№ 89
гр. Бургас, 04.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на четиринадесети
ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Павел Ал. Ханджиев
Членове:Илияна Т. Балтова
Радостина К. Калиманова
при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Павел Ал. Ханджиев Въззивно търговско дело
№ 20242001000110 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 260009 от 30.04.2024 г. по т.д. № 89/2021 г. на Окръжен
съд – Бургас са отхвърлени исковете на осн. чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ на “А и Л Т.
Пр.” ЕООД и на синдика на “К. инв.” ООД (н) за обявяване недействителност
спрямо кредиторите на несъстоятелността на “К. инв.” ООД (н) на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 81, д. №
643/2019 г. на нотариус Ст. Анг. – Несебър между продавача “К. инв.” ООД и
купувачите Н. В. Ж. и А. А. Ж..
Недоволен от постановеното решение е останал синдикът А. К., който го
е обжалвал с въззивна жалба.
Въззивникът поддържа, че решението е необосновано и
незаконосъобразно, постановено при съществени нарушения на
процесуалните правила, които са довели до ограничаване правото на защита
на ищеца.
Съдът неоснователно отказал да допусне допълнителна задача към
оценъчната експертиза, въпреки наличието на достатъчно данни, че тя е
непълна и не е изготвена съобразно с указанията относно сравнителния
материал, който експертът следвало да ползва при определяне на средната
продажна цена на имота.
Решението било необосновано, тъй като било постановено въз основа на
неправилно експертно заключение и неправилни логически изводи на съда. То
било и незаконосъобразно, тъй като противоречало на точния смисъл на
1
разпоредбата на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и на съдебната практика на Апелативен
съд – Бургас, който приемал, че несъответствие от съответно 50 % и 20 % е
значително.
Необосновано съдът приел, че пазарната стойност на имота следва да се
определи, като се намали с 10 % поради обремененост с тежести. Към датата
на сделката ипотеката била заличена и към онзи момент имотът не бил
обременен с тежести. Необосновано било прието, че заличаването на
ипотеката е станало след извършено плащане от страна на купувачите в полза
на ипотекарния кредитор.
Незаконосъобразен бил изводът на съда, че законът изисквал
несъответствието между даденото и полученото по сделката да е драстично.
Законът изисквал несъответствието да е значително. Неправилно съдът приел,
че несъответствието е ⅓, а в действителност то било 46 %. Масата на
несъстоятелността била ощетена с 15 372 лв. Договорената цена била само с
1900 лв. по-висока от данъчната оценка на имота.
Отправя се искане за отмяна на обжалваното решение и уважаване на
иска.
Иска се допускане на повторна експертиза за определяне на стойността
на процесния имот по начина, посочен от синдика в с.з. на 03.04.2024 г.
Конституираният служебно на осн. чл. 265, ал. 2 ГПК въззивник,
ищецът “А и Л Т. Пр.” ЕООД, не е изразил становище.
Въззиваемите ответници Н. Ж. и А. Ж. в срока по чл. 263 ГПК са
представили отговор, с който оспорват въззивната жалба. Поддържат, че
обжалваното решение следва да бъде потвърдено, тъй като съдът
законосъобразно приел, че не са налице предпоставките за уважаване на иска.
Подробно аргументират невъзприетата от първоинстанционния съд
тяхна теза, че по делото е установено, че те освен продажната цена, посочена в
нотариалния акт, са заплатили на пълномощник на дружеството-продавач
сумата 20 000 € (ПКО № 147 от 25.10.2012 г.), както и сумата 1200 € (разписка
от 15.04.2019 г.), като по този начин се установявала привидност на
уговорката относно цената в нотариалния акт.
Представят и молят да се приемат във въззивното производство писмени
доказателства, които окръжният съд не приел в нарушение на
съдопроизводствените правила. Аргументират, че за представянето на тези
доказателства не е настъпила процесуална преклузия.
Въззиваемият ответник “К. инв.” ООД (н) не е отговорил на
въззивната жалба на синдика-ищец.
Апелативен съд - Бургас, като взе предвид оплакванията и доводите
на страните, прецени събраните по делото доказателства и съобрази
закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана да обжалва
страни, срещу акт, подлежащ на обжалване, и с определение на осн. чл. 267
2
ГПК е приета за разглеждане по същество. Със същото определение са
оставени без уважение доказателствените искания на страните.
Окръжен съд – Бургас е бил сезиран с искова молба от “А и Л Т. Пр.”
ЕООД против “К. инв.” ООД (н), Н. Ж. и А. Ж.. Ищецът се легитимирал като
кредитор в производството по несъстоятелност на “К. инв.” ООД (н). Изложил
твърдения, че между длъжника “К. инв.” ООД (н) и ответниците Ж.и е
сключен договор за продажба на недвижим имот – апартамент с площ от 32,16
кв.м. заедно със 7,29 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и правото на
строеж, общо 39,45 кв.м. – при цена 10 000 € или 253 кв.м., при положение че
пазарната цена за подобни имоти в същото населено място през същия период
била над 700 €/кв.м. Тъй като даденото по сделката от длъжника значително
надхвърля по стойност полученото, на осн. чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ ищецът
поискал сделката между ответниците да бъде обявена за недействителна по
отношение на кредиторите на “К. инв.” ООД (н).
Първоинстанционният съд на осн. чл. 649, ал. 3, изр. 1 ТЗ конституирал
като съищец синдика на “К. инв.” ООД (н). Като съищец встъпил и
кредиторът “В. гр.” ООД (н), но производството по отношение на него е
прекратено.
Ответниците Ж. оспорили иска. Възразили, че действителната цена по
сделката е 30 000 €, като освен цената по нотариалния акт те са платили на
продавача сумата 20 000 € при сключването на предварителен договор за
продажба на имота на 25.10.2012 г. Не била налице хипотезата на чл. 647, ал.
1, т. 3 ТЗ. Поискали отхвърляне на иска.
Ответникът “К. инв.” ООД (н) оспорил претенцията.
С обжалваното решение съдът отхвърлил иска изцяло.
При извършената служебна проверка съгласно правомощията по чл. 269
ГПК Апелативен съд – Бургас констатира, че постановеното
първоинстанционно решение е валидно и допустимо. По същество то е
правилно и на осн. чл. 272 ГПК въззивният състав препраща към мотивите му,
които не е необходимо да повтаря. В допълнение и по повод конкретните
оплаквания във въззивната жалба:
Няма спор, че производството по несъстоятелност на дружеството-
ответник е открито с решение № 509 от 27.02.2020 г. по т.д. № 27/2019 г. на
Окръжен съд – Бургас, а началната дата на неплатежоспособността е
31.12.2014 г. Искът е предявен в срока по чл. 649, ал. 1 ТЗ.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 81, том IV,
рег. № 4285, д. № 643 от 25.04.2019 г. на нотариус Ст. Анг. – Несебър “К. инв.”
ООД продало на С. П. Н. свой собствен недвижим имот – апартамент,
представляващ СОС с идентификатор 11538.4.12.2.103, находящ се в гр. Св.
Вл., Община Несебър, комплекс Р. п., с обща площ 39,45 кв.м., за сумата 10
000 €. В акта е удостоверено волеизявление на страните, че част от тази цена, а
именно 5917,50 €, е платена по сметка на “ОББ” АД за погасяване на ипотечен
дълг и заличаване на вписана върху имота договорна ипотека, а остатъкът от
3
4082,50 € е платен по сметка на дружеството-продавач.
По делото е извършена съдебно-техническа експертиза от в.л. Ст. Ил.,
чието заключение се възприема от съда като пълно, обосновано и дадено от
компетентен и безпристрастен експерт. Вещото лице дава заключение, че към
датата на сключване на сделката пазарната стойност на имота е била 34 930
лв.
Възраженията на синдика срещу така даденото заключение са
неоснователни. Оценката на вещото лице е дадена въз основа на съвкупен
анализ на характеристиките на конкретния имот (местоположение, изложение,
височина, площ, сграда, степен на завършеност), пазарните условия към
момента на сключване на сделката и пазарни аналози – оферти за продажби на
различни агенции. Вещото лице е обосновало невъзможността да се даде
оценка въз основа на сравнение на цените по реално сключени сделки, тъй
като преобладаващата част от сделките в периода са сключвани по данъчната
оценка на имота. Не е логично да се очаква различна и то по-висока оценка на
имота, ако се ползват за аналог реално сключени сделки, тъй като офертните
цени по подразбиране са по-високи от тези, на които се сключват сделките.
При тези факти с правно значение искът е неоснователен. За да бъде
прогласена за недействителна по отношение на кредиторите на
несъстоятелността сделката между ответниците в хипотезата на чл. 647, ал. 1,
т. 3 ТЗ, е необходимо по сключена възмездна сделка даденото от длъжника да
надхвърля значително по стойност полученото. В случая това означава да има
значително несъответствие между цената по сделката, за която страните са
постигнали съгласие, и действителната стойност на продадения имот.
Преценката за това дали несъответствието е “значително” следва да се прави
към момента на сключване на сделката и във всеки конкретен случай, без да
съществува единен критерий за това. Позоваването на практика на
съдилищата по отделни дела, по които с оглед на конкретните обстоятелства е
прието, че е налице хипотезата на значително несъответствие в стойността на
престациите, е неуместно.
В случая длъжникът-продавач е престирал (прехвърлил е собствеността
върху) недвижим имот, който е бил обременен с ипотека, с пазарна стойност
34 930 лв. Ответникът-купувач е платил срещу прехвърлената му собственост
сума в размер на 10 000 € или 19 855 лв.
При тези факти с правно значение не може да се приеме, че даденото по
сделката от страна на дружеството значително надхвърля по стойност
полученото. Продажната цена от 19 855 лв. е равна на 57 % от пазарната
стойност на имота. Няма данни за други правни отношения между продавача и
купувачите, различни от постигнатото съгласие за продажба на имота. Няма
данни за конкретни факти и обстоятелства, поради които сделката да е била
сключена на тази цена. Дружеството-продавач е сключвало еднотипни сделки
за продажба на апартаменти в комплекса при условията на свободно
договаряне и няма основание за извод, че при процесната сделка цената е
4
определена по някакви други, различни и непазарни съображения.
Несъответствието между цената и пазарната стойност на имота следва да бъде
обяснено със свободата на договаряне, прогласена в чл. 9 ЗЗД. То не е
значително по смисъла на закона и не е основание за обявяване
недействителност на сделката на осн. чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ.
Крайният извод, че искът е неоснователен, съвпада с този на
първоинстанционния съд, поради което решението следва да се потвърди.
Мотивиран от изложеното, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260009 от 30.04.2024 г., постановено по
т.д. № 89/2021 г. по описа на Окръжен съд – Бургас.
ОСЪЖДА “К. инв.” ООД (н), ЕИК ************, на осн. чл. 649, ал. 6,
изр. 2 ТЗ да заплати на бюджета на съдебната власт по сметка на Апелативен
съд – Бургас държавна такса за въззивното производство в размер на 100,41
лв.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред ВКС в
едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5