РЕШЕНИЕ
№ 268 01.07.2019г. гр.Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд Първо гражданско отделение
На тринадесети юни две хиляди и
деветнадесета година
В публичното заседание в следния
състав :
Председател: АННА
ЩЕРЕВА
Секретар Ваня Д.,
като разгледа докладваното от
съдията
гражданско дело № 1286 по описа на съда за 2018 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното :
Производството
е образувано по искова молба на „СЛЪНЧЕВ БРЯГ” АД с ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг, община Несебър, област
Бургас, представлявано от изпълнителния директор Златко Тодоров Димитров, със
съдебен адрес ***, офис 9 – адвокат Г.И., против „ЗОРА ЛЕНД” ООД с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление в гр.Несебър, кв.”Черно море”
бл.1, вх.1, ет.3, ап.6, представлявано от управителя Кристиян Колев Комитов,
със съдебен адрес *** – адвокат Мариана Бузова и адвокат Б.Т..
Ищецът предявява ревандикационен иск - да бъде прието за установено, че ищцовото дружество е
собственик на недвижим имот - сграда с идентификатор 51500.506.705.1,
представляваща ресторант „Палма“, находяща се в к.к.Слънчев бряг - запад, със
застроена площ от 425 кв.м, на един етаж, с предназначение сграда за обществено
ползване, разположена в поземлени имоти с идентификатори 51500.506.393 и
51500.506.705 и принадлежаща към 51500.506.705, ведно с прилежащата към
сградата тераса с покривна конструкция /покрита тераса/, разположена източно от
сградата с площ от 359 кв.м; и да бъде осъдено ответното дружество да предаде на
ищеца владението върху имота.
Ищецът
твърди, че е собственик на описаната сграда, представляваща ресторант „Палма“ в
к.к. Слънчев бряг – запад, като правото на собственост е придобито от него чрез
преобразуване и приватизация на държавна фирма „Слънчев бряг“ на основание ПМС
№ 20/ 1993г. и чл. 17а от ЗППДОП - отм. /в редакцията ДВ бр.51/1994г/. Сградата - ресторант била построена през
1959г. и била предоставена за ползване на ДТП „Балкантурист –хотели и
ресторанти – Слънчев бряг“, за което е издаден АДС № 198/ 1967 г. на
ОНС-Бургас. С разпореждане № 1/ 12.02.1988г. и решение № 83/ 18.06.1991г. на
Комитета за отдих и туризъм при Министерски съвет ДФ „Слънчев бряг“ била
прекратена, като активите и пасивите й по баланс и други права и задължения са били
разпределени между тринадесет създадени от държавата еднолични търговски
дружества, които с решение на Окръжен съд - Бургас по ф.д. № 5500/ 1992г. били
обединени в консорциум. През 1993г. с решение по ф.д. № 838/ 1993г. на Окръжен
съд - Бургас в регистъра на съда е било вписано създаденото еднолично
акционерно дружество с държавно участие „Слънчев бряг“ АД, което поело всички
активи и пасиви по баланса от 1992г. на изброените тринадесет собствени на
държавата еднолични дружества, обединени в консорциум. През 1994г. във връзка с
процедурата по приватизация е бил изготвен правен анализ, според който
процесната сграда е включена в капитала на „Слънчев бряг“ АД, фигурира в
баланса на това дружество и е декларирана данъчно.
Ищецът
твърди, че към момента сградата неоснователно се владее от ответното дружество.
Ответникът основавал владението си на договор за продажба от 24.10.2008г., с
който „Слънчев бряг“ АД продало на В.П.Ж. собствеността върху „бракувана сграда
ресторант „Палма“ - строителни материали“. Според този купувач сградата на
ресторанта попадала в собствения му поземлен имот с идентификатор
51500.506.618, който той притежавал по силата на нотариален акт за дарение №
47, т. ХІV, д. № 2533/ 2007 г. на нотариус М. Бакърджиева. С нотариален акт №
52, т. І, д. № 47/ 2010 г. на същия нотариус собствения на Ж. поземлен имот
51500.506.618 бил продаден на дружеството „Зора Палма“ ООД. Едновременно с това
с договор за продажба от същата дата – 02.04.2010г. Ж. продал на „Зора Палма“
ООД и „правото на собственост на сграда - ресторант „Палма“, оформен като
договор за продажба на бракуван ресторант „Палма“ - строителни материали.
Дружеството „Зора Палма“ ООД апортирала собствения си поземлен имот
51500.506.618 в капитала на новообразуваното дружество „ЗОРА ЛЕНД“ ЕООД. Ищецът
счита, че договорът, с който имотът е продаден на В.Ж. като „бракувана сграда -
ресторант „Палма“ - строителни материали“ е нищожен – сключен в противоречие на
закона и при заобикаляне на закона /чл.26, ал.1, предложения 1 и 2 от ЗЗД/,
както и при липса на предписана от закона форма /чл.26, ал.2, предложение 3 от ЗЗД/. Имотът бил продаден на цена от 39 000 лв., която е много по-ниска от
данъчната му оценка. Към 2008г. не е имало основание за „бракуване“ на
сградата, която била в добро състояние. Поради това съставеният протокол за
бракуване на ДМА не е отразил истинското състояние на сградата и е съставен с
цел да се заобиколи закона, тъй като и понастоящем сградата е здрава и с
некомпрометирана конструкция. Процедурата по „бракуване“ е била инициирана от В.Ж.,
който погрешно твърдял, че сградата попада в неговия поземлен имот с
идентификатор 51500.506.616. По кадастралната карта на к.к.Слънчев бряг - запад към 2008г. процесната сграда е с идентификатор
51500.506.391.1и попада в поземлен имот с идентификатор 51500.506.391, чийто
собственик е Община Несебър. Само малка част от терасата на ресторанта попада в
собствения на Ж. поземлен имот с идентификатор 51500.506.618. Към настоящия
момент ресторант „Палма“ попадал в имот 51500.506.705 и малка част от него – в
имот 51500.506.393, като ресторантът принадлежи към поземлен имот
51500.506.705. Ищецът се снабдил с констативен нотариален акт за собственост
върху имота № 104, т.V, д. № 867/ 2017 г. на нотариус Чуткина.
В
преклузивния срок по чл.131 ал.1 от ГПК ответникът представя писмен отговор, с
който оспорва предявения иск. Твърди, че ищецът не е собственик на процесната
сграда с идентификатор 51500.506.705.1. Оспорва издадения констативен
нотариален акт за собственост като неверен и твърди, че няма съвпадение между
имота ресторант „Палма“ и имота по издадения констативен нотариален акт по
следните съображения: налице е несъответствие в описанието на претендирания
имот и този по съставения акт за държавна собственост; в приложения правен
анализ към 1994г. е посочена различна РЗП и също липсва прилежаща тераса; според
писмените доказателства имота е бил включен в комплекс „Глобус“ и едновременно
с това в поделение „Сатурн“, а по справка в ТР такъв имот не е бил предоставян
на въпросните поделения. Поради това ищецът не е станал собственик на процесния
имот на основание чл.17а ЗППДОП /отм./, тъй като не му е бил предоставен за
стопанисване.
Оспорва
твърденията за нищожност на договора за продажба сключен между „Слънчев Бряг“
АД и В.Ж.. С този договор били продадени движими вещи - строителни материали, не е била необходима
форма на нотариален акт, тъй като към 2008г. процесният имот не е бил недвижим
– сграда, а е бил полуразрушен без покрив и без част от стените. Позовава се и
на ТР № 1/ 04.05.2012г. на ОСГК и твърди, че процесния имот е бил без ограждащи
стени и покрив, за да бъде сграда. Не били
налице и нарушения при бракуването на сградата, а сегашното състояние на
сградата не обосновавало същото състояние преди 10 години. Още през 2008г. ищецът
декларирал ресторанта като излязъл актив. Значителни ремонтни дейности били
започнали при предходните собственици – В.Ж. и „Зора Палма“ ООД, които укрепили и достроили обекта. Към момента
ресторантът бил ремонтиран и укрепен, включително с изграден покрив, което е
било осъществено с усилията на праводателите, включително със средства на
ответника. Отделно от това ищецът не е имал никога учредено право на строеж
върху земята, поради което е приложима нормата на чл.92 ЗС, че собственикът на
земята е собственик и на построеното върху нея. Ответникът по силата на апорт
от „ЗОРА ПАЛМА“ ЕООД е собственик на
поземления имот 51500.506.618,
Ответникът
се позовава и на изтекла в негова полза придобивна давност. Твърди, че
владението е добросъвестно, поради което придобивната давност е петгодишна. В
случая ответникът и праводателите му владели имота спокойно, явно, непрекъснато
и необезпокоявано от 24.10.2008г., когато е продаден на В.Ж..
Ответникът
предявява възражение за задържане на имота до заплащане на сумата от 100 000
лв., с която се е увеличила стойността на имота вследствие на направените
подобрения.
Страните
представят и ангажират доказателства в подкрепа на становищата си. Претендират
и присъждане на направените по делото съдебни разноски.
С
определение № 2043/ 19.10.2018г. по искане на ответника са конституирани трети
лица – помагачи на негова страна : В.П.Ж. с ЕГН ********** *** и „ДЖЕМАЙЛОВИЧ“
ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Булаир“
№ 9, ет.5 представлявано от управителя Десанка Джемайлович, със съдебен адрес ***,
офис 316 – адвокат Г.Н..
Третото
лице – помагач „ДЖЕМАЙЛОВИЧ“ ЕООД представя писмен отговор, с който оспорва
предявения иск на въведените от ответника доводи. В допълнение сочи, че закупувайки
поземления имот през 2010г. в него се е намирала полуразрушена постройка,
придобита от неговия праводател като строителни отпадъци. През 2012г.
дружеството инвестирало значителна сума за укрепването постройката и нейното
привеждане в годна за експлоатация сграда. Изградени били наново разрушените
части от стените и бил поставен липсващия покрив.
Третото
лице – помагач В.П.Ж. не изразява становище по предявения иск.
След
съвкупна преценка на доводите на страните, на събраните по делото доказателства
и на разпоредбите на закона, Бургаският окръжен съд намира за установено
следното:
Предявеният
ревандикационен иск е с правно основание чл.108 от Закона за собствеността
/ЗС/.
Ищецът
основава претендираното право на собственост върху процесния имот на придобиване
по силата на закона – разпоредбата на чл.17а от Закона за преобразуване и
приватизация на държавни и общински предприятия /ЗППДОП/, обнародван в ДВ, бр.38/
08.05.1992г., отменен с ДВ бр.28/ 19.03.2002г., и Постановление на Министерския
съвет № 201/ 25.10.1993г. за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти
при образуването, преобразуването и приватизирането на държавни предприятия,
обнародвано в ДВ, бр.93/ 02.11.1993г. Съгласно тази норма, обнародвана в ДВ, бр.51/
24.06.1994г., в собственост на държавните предприятия, преобразувани в
еднолични търговски дружества с държавно имущество, се предоставя /внася се в
капитала им/ имуществото, в това число земя и други недвижими имоти, което с
акта за преобразуване им е предоставено за стопанисване или управление, освен
ако в този акт не е предвидено друго. При така въведеното основание на
собственическата претенция на ищеца той следва да докаже кумулативното наличие
на следните предпоставки за възникване ex lege на твърдяната собственост върху процесния имот : че
процесният имот е бил държавна собственост; че ищцовото дружество е бивше
държавно предприятие, преобразувано по силата на закона в еднолично търговско
дружества с държавно имущество; че с акта за преобразуването на това държавно
предприятие е бил предоставен за стопанисване и управление процесния имот; че
актът за преобразуването на държавното предприятие не предвижда различни
последици от тези по чл.17а ЗППДОП-отм.
По
делото не се спори, че процесният имот е бил изграден в курортен комплекс Слънчев
бряг“ като ресторант „Палма“. С представения по делото акт за държавна
собственост на недвижими имоти № 198/ 01.08.1967г. на основание чл.6 от ЗС и
чл.21 от Правилника за държавните имоти като държавни са актувани 22 ресторанта
съгласно приложен опис № 1, находящи се в Несебър – Слънчев бряг, изградени в
периода 1959 – 1966г. В този опис фигурира ресторант „Палма“, с посочена година
на придобиване 1960, изграден на 1 етаж, масивна постройка. Площ на имота не е записана
в така представения опис, а цитираните от ответника цифри в графа 6 на описа
/130 и 370/, видно от наименованието на тези графи не описват площта на имота,
а възможностите за столово хранене във вътрешната и външната част на обекта,
т.е. брой места. Съгласно акта и приложението описаните ресторанти, в това
число и ресторант „Палма“ са предоставени за ползване на Държавно туристическо
предприятие „Балкантурист - хотели и ресторанти“ – Слънчев бряг. По делото не
се спори, че след Указ № 56/ 1990г. това ДТП „Балкантурист“ – Слънчев бряг е
преобразувано в държавна фирма „Слънчев бряг“, която е негов правоприемник.
От
представените по делото писмени доказателства и вписванията в публичния
търговски регистър се установява, че ищцовото дружество е правоприемник на държавна
фирма „Слънчев бряг“. С решение № 83/ 18.06.1991г. на председателя на Комитета
по туризъм при Министерски съвет е прекратена държавна фирма „Слънчев бряг“,
активите й и всички права са поети от новообразуваните със същото решение 13
нови държавни фирми за дейности в Слънчев бряг. Със решение № 5190/ 25.08.1992г. по ф.д. № 5500/
1992г. на Окръжен съд - Бургас в търговския регистър е вписан консорциум във
формата на ООД „Слънчев бряг“, със съдружници описаните в предходното решение
13 държавни фирми, регистрирани като ООД. С решение № 17.03.1993г. по ф.д. №
838/ 1993г. на Окръжен съд - Бургас в търговския регистър е вписано сливането
на същите 13 дружества, ведно с консорциум „Слънчев бряг“ в новоучреденото
еднолично акционерно дружество с държавно имущество „Слънчев бряг“ АД, което
поема всички активи на сливащите се дружества по балансите им към 30.11.1992г.
Това решение е било отменено с решение на Върховния съд, като едноличното
акционерно дружество с държавно имущество „Слънчев бряг“ ЕАД е отново вписано в
търговския регистър с решение от 07.06.1996г. по ф.д. № 3202/ 1996г. на Окръжен
съд – Бургас. Съгласно това съдебно решение новото ЕАД е учредено чрез сливане
на описаните 13 ООД с държавен капитал – съгласно разпореждане на Министерски
съвет № 134/ 28.12.1992г. и решение № председателя на Комитета по туризъм при
Министерски съвет и негова заповед № 237/ 30.09.1996г. Приетото и неоспорено от
страните заключение на вещото лице по извършената съдебна икономическа
експертиза установява, че ресторант „Палма“ е включен в изготвените при
приватизацията на „Слънчев бряг“ ЕАД правни анализи.
Предвид
липсата на данни за съществуването на друг ресторант „Палма“ на територията на
курортния комплекс съдът приема за неоснователно възражението на ответника за
липса на идентичност на процесния имот с този, предмет на цитирания АДС.
Ресторант „Палма“ в к.к. Слънчев бряг е отразен на действащата кадастрална
карта на гр.Несебър, одобрена през 2006г., като имот с идентификатор
51500.506.705.1, със застроена площ от 425 кв.м, на един етаж, с предназначение
- сграда за обществено ползване, разположена в поземлени имоти с идентификатори
51500.506.393 и 51500.506.705 и принадлежаща към поземлен имот с идентификатор 51500.506.705.
Така посоченият имот 51500.506.705 е идентичен с УПИ-IV, състоящ се от имоти 391 и 618 в кв.5001 по плана на
комплекса /с идентификатори 51500.506.391 и 51500.506.618/, целият с площ от
2 028 кв.м. Съгласно акт за общинска собственост № 6475/ 27.06.2017г.
Община Несебър е призната за собственик на 1 212/ 2 028 кв.м ид.ч. от този
УПИ-IV, съставляващи поземлен имот с идентификатор
51500.506.391, като не се спори, че ответното дружество „Зора ленд“ ЕООД към
момента е собственик на останалите 816/ 2028 кв.м идеални части, съставляващи
поземлен имот с идентификатор, 51500.506.618. В издадените през същата 2017
година справки от кадастралната карта поземлените имоти, съставляващи този УПИ,
са нанесени с отделни идентификатори - 51500.506.391 и 51500.506.618, а
процесната сграда попада само в имот 391, като е отразена с идентификатор
51500.506.391.1. Изградената към процесната сграда покрита тераса не е нанесена
в кадастъра, но по графични данни попада частично и в бивш имот 51500.506.618,
видно от геодезическата снимка и съгласно заключението на вещото лице А. по
извършената съдебна техническа експертиза. Идентичността на описания УПИ-IV в кв.5001 с имоти с идентификатори 51500.506.391 с
площ 816 кв.м и 51500.506.618 с площ от 1 212 кв.м. се потвърждава и от
представеното решение № 929 по протокол № 25/ 25.01.2014г., с което одобрен
проект за изменение на действащия ПУП – ПРЗ в частта му за този УПИ. С договор от
22.12.2017г. Община Несебър е продала на „Зора ленд“ ЕООД собствените си
идеални части от УПИ-IV, вече с
кадастрален идентификатор 51500.506.705, и понастоящем ответникът се легитимира
като собственик на целия поземлен имот.
Ответното
дружество „Зора ленд“ ЕООД основава претендираните права върху имот с
идентификатор 51500.506.618 на поредица прехвърлителни сделки. Този имот, наред
с други два съседни имота, е придобит от третото лице помагач В.П.Ж. по силата
на дарение, извършено от родителите му с нотариален акт № 47, т.XIV, рег. № 8184, дело № 2533/ 12.09.2007г. на нотариус с
рег. № 110 в регистъра на НК. С нотариален акт за покупко-продажба № 52, т.I, рег.№ 4732, дело № 47/ 04.02.2010г. на същия
нотариус В.П.Ж. е продал поземления имот с № 51500.506.618 на третото лице
помагач – тогава „Зора Палма“ ООД с ЕИК *********, след 18.10.2016г. с
наименование „Джемайлович“ ЕООД, а понастоящем заличен търговец в хода на
производството по делото – със съдебно решение № 27/ 25.01.2019г. по т.д. №
186/ 2016г. по описа на съда, обявено в ТР на 04.02.2019г. Видно от обявения в
ТР учредителен акт на ответното дружество „Зора Ленд“ ЕООД от 23.12.2014г.,
едноличният собственик на неговия капитал „Зора Палма“ ООД е внесъл собствения
си поземлен имот с № 51500.506.618 като непарична вноска в капитала на дружеството.
Процесната
сграда, описана като „бракувана сграда ресторант „Палма“ – строителни
материали, находящи се в к.к.Слънчев бряг – запад, парцел IV“, е прехвърлена от ищеца на третото лице помагач В.П.Ж.
с представения по делото договор за продажба от 24.10.2008г., сключен в писмена
форма. Не се спори, че преобретателят В.Ж. е прехвърлил така посочените права
на „Зора Палма“ ООД с представения по делото договор за продажба от
02.04.2010г. Липсват доказателства за извършени от „Зора Палма“ ООД
разпоредителни действия със обекта, описан като предмет на цитираните два
писмени договора за продажба. Така описания имот – сграда – строителни отпадъци
не е апортиран от това дружество в капитала на „Зора Ленд“ ЕООД, като при
апортирането на поземлен имот с № 51500.506.618 същият е описан като
незастроен. Липсват и доказателства за извършени конструктивни промени или за разширяване
площта на сградата.
От
приетото и неоспорено от страните заключение на вещите лица по извършената
комбинирана съдебна техническа експертиза се установява, че и към момента
сградата съществува, ведно с разположената източно от нея покрита тераса.
Вещите лица дават заключение, че по сградата и покривната част съществуват
дефекти, които обаче не са засегнали носещата конструкция, отразявайки се на
здравината й. Свидетелите на ответната страна К.С. и Д.С. установяват пред съда
впечатленията си от сградата, която според тях към 2008г. била съборетина –
паднали стени и тавани, разрушени стъкла, като едва след извършените по-късно
ремонтни дейности било възможно да се влиза в нея и да се използва. Обратно,
свидетелите на ищцовата страна Румен Дафов и Динка Вергилова сочат, че
състоянието на сградата към момента на продажбата й от „Слънчев бряг“ АД и към
настоящия момент съществува без съществени промени.
При
така събраните по делото доказателства и установените въз основа на тях факти
съдът приема, че основният спорен по делото въпрос е дали към момента на
първата продажба - 24.10.2008г. сградата на ресторант „Палма“ е представлявала
недвижим имот или е била съвкупност от строителни материали, представляващи
движими вещи. В случай, че сградата е била недвижим имот, приложима ще е
нормата на чл.18 от ЗЗД, установяваща нотариална форма за валидност на
разпоредителните сделки с правото на собственост върху този недвижим имот,
както и за валидността на учредяването на други вещни права върху недвижим
имот. Легална дефиниция на разделението на вещите на движими и недвижими е
дадена в нормата на чл.110 от Закона за собствеността /ЗС/, като същественият
белег е дали вещта е трайно прикрепена към земята или към постройката, било то
по естествен начин или от действието на човека. Сградите и постройките са
включени в легалното изброяване на недвижимите вещи, дадено в ал.1. Въз основа
на заключението на вещите лица по комбинираната експертиза, което съдът
кредитира напълно като компетентно и обосновано, съдът приема, че след като към
момента липсват данни за нарушение на здравината на конструкцията на сградата и
покривните части, се налага изводът, че тази сграда не е преставала да бъде
трайно прикрепена към земята, поради което не е губила характеристиката си на
недвижим имот. За тази й характеристика е ирелевантно дали сградата е годна за
експлоатация по предназначение и дали отговаря на изискванията за дълготраен
материален актив, респективно дали е бракувана. Поради това, независимо от
конкретното състояние на сградата към 2008г. и след това, и от
експлоатационната й годност, за прехвърлянето й е била изискуема установената
от закона нотариална форма на валидност. Неотносимо е позоваването на
разпоредбите на чл.181 от ЗУТ, тъй като от една страна този закон влиза в сила
едва на 31.03.2001г. - значително след изграждането на процесната сграда /не
по-късно от 1966г./, а от друга страна – нормите се отнасят до упражняване на
право на строеж след влизането на закона в сила. Поради това без значение е
легалната дефиниция, за груб строеж, дадена в нормата на § 5, т.46 от ДР на
ЗУТ, обосноваваща съществуването на сграда като самостоятелен обект на
прехвърляне по смисъла на чл.181 ал.2 или разпореждането следва да се извърши
със самото право на строеж, което още не е упражнено. Допълнителен аргумент за
този извод са и мотивите на върховната съдебна инстанция, изразени в
тълкувателно решение № 1/ 04.05.2012г. по тълк. д. № 1/ 2011г., ОСГК на ВКС,
които също приемат, че до завършването на сградата в груб строеж /т.е. с
изпълнени ограждащите стени и покрив/, не е възникнал самостоятелен обект на
суперфициарна собственост, но и дотогава строежът представлява недвижим имот по
смисъла на чл.110 ЗС - незавършена сграда, която е прикрепена към земята.
Неотносимо е и позоваването на §1, т.27 от ДР на Закона за енергийната
ефективност, тъй като тази дефиниция за сграда е дадена само с оглед
приложението на този закон относно използването на енергия за регулиране на
вътрешната температура.
По
изложените съображения се налага изводът, че при извършването на
разпоредителните сделки на 24.10.2008г. и 02.04.2010г. не е спазена
установената от закона нотариална форма за валидност на прехвърлянето на
правото на собственост на процесната сграда ресторант „Палма“, която не е
агубила характеристиката си на недвижим имот. Това опорочава валидността на
прехвърлителните сделки и представлява основание за тяхната нищожност по чл.26,
ал.2, предложение 3 от ЗЗД. Поради това право на собственост върху процесната
сграда не е надлежно прехвърлено с патримониумите на третите лица – помагачи, а
ответникът не се легитимира като преобретател по силата на правна сделка, тъй
като сключването на такава по отношение на сградата не се установи.
Не
се установяват сочените от ищеца алтернативни основания за нищожност –
противоречие на закона или заобикаляне на закона, тъй като липсват данни тези
договори да нарушават правна норма, извън тази, установяваща форма за
валидност, нито данни с тези договори да се цели постигането на забранена от
закона цел чрез извършването на валидна позволена от закона сделка.
Освен
всичко изложено, съдът отчита и това, че към настоящия момент ищецът се
легитимира като собственик на процесната сграда с идентификатор 51500.506.705.1
с констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот № 104, т.V, рег.№ 10094, дело № 867/ 28.12.2017г. на нотариус с
рег. № 600 в регистъра на НК. По въпроса за доказателствената сила на
констативните нотариални актове за право на собственост върху недвижим имот е
постановена задължителна за съдилищата съдебна практика - тълкувателно решение
№ 11/ 21.03.2013г. по тълк. д. № 11/ 2012г. на ОСГК на Върховния касационен
съд. При съобразяване с тази практика настоящият съд приема, че като резултат
на специално уредено от закона производство за проверка и признаване
съществуването на правото на собственост констативният нотариален акт има обвързваща
доказателствена сила, която задължава съда да приеме, че посоченото в акта лице
е собственик на имота. В това се изразява легитимиращото действие на
нотариалния акт за принадлежността на правото на собственост - правният извод
на нотариуса за съществуването на удостовереното право се счита за верен до
доказване на противното. За да отпадне легитимиращото действие на акта е
необходимо при условията пълно доказване да се установи, че посоченият титуляр
не е собственик, като доказателствената тежест се разпределя по правилото на
чл.154, ал.1 ГПК – носи се от оспорващото лице, което се ползва от отричането
на удостовереното право. В настоящото производство тази доказателствена тежест
се носи от ответника, който отрича верността на удостовереното в полза на ищеца
право на собственост. По делото такова насрещно пълно доказване не е успешно
проведено, поради което съдът приема, че ответникът не е опровергал верността
на издадения в полза на ищеца констативен нотариален акт, който надлежно
удостоверява правото му на собственост върху описания имот.
Неоснователни
са и възраженията на ответника за придобиването на процесната сграда като
приращение на поземления имот, придобит от третите лица – помагачи и от
ответника. Действително съгласно чл.92 от ЗС собственикът на земята е и
собственик постройките върху нея, но тъй като нормата урежда приращенията на
недвижим имот, същата визира постройките в имота, изградени след придобиването
на собствеността върху земята. Безпротиворечива е съдебната практика, която
приема, че приращението е оригинерен способ за придобиване на новопостроени
сгради от собственика на земята, върху която са изградени. В случая безспорно е
установено, че процесната сграда е изградена в имота преди 1966г., който момент
значително предхожда придобиването на правото на собственост върху поземления
имот от третите лица – помагачи и от ответника – едва през 2008г. и следващите.
Неоснователно
е и възражението за придобиване на процесната сграда по давност. По делото не
се спори и се установява от гласните доказателства, че ищецът е преустановил
владението си върху тази сграда към момента на сключване на атакуваната
разпоредителна сделка от 24.10.2008г., като оттогава до настоящия момент тя се
владее последователно от третите лица – помагачи и от ответника. От посочената
дата на преустановяване на фактическата власт на ищеца до предявяването на иска
на 16.08.2018г. не е изтекъл установеният от нормата на чл.79, ал.1 от ЗС
10-годишен срок на придобивната давност. С предявяването на иска на основание
чл.116 б.“б“ от ГПК тази давност е прекъсната, като съгласно чл.115, ал.1 б.“ж“
от ЗЗД новата давност не тече в хода на съдебния процес.
Не
е налице осъществено от третите лица помагачи и от ответника добросъвестно
владение върху процесната сграда, позволяващо придобиването на правото на
собственост след изтичането на кратката 5-годишна погасителна давност на
основание чл.79 ал.2 от ЗС. Съгласно легалната дефиниция на чл.70 ал.1 от ЗС Владелецът
е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи
собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната
от закона форма е била опорочена. Правната теория и съдебната практика трайно и
безпротиворечиво приемат, че нищожните правни сделки нямат вещно-прехвърлително
действие, поради което не са годни да направят преобретателя собственик. Поради
това не е налице обективният критерий за добросъвестност на установеното от
ответника и от неговите праводатели владение, като субективното отношение на
владелците е ирелевантно. Установеният от закона субективен елемент – незнание
от страна на владелеца, че предписаната от закона форма е била опорочена, се
отнася за процесуалноправни пороци на акта, а не до материалноправни такива,
които засягат валидността му, какъвто е процесният случай.
При
липсата на уважени правоизключващи възражения на установеното право на
собственост на ищеца върху процесната сграда и актуалното й владение от
ответното дружество, без установено годно правно основание за това владение,
съдът намира предявения ревандикационен иск за основателен.
С
оглед извода, че осъществяваното от ответника владение не се характеризира като
добросъвестно, лишено от основание е предявеното от него възражение за право на
задържане до заплащане на извършени в имота подобрения. Такова право законът е
установил само в полза на добросъвестния владелец – чл.72 ал.3 от ЗС. На
разположение на недобросъвестния владелец, какъвто е ответникът, е единствено
установеното от закона право за вземане за подобренията, които е направил, и то
в размер на по-малката сума измежду сумата на направените от него разноски и
сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези
подобрения – чл.72 ал.1 от ЗС. Самият ответник не се счита за недобросъвестен
владелец и не е въвел в спора твърдения, че ищецът като собственик на вещта е
знаел за извършването на подобрения в имота му и не им се е противопоставил, поради
което не е налице хипотезата на чл.74 ал.2 от ЗС, препращаща към правата на
добросъвестния владелец по чл.72 от ЗС. Следва да се отбележи също, че по
делото не са събрани доказателства, установяващи сторени именно от ответника
разноски за претендираните подобрения. Поради това предявеното от ответника
възражение за право на задържане е неоснователно и на основание чл.298, ал.4 от ГПК следва да бъде отхвърлено.
С
оглед изхода от спора на основание чл.78 ал.1 от ГПК ответникът дължи на ищеца
направените по делото съдебни разноски, които съгласно представения списък по
чл.80 от ГПК и доказателствата към молбата от 19.06.2019г. за внесени
допълнителни възнаграждения на вещи лица са в размер на общо 20 508,05 лв.
При приетата цена на иска от 447 454,60 лв. съдът намира за неоснователно
възражението на ответника за прекомерност на заплатеното от ищеца адвокатско
възнаграждение в размер на 14 400 лв. Това възнаграждение надхвърля с 37% минималният размер на дължимото адвокатско
възнаграждение за делото, установен от разпоредбата на чл.7, ал.2, т.5 от
Наредба № 1/ 2004г. за минималните адвокатски възнаграждения - 10 479 лв. От
друга страна, съдът отчита, че делото не е с ниска фактическа и правна сложност
по смисъла на чл.78 ал.5 от ГПК - по делото са насрочени шест съдебни
заседания, на страната на ответника са конституирани две трети лица – помагачи,
ответникът е представляван от двама адвокати, с оглед защитата на страните са
допуснати многобройни писмени доказателства, изслушани са гласни доказателства
и са извършени три съдебни експертизи. Поради това съдът приема, че не са
налице основания за определяне на по-нисък размер на разноските на ищеца за
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от
горното, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА „ЗОРА
ЛЕНД” ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в гр.Несебър,
кв.”Черно море” бл.1, вх.1, ет.3, ап.6, представлявано от управителя Кристиян
Колев Комитов, със съдебен адрес *** – адвокат Мариана Бузова и адвокат Б.Т., да предаде на „СЛЪНЧЕВ БРЯГ” АД с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг,
община Несебър, област Бургас, представлявано от изпълнителния директор Златко
Тодоров Димитров, със съдебен адрес ***, офис 9 – адвокат Г.И., владението на собствения му недвижим
имот - сграда с идентификатор 51500.506.705.1 по КККР, представляваща ресторант
„Палма“, находяща се в к.к. Слънчев бряг - запад, гр.Несебър, област Бургас, със
застроена площ от 425 кв.м, на един етаж, с предназначение сграда за обществено
ползване, разположена в поземлени имоти с идентификатори 51500.506.393 и
51500.506.705 и принадлежаща към имот 51500.506.705, ведно с прилежащата към
сградата тераса с покривна конструкция /покрита тераса/, разположена източно от
сградата с площ от 359 кв.м, който имот „Зора Ленд” ООД владее без да има
основание за това.
УКАЗВА на
ищеца „СЛЪНЧЕВ БРЯГ” АД на основание чл.115 ал.2 от Закона за собствеността в
шестмесечен срок от влизане в сила на настоящото съдебно решение да извърши
отбелязване на същото в Службата по вписванията съгласно чл.115, ал.1 от ЗС.
След изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
ОТХВЪРЛЯ
възражението на „ЗОРА ЛЕНД” ООД с ЕИК ********* за право на задържане на имота
до заплащане на увеличената стойност на имота в размер на 100 000 лева
вследствие на извършени в имота подобрения.
Решението е постановено при участието на трети лица – помагачи на ответника „ЗОРА ЛЕНД” ООД : В.П.Ж. с ЕГН ********** ***, и „ДЖЕМАЙЛОВИЧ“
ЕООД с ЕИК ********* – понастоящем заличен търговец.
ОСЪЖДА „ЗОРА ЛЕНД” ООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление в
гр.Несебър, кв.”Черно море” бл.1, вх.1, ет.3, ап.6, представлявано от
управителя Кристиян Колев Комитов, със съдебен адрес *** – адвокат Мариана
Бузова и адвокат Б.Т., да заплати на
„СЛЪНЧЕВ БРЯГ” АД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг, община Несебър, област Бургас, представлявано от
изпълнителния директор Златко Тодоров Димитров, със съдебен адрес ***, офис 9 –
адвокат Г.И., направените по делото съдебни разноски в размер на 20 508,05 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Апелативен съд – Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ :