче, описани подробно в молбата, като е прието, че в 1дка
площ са засадени 33 бр. дръвчета или общо 8 724бр. черешови дръвчета
В допълнителната искова молба е
уточнил, че предявява исковата си претенция не като частична, а в пълен размер от общо 337 357лв.,
представляващи подобрения, които следва да му бъдат заплатени, извършени върху
процесната площ, както и сумата 87 888,25лв., представляваща мораторна
лихва за забава върху посочената главница за периода от прекратяване на
арендния договор до датата на подаване исковата молба - 16.11.2018 г.
Моли съда да постанови решение, с
което му присъди изброените суми по предявения от него иск за заплащане на
извършени подобрения в площта отдадена по договор за аренда или алтернативно
същите суми, като дължими – суми, с
които ответникът се е обогатил неоснователно за негова сметка. Претендира
направените разноски.
Ответникът е депозирал в срок
писмен отговор и допълнителен отговор, в който оспорва изцяло предявените
искове по основание и по размер като твърди, че не дължи на ищеца сумата за
подобрения, по следните съображения: неизпълнението на процесния договор от
страна на ищеца се изразява първо в неплащане на дължимото арендно
възнаграждение за шест поредни години от 2009 –
Твърди, че не е давал съгласие за
създаване на други трайни насаждения върху този терен. Оспорва обстоятелството,
че са създадени масиви от черешови насаждения и обстоятелството, че е създадена
система за капково напояване като твърди, че към момента на прекратяване на договора не са били налице каквито и да
било подобрения в обекта на арендата и липсва увеличаване стойността на
арендната площ чрез извършени подобрения от страна на ищеца. Твърди, че дори да
са извършени някакви подобрения, същите не са заплатени от ищеца, а от трето
лице - ДФ „Земеделие, по силата на договор от 13.07.2006 г. за предоставяне на
безвъзмездна финансова помощ в условията на подпомагане на земеделските
производители и не е налице имуществено
разместване в ущърб на ищеца.
Оспорва исковите претенции по
размер.
Оспорва твърдението на ответника,
че е налице сила на присъдено нещо, установена във влязлото в сила решение по
т.д. № 101/2015 г. на СлОС, което касае друго вземане.
Оспорва отговорността на
ответника за вреди за забавено изпълнение на имущественото задължение.
Оспорва да е настъпило прихващане
на дължими суми между него и ищеца.
Оспорва предявения иск с правно
основание чл. 59 ЗЗД, като твърди, че
същият е изцяло недопустим, тъй като ищецът разполага с друг иск, с който да
защити правата си.
Прави възражение в случай на
евентуалност, ако предявеният иск бъде уважен, за извършване на прихващане с
дължимите от ищеца на Община – Сливен суми в размер на общо 18 539лв.,
представляващи незаплатени арендни вноски за стопанските 2009 до
Прави възражение за прихващане
със свое вземане към ищеца, дължимо на основание обезщетение по реда на чл. 88
ал. 1 от ЗЗД в размер на 84 092,96
лв., представляващо дължимата аренда за периода от прекратяването на договора,
чрез разваляне, до изтичане на крайния му срок – 31.03.2043г.
С допълнителна молба, ищцовата
страна уточнява, че претендира обезщетението, като изчислено по следния начин: на един декар площ са
засадени 33 бр. дръвчета или на 264,37 дка – общо 8 724 бр. дръвчета.
Разходите по създаване и отглеждане на едно дръвче до встъпване в период на
плододаване са общо в размер на 29.25лв. или общо 255 177лв.; разходи за
изграждане на система за капково напояване – 600лв. на декар или общо
158 602,32лв. Сборът от двете суми – 413 779,32лв. се намаля със
средногодишните амортизационни отчисления в периода на плододаване – по 1,46лв.
на дръвче или със сумата 76 422лв., като остава претендираната сума от 337 357 лв. Първоначалната
претенция за пропуснати ползи не се поддържа от ищеца. Първоначално претенцията
е била предявена като частична, но в хода на производството е предявен целия
размер на главница от 337 357лв.,
формирана по описания начин и лихва за
забава в размер на 87 888,25лв. за периода от 25.04.2016г. до 16.11.2018г.
В с.з. ищецът, чрез процесуалния
си представител поддържа предявените искове. Претендира присъждането на
направени разноски по представен списък. Прави възражение за прекомерност на
заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение и моли да бъде намалено до
минималния размер.
Ответникът, чрез процесуалния си
представител моли исковете да бъдат отхвърлени, като неоснователни, като
претендира разноски. Прави възражение за прекомерност на заплатеното от
ответника адвокатско възнаграждение и моли да бъде намалено до минималния
размер.
Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът прие за
установено следното от фактическа
страна:
На 31.07.2003г. между Община
Сливен и „Латика”
ООД е сключен договор за арендуване на земеделска земя в местността
„Сливенски кър", в землището на гр. Сливен, представляваща нива, пета
категория, имот № 076004, с площ от 414 дка и 690 кв.м. – с посочени граници,
срещу заплащане на годишна арендна вноска в размер на 2 903лв. и за срок
от 40 години, считано от датата на подписването му.
В чл. 9 от договора, ищецът като арендатор се е задължил да използва
предоставения имот за създаване на трайно насаждение: лозе. В случай, че
арендаторът промени вида на трайното насаждение, същият дължи неустойка в
размер на годишната арендна вноска, съгласно чл. 13 от същия договор, а в
случай, че не създаде трайно насаждение в срока на договора – дължи неустойка в
размер на арендната вноска за две години и арендодателят има право едностранно
да прекрати договора.
От показнията на свид. Манчо Марков, бивш управител на ищцовото дружество
се установява, че е била налице устна договорка между него и кмета на Община
Сливен към 2003г. за създаване не на лозе, а на черешови насаждания върху
отдадения под аренда терен.
Видно от протокол от 07.02.2006г. на комисия определена със заповед РД –
15 – 146 от 01.02.2006г., след извършена
проверка е установено, че в имот № 076004 с площ от 414.690 дка не е било
създадено трайно насаждение – лозе и е в ход подготовка за създаване на трайни
насаждения. На базата на тези констатации е било направено предложение да се
приложат анекс за удължаване на срока за създаване на трайно насаждение до
31.12.2006г.
Не се спори между страните, че вместо за създаване на трайно насаждение
– лозе, ищецът като арендатор е ползвал имота за създаване на овощни насаждения
– черешови дръвчета, за което е кандидатствал и му е била отпусната финансова
помощ от ДФ „Земеделие“ по програма САПАРД съгласно договор от 14.07.2006г.
Съгласно чл. 4.3 от договора след предоставянето й, в продължение на 5 години е
следвало и е бил осъществяван контрол за целевото й използване. От своя страна,
ищецът като ползвател на предоставената помощ от ДФ „Земеделие“ се е задължил
да предоставя незабавно писмена информация при настъпване на изменение в
обстоятелства, които са от значение за изпълнение на сключени договор за
предоставената инвестиция и се е задължил да не преотстъпва на трети лица
ползването върху придобитите активи в срок от пет години, считано от
предоставяне на помощта – чл. 4.16 и чл. 4.17.
Площта
на имота отдаден под аренда е изменена, като е намалена с общо 128 дка, от
които 75 за нерегламентирано сметище и 53 за разширяване на Гробищен парк. Във
връзка с това е подписан анекс към договора за аренда, на 03.06.2009г. и е
вписан в Служба по вписванията на 30.1.2012г., съгласно който площта на имота
се намалява от 414.690 дка на 286.690 дка, т.е . общо с 128 дка, съгласно което
се изменя размера на арендната вноска на 2 663 лв. – чл. 2 от анекса. Съгласно чл. 3, ал. 1 от анекса е постигнато
съгласие, че арендодателят дължи обезщетение на арендатора за направените от
последния подобрения в площите, върху които с анекса се прекратява договора,
като съгласно ал. 2 – стойността на подобренията, респективно размерът на
обезщетението, ще се определи от независим оценител по пазарни цени и обезщетението
следва да се изплати в едномесечен срок, считано от момента на представяне на
оценката.
На 12.03.2012 год. с протокол, подписан
от Община Сливен и „Латика" ООД е установено, че за реализирането на два
броя погребални масива е необходимо преместване на съществуващата ограда и
навлизане на около 3 дка в плаща
на насажденията.
При
извършена проверка от Разплащателна агенция гр. Ямбол през 2012 г. е установено, че реално
използваемата за земеделски нужди земя е 264,37 дка.
С
влязло в сила решение от 30.06.2016г. по т.д.№ 101/15 по описа на СлОС е
осъдена Община Сливен да заплати на „Латика” ООД сумата 68 457.38 лв.,
представляваща дължимо обезщетение по споразумение от 03.06.2009г. за извършени
подобрения в имот – отдаден по договор за аренда от 31.07.2003г., както и
законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба –
22.10.2015г., до окончателното изплащане.
Със
заявление от 03.10.2017г. ищецът е предявил за плащане дължимите по решението
суми и плащане на цялата сума е извършено на 20.10.2017г. от ответника.
С
уведомление от 21.03.2016г., връчено с нотариална покана на „Латика” ООД на 08.04.2016г. е
отправено изявления за прекратяване на процесния договор за аренда поради неплащане
в срок на арендните вноски за стопанските 2009-10г.; 2011-12г.; 2012-13г.;
2013-14г.; 2014-15г. и 2015-16г. в общ размер 18 539,09лв. и лихви върху
тях в размер на 5 594,19лв., както и поради неизпълнение на задължението
на арендатора да създаде трайно насаждение – лозе. Поканата е вписана в Служба
по вписванията при СлРС с вх. Рег. № 2829/25.04.2016г., акт 275, том 1, дв.вх.
рег. 2824/16г.
С нотариална покана, получена от
Община Сливен с вх. № 4704-1175/05.05.2016г., „Латика” ООД е поискала заплащане
на подобрения в процесния имот в размер на сумата 370 715,27лв.,
представляваща обезщетение по чл. 12 ал.2 от ЗАЗ или алтернативно същата сума,
представляваща обезщетение за неоснователно обогатяване по чл. 59 от ЗЗД. В
изявлението е посочено, че се иска обезщетение за 11 065 черешови дръвчета,
изградена система за капково напояване, ограда и трафопост. Посочено е,
арендодателя не е изправна страна по договора и няма право да го развали
едностранно.
По делото е назначена комплексна съдебно-икономическа и
техническа експертиза, от заключението на която се установява следното:
В счетоводния баланс на
„Латика" ООД към 31.12.2015 год. в раздел ДМА, перо „съоръжения и
други" е публикувана сумата 193 хил. лв. Съгласно СчАП за 2015 год. в тази
сума /192 749,75 лв./ са включени и биологични активи /трайни насаждения/ -
овощни дръвчета - череши, с балансова стойност към 31.12.2015 год. в размер на
192 572.15 лв. В счетоводството на „Латика" ООД в група биологични активи
/трайни насаждения/ са заведени - овощни дръвчета - череша. Част от дръвчетата
са въведени в експлоатация на 25.06.2007 год. Друга част от плодните дръвчета
са заведени съответно: на 19.05.2009 год. - 1 400 бр. на стойност 4 200 лв.; на
03.12.2009 год. - 800 бр. на стойност 3 600 лв. и на 18.10.2012 год. на
стойност 3 000 лв.
За 2009 год., 2010 год. и 2011
год. няма отчетени разходи по дейността „отглеждане на череши", няма
декларирани приходи от дейността „отглеждане на череши".
За 2012 год. „Латика" ООД е
осчетоводило разходи пряко свързани с дейността „отглеждане на череши" в
размер на 9 180 лв. и съответно декларирало приходи от дейността по отглеждане
на череши - 13 500 лв.
През 2013 год., 2014 год., 2015
год. и 2016 год. няма отчетени разходи по дейността „отглеждане на овощни
дървета", няма декларирани приходи от дейността „отглеждане на череши".
Съгласно Договора за предоставяне
на безвъзмездна финансова помощ при условията на специалната
предприсъединителна програма на европейския съюз за развитието на земеделието и
селските райони в Република България /САПАРД/ на 05.12.2007 год. Държавен фонд
Земеделие превежда на „Латика" ООД сума в размер на 206 820, 79 лв.
За създаване на процесиите
черешови насаждения, в т.ч. обработка на земя, наторяване, закупуване на
посадъчен материал, хербициди и др., „Латика" ООД е направило разходи общо
в размер на 289 772,95 лв. Разходите за създаване на черешовата градина са
натрупани и осчетоводени, като разходи за придобиване на дълготрайни активи,
след което на 25.06.2007 год. част от засадените дръвчета са въведени в
експлоатация и съответно заведени като дълготрайни активи в счетоводния
амортизационен план на дружеството, като „овощни дръвчета -череши" - инв.
№№ 2,3,4 и 5. Друга част от плодните дръвчета са въведени в експлоатация
съответно: на 19.05.2009 год. - 1 400 бр. на стойност 4 200 лв.; на 03.12.2009
год. - 800 бр. на стойност 3 600 лв. и на 18.10.2012 год. на стойност 3 000 лв.
Балансовата им стойност към
30.10.2018 год. е в размер на 159 731,22 лв.
Направените от ищцовото
дружеството разходи за изграждане на система за капково напояване на процесиите
черешови насаждения са в размер на 201 178,20 лв. Разходите за изграждане на
напоителната система са осчетоводени, като разходи за придобиване на
дълготрайни материални активи. Актива „Оборудване за напояване на трайни
насаждения" е въведен в експлоатация на 25.06.2007 год. и съответно
заведен в счетоводния амортизационен план на дружеството с инв. № 1.
Балансовата стойност на актива
„Оборудване за напояване на трайни насаждения" към 30.10.2018 год. е в
размер на 0 лв.
Към 25.04.2016 год. - датата на
прекратяване на договора за аренда, балансовата стойност на:
-
напоителната система е 0 лв.
-
овощните дръвчета - 189 674,42 лв.
В.л. агроном е извършало оглед на
процесната черешова градина на 01.03.2019 г. при което е констатирало следното
състояние на насажденията:
брой налични черешови дървета в
процесната градина- 394, при. нормативно определен брой дървета в декар 33 т.е.
процент пропадане - 95.48 %.
Отглеждането на овощно насаждение
- череши следва да включва следните мероприятия: оран, дискуване или фрезоване,
зимно пръскане, резитба, пръскане срещу болести и неприятели, беритба и
извозване на продукцията.
От наличните в насаждението
овощни дървета, в.л. е констатирало, че годни за плододаване са 100 броя,
разположени хаотично на терена. Черешовите дървета са в лошо физиологично
състояние.
На част от наличните дървета са
изрязани 2/3 от скелетните клони на короната. Над 100 броя от наличните на
терена черешови дървета от изрязаното стъбло са израснали издънки, които са
образували метловидна корона. Кората на част от наличните дърветата е изгризана
от животни.
Според в.л. не е оправдано от
икономическа гледна точка да се експлоатира градината в това състояние, поради
следните причини: процентът на пропадане е 95.48 % и наличните овощни дървета
не са подредени по схема на засаждане, а са разположени хаотично на терена.
Разходите за отглеждане на 1 брой
череша, при нормативно определен брой на декар 33 дървета са 27.57 лева. Приход
от 1 брой череша- 22 лева.
Разходите за отглеждане на 100
броя овощни дървета - череши, разположени на площ от 264.37 дка биха били 2 757 лева. Приходите от отглеждане 100 броя
овощни дървета-череши, разположени на площ от 264.37 дка биха били 2 200 лева
годишно.
Физиологичното състояние на
наличните дървета било незадоволително. Не били провеждани растително защитни
мероприятия и торене на почвата. По кората на дърветата били налични поражения
от щитоносна въшка. По клоните - поражения от ранно кафяво гниене и сачмянка по
костилковите. На дърветата не била извършвана подмладяваща резитба. За овощните
дървета- череши не били полагани необходимите грижи. Наличните на терена овощни
дървета били изоставени.
Към 01.03.2019г. в.л. е
констатирало, че в имота не е налична поливна система, на терена няма никакви
елементи от такава.
Според разпита на в.л. Н.Г. в с.з. черешовите
дръвчета встъпват в активна плододайна възраст пет години след засаждането им
т.е. в случая през 2012г. Според вещото лице не е възможно да няма никакъв
добив от градината след тази година. Ако не се извършват необходимите
агротехнически мероприятия с течение на времето дърветата ще загубят
агро-техническия си потенциал за добив. От огледа на съществуващите дръвчета
вещото лице е установило, че те не са гледани повече от пет години назад от
времето на огледа.
Според заключението на
допълнителната съдебно-икономическа експертиза дължимите арендни вноски по
договора, които не се заплатени за периода от 2009г. до 2016г. (с изключение на
стопанската 2010-2011тг.) са в общ размер от 15 965,79лв., а лихвата за забава
върху тях е в размер на 10 515,57лв. общо, считано от изискуемостта на
всяка вноска до 20.04.2019г.
Размерът на неустойката по чл. 13
от договора за аренда е 29 305,07лв.
Дължимото плащане за всички
арендни вноски от датата на прекратяване на договора до крайния му срок –
2043г. би било в размер на 79 287,72лв.
От разпитан на свид. Д.К. се
установява, че тя е изготвила заключението на агро-техническата експертиза по
т.д.№ 101/15 на СлОС презм. май 2016г.
Към този момент, тя е извършила оглед на процесната градина и е
установила, че тя е била в изключително лошо състояние към него момент. Не били
спазвани абсолютно никакви агротехнически изисквания при отглеждането и
поддръжката на овошките. На нейния въпрос към представителя на ищеца защо е в
такова състояние, той отговорил, че през тази година не били влизали в
градината. Плевелите не били третирани най-малко от 2015г. Край оградата нямало
засадени дървета, а те били съсредоточени в средата на парцела на площ от около
170 дка. Засадената площ била с много прогубени дървета, част от наличните
дървета не отговаряли на възрастта. Дърветата били зъкържавели, неизрастнали на
необходимата височина, което се дължи на необработване на градината. Плод можел
да се очаква от не повече от 10-15% от дърветата. Нямало капково напояване. На
въпроса на свид. към представителя на ищеца за капковото напояване, той
отговорил, че същото е демонтирано и прибрано. От нищо не личало да е имало
такова, макар че тя не е търсила подземна част от това съоръжение. Според
свидетелката към 2016г. експлоатирането на градината в това състояние е било
абсолютно неизгодно.
По делото са разпитани и свд. С.К.,
който е участвал като пълномощник при създаването на градината и свид. М.М.–
бивш управител на ищцовото дружество. От показанията на първия свидетел се установява, че била
изградена черешова градина върху имота под аренда, като били засадени
11 000бр. овошки. Била изградена система за капково напояване. След като
дърветата започнали да плододават две или три години от тях била събирана
продукция, която била осчетоводявана. След това спрели да събират реколтата,
тъй като Община Сливен решила да промяна предназначението на имота и прекратила
договора. Твърди, че капковата поливна система не е демонтирана от тях, като
вероятно подземната й част е още на място, а надземната част липсва.
Според показанията на бившия
управител на ищцовото дружество през 2006г. получили одобрение по програма
САПАРД и започнали изграждането на черешова градина. Твърди че същата била
изградена и била в много добро състояние до края на 2015г. и получавала
субсидии за нея. Събирали реколта само за собствени нужди, като не са
фактурирали или продавали череши. Още през 2007г.-2008г. разбрали, че градината
няма бъдеще, тъй като една част била предвидена за гробищен парк. Спрели да я
поддържат, тъй като били взети от нея 53 дка и устно им било казано, че цялото
място е подготвено за гробищен парк. Твърди че не знае дали през 2015г. били
провеждани необходимите агротехнически мероприятия. Не събирали продукция, тъй
като разходите за това надвишавали стойността на добива. Твърди, че капковото
напояване е оставено на място.
Горните фактически констатации
съдът прие за доказани въз основа на съвкупната преценка на събраните
доказателства. Съдът кредитира изцяло заключенията на комплексната експертиза и
допълнителното заключение на икономическата експертиза, тъй като няма основание
да се съмнява в компетентността и безпристрастността на вещите лица. Съдът
кредитира изцяло показанията на свидетелката К., тъй като същата не е
заинтересована по никакъв начин от изхода на делото и тъй като е агроном
показанията й относно състоянието на градината са компетентни. Показанията на
свид. К. и М.съдът кредитира дотолкова, доколкото те се подкрепят от останалите
събрани по делото доказателства, тъй като е налице вероятна заинтересованост на
тези свидетели. Свид. К. твърди, че през годините е фактурирана продукцията от
градината. Тези му показания противоречат на останалите доказателства по
делото, които са че сам през 2012г. има фактурирана продукция. Двамата
свидетели твърдят, че в устен разговор им е казано, че цялата площ на
процесната градина била предвидена за гробищен парк, но не са представени
писмени доказателства за това (каквито безспорно биха били налице за имота –
общинска собственост), нито гласни доказателства от лицата, от които е получена
тази информация. Съдът не прима за доказан факта , че ответникът е предвиждал
промяна на предназначението на целия имот далеч преди прекратяването на договор
за аренда. По отношение на факта дали
надземната част от поливната система е демонтирана от ищеца, съдът приема този
факт за доказан въз основа на показанията на свид. К., пред която управителя на
дружеството е направил такова признание.
Показанията на другите свидетели в обратен смисъл не кредитира, тъй като
те противоречат на показанията на незаинтересованата свидетелка. За състоянието
на градината към момента на прекратяване на договора за аренда конкретни и
подробни са само показанията на свид. К..
На базата на приетото за установено от
фактическа страна, съдът направи следните правни
изводи:
I.
По предявения иск с правно основание чл. 12 ал.2
от ЗАЗ:
Искът е неоснователен и недоказан
и като такъв следва да бъде отхвърлен. Безспорно между страните по делото е
сключен договор за аренда по см. на чл. 2 ал.1 от ЗАЗ, по силата на който
ответникът е предоставил на ищцовото дружество земеделска земя за временно
възмездно ползване. Спазена е писмената форма, която е форма за действителност.
По силата на договора ищецът се е задължил да използва имота за създаване на
трайно насаждение – лозе. Такова не е създадено, а е създадена овощна градина с
черешови дървета. За тази промяна не е подписан анекс между страните в писмена
форма, но тъй като в договора е предвидена неустойка за неизпълнението на това
задължение, съдът приема, че страните са се съгласили, че договорът би бил
действителен дори и то да не бъде точно изпълнено, макар и да липсва съгласие
на арендодателя за промяната.
Договорът е прекратен с
отправянето на едностранно писмено предизвестие от страна на арендодателя,
получено от арендатора на 08.04.2016г., като същото е вписано в Служба по
вписванията. Основанието за прекратяване на договора е неизпълнението на основното задължение по
него на ищеца, а именно заплащане на арендната вноска. Видно от допълнителното заключение на
икономическата експертиза, „Латика“ ООД не е заплитало дължимите годишни арендни
вноски за 2009-10г.; 2011-12; 2012-13;
2013-14; 2014-15 и 2015-16 стопански години.
Съгласно чл. 12 ал.2 от ЗАЗ При
прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора
вследствие на извършените с негово съгласие подобрения. Съгласно чл.9 ал.3 от
ЗАЗ арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора
и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато
измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на
договора след изтичане на срока на договора.
В конкретния случай
като подобрения се претендират – засаждането на 33 бр. дръвчета на декар или на 264,37 дка – общо 8 724 бр.
дръвчета., както и изграждането на поливна система за капково напояване. На
първо място липсват доказателства тези подобрения да са извършени с изричното
писмено съгласие на ответника. За да е налице правото на ищеца да получи
обезщетение за увеличена стойност на имота по чл. 12 ал.2 от ЗАЗ следва да бъде
дадено такова съгласие. Мълчаливото непротивопоставяне на ответника на
извършването на тези подобрения не е равнозначно на съгласие за тяхното
извършване ( Решение № 56 от 4.07.2013 г.
на БАС по в. гр. д. № 131/2013 г.).
На следващо място – ищецът не е доказал, че в резултат
на извършените подобрения е увеличена стойността на имота, предмет на договора
за аренда. Не са събрани доказателства, въпреки разпределената доказателствена
тежест за пазараната стойност на имота преди сключването на договора и към
момента на неговото прекратяване, които са от значение за определяне на
„увеличена стойност“. Ищецът е определил стойността на претендираните от него
подобрения, като разходите му за
засаждани на дървета и за създаване на поливна система, а не като увеличение на стойността на имота. От събраните гласни
доказателства се установява, че към 2016г. в имота е имало дървета на площ от
около 170 дка., като само 10-15% от тях са били годни да дават плод и
експлоатация на градината в това състояние, като такава било икономически неизгодно.
Градината не е била обработвана най-малко от една година преди 2016г. От
заключението на в.л. агроном се установява, че към момента на огледа на вещото
лице, състоянието на имота е такова, че той не може да се използва като
черешова градина т.е. липсва увеличена стойност на същия. Допълнителен аргумент за състоянието на
градината е факта, че от нейното създаване до момента на прекратяване на
договора е била събирана продукция само през 2012г.
По
отношение на изградената в имота система за капково напояване – същата не е
налична или е налична само подземната част от съоръжението, което също по
никакъв начин не води до увеличаване на стойността на имота. На
основание чл. 13 ал.3 от ЗАЗ арендаторът има право да вдигне съоръженията,
които не се трайно закрепени в обекта на договора и са направени без знанието
на арендодателя.
Ищецът твърди, че е налице сила
на пресъдено нещо в отношенията между
страните по отношение на дължимостта на обезщетение по чл. 12 ал.2 от ЗАЗ,
която е формирана по т.д. № 101/15 на СлОС, по което ответника е осъден да
заплати обезщетение за подобрения в тази
част от имота, за която договорът е бил прекратен частично. Сила на пресъдено
нещо не е формирана по отношение на
дължимостта на обезщетение тъй като основанието за уважаването на иска по т.д.№
101/15 на СлОС е било сключеното между страните споразумение от 03.06.2009г.,
което е отразено и в диспозитива на решението по делото. С анекса от тази дата
е признато правото на обезщетение на ищеца за площта, за която е прекратен
договора за аренда, като обезщетението е прието че ще се определи от оценител,
но за подобренията в имота към 2009г.
Поради неоснователността на
главния иск следва да бъде отхвърлен, като неоснователен и акцесорния иск да
присъждане на мораторна лихва – обезщетение за забавено изпълнение на паричното
задължение за периода от прекратяването на договора до момента на предявяване
на иска.
II.
По предявения иск
с правно основание чл. 59 от ЗЗД:
Искът е допустим. Ответната
страна е възразила, че същият е недопустим, тъй като ищецът разполага с иска по
чл. 12 ал.2 от ЗАЗ, а искът по чл. 59 от ЗЗД предполага страната да няма друг
способ за защита срещу неоснователното разместване на блага. В случай с иска по
чл. 59 от ЗЗД, ищецът разполага, тъй като твърди че е извършил подобрения в
имота, а се установи че те се извършени без да е дадено съгласие на ответника в
предвидената по закон форма.
Съгласно чл. 59 от ЗЗД всеки който се е обогатил за
сметка на другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил до размера на
обедняването. Не са налице предпоставките за уважаване на този иск. Не се
доказа от събраните доказателства обогатяване на ответника, тъй като не се
събраха доказателства в имота на Община
Сливен да са налични към м. април 2016г. – момента на прекратяване на
договора, черешови дръвчета, които да са годни да се експлоатират за събиране
на реколта. Не се събраха и доказателства да е налична функционираща поливна
система. Събраха се и доказателства, че разходите за изграждането на черешовата
градина са финансирани по програма САПАРД , т.е. липсва обедняване на ищеца. На 05.12.2007 год. Държавен фонд
Земеделие превежда на „Латика" ООД сума в размер на 206 820, 79 лв. За
създаване на процесиите черешови насаждения, в т.ч. обработка на земя,
наторяване, закупуване на посадъчен материал, хербициди и др., „Латика"
ООД е направило разходи общо в размер на 289 772,95 лв.
III.
По направеното евентуално възражение за прихващане:
Доколкото възражението е
направено в условията на евентуалност, при уважаване на някой от исковете на
ищеца не са налице условията за неговото разглеждане при този изход на спора
чрез отхвърляне на предявените искове.
При този изход на производството
на ответника се дължат направените разноски за експертизи – 700лв. и 5 лв. за
съдебно удостоверение. Направено е възражение за прекомерност на заплатеното от
ответника адвокатско възнаграждение. Възражението е основателно. Размерът на
дължимото адвокатско възнаграждение по Наредбата за минималните размери на
адвокатските възнаграждения се изчислява върху интереса при дело с определен
материален интерес. В случая минималното възнаграждение при исковия интерес с
ДДС е 11 766,70лв., а уговореното и платено такова над двойния размер –
24 000лв. Следва същото да се намали до размера от 1,5 от минималното с
оглед сложността и характера на делото на 17 650лв.Общо на ответника
следва да се присъдят разноски в размер на 18 355лв.
Ръководен от изложените
съображения, съдът
Р Е
Ш И
ОТХВЪРЛЯ предявените
от „Латика“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ********,
представлявано от управителя Н. К.,***, БУЛСТАТ *********, *********, с адрес за призоваване *******, чрез адв. М.и П. искове с
правно основание чл. 12 ал.2 от ЗАЗ за осъждането на ответника да заплати
сумата 337 357лв., представляваща увеличена стойност
на имот, отдаден под аренда с договор
от 31.07.2003г., извършени със съгласието на арендодателя, ведно със законната
лихва за забава, считано от 16.11.2018г. до окончателното изплащане на сумата и
евентуално съединен иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД да заплащане на сумата
337 357лв, с която ответника неоснователно се е обогатил за сметка
на ищеца, ведно
със законната лихва за забава, считано от 16.11.2018г. до окончателното
изплащане на сумата и иск с правно основание чл. 86 от ЗЗД за осъждането на ответника заплати сумата в размер на
87 888,25лв. дължимо обезщетение за забавено изпълнение на парично задължение за периода
от 25.04.2016г. до 16.11.2018г., като НЕОСНОВАТЕЛНИ и НЕДОКАЗАНИ.
ОСЪЖДА Латика“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление ***********, представлявано от управителя Н. К. ***, БУЛСТАТ
*********, ************** направените разноски в размер на 18 355лв.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен
съд-Бургас, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: